II.

Die Klage ist begründet, weil die angefochtenen Einkommensteuerbescheide 2017 -2021 insoweit rechtswidrig sind und die Klägerin in ihren Rechten verletzen (§ 100 Abs. 1 Satz 1 der Finanzgerichtsordnung (FGO)), als den Einkünften der Klägerin aus Vermietung und Verpachtung nicht eine auf 18 Jahre verkürzte Nutzungsdauer der Betriebshalle gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG zugrunde gelegt wurde.

1. Bei Wirtschaftsgütern, deren Verwendung oder Nutzung durch den Steuerpflichtigen zur Erzielung von Einkünften sich erfahrungsgemäß auf einen Zeitraum von mehr als einem Jahr erstreckt, ist jeweils für ein Jahr der Teil der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzusetzen, der bei gleichmäßiger Verteilung dieser Kosten auf die Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung auf ein Jahr entfällt (AfA in gleichen Jahresbeträgen, § 7 Abs. 1 Satz 1 EStG); die Absetzung bemisst sich hierbei nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts (§ 7 Abs. 1 Satz 2 EStG). Abweichend hiervon bestimmt sich die AfA für ein zur Einkünfteerzielung genutztes Gebäude nach den festen Prozentsätzen des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG; die Regelung stellt eine gesetzliche Typisierung der Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 1 Satz 2 EStG dar (Bundesfinanzhof-BFH-Urteil vom 28.07.2021 IX R 25/19, BFH/NV 2022, 108, Rn. 16).

Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG können anstelle der Absetzungen nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG die der tatsächlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes entsprechenden AfA vorgenommen werden. Nutzungsdauer im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG ist gemäß § 11c Abs. 1 Satz 1 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) der Zeitraum, in dem ein Gebäude voraussichtlich seiner Zweckbestimmung entsprechend genutzt werden kann.

a) Die Nutzungsdauer wird bestimmt durch den technischen Verschleiß, die wirtschaftliche Entwertung sowie rechtliche Gegebenheiten, welche die Nutzungsdauer eines Gegenstands begrenzen können. Auszugehen ist zunächst von der technischen Nutzungsdauer, also dem Zeitraum, in dem sich das Wirtschaftsgut technisch abnutzt (verschleißt). Sofern allerdings die wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer als die technische ist, kann sich der Steuerpflichtige hierauf berufen (BFH-Urteil vom 23.01.2024 IX R 14/23, BStBl II 2025, 956, Rn. 20, mit weiteren Nachweisen (m. w. N.); FG Münster, Urteil vom 02.04.2025 14 K 654/23 E, EFG 2025, 1153, Rn. 32).

b) § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG räumt dem Steuerpflichtigen ein Wahlrecht ein („können“), ob er sich mit dem typisierten festen AfA-Satz nach § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG zufriedengibt oder eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer geltend macht (BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 19; BFH-Urteil in BFH/NV 2022, 108, Rn. 20, m. w. N.).

c) Die Darlegungs- und Feststellungslast für eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer trägt der Steuerpflichtige (BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 21, BFH-Urteil in BFH/NV 2022, 108, Rn. 18). Die kürzere Nutzungsdauer ist durch ein Sachverständigengutachten nachzuweisen (BFH-Urteil vom 07.10.2025 IX R 26/24, BFH/NV 2026, 62, Rn. 46, m. w. N.).

d) Die Nutzungsdauer ist hierbei zu schätzen (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 21). Auszugehen ist im Rahmen der vom Finanzamt durchzuführenden Amtsermittlung – bei der nach § 88 Abs. 1 Satz 2 der Abgabenordnung auch alle für die Beteiligten günstigen Umstände zu berücksichtigen sind – von der Schätzung des Steuerpflichtigen, solange dieser Erwägungen zugrunde liegen, wie sie ein vernünftig wirtschaftender Steuerpflichtiger üblicherweise anstellt (BFH-Urteil in BFH/NV 2022, 108, Rn. 20).

Eine solche Schätzung verlangt nach allgemeinen Grundsätzen keine Gewissheit, sondern vielmehr nur größtmögliche Wahrscheinlichkeit (BFH-Urteil vom 28.09.1971 VIII R 73/68, BStBl II 1972, 176, Rn. 12; BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 21). Die Schätzung ist nur dann zu verwerfen, wenn sie eindeutig außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt (BFH-Urteil in BFH/NV 2022, 108, Rn. 20, m. w. N.). Die Würdigung der Schätzungsgrundlagen obliegt im Klageverfahren dem FG als Tatsacheninstanz (BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 21; BFH-Urteil vom 28.10.2008 IX R 16/08, BFH/NV 2009, 899, Rn. 12).

e) Der Steuerpflichtige kann sich zur Darlegung einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer jeder sachverständigen Methode bedienen, die im Einzelfall zur Führung des erforderlichen Nachweises geeignet erscheint. Die gewählte Methode muss über die maßgeblichen Determinanten der Nutzungsdauer – zum Beispiel technischer Verschleiß, wirtschaftliche Entwertung, rechtliche Nutzungsbeschränkungen – Aufschluss geben. Gerade wegen des Umstands, dass für die Richtigkeit der zu schätzenden Nutzungsdauer nur eine größtmögliche Wahrscheinlichkeit sprechen muss, würde die Feststellungslast des Steuerpflichtigen überspannt, wenn der Schätzung eine bestimmte Gutachtenmethodik (zum Beispiel Bausubstanzgutachten) oder ein bestimmtes Ermittlungsverfahren zwingend zugrunde liegen müsste (BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 22; FG Hamburg, Urteil vom 01.04.2025 3 K 60/23, juris, Rn. 57). Ein Sachverständigengutachten muss sich nicht zu sämtlichen für die Restnutzungsdauer maßgeblichen Determinanten verhalten. Begründet der Steuerpflichtige die kürzere tatsächliche Nutzungsdauer mit einer wirtschaftlichen Abnutzung oder einer auf rechtlichen Gegebenheiten beruhenden früheren Entwertung, bedarf es keiner sachverständigen Feststellungen zum technischen Verschleiß des Gebäudes, da die kürzere wirtschaftliche oder rechtliche Nutzungsdauer entweder nur bedingt oder zumeist gar nicht vom technischen Gebäudezustand abhängig ist (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 26).

Demzufolge kann auch eine Gutachtenmethode, durch die die Restnutzungsdauer eines Gebäudes modellhaft wirtschaftlich bestimmt wird, als Nachweis für die Inanspruchnahme des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG genügen (BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 22). Etwa die sachverständige Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ist eine gutachterlich anerkannte Schätzungsmethode (vgl. BFH-Urteil in BFH/NV 2026, 62, Rn. 46, m. w. N.), die ohne eine gesetzliche Anordnung für steuerrechtliche Schätzungen nicht ausgeschlossen werden kann, auch wenn sie im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgt (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 24), und die Aufschluss über die für die tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten geben kann (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 26).

Der Steuerpflichtige kann hierbei allerdings nicht allein durch eine schlichte Bezugnahme auf die modellhaft ermittelte Gesamtsowie Restnutzungsdauer eines Gebäudes nach Maßgabe der betreffenden Immobilienwertermittlungsverordnung eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darlegen und nachweisen. Vielmehr bedarf es für die Schätzung der Nutzungsdauer einer sachverständigen Begutachtung, die sich insbesondere zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts (zu denen nach § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV 2021 durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen zählen) verhält. Dies belegt bereits Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021, wonach der Modernisierungsgrad des Wertermittlungsobjekts einer „sachverständigen Einschätzung“ zu unterziehen ist (vgl. BFH-Urteil in BStBl II 2025, 956, Rn. 27).

2. Das Gericht ist nach diesem Maßstab zu der Überzeugung gelangt, dass eine verkürzte tatsächliche Nutzungsdauer von 18 Jahren im Sinne des § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG vorliegt. Die Klägerin hat nachweisen können, dass eine kürzere wirtschaftliche Nutzungsdauer als – wie in den Einkommensteuerbescheiden der Streitjahre zugrunde gelegt – 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) mit größtmöglicher Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist.

a) Das Gericht folgt der auf der Grundlage des Gutachtens des A durch die Klägerin erfolgten Schätzung, die nicht außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens liegt.

A hat im Gutachten vom 15.03.2024 überzeugend die Restnutzungsdauer zum Erwerbszeitpunkt angelehnt an die Schätzungsmethode gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ermittelt. Dieses grundsätzliche modellhafte Vorgehen stellt eine von der Rechtsprechung zur Ermittlung der tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anerkannte Methode dar, die im Falle einer sachverständigen Begutachtung geeignet sein kann, Aufschluss über die für die tatsächliche Nutzungsdauer maßgeblichen Determinanten geben zu können.

Das Gutachten des A in Verbindung mit den ergänzenden Stellungahmen des A und des B stellt sich als geeignet dar. Die Schätzung der Klägerin liegt daher nicht außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens. A ist nach sachlichen Kriterien vorgegangen. Er ist zunächst unter Berufung u. a. auf Anlage 1 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021 und den dort für Betriebs- und Werkstätten, Produktionsgebäude, zu denen auch die Betriebshalle zählt, vorgesehenen Wert nachvollziehbar und modellgerecht zu einer grundsätzlichen rechnerischen Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren gelangt. Weiter hat A nach einer Ortsbesichtigung den Modernisierungsgrad (Ziffer I. 2. der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021) eingeschätzt. Zur Ermittlung des Modernisierungsgrads hat sich A im Gutachten an die Tabelle 1 der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021, bzw. an die diese Tabelle weiter (nach Alter der Modernisierungsmaßnahmen) ausdifferenzierenden Tabelle in Ziffer II. 3 der Muster-Anwendungshinweise zur ImmoWertV 2021 (zu Anlage 2), angelehnt und ist zu einem mittleren Modernisierungsgrad (6 bis 10 Punkte) gelangt. Hieraus hat er eine Restnutzungsdauer von 18 Jahren abgeleitet. Zwar hat A zunächst im Gutachten die auf die einzelnen Modernisierungselemente entfallenden Punkte nicht aufgeschlüsselt. Dies hat er jedoch in der ergänzenden Stellungnahme vom 16.02.2026 nachvollziehbar nachgeholt, in der er seine Aufteilung und Gewichtung von Modernisierungselementen und -punkten auf eine (unverändert) maximale Gesamtsumme von 20 dargestellt und begründet, sowie die einzelnen vergebenen Punkte für die Modernisierungselemente aufgeschlüsselt hat. Hierbei verhält sich das konkrete von A vorgelegte Gutachten in ausreichender Tiefe und auf nachvollziehbare Weise zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts, statt nur schematisch auf eine modellhafte Ermittlung zu verweisen. In Summe ergibt sich ein Wert von 10 Punkten, d. h. die höchste Gesamtsumme im Bereich der „mittleren Modernisierungsgrade“ gemäß Ziffer I. 2. der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021. Auch die aus der Einschätzung des Modernisierungsgrads resultierende Restnutzungsdauer ist nachvollziehbar. Gemäß der Formel in Ziffer II. 2. der von A in Bezug genommenen Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021 ergibt sich, wie auch in der ergänzenden Stellungnahme vom 16.02.2026 näher ausgeführt, eine bereits im Gutachten ermittelte Restnutzungsdauer von gerundet 18 Jahren bei einem Objekt mit einem Alter von 48 Jahren und einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren unter Zugrundelegung von 10 (von 20 möglichen) Modernisierungspunkten. Insofern ist entgegen dem Vorbringen des Finanzamts erkennbar, dass – und in welchem Umfang – die erfolgten Modernisierungsarbeiten geeignet waren, eine ohne diese Maßnahmen im Jahr 2017 rechnerisch bereits abgelaufene Nutzungsdauer zu verlängern. Zusätzlich ist B im Rahmen seiner das Gutachten des A ergänzenden Stellungnahme vom 22.08.2024 und der Plausibilisierung des Ergebnisses auf die wirtschaftlichen und technischen Kriterien und ihr (fiktives) Alter eingegangen.

b) Auch im Übrigen greifen die Einwendungen des Finanzamts gegen die Ermittlung der Nutzungsdauer durch A nicht durch.

So ist nach dem o. g. Maßstab ein Eingehen auf technischen Verschleiß des Gebäudes und insbesondere der Tragstruktur des Bauwerks im (vorliegenden) Fall der Begründung mit wirtschaftlicher Abnutzung nicht zwingend erforderlich. Es steht der Berücksichtigung der Ermittlung der Nutzungsdauer auch nicht entgegen, dass diese modellhaft und im Rahmen eines Verkehrswertgutachtens erfolgt ist. Die Anwendung dieses Modells erfordert wie ausgeführt eine sachverständige Begutachtung, die sich zu den individuellen Gegebenheiten des Objekts verhält, was vorliegend erfüllt ist.

Es sind aber modellkonform nicht zusätzlich Ausführungen für die Zeit nach Ablauf der geschätzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer erforderlich, da gerade bereits das (sachverständig) angewandte Modell der Ermittlung der (wirtschaftlichen) Nutzungsdauer dient. Insbesondere stellt das von der Rechtsprechung anerkannte Modell einer sachverständigen Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 ausweislich § 4 Abs. 3 Satz 3 ImmoWertV 2021 nur auf durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen und unterlassene Instandhaltungen ab, d. h. auf den Modernisierungsgrad (vgl. Ziffer I. 2. der Anlage 2 zu § 12 Abs. 5 Satz 1 ImmoWertV 2021), nicht aber auf zukünftige Modernisierungen nach (und während) der ermittelten Nutzungsdauer.

Unschädlich ist auch, dass A die tatsächliche Nutzungsdauer auf den Erwerbszeitpunkt, statt erst auf den Zeitpunkt der Begutachtung für die Zukunft ermittelt hat. Im Gegenteil ist eine Begutachtung gerade auf den Erwerbszeitpunkt erforderlich (vgl. FG Köln, Urteil vom 20.10.2022 6 K 1506/17, DStRE 2024, 271, Rn. 38).

c) Das Gutachten des C führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Auch unter Berücksichtigung der Ausführungen im Gutachten des C folgt das Gericht der Schätzung des A.

aa) Der Erhaltungszustand der Halle sei laut dem Gutachten des C als gut zu beurteilen, was im Wesentlichen auf die Modernisierungen in den Jahren 2001, 2008 und 2017 zurückzuführen sei. Die Halle habe zum Stichtag ein für eine Produktions- und Werkhalle überdurchschnittlich gut ausgestattetes Gebäude dargestellt. Es habe 2017 eine ausreichende Nachfrage nach derartigen Gebäuden bestanden und eine grundsätzliche Veränderung der Nachfragesituation habe in absehbarer Zukunft nicht erwartet werden können. Eine angemessene Verzinsung des örtlichen Bodenwerts sei nach einer Gegenüberstellung der erzielten Miete und des Bodenwerts für die absehbare Zukunft zu erwarten. Unter der Voraussetzung, dass der Gebäudebestand regelmäßig modernisiert und damit zeitgemäßen Anforderungen angepasst werde, sei ausgehend vom Stichtag 13.10.2017 das Ende der wirtschaftlichen Nutzungsdauer in absehbarer Zeit nicht zu erwarten gewesen. In der schriftlichen Ergänzung vom 28.10.2025 kommt C zu dem Ergebnis, dass es auch dann, wenn zukünftige Modernisierungsmaßnahmen außer Betracht gelassen würden, unwahrscheinlich sei, dass innerhalb von 50 Jahren eine wirtschaftlich sinnvolle Nutzung des Gebäudes nicht mehr möglich sein werde. Dies begründet C damit, dass – wie bereits im Gutachten ausgeführt – die um 20% Verwaltungskosten gekürzten Mieteinnahmen gemessen am Bodenwert eine jährliche Rendite von 16,7% bedeuteten. Eine angemessene Bodenwertverzinsung liege hingegen bereits bei 4,0% bis 5,0%. Selbst bei einer Halbierung der 2017 erzielbaren Jahresüberschüsse werde daher eine angemessene Bodenwertverzinsung weit überschritten.

bb) Das Gutachten des C entkräftet inhaltlich nicht die Grundlagen der Schätzung im Gutachten des A, sondern enthält eine eigene Schätzung einer (wenngleich nicht konkreter bezifferten) Nutzungsdauer, die jedenfalls 50 Jahre (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b EStG) übersteigt.

C kommt nicht auf dem gleichen methodischen Weg wie das Gutachten des A lediglich zu einem abweichenden Ergebnis. Es widerlegt nicht die Grundlagen der Schätzung des A. Insbesondere soweit C die Betriebshalle für eine Produktions- und Werkhalle als überdurchschnittlich gut ausgestattetes Gebäude bewertet, steht dies nicht im Widerspruch zur Schätzung des A, die statt auf den Ausstattungsstandard auf erfolgte Modernisierungen und deren Zeitpunkt abstellt. In Bezug auf erfolgte Modernisierungen bezieht sich das Gutachten des C auf dieselben Maßnahmen wie das Gutachten des A.

Das Gutachten des C beinhaltet vielmehr seinerseits eine Schätzung, die auf einem anderen methodischen Vorgehen als im Gutachten des A beruht. Auch die Annahme des C, durch die Mieteinnahmen lasse sich innerhalb der gesetzlich typisierten Nutzungsdauer von 50 Jahren eine Rendite erzielen, die zu einer angemessenen Bodenwertverzinsung und damit zu einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzungsmöglichkeit (etwa aufgrund eines verbleibenden rechnerisch positiven Gebäudewerts im Ertragswertverfahren) führe, widerlegt nicht die Schätzungsgrundlagen des A, sondern stellt seinerseits eine Schätzung dar.

cc) Das Gericht folgt nicht der Schätzung des C.

(1) Das Gericht geht auch unter Einbeziehung des Gutachtens des C einschließlich der Gutachtenergänzung von der Schätzung der Klägerin bzw. im von dieser vorgelegten Gutachten des A aus.

(a) Zum einen spricht hierfür, dass das Gutachten des C die Grundlagen des Gutachtens des A inhaltlich nicht entkräftet. C kommt in seinem Gutachten zu dem Ergebnis, dass für die Annahme einer verkürzten wirtschaftlichen Nutzungsdauer kein Grund erkennbar sei, bzw. dass ein Nachweis einer verkürzten tatsächlichen Nutzungsdauer auf Grundlage der in seinem Gutachten festgestellten Sachverhalte nicht geführt werden könne. Laut der Gutachtenergänzung vom 28.10.2025 hält C eine verkürzte wirtschaftliche Nutzungsdauer für „sehr unwahrscheinlich“. Damit ergibt sich auf der Grundlage des Gutachtens des C kein (positiver) Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer. Allerdings ist der Klägerin mittels des aus Sicht des Gerichts überzeugenden Gutachtens des A der ihr im Rahmen einer Schätzung obliegende Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer im Sinne von § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG gelungen. Dieser Nachweis entfällt vorliegend nicht durch die abweichende Schätzung des C, auch wenn sich mit dieser der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer nicht hätte führen lassen. Denn aus den Ausführungen im Gutachten des C ergibt sich insbesondere nicht, dass die Schätzung auf Grundlage des Gutachtens des A außerhalb des angemessenen Schätzungsrahmens läge. Soweit C dem Gutachten des A widerspricht, indem es unter Verweis darauf, dass ein Vorgehen nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021 keine zukünftigen Modernisierungen berücksichtige, dem Vorgehen des A nicht folgt, stellt dies keine auf das Objekt bezogene Abweichung dar. Vielmehr beruht dies auf einer abweichenden Auffassung des C davon, ob zukünftige Modernisierungen einzubeziehen sind. Nachdem eine sachverständige Schätzung auf der Grundlage von § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021, die zukünftige Modernisierungen nicht berücksichtigt, eine von der Rechtsprechung anerkannte Methode ist, kann das abweichende Vorgehen des C in diesem Punkt, selbst wenn es ebenfalls ein im Rahmen geeigneter Methoden vertretbares Vorgehen darstellen sollte, den durch die Schätzung des A erbrachten Nachweis inhaltlich nicht entkräften.

(b) Für die Schätzung des A spricht aus Sicht des Gerichts im vorliegenden Fall zum anderen, dass sich dessen Gutachten im Rahmen des angewandten Modells entscheidend auf den Modernisierungszustand und damit auf die individuellen Gegebenheiten des Objekts bezieht. Im Unterschied dazu besteht ein wesentlicher Ansatz der Schätzung des C darin, die tatsächlichen Mieteinnahmen (abzgl. Bewirtschaftungskosten) bei Annahme einer fortbestehenden Nachfrage einer angemessenen Verzinsung des Bodenwerts gegenüberzustellen und daraus einen für die gesetzlich typisierte Nutzungsdauer von 50 Jahren ausreichenden Spielraum für rentable zukünftige Modernisierungen bzw. für die wirtschaftlich rentable Möglichkeit, sinkende Jahresüberschüsse hinzunehmen, abzuleiten. Dieser Ansatz ist erheblich weniger auf die individuellen Gegebenheiten des Objekts und seinen Zustand bezogen. Das Gutachten des C geht insbesondere nicht objektbezogen im Einzelnen davon aus, in welcher Höhe und zu welchen Zeitpunkten Einbußen beim Jahresüberschuss (etwa durch steigende Bewirtschaftungskosten oder sinkende Mieteinnahmen) oder – soweit solche zu berücksichtigen sein sollen – in welchem Umfang künftige Modernisierungen zu erwarten sind und wie konkret sich vor diesem Hintergrund die Möglichkeit einer wirtschaftlich sinnvollen Nutzung voraussichtlich im zeitlichen Verlauf entwickeln wird.

(2) Da das Gericht bereits aus diesen Gründen dem Gutachten des A und nicht dem des C (samt Gutachtenergänzung des C) folgt, kann die vorliegend streitige Frage offenbleiben, ob neben der von der Rechtsprechung anerkannten sachverständigen Ermittlung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV 2021, die nur durchgeführte Instandsetzungen oder Modernisierungen und unterlassene Instandhaltungen, nicht aber zukünftige Modernisierungen, berücksichtigt (s. o. Ziffer II 2. b)), im Rahmen der freien Wahl geeigneter Methoden auch eine Schätzung der tatsächlichen Nutzungsdauer geeignet sein kann, die wie das Gutachten des C wesentlich auf die Rentabilität zukünftiger Modernisierungen abstellt (vgl. etwa FG München, Urteil vom 10.04.2025 10 K 1531/21, EFG 2025, 1078, Rn. 67).

3. Das Gericht überträgt die Berechnung der steuerlichen Auswirkungen dem Finanzamt. Die Übertragung erscheint sachgerecht, da die Ermittlung der festzusetzenden oder festzustellenden Beträge einen nicht unerheblichen Aufwand erfordert (§ 100 Abs. 2 Satz 2 FGO). Gemäß § 100 Abs. 2 Satz 3 FGO ist das Finanzamt verpflichtet, das Ergebnis der Neuberechnungen der Klägerin unverzüglich formlos mitzuteilen und nach Rechtskraft der finanzgerichtlichen Entscheidung die Einkommensteuerbescheide mit dem geänderten Inhalt neu bekanntzugeben.

4. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.