Inhalt

AG Augsburg, Endurteil v. 16.01.2017 – 17 C 4796/15
Titel:

Mangelhafter Balkon wegen Taubenbesiedlung

Normenkette:
BGB § 275 Abs. 2 S. 2, § 535 Abs. 1 S. 2, § 536 Abs. 1 S. 2
Leitsätze:
1. Der Balkon gehört zur Mietwohnung und ist daher vom Vermieter in vertragsgemäßer Beschaffenheit zu erhalten. (Rn. 18) (redaktioneller Leitsatz)
2. Die Anwesenheit zahlreicher Tauben ist im Regelfall als stadttypisch vom Mieter hinzunehmen. Werden die Tauben jedoch durch die vom Vermieter zu verantwortende Fassadengestaltung angezogen, so liegt die den Wohnwert beeinträchtigende Taubenbesiedlung im Verantwortungsbereich des Vermieters. Er hat im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen. (Rn. 19) (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Mietsache, Taubenbefall, wirtschaftliche Zumutbarkeit, Beseitigung, Wohnung, Mangel, Balkon, Beschaffenheit
Rechtsmittelinstanz:
AG Augsburg, Endurteil vom 10.02.2017 – 17 C 4796/15
Fundstellen:
WuM 2017, 318
LSK 2017, 114546

Tenor

1. Der Beklagte wird verurteilt, an der Dachkante des Flachdaches des Anwesens D.-H. Straße 7 in 8. A. oder eine gleichwertige Maßnahme zur Beseitigung der Störung anzubringen, sodass die an den Kläger vermietete Wohnung im 5. Stock rechts im Balkonbereich vor Taubenkot geschützt wird.
2. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für die Klagepartei gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 5.000,00 € vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 3.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1
Der Kläger begehrt die Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme zur Beseitigung der Störung durch Taubenkot.
2
Der Kläger hat die Wohnung im 5. Stock des Anwesens D.-H. Straße 7 in 8. A. bestehend aus zwei Zimmern, Bad, Kellerabteil und Balkon seit 01.06.2012 vom Beklagten angemietet. Der Mietzins beträgt 425,75 € zuzüglich 161,50 € Nebenkosten. Das Mietshaus ist sechsstöckig und verfügt über ein Flachdach mit zweistufiger Aufkantung, auf welchem Solaranlagen angebracht sind.
3
Ab dem Frühjahr 2015, verstärkt ab August 2015, ergaben sich für den Kläger vermehrt Probleme mit Taubenkot. Die Tauben versammeln sich auf der Dachkante und verrichten ihre Notdurft nach unten. Auf Beschwerde des Klägers vom 29.07.2015 brachte der Beklagte einen Kunststoffraben am Balkongeländer des Klägers an, um die Tauben abzuschrecken. Da dies aus Sicht der Klagepartei keinen Erfolg brachte forderte der Kläger den Beklagten mehrfach, zuletzt mit Anwaltsschreiben vom 23.10.2015, auf, die Störung zu beseitigen.
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Seit August 2015 mindert der Kläger seine Miete.
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Der Kläger behauptet, die Tauben würden die Solaranlagen auf dem Dach als Nistplätze benutzen und sich deshalb vermehrt an der Dachkante ansammeln. Direkt über seinem Balkon seien täglich mindestens zehn Tauben. Durch den herabfallenden Taubenkot würde der klägerische Balkon stark beeinträchtigt, so dass er nicht mehr benutzbar sei. Auch das ständige Gurren sei unerträglich. Der angebrachte Kunststoffrabe sei nutzlos. Zudem wäre dem Beklagten eine Maßnahme gegen dieses Problem möglich.
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Der Kläger ist der Meinung, er wäre berechtigt seine Miete zu mindern, da die Gebrauchsmöglichkeit des Balkons stark eingeschränkt sei. Die Beseitigung der Störung würde auch keinen unverhältnismäßig hohen Aufwand für den Beklagten bedeuten.
7
Der Kläger beantragte zuletzt,
Der Beklagte wird verurteilt, an der Dachkante des Flachdaches des Anwesens D.-H. Straße 7 in 8. A. anzubringen, sodass die an den Kläger vermietete Wohnung im 5. Stock rechts im Balkonbereich vor Taubenkot geschützt wird.
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Der Beklagte beantragte zuletzt,
Die Klage wird abgewiesen.
9
Der Beklagte behauptet, die Solaranlagen und das Dach würden den Tauben nicht als Nistplätze dienen, auch würden sich die Tauben nicht vermehrt an der Dachkante ansammeln. Der klägerische Balkon sei nur geringfügig beeinträchtigt, zumal der Balkon nicht nach vorne versetzt, sondern innenliegend und somit vom herabfallenden Kot nicht betroffen sei.
10
Der Beklagte ist der Meinung, die geringfügige Beeinträchtigung sei in städtischen Bereichen ortsüblich und damit hinzunehmen. Ein Mangel der zur Minderung berechtigen würde, liege nicht vor, da die Gebrauchsmöglichkeit des Balkons weder aufgehoben noch gemindert sei. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibe außer Betracht. Das Anbringen von Taubenstachel sei mit unverhältnismäßig hohen Kosten verbunden.
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Das Gericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung der Zeugen H. La R., M. Y., I. G. und St. Sch. in der Sitzung vom 27.06.2016, in der auch der Kläger formlos angehört wurde. Wegen der Ergebnisse wird auf das Sitzungsprotokoll Bezug genommen. Ferner wurde gemäß Beweisbeschluss vom 27.06.2016, abgeändert durch Beschluss vom 22.08.2016, ein Sachverständigengutachten eingeholt. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf die Ausführungen der Sachverständigen Dr. S. K. im Gutachten vom 14.11.2016.
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Im Übrigen wird zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.
I.
14
Die Klage ist zulässig. Das Amtsgericht Augsburg ist gem. §§ 23 Nr. 2 lit. a, 71 Abs. 1 GVG zuständig.
II.
15
Die Klage ist begründet.
16
Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB auf Anbringung von Taubenstachel oder einer gleichwertigen Maßnahme zur Beseitigung der Störung.
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Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis seit 01.06.2012. Aus diesem ergibt sich die Pflicht des Vermieters, hier des Beklagten, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
18
Der vertragsgemäße Zustand der Mietsache liegt vor, wenn sie zum üblichen oder vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist. Dazu gehört neben der Gebrauchsgewährung auch der Schutz gegen Störung am vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache, jedenfalls soweit dies dem Risikobereich des Vermieters zuzurechnen ist. Räumlich sind alle Bestandteile der Mietsache umfasst. Damit muss grundsätzlich auch der mitvermietete Balkon der klägerischen Wohnung in einem gebrauchsfähigem Zustand erhalten werden.
19
Ist die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben liegt ein Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 BGB vor. Wird der Wohnwert deshalb beeinträchtigt, weil sich in der Umgebung des Anwesens zahlreiche Tauben aufhalten, so ist dieser Umstand idR als großstadttypisch von den Mietern hinzunehmen. Die Mieter haben gegen den Vermieter grundsätzlich keinen Anspruch auf Abwehrmaßnahmen. Etwas anderes gilt allerdings dann, wenn die Tauben durch eine konkrete Fassadengestaltung angezogen werden, die vom Vermieter zu verantworten ist. In diesem Fall gehört die durch die Tauben bedingte Beeinträchtigung des Wohngebrauchs zum Risikobereich des Vermieters, mit der weiteren Folge, dass er im Rahmen des Zumutbaren für Abhilfe zu sorgen hat (BayObLG NZM 1998, 713, Blank/Börstinghaus Miete BGB § 536 Rn. 116).
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1. Aus Sicht des Gerichts ist ein solcher Mangel ist hier in Bezug auf den klägerischen Balkon zu bejahen. Das Gericht stützt seine Überzeugungsfindung insbesondere auf die Ausführungen der Sachverständigen wie der Aussage des Klägers selbst und der Zeugen La R., Y. und Sch. Die Zeugin G. dagegen ist nicht dauerhaft vor Ort und konnte dem Gericht schon aus diesem Grund kein ausreichendes Bild von der Situation vor Ort vermitteln.
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Die Zeugen gaben übereinstimmend an, dass nahezu durchgängig Tauben das Dach besiedeln, auch wenn in den jeweiligen Momentwahrnehmungen die Zahlen nachvollziehbar variieren. Die Zeugen La R. und Y. schilderten auch eindrucksvoll, wie sie selbst durch den Taubenkot beeinträchtigt sind, ohne dass das Gericht hier Anhaltspunkte für eine Gefälligkeitsaussage aus Eigeninteresse bestanden hätten.
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Diese Aussagen lassen sich auch mit den überzeugenden Ausführungen der Sachverständigen in Einklang bringen, die bei ihrem Ortstermin selbst zahlreiche Tauben auf dem Dach gezählt hatte. Zwar wurden keine Anzeichen für laufende Bruten gefunden, die vorgefundenen Strukturen, die Kotauflagen und die zahlreichen Federn auf dem Dach, insbesondere zwischen und unter den dort angebrachten Solaranlagen, sprechen aber für viele Brutplätze. Die Tauben werden durch die Solaranlagen besonders angelockt, da sie ihnen optimal für Sitzwarte, Lebensraum und Nistmöglichkeit dienen und Schutz vor Feinden bieten. Die baulichen Eigenschaften sowie die Beschaffenheit des Gebäudes stellen somit einen besonderen Anziehungspunkt für Tauben dar. Somit fällt die Taubenplage vor Ort in diesem Einzelfall auch in den Risikobereich des Vermieters, da er durch die konkrete Ausgestaltung und Nutzung des Hauses Anreize für Stadttauben zur Ansiedelung geschaffen hat.
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Weiter ist nach den Ausführungen der Sachverständigen die tatsächliche Benutzung des Balkons dem Kläger größtenteils unmöglich bzw. sollte davon sogar abgesehen werden. Die Tauben halten sich vermehrt auf dem Geländer des Balkons und auf dem Dach auf. Durch die große Menge der dauerhaft anwesenden Tauben kommt es zu einer überdurchschnittlichen Verunreinigung und Kontamination sowohl des klägerischen Balkons als auch des angrenzenden Fensterbereichs. So ist es dem Kläger weder möglich sich auf dem Balkon aufzuhalten, noch Wäsche aufzuhängen. Besonders der Taubenkot enthält krankmachende Mikroorganismen. Krankheitserreger und Parasiten können durch offene Fenster in die Wohnung gelangen, was eine erste Gefahr darstellt.
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2. Der Vermieter hat hier auch nicht durch die Anbringung eines Kunstoffrabens auf der Balkonbrüstung noch nicht alles zumutbare und erforderliche getan, um die Störung zu beseitigen. Nach den Ausführungen im Sachverständigengutachten haben Attrappen gerade keinerlei Abschreckungseffekt.
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2. Die Beseitigung der Störung ist dem Vermieter auch möglich und zumutbar, § 275 BGB. Die Sachverständige führt dazu aus, dass es durchaus erfolgsversprechende Möglichkeiten gibt, die Tauben dauerhaft fern zu halten. Neben dem Anbringen von Taubenstachel sog. Spikes, können auch Netze gespannt oder Vergrämungspaste aufgetragen werden.
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Eine wirtschaftliche Unzumutbarkeit kann das Gericht nicht erkennen. Die Beklagtenpartei hatte in der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2016 vorgetragen, dass das Anbringen von Taubenstacheln umlaufend auf dem gesamten Dach etwa 3.358,00 € netto kosten würde. Dies ist angesichts des Wertes der sechstöckigen Wohnanlage nicht unverhältnismäßig.
III.
27
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
28
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in § 709 S. 1 ZPO.