Der Kläger wendet sich gegen eine dem Beigeladenen seitens des Beklagten erteilte Baugenehmigung zur Umnutzung einer bestehenden Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage zu einer zweiten Wohneinheit.

Er ist Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. ... der Gemarkung, welches an der nördlichen Grundstücksgrenze mit einer ca. 9 m langen und ca. 6 bis 7 m breiten Grenzgarage bebaut ist. Der Kläger nutzt die über den Garten zugängliche, gepflasterte Dachfläche der Garage für Hochbeete, zahlreiche Pflanzenkübel sowie zur Ablage verschiedener Gerätschaften.

Der Beigeladene ist Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr., welches im Süden unmittelbar an das Grundstück des Klägers angrenzt und dort teils grenzständig, teils grenznah mit einer Gartenüberdachung bebaut ist. Diese wird derzeit als Freisitz genutzt und ist vom Beklagten mit Bescheid vom 14. Mai 2013 als offene Holzkonstruktion mit Pultdach, Blecheindeckung und Photovoltaikanlage in einer Größe von 9,00 m x 7,50 m genehmigt worden.

Der Freisitz soll nun vollständig geschlossen und zu einer Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 60 m² umfunktioniert werden. Ein entsprechender Bauantrag ging beim Beklagten am 28. März 2024 ein. Mit Schreiben vom 26. Mai 2024 beantragte der Beigeladene eine Abweichung von den Abstandsflächen u.a. zum klägerischen Grundstück Fl.Nr. ....

Der Kläger stimmte dem Vorhaben nicht zu.

Mit Bescheid vom 27. Juni 2024, dem Kläger am 28. Juni 2024 zugestellt, erteilte der Beklagte dem Beigeladenen die Genehmigung zur „Umnutzung bestehende Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage zu 2. WE unter Beibehaltung vorhandener Gebäudegeometrie“ auf dem Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung .... Unter Ziffer II Nr. 2 des Bescheides wurde die beantragte Abweichung von den Abstandsflächen zum klägerischen Grundstück erteilt. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dem genehmigungspflichtigen Vorhaben stünden keine öffentlichrechtlichen Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen seien, sodass die Baugenehmigung mit den abgedruckten Vorgaben habe erteilt werden müssen. Im Hinblick auf die Abstandsflächen zum Grundstück Fl.Nr. ... habe eine Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO erteilt werden können. Angesichts dessen, dass mit Bescheid vom 14. Mai 2013 das nunmehr zur Umnutzung geplante Gebäude als Errichtung einer Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage genehmigt worden sei, habe im Bestand bereits eine Hauptnutzung an der Grundstücksgrenze vorgelegen. Die zur südlichen und westlichen Grenze gelegenen Außenwände seien in der vorliegenden Planung ohne Öffnungen abgebildet, so dass diesbezüglich der soziale Wohnfriede unverändert gewahrt bleibe. Belichtung und Belüftung würden ebenfalls bei gleichbleibender Kubatur und abgesenktem Gelände unverändert zum Bestand bleiben. Geschützte nachbarliche Belange sprächen nicht gegen die Abweichungen. Gemäß der Soll-Vorschrift des Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO seien daher die im Hinblick auf die Abstandsflächen zum klägerischen Grundstück beantragten Abweichungen zu erteilen gewesen.

Mit Schreiben vom 29. Juli 2024 wurde für den Kläger Klage zum Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg erhoben und beantragt,

den Baugenehmigungsbescheid des Beklagten vom 27. Juni 2024 für das Vorhaben „Umnutzung bestehende Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage zu 2.WE unter Beibehaltung vorhandener Gebäudegeometrie“ aufzuheben.

Die Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten. Sie verstoße gegen nachbarschützende Vorschriften, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen seien, namentlich gegen die Abstandsflächenvorschriften aus Art. 6 BayBO. Die Abstandsflächen der südlichen Außenwand des Vorhabens lägen entgegen Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO fast vollständig auf dem klägerischen Grundstück. Die erteilte Abweichung sei rechtswidrig, da die Voraussetzungen einer solchen nicht vorlägen. Die bauliche Umgestaltung des Freisitzes in eine zweite Wohneinheit sei nicht vom Wortlaut des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO erfasst, da es sich bei dem Freisitz gegenüber dem nunmehr genehmigten Wohngebäude um ein aliud handele. Ein solcher Alternativneubau sei noch nicht einmal nach dem engeren Tatbestand des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO möglich, welcher nur einen Ersatzneubau erlaube. Während ein Ersatzneubau die tatsächlichen Umstände bzgl. der nachbarlichen Belange lediglich verfestigen könne, könnten sich diese bei einem Alternativneubau sogar verschlechtern. Diese Überlegungen seien erst recht auf den bezüglich der abweichungsfähigen, nicht aber tatbestandlichen Anforderungen weiter gefassten Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO anzuwenden. Weiterhin deute der Begriff der „Weiternutzung“ darauf hin, dass es bei dem Regelbeispiel allein um eine Nutzungsänderung unter Beibehaltung der Bausubstanz gehe, allenfalls um eine gestaltwahrende Instandsetzung. Hierunter falle nicht die grundlegende Aufwertung und Umgestaltung eines nur gelegentlich genutzten, luft- und teils lichtdurchlässigen Freisitzes hin zu einem geschlossenen, massigen und dauerhaft genutzten Wohngebäude. Der Freisitz sei auch nicht rechtmäßig errichtet worden, da er seinerseits die Abstandsflächen nicht einhalte. Eine Zustimmung im Rahmen der Nachbarbeteiligung sei vom Kläger damals nicht erteilt worden. Schließlich werde in der streitgegenständlichen Baugenehmigung nicht dargelegt, dass es sich um einen atypischen Einzelfall handele. Die Abweichung könne auch nicht hilfsweise auf Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO gestützt werden. Es sei mit Blick auf die Vollzugshinweise bereits fraglich, ob der Anwendungsbereich für die vorliegende Sachverhaltskonstellation überhaupt eröffnet sei. Jedenfalls handele es sich bei dem Vorhaben nicht um ein „Gebäude gleicher Gestalt“ im Sinne dieser Norm, weil es die ursprüngliche Gestalt des Freisitzes nicht beibehalte. Mit dem Begriff der Gestalt könnten wegen seiner Verortung in einem abstandsflächenspezifischen Regelbeispiel nur solche Elemente gemeint sein, die abstandsflächenrelevant seien und die entsprechenden nachbarlichen Belange berühren würden. Die Beschaffenheit der Außenwände (offene Konstruktion gegenüber einer geschlossenen Wand) wirke sich auf die Belange der Belichtung und Belüftung aus und falle insoweit unter den Begriff der Gestalt im Sinne von Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO. Dementsprechend könne nicht davon ausgegangen werden, dass das genehmigte Wohngebäude die gleiche Gestalt habe wie der bestehende Freisitz. Aus der Gesetzesbegründung lasse sich weiterhin entnehmen, dass es teleologisch gesehen originär um die Instandhaltung eines Gebäudes gehe, mithin um die Wahrung des Charakters bzw. der Gestalt des Gebäudes. Nur wenn eine Instandhaltung wirtschaftlich nicht sinnvoll sei, solle ausnahmsweise ein Ersatzneubau in der ursprünglichen Gestalt möglich sein. Im Übrigen sei der Freisitz entgegen der ausdrücklichen Tatbestandsvoraussetzung nicht rechtmäßig errichtet. Die Abweichung sei schließlich nicht mit den öffentlichrechtlich geschützten nachbarlichen Belangen vereinbar. Insbesondere sei der soziale Wohnfriede nachteilig betroffen. Durch den Ausbau des Freisitzes zum Wohngebäude nehme die Nutzungsintensität an der Grundstücksgrenze erheblich zu. Das geplante Wohngebäude wirke deutlich wuchtiger als ein nur gelegentlich genutzter offener Freisitz. Zudem seien auch die abstandsflächenrechtlichen Belange der Belüftung und Belichtung beeinträchtigt. Während der Freisitz seitlich nur durch einige Balken in offener Holzkonstruktion begrenzt sei und somit grenzüberschreitende Luftbewegungen zulasse und auch teilweise lichtdurchlässig sei, würde das geplante Wohnhaus mit seinen flächigen Wänden diesen natürlichen Luftaustausch behindern und jegliches Licht abschirmen. Angesichts dessen, dass die Abstandsfläche fast komplett auf dem klägerischen Grundstück liege, handele es sich bei der erforderlichen Abweichung nicht nur um einen Bagatellfall. Der Kläger werde durch die rechtswidrige Baugenehmigung in seinem Eigentumsgrundrecht aus Art. 14 Abs. 1 GG verletzt. Schließlich werde darauf hingewiesen, dass das Vorhaben auch gegen Brandschutzanforderungen nach Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO verstoße.

Mit Beschluss vom 30. Juli 2024 wurde der Bauherr zum Verfahren beigeladen.

Unter dem 27. August 2024 wurde für den Beklagten beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, mit dem genehmigten Freisitz liege ein rechtmäßig errichtetes Gebäude vor, wobei es auf Außenwände für den Gebäudebegriff nicht ankomme. Selbst wenn das Regelbeispiel aus Art. 63 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BayBO nicht einschlägig sein sollte, ändere dies nichts daran, dass Art. 63 BayBO ermessensgerecht angewendet worden sei. Die Begründung der Abweichung basiere nicht ausschließlich darauf, dass die Tatbestandsvoraussetzungen des Regelbeispiels als gegeben erachtet worden seien. Die Ermessensausübung beziehe sich unabhängig davon auf die gegenseitigen Interessen und das Nicht-Vorliegen von Beeinträchtigungen des betroffenen Nachbarn. Die geforderte Atypik lasse sich hier daraus ableiten, dass der bereits als Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage errichtete Freisitz als Bausubstanz vorhanden sei und weitergenutzt werden solle. Diese Nutzung falle dahingehend aus dem Rahmen, dass sie auf Grund der damals geltenden Rechtslage ohne Anschauung der Abstandsflächen und ohne Widerstand des Nachbarn auf der Grenze genehmigt worden sei und nun Bestandsschutz genieße. Im Übrigen schließe sich der Beklagte der weit verbreiteten Ansicht an, dass der Wortlaut des Art. 63 BayBO keine Atypik im Sinne der bisherigen engen Auslegung mehr verlange. Schließlich seien die Anforderungen des Art. 28 BayBO mit Auflage Nr. 4 des Bescheides erfüllt.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 16. Oktober 2024 wurde für den Beigeladenen beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Vorhaben verstoße nicht gegen drittschützende Normen, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren zu prüfen seien. Nachdem im vereinfachten Verfahren Brandschutzanforderungen nicht Prüfungsmaßstab seien, könne sich der Kläger nicht auf eine etwaige Verletzung von Art. 28 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BayBO berufen. Im Übrigen sei den Belangen des Brandschutzes bereits durch die Auflage in Ziffer 4 des Baugenehmigungsbescheides hinreichend Rechnung getragen worden. Der Kläger könne sich auch nicht mit Erfolg auf einen Verstoß gegen abstandsflächenrechtliche Vorschriften berufen, da die auf Grundlage des Art. 63 Abs. 1 BayBO i.V.m. Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO erteilten Abweichungen u.a. von den erforderlichen Abstandsflächen nach Süden rechtmäßig seien und nachbarschützende Belange des Klägers nicht verletzen würden. Entgegen den Ausführungen des Klägers seien die Voraussetzungen des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BayBO gegeben. Die mit Bescheid vom 14. Mai 2013 genehmigte Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage stelle ein bestehendes Gebäude dar, welches weiter genutzt werden solle. Dabei sei zu berücksichtigen, dass bereits die genehmigte Überdachung zu einer Intensivierung der Nutzung des Gartens geführt habe und daher der Qualität eines Aufenthaltsraumes gleichstehe. Die Umnutzung zu einer zweiten Wohneinheit sei mithin kein aliud im Sinne eines anderen Gebäudes, sondern diene vielmehr der Weiternutzung eines bestehenden Gebäudes. Eine wesentliche Veränderung des bestehenden Gebäudes werde nicht vorgenommen, da ausdrücklich die vorhandene Gebäudegeometrie erhalten bleibe. Zudem beinhalte das Regelbeispiel in Nr. 1 einen äußerst weiten Anwendungsbereich, weshalb die einschränkende Auslegung des Klägers nicht greifen könne. Darüber hinaus unterfalle das genehmigte Vorhaben auch dem Regelbeispiel des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO. Die mit Bescheid vom 14. Mai 2013 genehmigte Errichtung einer Gartenüberdachung mit Photovoltaikanlage sei rechtmäßig erfolgt. Der Beigeladene verfüge über einen bestandskräftigen Genehmigungsbescheid, der Freisitz sei damit formell legal errichtet worden und genieße deshalb Bestandsschutz. Zudem habe der Kläger dem Bauantrag zugestimmt. Das rechtmäßig errichtete Gebäude werde auch durch ein Gebäude höchstens gleicher Abmessung und Gestalt ersetzt, nachdem die zweite Wohneinheit unter Beibehaltung vorhandener Gebäudegeometrie errichtet werde. „Ersetzen“ im Sinne des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BayBO bedeute nicht nur die Errichtung einer neuen baulichen Anlage am gleichen Ort, sondern auch die bauliche Umgestaltung einer vorhandenen baulichen Anlage, also die Änderung und schließlich auch die bloße Nutzungsänderung. Zweck der neu geschaffenen Regelung sei es, dringend benötigten Wohnraum zu schaffen und vorhandene Anlagen wieder nutzbar zu machen. Durch das genehmigte Bauvorhaben würden die Maße des bestehenden Baukörpers nicht verändert und neuer Wohnraum geschaffen. Zudem sei unabhängig von der Frage, ob die Erteilung einer Abweichung von der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen eine atypische Situation voraussetze, eine Atypik im vorliegenden Fall gegeben. Diese begründe sich bereits aus dem Vorliegen der Voraussetzungen des Art. 63 Abs. 1 Satz 2 BayBO, mit welchem der Gesetzgeber erstmals eine atypische Situation konkret festgelegt habe. Das Interesse eines Grundstückeigentümers, vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen, könne zu einer Verkürzung der Abstandsflächen durch Zulassung einer Abweichung führen. Darüber hinaus könne auch die Bebauung auf dem Nachbargrundstück eine etwaige erforderliche Atypik begründen. Eine solche sei hier durch die Dachnutzung der klägerischen Grenzgarage gegeben, welche nicht mehr von der Privilegierung nach Art. 6 Abs. 7 Satz 1 Nr. 1 BayBO gedeckt sei. Durch Erteilung der Abweichung würden schützenswerte nachbarliche Belange nicht berührt. Das Grundstück des Beigeladenen sei nördlich des Grundstücks des Klägers gelegen mit der Folge, dass für das im Süden befindliche Grundstück des Klägers keine zusätzlichen Beeinträchtigungen bezüglich der Belichtung verbunden seien. Unter Berücksichtigung der bestehenden Nutzung als Freisitz würden keine zusätzlichen Einblickmöglichkeiten eröffnet. Die zur südlichen und westlichen Grenze gelegenen Außenwände würden in der vorliegenden Planung ohne Öffnungen ausgebildet. Das Wohnhaus des Klägers befinde sich in einer Entfernung von mindestens 6 m zur Grundstücksgrenze. An der nördlichen Seite des Wohnhauses des Klägers befänden sich lediglich zwei Fenster, wovon das untere von Regentonnen verstellt sei. Weiterhin befinde sich auf dem klägerischen Grundstück unmittelbar an der Grundstücksgrenze ein Pavillon, der jedenfalls Richtung Norden und Osten vollständig mit Plastikfolie verhangen sei. Eine Verschlechterung der Belichtung im Vergleich zu dem bislang bereits vorhandenen Freisitz sei mit dem genehmigten Vorhaben nicht verbunden.

Mit Schriftsatz vom 12. Mai 2025 replizierte der Klägerbevollmächtigte auf das Vorbringen der Beigeladenen- und Beklagtenseite. Darin wird ausgeführt, dass – selbst wenn auf der klägerischen Grenzgarage eine ordnungswidrige Nutzung stattfinden sollte – dieser Umstand eine Abweichung für das verfahrensgegenständliche Vorhaben nicht rechtfertigen könne. Im Übrigen wären die gegenseitigen Abstandsflächenverstöße nach Ansicht der Klägerseite nicht gleichgewichtig, da die Nutzung des Garagendachs jederzeit aufgegeben werden könne, während dies nicht für den auf Dauer geplanten Baukörper des Beigeladenen gelte. Auch seien die jeweils betroffenen nachbarlichen Belange – der Sozialabstand einerseits sowie die Belange der Belüftung, Belichtung und bedrückenden Wirkung andererseits – nicht vergleichbar. Schließlich seien die vom Beigeladenen angeführten Regentonnen und der Gartenpavillon, durch welche das Bauvorhaben abgeschirmt werde, nicht zu berücksichtigen. Sie würden keine baulichen Anlagen im Sinne des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 BayBO darstellen und könnten außerdem jederzeit von ihrem Standort entfernt werden.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtssowie die vorgelegten Behördenakten und das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 4. Juni 2025 Bezug genommen.