Inhalt

OLG München, Beschluss v. 04.09.2017 – 7 W 1375/17
Titel:

Einstweilige Verfügung gegen Untervermietung nach Räumungsurteil

Normenketten:
ZPO § 727 Abs. 1, § 935
BGB § 541, § 985, § 1004 Abs. 1 S. 2
Leitsätze:
1. Für eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung einer Untervermietung nach Erlass eines Räumungsurteils besteht grundsätzlich ein Rechtsschutzbedürfnis, da das Verfahren zur Klauselumschreibung nach § 727 Abs. 1 ZPO die Zwangsvollstreckung erschwert und der Nachweis des Besitzes durch einen Dritten regelmäßig nur schwer erbracht werden kann. (Rn. 7 – 9) (redaktioneller Leitsatz)
2. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist § 541 BGB nicht mehr anwendbar. Unterlassungsansprüche des Berechtigten ergeben sich dann aus § 1004 Abs. 1 BGB. (Rn. 13) (redaktioneller Leitsatz)
3. Die Eigentumsstörung im Sinne des § 1004 Abs. 1 BGB bei nachträglicher Untervermietung liegt in der Erschwerung der Durchsetzung des Herausgabeanspruches aus § 985 BGB. (Rn. 14 – 15) (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
einstweilige Verfügung, Beschwerde, Rechtsschutzbedürfnis, Zwangsvollstreckung, Klauselerteilungsverfahren, Untervermietung, Glaubhaftmachung, Unterlassungsanspruch
Vorinstanz:
LG München I vom 03.08.2017 – 15 HK O 11406/17
Fundstellen:
ZfIR 2018, 288
GE 2017, 1219
MDR 2017, 1415
DWW 2018, 57
LSK 2017, 124086
BeckRS 2017, 124086
NZM 2017, 813

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Landgerichts München I vom 3.8.2017 (Az.: 15 HK O 11406/17) aufgehoben.
2. Der Antragsgegnerin wird im Wege der einstweiligen Verfügung untersagt, über
a) die Räumlichkeiten im Erdgeschoss
b) die Räumlichkeiten (einschließlich der Unter - und Erdgeschoss verbindenden Treppe) im Untergeschoss < '
c) die Terrasse bzw. die Freischankfläche
d) die Räumlichkeiten, (An-)Bauten, Flächen und sonstigen Sachen, einen Unter- oder Weiter- oder sonstigen Miet- oder Pachtvertrag zu schließen und / oder den Besitz oder Gebrauch dieser Räumlichkeiten und sonstigen Sachen Dritten zu überlassen.
3. Der Antragsgegnerin wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung gegen die vorstehende Verpflichtung bzw. Untersagung ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000,- € und für den Fall, dass dieses nicht beigetrieben werden kann, die Ordnungshaft (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) oder die Ordnungshaft von bis zu sechs Monaten (zu vollstrecken gegen den Geschäftsführer der Antragsgegnerin) angedroht.
4. Die Antragsgegnerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
5. Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wird auf 40.000,- € festgesetzt.

Gründe

I.
1
Die Antragstellerin ist Erbbauberechtigte an dem Grundstück ... in München. Über die im Tenor genannten Räume auf diesem Grundstück bestand ein gewerbliches Mietverhältnis zwischen den Parteien; die Antragsgegnerin betrieb in diesen Räumen das Restaurant „A. Durch das im Tenor genannte vorläufig vollstreckbare Endurteil des Landgerichts München I wurde die Beklagte zur Räumung der Mieträume verurteilt; die Berufung hiergegen ist beim erkennenden Senat anhängig. Ein Vollstreckungsversuch der Antragstellerin nach Leistung der von dem genannten Urteil festgesetzten Sicherheit scheiterte daran, dass nach Mitteilung der zuständigen Gerichtsvollzieherin die streitgegenständlichen Räume an einen Herrn H. untervermietet sind.
2
Die Antragstellerin hält den insoweit vorliegenden Untermietvertrag vom 1.11.2015 für ein Scheingeschäft und obendrein für rückdatiert, um die Vollstreckung der vorläufig titulierten Räumungspflicht zu verhindern. Um weitere Untervermietungen durch die Antragsgegnerin zu verhindern, begehrte die Antragstellerin mit den aus Ziffern 2 und 3 des Tenors dieses Beschlusses ersichtlichen Anträgen den Erlass einer einstweiligen Verfügung gegen die Antragsgegnerin.
3
Durch den angegriffenen Beschluss hat das Landgericht den Antrag abgelehnt. Wegen der Möglichkeit der Klauselumschreibung bestehe für den Erlass einer einstweiligen Verfügung kein Rechtsschutzbedürfnis.
4
Mit ihrer zulässigen, insbesondere form- und fristgerecht eingelegten Beschwerde verfolgt die Antragstellerin ihr erstinstanzliches Begehren weiter. Das Landgericht hat der Beschwerde mit Beschluss vom 22.8.2017 nicht abgeholfen.
II.
5
Die Beschwerde hat in der Sache Erfolg. Die einstweilige Verfügung war antragsgemäß zu erlassen.
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1. Der Verfügungsantrag ist zulässig. Insbesondere fehlt ihm - entgegen der Auffassung des Landgerichts - nicht das Rechtsschutzbedürfnis.
7
a) Das Rechtsschutzbedürfnis würde dann fehlen, wenn der Kläger sein Rechtsschutzziel auf einfacherem und billigerem Weg erreichen könnte (vgl. Thomas / Putzo / Reichold, ZPO, 36. Aufl., vor § 253 Rz.27, m.w.Nachw.). Das Klauselumschreibungsverfahren stellt einen solchen Weg jedoch aus zwei Gründen nicht dar.
8
Rechtsschutzziel der Antragstellerin ist es, die Vereitelung oder Erschwerung der Vollstreckung der titulierten Räumungspflicht gegen die Antragsgegnerin zu verhindern. Soweit ein Dritter im Besitz der herauszugebenden Räume ist, tritt eine solche Erschwerung ein; die Antragstellerin benötigt zur Räumung entweder einen neuen Titel oder kann - unter bestimmten Voraussetzungen (dazu sogleich) - die Umschreibung des Titels nach § 727 ZPO beantragen. Selbst wenn diese Voraussetzungen vorlägen, stellt das Erfordernis eines qualifizierten Klauselerteilungsverfahrens eine Erschwerung der Zwangsvollstreckung dar und kann daher nicht als Argument gegen das Rechtsschutzziel des Klägers, nämlich die Vermeidung solcher Erschwerungen ins Feld geführt werden.
9
Im übrigen würde auch ein schnelleres und billigeres Mittel des Rechtsschutzes das Rechtsschutzbedürfnis aber nur dann entfallen lassen, wenn es wenigstens vergleichbar sicher und wirkungsvoll alle erforderlichen Rechtsschutzziele herbeiführen kann (vgl. BGH, Urteil vom 24.2.1994 - IX ZR 120/93, Rz. 9). Diesen Anforderungen genügt das Klauselerteilungsverfahren nicht. Denn die Antragstellerin müsste nach § 727 ZPO die - nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage eingetretene - Rechtsnachfolge eines Dritten im Besitz der Räume durch öffentliche Urkunden nachweisen; dass dies mit Schwierigkeiten einhergehen kann, zeigt das dem Senat aus den genannten Berufungsakten bekannte Klauselumschreibungsverfahren gegen Herrn ... . Die eventuelle Möglichkeit der Klauselumschreibung auf einen weiteren Rechtsnachfolger nimmt der Antragstellerin daher nicht ihr (Rechtsschutz-)lnteresse daran, eine weitere Rechtsnachfolge im Besitz schon im Ansatz zu verhindern.
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b) Das Rechtsschutzbedürfnis der Antragstellerin für einen zivilrechtlichen Schutz seines Räumungsanspruchs wird auch nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Abschluss eines fingierten und rückdatierten Untermietvertrags zum Zwecke der Vermeidung der Zwangsvollstreckung als versuchter Prozessbetrug mit Strafe bedroht wäre. Denn bei Unterlassungsansprüchen nimmt die Tatsache, dass die zu unterlassene Handlung ohnehin mit strafrechtlichen Sanktionen bedroht ist, dem Anspruchsteller nicht das Rechtsschutzbedürfnis (vgl. Zöller / Greger, ZPO, 30. Aufl., vor § 253 Rz. 18 c m.w.Nachw. zur ständigen Rechtsprechung seit Reichsgerichtszeiten).
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2. Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 1004 BGB.
12
a) Die Norm ist auf das Verhältnis zwischen den Parteien anwendbar. Die Antragstellerin hat durch Vorlage eines Grundbuchauszugs (Anlage ASt 7) glaubhaft gemacht, dass sie Inhaberin eines Erbbaurechts an dem streitgegenständlichen Grundstück ist. Damit stehen ihr in Bezug auf das Grundstück alle Rechte aus dem Eigentum zu (§ 11 Erb-bauRG). Dies umfasst Abwehransprüche aus § 1004 BGB (vgl. Palandt / Wicke, BGB, 76. Aufl., § 11 ErbbauRG Rz. 1).
13
Der Anwendung des § 1004 BGB steht vorliegend nicht der Vorrang des § 541 BGB entgegen. Zwar hat der BGH ausgesprochen, dass im Rahmen eines Mietverhältnisses der § 1004 BGB durch § 541 BGB verdrängt wird; denn § 541 BGB stelle eine Mieterschutzvorschrift dar, der anders als § 1004 BGB eine Abmahnung des Vermieters voraussetze (vgl. BGH, Beschluss vom 17.4.2007 - VIII ZB 93/06, zitiert nach juris, dort Rz. 6). Die zitierte Begründung zeigt allerdings, dass dieser Vorrang nur bei bestehendem Mietverhältnis gelten kann, nicht aber bei beendetem Mietverhältnis, da nach Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter gar keinen Gebrauch mehr von der Mietsache machen darf und eine Abmahnung wegen vertragswidrigen Gebrauchs somit sinnlos wäre. Die Antragstellerin hat durch Vorlage des im Tenor genannten Urteils des Landgerichts München I glaubhaft gemacht, dass das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet ist.
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b) § 1004 BGB schützt den Eigentümer (bzw. den Erbbauberechtigten) vor Beeinträchtigungen des Eigentums (bzw. des Erbbaurechts), also des Rechts, mit der Sache nach Belieben zu verfahren (§ 903 BGB). Ausfluss dieses Rechts ist der Herausgabeanspruch aus § 985 BGB (der auch für den Erbbauberechtigten gilt, vgl. Palandt / Wicke, a.a.O). Dessen Voraussetzungen liegen vor. Insbesondere ist die Antragsgegnerin aufgrund des beendeten Mietverhältnisses (vgl. oben 2.a)) nicht mehr zum Besitz der streitgegenständlichen Räume berechtigt (§ 986 BGB).
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Die Handlungen, die der Antragsgegnerin verboten werden sollen, insbesondere Untervermietung oder sonstige Besitzüberlassungen an einen Dritten, würden die Vollstreckung des Herausgabeanspruchs aus den oben unter 1. dargestellten Gründen erschweren. Sie würden daher diesen Herausgabeanspruch und damit das Erbbaurecht als solches beeinträchtigen. Denn die Antragstellerin als Erbbauberechtigte kann mit den fraglichen Räumen nicht nach Belieben verfahren, solange sie nicht in deren Besitz gelangt ist. Damit sind die genannten Verhaltensweisen nach § 1004 BGB zu unterlassen.
16
c) Die Antragstellerin hat einen in der Untervermietung an ..., liegenden Erstverstoß der Antragsgegnerin glaubhaft gemacht. Dies begründet die für einen Unterlassungsanspruch nach § 1004 Abs. 1 S. 2 BGB erforderliche Wiederholungsgefahr.
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Zur Glaubhaftmachung genügt ein geringerer Grad der richterlichen Überzeugungsbildung als beim Vollbeweis nach § 286 ZPO. An die Stelle des Vollbeweises tritt eine Wahrscheinlichkeitsfeststellung. Die Behauptung ist schon dann glaubhaft gemacht, wenn eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür besteht, dass sie zutrifft. Diese Voraussetzung ist schon dann erfüllt, wenn bei umfassender Würdigung der Umstände des Falles mehr für das Vorliegen der in Rede stehenden Behauptung spricht als dagegen (vgl. BGH, Beschluss vom 21.10.2010 - V ZB 210/09, zitiert nach juris, dort Rz. 7).
18
Auf dieser Basis erachtet es der Senat für hinreichend glaubhaft gemacht, dass der Untermietvertrag mit Herrn ... zum Schein abgeschlossen und rückdatiert wurde, um die Zwangsvollstreckung aus dem Urteil des Landgerichts München I vom 5.5.2017 zu vereiteln bzw. zu erschweren. Dafür spricht zum einen ganz entscheidend, dass die hiesige Antragsgegnerin und dortige Beklagte im gesamten Rechtsstreit 3 HK O 102/16 die Untervermietung nicht vorgetragen hat. Im Gegenteil hat sie dort widerklagend die Feststellung entgangenen Gewinns begehrt, was voraussetzt, dass sie das Lokal tatsächlich in Besitz hatte und betrieb (sollte das nicht der Fall sein, läge ein versuchter Prozessbetrug nach § 263 StGB durch den Widerklagevortrag nahe). Ferner spricht für diese Sichtweise, dass Herr ... eine Gewerbeerlaubnis erst im Jahr 2017 beantragt hat, also das Restaurant A. gegebenenfalls mehr als eineinhalb Jahre ohne die nötige Gaststättenerlaubnis betrieben hätte. Nach alledem hält es der Senat für wahrscheinlicher als das Gegenteil, dass der Untermietvertrag mit Herrn ... nicht bereits 2015, sondern erst 2017 nach dem Räumungsurteil des Landgerichts zur Erschwerung von dessen Zwangsvollstreckung geschlossen wurde.
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3. Der Verfügungsgrund ergibt sich aus § 935 ZPO. Es steht zu besorgen, dass durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes (Besitzverhältnis an den Räumen) die Verwirklichung des Rechts der Antragstellerin auf Räumung wesentlich erschwert wird. Diese Besorgnis ergibt sich aus den selben Überlegungen wie die Bejahung der Wiederholungsgefahr.
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4. Die Androhung von Zwangsmaßnahmen folgt aus § 890 Abs. 1, 2 ZPO. III.
21
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
22
Der Streitwert für das Beschwerdeverfahren wurde entsprechend den Vorstellungen der Antragstellerin von ihrem Interesse an der Angelegenheit bewertet (§ 3 ZPO).
23
Eine Entscheidung über die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht veranlasst (§§ 574 Abs. 1 5. 2, 542 Abs. 2 ZPO).