Die zulässige Klage erweist sich in vollem Umfang als begründet.

A.

Die Klage ist zulässig.

Das Landgericht Augsburg ist zuständig. Seine sachliche Zuständigkeit ergibt sich aus den §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG, da der Streitwert der Klage einen Betrag von 5.000 Euro übersteigt. Das streitgegenständliche Bauvorhaben liegt im Stadtgebiet von Augsburg, so dass die örtliche Zuständigkeit aus § 29 Abs. 1 ZPO folgt. Da es sich vorliegend um eine Streitigkeit aus einem Bauvertrag handelt, die im Zusammenhang mit Bauleistungen steht, ist die Baukammer des Landgerichts Augsburg funktionell zuständig, § 72 a Abs. 1 Nr. 2 GVG.

B.

Die Klage ist vollumfänglich begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagten zu 1) bis zu 4) ein Anspruch auf Gestellung einer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des ihr geschuldeten Bauwerkes im Kesselhaus der früheren ... Kammgarnspinnerei ohne wesentliche Mängel in Höhe von 10.070,10 Euro zu.

Der Hilfsantrag der Beklagten dahingehend, die Beklagten zu 1) und zu 2) als Gesamtschuldner nur Zug um Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 13.594,48 Euro zu verurteilen, erweist sich demgegenüber mangels Zurückbehaltungsrechtes als unbegründet.

I. Die Klägerin hat gegen den Beklagten zu 1) Ansprüche auf Stellung einer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des vereinbarten Bauwerks ohne wesentliche Mängel sowohl aufgrund vertraglicher als auch aufgrund deliktischer Anspruchsgrundlagen.

1. Der Klägerin steht nämlich ein Schadenersatzanspruch gegen die Insolvenzschuldnerin AKS GmbH & Co. KG auf Rückforderung ihrer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des ihr geschuldeten Bauwerkes im Kesselhaus der ... Kammgarnspinnerei ohne wesentliche Mängel aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. der vertraglichen Regelung unter Ziffer V. 3.4 des Bauträgervertrages (Anlage K1) zu.

a) Das dafür zunächst erforderliche Schuldverhältnis liegt mit dem am 30.11.2018 zwischen der Insolvenzschuldnerin und der Klägerin geschlossenen Bauträgervertrag (Anlage K1) vor. Dabei haben sie unter dessen Ziffer V. 3.4. zur Stellung einer Sicherheit vereinbart, dass der Veräußerer dem Erwerber bei Anforderung der ersten Abschlagsrate mitzuteilen hat, „ob er die nach § 650 m Abs. 2 BGB zu stellende Sicherheit in Höhe von 5% des Vergütungsanspruchs für die rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel - durch die Stellung einer Sicherheit in Form einer Vertragserfüllungsbürgschaft eines in der Bundesrepublik Deutschland zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstitutes oder Kreditversicherers oder eines sonstigen Zahlungsversprechens entsprechend den gesetzlichen Vorschriften bei gleichzeitiger Übersendung einer diesbezüglichen Erklärung oder - durch ein dem Erwerber gewährtes diesbezügliches vorläufiges Recht auf Kaufpreiseinbehalt bei der ersten Abschlagszahlung“ leistet (vgl. Seite 25 der Anlage K1).

Da die vertragliche Vereinbarung ausdrücklich auf § 650 m Abs. 2 BGB Bezug nimmt, nach dessen Satz 1 dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel in Höhe von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung zu leisten ist, steht die grundsätzliche Verpflichtung der Insolvenzschuldnerin zur Stellung der entsprechenden Sicherheit unabhängig davon, ob die Klägerin im konkreten Fall auch Verbraucherin im Sinne des § 650 m BGB ist, außer Frage. Im Übrigen können sich die Beklagten mit Blick auf diese eindeutige vertragliche Vereinbarung jedenfalls nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte nicht auf die fehlende Verbrauchereigenschaft der Klägerin berufen.

Vorliegend hat die Insolvenzschuldnerin ihr vertragliches Wahlrecht dahingehend ausgeübt, dass mit Anforderung der ersten Kaufpreisrate ein Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5% des ursprünglichen Kaufpreises in Höhe von 201.402 Euro gewährt, die geschuldete Sicherheitsleistung also zunächst erbracht wurde. Allerdings ist dieser Sicherheitseinbehalt mit Schreiben der Insolvenzschuldnerin vom 18.02.2022 (Anlage K2) wieder von der Klägerin zurückgefordert worden, so dass diese den insoweit geltend gemachten Betrag von 10.070,10 Euro an die Insolvenzschuldnerin gezahlt hat, mithin also nicht mehr über eine Sicherheit verfügt.

b) Mit dieser Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes hat die Insolvenzschuldnerin eine Pflicht aus dem mit der Klägerin geschlossenen notariellen Bauträgervertrag verletzt. Eine solche Pflichtverletzung mit der Folge eines Schadenersatzanspruchs kommt nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nämlich auch dann in Betracht, wenn eine Vertragspartei, ohne eigene Leistungspflichten zu verletzen, außergerichtlich unberechtigte Ansprüche bzw. Zahlungsverlangen an die andere Vertragspartei stellt, da dies eine Verletzung der Leistungstreuepflicht bzw. der Pflicht zur Rücksichtnahme darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08, NJW 2009, 1262).

Hier hat die Insolvenzschuldnerin mit von dem Beklagten zu 4) unterzeichneten Schreiben vom 18.02.2022 von der Klägerin neben der Bezugsfertigkeitsrate in Höhe von 8,4% des Kaufpreises auch den „Sicherheitseinbehalt gemäß FoSiG“ in Höhe von 5% des Kaufpreises unter Hinweis auf deren Fälligkeit „aufgrund des Baufortschritts“ mit der Aufforderung verlangt, den entsprechenden Betrag bis zur Abnahme ihres Teileigentums am 03.03.2022 auf ihr Konto zu überweisen (Anlage K2). Damit hat sie gegen ihre Leistungstreuepflicht und Pflicht zur Rücksichtnahme im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB verstoßen, da der Sicherungszweck mangels Herstellung des Vertragsgegenstands ohne wesentliche Mängel zu diesem Zeitpunkt noch nicht weggefallen war.

Nach der Regelung unter Ziffer V. 3.4. des Bauträgervertrages (Anlage K1) ist der entsprechende Kaufpreisrestbetrag nämlich erst mit Wegfall des Sicherungszweckes in Form der rechtzeitigen Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel fällig, wobei die Abnahme nicht notwendige Voraussetzung war (vgl. Seite 25 der Anlage K1). Folglich hätte die Insolvenzschuldnerin – vertreten durch die Beklagten zu 3) und zu 4) als Geschäftsführer ihrer Komplementärin – nach dem Sinn und Zweck der zu stellenden Sicherheit den Sicherheitseinbehalt erst zurückverlangen können, wenn das streitgegenständliche Bauvorhaben ohne wesentliche Mängel hergestellt war. Dies war am 18.02.2022 indes aus verschiedenen Gründen nicht der Fall.

Zur Begründung des mit dem im Bauträgervertrag ausdrücklich in Bezug genommenen § 650 m Abs. 2 BGB weitgehend wortgleichen § 632 a Abs. 3 BGB a.F. hat der Gesetzgeber ausgeführt (BT-Drucksache 16/511 Seite 15):

„Der Sicherungszweck der dem Besteller zu stellenden Sicherheit ist dahin gehend konkretisiert, dass Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werkes ohne wesentliche Mängel zu leisten ist. Das setzt die Abnahmereife, somit ein vollständiges, von unwesentlichen Mängeln abgesehen mangelfreies Werk voraus. Die Sicherheit soll somit alle Ansprüche abdecken, die darauf beruhen, dass die Unternehmerleistung hinter der vertraglich vorausgesetzten Tauglichkeit oder Werthaltigkeit zurückbleibt.“

Von einer Herstellung des Bauwerkes ohne wesentliche Mängel ist also bei Abnahmereife auszugehen. Das bedeutet, dass die unternehmerische Leistung vom Grundsatz her schon zur Prüfung der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit vollständig erbracht sein muss, wenngleich aus § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB geschlossen werden kann, dass unwesentliche noch fehlende Leistungen der Abnahmereife nicht entgegenstehen können (Messerschmidt/Voit, Privates Baurecht, 4. Auflage 2022, § 640 Rn. 57 m.w.N.). Daher ist Abnahmereife auch schon dann anzunehmen, wenn die Bauleistung fast erbracht ist und die fehlenden Leistungsteile so unbedeutend sind, dass sie eine ordnungsgemäße Abnahme der Gesamtleistung nicht ausschließen; allerdings ist erforderlich, dass die Bauleistung funktionell fertig ist, d.h. sie muss ungehindert in den bestimmungsgemäßen Gebrauch übernommen werden können (vgl. Ingenstau/Korbion-Oppler, VOB-Kommentar, 22. Auflage 2023, § 12 VOB/B Rn. 33). Bei der damit erforderlichen Abgrenzung zwischen wesentlichen und unwesentlichen Mängeln ist daher von folgenden Kriterien auszugehen (Werner / Pastor, Der Bauprozess, 18. Auflage, 2023, Kapitel 5 Rn. 1786 m.w.N.):

- Umfang der Mängelbeseitigungsmaßnahmen, insbesondere Höhe der Mängelbeseitigungskosten,

- Auswirkung des Mangels auf die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung und

- Maß der (möglicherweise auch nur optischen) Beeinträchtigung (Zumutbarkeitskriterium).

Darüber hinaus kann nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes im Einzelfall von einem unwesentlichen Mangel auszugehen sein, wenn das Interesse des Bestellers an einer Beseitigung vor Abnahme nicht schützenswert ist und sich seine Verweigerung der Abnahme deshalb als Verstoß gegen Treu und Glauben darstellt (vgl. z.B. BGH NJW 1981, 1448; BGH BauR 1996, 390).

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze kann vorliegend nicht von einer Abnahmereife des streitgegenständlichen Bauvorhabens ausgegangen werden, da dieses sowohl zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehalts am 18.02.2022 als auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 18.02.2025 nicht ohne wesentliche Mängel hergestellt war.

aa) Vielmehr erweisen die noch ausstehenden Bauleistungen sich in ihrer Gesamtheit als erheblich, zumal sie einem bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb entgegenstehen.

Dabei kann jedoch entgegen der klägerischen Auffassung nicht einfach pauschal auf die größtenteils unstreitig gestellten Lichtbilder oder das im Parallelverfahren 065 O 3402/22 erstellte Gutachten des Sachverständigen A.... (Anlage K25) abgestellt werden. Zum einen beinhaltet der Bauträgervertrag nämlich nur eine Leistungsverpflichtung der Insolvenzschuldnerin in Bezug auf neu herzustellende sowie zu bearbeitende Bauteile, nicht aber im Hinblick auf die nach Ziffer III. 5.0 nicht zu bearbeitende Bausubstanz (S. 15 f. der Anlage K1). Zum anderen ist aufgrund des Quecksilberfundes teilweise ein Rückbau des Frühstücksraums erfolgt, so dass dessen derzeitiger Zustand jedenfalls nicht demjenigen entspricht, der zu dem für eine Pflichtverletzung im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB maßgeblichen Zeitpunkt der Anforderung der Rückzahlung des Sicherheitseinbehalts am 18.02.2022 bestand. Daher ist hier eine differenzierte Betrachtung unter Zugrundelegung des geschuldeten Leistungssolls erforderlich, das zwischen den Parteien streitig ist.

(1) Soweit die Klägerin vorträgt, dass zum Zeitpunkt der Anforderung der Rückzahlung des Sicherheitseinbehalts keine Abnahmereife vorgelegen hätte, da der nach der ursprünglichen Baubeschreibung geschuldete Besprechungskubus im Bauteil A nicht hergestellt wurde, kann daraus nicht auf eine mangelnde Fertigstellung des Bauvorhabens geschlossen werden. Dieser Besprechungskubus ist nämlich nicht (mehr) vertraglich geschuldet, da das vertragliche Leistungssoll im Rahmen von Nachtragsvereinbarungen teilweise abgeändert wurde.

So vereinbarten die Klägerin (ebenso wie sämtliche weiteren Erwerber), die Insolvenzschuldnerin und die Verpächtergemeinschaft GbR nach der Insolvenz der S... Hotels Deutschland GmbH am 04./07.07.2021 im Anschluss an den Abschluss des neuen Generalpachtvertrages mit der Ac... Hotel & Immobilienbetriebsgesellschaft mbH (Anlage B2) einen nicht notariell beurkundeten 1. Nachtrag zum Bauträgervertrag (Anlage B3). Durch diesen Nachtrag wurde die bislang vereinbarte Baubeschreibung Anlage 9 zur Grundlagenurkunde samt Bezugsurkunde des ursprünglichen Bauträgervertrages vollständig durch die Anlage A ersetzt (Ziffer II. 6.0 auf S. 3 der Anlage B3). Als Anlage A wurde im Nachtrag der neue Pachtvertrag zwischen der Verpächtergemeinschaft GbR und der Ac... Hotel & Immobilienbetriebsgesellschaft mbH vom 31.05.2021 bezeichnet (S. 7 und 21 ff. der Anlage B3). Dieser verweist wiederum unter „3. Errichtung und Ausstattung des Pachtobjekts“ und dort unter „3.1 a) Baubeschreibung“ auf die Anlage 11 (S. 22 d. Anlage B3). Anlage 11 ist die Baubeschreibung „Hotel, Gastronomie, Gemeinschaftsflächen, Tiefgarage“ (S. 31 d. Anlage B3) und wurde durch die Beklagten als Anlage B28 in das vorliegende Verfahren eingeführt. Dort ist unter Ziffer 0.3 ausdrücklich geregelt, dass das Bauteil A ungenutzt bleibt (Seite 4 der Anlage B28), so dass ein Anspruch der Klägerin auf einen Besprechungskubus nicht mehr besteht.

Entgegen ihrer Auffassung erweist die vorgenommene Vertragsänderung sich nämlich nicht mit der Folge einer Fortgeltung der ursprünglichen Baubeschreibung als formunwirksam. Vielmehr bedurfte diese Änderung gerade nicht der notariellen Form des § 311 b BGB, da Änderungen eines Grundstückkaufvertrages nach Auflassung formlos möglich sind, sofern die Auflassung jedenfalls bindend geworden ist (vgl. BGH NJW 2018, 3523 Rn. 6 ff.; BeckOK § 311 b BGB Rn. 28). Dies war vorliegend der Fall, da die Auflassung ausweislich der Eintragungsbekanntmachung des Grundbuchamtes des Amtsgerichts Augsburg bereits am 12.06.2021 – also vor der Vereinbarung des 1. Nachtrages zum Bauträgervertrag am 04./07.07.2021 – erklärt wurde (Anlage B19). Am 10.10.2022 erfolgte dann die Eintragung der Klägerin als Eigentümerin in das Grundbuch, so dass etwaige Formmängel auch gemäß § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB geheilt wären. Der von der Klägerin verlangte Besprechungskubus im Bauteil A ist also nicht mehr geschuldet.

(2) Demgegenüber sind die Außenwände der Westseite des streitgegenständlichen Objekts unterhalb der sog. Sheddächer durchaus vom vertraglichen Leistungssoll umfasst. Dies ergibt sich bereits aus der Regelung unter Ziffer 0.5 der Baubeschreibung zu den Bestandsbauteilen, welche teilweise saniert und bearbeitet werden (Seite 7 der Anlage B28). Danach erfolgt die Sanierung am Außenputz und an der Verklinkerung bzw. dem Sichtmauerwerk grundsätzlich nach denkmalrechtlichen Anforderungen und Vorgaben. Vorläufig beabsichtigt wären folgende Maßnahmen: das partielle Ergänzen bzw. Sanieren der Klinker nach Vorgabe des Denkmalschutzes sowie das Entfernen loser Putzstellen und Ergänzen des Kammzugputzes, wobei sich durch die nur teilweise Bearbeitung optisch sichtbare Übergänge ergeben würden.

Ergänzt wird diese Regelung durch Ziffer 2.1.1 der Baubeschreibung zu den Putzarbeiten nach DIN 18350 an der historischen Fassade des Kesselhauses, wonach folgende Maßnahmen vorläufig beabsichtigt sind: Partielles Ergänzen der Klinker, Entfernen loser Putzstellen, Ergänzen des Kammzugputzes, Farbgestaltung nach Abstimmung Denkmalschutz, Entfernung vorhandener Graffiti sowie farbloser Schutzanstrich auf ca. 2,0 m über GOK nach Abstimmung mit dem Denkmalschutz (Seite 11 der Anlage B28).

Damit war die Insolvenzschuldnerin auch zur entsprechenden Sanierung am Außenputz und an der Verklinkerung bzw. dem Sichtmauerwerk der Außenwände der Westseite des streitgegenständlichen Objekts unterhalb der sog. Sheddächer verpflichtet; lediglich die Ausführung im Einzelnen sollte nach den Anforderungen und Vorgaben des Denkmalschutzes erfolgen. Gegen die Auffassung der Beklagten, mangels Vorgaben des Landesamtes für Denkmalschutz zur Vornahme von Sanierungsarbeiten an der Westfassade wäre eine solche nicht geschuldet, spricht bereits der Wortlaut der o.g. Regelungen in der Baubeschreibung, ganz abgesehen davon, dass beispielsweise auch im Protokoll denkmalpflegerischer Ausführungsbegleitung vom 03.12.2020 ein Lichtbild von Putzergänzungen an der Fassade Süd mit dem Hinweis, dass diese in gleicher Qualität an allen Außenwänden ausgeführt werden sollten, enthalten ist (Seite 3 der Anlage B39.1).

Ebenso wenig verfängt der Einwand der Beklagten, dass es sich bei der Außenwand auf der Westseite unterhalb der Sheddächer schon von daher um keine „Fassade“ handele, als sie von äußeren Betrachtern als rückwärtiger, dem Eingang abgewandter Teil des Gebäudes gar nicht dem Hotelbetrieb zugeordnet würde. Vielmehr muss gerade ein Hotel, das wie hier auch von der hinteren Seite her öffentlich zugänglich ist, über ein ansprechendes optisches Erscheinungsbild verfügen, so dass alle vier Gebäudeseiten zu sanieren sind. Anders als auf den übrigen Fassadenseiten (vgl. die Lichtbilder auf S. 66 ff. der Anlage B8) ist die Insolvenzschuldnerin ihrer vertraglichen Sanierungsverpflichtung am Außenputz und an der Verklinkerung bzw. dem Sichtmauerwerk der Außenwände an der Westseite des streitgegenständlichen Objekts unterhalb der sog. Sheddächer indes an der Westfassade nicht nachgekommen. So ergibt sich aus den im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2025 in Augenschein genommenen Lichtbildern, insbesondere der am 04.11.2024 gefertigten Anlagen A und Z, dass die Bögen an der Westseite des Bauvorhabens unterhalb der Sheddächer nur unzureichend verputzt und hergerichtet wurden. So sind weder lose Putzstellen entfernt noch der Kammzugputz ergänzt worden; auch fehlt der geschuldete farblose Schutzanstrich auf ca. 2,0 m über GOK. Dieser Zustand dürfte augenscheinlich auch bereits zum Zeitpunkt der Anforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 vorgelegen haben, zumal auch kein entsprechender Vortrag der Beklagten über die Vornahme entsprechender Arbeiten erfolgt ist, während die vorhandenen Graffiti hier angesichts des unklaren Zeitpunktes ihrer Anfertigung unberücksichtigt bleiben.

(3) Ein weiterer Mangel des Bauvorhabens liegt mit dem unstreitig fehlenden Einbau der bereits beim beauftragten Unternehmer lagernden 8 Kellerfenster auf der Ostseite vor. Wie sich aus den im Rahmen der Beweisaufnahme vom 18.02.2025 in Augenschein genommenen Lichtbildern der Anlagen A und Z ergibt, sind die Maueröffnungen dort lediglich mit Holzverschlägen versperrt. Damit hat die Insolvenzschuldnerin ihre vertragliche Verpflichtung aus Ziffer 0.5 2. der Baubeschreibung nicht erfüllt, wonach alle Fensterelemente im gesamten Gebäude zu sanieren sind (Seite 7 der Anlage B28).

Soweit die Beklagten sich insoweit darauf berufen, dass es auch bezüglich der Kellerfenster keine im Hinblick auf das geschuldete Bausoll vorrangige Vorgaben des Denkmalschutzes gegeben hätte, ist auf den eindeutigen Wortlaut der vertraglichen Regelung zu verweisen. Auch kann der Einwand der Beklagten nicht greifen, dass es sich lediglich um Fenster von Kellerräumen handele, die im bestimmungsgemäßen Betrieb des Hotels nie betreten würden. Denn zum einen befinden sich die mit noch nicht einmal einheitlichen Holzverschlägen versperrten Kellerfensteröffnungen ausweislich der hierzu in Augenschein genommenen Lichtbilder oberhalb der Geländeoberkante an der Ostseite, so dass sie einem Hotelgast sofort ins Auge fallen. Zum anderen ist für den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Bauvorhabens als Hotel unabhängig von der beabsichtigten Nutzung der Kellerräume eine geschlossene Außenhülle zum Schutz vor einem ungewollten Eindringen von Tieren oder Menschen unerlässlich.

(4) Auch der in Bauteil C2 gelegene Gastronomiebereich (Frühstücksraum mit Frühstücksempore) wies sowohl zum Zeitpunkt der Anforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 als auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 18.02.2025 Mängel auf, da die Insolvenzschuldnerin ihre sich diesbezüglich insbesondere aus den Ziffern 0.3 und 0.4 der Baubeschreibung (S. 5, 6, 14, 16 – 20 der Anlage B28) sowie aus den Ziffern 2.13.3 und 3.4.1 der Baubeschreibung (S. 21, 26, 27, 30 der Anlage B28) ergebenden Verpflichtungen aus dem Bauträgervertrag nur teilweise erfüllt hat.

So ist unstreitig, dass im Frühjahr 2022 im Frühstücksraum bis heute nicht erbrachte Restleistungen im Wert von jedenfalls ca. 50.000 Euro offen waren. Im Rahmen seiner Anhörung am 18.02.2025 führte der Beklagte zu 4) dazu erläuternd aus, dass es sich dabei um vor Ort befindliches, aber noch nicht eingebautes Mobiliar, Malerarbeiten und Sockelleisten gehandelt habe. Außerdem hätte das Geländer noch ergänzt werden müssen. Die beiden Glasabdeckungen (im Boden des unteren Bereichs des Frühstücksraums) seien beauftragt, aber noch nicht geliefert gewesen. Im Zuge des Möbeleinbaus hätte noch der Wasseranschluss getätigt werden müssen. (vgl. Bl. 382 d.A.).

Diese Angaben decken sich teilweise mit den Feststellungen des Sachverständigen für Stahlbetonhochbau, Mauerwerksbau und Schäden an Gebäuden Dipl.-Ing. Univ. Leonhard Ach..., der in dem Parallelverfahren 065 O 3402/22 mit der Begutachtung des Frühstücks- und Gastronomiebereichs beauftragt wurde. Dieser stellte in seinem Gutachten vom 04.12.2023, mit dessen Verwertung als Sachverständigengutachten im hiesigen Verfahren die Parteien sich einverstanden erklärt haben, folgendes fest: Der streitgegenständliche Bereich ist u.a. dadurch gekennzeichnet, dass er einen hallenartigen, über zwei Geschosse reichenden Raum umfasst, in den eine hölzerne Bühnenkonstruktion („Empore“) mit einer Fläche von ca. 218 m² eingebaut ist, die ca. 1,5 m über der Oberkante der Decke über dem Untergeschoss zu liegen kommt (S. 13 der Anlage K25). Ein Zugang zum tieferliegenden Bereich ist über eine vorhandene Außentür grundsätzlich möglich. Von dort ist die Empore trotz einer vorhandenen Bestandstreppe indes aufgrund des an deren oberen Ende angeordneten Geländers nicht erreichbar (S. 14 der Anlage K25).

In dem im Bauteil C1 befindlichen Gastronomiebereich, dem sog. „Buffetraum“, fehlen lediglich Anstrich und Sockelleisten (S. 11 der Anlage K25). Demgegenüber ist der im Bauteil C2 gelegene Gastronomiebereich, der sog. „Frühstücksraum“ mit „Frühstücksempore“, nach den Feststellungen des Sachverständigen A.... nicht fertiggestellt: So ist der (tieferliegende) Bereich des Frühstücksraums wegen Unfallgefahr aufgrund freiliegender Stahlstäbe, Ausbrüche u.ä. nicht zum Begehen geeignet (S. 14 der Anlage K25). Soweit dort Ausbauarbeiten auf der Bodenfläche, wie z.B. Estrich- oder Fliesenarbeiten, geschuldet sein sollten, sind diese nicht fertiggestellt (S. 19 der Anlage K25). Weiter fehlt das absturzsichernde Geländer zu den tieferliegenden Bereichen bereichsweise, so dass Unfallgefahr besteht (S. 16 + 21 der Anlage K25).

Die als hölzerne Konstruktion ausgeführte Empore, welche vom tieferliegenden Bereich aus einsehbar ist, verblieb zimmermannsmäßig „roh“ (S. 15 der Anlage K25). Soweit in diesem Bereich als Ausbauarbeiten beispielsweise Tischlerarbeiten oder Trockenbau geschuldet sein sollten, sind diese nicht fertiggestellt (S. 19 f. der Anlage K25). An den Mauerwerksaußenwänden liegt das Ziegelmauerwerk frei, wobei erkennbar an der bereits angebrachten Holzunterkonstruktion eine Trockenbauverkleidung vorgesehen ist (S. 17 der Anlage K25). Die Trockenbauarbeiten i.S.d. VOB/C ATV DIN 18340 sind einschließlich evtl. vorgesehener Wärmedämmarbeiten nicht fertiggestellt (S. 20 der Anlage K25), so dass im Sinne einschlägiger Anforderungen, wie z.B. dem Gebäudeenergiegesetz, die Voraussetzungen für eine Nutzungsaufnahme nicht gegeben sind (S. 21 der Anlage K25). Auf den verbliebenen Mauerwerksinnenseiten fehlt bereichsweise der Wandputz als Wandoberflächenbekleidung sowie ein Anstrich bzw. eine Säuberung des Altputzes (S. 18 der Anlage K25).

Das Gericht hat keinen Anlass an diesen überzeugenden Feststellungen des erfahrenen Sachverständigen zu zweifeln, zumal der Zustand des im Bauteil C2 gelegenen Gastronomiebereiches zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung des Sachverständigen am 05.11.2024 sich auch für einen Laien gut erkennbar aus den sämtlich in Augenschein genommenen Lichtbildern seines Gutachtens (Anlage K25) ergibt. Für die hier zu beurteilende Pflichtverletzung hinsichtlich fehlender Bauleistungen muss indes auf das nach dem Bauträgervertrag geschuldete Vertragssoll und den Zustand des Frühstücksraums bei Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 abgestellt werden.

Von daher können die vom Sachverständigen hinsichtlich der äußeren und inneren Mauerwerkswände festgestellten Mängel keine Berücksichtigung finden, da nach diesem Zeitpunkt unstreitig ein teilweiser Rückbau des Frühstücksraums erfolgte, wie beispielsweise in Form der Entfernung der Dämmung im Bauteil C2 wegen des Verdachts der Aufnahme von Quecksilber. Soweit der Sachverständige die vom tieferliegenden Bereich des Frühstücksraums einsehbare zimmermannsmäßig „roh“ verbliebene hölzerne Konstruktion der Empore bemängelt, ergibt sich bereits keine diesbezügliche vertragliche Verpflichtung der Insolvenzschuldnerin hierzu aus der relevanten Baubeschreibung (Anlage B28).

Dort findet sich jedoch zu den Bodenbelagsarbeiten nach DIN 18365 unter Ziffer 2.10.3 die Regelung, dass im Gastronomiebereich Bodenbelag aus Vinyl, Project Floors PW 3220, als Riemchen oder Fischgrätmuster, höhengleich mit dem angrenzenden Feinsteinzeug zu verlegen ist (Seite 19 der Anlage B28). Zu dem Gastronomiebereich zählt nach den in Augenschein genommenen Plänen auf Seite 9 des Sachverständigengutachtens (Anlage K25) auch der im Bauteil C2 gelegene Frühstücksraum, der dort aufgeteilt in untere und obere Ebene ohne einen Vermerk „ohne Nutzung“ wie bezüglich des Bauteils A dargestellt ist. Damit fehlen im Anschluss an die glaubhaften Ausführungen des Sachverständigen die geschuldeten Bodenbelagsarbeiten im tieferliegenden Bereich des Frühstücksraums, die nach den in Augenschein genommenen Lichtbildern auch bereits zum Zeitpunkt der Anforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 gefehlt haben dürften, zumal auch kein entsprechender Vortrag der Beklagten über die Vornahme entsprechender Arbeiten erfolgt ist.

Selbst unter Zugrundelegung der Auffassung der Beklagten, dass der Bereich unter der Empore bestimmungsgemäß überhaupt nicht zur Nutzung oder Begehung vorgesehen wäre, ergibt sich ein diesbezüglicher Mangel. Nach Ziffer 0.3 der Baubeschreibung gilt hinsichtlich des Bodens in den nicht genutzten Bereichen nämlich, dass der Bestandsboden besenrein und verkehrssicher geschlossen sein muss (Seite 5 der Anlage B28). Dies ist nach den Feststellungen des Sachverständigen A...., denen das Gericht sich aufgrund der in Augenschein genommenen Lichtbilder anschließt, aber gerade nicht der Fall: Vielmehr ist der tieferliegende Bereich des Frühstücksraums wegen Unfallgefahr aufgrund freiliegender Stahlstäbe, Ausbrüche u.ä. nicht zum Begehen geeignet (S. 14 der Anlage K25).

Hinzu kommt das vom Sachverständigen festgestellte bereichsweise Fehlen eines absturzsichernden Geländers zu den tieferliegenden Bereichen des Frühstücksraums, so dass Unfallgefahr besteht (S. 16 + 21 der Anlage K25). Dieser Punkt ist auch vom Beklagten zu 4) im Rahmen seiner Anhörung am 18.02.2025 zu den unstreitig im Frühjahr 2022 und auch bis heute nicht erbrachten Restleistungen im Frühstücksraum im Wert von jedenfalls ca. 50.000 Euro ebenso wie das noch nicht eingebaute Mobiliar nebst Wasseranschluss, Malerarbeiten und Sockelleisten sowie die beiden Glasabdeckungen (im Boden des unteren Bereichs des Frühstücksraums) eingeräumt worden (vgl. Bl. 382 d.A.).

Damit steht die fehlende Herstellung des Frühstücksraums zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes zur Überzeugung des Gerichts fest.

(5) Zu diesem Zeitpunkt war aufgrund der festgestellten Ungeeignetheit des Bodens im tieferliegenden Bereich des Frühstücksraums zum Betreten auch die Einhaltung der Brandschutzvorschriften nicht gewährleistet. Gemäß § 6 Abs. 2 VStättVO müssen Versammlungsstätten nämlich in jedem Geschoss mit Aufenthaltsräumen mindestens zwei voneinander unabhängige bauliche Rettungswege haben. Vorliegend ergibt sich aus dem in Augenschein genommenen Plan des Frühstücksraums auf Seite 9 des Schriftsatzes des Beklagtenvertreters vom 07.02.2025 (Bl. 357 d.A.), dass dieser einerseits über die beiden Öffnungen zum Buffetraum und andererseits über die Ausgangstür im tieferliegenden Bereich verlassen werden kann. Letztere ist auf den in Augenschein genommenen Lichtbildern Nr. 114 und Nr. 115 auf Seite 74 des Abnahmeprotokolls des Sachverständigen F... vom 07.06.2022 (Anlage K9) zu sehen, die mit den Bildunterschriften Fluchtweg und Fluchttreppe versehen sind.

Dieser Fluchtweg kann jedoch wegen der hinsichtlich des Bodens im tieferliegenden Bereich des Frühstücksraums bestehenden Unfallgefahr im Ernstfall nicht sicher erreicht werden. Hinzu kommt, dass nach den durch die in Augenschein genommenen Lichtbilder untermauerten Feststellungen des Sachverständigen A.... zwar ein Zugang zum tieferliegenden Bereich über die vorhandene Außentür grundsätzlich möglich, von dort jedoch die Empore trotz einer vorhandenen Bestandstreppe aufgrund eines an deren oberen Ende angeordneten Geländers nicht erreichbar ist (S. 14 der Anlage K25). Damit ist der erforderliche zweite Rettungsweg nicht hergestellt und somit auch der Brandschutz nicht gewährleistet.

(6) Die festgestellten Mängel in Form der nicht sanierten Westfassade, der nicht eingebauten Kellerfenster, der fehlenden Restleistungen im Frühstücksraum und im Bereich des Brandschutzes erweisen sich zur Überzeugung des Gerichts in ihrer Gesamtheit als wesentlich, zumal sie sowohl zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehalts als auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung einem bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb entgegenstehen.

Zwar hält sich der Umfang der noch ausstehenden Leistungen der Insolvenzschuldnerin in Grenzen; insbesondere dürften die hierfür anfallenden Kosten nach Schätzung des Gerichts im niedrigen sechsstelligen Bereich liegen, was im Verhältnis zum Gesamtbauvolumen von über 30 Millionen Euro eher für deren Unwesentlichkeit sprechen dürfte. Einer solchen Annahme steht jedoch entgegen, dass mit der nicht sanierten Westfassade und den sofort ins Auge fallenden, noch nicht einmal einheitlichen Holzverschlägen vor den Kellerfensteröffnungen an der Ostseite der optische Gesamteindruck nach außen erheblich beeinträchtigt wird, der bei einem Hotel von besonderer Bedeutung ist. Hinzu kommt, dass der für einen Hotelbetrieb zwingend notwendige Frühstücksbereich weder über einen Wasseranschluss noch über einen zugänglichen und verkehrssicheren zweiten Fluchtweg verfügt. Dies ist jedoch zwingende Voraussetzung für die Funktionsfähigkeit der Gesamtwerkleistung, so dass vorliegend nicht von einer Abnahmereife des streitgegenständlichen Bauvorhabens ausgegangen werden kann.

Soweit die für die Unwesentlichkeit der Mängel beweispflichtigen Beklagten (vgl. OLG München, Urteil vom 15. Januar 2008 – 13 U 4378/07, BauR 2008, 1163 f.) sich demgegenüber auf eine Bestätigung der Abnahmereife durch den Sachverständigen F... im Abnahmeprotokoll (Anlage K9) berufen, ist dem entgegenzuhalten, dass

- nach dessen Seite 4 nur die im Protokoll aufgeführten Gebäudeteile besichtigt wurden, also gerade nicht die Westfassade, da sich auf den S. 66 ff. der Anlage K9 lediglich Lichtbilder zu den übrigen Fassadenseiten befinden,

- nach Seite 41 des Abnahmeprotokolls Küche und Frühstücksraum wegen der Quecksilberbelastung überhaupt nicht zugänglich waren sowie

- nach dessen Seite 4 mangels Vorliegens von Brandschutzkonzept und Plänen die aus Brandschutzgründen erforderlichen Flucht- und Rettungswege gar nicht geprüft werden konnten, ganz abgesehen davon, dass die Fluchttür in Richtung REWE-Parkplatz nicht fertig eingebaut war und die Fluchtwegbeleuchtungen im 1. OG teilweise nicht funktionierten (S. 46 und 49 der Anlage K9).

bb) Hinzu kommt, dass das Bauvorhaben sowohl zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 als auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 18.02.2025 unstreitig einen schwerwiegenden Mangel in Form einer Quecksilberkontamination aufwies.

Entgegen der Auffassung der Beklagten ist diese Quecksilberbelastung und die dadurch verhinderte Nutzbarkeit des Objektes nämlich nach den insoweit maßgeblichen Vertragsregelungen nicht der Risikosphäre der Erwerber, sondern vielmehr derjenigen der Insolvenzschuldnerin zuzuordnen. Zwar sind nach Ziffer VII. 2.1. des Bauträgervertrages grundsätzlich alle Ansprüche und Rechte des Erwerbers aufgrund von Sachmängeln des Grundstücks und der mit verkauften, vom Veräußerer nach den vertraglichen Vereinbarungen nicht zu verändernden Altbausubstanz oder des Grund und Bodens ausgeschlossen (Seite 30 der Anlage K1). Dies gilt nach dem dritten Absatz dieser Regelung indes nicht für Mängel der nicht zu verändernden Altbausubstanz, die die geschuldete Nutzungsmöglichkeit des Vertragsgegenstandes beeinträchtigen, oder für die zur bestimmungsgemäßen Nutzung notwendigen, aber unterlassenen Sanierungsarbeiten an der Altbausubstanz, wie hier die Quecksilberkontamination, die der geschuldeten und bestimmungsgemäßen Nutzung des Vertragsobjektes durch Verpachtung zum Zweck eines Hotelbetriebs zweifelsohne entgegensteht.

Damit gelten gemäß Ziffer VII. 2.1. des Bauträgervertrages die Vereinbarungen zur Leistungsverpflichtung unter Ziffer VII. 2.2., wonach sich die Ansprüche und Rechte des Erwerbers nach dem werkvertraglichen Leistungsstörungsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs, bei beweglichen Sachen nach Kaufrecht richten (Seite 30 f. der Anlage K1). An dieser klaren und unmissverständlichen Regelung zur ausnahmsweisen Haftung der Insolvenzschuldnerin für Mängel der nicht zu bearbeitenden Altsubstanz und des Grund und Bodens im Fall der Beeinträchtigung der geschuldeten Nutzungsmöglichkeit ändert sich auch nichts durch die Hinzufügung des zweiten Satzes: „Hinsichtlich der gemäß Abschnitt III. Ziffer 6.0 nur teilweise zu sanierenden und zu bearbeitenden Bestandsbauteile gilt dies nur für die vom Veräußerer ausgeführten Leistungen, während für die nicht zu sanierenden und zu bearbeitenden Bestandsbauteile die vorstehende Ziffer 2.1 gilt.“ Gleiches gilt für die Regelung im dritten Absatz von Ziffer 2.2, wonach der Veräußerer den Erwerber darauf hinweist, dass die Haftung nur für solche Mängel gilt, deren Ursache in der Erstellung des Bauwerks begründet ist, und sich nicht auf normale Abnutzung erstreckt. Ansonsten käme es zu einem Zirkelschluss, denn Ziffer VII. 2.1 macht insoweit ja gerade eine Ausnahme für die geschuldete Nutzungsmöglichkeit des Vertrages beeinträchtigende Mängel wie die Quecksilberkontamination, so dass die Insolvenzschuldnerin insoweit nach dem werkvertraglichen Leistungsstörungsrecht haftet.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht im Wege der Vertragsauslegung unter Einbeziehung des von der Insolvenzschuldnerin bereits vorvertraglich an die Klägerin übermittelten Verkaufsprospektes zum hiesigen Objekt (Anlage B4). Darin wird auf Seite 35 ausgeführt:

„Trotz der Entfernung und Entsorgung der Schadstoffe und Altlasten im gesamten Gebäude und der Entlassung der Grundstücke aus dem Altlastenkataster der Stadt Augsburg, besteht dennoch das Risiko, dass weitere Bodenverunreinigungen bestehen. Sollten solche Altlasten nach Erwerb der jeweiligen Teileigentumseinheit erkannt und nicht gegenüber dem Verkäufer geltend gemacht werden können, könnte die Beseitigung einen nicht einkalkulierten Beseitigungsaufwand zur Folge haben. Unerwartet auftretende, besonders hohe Aufwendungen für die Beseitigung von Altlasten können sich nachteilig auswirken und bis hin zu einem totalen Vermögensverlust und zur Insolvenz des Käufers führen.“

Diese Formulierung bezieht sich zum einen ihrem Wortlaut nach nur auf Bodenverunreinigungen und nicht auf die hier betroffene Altbausubstanz. Zum anderen ist danach eine Geltendmachung von Altlasten gegenüber dem Verkäufer jedenfalls nicht grundsätzlich ausgeschlossen, was durchaus im Einklang mit der oben wiedergegebenen Regel-/Ausnahmeregelung unter den Ziffern VII. 2.1. und VII. 2.2. des Bauträgervertrages steht.

Davon abgesehen gehen Zweifel bei der Auslegung eines laut Seite 2 der Anlage K1 hier vorliegenden Verbraucherbauvertrages bezüglich der vom Unternehmer geschuldeten Leistung gemäß § 650 k Abs. 2 Satz 2 BGB zu dessen Lasten.

c) Trotz dieser Quecksilberkontamination und des Fehlens zum bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb in ihrer Gesamtheit wesentlicher Restleistungen hat die Insolvenzschuldnerin vorliegend am 18.02.2022 den Sicherheitseinbehalt zurückgefordert und damit schuldhaft ihre Leistungstreuepflicht verletzt. Den Beklagten ist es nämlich nicht gelungen, den ihnen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegenden Entlastungsbeweis im Bereich der Verschuldenshaftung zu führen. Vielmehr ist das Gericht davon überzeugt, dass die beiden Beklagten zu 3) und zu 4), für deren Fehlverhalten als Geschäftsführer ihrer Komplementärin die Insolvenzschuldnerin analog § 31 BGB einzustehen hat, bereits zu diesem Zeitpunkt genau über die Problematik einer Quecksilberbelastung bzw. den fehlenden Baufortschritt Bescheid wussten.

aa) Die gegenteilige Behauptung der Beklagten, bis zum Quecksilberaustritt aus dem Messschreiber im Frühstücksraum im März 2022 habe es keinerlei konkreten Verdachtsmomente im Hinblick auf eine vermeintliche Quecksilberbelastung gegeben, hat durch die erfolgte Beweisaufnahme keine Bestätigung gefunden. Vielmehr ist das Gericht aufgrund derer zu der Überzeugung gelangt, dass der Beklagte zu 3) bereits seit 2013 Kenntnis von der hohen Wahrscheinlichkeit einer Quecksilberverunreinigung hatte und im Jahr 2015 mehrfach auf die Notwendigkeit einer dahingehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen hingewiesen wurde.

So wies der seinerzeitige Prokurist und Projektleiter der S... Grundbesitz GmbH Martin W... anlässlich der Übersendung eines ersten Entwurfs des Gutachtens der GB Dr. S... GmbH & Co. KG, in dem zum Thema Quecksilber nur ausgeführt, wurde, dass in den Leuchtkörpern Quecksilber enthalten sei (Seite 14 der Anlage B33), den Beklagten zu 3) mit E-Mail vom 08.07.2013 ausdrücklich darauf hin, dass bei den alten Kesselanlagen seinerzeit Mess- und Steuereinrichtungen verbaut wurden, die erhebliche Mengen (mehrere 100 ml) an Quecksilber enthalten (Anlage B32). Daraufhin passte Dr. S die betreffende Passage in der Endfassung seines Gutachtens dahingehend an, dass er ausdrücklich darauf hinwies, dass in den Leuchtkörpern Quecksilber enthalten sei sowie Mess- und Steuereinheiten der Anlagentechnik Quecksilber in elementarer Form enthalten können. Eine Überprüfung habe an den zugänglichen Bereichen bereits stattgefunden, wobei keine Bauteile mit flüssigem Quecksilber festgestellt worden wären. Es sei jedoch nicht auszuschließen, dass an verdeckten oder noch verschlossenen Mess- und Steuereinheiten entsprechende Bauteile verbaut wären (Seite 14 der Anlage K21). Dementsprechend wurde von ihm darauf hingewiesen, dass bisher nicht bekannte bzw. nicht abschließend untersuchte Stoffe während der Rückbauarbeiten durch einen Fachgutachter für Bauschadstoffe sowie Mess- und Steuereinheiten beim Ausbau auf schadstoffhaltige Bauteile überprüft werden müssen (Seiten 6 und 14 der Anlage K21). Dem Umweltamt der Stadt Augsburg ist lediglich der nicht als solcher gekennzeichnete Entwurf des Gutachtens von Dr. S... vom 27.06.2013 (Anlage B33), nicht jedoch die überarbeitete Endfassung vom 16.07.2013 (Anlage K21) übermittelt worden.

Der Zeuge M. W... bestätigte die Abänderung des Gutachtens durch Dr. S... aufgrund seines Hinweises; dieses hätte damals der Beklagte zu 3) an die Stadt geschickt. Dieser habe allen Schriftverkehr mit der Stadt geführt und vollumfänglich das ganze Projekt gesteuert; nur die ganz großen Baumaßnahmen und Genehmigungen seien über den Tisch der S Grundbesitz GmbH gelaufen. Abgesehen von einem Einbruch in das Kesselhaus, anlässlich dessen er zu dem Beklagten zu 3) gesagt hätte, „dass wenn da was ist, mit Belastungen, man aufpassen muss“, wäre das Quecksilber zwischen ihnen bis zu dem Quecksilberunfall kein Thema mehr gewesen. Nach dem Gutachten wäre ja nichts da gewesen, so dass es nichts zu veranlassen und zu entsorgen gegeben hätte.

Die letztgenannte Äußerung des Zeugen W... wird bereits durch die oben angeführten Hinweise des Sachverständigen auf den Seiten 6 und 14 der Anlage K21 widerlegt. Aber auch soweit er die Verantwortung allein auf den Beklagten zu 3) schieben wollte, vermag dem Gericht ihm keinen Glauben zu schenken, da er als damaliger nach eigenen Worten „praktischer Vertreter“ der damaligen Bauherrin S... Grundbesitz GmbH insoweit durchaus ein Eigeninteresse verfolgen dürfte. So reagierte er mehr als ausweichend auf entsprechende Fragen des Klägervertreters nach der Konfrontation mit Schadensersatzansprüchen („in der Form nicht“) und Forderungen der Insolvenzschuldnerin („das weiß ich gar nicht genau“), bevor er auf die Frage nach der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen o.ä. durch die Insolvenzschuldnerin schließlich ein vor dem Landgericht Fulda laufendes Klageverfahren der AKS gegen M... einräumte, in dem die Frage der Abgrenzung seines Verantwortungsbereiches von dem des Beklagten zu 3) vermutlich eine Rolle spielen dürfte.

Glauben vermag das Gericht der Aussage des Zeugen W... indes insoweit zu schenken, als sie sich mit seiner E-Mail vom 08.07.2013 deckt, mit er den Beklagten zu 3) ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass bei den alten Kesselanlagen seinerzeit Mess- und Steuereinrichtungen verbaut wurden, die erhebliche Mengen (mehrere 100 ml) an Quecksilber enthalten (Anlage B32).

Weitere Hinweise auf Quecksilber hat der Beklagte zu 3) im Jahr 2015 erhalten. So ist das Gericht aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, dass er von den Zeugen Dr. L. D... und Z. R... mehrfach auf die Notwendigkeit einer dahingehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen hingewiesen wurde.

Der als Subsubunternehmer der von der S... Grundbesitz GmbH mit der Altlastensanierung beauftragten F... GmbH mit Abbrucharbeiten betraute Zeuge Z. R... gab an, dass er fast jedes Mal, wenn er auf die Baustelle gekommen wäre, mit dem Beklagten zu 3) über Quecksilber und Asbest gesprochen hätte, was für ihn das gleiche Thema gewesen wäre. Das mit dem Quecksilber wäre das größte Problem gewesen. Herr Dr. D... hätte Quecksilber vermutet und dem Beklagten zu 3) mehrmals gesagt, dass die Böden und Wände beprobt werden müssten, aber während seiner Tätigkeit wäre nie etwas untersucht worden. Auch sei der Beklagte zu 3) mehrere Male dabei gewesen, als Herr Dr. D... ihnen gesagt hätte, dass sie wegen des Quecksilbers vorsichtig sein müssten, dass nichts beschädigt wird. Dementsprechend hätten sie auch den kompletten Rückbau des Kessels per Hand vorgenommen, da keine Geräte eingebracht werden konnten. Dabei seien sie alle mit Schutzausrüstung herumgelaufen, sonst würden sie „heute nicht mehr leben“.

Obwohl der Zeuge R... offensichtlich wegen ausgebliebener Zahlungen und eines vom Beklagten zu 3) ausgesprochenen Hausverbotes nicht gut auf diesen zu sprechen war, hat das Gericht aufgrund des von ihm gewonnenen persönlichen Eindrucks keinerlei Zweifel an seiner Glaubwürdigkeit. Seine Aussage war sowohl konstant als auch authentisch; insbesondere drückte er unverfälscht seine wahren Gedanken und Gefühle aus. Wenn der Zeuge R... den Beklagten zu 3) nur aus Rache für die seinerzeitige schlechte Behandlung blindlings hätte belasten wollen, dann wäre die Frage des Beklagtenvertreters, ob er selbst flüssiges Quecksilber gesehen hätte, von ihm bejaht worden. Das Gericht hält ihn nicht für so raffiniert, als dass er diese Frage nur verneinen würde, um die Folgerung auf einen Belastungseifer seinerseits auszuschließen. Wenn er eine solche Annahme von Belastungseifer befürchten würde, hätte er auch wohl kaum geäußert, dass man Menschen immer zweimal im Leben sehen würde.

Letztlich stehen die Angaben des Zeugen R... auch mit den von dem keinerlei Belastungseifer zeigenden Zeugen Dr. L. D... getätigten nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Äußerungen im Einklang, der mit der Überwachung von Sanierungsaufgaben für die damit von der S Grundbesitz GmbH beauftragte GEO – gesellschaft für Geotechnik mbH beauftragt war. Dieser bestätigte im Rahmen seiner Zeugeneinvernahme glaubhaft sowohl wöchentliche Zusammentreffen mit der Firma von Herrn R und dem Beklagten zu 3) als auch den Quecksilberverdacht und die sich daraus ergebende Erforderlichkeit von entsprechenden Untersuchungen. Hierzu sei es jedoch während seiner Tätigkeit nicht mehr gekommen, obwohl er bei einer Gelegenheit gemeint hätte, Quecksilber in einer kleinen Fläche gesehen zu haben. Die Überprüfung des Fußbodens wäre nicht freigegeben und abgesprochen worden. Auch eine Raumluftmessung oder Überprüfung der Schalteinrichtungen sei von ihm nicht veranlasst worden, da man bei dem Quecksilber noch gar nicht so weit gewesen wäre, da sie sich von oben nach unten gearbeitet hätten. Dabei habe es jedoch von daher Probleme gegeben, als der Bauherr anders als er selbst Risiken in Arbeitsschutz und Umweltsachen eingehen wollte. So sei etwa in 8 m Höhe gearbeitet worden, aber der Wasserdruck zum Löschen habe nur 4 m hoch gereicht; dann sei es bei „schwierigeren Dingen wie Asbest und Co. erst recht nicht ausreichend“. Deswegen wäre er bei einem Stand von 25 – 30% der zu erledigenden Arbeiten ausgestiegen, was durch sein Kündigungsschreiben vom 23.03.2015 bestätigt wird, in dem er ausführte, dass er wiederholt habe feststellen müssen, dass erforderliche Arbeiten nicht oder nicht mit erforderlichen Mindeststandards ausgeführt wurden und der Hauptauftragnehmer F... seiner Aufsichtspflicht in keiner Weise nachkomme; daher stehe er als Feigenblatt für diese Aktivitäten nicht mehr zur Verfügung (Anlage 4 zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2025).

Anders als der Zeuge R... vermochte der Zeuge Dr. D... zwar konkrete Hinweise gegenüber dem Beklagten zu 3) auf den Quecksilberverdacht und die Notwendigkeit einer Beprobung nicht positiv zu bestätigen. Vielmehr erklärte er auf diesbezügliche Nachfrage, er glaube nicht bzw. sei sich nicht sicher. Dies spricht indes nicht gegen das Zutreffen dieser Angaben des Zeugen R.... Zum einen hat sich im Rahmen der Vernehmung des Zeugen Dr. D... gezeigt, dass ihm gewisse Details aufgrund des langen Zeitablaufs nicht mehr in Erinnerung waren, wie beispielsweise das Gesicht des Zeugen W... oder die Tatsache, dass er auch schriftlich gekündigt hatte. Zum anderen ergibt sich aus dem vom Zeugen Dr. D... am 24.02.2015 gefertigten Besprechungsprotokoll zu der gemeinsam mit dem Zeugen W... und dem Beklagten zu 3) am 19.02.2015 durchgeführten Begehung des Kesselhauses, dass Quecksilber zwischen ihnen durchaus ein Thema war. So wird in dem ausweislich des Briefkopfes per Mail an den Beklagten zu 3) übersandten Besprechungsprotokoll, das der Zeuge Dr. D... als Hausaufgabenliste für den Beklagten zu 3) und den Zeugen W... bezeichnete, unter dem Punkt E 7 oben ausdrücklich „Schalteinrichtungen auf Quecksilber prüfen“ angeführt (Anlage 1 zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 18.02.2025).

Von daher ist das Gericht zu der festen Überzeugung gelangt, dass der Beklagte zu 3) zum Zeitpunkt der Anforderung des Sicherheitseinbehaltes ganz genau um die nach wie vor hohe Wahrscheinlichkeit einer Quecksilberverunreinigung sowie die bestehende Notwendigkeit einer dahingehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen wusste. Eine solche umfängliche Beprobung auf Quecksilber ist jedoch im Rahmen der über Jahre hinweg von der S Grundbesitz GmbH durchgeführten Altlastensanierungen des fraglichen Grundstücks unstreitig nicht erfolgt. Von daher kann der Beklagte zu 3) sich zur Entlastung auch nicht auf die von der GB Dr. S... GmbH & Co KG durchgeführte Bodenbeprobung (auch) auf Quecksilber mit negativem Befund berufen. Diese beschränkte sich nämlich auf lediglich drei Kleinrammbohrungen am 29.05.2013 (Seite 3 der Anlage B34), die den nachfolgenden Hinweisen in der Endfassung des Gutachtens vom 27.06.2023 sowie des Zeugen Dr. D... im Jahr 2015 gerade nicht Rechnung trugen.

Dessen ungeachtet hat die Insolvenzschuldnerin der Klägerin den hinsichtlich des streitgegenständlichen Bauvorhabens weiter bestehenden Quecksilberverdacht bei Abschluss des Bauträgervertrages verschwiegen, obwohl ein solcher Altlastenverdacht nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen offenbarungspflichtigen Sachmangel darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 m.w.N.). Wenn sich dieser Verdacht – wie hier – später bestätigt, handelt der Verkäufer auch im Hinblick auf die tatsächlich vorhandenen Altlasten arglistig, da es sich im Kern um denselben Mangel handelt (vgl. BGH, Urteil vom 11.11.2022 – V ZR 213/21, NJW 2023, 217). Von daher könnte die Insolvenzschuldnerin sich gemäß § 639 BGB auch nicht auf einen diesbezüglichen Haftungsausschluss berufen, der hier nach den obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 1. b) bb) indes ohnehin nicht gegeben ist.

bb) Zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes war der Insolvenzschuldnerin aber nicht nur der erhebliche Mangel der Quecksilberkontamination, sondern auch das Fehlen zum bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb in ihrer Gesamtheit wesentlicher Restleistungen bekannt. So wusste jedenfalls der Beklagte zu 4) ganz genau über die im Frühstücksraum noch ausstehenden Restleistungen von unstreitig ca. 50.000 € Bescheid, die er im Rahmen seiner formlosen Anhörung vom 18.02.2025 im Einzelnen erläuterte. Da er als Diplomingenieur eher für die technische Seite des Bauvorhabens zuständig und damals vor Ort war, können ihm auch der Zustand der Westfassade, die mit Holzverschlägen versperrten Kellerfensteröffnungen sowie der durch ein Geländer versperrte zweite Fluchtweg nicht verborgen geblieben sein, die ausweislich der in diesem Zusammenhang in Augenschein genommenen Lichtbilder klar erkennbar gewesen sind.

Demgegenüber kann der Beklagte zu 4) sich nicht darauf berufen, dass der mit Schreiben vom 18.02.2022 erfolgten Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes trotz fehlender Herstellung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel eine plausible und nicht evident falsch erscheinende Rechtsposition zugrunde lag. Zwar entspricht ein Gläubiger nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt schon dann, wenn er prüft, ob die Vertragsstörung auf eine Ursache zurückzuführen ist, die dem eigenen Verantwortungsbereich zuzuordnen, der eigene Rechtsstandpunkt mithin plausibel ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08, NJW 2009, 1262 ff. m.w.N.). Dies konnte der Beklagte zu 4) indes vorliegend trotz des im Verhältnis zum Gesamtbauvolumen verhältnismäßig geringen Umfang der noch ausstehenden Leistungen der Insolvenzschuldnerin nicht annehmen, da zum einen der optische Gesamteindruck des Hotels nach außen wegen der nicht sanierten Westfassade und den sofort ins Auge fallenden, noch nicht einmal einheitlichen Holzverschlägen vor den Kellerfensteröffnungen von außen erheblich beeinträchtigt war und zum anderen der für einen Hotelbetrieb zwingend notwendige Frühstücksbereich weder über einen Wasseranschluss noch über einen zugänglichen und verkehrssicheren zweiten Fluchtweg verfügte.

Den Beklagten ist es insoweit nicht gelungen, den ihnen gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB obliegenden Entlastungsbeweis im Bereich der Verschuldenshaftung zu führen. Durch die Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 in Kenntnis dieser fehlenden Herstellung sowie der hohen Wahrscheinlichkeit einer Quecksilberverunreinigung hat die Insolvenzschuldnerin also schuldhaft ihre Leistungstreuepflicht verletzt.

d) Durch diese Pflichtverletzung ist der Klägerin auch ein kausaler Schaden entstanden. Bei einer vorzeitigen Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes stellt deren Verlust nämlich einen Schaden in Form des Wegfalls ihres Druckmittels dar, mit dem sie auf die Insolvenzschuldnerin hätte einwirken können, fehlende Leistungen zügig zu erbringen und Mängel zu beseitigen (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/18, Rn. 193).

Dieser Sicherungszweck ist auch nicht durch die (bereits erfolgte) Eigentumsumschreibung auf die Klägerin entfallen. Die Eigentumsübertragung selbst beendet nämlich das Erfüllungsstadium nicht, da diese sich gerade nicht auf die werkvertragliche Herstellungspflicht bezieht, welche über den im Bauträgervertrag insoweit ausdrücklich in Bezug genommenen § 650 m Abs. 2 BGB abgesichert werden soll. Vielmehr soll die Verpflichtung des Bauträgers zur Stellung einer Sicherheit Störungen des Gleichgewichts zwischen den Vorauszahlungen des Erwerbers und den Leistungen des Bauträgers umfassend auffangen; sie sichert daher nicht nur die Verschaffung des Eigentums, sondern auch die Fertigstellung der geschuldeten Bauleistung (BGH, Urteil vom 05.12. 2008 – V ZR 144/07, NJW 2009, 673 ff., Rn. 16.). So ist hier unter Ziffer V. 3.4 des Vertrages auch ausdrücklich geregelt, dass eine etwa gestellte Sicherheit vom Erwerber erst mit Wegfall des Sicherungszweckes zurück zu gewähren ist, der als „rechtzeitige Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel“ definiert wird, die hier – wie oben unter Ziffer B. I. 1. b) ausgeführt – gerade nicht gegeben ist.

Weiter kann ein Wegfall des Sicherungszweckes auch nicht aufgrund einer Abnahme sowohl des Sonder- als auch des Gemeinschaftseigentums angenommen werden (vgl. BeckOK BGB, Stand: 01.08.2025, § 650 m Rn. 50). Zwar hat die Klägerin laut Abnahmeprotokoll am 03.03.2022 ihr Sondereigentum abgenommen (Anlage B7) und mit Übergabeprotokoll vom 13.03.2022 dessen Übernahme mit Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten sowie der vollen Verantwortung für den übernommenen Kaufgegenstand auf sie bestätigt (Anlage B7a), doch liegt weder eine Abnahme noch ein Übergang des Besitzes im Hinblick auf das Gemeinschaftseigentum vor. Insbesondere beinhaltet die Erklärung der Klägerin im Übergabeprotokoll keine Übergabe des Gemeinschaftseigentums an sie, sondern stellt sich bei Auslegung gemäß § 133 BGB unter Berücksichtigung der unstreitigen Gesamtumstände ohne Weiteres als Ergänzung zum Abnahmeprotokoll des Sondereigentums (Anlage B7) dar. So wird lediglich auf den 03.03.2022, also den Tag der Abnahmebegehung bezüglich des Sondereigentums, Bezug genommen, und zudem in der Überschrift auf die „Teileigentumseinheit (...08)“ abgestellt. Auch wird im Hinblick auf etwa festgestellte Mängel und ausstehende Leistungen nur auf das Abnahmeprotokoll vom 03.03.2022 verwiesen, während die bautechnische Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch den Sachverständigen F... erst am 06.04.2022 stattfand und wesentliche Bereiche, wie die Westfassade, Küche und Frühstücksraum sowie den Brandschutz nicht berücksichtigte (vgl. Anlage B8).

Dementsprechend steht der Klägerin zur Sicherung ihres Herstellungsanspruches hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums ein Schadensersatzanspruch auf Wiedereinräumung einer entsprechenden Sicherheit gegen die Insolvenzschuldnerin aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i. V.m. der vertraglichen Regelung unter Ziffer V. 3.4 des Bauträgervertrages (Anlage K1) zu.

e) Diesem vertraglichen Anspruch der Klägerin gegenüber steht der Insolvenzschuldnerin auch kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB in Höhe von 13.594,48 Euro zu, so dass sich der hilfsweise Antrag der Beklagten auf Verurteilung zur Stellung der beantragten Sicherheit nur Zug-um-Zug gegen Zahlung eines Betrages in Höhe von 13.594,48 Euro als unbegründet erwies.

Die Geltendmachung eines solchen Zurückbehaltungsrechtes hält das Gericht nämlich bereits angesichts des Zwecks der Sicherheit für ausgeschlossen. Mit Blick auf die Natur des Gläubigeranspruchs, nämlich der Stellung einer Sicherheit für die rechtzeitige und mangelfreie Herstellung eines Bauwerks, erscheint die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts in einer Höhe, die über die grundsätzliche Forderung des Gläubigers hinausgeht, nämlich als treuwidrig im Sinne des § 242 BGB (vgl. Grüneberg/Grüneberg, 84. Auflage, BGB § 273 Rn. 16).

Davon abgesehen bestehen auch keine Gegenansprüche der Insolvenzschuldnerin gegen die Klägerin.

aa) So existiert bereits von daher kein entsprechender anteiliger Anspruch gegen sie auf Ersatz der von den Beklagten behaupteten Aufwendungen zur Beseitigung des Quecksilberschadens in Höhe von 976.976,05 Euro, als die Insolvenzschuldnerin dabei keine fremde Pflicht im Sinne einer Geschäftsführung ohne Auftrag wahrgenommen hat, sondern hierfür nach dem geschlossenen Bauträgervertrag selbst verantwortlich ist (vgl. die obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 1. b) bb) und c) aa)).

bb) Auch die geltend gemachten laufenden Kosten nach Übergang von Nutzen und Lasten in Höhe von 256.547,05 Euro können der Klägerin nicht in anteiliger Höhe entgegengehalten werden, da nach der Regelung unter Ziffer VI. 2.1 des Bauträgervertrages – abgesehen vom hier nicht vorliegenden Fall einer vorzeitigen Nutzung – nämlich alle Lasten erst mit Besitzübergang auf den Erwerber übergehen (Seite 28 der Anlage K1). Dementsprechend schließt der Veräußerer nach dem ersten Satz des letzten Absatzes von Ziffer VII. 2.2 für das Bauvorhaben auch verschiedene Versicherungen „bis zum Tag der Abnahme des Gemeinschaftseigentums“ ab (Seite 31 der Anlage K1). Wie bereits oben unter Ziffer B. I. 1. d) ausgeführt, hat vorliegend jedoch weder eine vollständige Abnahme des Gemeinschaftseigentums stattgefunden noch die Klägerin Besitz daran erlangt.

Insoweit erweist sich auch der Hinweis der Beklagten auf die der Hausverwaltung der Verpächtergemeinschaft vorliegenden Schlüsselkarten mit Generalzugang zum Objekt als unbehelflich, da die Insolvenzschuldnerin zum einen nie den Besitz an dem streitgegenständlichen Bauvorhaben aufgegeben, sondern durch die allein von ihr gesteuerten Maßnahmen zur Quecksilberbeseitigung weiter die tatsächliche Sachherrschaft daran ausgeübt hat. Zum anderen ist im vorletzten Satz des letzten Absatzes von Ziffer VII. 2.2 ausdrücklich geregelt, dass der Veräußerer den Erwerber in der Bauphase bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums von jeglicher Haftung für das Bauvorhaben und auf der Baustelle freistellt (Seite 31 der Anlage K1), mithin die geltend gemachten laufenden Kosten in Höhe von 256.547,05 Euro bis zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums selbst zu tragen hat.

cc) Gleiches gilt für den geltend gemachten internen Aufwand zur Beseitigung des Quecksilberschadens in Höhe von 186.578,02 Euro, für den die Insolvenzschuldnerin nach dem geschlossenen Bauträgervertrag selbst verantwortlich ist (vgl. die obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 1. b) bb) und c) aa)).

dd) Entgegen der Auffassung der Beklagten besteht auch bezüglich des internen Aufwandes im Zuge des Pächterwechsels in Höhe von 125.009,50 Euro keine anteilige Kostentragungspflicht der Klägerin. Zwar weisen die Beklagten insoweit zutreffend darauf hin, dass es keine ausdrückliche vertragliche Verpflichtung der Insolvenzschuldnerin zur Gewährleistung eines bestehenden Pachtoder Mietvertrages gibt, doch ergibt sich bei verständiger Auslegung der Regelungen des notariellen Bauträgervertrages (Anlage K1), des Verkaufsprospektes (Anlage B4) und des 1. Nachtrages zum Bauträgervertrag (Anlage B3) durchaus eine Verantwortlichkeit der Insolvenzschuldnerin für die Beibringung eines Pächters.

So war die Insolvenzschuldnerin nach Ziffer I. 4.5. des mit der Klägerin geschlossenen Bauträgervertrages zur Übertragung des Generalpachtvertrages mit der ursprünglichen Pächterin S Hotels Deutschland GmbH auf die Verpächtergemeinschaft GbR verpflichtet (Seite 8 der Anlage K1), die nach Ziffer V. 2.1 allgemeine Fälligkeitsvoraussetzung für den Kaufpreis sein sollte (Seite 22 f. der Anlage K1). Auf den Seiten 19 ff. des Verkaufsprospektes wird die besondere Stellung des Generalpächters erläutert und dessen sorgfältige Auswahl hervorgehoben (Anlage B4). Soweit dort weiter darauf hingewiesen wird, dass die Pachteinnahmen kurzzeitig oder dauerhaft geringer oder ganz ausfallen können und der Käufer insoweit das Insolvenzrisiko des Pächters trägt, bezieht diese Regelung sich bereits ihrem Wortlaut nach lediglich auf die in diesem Absatz behandelten Pachteinnahmen nach Endübergabe des Objekts an den Pächter, nicht indes auf den hier in Rede stehenden Kostenersatz bei Ausfall des ursprünglichen Pächters vor Fertigstellung (Seite 39 der Anlage B4).

Einen solchen hätten die Parteien – wenn gewollt – problemlos in dem in Anschluss an den Abschluss des neuen Pachtvertrages geschlossenen 1. Nachtrag zum Bauträgervertrag vereinbaren können. Stattdessen hat die Klägerin sich jedoch mit einer gegenüber dem ursprünglichen Bauträgervertrag um mehr als 1 Jahr späteren Herstellung des Bauvorhabens sowie einer Kaufpreiserhöhung um 13.870,48 Euro einverstanden erklärt (Seite 4 f. der Anlage B3), so dass das Gericht gerade im Zusammenspiel mit den bereits o.g. Regelungen des ursprünglichen Bauträgervertrages und des Verkaufsprospektes keine Verpflichtung der Klägerin zur Tragung der im Zuge des Pächterwechsels entstandenen Kosten zu erkennen vermag.

ee) Selbiges gilt im Ergebnis für die seitens der Beklagten geltend gemachte Maklerprovision für den Pächterwechsel in Höhe von 300.210 Euro. Angesichts der sich bei Auslegung der Regelungen des Verkaufsprospektes, des Bauträgervertrages und dessen 1. Nachtrages ergebenden Verantwortlichkeit der Insolvenzschuldnerin für die Beibringung eines Pächters bleibt kein Raum für den seitens der Beklagten unsubstantiiert behaupteten konkludenten Abschluss eines Maklervertrages im Sinne des § 652 BGB. Mangels eines bestehenden Maklervertrages ist der Anwendungsbereich des § 653 BGB bereits nicht eröffnet (vgl. BeckOK BGB, Stand: 01.08.2025, § 653 Rn. 5 m.w.N.), so dass auch daraus kein Gegenanspruch der Insolvenzschuldnerin hergeleitet werden kann.

Nach alledem steht der Klägerin also ein durchsetzbarer Schadenersatzanspruch gegen diese auf Rückforderung ihrer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des ihr geschuldeten Bauwerkes ohne wesentliche Mängel aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. der vertraglichen Regelung unter Ziffer V. 3.4 des Bauträgervertrages (Anlage K1) zu.

2. Darüber hinaus ergibt sich ein solcher Schadensersatzanspruch der Klägerin auch aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 650 m Abs. 2, 650 u BGB, da die Insolvenzschuldnerin dieses Schutzgesetz ihr gegenüber rechtswidrig und schuldhaft verletzt hat.

a) Maßgebend für die Eigenschaft als Schutzgesetz ist, ob die verletzte Vorschrift nicht allein dem Allgemeininteresse, sondern dem Schutz von Individualinteressen zu dienen bestimmt ist (MüKoBGB/Wagner, 9. Auflage 2024, § 823 BGB Rn. 611). § 650 m Abs. 2 BGB soll das für den Verbraucher mit Abschlagszahlungen verbundene Risiko begrenzen. Gesichert werden soll sein Erfüllungsinteresse, d.h. die Ansprüche, die sich daraus ergeben, dass der Unternehmer das Werk nicht rechtzeitig und/oder nicht in abnahmereifem Zustand herstellt. Ohne eine solche Sicherheit hätte der Verbraucher kein Druckmittel, um den Bauunternehmer zur mangelfreien Fertigstellung des Bauwerks zu bewegen. Insofern ist die Intention der Vorschrift nicht nur auf die ordnungsgemäße Abwicklung des Bauvorhabens, sondern darüber hinaus auch ausdrücklich auf den Schutz des einzelnen Verbrauchers gerichtet, somit § 650 m Abs. 2 BGB ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB (OLG Schleswig, Urteil vom 07.04.2021 – 12 U 147/20, Rn. 122; OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/18, Rn. 171 f. (jeweils zum wörtlich § 650 m Abs. 2 BGB entsprechenden § 632 a Abs. 3 BGB a.F.); BeckOGK, Stand: 01.07.2025, § 650 m BGB Rn. 29).

Die Klägerin fällt auch in den persönlichen Schutzbereich dieser Norm, da sie nach wie vor Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB ist. Nach Seite 2 des Bauträgervertrages ist dieser zwischen einem Unternehmer (Veräußerer) und einem Verbraucher (Erwerber) im Sinne der gesetzlichen Bestimmungen abgeschlossen worden, so dass die besonderen Bestimmungen über den Verbrauchervertrag Anwendung finden (Anlage K1), mithin auch § 650 m Abs. 2 BGB. Entgegen der Auffassung der Beklagten hat die Klägerin ihre Verbrauchereigenschaft auch nicht mit Abnahme des Teileigentums verloren. Vielmehr ist die Überlassung ihrer Teileigentumseinheit an die Verpächtergemeinschaft GbR zur Verpachtung bei der erforderlichen Gesamtwürdigung des vorliegenden Einzelfalles als bloße Verwaltung eigenen Privatvermögens einzustufen.

Von einer gewerblichen oder selbständigen beruflichen Tätigkeit kann nämlich nur dann ausgegangen werden, wenn Art und Umfang der mit der Vermögensverwaltung verbundenen Geschäfte eine Komplexität erreicht haben, die einen planmäßigen Geschäftsbetrieb erfordert (BGHZ 119, 252, 256 f.). Dies hat der Bundesgerichtshof insbesondere auch für den Bereich der Immobilienverwaltung und -veräußerung bestätigt (BGHZ 226, 39 Rn. 20; BGH WM 2020, 781 Rn. 12; BGH NJW 2021, 2281 Rn 81 m.w.N.). Vorliegend ist die dem Bauträgervertrag zugrundeliegende rechtliche Konstruktion zwar relativ komplex, doch ist diese letztlich nur auf eine in der Folgezeit unproblematische Durchführung der Verpachtung der einzelnen Hotelzimmer gerichtet. So erzielt die Klägerin gerade nicht selbst Einnahmen aus einem Hotelbetrieb, sondern überlässt lediglich ihren Miteigentumsanteil nebst Teileigentumseinheit zur Verpachtung an einen einzigen Generalpächter, was vom Umfang her als private Vermögensverwaltung anzusehen ist.

Etwas Gegenteiliges lässt sich auch nicht aus der Option der Klägerin zur Umsatzsteuer unter Ziffer V. 1.4 des Bauträgervertrages herleiten (Seite 21 der Anlage K1), da diese grundsätzlich keine Indizwirkung für die Unternehmereigenschaft begründen kann, weil die Unternehmerbegriffe des BGB und des UStG in jeweils anderen Regelungszusammenhängen bestehen und daher ohne gegenseitige Rückschlüsse autonom auszulegen sind (BGH WM 2020, 781 Rn. 15 ff.).

b) Durch die Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 hat die Insolvenzschuldnerin § 650 m Abs. 2 BGB als Schutzgesetz zugunsten der Klägerin verletzt, da der Sicherungszweck nach den obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 1. b) mangels rechtzeitiger Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel zu diesem Zeitpunkt noch nicht entfallen war.

c) Durch diese Schutzgesetzverletzung ist der Klägerin ein Schaden in Form des Verlustes ihrer Erfüllungssicherheit und damit ihres Druckmittels für eine ordnungsgemäße Herstellung der Leistung entstanden (vgl. oben unter Ziffer B. I. 1. d)).

d) Die Insolvenzschuldnerin handelte zudem widerrechtlich. Die Rechtswidrigkeit des ihr zuzurechnenden Verhaltens der Beklagten zu 3) und zu 4) als Geschäftsführer ihrer Komplementärin wird durch die Schutzgesetzverletzung indiziert (vgl. BGH NJW 1993, 1580).

e) Wie bereits oben unter Ziffer B. I. c) ausgeführt, handelte die Insolvenzschuldnerin bei der verfrühten Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 auch schuldhaft, da die beiden Beklagten zu 3) und zu 4), für deren Fehlverhalten als Geschäftsführer ihrer Komplementärin sie analog § 31 BGB einzustehen hat, zu diesem Zeitpunkt genau über die Problematik einer Quecksilberbelastung bzw. den fehlenden Baufortschritt Bescheid wussten.

f) Der somit bestehende Anspruch der Klägerin aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 650 m Abs. 2, 650 u BGB gründet sich also auf eine vorsätzliche unerlaubte Handlung der Beklagten zu 3) und zu 4), so dass der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes der Insolvenzschuldnerin neben den bereits unter Ziffer B. I. e) ausgeführten Gründen auch die Regelung des § 393 BGB analog entgegensteht. Diese Vorschrift bezweckt nämlich, dass der durch eine vorsätzliche Handlung Geschädigte – ohne Erörterung von Gegenansprüchen des Schädigers – zu seinem Recht kommt, so dass § 393 BGB vor diesem Hintergrund auf das Zurückbehaltungsrecht entsprechend anzuwenden ist (OLG Koblenz, Urteil vom 30.10.2009 – 10 U 1110/08, BeckRS 2010, 560; Grüneberg/Grüneberg, 84. Auflage, BGB, § 393 Rn. 1 f.). Dieses Verbot des § 393 BGB gilt auch für juristische Personen, die für die vorsätzliche unerlaubte Handlung ihres Organs haften (BGH NJW-RR 2022, 566; Grüneberg/Grüneberg, 84. Auflage, BGB § 393 Rn. 2; BAG NJW 1968, 566). Zudem ist es auch auf vertragliche Schadenersatzansprüche anzuwenden, wenn diese – wie hier - mit deliktischen Ansprüchen konkurrieren (Grüneberg/Grüneberg, 84. Auflage, BGB, § 393 Rn. 3).

3. Weiter hat die Klägerin gegen die Insolvenzschuldnerin auch einen Schadenersatzanspruch auf erneute Stellung einer Sicherheit für die Herstellung des vereinbarten Bauwerks ohne wesentliche Mängel aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV.

a) Ebenso wie § 650 m Abs. 2 BGB stellen die Regelungen der §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB dar, da das an Bauträger gerichtete Verbot, Zahlungen entgegenzunehmen, ohne dass die in § 3 Abs. 1 S. 1 Nrn. 1 bis 4 MaBV genannten Voraussetzungen vorliegen, den Schutz des Erwerbers vor Vermögensschädigungen durch ungesicherte Vorleistungen bezweckt (BGH, Urteil vom 05.12.2008 – V ZR 144/07, NJW 2009, 673 ff.). Die Verbraucherschutzbestimmung soll in Kombination mit § 3 Abs. 2 MaBV sicherstellen, dass Leistungen des Erwerbers ein entsprechender Gegenwert gegenübersteht (BGH a.a.O. m.w.N.). Entsprechendes gilt für § 7 MaBV, der ebenfalls den Schutz des vorauszahlenden Erwerbers bezweckt und sicherstellen soll, dass der Erwerber entweder die zugesagten Leistungen des Bauträgers oder aber die Rückzahlung seiner Mittel erhält, wenn der Wert der Leistung des Bauträgers hinter dem zurückbleibt, was der Bauträger schuldet (BGH a.a.O. m.w.N.).

b) Gegen diese Vorschriften hat die Insolvenzschuldnerin vorliegend durch die Annahme der auf ihre verfrühte Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes hin erfolgte Zahlung der Klägerin von 10.070,10 Euro verstoßen, da eine gestellte Sicherheit nach § 7 Abs. 1 S. 3 MaBV aufrechtzuerhalten ist, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist.

Eine vollständige Fertigstellung ist begrifflich indes noch nicht erreicht, wenn Mängel vorliegen, die auch eine (zivilrechtliche) Abnahme hindern würden, so dass es sowohl für die Frage der vollständigen Fertigstellung als auch für die Frage der Abnahme einheitlich auf das Vorliegen von Abnahme bzw. Abnahmereife ankommt (OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/18, Rn. 138). Wie bereits oben unter Ziffer B. I. 1. b) im Einzelnen ausgeführt, kann vorliegend nicht von einer Abnahmereife des streitgegenständlichen Bauvorhabens ausgegangen werden, da dieses sowohl zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehalts am 18.02.2022 als auch zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 18.02.2025 nicht ohne wesentliche Mängel hergestellt war. Ungeachtet dessen forderte die Insolvenzschuldnerin die Klägerin mit Rechnung vom 18.02.2022 zur Zahlung der 6. Kaufpreisrate sowie des Sicherheitseinbehaltes bis zur Abnahme ihres Teileigentums am 03.03.2022 auf (Anlage K2), so dass sie durch die Annahme der daraufhin erfolgten Zahlung gegen die §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV verstoßen hat.

c) Durch diese Schutzgesetzverletzung ist der Klägerin ein Schaden in Form des Verlustes ihrer Erfüllungssicherheit und damit ihres Druckmittels für eine ordnungsgemäße Herstellung der Leistung entstanden (vgl. oben unter Ziffer B. I. 1. d)).

d) Die Rechtswidrigkeit des der Insolvenzschuldnerin zuzurechnenden Verhaltens der Beklagten zu 3) und zu 4) als Geschäftsführer ihrer Komplementärin wird durch die Schutzgesetzverletzung indiziert (vgl. BGH NJW 1993, 1580).

e) Wie bereits oben unter Ziffer B. I. c) ausgeführt, wussten die beiden Beklagten zu 3) und zu 4), für deren Fehlverhalten als Geschäftsführer ihrer Komplementärin die Insolvenzschuldnerin analog

§ 31 BGB einzustehen hat, bereits zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022 genau über die Problematik einer Quecksilberbelastung bzw. den fehlenden Baufortschritt Bescheid. Dementsprechend lag eine solche Kenntnis ihrerseits auch bei Annahme der entsprechenden Rückzahlung durch die Klägerin ebenso vor, wie ihnen die Vorschriften der MaBV mit ihren Vorgaben zur Fälligkeit von Raten und Rückforderung von Sicherheitseinbehalten bekannt waren. Abgesehen davon, dass eine solche Kenntnis zum Kernbereich des Fachwissens eines Bauträgers gehört (vgl. OLG Schleswig, Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/18, Rn. 144), ergibt diese sich bereits aus dem von den Beklagten zu 3) und zu 4) unterzeichneten Informationsschreiben an die Klägerin vom 08.10.2019 (Anlage K6), in dem sie ausdrücklich auf einen beigefügten Zahlungsplan der MaBV-Raten verweisen. Mithin liegt eine der Insolvenzschuldnerin zuzurechnende schuldhafte Verletzung der §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV vor.

4. Schließlich besteht auch ein Anspruch der Klägerin gegen die Insolvenzschuldnerin auf Wiedereinräumung einer Sicherheit für die Herstellung des vereinbarten Bauwerks ohne wesentliche Mängel aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB.

a) Der Straftatbestand des Betruges gemäß § 263 Abs. 1 StGB stellt ein Schutzgesetz im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB dar (BGH, Urteil vom 05.03.2002 – VI ZR 398/00, WM 2002, 2473).

b) Dieses Schutzgesetz wurde vorliegend sowohl durch den Beklagten zu 3) als auch durch den Beklagten zu 4) vorsätzlich verletzt; diese Verletzung ist der Insolvenzschuldnerin analog § 31 BGB auch zuzurechnen.

aa) Obwohl der Beklagte zu 3) – wie bereits oben unter Ziffer B. I. b) bb) und c) aa) im Einzelnen ausgeführt – schon seit 2013 Kenntnis von der hohen Wahrscheinlichkeit einer Quecksilberverunreinigung hatte und im Jahr 2015 mehrfach auf die Notwendigkeit einer dahingehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen hingewiesen worden war, verschwieg die Insolvenzschuldnerin der Klägerin den hinsichtlich des streitgegenständlichen Bauvorhabens weiter bestehenden Quecksilberverdacht sowohl bei Abschluss des Bauträgervertrages als auch bei Anforderung des Sicherheitseinbehaltes am 18.02.2022. Sie hat damit die sich aus dem geschlossenen Vertrag bzw. dem vorvertraglichen Anbahnungsverhältnis ergebende aktive Aufklärungspflicht gegenüber der Klägerin als Käuferin über die bestehenden Verdachtsmomente und die sich daraus ergebende Notwendigkeit einer Beprobung auf Quecksilber verletzt; ein solcher Altlastenverdacht stellt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes nämlich einen offenbarungspflichtigen Sachmangel dar (vgl. BGH, Urteil vom 21.07.2017 – V ZR 250/15, NJW 2018, 389 m.w.N.).

Zwar hat die Insolvenzschuldnerin im Verkaufsprospekt das Risiko des Bestehens weiterer Bodenverunreinigungen offenbart (Seite 35 der Anlage B4), doch hat sie in diesem Zusammenhang auf die erfolgte Entfernung und Entsorgung der Schadstoffe und Altlasten im gesamten Gebäude und die Entlassung der Grundstücke aus dem Altlastenkataster der Stadt Augsburg verwiesen und der Klägerin damit eine fachgerechte Bereinigung des Bauvorhabens von Altlasten suggeriert, obwohl im Rahmen der über Jahre hinweg von der S... Grundbesitz GmbH durchgeführten Altlastensanierungen des streitgegenständlichen Grundstücks, die letztlich zur Austragung aus dem Altlastenkataster führten, unstreitig nie umfänglich auf Quecksilber beprobt worden ist.

Auch in der Folgezeit hat die Insolvenzschuldnerin die Quecksilberproblematik gegenüber der Klägerin nicht offenbart, die in Kenntnis der Notwendigkeit einer noch ausstehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen des streitgegenständlichen Bauvorhabens auf Quecksilber wohl kaum der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes durch eine entsprechende Vermögensverfügung in Form der an die Insolvenzschuldnerin erfolgten Zahlung nachgekommen wäre und somit keinen Verlust ihrer Sicherheit erlitten hätte.

bb) Dies wäre auch dann nicht der Fall gewesen, wenn die Klägerin nicht von dem Beklagten zu 4) über die Herstellung des Bauvorhabens ohne wesentliche Mängel getäuscht worden wäre. Denn obwohl dieser – wie bereits oben unter Ziffer B. I. b) aa) und c) bb) im Einzelnen dargelegt – zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes ganz genau über die festgestellten Mängel in Form der nicht sanierten Westfassade, der nicht eingebauten Kellerfenster, der fehlenden Restleistungen im Frühstücksraum und im Bereich des Brandschutzes, die einem bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb entgegenstehen, Bescheid wusste, forderte er am 18.02.2025 unter Verweis auf den Baufortschritt den Sicherheitseinbehalt zurück (Anlage K2).

5. Angesichts dieses Bestehens sowohl vertraglicher als auch deliktischer Ansprüche der Klägerin gegen die Insolvenzschuldnerin auf Wiedereinräumung einer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des vereinbarten Bauwerks ohne wesentliche Mängel kann dahingestellt bleiben, ob ihr daneben noch Ansprüche insbesondere aus Bereicherungsrecht, wie etwa aus den §§ 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 1, 817 S. 1, 818 Abs. 2 BGB, in Anlehnung an die Entscheidungen des OLG Schleswig (Urteil vom 02.10.2019 – 12 U 10/18) sowie des LG Leipzig (Anlage K5) zustehen.

II. Auch gegen die Beklagte zu 2) ist die Klage begründet, da die AKS ... Verwaltungs GmbH als persönlich haftende Gesellschafterin der Insolvenzschuldnerin AKS GmbH & Co. KG akzessorisch für die gegen diese gerichteten Ansprüche auf Stellung einer Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des vereinbarten Bauwerks ohne wesentliche Mängel haftet, mithin gemäß §§ 161 Abs. 1, Abs. 2, 128 HGB jeweils in Verbindung mit

- §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB i.V.m. der vertraglichen Regelung unter Ziffer V. 3.4 des Bauträgervertrages,

- § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 650 m Abs. 2, 650 u BGB,

- § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. den §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV sowie

- § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 263 Abs. 1 StGB.

III. Weiter besteht ein deliktischer Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 3) als Geschäftsführer der Komplementärin der Insolvenzschuldnerin persönlich aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 650 m Abs. 2, 650 u BGB, §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV und § 263 Abs. 1 StGB, da er die vorgenannten Schutzgesetze nach den obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 2. – 4. vorsätzlich verletzt hat.

Wegen der Verletzung eines Schutzgesetzes kann den Geschäftsführer einer GmbH nämlich auch eine persönliche Haftung treffen. Zwar handelt der Geschäftsführer im Rahmen seines Aufgabenkreises als organschaftlicher Vertreter der juristischen Person, so dass diese nach § 31 BGB für Schäden haftet, die er in Ausführung der ihm zustehenden Verrichtungen einem Dritten zufügt. Dieser Grundsatz schließt indessen eine daneben bestehende eigene Haftung des Geschäftsführers nach § 823 Abs. 2 BGB nicht aus, wenn er persönlich den Schaden durch eine unerlaubte Handlung herbeigeführt hat (vgl. BGH, Urteil v. 05.12.2008, Az. V ZR 144/07 m.w.N.).

Hierfür ist nach der Rechtsprechung des OLG München eine vorsätzliche Verletzungshandlung des Geschäftsführers erforderlich (Urteil vom 23.02.2010 – 9 U 3113/09, BauR 2010, 1950 ff.), während das OLG Celle insoweit sogar Fahrlässigkeit ausreichen lässt (Beschluss vom 24.07.2025 – 3 U 167/24, zu Bl. 574 d.A.). Diese Streitfrage kann vorliegend indes dahinstehen.

Wie bereits oben unter Ziffer B. I. 1. c) im Einzelnen ausgeführt, wusste der Beklagte zu 3) zum Zeitpunkt der Anforderung des Sicherheitseinbehaltes nämlich ganz genau um die nach wie vor hohe Wahrscheinlichkeit einer Quecksilberverunreinigung sowie die bestehende Notwendigkeit einer dahingehenden Beprobung von Boden, Wänden und Schalteinrichtungen, die er der Klägerin trotz bestehender Offenbarungspflicht verschwieg, sondern dessen ungeachtet am 18.02.2022 den Sicherheitseinbehalt zurückforderte.

Zwar wurde die Anforderung des Sicherheitseinbehaltes vom 18.02.2022 ausweislich der Anlage K2 lediglich von dem Beklagten zu 4) unterzeichnet, der sich als Diplomingenieur eigentlich eher um die technische Seite des Bauvorhabens kümmerte. Von daher ist bereits nach der Aufgabenverteilung zwischen den Beklagten davon auszugehen, dass ein diesbezüglicher Austausch mit dem Beklagten zu 3) stattgefunden hat, der eher für die kaufmännische Begleitung des streitgegenständlichen Projektes zuständig war. Diese Annahme findet durch das von beiden Beklagten unterzeichnete Informationsschreiben Nr. 25 vom 04.02.2022 ihre Bestätigung, mit dem die Insolvenzschuldnerin gegenüber der Klägerin ankündigte, dass sie mit der ab 03.03.2022 beginnenden Abnahme des Teileigentums die 6. Kaufpreisrate und den bei der ersten Rate vorgenommenen Sicherheitseinbehalt in Höhe von 5% abrechnen wird (Seite 2 der Anlage K8). Die dementsprechende Zahlungsanforderung vom 18.02.2022 erfolgte also mit Wissen und Wollen auch des Beklagten zu 3), dem auch die fehlende Herstellung des geschuldeten Bauwerkes ohne Mängel zu diesem Zeitpunkt angesichts des Austausches mit dem Beklagten zu 4), der sich in den von ihnen regelmäßig verfassten Informationsschreiben zum Baufortschritt widerspiegelt (z.B. Anlagen K6 – K8), und der von ihm bei seiner Anhörung eingeräumten Anwesenheit vor Ort von „einmal täglich oder auch nur alle zwei bis drei Tage“ bekannt gewesen sein dürfte.

IV. Ebenso besteht ein deliktischer Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen den Beklagten zu 4) als Geschäftsführer der Komplementärin der Insolvenzschuldnerin persönlich aus § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 650 m Abs. 2, 650 u BGB, §§ 3 Abs. 2, 7 MaBV und § 263 Abs. 1 StGB, weil er die vorgenannten Schutzgesetze nach den obigen Ausführungen unter Ziffer B. I. 2. – 4. vorsätzlich verletzt hat.

Zwar hat die durchgeführte Beweisaufnahme keine Anhaltspunkte für eine Kenntnis des Beklagten zu 4) von der Quecksilberproblematik zum Zeitpunkt der Rückforderung des Sicherheitseinbehaltes von der Klägerin ergeben, doch wusste dieser am 18.02.2022 ganz genau, dass die dafür nach Ziffer V. 3.4 des Bauträgervertrages vorauszusetzende Herstellung des Vertragsgegenstandes ohne wesentliche Mängel nicht gegeben war, sondern erhebliche Mängel in Form der nicht sanierten Westfassade, der nicht eingebauten Kellerfenster, der fehlenden Restleistungen im Frühstücksraum und im Bereich des Brandschutzes vorliegen, die einem bestimmungsgemäßen Hotelbetrieb entgegenstehen.

C.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus den §§ 91, 91 a ZPO. Die Parteien haben den Rechtsstreit im Hinblick auf den Antrag unter Ziffer 2 der Klageschrift übereinstimmend für erledigt erklärt (Bl. 104 und 198 d.A.). Das Gericht hat deshalb unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen darüber zu entscheiden, wie die Kosten des Rechtsstreits zu verteilen sind. Ausschlaggebend ist hierbei insbesondere der ohne die Erledigterklärung zu erwartende Verfahrensausgang, wobei lediglich eine summarische Prüfung der jeweiligen Erfolgsaussichten erfolgen kann.

Vorliegend hat die Insolvenzschuldnerin die mit dem Klageantrag Ziffer 2 geltend gemachte Forderung nach Klageerhebung mit Wirkung für alle Beklagten an die Klägerin bezahlt. Nach summarischer Prüfung war der entsprechende Klageanspruch begründet, da die Anforderung der Fertigstellungsrate durch die Insolvenzschuldnerin am 05.04.2022 (Anlage K3) nach Mitteilung des Quecksilberschadens an den Beklagten zu 5) als ihren Projektleiter am 18.03.2022 (Anlage B19a) erfolgte, obwohl für sie und die Beklagten zu 2) bis zu 5) damit die fehlende Fertigstellung des Bauvorhabens offensichtlich war. Dies indiziert letztlich auch die rasche Rückzahlung der Rate nach Klageerhebung durch die Insolvenzschuldnerin. Zudem haben die Insolvenzschuldnerin und die Beklagten zu 2) bis zu 5) sich auch ausdrücklich zur Übernahme der insoweit entstandenen Kosten bereit erklärt (Bl. 104 d.A.).

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht bezüglich der Stellung der Sicherheit auf § 709 Satz 1 ZPO, hinsichtlich der Kosten auf § 709 Satz 2 ZPO.