Die Klägerin wendet sich als Standortgemeinde gegen die vom Beklagten dem Beigeladenen mit Bescheid vom 20. Dezember 2023 erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses auf dem Grundstück FlNr. … der Gemarkung …

Genehmigt wurde ein Wohnhaus mit 12 Wohneinheiten, das über drei Vollgeschosse und ein Walmdach mit einer Dachneigung von 22° verfügt. Das Gebäude nimmt eine Grundfläche von 537 m² ein (Länge: 29,67 m; Breite im Süden ca. 17 m bis 18 m, Breite im Norden ca. 15 bis 16 m, zuzüglich 40 m² Terrassen und Balkone), zusammen mit Anlagen nach § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO sollen 873 m² überbaut werden (Grundflächenzahlen – GRZ – von 0,37 und 0,61). Die Grundstücksgröße beträgt 1.466 m², die Geschossfläche 1.491 m² (GFZ 1,02), der Bruttorauminhalt 5.225 m³, die Wandhöhe 9,25 m und die Firsthöhe 12,41 m (jeweils ab Bodenplatte).

Die Klägerin hatte das gemeindliche Einvernehmen zum Bauantrag versagt. Das Bauvorhaben füge sich nach dem Maß der Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein.

Der Bescheid ersetzte das Einvernehmen der Klägerin. Der Beigeladene habe einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Baugenehmigung, da das Bauvorhaben bauplanungsrechtlich zulässig sei. Es füge sich insbesondere nach dem Maß der Nutzung in die nähere Umgebung ein. Wesentlicher Bestandteil des Maßes sei die Wandhöhe. Hier werde das zulässige Maß nicht überschritten, da bereits auf der gegenüberliegenden Straßenseite (FlNr. 1) sowie auf dem unmittelbaren Nachbargrundstück (FlNr. ...) ähnliche Wandhöhen von 9,37 m vorhanden seien. Auch die Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, überschreite mit Grundflächenzahlen von 0,37 und 0,61 und einer Geschossflächenzahl von 1,02 nicht den zulässigen Rahmen in einem Mischgebiet (§ 17 BauNVO). Vergleichbar hohe Grundstücksflächenversiegelungen seien im Umkreis mehrfach auffindbar.

Gegen den Bescheid erhob die Klägerin Klage auf Aufhebung des Baugenehmigungsbescheids zum Verwaltungsgericht Ansbach und beantragte gleichzeitig gemäß § 80 Abs. 5 VwGO, die aufschiebende Wirkung der Klage anzuordnen.

Das Verwaltungsgericht wies die Klage nach Einnahme eines Ortsaugenscheins mit Urteil vom 4. Juli 2024 ab. Das beantragte Bauvorhaben überschreite zwar den Rahmen der maßgeblichen Umgebungsbebauung; es sei jedoch zulässig, weil es keine bodenrechtlichen Spannungen auslöse. Der maßgebliche räumliche Umgriff werde im Westen des Baugrundstücks von der Straße ..., im Norden, Nordosten und Osten durch die Straße Am … und im Südosten und Süden durch die …straße begrenzt. Der Häuserzug südlich der …straße zwischen dem Abzweig zur Straße Zum … und dem G... Weg sei ebenfalls noch als maßstabsprägend anzusehen, da die …straße aufgrund ihrer geringen Breite und des dort herrschenden geringen Durchgangsverkehrs keine trennende Wirkung entfalte und die Bebauung südlich der Straße im Wesentlichen denselben dörflichen und – mit Ausnahme des Hotels S... – von Wohnnutzung und (ehemaliger) landwirtschaftlicher Nutzung geprägten Charakter aufweise. Das Vorhaben füge sich nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Bei der Findung dieses Rahmens komme es nicht so sehr auf die Vorgaben der Baunutzungsverordnung hinsichtlich Grundflächen- und Geschossflächenzahl an – diesen könne Indizwirkung zukommen –, sondern vor allem auf die absoluten Maße der baulichen Anlagen, die nach außen hin sichtbar in Erscheinung träten und in denen die prägende Wirkung besonders zum Ausdruck komme. Dafür böten sich vor allem die Größe der Gebäude nach Grundfläche, Geschossfläche, Geschosszahl und Höhe sowie bei offener Bauweise das Verhältnis des Gebäudes zur umgebenden Freifläche als Bezugsgrößen an. Es bedürfe einer Gesamtbetrachtung, die Übereinstimmung mit je nur einem Kriterium in der näheren Umgebung genüge nicht. Maßgeblich seien die in der Umgebung tatsächlich vorhandenen baulichen Gegebenheiten. Ein Vorhaben könne sich auch einfügen, wenn es den vorhandenen Rahmen zu einem gewissen Maß über- oder unterschreite, im Übrigen aber keine durch Bauleitplanung zu bewältigenden bodenrechtlichen Spannungen in das Baugebiet hineintrage. Das sei hier der Fall. Das streitgegenständliche Bauvorhaben überschreite zwar den Rahmen der Umgebungsbebauung, füge sich aber dennoch ein, da das Baugebiet, wie der Augenschein ergeben habe, nicht nur von den vom Beklagten genannten Bezugsgebäuden mit drei Vollgeschossen geprägt sei, sondern auch von (ehemaligen) landwirtschaftlichen Hofstellen mit massiven Baukörpern. Es handle sich um ein Gebiet, das zwar weitläufig und locker, aber mit zum Teil sehr großen und gewichtigen Baukörpern bebaut sei. Neben den Wohngebäuden mittlerer Größe im nördlichen Bereich des Baugebiets seien in unmittelbarer Nachbarschaft zum Vorhabengrundstück (ehemals) landwirtschaftlich genutzte Wirtschaftsgebäude wie Ställe oder Scheunen vorhanden, etwa westlich in der Straße Zur …, gegenüber auf dem Grundstück FlNr. … (...straße 6) und im weiteren östlichen Verlauf der …straße. Diese Nutzgebäude stellten sich als sehr lange Baukörper mit großen Dachflächen, hoher Firsthöhe und damit als Bebauung von erheblichem Gewicht dar. Gleiches gelte für die sehr großen Wohngebäude auf diesen (ehemaligen) Hofstellen, die allesamt zwei Vollgeschosse, ein großflächiges Satteldach und eine bedeutende Grundfläche aufwiesen. Das Baugebiet werde jedenfalls im südlichen Bereich überwiegend von großen Baukörpern geprägt. Vor diesem Hintergrund sei nicht davon auszugehen, dass das geplante Gebäude mit seinen Abmessungen bodenrechtliche Spannungen in das Gebiet hineintragen werde, die nur im Wege der Bauleitplanung bewältigt werden könnten.

Mit Beschluss vom 4. Juli 2024 lehnte das Verwaltungsgericht den Antrag der Klägerin auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung ihrer Klage gegen den Bescheid ab (Az. AN 17 S 24.100). Da die Klage abgewiesen sei, falle die im Eilverfahren vorzunehmende Interessenabwägung zulasten der Klägerin aus.

Gegen das Urteil stellte die Klägerin Antrag auf Zulassung der Berufung beim Bayerischen Verwaltungsgerichtshof (Az. 9 ZB 24.1374). Gleichzeitig legte sie Beschwerde gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts vom 4. Juli 2024 ein. Mit Beschluss vom 21. November 2024 (Az. 9 CS 24.1374) änderte der Bayerische Verwaltungsgerichtshof den Beschluss des Verwaltungsgerichts Ansbach vom 4. Juli 2024 ab und ordnete die aufschiebende Wirkung der Klage der Klägerin vom 15. Januar 2024 gegen den Bescheid des Beklagten vom 20. Dezember 2023 an. Das Bauvorhaben des Beigeladenen füge sich nach dem Maß der Nutzung nicht in die maßgebliche Umgebung ein. Es überschreite den Rahmen der Umgebungsbebauung deutlich und rufe bodenrechtliche Spannungen hervor, weil es Vorbildwirkung für die Bebauung der Nachbargrundstücke haben könne. Im Einzelnen wird auf den Beschluss verwiesen.

Zur Begründung der vom Senat zugelassenen Berufung führt die Klägerin aus, die Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens in der Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in ihren Rechten. Zutreffend habe das Verwaltungsgericht in seinem Urteil festgestellt, dass das Bauvorhaben des Beigeladenen hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung den Rahmen der maßgeblichen Umgebungsbebauung überschreite. Die für die Frage des Maßes der baulichen Nutzung maßgebliche nähere Umgebung erstrecke sich vorliegend auf dem Bereich, der im Westen von der Straße zur …, im Norden und Osten von der Straße am … und im Süden von der …straße begrenzt werde, wobei die Bebauung unmittelbar südlich der …straße noch zur Umgebungsbebauung zu zählen sein dürfte. Zur Beurteilung des Einfügens nach dem Maß der Nutzung verbiete sich eine Kombination der in der maßstabsbildenden Umgebung bei einzelnen Gebäuden separat jeweils größten vorzufinden Faktoren wie Grundfläche, Geschosszahl und Höhe, weil dadurch Baulichkeiten entstünden, die in ihren Dimensionen kein Vorbild in der näheren Umgebung hätten. Mit einer Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von 537 m² und einer daraus sich wegen der durchgängig vorhandenen Dreigeschossigkeit ergebenden Geschossfläche von 1.491 m², einem Bruttorauminhalt von 5.225 m² und einer Firsthöhe von 12,41 m falle das streitige Vorhaben völlig aus dem Rahmen der umliegenden Bebauung. Denn in dieser gebe es keinen Baukörper, der kumulativ über drei Vollgeschosse, eine vergleichbare Firsthöhe und eine Grundfläche von 537 m² verfüge.

Entgegen der vom Verwaltungsgericht vertretenen Rechtsauffassung sei zudem davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Bauvorhaben bodenrechtliche Spannungen auslöse. Anerkannt sei, dass bodenrechtlich beachtliche und bewältigungsbedürftige Spannungen begründet oder erhöht oder verstärkt würden, wenn das Bauvorhaben die vorhandene Situation in bauplanungsrechtlich relevanter Weise verschlechtere, störe oder belaste und das Bedürfnis hervorrufe, die Voraussetzungen für seine Zulassung unter Einsatz der Mittel der Bauleitplanung zu schaffen. Hierfür reiche die mögliche Vorbildwirkung des Vorhabens für andere Bauvorhaben auf Nachbargrundstücken in vergleichbarer Lage aus. Das sei in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt. Danach füge sich ein Vorhaben nicht in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn es die Gefahr heraufbeschwöre, dass der gegebene Zustand in negativer Richtung in Bewegung gebracht werde. Davon sei regelmäßig auszugehen, wenn der von der Bebauung bisher eingehaltene Rahmen überschritten werde, ohne dass dies durch irgendeine Besonderheit begründet wäre, durch die sich das Baugrundstück von den Nachbargrundstücken unterscheide.

Die Zulassung des Vorhabens des Beigeladenen führte zu einer Erweiterung der Bebauungsmöglichkeiten für Grundstücke im Bereich der maßgeblichen Umgebungsbebauung. Diese Gefahr sei auch nicht abstrakt oder fernliegend, sondern sehr konkret. In der näheren Umgebung gebe es in Größe und Lage vergleichbare Grundstücke, die geeignet seien, derartige Baukörper aufzunehmen. Auch auf den vom Verwaltungsgericht beschriebenen Grundstücken mit ehemaligen landwirtschaftlichen Hofstellen drohe eine derartige Entwicklung. Sämtliche Gebäude auf diesen Hofgrundstücken seien erheblich kleiner als das streitige Bauvorhaben. Auch fehle eine Dreigeschossigkeit. Eine derartige drohende bauliche Verdichtung werde jedoch insbesondere aufgrund des derzeit noch vorhandenen dörflichen Charakters des Ortsteils Frickenfelden den Zustand in negativer Hinsicht verändern. Es lägen auch keine Besonderheiten beim Baugrundstück vor, die ausnahmsweise eine andere Einstufung rechtfertigen würde.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Ansbach vom 4. Juli 2024 und den Baugenehmigungsbescheid des Beklagten vom 20. Dezember 2023 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung verweist er auf die Gründe des streitgegenständlichen Bescheids, seine Stellungnahmen im erstinstanzlichen Verfahren und die überzeugende Begründung des Verwaltungsgerichts in seinem Urteil. Insbesondere das Hotel S. (...straße 4) sei maßstabsprägend miteinzubeziehen. Selbst bei Überschreitung des Rahmens löse das genehmigte Vorhaben keine bodenrechtlichen Spannungen aus. Landwirtschaftliche Gebäude in der Nähe verfügten ebenfalls über Kubaturen, die dem Ausmaß des Vorhabens ähnlich seien.

Der Beigeladene trug zur Verteidigung des verwaltungsgerichtlichen Urteils vor, das Bauvorhaben überschreite den Rahmen der Umgebungsbebauung nicht und löse auch keine bodenrechtlichen Spannungen aus. In der Berufungsbegründung und im Beschwerdeverfahren sei in Hinblick auf das Anwesen …straße 5 von unzutreffenden Flächenverhältnissen ausgegangen worden. Die Grundstücksfläche der FlNr. … umfasse nicht ausschließlich die private Nutzfläche des Wohngebäudes …straße 5, sondern auch einen Anteil an der Erschließungsfläche (rund 436 m²), die ebenfalls dem streitgegenständlichen Vorhaben diene und diesbezüglich bereits geplant sei. Die effektiv dem Wohngebäude …straße 5 zuzurechnende Grundstücksfläche betrage damit lediglich 1200 m², nicht jedoch die von der Klägerin genannte Gesamtfläche. Nach den Berechnungen des Klägers liege die geplante Bodenplatte des streitgegenständlichen Gebäudes um 0,65 m tiefer als das Anwesen …straße 5. Die Überragung der Firsthöhe betrage daher nur ca. 2 cm und sei auch nur auf einen kleinen Teilbereich der Dachfläche beschränkt. Landwirtschaftliche Gebäude verfügten über größere Längen bzw. Höhen als das hier geplante Gebäude.

Auf Anfrage des Senats teilte der Beklagte mit Schriftsatz vom 28. August 2025 mit, dass ein Gebäude mit den Ausmaßen des Vorhabens in der Umgebung nicht vorhanden sei. Das benachbarte Gebäude in der …straße 5 weise eine Grundfläche von 21,99 m mal 19,24 m auf. Zähle man die rückwärtigen Garagengebäude dazu, ergebe sich eine Länge von rund 39 m. Als weitere mögliche Bezugsfälle könnten genannt werden: Zur … 6: ca. 17 m mal 17 m; B... 8, 8a: ca. 59 m mal 10 m; …straße 4: ca. 25 m mal 15 m. Die Maße seinen grob gemessen worden.

Der Beigeladene trug mit Schriftsatz vom 16. September 2025 weiter vor, entscheidend sei, inwieweit der Senat die nähere Umgebung in den Blick nehme. Die Klägerin sei ursprünglich der Meinung gewesen und habe das auch praktiziert, dass bei den Ortsteilen im Regelfall der gesamte Ortsteil als nähere Umgebung angesehen werde. In diesem Bereich, auch in der Straße Zum …, befänden sich erheblich massive Gebäude und Gebäudekomplexe, die den Rahmen des Bauvorhabens noch überschritten.

Auf Anfrage des Senats schilderte die Klägerin mit Schriftsatz vom 15. Dezember 2025 die Bebauung auf dem Grundstück FlNr. … (...straße 7). Das Grundstück sei mit zahlreichen baulichen Anlagen unterschiedlicher Größe bebaut. Dem Schriftsatz beigefügt waren eine Vielzahl von Lageplänen und Luftbildern mit Schilderung der Art der Nutzung der Gebäude und deren Größe.

In der mündlichen Verhandlung des Senats am 20. Januar 2026 wiederholten die Parteien ihre bereits schriftsätzlich gestellten Anträge.

Der Beigeladene stellte keinen Antrag.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakten auch im einstweiligen Rechtsschutzverfahren, die vorgelegten Behördenakten und auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.