Inhalt

VG München, Urteil v. 26.04.2016 – M 1 K 15.5050
Titel:

Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum in Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion

Normenkette:
BauGB § 22
Leitsatz:
Ebenso wie zunehmendes Alter und ein sich verschlechternder Gesundheitszustand stellt eine unzureichende Alterssicherung keinen außergewöhnlichen Umstand und damit keine besondere Härte iSv § 22 Abs. 4 S. 3 BauGB dar. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Baugenehmigung, Bebauungsplan, Fremdenverkehrssatzung, besondere Härte, Voreigentümer, Wohnungseigentum, Zweitwohnung
Rechtsmittelinstanz:
VGH München, Urteil vom 04.06.2019 – 1 BV 16.1302
Fundstelle:
BeckRS 2016, 46836

Tenor

I.
Die Klage wird abgewiesen.
II.
Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
III.
Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
IV.
Die Berufung wird zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB für die Begründung von Wohnungseigentum.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. 220/17 Gemarkung ... Aufgrund einer Baugenehmigung vom ... Mai 1979 war dort ein Wohnhaus mit touristischer Nutzung errichtet worden. Der Voreigentümer hatte für die ersten 25 Nutzungsjahre von 1979 bis 2004 eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten des Freistaats Bayern für den Fremdenverkehr bestellt, die am ... April 2007 aus dem Grundbuch gelöscht wurde. Am ... Januar 1982 hatten die Eltern der Klägerin das Grundstück erworben und auch die beschränkt persönliche Dienstbarkeit übernommen. Im Jahr 1990 hatten sie es an die Klägerin übergeben, die dort das „Ferienhaus ...“ mit jeweils drei Ferienwohnungen im Obergeschoss und im Dachgeschoss (insgesamt 11 Betten) sowie Hallenbad im Keller betrieb; das Erdgeschoss bewohnen die Klägerin und ihr Ehemann.
Das Grundstück FlNr. 220/17 liegt im Geltungsbereich der „Satzung zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion“ (Fremdenverkehrssatzung - FVS) der Beigeladenen. Diese trat erstmals am 2. Juni 1989 in Kraft und umfasste damals das gesamte Gemeindegebiet. In der Folgezeit wurde sie mehrmals unter Aufhebung der Vorgängersatzung neu erlassen. Zuletzt beschloss der Gemeinderat der Beigeladenen am 3. Dezember 2013 den Erlass einer Fremdenverkehrssatzung; der Satzungsbeschluss wurde am 16. Dezember 2013 ortsüblich bekannt gemacht. Am 8. April 2014 beschloss der Gemeinderat eine Änderung der Satzung, die am 16. April 2014 ortsüblich bekanntgemacht wurde. Der Geltungsbereich der Fremdenverkehrssatzung umfasst nunmehr nur noch einen Teil des Gemeindegebiets. § 2 Nr. 1 FVS unterwirft die Begründung oder Teilung von Wohnungs- oder Teileigentum nach § 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dem Genehmigungsvorbehalt nach § 22 BauGB. Nach § 3 FVS sind im Geltungsbereich der Satzung je Wohngebäude zwei Wohneinheiten zulässig. Ausnahmsweise können Ferienwohnungen zugelassen werden.
Mit Schreiben vom ... Februar 2015 stellte die Klägerin bei der Beigeladenen einen „Antrag auf Nutzungsänderung in Anlehnung an … § 22 BauGB … Fremdenverkehrssatzung“; der „Hausstatus nach Nutzungsänderung“ sollte in eine Wohnung im Erdgeschoss, drei Ferienwohnungen im Obergeschoss und eine Wohnung im Dachgeschoss geändert werden. Mit Schriftsatz vom ... März 2015 reichte der Bevollmächtigte der Klägerin beim Landratsamt Traunstein einen Bauantrag auf Erweiterung der privaten Wohnung im Erdgeschoss und Nutzungsänderung von drei Ferienwohnungen im Dachgeschoss zu einer Wohnung ein; gleichzeitig stellte er hierfür einen Antrag auf Genehmigung nach § 22 BauGB und Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung.
Am .../... Juni 2015 sprach der Ehemann der Klägerin im Landratsamt vor und konkretisierte den gestellten Antrag, indem er auf den vorgelegten Plänen insgesamt fünf Wohneinheiten einzeichnete, eine im Erdgeschoss, drei im Obergeschoss und eine im Dachgeschoss.
Mit Schreiben vom 10. Juni 2015 erteilte die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen für die Begründung von Wohnungseigentum in zwei getrennten Einheiten.
Das Landratsamt erteilte der Klägerin mit Bescheid vom 16. Juni 2015 die Baugenehmigung für die Erweiterung der privaten Wohnung im Erdgeschoss und die Nutzungsänderung von drei Ferienwohnungen im Dachgeschoss zu einer Wohnung.
Mit Bescheid vom 17. Juni 2015 erteilte das Landratsamt der Klägerin die Genehmigung nach § 22 BauGB zur Begründung nach dem Wohnungseigentumsgesetz; genehmigt war eine Aufteilung in die Wohnung im Erdgeschoss und die Wohnung im Dachgeschoss, die drei Ferienwohnungen im Obergeschoss sollten der Wohnung im Erdgeschoss zugeschlagen werden.
Bei einem persönlichen Gespräch am ... Juli 2015 teilte der Bevollmächtigte der Klägerin dem Landratsamt mit, dass die genehmigte Aufteilung nicht dem Antrag der Klägerin entspreche. Mit Schriftsatz vom ... Juli 2015, im Landratsamt eingegangen am 3. Juli 2015, erläuterte er den gestellten Antrag dahin, dass dieser sich auf insgesamt fünf Wohnungen beziehe, je eine im Erdgeschoss und im Dachgeschoss sowie drei im Obergeschoss.
Das Landratsamt nahm daraufhin mit Bescheid vom 17. Juli 2015 den Bescheid vom 17. Juni 2015 zurück.
Die Beigeladene verweigerte mit Gemeinderatsbeschluss vom 21. Juni 2015 das Einvernehmen zur Begründung von Wohnungseigentum für insgesamt fünf Wohnungen.
Mit Zwischenbescheid vom 27. Juli 2015 verlängerte das Landratsamt die Frist zur Entscheidung bis 15. Oktober 2015.
Das Landratsamt teilte dem Klägerbevollmächtigten am ... September 2015 telefonisch und mit E-Mail vom ... Oktober 2015 mit, dass beabsichtigt sei, den Antrag abzulehnen. Der Bevollmächtigte bekundete mit Schriftsatz vom ... Oktober 2015 die Bereitschaft der Klägerin, eine Erklärung des Inhalts abzugeben, das Obergeschoss nicht entgegen der Fremdenverkehrssatzung zu nutzen.
Mit Bescheid vom 13. Oktober 2015 lehnte das Landratsamt den Antrag auf Erteilung einer Genehmigung nach § 22 BauGB ab. Zur Begründung führte es aus, der Bestimmung des § 22 Abs. 4 BauGB liege die gesetzgeberische Regelvermutung zugrunde, dass bei Schaffung von eigentumsrechtlich selbstständig nutzbarem Wohnraum dieser den Einstieg in die Nutzung als Zweitwohnung darstelle. Eine verstärkte Entstehung von Zweitwohnungen bedinge vermehrte Leerstandszeiten und führe in Fremdenverkehrsgebieten zu städtebaulich nachteiligen Auswirkungen. Die Beigeladene habe durch den Erlass der Fremdenverkehrsatzung der Entwicklung in Richtung Ausweitung der Zweitwohnungsnutzung entgegen gewirkt. Das Anwesen der Klägerin liege in Ortskernnähe. Die Erteilung der beantragten Genehmigung wäre mit einer negativen Vorbildwirkung verbunden und würde die Bemühungen zur Reduzierung der Zweitwohnungen konterkarieren. Eine privatrechtliche Erklärung sei für den Erwerber der Wohneinheiten nicht bindend. Unerheblich sei, dass zusätzlich eine baurechtliche Genehmigung der Nutzungsänderung erfolgen müsse, weil dieser Umstand nur bedingt kontrolliert werden könne. Eine besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB sei nicht erkennbar; wirtschaftliche Nachteile stellten keine solche dar.
Am ... November 2015 erhob die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht München, letztendlich mit dem Antrag,
den Beklagten zu verpflichten, ihr unter Aufhebung des Bescheids vom 13. Oktober 2015 die beantragte Genehmigung nach § 22 BauGB zu erteilen.
Sie trägt vor, im Falle der Genehmigungserteilung liege eine Beeinträchtigung der Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr nicht vor. Sie vermiete seit ... April 2015 ohnehin keine Fremdenzimmer mehr. Eine Nutzung als Zweitwohnung würde dem Ort besser stehen als der Leerstand. Seit 2004 seien im Gemeindegebiet umfangreiche Befreiungen und Genehmigungen erteilt worden, die den Sinn und Zweck der Fremdenverkehrssatzung überhaupt in Frage stellten. Überdies seien im Jahr 2008 die Satzungsgrenzen enger gezogen worden. Es sei nicht nachvollziehbar, dass sie insoweit anders behandelt werde. Ihr Anwesen sei überdies nicht mit anderen im Geltungsbereich der Satzung liegenden Objekten vergleichbar. Es liege unmittelbar an einem Parkplatz und nahe der Bundesstraße und sei daher schlecht vermietbar. Außerdem gebe es kein weiteres Objekt mit nur fünf Betten, das im Haupterwerb betrieben werde. Sie habe darauf vertraut, dass die Bindungen für den Fremdenverkehr nach Ablauf der Dienstbarkeit entfallen würden. Ferner sei eine besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB gegeben und werde hilfsweise geltend gemacht. Beim Erwerb des Anwesens durch ihre Eltern habe die Fremdenverkehrssatzung noch nicht gegolten, weshalb sie sich auf Vertrauensschutz berufe. Sie habe seit 2010 erhebliche jährliche Verluste zu verzeichnen. Außerdem sei sie aus gesundheitlichen Gründen nicht mehr zur Bewirtschaftung in der Lage. Auch sei ihre Altersversorgung nicht gesichert; sie könne nach einer Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung vom ... Juni 2015 nur mit einer künftigen Regelaltersrente von 453,- Euro monatlich rechnen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Er trägt vor, die Klägerin habe die Wohnung im Dachgeschoss durch Bruchteilsverkauf veräußert; der Käufer habe einen Zweitwohnsitz bei der Beigeladenen angemeldet. § 2 Abs. 1 FVS sei wirksam, insbesondere habe die Beigeladene, deren bedeutsamster Wirtschaftsfaktor der Tourismus sei und die einen beträchtlichen Anteil an Zweitwohnungen aufweise, das Satzungsgebiet bei Neuerlass der Satzung eingegrenzt. Die Begründung von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz indiziere eine Beeinträchtigung i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB. Diese Vermutung sei mangels hinreichender Überwachungsmöglichkeiten nicht durch Erklärung des Antragstellers, das Wohnungseigentum nicht als Zweitwohnung nutzen zu wollen, widerlegbar. Das Grundstück der Klägerin befinde sich in einer der touristischen Bestlagen der Beigeladenen. Die Folge einer Genehmigung wäre eine negative Vorbildwirkung für Anwesen im Satzungsgebiet. Gesundheitliche Einschränkungen der Klägerin oder ihres Ehemanns und die vorgebrachten Verluste begründeten keine besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB. Es sei der Klägerin vielmehr zumutbar, betriebliche Umstrukturierungen vorzunehmen. Selbst unter der Annahme, dass die geltend gemachten Umstände eine besondere Härte darstellen würden, sei wegen der negativen Vorbildwirkdung bei pflichtgemäßer Ermessensausübung die Ablehnung der Genehmigung veranlasst. Die Bindungen aus § 22 BauGB seien neben die Grunddienstbarkeit getreten.
Die Beigeladene stellt keinen Antrag.
Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der vorgelegten Behördenakten und der Gerichtsakte verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Auslegung der Klage ergibt, dass die Klägerin eine Genehmigung nach § 22 Abs. 4 und 5 BauGB für die Begründung von Wohnungseigentum hinsichtlich einer Wohnung im Erdgeschoss, drei Wohnungen im Obergeschoss und einer Wohnung im Dachgeschoss begehrt.
Die so ausgelegte Klage (§ 88 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO) hat keinen Erfolg. Der Bescheid des Landratsamts Traunstein vom 13. Oktober 2015 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten. Sie hat weder einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum noch auf erneute Ermessensentscheidung (§ 113 Abs. 5 Satz 1 und 2 VwGO).
1. Die Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen ist wirksam. Sie ist von § 22 Abs. 1 BauGB gedeckt (1.1.) und nicht obsolet geworden (1.2.).
1.1. Die Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen hält sich im Rahmen der Ermächtigungsgrundlage des § 22 Abs. 1 BauGB. Abzustellen ist dabei auf die aktuell gültige, vom Gemeinderat der Beigeladenen am 3. Dezember 2013 beschlossene und am 8. April 2014 geänderte Satzung.
Die Gemeinden, die oder deren Teile überwiegend durch den Fremdenverkehr geprägt sind, können nach § 22 Abs. 1 Satz 1 BauGB in einem Bebauungsplan oder durch eine sonstige Satzung bestimmen, dass zur Sicherung der Zweckbestimmung von Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktion die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum oder Teileigentum der Genehmigung unterliegt. Voraussetzung für die Bestimmung ist nach § 22 Abs. 1 Satz 3 BauGB, dass durch die Begründung oder Teilung der Rechte die vorhandene oder vorgesehene Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die geordnete städtebauliche Entwicklung beeinträchtigt werden kann. Die Zweckbestimmung eines Gebiets für den Fremdenverkehr ist nach § 22 Abs. 1 Satz 4 BauGB insbesondere anzunehmen bei sonstigen Gebieten mit Fremdenverkehrsfunktionen, die durch Beherbergungsbetriebe und Wohngebäude mit Fremdenbeherbergung geprägt sind. Infolge des Neuerlasses der Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen im Jahr 2013 ist Rechtsgrundlage insoweit § 22 BauGB 2004/2013 (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand Nov. 2015, § 22 Rn. 8).
Unabhängig von der konkreten Ausgestaltung und Zusammensetzung der Fremdenverkehrsbeherbergung im Gebiet der Beigeladenen hat das Gericht keinen Zweifel daran, dass deren wirtschaftlicher Schwerpunkt gerade in der Fremdenbeherbergung liegt. Sie verfügt über ein umfangreiches Angebot an ganzjährig nutzbaren Fremdenverkehrseinrichtungen und Freizeitmöglichkeiten, die von einer großen Anzahl an Touristen nachgefragt werden, so dass eine hohe Beherbergungskapazität erforderlich ist. Zudem beträgt der Anteil der Zweitwohnungen nach dem Vortrag der Beigeladenen in ihrem Gebiet bereits 20%, was Ausdruck einer Gefährdung der Fremdenverkehrsnutzung ist. Der Geltungsbereich der Fremdenverkehrssatzung vom 3. Dezember 2013 erfasst auch nur noch eine Teilfläche des Gemeindegebiets und entspricht damit der Ermächtigungsgrundlage des § 22 Abs. 1 BauGB, nach der nur die Teile einer Gemeinde in den Geltungsbereich einbezogen werden dürfen, für die die dort genannten Voraussetzungen gelten (vgl. BVerwG, U. v. 7.7.1994 - 4 C 21.93 - juris Rn. 12 und 23). Die Satzung ist auch verhältnismäßig; dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz wird dadurch Genüge getan, dass in § 3 FVS immerhin zwei Wohneinheiten je Wohngebäude und ausnahmsweise Ferienwohnungen zugelassen werden.
1.2. Die Fremdenverkehrssatzung ist auch nicht funktionslos oder obsolet geworden.
Nach der Rechtsprechung können Festsetzungen eines Bebauungsplans funktionslos werden, wenn und soweit die tatsächlichen Verhältnisse ihre Verwirklichung auf Dauer ausgeschlossen erscheinen lassen und dies so offensichtlich ist, dass ein Vertrauen in ihre weitere Geltung nicht schutzwürdig ist. Es kommt darauf an, ob die jeweilige Festsetzung noch geeignet ist, einen wirksamen Beitrag zur städtebaulichen Ordnung i. S. v. § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans zu leisten (st. Rspr., vgl. BVerwG, B. v. 22.7.2010 - 4 B 22.10 - DVBl 2010, 1168 m. w. N. - juris Rn. 10; BayVGH, B. v. 27.3.2013 - 14 B 12.192 - juris Rn. 19).
Überträgt man diese von der Rechtsprechung für die Funktionslosigkeit eines Bebauungsplans aufgestellten Anforderungen auf die Fremdenverkehrssatzung der Beigeladenen, ergibt sich, dass deren Festsetzungen nicht obsolet geworden sind. Die Eingrenzung des Geltungsbereichs führt nicht zur Funktionslosigkeit, sondern vielmehr zur - nunmehr nachträglich erreichten - Gültigkeit der Satzung (vgl. BVerwG, U. v. 7.7.1994 - 4 C 21.93 - juris Rn. 12 und 23). Auch die Zulassung einzelnen Wohnungseigentums im Geltungsbereich der Satzung bewirkt keinen Abweichungsgrad zwischen der planerischen Festsetzung und der tatsächlichen Situation, der einem in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nehmen könnte. Vielmehr sind - auch nach dem Vortrag der Klägerin - noch ausreichend für den Fremdenverkehr genutzte Objekte im Geltungsbereich der Satzung vorhanden, so dass die Regelungen der Satzung nach wie vor Geltung beanspruchen können.
2. Eine Genehmigungsfiktion nach § 22 Abs. 5 Satz 2 und 4 BauGB ist nicht eingetreten.
Nach § 22 Abs. 5 Satz 2 BauGB hat die Baugenehmigungsbehörde über die Genehmigung innerhalb eines Monats nach Eingang des Antrags bei ihr zu entscheiden. Die Genehmigung gilt nach § 22 Abs. 5 Satz 4 BauGB als erteilt, wenn sie nicht innerhalb der Frist versagt wird.
Diese Monatsfrist ist im vorliegenden Fall nicht ohne Entscheidung des Landratsamts verstrichen. Der letztendlich maßgebliche Antrag auf Genehmigung nach § 22 BauGB ging in vollständiger und verständlicher Weise erst am 3. Juli 2015 beim Landratsamt ein. Zwar lagen die Pläne mit den entsprechenden Erläuterungen schon seit der Vorsprache des Ehemanns der Klägerin am .../... Juni 2015 beim Landratsamt vor. Die Pläne waren jedoch - auch in Anbetracht der vorangegangenen und nicht mit ihnen übereinstimmenden Äußerungen der Klägerin und ihrer Vertreter - nicht aus sich heraus verständlich. Der Inhalt des Genehmigungsantrags wurde vielmehr erst mit Schriftsatz des Bevollmächtigten vom ... Juli 2015, der am Folgetag beim Landratsamt einging, konkretisiert. Dieser Zeitpunkt ist hier maßgeblich, weil der Inhalt des Antrags nach § 22 BauGB aus sich heraus zweifelsfrei verständlich sein muss (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 22 BauGB Rn. 54). Das Landratsamt hat am 27. Juli 2015 einen Zwischenbescheid nach § 22 Abs. 5 Satz 3 BauGB erlassen und die Monatsfrist damit rechtzeitig unterbrochen.
3. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung der Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum nach § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB.
Nach dieser Vorschrift darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn durch die Begründung von Wohnungseigentum die Zweckbestimmung des Gebiets für den Fremdenverkehr und dadurch die städtebauliche Entwicklung und Ordnung beeinträchtigt wird. Dies ist hier der Fall. Der gesetzlichen Regelung liegt die tatsächliche Vermutung zugrunde, dass der Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten ein städtebauliches Gefährdungspotential inne wohnt, dem durch eine Erschwerung der Bildung von Wohnungseigentum begegnet werden soll. Die mit der Begründung von Zweitwohnungen verbundene Beeinträchtigung für den Fremdenverkehr liegt zum einen darin, dass diese Wohnungen der wechselnden Benutzung durch Fremde entzogen werden, zum anderen in der Tendenz zur Bildung von sog. „Rolladensiedlungen“ oder „Geisterstädten“ mit den damit verbundenen finanziellen und städtebaulich nicht vertretbaren Belastungen einer nicht ausgenutzten, gleichwohl aber vorzuhaltenden Infrastruktur (BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 12.94 - NVwZ-RR 1996, 373 - juris Rn. 11). Eine Beeinträchtigung liegt jedenfalls dann vor, wenn aufgrund der konkreten örtlichen Gegebenheiten und feststellbaren Entwicklungstendenzen durch die beantragte Begründung von Wohnungseigentum eine (weitere) Verschlechterung der Situation eintritt. Es reicht deshalb aus, wenn von dem beantragten Vorhaben eine negative Vorbildwirkung ausgeht, die gegebene Situation gleichsam „negativ in Bewegung gebracht“ wird (BVerwG a. a. O. Rn. 12). Es liegt auf der Hand, dass bei einer weiteren Zunahme von Zweitwohnungen die Zweckbestimmung dieses Gebiets für den Fremdenverkehr (weiter) beeinträchtigt wird (BVerwG a. a. O. Rn. 13).
Aufgrund dieser gesetzlichen Vermutung geht das Gericht davon aus, dass die Genehmigung für die Begründung von Wohnungseigentum im Anwesen der Klägerin die Voraussetzungen des § 22 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfüllt. Das Vorbringen der Klägerin kann die Bejahung des Tatbestands nicht entkräften. Soweit sie sich darauf beruft, sie vermiete die Ferienwohnungen seit ... April 2015 nicht mehr, so dass diese dem Fremdenverkehr nicht entzogen würden, bleibt es dennoch dabei, dass durch die Begründung von Wohnungseigentum Wohnraum verloren ginge, der für die Fremdenbeherbergung grundsätzlich geeignet ist. Unwiderlegt bleibt zudem die Vermutung, dass die Begründung von Wohnungseigentum in Fremdenverkehrsgebieten regelmäßig zu einer Zweitwohnungsnutzung mit den dargestellten negativen Folgen führt (vgl. hierzu BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Rn. 15). Weiter begründen die von der Klägerin als Bezugsfälle genannten Befreiungen und Genehmigungen keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Genehmigung, weil dem der Rechtsgrundsatz „keine Gleichheit im Unrecht“ entgegen stünde, sondern belegen vielmehr, dass die Gefahr einer weiteren Verschlechterung sehr wohl im Raum steht. Auch widerlegt das Vorbringen der Klägerin, ihr bisher für den Fremdenverkehr genutztes Anwesen sei nicht mit den anderen im Gebiet der Fremdenverkehrssatzung gelegenen Objekten vergleichbar, nicht die durch die Genehmigung bewirkte negative Vorbildwirkung. Im Übrigen sieht das Gericht in den wesentlichen Punkten (innerörtliche Lage, Größe) sehr wohl eine Vergleichbarkeit des Pensionsbetriebs der Klägerin mit anderen Objekten.
Die Beeinträchtigung der Fremdenverkehrsfunktion kann im Übrigen aufgrund von gravierenden Überwachungsproblemen auch nicht durch eine Erklärung der Klägerin - unabhängig davon, mit welchem Inhalt eine solche abgegeben würde - und die Eintragung einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch entkräftet werden (BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Ls. 2 und Rn. 14; Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 22 BauGB Rn. 47).
Soweit sich die Klägerin auf Vertrauensschutz beruft, ist dieser bei der Frage des Vorliegens einer besonderen Härte zu prüfen.
4. Die Klägerin hat jedoch auch aufgrund des Vorliegens einer besonderen Härte i. S. v. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB keinen Anspruch auf Genehmigung oder erneute Entscheidung.
Nach § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB kann die Genehmigung zur Begründung von Wohnungseigentum erteilt werden, um wirtschaftliche Nachteile zu vermeiden, die für den Eigentümer eine besondere Härte bedeuten. Das Vorliegen einer Härte reicht insoweit nicht aus; vielmehr müssen besondere Umstände vorliegen, die eine besondere Härte begründen. Erforderlich sind ungewollte und unverhältnismäßige Belastungen des Eigentümers. Selbst der Konkurs des Gewerbetreibenden wird insoweit als nicht ausreichend angesehen (BVerwG, U. v. 27.9.1995 - 4 C 28.94 - DVBl 1996, 52 - juris Rn. 23; BayVGH, B. v. 2.11.2011 - 2 ZB 10.2206 - juris Rn. 5).
Eine besondere Härte liegt jedoch nicht vor.
4.1. Der altersbedingt sich verschlechternde Gesundheitszustand der Klägerin oder ihres Ehemanns und das Vorliegen mehrjähriger wirtschaftlicher Verluste stellen keine besondere Härte dar.
Vielmehr sind zunehmendes Alter und eine damit einhergehende Verschlechterung des Gesundheitszustands ebenso wie das Erzielen wirtschaftlicher Verluste häufig auftretende Probleme bei Personen, die selbstständig ein Gewerbe betreiben. Insoweit kann es auch dazu kommen, dass manche Banken nicht mehr bereit sind, weitere Kredite zu gewähren. Alle diese Umstände können bei zahlreichen Gewerbetreibenden dazu führen, dass ihr Betrieb nicht mehr wirtschaftlich weiterbetrieben werden kann. Diese wirtschaftlichen Nachteile stellen keine einzelfallbezogene besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB dar (BayVGH, B. v. 2.11.2011 - 2 ZB 10.2206 - juris Rn. 6).
4.2. Als besondere Härte kann auch nicht der von der Klägerin vorgetragene Umstand herangezogen werden, dass bei Erwerb des Grundstücks durch ihre Eltern im Jahr 1982 für das Gebiet der Beigeladenen noch keine Fremdenverkehrssatzung galt.
Maßgeblich ist insoweit nicht auf den Erwerb der Eltern der Klägerin im Jahr 1982, sondern auf den Erwerb der Klägerin selbst im Jahr 1990 abzustellen. In diesem Zeitpunkt war die Fremdenverkehrssatzung bereits in Kraft getreten und damit für die Klägerin in eigener Person klar zu ersehen, welche Bindungen mit dem Erwerb eines Fremdenverkehrsobjekts im Gebiet der Beigeladenen verbunden sind. Hieran ändert auch nichts der Umstand, dass die Fremdenverkehrssatzung aus dem Jahr 1989 unwirksam war, weil sie in der damaligen Fassung noch das gesamte Gemeindegebiet in ihren Geltungsbereich einbezogen hatte (s.o.). Denn die Klägerin musste damit rechnen, dass die Beigeladene durch Erlass einer neuen Fremdenverkehrssatzung am Schutz ihrer Gebiete mit Fremdenverkehrsfunktion festhalten würde (BayVGH, B. v. 2.11.2011 - 2 ZB 10.2206 - juris Rn. 5).
4.3. Eine besondere Härte begründet auch nicht die von der Klägerin angeführte unzureichende Alterssicherung.
Es ist bereits zweifelhaft, ob eine unzureichende Alterssicherung gegeben ist. Die von der Klägerin vorgelegte Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung vom ... Juni 2015 gibt nur den aktuellen Stand der zu erwartenden Regelaltersrente wieder, berücksichtigt aber nicht die bis zum Eintritt des Rentenalters noch zu tätigenden, weiteren Einzahlungen der Klägerin in die Rentenkasse, so dass zu erwarten ist, dass sich der angegebene Betrag von 453,- Euro noch erhöhen wird. Weiter kann die verheiratete Klägerin gegebenenfalls auch auf die Renten- oder sonstige Einkünfte ihres Ehemanns zurückgreifen. Ferner hat sie die Wohnung im Dachgeschoss durch Bruchteilsverkauf veräußert und verfügt nunmehr über die Einnahmen aus dem Verkauf.
Selbst wenn jedoch eine unzureichende Alterssicherung der Klägerin zu bejahen sein sollte, würde dies keine besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB darstellen. Soweit ersichtlich existiert zu dieser Frage bislang keine Rechtsprechung. Die Kommentarliteratur sieht eine Gefährdung der Alterssicherung teilweise als besondere Härte an (Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a. a. O., § 22 BauGB Rn. 51). Das Gericht teilt diese Auffassung nicht. Ebenso wie zunehmendes Alter und ein sich verschlechternder Gesundheitszustand stellt eine unzureichende Alterssicherung keinen außergewöhnlichen Umstand und damit keine besondere Härte dar. Die unzureichende Alterssicherung ist vielmehr ein Problem, das viele Gewerbetreibende gleichermaßen treffen kann. Der jeweilige Gewerbetreibende kann über die Jahre hinweg absehen, dass die Renteneinnahmen gering ausfallen werden, und - gegebenenfalls unter Aufnahme einer weiteren Erwerbstätigkeit - entsprechend gegensteuern.
4.4. Im Übrigen handelt es sich bei der Härtefallregelung des § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB um eine Ermessensvorschrift. Um einen Anspruch der Klägerin auf Erteilung der Genehmigung zu erreichen, müsste eine Ermessensreduzierung auf Null vorliegen. Dies ist nicht der Fall und wird selbst von der Klägerin nicht vorgetragen. Ihrem Anspruch auf fehlerfreie Ermessensausübung hat das Landratsamt durch die Ausführungen in dem streitgegenständlichen Bescheid, in der Klageerwiderung und in der mündlichen Verhandlung Genüge getan.
5. Das Gericht hat die Berufung nach § 124a Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO zugelassen, weil es der Frage, ob die Gefährdung der Altersvorsorge eine besondere Härte i. S. d. § 22 Abs. 4 Satz 3 BauGB begründet, grundsätzliche Bedeutung beimisst und eine obergerichtliche Rechtsprechung hierzu nicht vorliegt.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene, die keinen Antrag gestellt und sich damit keinem Kostenrisiko ausgesetzt hat, trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst (§ 154 Abs. 3, § 162 Abs. 3 VwGO). Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).
Rechtsmittelbelehrung:
Nach §§ 124 und 124a Abs. 1 VwGO kann die Berufung innerhalb eines Monats nach Zustellung dieses Urteils beim Bayerischen Verwaltungsgericht München,
Hausanschrift: Bayerstraße 30, 80335 München, oder
Postanschrift: Postfach 20 05 43, 80005 München
eingelegt werden. Die Berufung muss das angefochtene Urteil bezeichnen. Sie ist spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils zu begründen. Die Begründung ist, sofern sie nicht zugleich mit der Einlegung der Berufung erfolgt, beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof,
Hausanschrift in München: Ludwigstraße 23, 80539 München, oder
Postanschrift in München: Postfach 34 01 48, 80098 München
Hausanschrift in Ansbach: Montgelasplatz 1, 91522 Ansbach
einzureichen. Die Berufungsbegründung muss einen bestimmten Antrag enthalten, sowie die im Einzelnen anzuführenden Gründe der Anfechtung (Berufungsgründe).
Über die Berufung entscheidet der Bayerische Verwaltungsgerichtshof.
Vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof müssen sich die Beteiligten, außer im Prozesskostenhilfeverfahren, durch Prozessbevollmächtigte vertreten lassen. Dies gilt auch für Prozesshandlungen, durch die ein Verfahren vor dem Bayerischen Verwaltungsgerichtshof eingeleitet wird. Als Prozessbevollmächtigte zugelassen sind neben Rechtsanwälten und den in § 67 Abs. 2 Satz 1 VwGO genannten Rechtslehrern mit Befähigung zum Richteramt die in § 67 Abs. 4 Sätze 4 und 7 VwGO sowie in §§ 3, 5 RDGEG bezeichneten Personen und Organisationen.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf EUR 10.000,- festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz - GKG -).
Das Gericht setzt insoweit je Wohnung einen Streitwert i. H. v. 2.000,- Euro an.