Die Klage richtet sich gegen die Ausübung eines naturschutzrechtlichen Vorkaufsrechts.

Die Kläger sind eine Erbengemeinschaft und Eigentümer einer landwirtschaftlich genutzten Fläche am …, Grundstück FlNr. …, mit 5.409 m² der Gemarkung … Mit Kaufvertrag vom 29. Juni 2021, Urkundennummer …, beurkundete der Notar …, den Verkauf des Grundstücks FlNr. … zu 5.409 m² der Gemarkung … von den Klägern als Verkäufer an den Beigeladenen als Käufer. Der vereinbarte Kaufpreis beträgt 75.000,00 EUR.

Mit E-Mail vom 12. August 2021 bat die Beklagte im Zuge der Prüfung einer Vorkaufsrechtsausübung nach Art. 39 BayNatSchG den Notar um Zusendung des oben genannten Kaufvertrags, welcher der Beklagten am selben Tage übermittelt wurde.

Mit Schreiben vom 25. August 2021 wurden die Kläger und der Beigeladene jeweils über die bevorstehende Ausübung des Vorkaufsrechts informiert und erhielten Gelegenheit zur Stellungnahme bis 10. September 2021.

Mit E-Mail vom 27. August 2021 wiesen die Kläger zu 1 und zu 3 darauf hin, dass der von der Beklagten beabsichtigte Verwaltungsakt massiv in die Rechte der Verkäufer eingreife und daher die angesetzte Anhörungsfrist für zu gering erachtet werde. Es werde um eine Verlängerung der Anhörung bis zum 27. September 2021 gebeten.

Mit E-Mail vom 30. August 2021 erwiderte die Beklagte, dass die gesetzte Frist für die Anhörung als angemessen erachtet werde. Auch im Hinblick auf die Fristgebundenheit zur Ausübung des Vorkaufsrechtes werde keine Möglichkeit gesehen, die Frist zu verlängern.

Mit Schreiben vom 30. August 2021 teilte der Beigeladene mit, dass mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kein Einverständnis bestehe. Die Vorkaufsrechtsausübung stelle einen massiven Eingriff in den geschlossenen Vertrag dar und sei somit eine unzumutbare Härte. Es fehle eine ausführliche Begründung und Ermessensabwägung. Mit Ausübung des Vorkaufsrechts sei eine angemessene, wirtschaftliche Nutzung der verbleibenden Restfläche nicht mehr möglich. Es werde sich vorbehalten, der Ausübung des Vorkaufsrechts zu widersprechen sowie ggf. vom Kaufvertrag zurückzutreten.

Mit E-Mail vom 6. September 2021 teilte der Kläger zu 2 mit, dass ihm ein 20 m breiter Streifen entlang des Ufers FINr. … viel zu umfangreich erscheine und er gegen den Bescheid auf Ausübung des Vorkaufsrechts Widerspruch einlege.

Mit E-Mail vom 6. September 2021 teilte die Klägerin zu 4 mit, dass aufgrund des komplexen Sachverhaltes eine Stellungnahme zu der gesetzten Frist zum 10. September 2021 nicht möglich sei und falls die Beklagte weiterhin an der Frist festhalte, der Ausübung des Vorkaufsrechtes widersprochen werde.

Mit Schreiben vom 10. September 2021 führte der Klägerbevollmächtigte aus, dass das Grundstück FlNr. … weder unmittelbar an den See angrenze, noch eine Verlandungsfläche i.S.d. BayNatSchG darstelle. Auf den Grundstücken FlNr. …, … und … sei alter Baumbestand vorhanden. Der Verlandungsprozess habe nachweisbar in grauer Vorzeit stattgefunden. Weder Belange des Naturschutzes oder der Landschaftspflege noch das Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss oder Erholung in der freien Natur erforderten die Ausübung des Vorkaufsrechts. Das Grundstück sei nicht eingezäunt und daher der Allgemeinheit zum Zwecke des Naturgenusses nicht entzogen. Allein der Gewässerunterhalt nach dem BayNatSchG gewähre kein Recht, ein Vorkaufsrecht auszuüben. Art. 25 Abs. 1 Bayerisches Wassergesetz (BayWG) bestimme, dass die Eigentümer und Anlieger eines Gewässers die zur Unterhaltung erforderlichen Arbeiten und Maßnahmen am Gewässer und auf dem Ufergrundstück zu dulden haben. Von einer Enteignung sei zur Durchsetzung der Maßnahmen zum Gewässerunterhalt nicht die Rede. Der Gewässerrandstreifen bei einem Gewässer dritter Ordnung habe eine Breite von fünf Metern. Es sei nirgends erkennbar, weswegen ein 20 m breiter Streifen entlang des Ufers benötigt werde. Der Verkehrswert sei erheblich höher als 6,10 EUR je m². Maßgeblich sei im Verwaltungsprozess nicht der Gutachterausschuss, sondern das Sachverständigengutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Die Beklagte habe in der Vergangenheit nie Landschafts- oder Gewässerpflege auf dem Grundstück FlNr. … betrieben. Der Uferrandstreifen auf dem Grundstück FlNr. … sei in der Vergangenheit nie landwirtschaftlich genutzt worden. Ein 20 m breiter Streifen zerstöre den Acker und mache ihn auch für eine weitere landwirtschaftliche Nutzung unbrauchbar.

Mit Bescheid vom 5. Oktober 2021 (jeweils zugestellt laut Postzustellungsurkunden am 8.10.2021) übte die Beklagte gemäß Ziffer 1 zu dem zwischen den Klägern als Verkäufer geschlossenen Kaufvertrag des Notars … vom 29. Juni 2021, Urkundennummer …, für eine ca. 2.420 m² große Teilfläche des Grundstücks FlNr. … der Gemarkung … das gesetzliche Vorkaufsrecht aus (Anlage: 2 Lagepläne, Bl. 77 f. der Behördenakte). Gemäß Ziffer 2 wird der hierfür zu bezahlende Entschädigungsbetrag auf 14.762,00 EUR festgesetzt. Dies entspricht einem Wert von 6,10 EUR pro m². Der endgültige Kaufpreis wird sich nach dem Ergebnis der durchzuführenden amtlichen Vermessung bestimmen. Abweichungen von der Flächengröße werden auf Basis von 6,10 EUR pro m² ausgeglichen. Alle mit der Ausübung des Vorkaufrechts zusammenhängenden Kosten, einschließlich der anfallenden Vermessungskosten, gehen zu Lasten der Beklagten. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts am 13. August 2021 um 0:00 Uhr begonnen habe und am 12. Oktober 2021 um 24:00 Uhr enden würde. Für die Beklagte bestehe ein Vorkaufsrecht nach dem BayNatSchG an einer Teilfläche von ca. 2.420 m² aus dem Grundstück FlNr. … (wohl …*) der Gemarkung … Die in Anspruch genommene Fläche sei den beiden beiliegenden Lageplänen zu entnehmen. Das Vorkaufsrecht ergebe sich aus Art. 39 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 BayNatSchG. Das Grundstück FlNr. … der Gemarkung … grenze südöstlich auf einer Länge von ca. 47 m direkt an der Wasserfläche des … Sees als Gewässer dritter Ordnung an. Anschließend rücke der Grenzverlauf etwas von der Wasserlinie ab. Dieser Bereich sei als Verlandungsfläche zu beurteilen, die insbesondere durch Uferfiltrat und auch im Hochwasserfall im direkten Austausch mit der Wasserfläche stehe. Hier hätten keine Aufschüttungen und auch keine baulichen Maßnahmen zur Ufersicherung stattgefunden. Der … See sei als ehemaliger Altarm der … Teil des Gewässersystems „…“. Als Gewässer dritter Ordnung obliege der Gewässerunterhalt der zuständigen Kommune, in diesem Fall der Beklagten. Das betroffene Grundstück liege im Landschaftsschutzgebiet „…“, im Überschwemmungsgebiet der … sowie im Trinkwasserschutzgebiet. Die Fläche werde aktuell als Acker mit Wieseneinsaat (Ackergras) genutzt. Für die Ausübung des Vorkaufsrechts reiche es aus, dass der Naturzustand auf den Flächen verbessert werden könne. Die Ausübung des Vorkaufsrechts an einem 20 m breiten Streifen entlang des Ufers mit einer sich daraus ergebenden Teilfläche von ca. 2.420 m² sei zulässig, weil Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege dies rechtfertigten (Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG). Sowohl das Arten- und Biotopschutzprogramm als auch der Gewässerentwicklungsplan des … beinhalteten als Fachpläne die Ausweisung von ungenutzten oder allenfalls extensiv genutzten Pufferstreifen (Gewässerrandstreifen) mit 20-50 m Breite als Zielsetzung zur Verbesserung des ökologischen Gewässerzustandes. Nicht nur reduzierten Gewässerrandstreifen den Eintrag von Dünger-, Gift- und Schwebstoffen in das Gewässer, sie seien auch für die Biodiversität des Gewässers überaus förderlich. Gewässerrandstreifen böten je nach Ausprägung Lebensraum für die unterschiedlichsten Tierarten. Entwickele sich darauf ein Auwaldsaum, so profitierten insbesondere Insekten und Vögel, die Bäume beschatteten das Gewässer und wirkten einer übermäßigen Aufheizung im Sommer entgegen, was wiederum den Lebewesen im Gewässer zugutekomme. Aber auch wenn sich darauf ein Röhrichtsaum oder eine feuchte Hochstaudenflur entwickelten, entstünden neue, selten gewordene und gesetzlich geschützte Lebensräume für eine Vielzahl von Tieren. Gleichzeitig würden Lücken in Wanderrouten geschlossen und Trittsteinbiotope geschaffen, so dass das Gewässer seiner Vernetzungsfunktion gerecht werden könne. Hierzu sei ein mindestens 20 m breiter Uferstreifen erforderlich. Die gesetzlichen Vorgaben gemäß Art. 16 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BayNatSchG zur Freihaltung eines fünf Meter breiten Streifens von acker- und gartenbaulicher Nutzung seien hier aus naturschutzfachlicher Sicht nicht ausreichend, da diese nicht die notwendige Extensivierung und naturnahe Entwicklung umfassten, die an dieser Stelle anzustreben seien. Gerade naturnahe Gewässer mit ihren mit Gehölz oder Röhricht bestandenen Uferstreifen vermittelten eine besondere Natürlichkeit und Wildnisnähe, die wiederum den Erholungswert und den Naturgenuss der Landschaft steigerten. Mit der Entwicklung von Uferstreifen setzten Gemeinden in idealer Weise § 1 Abs. 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) um. Auch bedürfe es eines mindestens 20 m breiten Gewässerrandstreifens, um Konflikte mit dem Biber, der seit über zehn Jahren am … heimisch sei, zu vermeiden. So gebe es in diesem 20 m breiten Bereich entlang der Ufer die meisten Probleme mit einstürzenden Biberröhren (Biberröhren könnten eine Länge zwischen 15 und 20 m erreichen), Uferabtrag durch Biberrutschen oder Verbissschäden an Bäumen. Allgemein würden durch den Erwerb die Verkehrssicherungspflicht und der Gewässerunterhalt vereinfacht. Zudem grenze die Fläche im Süden an eine bereits städtische Naturschutzfläche an. Eine Erweiterung dieser Fläche um einen wenigstens 20 m breiten Uferrandstreifen sei aus naturschutzfachlicher Sicht als sehr sinnvoll zu erachten. Auch die Pflege der Flächen lasse sich hier durch entsprechende fachlich sinnvolle Konzepte gut miteinander kombinieren und der Biotopverbund sinnvoll ergänzen. Das Vorkaufsrecht könne vorliegend ausgeübt werden, da diese Ermessensentscheidung durch die gesetzlichen Rechtfertigungsgründe des öffentlichen Interesses zu Gunsten der Vorkaufsrechtsausübung intendiert sei. Der Eigentumsübertragungsanspruch des Käufers sei von vornherein mit der Möglichkeit der Ausübung des Vorkaufrechts durch den Berechtigten belastet. Dass der Käufer sein Interesse am Erwerb des Grundstücks nicht realisieren könne, sei eine unvermeidliche und vom Gesetzgeber bewusst in Kauf genommene Folge der Vorkaufsrechtsausübung. Durch das Eigentum der Grundstücksteilfläche in öffentlicher Hand werde die Verwirklichung der Ziele von Naturschutz und Landschaftspflege gewährleistet. Besondere Umstände, die es gerade vorliegend rechtfertigen sollten, von der Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts abzusehen, seien demgegenüber nicht vorhanden. Nach gutachterlicher Einschätzung liege der Verkehrswert der betroffenen Teilfläche des insgesamt für 75.000,00 EUR veräußerten Grundstücks (insgesamt 5.409 m²) bei 6,10 EUR pro m². Dementsprechend ergebe sich unter Berücksichtigung von Art. 39 Abs. 8 BayNatSchG eine vorläufige Entschädigung (Kaufpreis) in Höhe von 14.762,00 EUR für die in Anspruch genommene Fläche von ca. 2.420 m².

Mit Schriftsatz vom 8. November 2021 (bei Gericht eingegangen am selben Tag) erhoben die Kläger über ihren Bevollmächtigten Klage gegen den Bescheid der Beklagten vom 5. Oktober 2021. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass im Rahmen des streitgegenständlichen Bescheids nun nicht mehr auf die Gewässerunterhaltungspflicht abgestellt worden sei, sondern die Beklagte eine völlig neue und auch unzutreffende Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts in den Raum gestellt habe. Es fehle bereits an den tatbestandlichen Voraussetzungen der Ausübung eines Vorkaufsrechts. Es gebe keinen unmittelbaren Kontakt zwischen streitgegenständlichem Grundstück und … See, dieser grenze nicht unmittelbar an das Grundstück FlNr. … an, was im „BayernAtlas“ eindeutig zu sehen sei. Der von der Beklagten erstellte Lageplan stimme nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen überein. Es existiere keine Verlandungsfläche. Insbesondere lasse sich bereits dem Lageplan der Beklagten entnehmen, dass entlang des Ufers teilweise 60 Jahre alter Baumbestand vorhanden sei. Der Verlandungsflächenbegriff sei in Bezug auf bereits verlandete Flächen einzuschränken. Es sei weder erforderlich, noch einem Grundstückseigentümer zumutbar, sein Grundstück dauerhaft mit einem Vorkaufsrecht belastet zu erhalten und nachträgliche Veränderungen der tatsächlichen oder rechtlichen Situation auszublenden, nur weil einmal, und sei es in grauer Vorzeit, auf dem Grundstück ein Verlandungsprozess stattgefunden habe. Vorliegend habe es auf dem Grundstück FlNr. … nie einen Verlandungsprozess gegeben. Es werde bestritten, dass es Uferfiltrat gebe. Es treffe zu, dass es im Hochwasserfall einen direkten Austausch von Wasser vom Grundstück FlNr. … und dem … See gebe. Dies sei aber auch mit anderen Flächen am … See, die im Eigentum der Klägerin (wohl Beklagten) stünden, der Fall. Ein Grundstück der Beklagten direkt gegenüber dem …Sportplatz werde seit Jahrzehnten als Parkplatz unmittelbar am … See genutzt. Die Fahrzeuge stünden bis zu drei Meter am Ufer des … Sees. Tropfendes Öl, Kühlflüssigkeiten und alle möglichen anderen Schadstoffe wie Bremsstaub und Reifenabrieb gelangten im Hochwasserfall in den … See. Die Beklagte behaupte für einen „guten Gewässerzustand“ sei die Etablierung von breiten Pufferstreifen entlang der Gewässerufer von hoher Bedeutung. Warum dann auf ihren eigenen Grundstücken Fahrzeuge bis zu drei Meter an den … See dauerhaft parken dürften, erschließe sich nicht. Generell habe die Beklagte in den letzten 50 Jahren auf ihren eigenen Grundstücken entlang des Sees den Uferrandstreifen nicht gepflegt. Es treffe zu, dass die Fläche aktuell als Acker mit Wieseneinsaat genutzt werde. Der Beigeladene als Käufer wolle auf dem Grundstück Streuobstbäume pflanzen und würde sich im Falle des Bestands der Ausübung des Vorkaufsrechts vom Vertrag lösen. Die Restfläche wäre für die Kläger nicht mehr veräußerbar. Ein 20 m langer Streifen zerstückele und zerstöre den Acker und mache ihn auch für eine landwirtschaftliche Nutzung unbrauchbar. Auch Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege rechtfertigten die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht. Einen Naturzustand auf den Flächen wolle die Beklagte nicht verbessern. Es gebe keinen konkreten Plan, der zur Verbesserung des Naturzustandes der Flächen am … See seitens der Beklagten beschlossen sei. Das Arten- und Biotopschutzprogramm sei zur Begründung eines Vorkaufsrechts zu allgemein. Ein Gewässerentwicklungsplan … habe diesseits nirgends aufgefunden werden können. Der … See gehöre ohnehin schon nicht zum …, dieser ende an der Kreuzung … Ab dort gebe es Stahlrohrdurchlässe (* …-Verrohrung), welche mit Naturschutz oder Landschaftspflege nichts zu tun hätten. Der … See habe nur insofern mit dem … zu tun, als dass minimal Wasser unterirdisch in maroden Stahlrohren in den vorderen Bereich (neben Flurstück Nr. …*) des Sees eingeleitet werde. Einen konkreten Gewässerentwicklungsplan für das Gewässersystem … See gebe es nicht. Ein derartiger Plan müsse jedoch bereits zum Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses konkret vorhanden sein. Absichtserklärungen reichten zur Ausübung eines Vorkaufsrechts, welches schließlich eine Enteignung darstelle, nicht aus. Ein Gewässerrandstreifen von 20 bis 50 m Breite werde von der Beklagten im angegriffenen Bescheid selbst lediglich als Zielsetzung zur Verbesserung des ökologischen Gewässerzustands bezeichnet. Sie gestehe damit selbst zu, dass es einen konkreten Plan diesbezüglich nicht gebe. Am … See gebe es keine Biodiversität des Gewässers. Es gebe keine Gewässerrandstreifen für unterschiedlichste Tierarten. Nahe des … Sees sei eine Vielzahl an Bauwerken vorhanden, teilweise unmittelbar am Ufer des … Sees. Es gebe am … See keinen Biber. Es gebe auch keine Lücke in Wanderrouten oder Trittsteinbiotope. Das Gewässer habe keine Vernetzungsfunktion. Ein 20 m breiter Uferstreifen sei überhaupt nicht erforderlich. Selbst wenn für den Biber ein 20 m breiter Gewässerrandstreifen geschützt werden müsste, rechtfertige dies nicht die Ausübung eines Vorkaufsrechtes. Die Beklagte verkenne, dass es besonderer Umstände bedürfe, um einen Bürger zu enteignen. Der Uferrandstreifen werde vom Käufer zum Gewässerunterhalt für die Beklagte freigehalten. Der Naturgenuss der Öffentlichkeit werde weiterhin vollumfänglich ermöglicht und das Gelände nicht eingezäunt. Sollte in unzulässiger Weise eine Sperre errichtet werden, könne selbstverständlich die zuständige Naturschutzbehörde deren Beseitigung anordnen. Belange der Landschaftspflege erforderten ebenfalls nicht die Ausübung eines Vorkaufsrechtes. Selbst wenn die Möglichkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechtes bestünde, habe die Beklagte einen angemessenen Preis zu bezahlen. Das Grundstück sei zum Verkehrswert veräußert worden, welcher nicht nur 6,10 EUR pro m², sondern 13,87 EUR pro m² betrage.

Die Kläger beantragen,

Der Bescheid der Beklagten vom 5. Oktober 2021, mit dem die Beklagte ein Vorkaufsrecht bezüglich des Kaufvertrags vom 29. Juni 2021, Urkunden-Nr. …, ausübt, wird aufgehoben.

Mit Beschluss vom 22. November 2021 wurde … zum Verfahren beigeladen (§ 65 Abs. 2 VwGO).

Der Beigeladene stellt in der mündlichen Verhandlung vom 30. September 2025 keinen Antrag.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte verwies zur Begründung auf den streitgegenständlichen Bescheid und eine naturschutzfachliche Stellungnahme des Umweltamts der Beklagten vom 13. August 2021. Dass das Grundstück im Südosten direkt an die Wasserfläche des … Sees angrenze, sei aus dem Grenzverlauf Luftbild 2020 (Beiakten Anlage 1) sowie auch aus der Darstellung „BayernAtlas“ (Beiakten Anlage 2) ersichtlich. Von Wasseraustausch zwischen Gewässer und Ufer (Uferfiltrat) sei bei unverbautem Ufer auszugehen, zumal bei sandigen Böden wie im vorliegenden Fall. Wie an jedem Stillgewässer fänden am … See regelmäßig Verlandungsprozesse statt. Sowohl das Arten- und Biotopschutzprogramm als auch der Gewässerentwicklungsplan des …, der die Zugehörigkeit des … Sees belege, beinhalteten als Fachpläne die Ausweisung von ungenutzten oder allenfalls extensiv genutzten Pufferstreifen (Gewässerrandstreifen) von 20 bis 50 m Breite als Zielsetzung zur Verbesserung des ökologischen Gewässerzustands. Damit der Gewässerrandstreifen seine Funktion als Schutz vor direkten Nähr-, Schadstoff- und Sedimenteinträgen bei Starkregen sowie als Trittsteinbiotop und Rückzugsraum für die Tierwelt erfüllen könne, sei entsprechend der Empfehlung des Bayerischen Landesamts für Umwelt eine Breite von mindestens zehn Metern erforderlich. Sei ein Gewässer Lebensraum des Bibers, so empfehle sich ein Nutzungsverzicht auf einer Breite von 20 m. Der Biberbeauftragte der Beklagten habe in einer Stellungnahme vom 24. November 2021 bestätigt, dass hier ein dauerhaftes Revier einer vier- bis fünfköpfigen Biberfamilie vorhanden sei. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück sei es bereits in der Vergangenheit zu Einstürzen von Biberröhren mit einer Länge von über 13 m gekommen. Den streitgegenständlichen 20 Meter breiten Uferrandstreifen zu erwerben, um dort Konflikten mit dem streng geschützten Biber vorzubeugen, sei deshalb i.S.d. Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG gerechtfertigt. Der gesetzliche Schutz untersage lediglich eine acker- und gartenbauliche Nutzung, stelle jedoch allein nicht sicher, dass sich entlang des Ufers tatsächlich ein standortgerechter Ufersaum etwa durch Nutzungsverzicht oder ein an den Lebensraum angepasstes Mahdregime ausbilden kann. Auch im Hinblick auf den im Westen am streitgegenständlichen Grundstück vorbeiführenden stark frequentierten Geh- und Radweg sei ein naturnaher Gewässerrandstreifen eine Bereicherung für das Landschaftsbild und steigere den auf diesem Weg erlebbaren Naturgenuss. Trotz der jenseitig des … Sees befindlichen Bebauung habe der … See als ehemaliger Altarm der … mit seinen insbesondere auf der Ostseite vorhandenen Auwaldresten eine wichtige Funktion für die Artenvielfalt im Stadtgebiet der Beklagten. Durch die direkte Anbindung an die … über den sog. … stünden der Tierwelt auch weitreichende überregionale Einwanderungs-, Ausbreitungs- und Vernetzungsmöglichkeiten zur Verfügung. Die naturschutzfachlich wertvollen Flächen würden dabei von der Beklagten angesichts ihrer nach unterschiedlichen Rechtsgrundlagen bestehenden Zuständigkeit gepflegt. Der Gewässerunterhalt bedinge eine regelmäßige Kontrolle des Gewässerzustands und die Durchführung von Pflegemaßnahmen wie etwa die Entnahme von abschwemmgefährdetem Totholz. Bei der Pflege der städtischen Baumflächen fielen die Maßnahmen entlang der Rad- und Fußwege im Hinblick auf die zu gewährleistende Verkehrssicherheit intensiver aus; in den Auwäldern im Süden hingegen werde regelmäßig nicht eingegriffen. Rund um den … See befänden sich auch einige Ausgleichs- und Ökokontoflächen der Beklagten, die ganz im Sinne des Naturschutzes gepflegt würden. Hierzu gehöre auch der an das streitgegenständliche Grundstück grenzende Uferstreifen auf dem Grundstück FlNr. …, welcher im Jahr 2007 im Rahmen dringend erforderlicher Entlandungsmaßnahmen erworben und im Anschluss renaturiert worden sei. Hierbei habe sich ergeben, dass der Nutzen so schmaler Streifen für die Biodiversität begrenzt sei. Die im Süden angrenzende feuchte Wiesenfläche FlNr. … habe von der Beklagten 2015 erworben werden können. Da diese Fläche lediglich 23 m breit sei, könne eine sinnvolle Uferumgestaltung angesichts der zu den Nachbargrundstücken einzuhaltenden Mindestabstände nicht hinreichend umgesetzt werden. Durch den Ankauf des streitgegenständlichen Grundstücksteils werde es endlich möglich, einen natürlichen Uferbereich mit unterschiedlichen Böschungsneigungen anzulegen und zu entwickeln, was für die Tier- und Pflanzenwelt ebenso einen Gewinn bedeute wie für das Landschaftsbild und damit verbunden dem Bedürfnis der Allgemeinheit nach Naturgenuss und Erholung in besonderem Maße diene. Demgegenüber bestehe hinsichtlich der vom Beigeladenen vorgesehenen künftigen Nutzung Ungewissheit. Bereits seitens der Kläger sei im März 2021 die Erlaubnis einer Grundstückseinzäunung beantragt, von der Beklagten allerdings abgelehnt worden. Die Anlage einer Streuobstwiese wäre, so dies trotz des Bibers beabsichtigt sein sollte, problemlos auf der von der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht betroffenen verbleibenden Restfläche möglich. Der im Kaufvertrag vom 29. Juni 2021 vereinbarte Kaufpreis von 13,87 EUR pro m² übersteige den Verkehrswert, den die gutachterliche Stellungnahme des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Bereich der kreisfreien Stadt … vom 20. August 2021 mit 6,10 EUR pro m² abschätze, um mehr als das Doppelte und damit i.S.d. Art. 39 Abs. 8 BayNatSchG „deutlich“. Deshalb habe die Beklagte vorliegend den Kaufpreis auf den Verkehrswert begrenzen können.

Mit Schreiben vom 30. September 2022 erwiderte der Klägerbevollmächtigte hierauf, dass die Behauptung der Beklagten, das Grundstück würde als Ackerfläche mit Wieseneinsaat genutzt, unzutreffend sei. Das Grundstück FlNr. … sei schon immer sehr fruchtbares Ackerland gewesen; eine Wieseneinsaat sei nie getätigt worden. Das Grundstück grenze nicht unmittelbar an den … See an. Das Luftbild 2020 (Beiakten Anlage 1) sei am 17. Dezember 2021 durch die Beklagte erstellt worden. Die darin eingezeichneten Grenzlinien stimmten nicht mit den tatsächlichen Grenzlinien überein, was ein Auszug aus dem „BayernAtlas“ vom 21. Oktober 2021 (Bl. 60 der Gerichtsakte) bestätige. Nur weil im Hochwasserfall im Landschaftsschutzgebiet „…“ massive Überschwemmungen aufträten, führe dies nicht dazu, dass in einem derartigen Fall jedes vom Hochwasser betroffene Grundstück zur Verlandungsfläche werde. Falsch sei auch die Behauptung der Beklagten, es handele sich um sandige Böden beim unverbauten Ufer. Wenn, wie von der Beklagten behauptet, am … See regelmäßig ein Versandungsprozess stattfinde, dann werde doch die Verlandung auf den Grundstücken FlNr. … und … erfolgen. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück finde kein Verlandungsprozess statt. Der Gewässerentwicklungsplan des … sei eine verwaltungsinterne Planung ohne jegliche rechtsverbindliche Außenwirkung, er enthalte keinerlei Angaben bezüglich der Planung für den … See, lediglich für den … Es sei kein Plan, aus dem die Beklagte ein Vorkaufsrecht herleiten könne. Die Beklagte hätte vor Beurkundung des notariellen Kaufvertrages einen rechtsverbindlichen Plan vorlegen müssen, dem zu entnehmen sei, dass „die Stadt etwas mit dem Grundstück vorhat“. Es werde bestritten, dass der Gewässerentwicklungsplan für den … See die Ausweisung von ungenutzten oder allenfalls extensiv genutzten Pufferstreifen von 20 bis 50 m Breite als Zielsetzung zur Verbesserung des ökologischen Gewässerzustandes vorsehe. Letztlich handele es sich bei der Aussage des Bayerischen Landesamts für Umwelt, bei Gewässerrandstreifen eine Breite von mindestens zehn Metern, beim Lebensraum des Bibers von 20 m einzuhalten, um dort auf extensive Landwirtschaft zu verzichten, nur um eine Empfehlung. Das streitgegenständliche Grundstück werde zudem nicht extensiv landwirtschaftlich genutzt. Die Beklagte folge außerdem dieser Empfehlung selbst nicht, indem sie Parkmöglichkeiten für mindestens 15-20 Autos entlang des … Sees durch Verbundsteine und Aufschottern geschaffen habe, welche bis auf zwei Meter an das Seeufer angrenzten und ebenfalls im Hochwasserbereich lägen. Es treffe zu, dass sich rund um den … See Spuren und Nachweise des Bibers fänden. Jungbiber müssten nach ca. zwei Jahren den Familienverband und das elterliche Revier (* …, … See) verlassen, weshalb dort nie eine Überpopulation auftreten könne. Es erschließe sich nicht, weshalb ein Biber das Vorkaufsrecht gemäß Art. 39 Abs. 2 BayNatSchG rechtfertige. Die Behauptung der Beklagten, es sei auf dem streitgegenständlichen Grundstück bereits in der Vergangenheit zu Einstürzen von Biberröhren mit einer Länge von über 13 m gekommen, entbehre jeglicher Grundlage. Es habe nur sehr wenige Uferschäden gegeben, welche der Beklagten gemeldet worden seien, woraufhin diese mitgeteilt habe, dass die Uferschäden vom jeweiligen Eigentümer selbst ohne Entschädigung oder Ausgleichskosten zu reparieren seien. Die Beklagte habe noch nie Ufer- oder Gewässerpflege auf irgendeinem der Grundstücke betrieben, diese sei seit hundert Jahren von den jeweiligen Eigentümern der Grundstücke durchgeführt worden. Der Beklagten sei bekannt, dass sich der Beigeladene gemäß dem „bayerischen Streuobstpakt“ an der Neuanpflanzung von einer Millionen Streuobstbäumen bis 2035 beteiligen wolle, was wiederum ganz im Sinne des Volksbegehrens „Artenvielfalt und Naturschönheit in Bayern“ sei und auch dem Imker zugutekomme, der im nordwestlichen Teil des Grundstücks FlNr. … eine große Anzahl an Bienenstöcken unterhalte. Es habe keinen formellen Antrag zur Erlaubnis einer Grundstückseinzäunung gegeben, sondern lediglich eine Anfrage. Es werde bestritten, dass sich rund um den … See einige Ausgleichs- und Ökokontoflächen der Beklagten befänden, die gepflegt würden, da die Beklagte selbst ausführe, dass in den Auwäldern im Süden nicht eingegriffen werde. Es erschließe sich nicht, was die Beklagte unter Renaturierung des Grundstücks FlNr. … verstehe. Bei der Zufahrt von „…“ über „…“ zum „…Sportplatz“ handele es sich nicht um einen Geh- und Radweg, sondern um einen für den Pkw-Verkehr freigegebenen Weg. Zutreffend sei, dass die Beklagte Interesse am Erwerb des Grundstücks gehabt habe, weshalb sie anfänglich 5,00 EUR pro m², anschließend 5,60 EUR pro m² und letztlich 8,00 EUR pro m² geboten habe.

Mit Schreiben vom 10. März 2025 teilte der Beigeladene mit, dass er weiterhin an dem betreffenden Flurstück interessiert sei, sofern das geltend gemachte Vorkaufsrecht der Beklagten nicht in beabsichtigter Form in den beurkundeten Vertrag eingreife. Das Restgrundstück habe keinen Nutzwert für ihn.

Mit Schriftsatz vom 21. März 2025 teilte der Klägerbevollmächtigte ergänzend mit, dass der Notar … anlässlich der damaligen Vertragsverhandlungen die ihm zugänglichen Verzeichnisse (z.B. Art. 57a BayWG) eingesehen und mitgeteilt habe, die Beklagte habe seiner Einschätzung nach kein Vorkaufsrecht. Erst anschließend sei der Kaufvertrag beurkundet worden.

Mit Schreiben vom 21. August 2025 wies der Klägerbevollmächtigte nochmals darauf hin, dass nach einem Rückschnitt der Hecke entlang des Sees Parkschilder aufgestellt, Parkplätze eingezeichnet und der Uferstreifen entlang des Sees als Parkzone ausgeschildert worden sei. Der Uferrandstreifen von fünf Metern sei nie respektiert worden. Am 1. Juni 2025 hätten 119 Fahrzeuge (auch auf dem streitgegenständlichen Grundstück) mit einem Abstand von 1,5 bis 2 m zum Ufer des … Sees geparkt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte sowie die Niederschrift der mündlichen Verhandlung verwiesen.