Die Kläger begehren das bauaufsichtliche Einschreiten des Beklagten mit dem Ziel, die Beseitigung der auf dem Grundstück der Beigeladenen Fl.Nr. …4 der Gemarkung N. , … …, 9. N. (Baugrundstück) vorhandenen Garage anzuordnen.

1. Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. …3 der Gemarkung N. , … … … in 9. N. , welches nordwestlich an das Baugrundstück angrenzt. Sowohl das Baugrundstück als auch das vg. Grundstück der Kläger liegt im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „T. -S**“ des Marktes N. ; beide Grundstücke sind jeweils mit einem Einfamilienwohnhaus mit Garage bebaut.

Mit E-Mail vom 21. Mai 2023 wandten sich die Kläger an das Landratsamt W. mit der Bitte um Überprüfung des Garagengebäudes und der sich anschließenden Einfriedung auf dem Baugrundstück.

Bei einer am 29. August 2023 durchgeführten Ortseinsicht stellte der Baukontrolleur fest, dass die Doppelgarage auf dem Baugrundstück mit 1 m Grenzabstand positioniert und die „Bodenplatte 47 cm höher als der Grenzpunkt Nordseite“ ist. Aufgrund der Hanglage sei eine Stützmauer mit einer Höhe bis zu 2,25 m errichtet worden. Hieraus sei eine Stützwand im Bereich der Garage von ca. 1 m bis zu 2,25 m entstanden. Die Garagenhöhe messe 2,40 m, d.h. es entstehe eine mittlere Wandhöhe von ca. 4 m. Im Anschluss an die Stützwand zeige sich eine Einfriedung mit einem Doppelstabmattenzaun mit Sichtschutz aus Kunststoff bis zu einer Höhe von 1,95 m.

Mit Schreiben vom 18. Oktober 2023 forderte das Landratsamt W. die Beigeladenen auf, die Garage bis zum 15. Januar 2024 insoweit zurückzubauen, dass diese einen Grenzabstand vom 3,00 m zum Nachbargrundstück der Kläger einhält. In den Abstandsflächen sowie ohne eigene Abstandsflächen seien Garagen zulässig, wenn diese u.a. mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 m errichtet würden. Bezugsmaß für die Höhe der Gebäude sei hierbei das natürliche Gelände und nicht etwa ein aufgefülltes Gelände. Die grenznahe Garage weise daher eine mittlere Wandhöhe von deutlich über 3 m auf, weshalb hier keine abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art. 6 Abs. 7 BayBO mehr vorliege. Die Errichtung der grenznahen Garage sei daher rechtswidrig erfolgt, da diese die abstandsflächenrechtlichen Vorgaben des Art. 6 BayBO nicht einhalte. Um die derzeitige Rechtswidrigkeit der Bebauung zu beenden, sei die Garage daher insoweit zurückzubauen, dass diese einen Grenzabstand von 3 m zum Nachbargrundstück der Kläger einhalte.

Nachdem sich der Beigeladene zu 2) u.a. mit E-Mail vom 23. April 2024 an das Landratsamt W. gewandt, eine Neuberechnung der Höhenlinien geltend gemacht und um eine nochmalige Überprüfung gebeten hatte, führte das Landratsamt eine weitere Überprüfung durch, dessen Ergebnis es mit Schreiben vom 4. Juli 2024 sowohl den Klägern als auch den Beigeladenen – wie folgt – mitteilte: Gründe für ein bauaufsichtliches Einschreiten hätten nicht festgestellt werden können. Auf dem Baugrundstück sei Gelände teilweise aufgeschüttet worden, wobei der aufgeschüttete Bereich durch eine Stützmauer gehalten werde. Auf dem hergestellten Niveau sei eine Doppelgarage mit einer Höhe von 2,40 m errichtet worden. Diese habe gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 1b BayBO verfahrensfrei errichtet werden können. Dies sei auch in den Abstandsflächen sowie ohne eigene Abstandsflächen zulässig nach Art. 6 Abs. 7 Satz 1 BayBO. Bezugsmaß für die Höhe der Gebäude sei das natürliche Gelände auf dem Grundstück. Nach Überprüfung der Höhenlage der Garage, welche u.a. über im Bebauungsplan vorhandene Höhenlinien habe nachvollzogen werden können, könne diese eine mittlere Wandhöhe von maximal 3 m einhalten, weshalb die abstandsflächenrechtliche Privilegierung vorliege. Hierbei sei zu beachten, dass vom Untergeschoss des klägerischen Anwesens zwar eine Ansichtsfläche auf die Stützmauer und Garage von deutlich mehr als 3 m vorliege, diese aber teilweise auch aus von Klägerseite herbeigeführten Geländeveränderungen (Abgrabungen) resultiere, was nicht zum Rechtsnachteil der Nachbarn (Beigeladenen) führen könne.

2. Mit Schriftsatz ihres Bevollmächtigten vom 3. Februar 2025, bei Gericht eingegangen am gleichen Tag, erhoben die Kläger Klage, mit dem Antrag,

den Beklagten zu verurteilen, gegen die auf dem Grundstück Fl.-Nr. …4, unmittelbar an das Grundstück Fl.-Nr. …3 (Gemarkung N. *) angrenzende Garage vorzugehen und die Beseitigung anzuordnen,

hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, über den Antrag der Kläger auf bauaufsichtliches Einschreiten vom 21. Mai 2023 ermessensfehlerfrei und unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts zu entscheiden.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die Kläger hätten einen Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten. Die Entscheidung des Landratsamtes Würzburg vom 4. Juli 2024 sei rechtsfehlerhaft und verletze die Kläger in nachbarschaftlich relevanter Weise in ihren Rechten. Sie hätten einen Anspruch auf Einschreiten, weil das Ermessen des Beklagten auf null reduziert sei. Vorliegend habe die Behörde festgestellt, dass die Abstandsflächen nicht eingehalten seien. Das sei unstrittig. Nun gehe das Landratsamt ohne nähere Begründung davon aus, das Gebäude könne wie errichtet stehen bleiben. Dabei seien die Abstandsflächen nicht nur minimal unterschritten. Es handele sich auch nicht um ein untergeordnetes Gebäude. Eine Abstandsflächenübernahme liege auch nicht vor. Insbesondere könne nicht davon die Rede sein, die Kläger hätten selbst an irgendeiner relevanten Stelle eine Abgrabung vorgenommen. Es dürfte eine Ortseinsicht notwendig werden. Es handele sich weder um eine geringfügige Überschreitung, noch könne den Klägern ein Vorwurf gemacht werden. Insoweit stelle sich die Frage, warum die Behörde hier ein Auswahlermessen erblickt habe, insbesondere in der Hinsicht, dass das Gebäude stehen bleiben dürfe und für Verschattung und weniger Belüftung sorge sowie für direkten Blickfang aus dem Schlafzimmer, dem Wohnzimmer und der Küche der Kläger. Die Einliegerwohnung werde völlig verschattet. Das Gebäude sei zu beseitigen.

3. Das Landratsamt W. beantragte für den Beklagten,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die zulässige Klage sei jedenfalls unbegründet, da den Klägern weder ein Anspruch auf bauaufsichtliches Einschreiten in Form einer Beseitigungsanordnung noch ein Anspruch auf (Neu-)verbescheidung ihres Antrags auf bauaufsichtliches Einschreiten zustehe. Vorliegend fehle es bereits am Tatbestand des Art. 76 Satz 1 BayBO, der voraussetze, dass die streitgegenständliche Anlage im Widerspruch zu öffentlichrechtlichen Vorschriften errichtet wurde. Die streitgegenständliche Garage stelle bereits kein genehmigungspflichtiges Vorhaben i.S.d. Art. 55 Abs. 1 BayBO dar. Die Garage unterliege insoweit der Verfahrensfreiheit nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 1 b) i.V.m. Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO, da diese eine Grundfläche von 50 m² unterschreite und die Vorgaben des Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO hinsichtlich der Abstandsflächenfreiheit des Gebäudes einhalte. Die streitgegenständliche Garage sei aber auch in materieller Hinsicht baurechtskonform. Insbesondere liege kein Verstoß gegen die Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 Abs. 1 BayBO vor. In den Abstandsflächen sowie ohne eigene Abstandsflächen seien Garagen zulässig, wenn diese mit einer mittleren Wandhöhe bis zu 3 Metern und einer Gesamtlänge je Grundstücksgrenze von maximal 9 Metern errichtet würden, Art. 6 Abs. 7 BayBO. Bezugsmaß für die Höhe der Gebäude sei hierbei grundsätzlich das natürliche Gelände auf einem Grundstück und nicht etwa ein aufgefülltes Gelände. Allerdings lasse sich die genaue Aufschüttung und die vorher schon bestandene Höhe des natürlichen Geländes, auf welchem die Garage errichtet worden sei, im vorliegenden Fall nicht mehr zweifelsfrei nachvollziehen. Insbesondere legten jedoch Bilder des Baus des klägerischen Wohnhauses nahe, dass diese das Fundament ihres Hauses offenbar bewusst unterhalb des Geländeniveaus des Nachbargrundstücks gelegt hätten. Insoweit habe schon dadurch ein beträchtlicher Höhenunterschied zwischen dem Untergeschoss des Wohnhauses der Kläger und dem Grundstück der Beigeladenen, inklusive des Hangs, auf welchem die Doppelgarage errichtet wurde, bestanden. Nach Überprüfung des historischen natürlichen Geländes als Bezugspunkt für die Höhenlage der Garage, welches über im gemeindlichen Bebauungsplan „Turnhalle-Süd“ vorhandene Höhenlinien nachvollzogen habe werden können (das Gelände falle danach von ca. 329 m ü NN bis 327 m ü NN auf dem Grundstück ab), könne diese eine mittlere Wandhöhe von maximal 3 Metern einhalten, weshalb eine abstandsflächenrechtliche Privilegierung nach Art. 6 Abs. 7 BayBO vorliege. Hierbei sei zu beachten, dass vom Untergeschoss des klägerischen Anwesens zwar eine Ansichtsfläche auf die Kombination aus Stützmauer und Garage von deutlich mehr als 3 m bestehe, diese jedoch eben teilweise auch aus Geländeveränderungen (Abgrabungen) auf dem klägerischen Grundstück selbst resultiere. Ebenso sei kein Verstoß gegen das bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot gegeben. Damit seien bereits die Tatbestandsvoraussetzungen für den Erlass einer Beseitigungsanordnung gemäß Art. 76 Satz 1 BayBO nicht gegeben, sodass auch die klägerischen Ausführungen zum Ermessen der Behörde nicht verfangen könnten.

4. Die Beigeladenen äußerten sich im gerichtlichen Verfahren zur Sache – wie folgt – ohne einen Antrag zu stellen: Die Errichtung der Doppelgarage sei am 17. Juni 2013 mit dem Bürgermeister des Marktes Neubrunn besprochen worden. In einem weiteren Schreiben vom 30. September 2013 seien der Gemeinde Informationen zu der Garage gegeben worden. Sie seien deshalb im guten Glauben davon ausgegangen, dass das Vorhaben zulässig sei. Nach der Errichtung der Garage am 8. November 2013 hätten die Kläger mehr als 10 Jahre Zeit gehabt, etwaige Bedenken geltend zu machen, so dass die geltend gemachten Rechte verwirkt seien. Das Landratsamt W. habe im Jahr 2024 nach einer Überprüfung festgestellt, dass die baurechtlichen Vorgaben eingehalten seien. Es lägen keine belastbaren Nachweise über die frühere natürliche Geländeoberfläche vor. Daher sei die Bewertung des Landratsamtes auf Grundlage der vorhandenen Tatsachen zu akzeptieren. Ein Einschreiten sei daher zu Recht abgelehnt worden. Nach der Rechtsprechung sei ein bauaufsichtliches Einschreiten nur bei gravierenden Verstößen erforderlich, die die Rechte der Nachbarn erheblich beeinträchtigten. Das sei hier nicht der Fall. Ein Einschreiten im Sinne einer „Ermessensreduzierung auf null“ bestehe somit nicht.

5. Die Kammer hat Beweis erhoben durch die Durchführung eines gerichtlichen Augenscheins am 6. Oktober 2025. Die Beteiligten verzichteten hierbei auf die Durchführung einer mündlichen Verhandlung. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.