3.
Bayerisches Grundsteuergesetz
3.1
Steuergegenstand, Berechnungsformel
3.1.1
1Die wirtschaftliche Einheit nach Art. 1 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG entspricht der wirtschaftlichen Einheit nach § 2 BewG mit den Besonderheiten der Regelungen in Art. 1 Abs. 4 und 5 BayGrStG. 2Hinsichtlich der unterschiedlichen Vermögensarten wird auf Nr. 2.1.218 verwiesen.
3.1.2
1Ein Gebäude auf fremdem Grund und Boden liegt vor, wenn ein anderer als der Eigentümer des Grund und Bodens darauf ein Gebäude errichtet hat und ihm das Gebäude zuzurechnen ist. 2Das ist insbesondere der Fall, wenn das Gebäude Scheinbestandteil des Grund und Bodens ist (§ 95 BGB). 3Sofern dem Nutzungsberechtigten für den Fall der Nutzungsbeendigung gegenüber dem Eigentümer des Grund und Bodens ein Anspruch auf Ersatz des Verkehrswerts des Gebäudes zusteht, ist im Sinne des BayGrStG von einem Gebäude auf fremdem Grund und Boden auszugehen. 4Ein solcher Anspruch kann sich aus einer vertraglichen Vereinbarung oder aus dem Gesetz ergeben. 5Als Gebäude auf fremdem Grund und Boden werden das Gebäude, die sonstigen Bestandteile, wie die vom Nutzungsberechtigten errichteten Außenanlagen und das Zubehör erfasst. 6Werden auf einem Grundstück nur Betriebsvorrichtungen (§ 243 Abs. 2 Nr. 2 BewG) oder Außenanlagen errichtet, liegt kein Gebäude auf fremdem Grund und Boden, sondern ein unbebautes Grundstück vor. 7Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden und der Grund und Boden bilden zwei wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens. 8Für beide wirtschaftliche Einheiten ist daher je eine selbständige und voneinander unabhängige Feststellung durchzuführen. 9Ungeachtet der für die Ermittlung der Äquivalenzbeträge maßgeblichen Grundsätze gilt der Grund und Boden als bebautes Grundstück. 10Wenn sich nach der Verkehrsanschauung (zum Beispiel wegen nur teilweiser Nutzung des Grund und Bodens durch den (wirtschaftlichen) Eigentümer des Gebäudes) nur ein Teil des Grund und Bodens dem Gebäude zuordnen lässt, bestehen insgesamt drei wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (§ 2 BewG).
3.1.3
Zur Definition und Behandlung von Erbbaurechtsfällen siehe Nr. 2.2.261.
3.2
Maßgebliche Flächen
3.2.1
Wohnflächen und Nutzflächen
3.2.1.1
1Wohnflächen liegen vor, wenn die Flächen Wohnzwecken dienen. 2Wohnräume, die betrieblich oder freiberuflich mitgenutzt werden (zum Beispiel häusliche Arbeitszimmer), sind nicht als betrieblichen Zwecken dienende Räume zu behandeln und nach Art. 2 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG der Wohnfläche hinzuzurechnen.
3.2.1.2
1Die Wohnfläche wird nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I S. 2346) in der jeweils geltenden Fassung ermittelt. 2Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter sind nicht anzurechnen. 3Flächen von Zubehörräumen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind nicht einzubeziehen. 4Nicht als Wohnfläche zu qualifizierende „(Neben-)Flächen“ (zum Beispiel von Kellerräumen oder Treppen), die im Zusammenhang mit der Wohnnutzung stehen bleiben außer Ansatz; insbesondere sind sie nicht als Nutzfläche zu erfassen. 5Räume, die zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut wurden, sind keine Zubehörräume, sondern Wohnflächen. 6Entsprechen die Grundflächen von Räumen nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts zur Nutzung, gehören diese nicht zur Wohnfläche. 7Ob ein Raum den Anforderungen des Baurechts entspricht, richtet sich nach dem Bauordnungsrecht im Zeitpunkt der Baugenehmigung. 8Ist die Wohnfläche zulässigerweise bis zum 31. Dezember 2003 nach der II. Berechnungsverordnung berechnet worden und haben sich keine baulichen Änderungen ergeben, kann diese Berechnung hilfsweise für die Ermittlung von Wohn- und Nutzfläche zugrunde gelegt werden. 9Grundsätzlich bestehen keine Bedenken, wenn Daten aus amtlichen oder privatrechtlichen Unterlagen oder Beidem übernommen werden, wie zum Beispiel Bauunterlagen, Miet- oder Kaufverträge, Nebenkosten- oder Wohngeldabrechnungen, (Gebäude-)Versicherungs- und Finanzierungsunterlagen, und keine offensichtlichen Zweifel an den Angaben bestehen.
3.2.1.3
1Nicht zu den Wohnzwecken zählt die Vermietung von Wohn- und Schlafräumen zur kurzfristigen Beherbergung (zum Beispiel Hotels, Ferienwohnungen und Vermietung einzelner Zimmer). 2Diese Räume sind den Nutzflächen zuzuordnen. 3Insoweit einzelne Räumlichkeiten vermietet werden, die zu einer Wohnung gehören, die ansonsten zu Wohnzwecken genutzt wird, kommt es auf die überwiegende Nutzung dieser Räume an.
3.2.1.4
1Werden Flächen nicht für Wohnzwecke verwendet, ist die Nutzfläche maßgeblich. 2Zu den Nutzflächen zählen Flächen, die betrieblichen (zum Beispiel Werkstätten, Verkaufsläden, Büroräume), öffentlichen oder sonstigen Zwecken (zum Beispiel Vereinsräume) dienen und keine Wohnflächen sind. 3Auch Nutzflächen von Zubehörräumen, die nicht im Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen, sind zu berücksichtigen. 4Wird ein Gebäude nicht zu Wohnzwecken genutzt, hat es ausschließlich Nutzfläche.
3.2.1.5
1Der Begriff „Nutzfläche“ ist ein gesetzlich unbestimmter Rechtsbegriff. 2Nutzfläche im Sinne des BayGrStG ist insbesondere die Gebäudenutzfläche nach der DIN 277. 3In aller Regel wird die Nutzfläche üblicherweise als Gebäudenutzfläche oder auch Nutzungsfläche nach der DIN 277 bestimmt, die in regelmäßigen Abständen neuen Erfordernissen angepasst wird, zuletzt durch die DIN 277:2021-08. 4Als Grundlage kann die Nutzfläche nach der DIN 277-1:2005-02, bei späteren Bauten aus Vereinfachungsgründen auch die Nutzungsfläche nach der DIN 277-1:2016-01 oder nach der DIN 277 in der jeweils geltenden Fassung angesetzt werden. 5Die Vermessung der Räumlichkeiten und eine daraus abgeleitete Berechnung der Flächengröße nach diesen Vorschriften ist grundsätzlich als vorrangiges geeignetes Mittel zu betrachten. 6Ist dieses Vorgehen mit einem unverhältnismäßigen Aufwand verbunden, darf hilfsweise eine ausschließlich mathematische Berechnung der Fläche (zum Beispiel Rückrechnung aus dem umbauten Raum) erfolgen. 7Für Räume, die nicht Wohnzwecken dienen, für die aber eine Wohnflächenermittlung entsprechend Abs. 2 vorliegt, kann hilfsweise die Wohnfläche übernommen werden, zum Beispiel für eine Arztpraxis in einem Wohnhaus. 8Auch andere Ermittlungsmethoden können zur Anwendung kommen, sofern sie zu sachgerechten Ergebnissen führen. 9Abweichungen sind mit geeigneten Zu- und Abschlägen zu kompensieren. 10Unschärfen sind aber im geringfügigen Umfang gestattet. 11Abweichende Ermittlungsmethoden sind auf Anforderung darzulegen.
3.2.1.6
1Zur Nutzfläche gehören in nicht abschließender Aufzählung die Flächen von:
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1.
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Teeküchen, Speiseräumen,
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2.
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Büroräumen, Besprechungsräumen,
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3.
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Werkhallen, Laboren,
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4.
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Lagerhallen, Verkaufsräumen,
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5.
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Ausstellungsräumen, Bühnenräumen, Sporträumen,
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6.
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Räumen für medizinische Untersuchungen und Behandlungen,
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7.
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Abstellräumen, Sanitärräumen, Umkleideräumen sowie Serverräumen für Elektronische Datenverarbeitung (EDV),
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8.
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Dachterrassen, Parkdecks, Balkonen und Loggien.
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2Ein anteiliger Ansatz von zum Beispiel (Dach-)Terrassen, Balkonen und Flächen unter Dachschrägen (abgesenkte Deckenhöhe) ist, im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung, in der DIN 277 nicht vorgesehen. 3Wenn Flächen als Nutzfläche anzusetzen sind, dann in voller Höhe.
3.2.1.7
1Die Nutzfläche umfasst beispielsweise nicht die
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1.
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Konstruktions-Grundfläche (zum Beispiel Wände, Pfeiler),
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2.
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Technikflächen (technische Funktionsflächen wie zum Beispiel Lagerflächen für Brennstoffe) oder
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3.
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Verkehrsflächen (zum Beispiel Flure, Eingangshallen, Aufzugschächte, Rampen).
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2Bewegungsflächen innerhalb von Räumen gehören nicht zur Verkehrsfläche, sondern zur Nutzfläche. 3Flächen von außerhalb des Bauwerks befindlichen Baukonstruktionen, die an das Bauwerk anschließen, aber mit ihm nicht konstruktiv fest verbunden sind, (zum Beispiel Terrassen) gehören nicht zur Nutzfläche.
3.2.1.8
1In einem Gebäude, das sowohl für Wohnzwecke als auch für andere Zwecke verwendet wird, werden Zubehörräume, wie zum Beispiel Kellerräume, unterschiedlich behandelt, je nachdem welcher Nutzung sie dienen oder zu dienen bestimmt sind. 2Werden Zubehörräume gemeinschaftlich sowohl im Zusammenhang mit Wohnzwecken als auch mit anderen Zwecke verwendet (zum Beispiel ein Fahrradkeller sowohl von Wohnungs- wie auch Gewerbemietern), ist die Fläche nicht aufzuteilen, sondern der überwiegenden Nutzung zuzuordnen. 3Die überwiegende Nutzung ist anhand eines geeigneten Maßstabs festzustellen (zum Beispiel Anzahl der Mietparteien, tatsächlich überwiegende Flächennutzung). 4Nutzflächen von Garagen, Tiefgaragen und Nebengebäuden sind in Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG geregelt (siehe auch Nrn. 3.2.2 und 3.2.3).
Beispiel:
1Auf einem Grundstück befindet sich ein mehrgeschossiges Gebäude, das wie folgt genutzt wird:
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420 m² Wohnfläche
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200 m² Nutzfläche
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davon
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100 m² betrieblich genutzte Flächen,
50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen und
50 m² Kellerräume in einem Nutzungszusammenhang mit den betrieblich genutzten Flächen.
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2Damit ergibt sich eine Wohnfläche von 420 m² und eine Nutzfläche von 150 m², das heißt eine Gebäudefläche im Sinne des Bayerischen Grundsteuergesetzes von insgesamt 570 m². 3Die zur Wohnnutzung gehörenden Kellerräume (Nutzfläche 50 m²) sind hierbei nicht zu berücksichtigen.
3.2.1.9
1Werden Gebäudeflächen nicht mehr zu ihrem bisherigen Zweck genutzt, zum Beispiel bei Leerstand einer Mietwohnung, wird eine solche Nutzung so lange weiter unterstellt, bis eine Nutzung zu anderen Zwecken erfolgt. 2Die Nutzung zu anderen Zwecken beginnt in dem Zeitpunkt, in dem die geänderte Nutzungsabsicht objektiv erkennbar ist (zum Beispiel durch nachhaltige Vermietungsbemühungen, Baugenehmigung, Genehmigung einer Nutzungsänderung, Beginn von Umbauarbeiten).
3.2.1.10
Liegt eine Errichtung des Gebäudes in Bauabschnitten vor (siehe hierzu Nr. 2.2.246.3 Satz 3 bis 6 und Nr. 2.2.248.4), ist für die Ermittlung von Wohn- und Nutzfläche auf den zum jeweiligen Feststellungszeitpunkt bezugsfertigen Teil des Gebäudes abzustellen.
3.2.2
Garagen
3.2.2.1
1Eine Garage ist eine meist abschließbare, überdachte oder überdeckte und durch feste Wände (mit Garagentor) umschlossene Abstellmöglichkeit für Fahrzeuge; ein nach mehreren Seiten offener Carport ist nicht als Gebäude anzusehen. 2Folglich bleiben offene Carports bei der Gebäudefläche unberücksichtigt. 3Nach der Wohnflächenverordnung ist die Gebäudefläche von Garagen keine Wohnfläche. 4Es handelt sich um Nutzfläche. 5Rampen, Fahrbahnen und Rangierflächen zwischen den Stellplätzen in Garagen gehören dabei nach der DIN 277 nicht zur Nutzfläche, sondern zur Verkehrsfläche.
3.2.2.2
1Die Nutzflächen von Garagen sind grundsätzlich in voller Höhe zu berücksichtigen. 2Bei Garagen bleibt aus Vereinfachungsgründen je wirtschaftlicher Einheit eine Nutzfläche von insgesamt bis zu 50 m² außer Ansatz (Freibetrag), wenn sie in einem räumlichen Zusammenhang zu der Wohnnutzung stehen, der sie rechtlich zugeordnet sind. 3Eine rechtliche Zuordnung liegt vor, wenn die Wohnnutzung oder die Wohnnutzungen und die Garage oder der Tiefgaragenstellplatz entweder dinglich (zum Beispiel einem Eigentümer gehört ein Einfamilienhaus mit Garage oder ein Wohnungseigentum mit Sondernutzungsrecht an einem Tiefgaragenstellplatz) oder vertraglich (zum Beispiel derselbe Eigentümer vermietet eine Wohnung zusammen mit einem Tiefgaragenstellplatz an einen Mieter) miteinander verknüpft sind. 4In diesen Fällen bildet das Wohnungseigentum oder zum Beispiel das Einfamilienhaus und die Garage grundsätzlich eine wirtschaftliche Einheit, vergleiche auch Nr. 2.2.249.5.4. 5Bei der wirtschaftlichen Einheit, der die Garagen und Stellplätze zugeordnet sind, darf der Freibetrag nur einmal angewendet werden. 6Für Garagenflächen, die in keinem rechtlichen Zusammenhang zu einer Wohnnutzung stehen, ist die Norm und somit der Freibetrag nicht anwendbar. 7Diese Nutzflächen sind voll anzusetzen.
Beispiel 1:
1In einem mehrgeschossigen Gebäude eines Eigentümers ist das komplette Erdgeschoss als Ladenfläche vermietet, in den drei Obergeschossen befinden sich Wohnungen. 2In einer Tiefgarage sind fünfzehn Stellplätze, vier davon sind als Duplex-Garagenplätze gebaut (übereinanderliegende elektrisch zugängliche Stellflächen).
3Sechs der Stellplätze mit 72 m² Stell- und gleichzeitig Nutzfläche sind dem Gewerbe zuzuordnen. 4Die neun Stellplätze inklusive der vier Duplex-Garagenplätze sind der Wohnnutzung zuzuordnen. 5Sie haben 108 m² Stellfläche, aber da die Duplex-Garagen für die vier Stellplätze nur die gleiche Nutzfläche benötigen, wie andernfalls zwei normale Stellplätze, ergibt sich für sie nur eine Nutzfläche von insgesamt 84 m². 6Hiervon ist der Freibetrag von 50 m² abzuziehen, sodass sich insgesamt eine Nutzfläche von 106 m² ergibt.
Beispiel 2:
1Die Eigentümerin einer Eigentumswohnung nutzt eine auf einem benachbarten Grundstück belegene eigene Garage. 2Beide wirtschaftliche Einheiten stehen in einem räumlichen Zusammenhang.
3Aufgrund der Nutzung und der Eigentümeridentität ist eine Zuordnung möglich. 4Die Eigentumswohnung und die Garage bilden in der Regel eine wirtschaftliche Einheit. 5Der Freibetrag von 50 m² wird gewährt.
Beispiel 3:
1Der Eigentümerin eines Einfamilienhauses gehören drei Garagen, die sich jeweils im Teileigentum befinden. 2Die Garagen werden zusammen mit dem Einfamilienhaus genutzt und befinden sich im räumlichen Zusammenhang zu diesem.
3Es bestehen vier wirtschaftliche Einheiten (Einfamilienhaus und drei Garagen jeweils getrennt). 4Für die Gesamtfläche der Garagen wird der Freibetrag von 50 m² einmal gewährt.
Beispiel 4:
1Ein Eigentümer einer einzelnen Garage vermietet diese an den Eigentümer eines benachbarten Einfamilienhauses.
2Da die Eigentümeridentität fehlt und die Garage mit dem Einfamilienhaus nicht rechtlich verbunden ist, wird der Freibetrag von 50 m² nicht gewährt.
Beispiel 5:
1Zu einer Eigentumswohnung gehören zwei Stellplätze in einer Tiefgarage (Sondereigentum). 2Es liegt insgesamt eine wirtschaftliche Einheit vor. 3Einer der Stellplätze wird an eine Nachbarin in demselben Wohnhaus vermietet.
4Die beiden Stellplätze bilden mit der Eigentumswohnung eine wirtschaftliche Einheit. 5Der Freibetrag von 50 m² wird für beide Stellplätze zusammen einmal gewährt.
Beispiel 6:
1Die Eigentümerin eines Grundstücks mit einem Mehrfamilienhaus ist auch Eigentümerin eines Garagengrundstücks mit zehn Garagenstellplätzen. 2Beide wirtschaftliche Einheiten sind durch eine Straße getrennt. 3Drei Stellplätze sind an Mieter des Wohnhauses vermietet, insoweit liegt eine vertragliche Verknüpfung vor.
4Der Freibetrag von 50 m² ist für alle drei Garagen insgesamt einmal zu gewähren, da Eigentümeridentität gegeben ist, aber nur insoweit eine vertragliche Verknüpfung zu einer Wohnnutzung vorliegt.
Beispiel 7:
1Ein Grundstück mit einem zweigeschossigen Gebäude und zwei Garagen wird unterschiedlich vermietet. 2Das Erdgeschoss wird einheitlich nebst einer Garage von einer Werbeagentur angemietet; das Obergeschoss ist mit der anderen Garage zu Wohnzwecken vermietet.
3Nur für die zur Wohnnutzung gehörende Garage kann der Freibetrag von 50 m² gewährt werden.
Beispiel 8:
1Auf einer wirtschaftlichen Einheit mit einem Hotel befinden sich 20 Stellplätze im Freien. 2Diese Stellplatzflächen sind nicht als Nutzfläche zu erfassen.
3Zur selben wirtschaftlichen Einheit gehört eine Parkpalette mit zwei Geschossen und insgesamt 45 Stellplätzen, die der Betreiber des Hotels für seine Gäste errichtet hat. 4Ein Stellplatz hat eine Nutzfläche von jeweils 12 m². 5Zehn Stellplätze mit 120 m² befinden sich auf dem nicht überdachten, befahrbaren Dach des 2. Obergeschosses.
6Da die Stellplätze keiner Wohnnutzung zuzuordnen sind, sind die Nutzflächen in voller Höhe zu erfassen. 7Da die Nutzfläche nach DIN 277 zu ermitteln ist, sind auch die Stellplätze auf dem Dach des 2. Obergeschosses zu berücksichtigen. 8Insgesamt ergibt sich für die Parkpalette eine Nutzfläche von 540 m². 9Der Freibetrag gilt auch für solche Garagen, die eine eigene wirtschaftliche Einheit bilden, soweit es sich um Garagen oder um Tiefgaragenstellplätze (u.a. im Teileigentum) handelt und eine rechtliche Zuordnung zu Wohnflächen besteht.
3.2.3
Nebengebäude
1Nutzflächen von Nebengebäuden, die von untergeordneter Bedeutung sind (zum Beispiel Schuppen oder Gartenhäuschen) und die sich im räumlichen Zusammenhang zur Wohnnutzung befinden, der sie zu dienen bestimmt sind, werden nur angesetzt, soweit die Gebäudefläche insgesamt größer als 30 m² ist (Freibetrag). 2Dies gilt unter den genannten Voraussetzungen auch für Nebengebäude, die eine eigenständige wirtschaftliche Einheit bilden. 3Sind mehrere Nebengebäude vorhanden, sind die Gebäudeflächen vor Berücksichtigung des Freibetrags zu summieren.
Beispiel 1:
1Auf einem Grundstück mit einem Einfamilienhaus befindet sich ein Nebengebäude, in dem sowohl eine Garage mit einer Nutzfläche von 40 m² als auch Abstellräume mit einer Nutzfläche von 20 m² untergebracht sind. 2Auf dem Grundstück befindet sich außerdem ein Gartenhaus mit einer Nutzfläche von 15 m².
3Die Nutzfläche der Garage wird nach Art. 2 Abs. 2 BayGrStG nicht berücksichtigt, da sie kleiner als 50 m² ist. 4Von der Nutzfläche der Abstellräume und des Gartenhauses bleiben nach Art. 2 Abs. 3 BayGrStG insgesamt 30 m² (Freibetrag) unberücksichtigt, sodass 5 m² als Nutzfläche zu erfassen sind.
Beispiel 2:
1Auf einem Grundstück befindet sich ein Mehrfamilienhaus mit mehreren Wohnungen und einer Arztpraxis. 2Im Hinterhof befindet sich eine alte Scheune mit Abstellräumen. 325 m² werden an die Mieter der Wohnungen vermietet und 15 m² werden von der Arztpraxis genutzt.
4Von der Nutzfläche der Scheune bleiben 25 m² unberücksichtigt, da nur diese Fläche der Wohnnutzung zugeordnet ist. 5Es sind daher nur die 15 m² der gewerblich genutzten Fläche anzusetzen.
3.2.4
Zivilschutz
1Die Regelung in § 245 BewG zu Gebäuden, Gebäudeteilen und Anlagen für den Zivilschutz bleibt unberührt, sodass diese Gebäudeflächen nicht zum Ansatz kommen. 2Nr. 2.2.245 ist entsprechend anwendbar.
3.2.5
Unbebaute Grundstücke
3.2.5.1
1Neben den Regelungen zu § 246 BewG und Nr. 2.2.246 gilt ein Grundstück als unbebaut, wenn die Gesamtgebäudefläche für alle auf dem Grundstück errichteten Bauwerke zusammen weniger als 30 m² beträgt. 2In diesem Fall ist auf die tatsächlich vorhandenen Bauwerke und nicht auf die wirtschaftlichen Einheiten abzustellen.
Beispiel:
1Auf einem Flurstück mit 500 m² befindet sich ein Lagerhaus mit zehn gleichgroßen Lagerräumen und insgesamt 250 m² Nutzfläche jeweils im unterschiedlichen Teileigentum. 2Die wirtschaftlichen Einheiten für sich genommen haben nur 25 m², diese sind aber vollständig als Nutzflächen zu erklären. 3Die Grundstücke sind bebaut.
3.2.5.2
Eine Garage, die in räumlichem Zusammenhang zu der Wohnnutzung steht, der sie rechtlich zugeordnet ist, und eine eigene wirtschaftliche Einheit bildet, gilt stets als bebautes Grundstück, auch wenn diese eine kleinere Gebäudefläche als 30 m² umfasst.
3.2.5.3
1Mögliche Freibeträge für Garagen und Nebengebäude nach Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG sind bei der Ermittlung der Gebäudeflächen für die Bagatellgrenze nach Art. 2 Abs. 4 BayGrStG nicht abzuziehen. 2Unabhängig davon, inwieweit diese Fläche außer Ansatz bleibt, liegt bei einer Gebäudefläche von über 30 m² ein bebautes Grundstück vor.
Beispiel:
1Auf einem Grundstück steht zum 1. Januar 2022 eine Garage mit 20 m² Nutzfläche und ein Gartenhäuschen mit 12 m² Nutzfläche. 2Beide Gebäude stehen in räumlichem Zusammenhang und rechtlicher Zuordnung zu einem Wohnhaus. 3Sowohl wegen der Gebäudefläche von 32 m² als auch durch die Garage gilt das Grundstück als bebaut, auch wenn die Nutzflächen nach Art. 2 Abs. 2 und 3 BayGrStG für die Hauptfeststellung auf den 1. Januar 2022 nicht anzusetzen sind. 4Im Verlauf des Jahres 2025 wird ein Lagerschuppen mit 25 m² Nutzfläche errichtet, der vom Eigentümer für gewerbliche Zwecke genutzt wird. 5Auf den 1. Januar 2026 ist für das bebaute Grundstück eine Gebäudefläche von 25 m² anzusetzen, da 32 m² aufgrund der beiden Freibeträge außer Ansatz bleiben.
3.2.6
Fläche des Grund und Bodens
3.2.6.1
1Die Fläche des Grund und Bodens ist die zur wirtschaftlichen Einheit gehörende Flurstücksfläche. 2Als Flurstücksfläche ist die amtliche Flächengröße nach den Eintragungsmitteilungen des Grundbuchamtes oder aus den Auszügen aus dem Liegenschaftskataster maßgeblich. 3Die bebaute Fläche ist nicht abzuziehen.
3.2.6.2
1Gehören zu einer wirtschaftlichen Einheit mehrere Flurstücke, so sind die amtlichen Flächen zusammenzurechnen. 2Befindet sich ein Flurstück im Miteigentum und ist es mehreren wirtschaftlichen Einheiten zuzuordnen (zum Beispiel Anteil an einer Privatstraße), ist diese Flurstücksfläche anteilig zu berücksichtigen. 3Gehört eine Fläche zum Teil zum Grundvermögen und zum Teil zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, ist nur der zum Grundvermögen gehörende Teil zu berücksichtigen. 4Die zum land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehörende Teilfläche ist bei der Feststellung des Grundsteuerwerts des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft zu berücksichtigen.
3.3
Äquivalenzzahlen
3.3.1
Allgemeines
3.3.1.1
1Die Äquivalenzzahlen sind eine reine Rechengröße zur Bestimmung der relativen Lastenverteilung zwischen dem Grund und Boden und den Gebäudeflächen. 2Sie haben keinen Wertbezug.
3.3.1.2
1Für die Fläche des Grund und Bodens ist grundsätzlich eine Äquivalenzzahl von 0,04 € je Quadratmeter anzusetzen, vorbehaltlich der Regelungen des Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 bis 3 BayGrStG. 2Es ist unbeachtlich, in welcher Form der Grund und Boden genutzt wird.
3.3.1.3
1Für Gebäudeflächen ist stets eine Äquivalenzzahl von 0,50 € je Quadratmeter anzusetzen. 2Die Nutzungsart der Gebäudefläche (Wohnnutzung oder keine Wohnnutzung) hat für die Äquivalenzzahl keine Bedeutung.
3.3.2
Ermäßigung der Äquivalenzzahlen bei übergroßen Grundstücken
3.3.2.1
1Die Äquivalenzzahl für die Fläche des Grund und Bodens bei übergroßen Grundstücken wird nach den Maßgaben des Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG für übermäßig große Wohngrundstücke und nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG für besonders flächenextensive Grundstücke ermäßigt. 2Diese Regelungen beschränken sich auf den Umfang der wirtschaftlichen Einheit nach Art. 1 Abs. 5 BayGrStG. 3Flächen außerhalb des Landes Bayern sind daher nicht zu berücksichtigen. 4Bei der Berechnung des Äquivalenzbetrags nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG werden die steuerbefreiten Flächen nicht berücksichtigt.
3.3.2.2
1Für die Ermäßigung der Äquivalenzzahl nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG für übermäßig große Wohngrundstücke müssen die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude zu mindestens 90 % ihrer gesamten Gebäudeflächen (Wohn- und Nutzflächen) der Wohnnutzung dienen. 2Für die Verhältnisrechnung sind die nach Art. 2 BayGrStG tatsächlich angesetzten Wohn- oder Wohn- und Nutzflächen zu berücksichtigen. 3Bei Gebäuden auf fremdem Grund und Boden kann sich der Eigentümer des Grund und Bodens die Gebäudeflächen nicht zurechnen lassen. 4Die Ermäßigung nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 sowie Nr. 3 Buchst. a und b BayGrStG wird daher nicht gewährt.
3.3.2.3
1Für die Ermäßigung der Äquivalenzzahl nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG für besonders flächenextensive Grundstücke muss die Fläche zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt sein. 2Eine Fläche wird nach DIN 277:2021-08 als bebaut definiert. 3Danach gilt als bebaut jeder Teil der Grundstücksfläche, der durch Bauwerke oberhalb der Geländeoberfläche überbaut oder überdeckt oder beides oder durch Bauwerke unterhalb der Geländeoberfläche unterbaut (zum Beispiel Tiefgaragen) ist. 4Dabei bleiben Flächen von Baukonstruktionen wie Kellerlichtschächten, Dachüberständen, Vordächern, Sonnenschutzkonstruktionen sowie nicht mit dem Bauwerk konstruktiv verbundene Baukonstruktionen (zum Beispiel Außentreppen und Außenrampen) unberücksichtigt. 5Als befestigt gilt jeder Teil der Grundstücksfläche, dessen Oberfläche durch Walzen, Stampfen, Rütteln oder Aufbringen von Baustoffen so verändert wurde, dass Niederschlagswasser nicht oder unter erschwerten Bedingungen versickern oder vom Boden aufgenommen werden kann. 6Darunter fallen zum Beispiel Wege, Straßen, Plätze, Höfe, Stellplätze und Gleisanlagen, deren Grundstücksflächen insbesondere mit Asphaltdeckschichten, Betondecken, bituminösen Decken, Plattenbelägen, Pflasterungen (auch Rasenfugenpflaster, Porenpflaster, Basaltpflaster), Rasengittersteinen oder wassergebundenen Decken (aus Kies, Splitt, Schotter, Schlacke oder Ähnliches) bedeckt sind. 7Ob es sich bei den Gebäuden um solche auf fremdem Grund und Boden handelt, ist für die Ermäßigung nicht von Bedeutung, da alleine auf die Fläche der Bebauung abgestellt wird und nicht auf Gebäudeflächen oder Gebäudenutzung. 8Die Bodenverankerungen von aufgeständerten Überdachungen sind zu vernachlässigen, wenn die überdachte Fläche des Grund und Bodens nach den Sätzen 1 bis 7 weder bebaut noch befestigt ist. 9Bei der Prüfung, ob die Fläche des Grund und Bodens zu mindestens 90 % weder bebaut noch befestigt ist (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG), sind sowohl die steuerpflichtigen als auch die steuerbefreiten Flächen der zur wirtschaftlichen Einheit gehörenden Flurstücksflächen zu berücksichtigen.
3.3.2.4
Kommt es zu Fallgestaltungen, in denen sowohl übermäßig große Wohngrundstücke nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG als auch besonders flächenextensive Grundstücke nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG tatbestandlich vorliegen, ist nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BayGrStG wie folgt vorzugehen:
- a)
Bis zum Zehnfachen der Wohnfläche ist die Äquivalenzzahl für den Grund und Boden stets voll anzusetzen.
- b)
Für die Fläche des Grund und Bodens, die das Zehnfache der Wohnfläche aber nicht 10 000 m² übersteigt, wird die nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG reduzierte Äquivalenzzahl von 50 % angesetzt, jedoch höchstens 0,02 € pro Quadratmeter.
- c)
Für die Fläche, die das Zehnfache der Wohnfläche übersteigt und größer als 10 000 m² ist, ist für die darüberhinausgehende Fläche des Grund und Bodens Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG anzuwenden.
Beispiel 1:
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Wohnfläche
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200 m²
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Bebaute Fläche
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100 m²
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Grund und Boden
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9 000 m²
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1Der Grund und Boden für die ersten 2 000 m² wird mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt. 2Die darüberhinausgehende Fläche von insgesamt noch 7 000 m² wird nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG mit einer Äquivalenzzahl von 0,02 € pro Quadratmeter angesetzt. 3Die Flächenbegrenzung nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG ist nicht betroffen, da der Grund und Boden nicht größer als 10 000 m² ist.
Beispiel 2:
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Wohnfläche
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100 m²
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Nutzfläche
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300 m²
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Bebaute Fläche
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200 m²
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Grund und Boden
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30 000 m²
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1Der Grund und Boden bis 1 000 m² wird mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt. 2Für die darüberhinausgehende Fläche gilt Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG nicht, da die Gebäudeflächen nicht zu mindestens 90 % der Wohnnutzung dienen. 3Nach Art. 3 Abs. 1 Satz 1 BayGrStG gilt daher für die Fläche von 10 000 m² eine Äquivalenzzahl von 0,04 € pro Quadratmeter. 4Für die übrigen 20 000 m², die die Grenze von 10 000 m² übersteigen, gilt die degressive Formel nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG; höchstens jedoch eine Äquivalenzzahl von 0,04 € pro Quadratmeter.
Beispiel 3:
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Wohnfläche
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1 000 m²
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Bebaute Fläche
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300 m²
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Grund und Boden
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30 000 m²
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1Der Grund und Boden für die ersten 10 000 m² wird mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt. 2Eine Fläche nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayGrStG besteht nicht, da das Zehnfache der Wohnfläche 10 000 m² entspricht (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. b BayGrStG). 3Der Äquivalenzbetrag für die über 10 000 m² hinausgehenden 20 000 m² wird nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG angesetzt (Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. c BayGrStG).
Beispiel 4:
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Wohnfläche
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1 500 m²
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Bebaute Fläche
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300 m²
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Grund und Boden
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30 000 m²
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1Der Grund und Boden für die ersten 15 000 m² wird nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. a BayGrStG mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt. 2Der Äquivalenzbetrag für die verbleibenden 15 000 m² wird dagegen anhand der degressiven Formel nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. c BayGrStG in Verbindung mit Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG ermittelt, da Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. b BayGrStG insoweit nicht zutrifft.
Beispiel 5:
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Wohnfläche
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900 m²
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Bebaute Fläche
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400 m²
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Grund und Boden
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20 000 m²
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1Der Grund und Boden für 9 000 m² wird nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. a BayGrStG mit 0,04 € pro Quadratmeter angesetzt. 2Eine Fläche von 1 000 m² wird nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. b BayGrStG mit 0,02 € pro Quadratmeter angesetzt. 3Der Äquivalenzbetrag für die verbleibenden 10 000 m² wird dagegen anhand der degressiven Formel nach Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 Buchst. c BayGrStG oder Art. 3 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayGrStG ermittelt.
3.4
Grundsteuermesszahlen
3.4.1
Ermäßigung der Grundsteuermesszahl beim Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
3.4.1.1
1Gebäude oder Gebäudeteile, die dem Inhaber eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft und den zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen zu Wohnzwecken dienen, sind dem Wohnteil zuzurechnen. 2Gebäude oder Gebäudeteile, die Altenteilern zu Wohnzwecken dienen, gehören zum Wohnteil, wenn die Nutzung der Wohnung in einem Altenteilsvertrag geregelt ist. 3Werden dem Personal nur einzelne zu Wohnzwecken dienende Räume überlassen, rechnen diese ebenfalls zum Wohnteil des Betriebs der Land- und Forstwirtschaft.
3.4.1.2
1Betriebswohnungen sind Gebäude oder Gebäudeteile des Betriebs, die dessen Arbeitnehmern und deren Familienangehörigen zu Wohnzwecken zur Verfügung gestellt werden. 2Dabei ist es nicht erforderlich, dass der Wohnungsinhaber oder seine Familienangehörigen ganz in dem Betrieb tätig sind. 3Es genügt, dass der jeweilige Arbeitnehmer vertraglich dazu verpflichtet ist, wenigstens 100 Arbeitstage oder 800 Arbeitsstunden im Jahr mitzuarbeiten. 4Das Merkmal der Betriebswohnung bleibt bei fortdauernder Nutzung der Wohnung durch den Arbeitnehmer nach Eintritt in den Ruhestand erhalten.
3.4.1.3
1Eine enge räumliche Verbindung ist stets anzunehmen, wenn sich Betriebswohnungen und Wohnteil unmittelbar neben den Wirtschaftsgebäuden oder den dazugehörigen Nebenflächen befinden. 2Diese Voraussetzung ist zum Beispiel auch erfüllt, wenn Betriebswohnungen und Wohnteil durch eine öffentliche Straße mit geringer Verkehrsbelastung von der Hofstelle getrennt sind. 3Eine räumliche Verbindung mit der Hofstelle besteht nicht, wenn zwischen der Hofstelle und den Betriebswohnungen oder dem Wohnteil Industriegelände oder bebaute Grundstücke liegen. 4Ebenso geht die räumliche Verbindung verloren, wenn die Betriebswohnungen oder die zum Wohnteil gehörenden Wohngrundstücke durch Autobahnen oder Flüsse von der Hofstelle getrennt sind. 5Das Gleiche gilt auch, wenn die Betriebswohnungen oder die zum Wohnteil gehörenden Wohngrundstücke zwar nur durch eine Straße oder einen Weg von der Hofstelle getrennt sind, aber in einem geschlossenen Wohnbaugebiet liegen.
3.4.1.4
1Eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit kann schon bei einem jährlichen Arbeitsaufwand von insgesamt vier bis sechs Wochen gegeben sein. 2Bei der Beurteilung, ob eine mehr als nur gelegentliche Tätigkeit ausgeübt wird, sind die Nutzung und die Größe der selbstbewirtschafteten Flächen zu berücksichtigen. 3Verpachtete Flächen werden für den Arbeitsaufwand nicht berücksichtigt. 4Werden lediglich forstwirtschaftliche Flächen bewirtschaftet, liegt bei Nutzungsgrößen unter 30 ha nur eine gelegentliche Tätigkeit vor (aussetzender Forstbetrieb); über 30 ha kommt es auf den Einzelfall an. 5Auch bei Wohnflächen von Altenteilern, die in enger räumlicher Verbindung mit dem Betrieb der Land- und Forstwirtschaft stehen, zu dem sie gehören, wird die Grundsteuermesszahl ermäßigt, wenn für die Wohnflächen des jetzigen Betriebsinhabers die Voraussetzungen für die Grundsteuermesszahlenermäßigung erfüllt sind. 6Die Regelung nach Art. 4 Abs. 2 Satz 1 BayGrStG gilt für Flächen, die den Angestellten des Betriebs zu Wohnzwecken entsprechend.
3.4.2
Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen bei Baudenkmäler
1Die Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge der Gebäudeflächen werden für ein Gebäude nach Art. 4 Abs. 3 BayGrStG pauschal um 25 % ermäßigt, wenn ein Baudenkmal nach Art. 1 Abs. 2 Satz 1 oder Abs. 3 des Bayerischen Denkmalschutzgesetzes vorliegt. 2Das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege führt eine Liste aller bayerischen Denkmäler. 3Boden- und Gartendenkmäler sind keine Gebäude und führen daher nicht zu einer Ermäßigung der Grundsteuermesszahl.
3.4.3
Ermäßigung der Grundsteuermesszahl bei Wohnraumförderung
3.4.3.1
1Zur Ermäßigung der Grundsteuermesszahl bei Wohnraumförderung nach Art. 4 Abs. 4 Nr. 1 BayGrStG gehören insbesondere Wohnflächen, die dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz), dem Gesetz über die Wohnraumförderung in Bayern (Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz), dem Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz oder dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) unterliegen. 2Die Aufzählung ist nicht abschließend. 3Die erteilte Förderzusage (zum Beispiel Förderbescheid, Fördervertrag, öffentlich-rechtlicher Vertrag, Bewilligungsbescheid) stellt einen Grundlagenbescheid im Sinne des § 171 Abs. 10 AO dar. 4Eine Prüfung der Rechtmäßigkeit und Angemessenheit der gewährten Förderung ebenso wie eine detaillierte Prüfung der Förderung einzelner Wohnungen erfolgt nicht. 5Wenn dem Förder- oder Bewilligungsbescheid keine Aussage zu einer Bindung zu entnehmen ist, kann unterstellt werden, dass die Ermäßigungstatbestände nicht erfüllt sind. 6Wohnraumförderungen unterliegen regelmäßig einem Förderzeitraum, mit dessen Ablauf in der Regel die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl entfallen, was zu einer Neuveranlagung führen kann.
3.4.3.2
1Nach Art. 4 Abs. 5 Satz 1 BayGrStG wird die Grundsteuermesszahl für jeden Erhebungszeitraum (Kalenderjahr) ermäßigt zu dessen Beginn, also dem Veranlagungszeitpunkt, die sich aus der Förderzusage ergebenden Bindungen bestehen. 2Da die Entscheidung über die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl für die Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf den 1. Januar 2025 bereits vor dem Jahr 2025 getroffen wird, ist die Ermäßigung zu gewähren, wenn die Förderzusage bereits vorliegt und über den 1. Januar 2025 (Hauptveranlagungszeitpunkt) hinaus Wirkung entfaltet. 3Steht bereits im Rahmen der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags fest, dass die Förderzusage aufgrund einer Befristung vor dem Hauptveranlagungszeitpunkt ausläuft, so kann die Ermäßigung nicht berücksichtigt werden.
Beispiel:
1Die Wobau GmbH hat im Zusammenhang mit der Errichtung eines Mehrfamilienhaushaus im Jahr 2014 eine Förderzusage für ein verbilligtes langfristiges Darlehen (Laufzeit 10 Jahre; Laufzeitende: 20. Oktober 2024; Bindungsfrist für verbilligte Wohnraumüberlassung endet am 1. Dezember 2024) bekommen.
3Da die Bindungsfrist für die verbilligte Wohnraumüberlassung vor dem 1. Januar 2025 (Hauptveranlagungszeitpunkt) ausläuft, ist die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 Abs. 4 Nr. 1 BayGrStG bei der Festsetzung des Grundsteuermessbetrags auf den 1. Januar 2025 nicht zu berücksichtigen.
3.4.4
Ermäßigung der Grundsteuermesszahl bei Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften und Vereinen
1Die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 Abs. 4 Nr. 2 BayGrStG verweist auf § 15 Abs. 4 GrStG in der am 1. Januar 2025 geltenden Fassung. 2Die Ermäßigung kommt demnach für Wohngrundstücke im Sinne von § 249 Abs. 1 Nr. 1 bis 4 BewG, die sich im Eigentum bestimmter Wohnungsbaugesellschaften, Genossenschaften oder Vereine befinden, in Betracht. 3A 15.3 Abs. 1 und 2 AEGrStG gelten entsprechend. 4Zur Abgrenzung der Grundstücksarten siehe Nr. 2.2.249. 5Abweichend von § 15 Abs. 4 Satz 1 GrStG kommt es nach Art. 6 Abs. 1 Satz 2 in Verbindung mit Art. 4 Abs. 5 Satz 1 BayGrStG für die Gewährung der Ermäßigung der Grundsteuermesszahl darauf an, ob die jeweiligen Voraussetzungen zu Beginn des Erhebungszeitraums (Kalenderjahr), also dem Veranlagungszeitpunkt, vorlagen.
3.4.5
Verfahren der Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen
3.4.5.1
1Die Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 Abs. 1 Satz 2 BayGrStG für Wohnflächen wird von Amts wegen gewährt. 2Für die Ermäßigungen nach Art. 4 Abs. 2 bis 4 BayGrStG ist nach Art. 4 Abs. 5 Satz 1 BayGrStG ein Antrag zu stellen. 3Dieser Antrag soll regelmäßig durch entsprechende Angaben in einer Steuererklärung erfolgen.
3.4.5.2
1Für die Gewährung der Ermäßigung der Grundsteuermesszahlen kommt es darauf an, ob die jeweiligen Voraussetzungen zu Beginn des Erhebungszeitraums (Kalenderjahr), also dem Veranlagungszeitpunkt, vorlagen. 2Liegen die Voraussetzungen für eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl nach Art. 4 Abs. 2 oder 4 BayGrStG nur für einen Teil der Wohnfläche vor, so ist die Ermäßigung entsprechend anteilig zu gewähren.
3.4.5.3
1Bei Wohnflächen können alle Ermäßigungstatbestände des Art. 4 BayGrStG erfüllt sein. 2Bei Nutzflächen kommt hingegen nur eine Ermäßigung nach Art. 4 Abs. 3 BayGrStG in Betracht. 3Die ermäßigte Grundsteuermesszahl ist auf zwei Nachkommastellen nach unten abzurunden.
Beispiel 1:
Grundsteuermesszahlen für die Äquivalenzbeträge eines Baudenkmals mit Wohn- und Nutzfläche
Grundsteuermesszahl Wohnfläche 70 %;
ermäßigt um weitere 25 % wegen Denkmalschutz, ergibt 52,50 %
Grundsteuermesszahl Nutzfläche 100 %;
ermäßigt um 25 % wegen Denkmalschutz, ergibt 75 %
Beispiel 2:
Grundsteuermesszahl für den Äquivalenzbetrag der denkmalgeschützten Wohnfläche des Inhabers eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
Grundsteuermesszahl Wohnfläche 70 %;
ermäßigt um weitere 25 % wegen Wohnteil Land- und Forstwirtschaft, ergibt 52,50 %;
ermäßigt um weitere 25 % wegen Denkmalschutz, ergibt 39,37 %
3.4.5.4
1Sind die Voraussetzungen für die Ermäßigungen der Grundsteuermesszahlen nach Art. 4 Abs. 2 bis 4 BayGrStG entfallen, führt dies regelmäßig zu einer Erhöhung des Grundsteuermessbetrags und ist durch den Steuerpflichtigen nach Art. 7 Abs. 2 Satz 1 und 2 BayGrStG bei dem zuständigen Finanzamt anzuzeigen. 2Die Anzeigepflicht besteht auch, wenn die Voraussetzungen nur für einen Teil des Grundbesitzes wegfallen und im Übrigen bestehen bleiben.
3.5
Hebesatz
– unbesetzt –
3.6
Feststellung der Äquivalenzbeträge
3.6.1
Der Hauptfeststellung sind die Verhältnisse auf den 1. Januar 2022 zugrunde zu legen.
3.6.2
1Die Äquivalenzbeträge eines Grundstücks werden durch einen gesonderten Feststellungsbescheid im Sinne des § 180 Abs. 1 Nr. 1 AO festgestellt. 2Ergänzend zu den bundesgesetzlichen Regelungen in § 219 BewG sind in diesem Feststellungsbescheid nach Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayGrStG auch Feststellungen zu treffen über die Fläche von Grund und Boden und die Gebäudeflächen. 3Es ist die Quadratmeterzahl der Flächen sowie bei Gebäudeflächen ihre Einordnung als Wohn- oder Nutzflächen festzustellen. 4Die genannten Feststellungen sind für die nachfolgende Anwendung der Grundsteuermesszahl von Bedeutung und werden daher als Grundlagenbescheid nach § 171 Abs. 10 AO einer eigenständigen und bindenden Regelungswirkung zugeführt. 5Abweichend von § 219 Abs. 2 Nr. 1 BewG wird die Grundstücksart der wirtschaftlichen Einheit nicht festgestellt.
3.6.3
1Eine Abweichung der Äquivalenzbeträge wird regelmäßig entweder durch eine zeitgleiche Veränderung der Flächen bedingt sein (siehe Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayGrStG) oder durch eine Veränderung der Steuerpflicht, zum Beispiel durch die Gewährung oder den Wegfall eines Steuerbefreiungstatbestandes nach den §§ 3 und 4 GrStG. 2Eine Abweichung der Flächen kann sich zum Beispiel daraus ergeben, dass Flächen nachträglich durch Zukauf oder Anbau hinzukommen oder auch durch Abriss wegfallen. 3Ob eine Abweichung von Bedeutung ist, richtet sich nach Art. 7 Abs. 1 BayGrStG.
3.6.4
1In Art. 6 Abs. 3 Satz 2 BayGrStG ist festgehalten, dass eine Fortschreibung auch zur Beseitigung einer fehlerhaften Feststellung erfolgt. 2Dies ist nach § 222 Abs. 3 in Verbindung mit Abs. 4 Nr. 2 BewG der bundesgesetzliche Regelfall, gilt aber auch für die besondere Betrags- und Flächenfortschreibung nach Art. 6 Abs. 3 Satz 1 BayGrStG (siehe Nr. 2.1.222).
3.6.5
Zur Fortschreibung, Nachfeststellung, Aufhebung, Änderung und Nachholung der Feststellung der Äquivalenzbeträge und Flächen siehe Nrn. 2.1.222 bis 2.1.226.
3.6.6
Zur Erklärungs- und Anzeigepflicht sowie zu Art. 6 Abs. 5 und 6 BayGrStG siehe Nr. 2.1.228.
3.7
Veranlagungsverfahren
1Mehrere bis zu einem Veranlagungszeitpunkt eingetretene Abweichungen sind zusammenzufassen. 2Beträgt der nach Art. 1 Abs. 2 Satz 2 BayGrStG abgerundete neue Grundsteuermessbetrag null Euro, so ist dieser nur dann auf null Euro festzustellen, wenn die Betragsgrenzen des Art. 7 Abs. 1 Satz 3 und 4 BayGrStG überschritten sind. 3Zur Neuveranlagung, Nachveranlagung, Aufhebung und Zerlegung des Grundsteuermessbetrags und die Änderung des Grundsteuermessbescheids sowie zu Art. 7 Abs. 2 BayGrStG siehe Nrn. 4.2.17 bis 4.2.21.
3.8
Erweiterter Erlass
1Bei der Regelung in Art. 8 BayGrStG handelt es sich um eine zusätzliche Erlassregelung. 2Die Aufzählung in Art. 8 Abs. 2 BayGrStG ist nicht abschließend. 3Nach Art. 8 Abs. 3 BayGrStG ist für das Verfahren § 35 GrStG anzuwenden. 4Einer jährlichen Wiederholung des Antrags bedarf es nicht. 5Ob und in welcher Höhe die Grundsteuer erlassen wird, liegt im Ermessen der jeweiligen Gemeinde. 6Diese alleine ist für die Bearbeitung der Anträge zuständig.
3.9
Ergänzende Regelungen
Für Zwecke der Grundsteuer B unbesetzt, für die Grundsteuer A siehe Nr. 3.