Die Klage ist hinsichtlich Ziffer 3 des streitgegenständlichen Bescheids bereits unzulässig. Gegen die Anordnung des Sofortvollzugs (Ziffer 3) kann Rechtsschutz nicht im Rahmen der Anfechtungsklage, sondern nur nach § 80 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) gewährt werden. Die im Übrigen zulässige Klage ist nur teilweise begründet. Ziffer 4 des streitgegenständlichen Bescheids vom 11. Dezember 2019 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten. Im Übrigen ist der Bescheid rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

1. Die Zwangsgeldandrohung in Ziffer 4 des streitgegenständlichen Bescheids ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 Bayerisches Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG). Gem. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG ist für die Erfüllung der Verpflichtung eine Frist zu bestimmen, innerhalb welcher dem Pflichtigen der Vollzug billigerweise zugemutet werden kann. Im vorliegenden Fall wird dem Kläger die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken in Form der Überlassung an Dritte (Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheids) „unverzüglich“ untersagt. Hierbei handelt es sich nicht um eine bestimmte Frist i.S.d. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG (BayVGH, U. v. 24.9.1985 - 20 B 85 A.17 - BayVBl. 1986, S. 176 [178]). Die Androhung eines Zwangsgelds ist ein aufschiebend bedingter Leistungsbescheid. Mit Ablauf der Frist wird das Zwangsgeld ohne weitere Festsetzung fällig. Die Androhung des Zwangsgeldes setzt deshalb voraus, dass der Fälligkeitszeitpunkt rechtssicher bestimmt werden kann, was bei einer Fristsetzung „unverzüglich“ nicht der Fall ist.

Kein anderes Ergebnis ergibt sich daraus, dass dem Kläger die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken in Form der Überlassung an Dritte untersagt wurde. Zwar bedarf es bei bloßen Unterlassungs- und Duldungsverpflichtungen regelmäßig nicht der Setzung einer Frist i.S.d. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG, sodass auch die Setzung einer nicht eindeutigen Frist wohl unschädlich wäre. Das gilt jedoch nur, wenn die Erfüllung der Unterlassungs- oder Duldungspflicht nicht noch Handlungen oder sonstige Vorkehrungen der Betroffenen erfordert (BayVGH, B.v. 24.4.2013 - 22 CS 13.590 - juris Rn. 14). Die Nutzungsuntersagung in Ziffer 1 setzt jedoch weitere Handlungen des Klägers voraus, da die Wohneinheit im Keller zum Zeitpunkt der Nutzungsuntersagung vermietet war. Um die Verpflichtung in Ziffer 1 des streitgegenständlichen Bescheids zu erfüllen, muss der Kläger den Mietern - falls diese der an sie gerichteten Nutzungsuntersagung nicht nachkommen - kündigen, um zivilrechtlich ein Räumungs- und Herausgabeverlangen durchsetzen zu können. Zumindest aber müssen diese, im Fall des freiwilligen Auszugs der Mieter, die Räumlichkeiten verlassen. Beides ist nicht ohne eine zumindest kurze Reaktionszeit durchführbar (vgl. ebenso: VG München, U.v. 30.5.2014 - M 9 S 14.1927 - juris Rn. 20; BayVGH, B.v. 21.11.2006 - 24 CS 06.2627 - juris Rn. 41, B.v. 24.4.2013 - 22 CS 13.590 - juris Rn. 14). Der Hinweis im streitgegenständlichen Bescheid, dass die Vollstreckung aus der Verfügung nicht vor Ablauf von fünf Tagen ab Zustellung des Bescheids erfolgen wird, heilt nicht den Mangel einer rechtswidrigen Fristbestimmung gem. Art. 36 Abs. 1 Satz 2 VwZVG (vgl. BayVGH, B.v. 19.5.2010 - 10 CS 09.2672 - juris Rn. 26).

2. Die Nutzungsuntersagungen sind formell rechtmäßig. Dem Kläger wurde vor Erlass der ihn belastenden Nutzungsuntersagungen Gelegenheit zur Äußerung gegeben, Art. 28 Abs. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG). Ob eine Frist angemessen ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls, insbesondere von Bedeutung, Umfang und Dringlichkeit, ab (Kallerhoff/Mayen in: Stelkens/Bonk/Sachs, Verwaltungsverfahrensgesetz, 9. Aufl. 2018, § 28 Rn. 43). Die Frist zur Anhörung von fünf Tagen war angesichts der von der Nutzung ausgehenden Gefahren für die Bewohner angemessen.

3. Die Nutzungsuntersagungen (Ziffer 1 und 2 des streitgegenständlichen Bescheids) sind auch materiell rechtmäßig.

Die Nutzungsuntersagungen sind auf Grundlage von Art. 76 Satz 2 Bayerische Bauordnung (BayBO) ergangen.

Nach Art. 76 Satz 2 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde für den Fall, dass Anlagen im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften genutzt werden, diese Nutzung untersagen. Für die Rechtmäßigkeit einer Nutzungsuntersagung genügt dabei das Vorliegen einer formell illegalen Nutzung, wenn die illegal aufgenommene Nutzung nicht offensichtlich genehmigungsfähig ist (vgl. BayVGH, B.v. 29.5.2015 - 9 ZB 14.2580 - juris Rn. 10; B.v. 20.1.2016 - 9 CS 15.1973 - juris Rn. 12). Liegen die tatbestandlichen Voraussetzungen für den Erlass einer Nutzungsuntersagung vor‚ muss im Regelfall nicht näher begründet werden‚ weshalb von der Eingriffsbefugnis Gebrauch gemacht wird (sog. intendiertes Ermessen; vgl. BayVGH, B.v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 37 m.w.N.).

3.1. Die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken ist formell illegal und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

3.1.1. Eine formell illegale Nutzung ist gegeben, da für die Nutzung zu Wohnzwecken keine Baugenehmigung vorliegt und die Nutzungsänderung eines Kellers in einen Aufenthaltsraum genehmigungspflichtig ist.

Am 1. April 1935 wurde die Unterkellerung des Anwesens … …str. 171 genehmigt. Aus den dazugehörigen Plänen ergibt sich die bauaufsichtliche Genehmigung für eine Nutzung als „Keller“ und somit keine genehmigte Nutzung als Wohn- bzw. Aufenthaltsraum.

Die Nutzungsänderung des Kellers in eine Wohneinheit bedarf einer Baugenehmigung, Art. 55 Abs. 1 BayBO. Eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung liegt vor, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die einer jeden Art von Nutzung eigene „Variationsbreite“ verlassen wird - nur dann handelt es sich um eine Nutzungsänderung im baurechtlichen Sinn - und wenn für die neue Nutzung andere bauordnungs- oder bauplanungsrechtliche Anforderungen in Betracht kommen als für die bisherige Nutzung (vgl. BayVGH, U.v. 19.5.2011 - 2 B 11.353 - juris Rn. 31; B.v. 10.6.2010 - 1 ZB 09.1971 - juris Rn. 15). Von einer genehmigungsfreien Nutzungsänderung gem. Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO ist bereits dann schon nicht mehr auszugehen, wenn die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens im Sinne von Art. 57 Abs. 4 Nr. 1 BayBO anders beurteilt werden kann; ob das tatsächlich der Fall ist, ist erst im Genehmigungsverfahren zu prüfen (vgl. BayVGH, B.v. 19.5.2016 - 15 CS 16.300 - juris Rn. 32). Die Baugenehmigung vom 1. April 1936 erlaubt allein die Nutzung als Keller. Die bei der Ortskontrolle der Beklagten festgestellte Nutzung als Wohnung ist andersartig; an eine Wohnnutzung sind andere bauordnungsrechtliche Anforderungen zu stellen.

3.1.2. Die Nutzung ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c BayBO prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den Regelungen der örtlichen Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO. Die Zahl der notwendigen Stellplätze wurde durch die Satzung der Landeshauptstadt München über die Ermittlung und den Nachweis von notwendigen Stellplätzen für Kraftfahrzeuge (Stellplatzsatzung - StPlS) i.d.F. d. Bek. Vom 2. Januar 2008 (GVBl. S. 796, BayRS 2020-1-1-I) festgelegt (Art. 81 Abs. 1 Nr. 4, 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO). Für die Wohneinheit im Kellergeschoss ist ein Stellplatz herzustellen, vgl. §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1 Satz 1 StPlS i.V.m. Anlage 1 zur StPlS. Ein solcher Stellplatznachweis fehlt.

3.2. Die Nutzung des Dachgeschosses als drei Wohneinheiten ist formell illegal und auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig.

3.2.1. Eine Baugenehmigung ist nicht vorhanden. Sowohl aus der Baugenehmigung vom 1. April 1935 (PlNr. …*) als auch dem übereinstimmenden Vortrag der Parteien ergibt sich, dass im Dachgeschoss nur eine Wohneinheit genehmigt worden ist. Die Nutzung des Dachgeschosses als drei Wohneinheiten und die in dessen Zuge vorgenommenen baulichen Veränderungen stellen ein genehmigungspflichtiges Vorhaben i.S.d. Art. 55 Abs. 1 BayBO dar. Insbesondere liegt keine Genehmigungsfreiheit nach Art. 57 Abs. 4 BayBO vor. An die neue kleinteiligere und wohnintensivere Nutzung sind neue bauordnungsrechtliche Anforderungen, insbesondere im Hinblick auf die Anforderungen an den Brandschutz und den Stellplatznachweis zu stellen. Damit erweist sich die Nutzung, die weder durch eine Baugenehmigung noch durch Bestandsschutz abgedeckt ist, als formell illegal.

3.2.2. Die Nutzung des Dachgeschosses für drei Wohneinheiten ist auch nicht offensichtlich genehmigungsfähig. Gemäß Art. 47 Abs. 1 Satz 2 BayBO sind bei Änderungen oder Nutzungsänderungen von Anlagen Stellplätze in solcher Zahl und Größe herzustellen, dass die Stellplätze die durch die Änderung zusätzlich zu erwartenden Kraftfahrzeuge aufnehmen können. Der durch eine Nutzungsänderung verursachte Mehrbedarf wird durch einen rechnerischen Vergleich zwischen dem Stellplatzbedarf der geänderten Anlage (sog. „Sollbedarf“) und des genehmigten Altbestandes ermittelt. Nach Art. 47 Abs. 2 Satz 2 BayBO i.V.m. §§ 2 Abs. 1, 4 Abs. 1 Satz 1 StPlS i.V.m. Anlage 1 zur StPlS sind drei Stellplätze erforderlich. Die streitgegenständliche Wohnnutzung ruft damit einen Mehrbedarf an zwei Stellplätzen aus, die allesamt nicht vorhanden und auch nicht abgelöst worden sind (vgl. Art. 47 Abs. 3 Nr. 3 BayBO).

3.3. Die Beklagte hat auch im Übrigen das ihr durch Art. 76 Satz 2 BayBO eingeräumte Ermessen fehlerfrei ausgeübt.

Die Ermessenserwägungen sind nachvollziehbar. Ermessensfehler sind nicht ersichtlich, § 114 Satz 1 VwGO. Insbesondere ist die Anordnung, die Überlassung an Dritte unverzüglich zu unterlassen, nicht ermessensfehlerbehaftet. Die Beklagte hat damit dem Umstand Rechnung getragen, dass die Bewohner des Keller- und Dachgeschosses aufgrund der fehlenden brandschutztechnischen Anforderungen an Leib und Leben gefährdet waren und insbesondere im Kellergeschoss unzumutbare Wohnverhältnisse herrschten. Die Beklagte konnte durch die Zusammenarbeit mit dem Amt für Wohnen und Migration für die betroffenen Personen Notunterkünfte zur Verfügung stellen.

Dass die Beklagte die Nutzungsuntersagung sowohl an den Kläger als auch die Mieter der jeweiligen Wohneinheiten gerichtet hat, ist nicht zu beanstanden. Die Behörde hat nach pflichtgemäßen Ermessen über die Inanspruchnahme eines Störers zu entscheiden. Hat die Behörde die Auswahl zwischen mehreren Störern, so kann sie nach pflichtgemäßem Ermessen einen Störer oder mehrere Störer heranziehen. Die Entscheidung für die Inanspruchnahme einer oder mehrerer bestimmter Personen aus dem Kreis der Verantwortlichen steht vor dem Hintergrund des Prinzips der Effektivität der Gefahrenabwehr im Ermessen der Sicherheitsbehörde (BayVGH, B.v. 24.1.2012 - 10 CS 11.1670 - juris Rn. 21). Der Handlungsstörer ist grundsätzlich vor dem Zustandsstörer heranzuziehen. Dies gilt grundsätzlich auch für eine Nutzungsuntersagung, mit der nicht nur (präventiv) die künftige Nutzung untersagt, sondern auch eine bereits ausgeübte Nutzung unterbunden werden soll (vgl. BayVGH, B.v. 28.07.2014 - 2 CS 14.1326 - juris Rn. 4 m.w.N.). Der Kläger ist vorliegend als Eigentümer des Anwesens nicht nur Zustandsstörer, sondern als Vermieter von Wohneinheiten, die baurechtswidrig genutzt werden, auch Handlungsstörer. Die Inanspruchnahme des Klägers als Störer war zur effektiven Gefahrenabwehr und Unterbindung der beanstandeten Nutzung, auch für die Zukunft, erforderlich. Die Behörde durfte davon ausgehen, dass es bei Auszug der Mieter aus den streitgegenständlichen Räumlichkeiten innerhalb kurzer Zeit zu einem Einzug neuer Mieter kommen würde (vgl. hierzu vergleichbar BayVGH, B.v. 26.2.2007 - 1 ZB 06.2296 - juris Rn. 22). Um die widerrechtliche Nutzung auf Dauer zu unterbinden, war die Nutzungsuntersagung an den Kläger erforderlich.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 154 Abs. 1, 155 Abs. 1 Satz 3 VwGO. Es handelt sich um ein geringfügiges Unterliegen der Beklagten, das bei der Kostenentscheidung nicht ins Gewicht fällt. Die Zwangsgeldandrohung hat als „unselbstständiges Anhängsel“ insbesondere für die Streitwertfestsetzung keine Bedeutung.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).