Die Klägerin wendet sich als Standortgemeinde gegen eine durch das Landratsamt M.-S. erteilte Baugenehmigung betreffend den Neubau einer Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge auf dem Grundstück Fl.Nr. …2 der Gemarkung H …, D …  in … H … (Baugrundstück).

1. Das 5.457 m² große, unbebaute Grundstück liegt im Südosten des Gemeindegebiets. Östlich an das Baugrundstück grenzt die Bundesstraße B … an, in nördlicher, westlicher und südlicher Richtung vom Baugrundstück findet sich gewerbliche Bebauung. Das Baugrundstück befindet sich im Geltungsbereich des qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet an der B …, 2. Änderung und Erweiterung“ vom 20. September 1989. Hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung setzt der Bebauungsplan ein Gewerbegebiet (GE) fest (Ziffer 1.1 Satz 1 der Festsetzungen). Ausnahmsweise können zugelassen werden Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen und Betriebsleiter (Ziffer 1.1 Satz 2 Nr. 1) sowie Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke (Ziffer 1.1 Satz 2 Nr. 2).

2. Mit Bauantrag vom 12. November 2024, eingegangen beim Landratsamt M.-S. am selben Tag, beantragte die Beigeladene die bauaufsichtliche Genehmigung zur „Errichtung einer Teil-Gemeinschaftsunterkunft in modularer Bauweise (für) sechs zweigeschossige Wohngebäude, ein zweigeschossiges Verwaltungsgebäude sowie zwei Fertiggaragen und ein Müllplatz sowie Stellplätze“ auf dem Baugrundstück. Das Vorhaben bedürfe einer Befreiung von den Festsetzungen gemäß § 31 Abs. 2 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung (Gewerbegebiet), Gegenstand der Befreiung sei die Nutzung als Anlage für soziale Zwecke. Zur Begründung wurde auf ein Schreiben der Regierung von Unterfranken vom 28. Oktober 2024 verwiesen. Das Schreiben der Regierung von Unterfranken war dem Bauantrag ebenso beigefügt wie eine auf den 11. November 2024 datierte „Verpflichtungserklärung nach § 246 Abs. 13 Satz 4 BauGB“. Das vg. Schreiben der Regierung behandelt den Bedarf an Unterkunftsplätzen im Sinne des Art. 4 Abs. 2 Aufnahmegesetz (AufnG) für Ausländer, die nach § 1 des Asylbewerberleistungsgesetzes leistungsberechtigt sind, vgl. Art. 1 Abs. 1 AufnG, vorliegend für ca. 100 geflüchtete Personen. Ein Antrag auf isolierte Abweichung von Abstandsflächenvorschriften vom 15. November 2024 und ein Antrag auf Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplans hinsichtlich der Überschreitung der Baugrenze vom 20. November 2024 wurden nachgereicht.

Mit E-Mail des Landratsamts M.-S. vom 13. November 2024 wurde die gemeindliche Stellungnahme der Klägerin unter Hinweis auf die nach § 246 Abs. 15 BauGB verkürzte Stellungnahmefrist angefordert.

Mit Stellungnahme der Gemeinde vom 10. Dezember 2024 versagte die Klägerin das gemeindliche Einvernehmen zur Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB. Das Vorhaben (beantragte Wohnnutzung) sei nach der Art der baulichen Nutzung im Gewerbegebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB sei nicht möglich, da die Grundzüge der Planung berührt seien. Ausweislich des Beschlussbuchauszugs zu der Sitzung des Gemeinderats vom 5. Dezember 2024, auf den verwiesen wurde, sei festgestellt worden, dass eine Wohnnutzung für etwa 100 Personen beantragt worden sei. Näheres, insbesondere welche Personen dort wohnen sollten, hätten die Bauherren nicht angegeben. Lediglich aus dem beigefügten Schreiben der Regierung von Unterfranken und aus der Begründung zum Abweichungsantrag sei die Rede von Wohngebäuden als Unterkunft für Geflüchtete. Abschließend werde festgestellt, dass die Bauvorlagen ungenau, nicht ausreichend bestimmt und unvollständig seien. Da „normales Wohnen“ im Gewerbegebiet weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig sei, könne dem Vorhaben – wie beantragt – nicht zugestimmt werden. Die Grundzüge der Planung seien berührt. Daher sei eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 BauGB nicht möglich. Das gemeindliche Einvernehmen könne nicht erteilt werden.

In der vg. Sitzung vom 5. Dezember 2024 hatte der Gemeinderat der Klägerin des Weiteren den Aufstellungsbeschluss für die 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet an der B …“ gefasst und den Erlass einer Satzung über die Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplanes „Gewerbegebiet an der B …“ beschlossen. Ziel und Zweck der Planung sei es, den Gebietscharakter des Gewerbegebiets nachhaltig zu sichern. Hierzu sollten die bislang ausnahmsweise zulässigen Nutzungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke künftig nicht mehr ermöglicht werden. Mit der Änderung des Bebauungsplanes sollen unvereinbare bauliche Entwicklungen im Gewerbegebiet künftig vermieden werden (vgl. § 1 – zu sichernde Planung – der Satzung über die Veränderungssperre vom 9.12.2024). Die Veränderungssperre umfasst auch das Baugrundstück. Die öffentliche Bekanntmachung erfolgte am 13. Dezember 2024.

Mit Schreiben vom 7. Januar 2025 teilte das Landratsamt M.-S. der Klägerin mit, dass das Bauvorhaben durch das Landratsamt M.-S. als untere Bauaufsichtsbehörde abschließend geprüft und als bauplanungsrechtlich zulässig befunden worden sei. Das Inkrafttreten der Veränderungssperre führe zu einer Änderung der Rechtsgrundlage von § 246 Abs. 10 BauGB zu § 246 Abs. 14 BauGB. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit für die beabsichtigte Errichtung einer Teil-Gemeinschaftsunterkunft für maximal 100 Personen als Unterkunft für Flüchtlinge in modularer Bauweise – sechs zweigeschossige Wohngebäude, ein zweigeschossiges Verwaltungsgebäude, ein Lärmschutzwall sowie zwei Fertiggaragen, ein Müllplatz sowie Stellplätze – ergebe sich vorliegend aus der Abweichungsbefugnis des § 246 Abs. 14 Satz 1 BauGB. Eine Regelzulässigkeit nach § 30 Abs. 1 BauGB, auch unter Zuhilfenahme des § 31 Abs. 1 und 2 BauGB, sei nicht gegeben. Eine Genehmigungsfähigkeit ergebe sich auch nicht aufgrund der Anwendung von § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB, da die Voraussetzungen für deren Anwendbarkeit nicht gegeben seien. Die Voraussetzungen für die zunächst nachrangig anzuwendende Norm des § 246 Abs. 14 BauGB seien hier gegeben. Eine Abweichung von den einschlägigen Festsetzungen des Bebauungsplans aufgrund des § 246 Abs. 14 BauGB hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung erweise sich sowohl als erforderlich als auch als verhältnismäßig. Es werde darauf hingewiesen, dass kein Ersetzen des gemeindlichen Einvernehmens beabsichtigt sei, sondern beabsichtigt sei, eine bauaufsichtliche Genehmigung in Anwendung der bauplanungsrechtlichen Abweichungsbefugnis des § 246 Abs. 14 BauGB zu erteilen und sich dementsprechend die mit diesem Schreiben gewährte Anhörungsmöglichkeit auf § 246 Abs. 14 Satz 3 BauGB beziehe. Für eine Äußerung seitens der Klägerin wurde eine Anhörungsfrist bis zum 16. Februar 2025 gewährt. Ebenso wurde die Möglichkeit eingeräumt, die Angelegenheit ggfs. nochmals im Gemeinderat zu entscheiden.

Am 10. Januar 2025 gingen geänderte Bauantragspläne beim Landratsamt M.-S. ein.

In seiner Sitzung vom 6. Februar 2025 hielt der Gemeinderat der Klägerin an seinem ablehnenden Beschluss vom 5. Dezember 2024 fest.

Mit Schriftsatz vom 11. Februar 2025 zeigte die Klägerbevollmächtigte die anwaltliche Vertretung der Klägerin an und machte geltend, dass die Anwendbarkeit der Sonderregelung des § 246 Abs. 10 BauGB schon daran scheitere, dass ausweislich der Antragsunterlagen keine Unterkunft für Flüchtlinge oder Asylbegehrende beantragt worden sei, sondern schlicht eine „Teil-Gemeinschaftsunterkunft“ (was auch immer diese Bezeichnung konkret beinhalten solle) ohne nähere Spezifizierung. Ungeachtet dessen lägen auch die Voraussetzungen für die Zulassung als Flüchtlingsunterkunft im Rahmen der Sonderregelungen des § 246 BauGB nicht vor. Richtigerweise werde infolge des Aufstellungsbeschlusses nebst Veränderungssperre nun nicht mehr auf § 246 Abs. 10 BauGB, sondern auf § 246 Abs. 14 BauGB abgestellt. Dieser subsidiäre Auffangtatbestand sei aber aus mehreren Gründen nicht als Grundlage für die Zulassung geeignet. Unabhängig davon, dass die Sonderregelung bereits grundsätzlich keine Anwendung finden könne, weil hier keine Flüchtlingsunterkunft beantragt sei, mangele es vorliegend sowohl an der Erforderlichkeit als auch an der Voraussetzung der strengen Subsidiarität, das Vorhaben stehe damit im Widerspruch zum Grundsatz der Verhältnismäßigkeit. Bislang habe noch nicht einmal der tatsächliche Bedarf im Gemeindegebiet auch nur ansatzweise zuverlässig ermittelt werden können. Mit dem Schriftsatz wurden in Anlage u.a. eine Liste der Gewerbebetriebe mit Lageplan, eine „Liste Eigentümer-Baulücken Leerstand Gemeinde H …“, weitere Unterlagen zu den Leerständen und Baulücken im Gemeindegebiet und eine Prognose zur Entwicklung der Schülerzahlen an der Grundschule H … übermittelt.

Die Bauaufsichtsbehörde holte eine fachtechnische Stellungnahme des Umweltingenieurs am Landratsamt M.-S. ein, die unter dem Datum 21. Februar 2025 erstellt wurde.

Mit E-Mail vom 12. März 2025 aktualisierte die Regierung von Unterfranken ihre frühere Stellungnahme.

3. Mit Bescheid vom 13. März 2025 erteilte das Landratsamt M.-S. der Beigeladenen die Baugenehmigung für das Vorhaben „Errichtung einer Teil-Gemeinschaftsunterkunft für maximal 100 geflüchtete Personen in modularer Bauweise – sechs zweigeschossige Wohngebäude, ein zweigeschossiges Verwaltungsgebäude, ein Lärmschutzwall sowie zwei Fertiggaragen, ein Müllplatz sowie Stellplätze“. Inhaltlicher Bestandteil dieses Bescheides sind die Pläne vom November 2024 sowie die Rückbauverpflichtungserklärung vom 11.11.2024 (Buchst. A). Dabei wurde eine Befristung der Baugenehmigung für acht Jahre ab Bestandskraft des Bescheids ausgesprochen (Buchst. B). Zudem wurde eine Abweichung gemäß § 246 Abs. 14 BauGB gewährt wegen der nach dem maßgeblichen Bebauungsplan “Gewerbegebiet an der B …, 2. Änderung und Erweiterung” sowie der „Satzung der Gemeinde H … über die Veränderungssperre für den Bereich des Bebauungsplans Gewerbegebiet an der B …“ festgesetzten Art der baulichen Nutzung, wonach im Gewerbegebiet u.a. Anlagen für soziale Zwecke nicht zulässig sind (Buchst. C). Des Weiteren wurde eine Abweichung gewährt von den Festsetzungen des maßgeblichen Bebauungsplans hinsichtlich der Überschreitung der vorderen Baugrenze durch die beiden Fertiggaragen und den Müllsammelplatz gemäß § 214 Abs. 14 BauGB (Buchst. D) und von den abstandsflächenrechtlichen Vorschriften des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO gemäß Art. 63 BayBO (Buchst. E). Die baurechtliche Genehmigung wurde mit der Bedingung versehen, dass das unter Buchst. A genehmigte Bauvorhaben nur der in Art. 4 Abs. 2 AufnG (Aufnahmegesetz) genannten Aufgabenerfüllung dienen darf. Zusätzlich wurden zahlreiche Auflagen (u.a. aus Sicht des Immissionsschutzes) ausgesprochen.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Rechtsgrundlage für die Erteilung der Baugenehmigung sei Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO. Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens entsprechend Art. 60 Satz 1 Nr. 1 BayBO ergebe sich aus der subsidiären Abweichungsbefugnis des § 246 Abs. 14 BauGB. Eine bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 30 Abs. 1, § 31 Abs. 2, § 14 Abs. 2 BauGB sei vorliegend nicht gegeben. Das genehmigte Vorhaben komme im Geltungsbereich des rechtskräftigen und qualifizierten Bebauungsplans „Gewerbegebiet an der B …, 2. Änderung und Erweiterung“ der Klägerin in seiner Fassung vom 24. Juli 1989 zum Liegen. Der Bebauungsplan weise für den Bereich des betroffenen Grundstücks eine Gewerbegebietsfläche aus. Entsprechend den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans unter 1.1 Nr. 2 und § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO könnten zwar ausnahmsweise Anlagen für u.a. soziale Zwecke zugelassen werden. Bei dem geplanten Vorhaben handele es sich auch um eine Anlage für soziale Zwecke im bauplanungsrechtlichen Sinn und nicht um eine Wohnnutzung. In seiner Sitzung vom 5. Dezember 2024 habe der Gemeinderat der Klägerin aber die 3. Änderung des Bebauungsplans „Gewerbegebiet an der B …“ sowie eine Veränderungssperre beschlossen. Entsprechend § 1 der Satzung über die Veränderungssperre würden das Ziel und der Zweck verfolgt, den Gebietscharakter des Gewerbegebiets nachhaltig zu sichern. Hierzu sollten die bislang ausnahmsweise zulässigen Nutzungen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke künftig nicht mehr ermöglicht werden. Damit und mit der Stellungnahme vom 11. Februar 2025 habe die Gemeinde klar zum Ausdruck gebracht, dass eine Ausnahme von der erlassenen Veränderungssperre gemäß § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB bzw. eine Befreiung von den Festsetzungen des Bebauungsplanes gemäß § 31 Abs. 2 BauGB wegen berührter Grundzüge der Planung nicht in Betracht kämen. Auch eine bauplanungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit unter Anwendung von § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB sei vorliegend nicht gegeben; insbesondere sei § 246 Abs. 10 BauGB nicht einschlägig. Aufgrund der gefassten Beschlüsse des Gemeinderates der Klägerin bzgl. der Änderung des Bebauungsplanes und des Erlasses der Veränderungssperre seien Anlagen u.a. für soziale Zwecke zukünftig nicht mehr zulässig.

Die Voraussetzungen für die subsidiär anzuwendende Norm des § 246 Abs. 14 BauGB seien vorliegend gegeben. Der Anwendungsbereich sei eröffnet. Die Norm lasse sich ohne weitere Einschränkungen auf Aufnahmeeinrichtungen, Gemeinschaftsunterkünfte und sonstige Unterkünfte für Flüchtlinge oder Asylbegehrende anwenden. Aus den Antrags- und Planunterlagen in Verbindung mit der zum damaligen Zeitpunkt vorliegenden Stellungnahme der Regierung von Unterfranken sei eindeutig und klar ersichtlich gewesen, dass eine Gemeinschaftsunterkunft für bis zu 100 geflüchtete Personen geplant sei. Die Nicht-Anwendbarkeit von § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB liege vor. Zudem sei Dringlichkeit hinsichtlich der Unterbringungsmöglichkeiten gegeben. Dies ergebe sich aus dem vg. Schreiben der Regierung von Unterfranken. An den Nachweis der Dringlichkeit müssten zudem spätestens seit Mitte 2023 nur geringe Anforderungen gestellt werden, weil der bundesweit hohe Migrationsdruck und die sich daraus ergebenden Bedarfe an Unterbringungsmöglichkeiten bereits durch die mediale Berichterstattung umfänglich belegt seien. Ein Ausschlussgrund für die im Gebiet der Klägerin angenommene Dringlichkeit könnte lediglich sein, dass sich in H … eine Standortalternative aufdränge. Dies sei aber nicht der Fall. Zwar seien von der Klägerbevollmächtigten auch Dokumente übersandt worden, welche sich mit freien Grundstücken und leerstehenden Immobilien, Schülerprognosen der Grundschule H …, bestehenden Gewerbebetrieben sowie Gewerbeanmeldungen beschäftigten, jedoch sei aktiv keine Kommunikation mit der Regierung von Unterfranken im Hinblick auf Standortalternativen betrieben worden. Auch seien keine freien Grundstücke oder leerstehenden Immobilien der Regierung von Unterfranken für ein vergleichbares Vorhaben angeboten worden. Es gebe daher keinerlei Anhaltspunkte, dass zeitnah und an anderer Stelle rund 100 Personen untergebracht werden könnten, sodass die nähere Prüfung einer Alternative ausscheide. Das Landratsamt könne zwar im Rahmen der dezentralen Unterbringung versuchen, weitere kleine Objekte zu akquirieren; selbst wenn dies gelingen sollte, würde dies jedoch nicht rechtzeitig geschehen, weil der Unterbringungsbedarf aktuell bestehe und auch über das Jahr 2025 hinaus zu erwarten sei. Zudem würden durch das nun genehmigte Vorhaben die nachbarlichen Interessen der benachbarten Gewerbebetriebe nicht derart beeinträchtigt, dass eine Anwendung des § 246 Abs. 14 BauGB ausgeschlossen wäre. Entsprechend der fachtechnischen Stellungnahme der im Baugenehmigungsverfahren beteiligenden Fachstelle Immissionsschutz vom 21. Februar 2025 sei festgestellt worden, dass eine Schlechterstellung der bestehenden Betriebe innerhalb des Gewerbegebietes aufgrund der zur Nachtzeit erhöht schutzbedürftigen wohnähnlichen Nutzung durch die Gemeinschaftsunterkunft im konkreten Fall nicht zu erkennen sei. Weiterhin verfüge die Klägerin über die erforderlichen Strukturen für die genehmigte Gemeinschaftsunterkunft für 100 Personen. Schließlich sei durch die ausgesprochene Befristung der bauaufsichtlichen Genehmigung von 8 Jahren ab Bestandskraft gesichert, dass die Klägerin die Flächen in Zukunft durchaus wieder einem anderen Zweck zuführen könne. Dem Bauherrn sei nicht auf Dauer das Recht gewährt, das Grundstück zur Unterbringung von Flüchtlingen zu nutzen. Die bauordnungsrechtliche Zulässigkeit nach Art. 60 Satz 1 Nr. 2 BayBO sei gegeben.

4. Die Klägerin ließ durch ihre Bevollmächtigte am 21. März 2025 Klage erheben mit dem Antrag:

Der Bescheid des Landratsamts M.-S. vom 13. März 2025 wird aufgehoben.

Zur Begründung führte die Klägerbevollmächtigte im Wesentlichen aus: Der angegriffene Bescheid sei rechtswidrig und verletze die Klägerin in der durch Art. 28 Abs. 2 GG und Art. 11 Abs. 2 BV geschützten und einfachgesetzlich durch §§ 14 Abs. 2 Satz 2, 36 Abs. 1 Satz 1 BauGB gewährten kommunalen Planungshoheit. Die Voraussetzungen für die Zulassung einer Ausnahme nach § 14 Abs. 2 Satz 2 BauGB lägen – entgegen der Auffassung des Landratsamts – nicht vor, da überwiegende öffentliche Belange entgegenstünden. Auch die Sonderregelungen nach § 246 BauGB führten hier zu keinem anderen Ergebnis. Eine Abweichung von den Vorgaben der Veränderungssperre könne nicht durch § 246 Abs. 14 BauGB gerechtfertigt werden, weil dessen Voraussetzungen nicht vorlägen. Zum einen liege ein dringender Unterkunftsbedarf in der betreffenden Gemeinde tatsächlich nicht vor. Die Stellungnahme der Regierung von Unterfranken aus dem Oktober 2024 sei nicht aktuell und angesichts der „tendenziell rückläufigen Flüchtlingszahlen“, der „deutlich gesunkenen Zahl der Asylanträge“ wie auch der „aktuellen Entwicklungen in Syrien“ nicht geeignet, den „grundsätzlichen Bedarf zu hinterfragen“, die aktuelle Lage darzustellen und eine Prognose abzugeben. Das Landratsamt M.-S. habe für die Verteilung von Flüchtlingen auf die Gemeinde keine konkrete Vorgabe zugrunde gelegt und auch im Bescheid den Bedarf nicht begründet. Unabhängig von den konkreten Verteilungskriterien sei das hier streitgegenständliche Vorhaben durch keinen denkbaren „Verteilungsschlüssel“ gerechtfertigt.

Auch sonstige Kriterien rechtfertigten jedenfalls nicht die Unterbringung von bis zu 100 Flüchtlingen im Gebiet der Klägerin. Selbst wenn wirklich sonst keine Möglichkeiten zur Anmietung von Gebäuden bestanden haben sollten und die über ein halbes Jahr alten „aktuellen“ Angaben nach wie vor aktuell wären, was angezweifelt werde, werde hierdurch kein konkret gemeindebezogener Bedarf begründet. Zum anderen fordere § 246 Abs. 14 Satz 1 BauGB im Sinne der strengen Subsidiarität ausdrücklich, dass der notwendige Bedarf auch bei Anwendung der Absätze 8 bis 13 nicht gedeckt werden können dürfe. Auch diese Voraussetzung liege hier nicht vor. Denn tatsächlich bestünden verschiedene Möglichkeiten, Unterkünfte im Umfang des tatsächlichen Bedarfs auf dem Gemeindegebiet zu realisieren, und zwar auf bauplanungsrechtlich zulässigem Weg, jedenfalls aber unter Anwendung der Absätze 8 bis 13 des § 246 BauGB. Die Klägerin habe im Rahmen der Anhörung verschiedene Alternativstandorte benannt und, soweit sich diese in der Verfügungsgewalt der Klägerin befänden, die Zurverfügungstellung bei Mitteilung des Bedarfs ausdrücklich in Aussicht gestellt. Dies habe insbesondere eine Fläche von mehreren Bauplätzen im unbeplanten Innenbereich umfasst, die mit einer Größe von 1.136 m² im Eigentum der Gemeinde stehe. Diese Fläche sei im Übrigen deutlich besser geeignet als das streitgegenständliche Grundstück. Damit habe die Gemeinde die Anforderungen an die Erteilung eines Angebots erfüllt. Dieses sei jedoch durch das Landratsamt unberücksichtigt gelassen worden. Diese Flächen wären auch sofort bebaubar. Großer Verhandlungen hätte es hier nicht mehr bedurft, sondern lediglich der Klärung von Modalitäten insbesondere zum Umfang der Unterbringung. Die Klägerin habe diesbezüglich mehrfach um Darlegung des konkreten Bedarfs in der Gemeinde gebeten. Eine Antwort stehe bis heute aus. Der Beklagte bewerte die eigenen Ermittlungsaufgaben in diesem Zusammenhang als deutlich zu großzügig. Es sei darüber hinaus Sache des Landratsamtes – und nicht der Gemeinde –, den Bedarf zu ermitteln und den Nachweis für eine nicht zur Verfügung stehende anderweitige Bereitstellung zu führen. Es sei auch nicht zu erkennen, dass eine anderweitige Realisierung von Unterbringungsmöglichkeiten zu einer nicht mehr hinnehmbaren Verzögerung führen würde. Die Flächen stünden zur Verfügung. Das streitgegenständliche Vorhaben sei noch nicht errichtet, die Bauarbeiten hätten noch nicht begonnen. Hier komme demnach allenfalls eine unerhebliche Verzögerung durch eine neue Planung und das anschließende Genehmigungsverfahren in Betracht. Diese Verzögerung sei jedoch bereits deshalb hinzunehmen, weil sie ohne Weiteres hätte vermieden werden können, wäre die Klägerin frühzeitig einbezogen und um Alternativvorschläge gebeten worden. Im Übrigen sei das Vorhaben nicht in vollem Maße notwendig, da die vorgelegten Planunterlagen ein sehr großzügig dimensioniertes Verwaltungsgebäude vorsehen würden.

Ungeachtet dessen sei im Rahmen der Interessenabwägung bei § 246 Abs. 14 BauGB die Frage gesunder Wohnverhältnisse zu berücksichtigen, wobei sich die Örtlichkeit als ungeeigneter Standort erweise. Das beabsichtigte Vorhaben entspreche nicht den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. Das Areal liege mitten im Gewerbegebiet, ein integrativer Ansatz sei von vorneherein abgeschnitten. Schließlich stünden – wie in der Anhörung dargestellt und konkret nachgewiesen worden sei – zusätzliche Plätze weder im Kindergarten noch in der Schule zur Verfügung. Zudem seien die Belange nachbarlicher Betriebe zu berücksichtigen, die nicht durch die vorgesehene wohnähnliche Nutzung in ihrer Gewerbeausübung eingeschränkt werden dürften. Es drohten Einschränkungen der benachbarten Gewerbebetriebe in Hinblick auf Immissionsschutz und Sicherheitsbedenken. Es sei zusätzlich zu prüfen gewesen, aber unberücksichtigt geblieben, welche Immissionen im Einzelnen auf das Vorhaben einwirkten, damit gesunde Wohnverhältnisse gewahrt seien. Als relevanter öffentlicher Belang sei hier zudem einzustellen, dass kaum mehr Gewerbegrundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans zur Verfügung stünden. Es bestehe ein berechtigtes städtebauliches Interesse der Gemeinde an der Freihaltung der letzten verfügbaren Gewerbegrundstücke für Gewerbe, auch vor dem Hintergrund der Vorbildwirkung des Vorhabens. Damit sei das beabsichtigte Vorhaben am konkreten Standort auch und gerade nach Maßgabe des § 246 Abs. 14 BauGB bauplanungsrechtlich unzulässig. Hinsichtlich der vorgenommenen Ermessensausübung sei jedenfalls zu beanstanden, dass die notwendige Alternativenprüfung trotz der ausdrücklichen Mitteilung von Alternativflächen durch die Klägerin nicht vorgenommen worden sei. Ebenfalls nicht vorgenommen worden sei die Ermittlung des konkreten Bedarfs im Gemeindegebiet.

Ergänzend festzuhalten sei, dass selbst bei Annahme der Voraussetzungen des § 246 Abs. 14 BauGB dem Grunde nach ein dringender Bedarf für den Befristungszeitraum von 8 Jahren weder begründet worden noch tatsächlich anzunehmen sei. Ein Bedarf sei auch deshalb nicht zu rechtfertigen, weil mit Allgemeinverfügung vom 16. Juli 2025 die Quote nach § 3 Asylbewerberdurchführungsverordnung für die Verteilung auf den Regierungsbezirk Unterfranken und damit auch für den Landkreis M.-S. abgesenkt worden sei.

Auch aus einem anderen Grund lägen aber die Voraussetzungen für eine Abweichung von der Veränderungssperre nach § 246 Abs. 14 Satz 1 BauGB nicht vor. Das Anerkenntnis der Rückbaupflicht in Gestalt einer Verpflichtungserklärung sei konstitutiv für die Genehmigungserteilung. Zwar sei vorliegend eine Verpflichtungserklärung abgegeben worden, diese reiche aber nicht aus. So passe die Formulierung der Rückbauverpflichtung, wonach das Vorhaben nach dauerhafter Aufgabe der dem Genehmigungsantrag zugrundeliegenden Nutzung zurückzubauen und Bodenversiegelungen zu beseitigen seien, nicht auf eine befristete Baugenehmigung. Insbesondere aber fehle es an der nach § 246 Abs. 14 Satz 5 i.V.m. § 35 Abs. 5 Satz 3 BauGB erforderlichen Sicherung. Tatsächlich enthalte der Bescheid vorliegend keinerlei Nebenbestimmung, die als Sicherung in diesem Sinne tauglich wäre.

Weiter weiche das Vorhaben von den Festsetzungen des Bebauungsplanes im Hinblick auf die überbaubare Grundstücksfläche ab. Bezüglich der Überschreitung der östlichen Baugrenze durch Fertiggaragen und Müllplatz sei die erteilte Abweichung (oder Befreiung) bereits deswegen rechtswidrig, weil nicht erkennbar sei, welche Rechtsgrundlage zugrunde gelegt worden sei. Ungeachtet dessen lägen weder die Voraussetzungen für eine Abweichung nach § 246 Abs. 14 BauGB noch für eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB vor. § 246 Abs. 14 BauGB sei bereits nicht einschlägig, da sie eine Abweichung nur im erforderlichen Umfang erfasse, was hier zu verneinen sei. Eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB komme nicht in Betracht, weil die Grundzüge der Planung berührt seien. Ungeachtet dessen lägen auch die weiteren Voraussetzungen für eine Befreiung nicht vor. Hinzu komme gerade und insbesondere auch, dass zumindest Fertiggaragen und Müllplatz zugleich im Widerspruch zu der Festsetzung der privaten Grünfläche stünden. Darüber hinaus lägen die Voraussetzungen für die Erteilung einer Abweichung von den Abstandsflächenvorschriften nach Art. 63 Abs. 1 Satz 1 BayBO nicht vor. Zusätzlich verstoße das Vorhaben gegen sonstige öffentlich-rechtliche Vorschriften, konkret gegen § 9 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, 2 FStrG.

5. Das Landratsamt M.-S. stellte für den Beklagten den Antrag,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde auf den angegriffenen Bescheid verwiesen und ergänzend im Wesentlichen vorgebracht: Der angefochtene Bescheid vom 13. März 2025 sei nicht rechtswidrig und verletze die Klägerin nicht in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO). Da die Klägerin sich im vorliegenden Fall gegen die Ersetzung ihres gemeindlichen Einvernehmens nach § 36 Abs. 2 Satz 3 BauGB i.V.m. Art. 67 BayBO wende, könne sie nur eine Verletzung der kommunalen Planungshoheit und damit ihrer Rechte aus §§ 36 Abs. 2 Satz 1, 31, 33 bis 35 BauGB und ggf. auch gemäß § 14 Abs. 2 BauGB geltend machen. Eine Verletzung anderer Rechtsvorschiften, insbesondere die Verletzung von Vorschriften des Bauordnungsrechts wie auch des § 9 FStrG sei nicht rügefähig. Soweit die Klägerin vortragen lasse, das Vorhaben sei in den Antragsunterlagen nicht ausreichend spezifiziert, werde auf den Beschluss der Klägerin vom 9. Dezember 2024 hingewiesen, wonach die Klägerin die notwendigen Informationen bereits aus der Begründung zum Antrag auf Befreiung und zur isolierten Abweichung entnommen habe.

Entgegen der klägerischen Rechtsauffassung lägen die Voraussetzungen des § 246 Abs. 14 BauGB vor. Ohne die Anwendung von § 246 BauGB wäre das Vorhaben bauplanungsrechtlich unzulässig. Wegen der erlassenen Veränderungssperre komme eine Ausnahme nach § 31 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO nicht in Betracht. Das Sonderrecht aus § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB sei ebenfalls nicht einschlägig. Nach alledem stelle sich die Anwendung von § 246 Abs. 14 BauGB auch nicht als subsidiär gegenüber § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB heraus. Dabei sei auszuführen, dass es gerade keiner Prüfung dahingehend bedürfe, ob der notwendige Bedarf auch bei Anwendung von § 246 Abs. 8 bis 13 BauGB nicht gedeckt werden könne. Das Vorhaben befinde sich auch „im Gebiet der Gemeinde“, in der die Unterkunftsmöglichkeiten „entstehen sollen“ (§ 246 Abs. 14 BauGB). Die Unterkunftsmöglichkeit werde zudem „dringend benötigt“ im Sinne des § 246 Abs. 14 BauGB. Insoweit werde auf die Stellungnahmen der Regierung von Unterfranken vom 28. Oktober 2024 sowie vom 12. März 2025 verwiesen. Vor Bescheiderlass hätten keine Standortalternativen bestanden, um für eine ausreichende Bedarfsdeckung zu sorgen. Bei dem streitgegenständlichen Grundstück habe es sich um das einzige sofort verfügbare Grundstück im Gebiet der Klägerin gehandelt. Dieser sofortigen Verfügbarkeit komme in diesem Zuge überragende Bedeutung bei. Die übrigen Grundstücke der Klägerin seien nicht sofort bebaubar. Zusätzlich sei in diesem Zusammenhang zu erwähnen, dass der Landkreis M.-S. im Zeitpunkt des Bescheiderlasses eine Notunterkunft in Marktheidenfeld betrieben habe. Darüber hinaus lägen keine Ermessensfehler durch den Beklagten vor, insbesondere kein Ermessensfehlgebrauch. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens seien umfangreiche Sachverhaltsermittlungen durch das Landratsamt M.-S. vorgenommen worden. Der Umfang der Sachverhaltsermittlung ergebe sich aus dem materiellen Recht. So hätten dem Beklagten zwei Stellungnahmen der Regierung von Unterfranken zur aktuellen Unterbringungssituation vorgelegen; die letzte Stellungnahme datiere beinahe tagesaktuell auf den Bescheiderlass. Unter Verweis auf die dringende Notwendigkeit von Unterkunftsmöglichkeiten habe es auch für den Beklagten keinerlei Veranlassung gegeben, weitere Ermittlungen oder gar Verhandlungen mit der Klägerin oder anderen Privatpersonen anzustrengen. Ebenfalls habe er gewichtet, dass das vorliegende Vorhaben das einzige Mietangebot aus dem Landkreis M.-S. sei, welches der Regierung von Unterfranken in diesem Zusammenhang vorgelegt worden sei. Ebenfalls sei die Umgebungsbebauung rund um das streitgegenständliche Grundstück ermittelt und durch die Fachstelle Immissionsschutz bewertet worden. So sei die immissionsschutzrechtliche Lage vor Ort berücksichtigt und als nicht rücksichtslos den benachbarten Gewerbebetrieben gegenüber befunden worden. Auch die Gewichtung der einzelnen Interessen gegeneinander sei nicht rechtsfehlerhaft. Das Landratsamt habe berücksichtigt, dass das Bauvorhaben auf Grund der Veränderungssperre der Klägerin den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht mehr entspreche. Demgegenüber stehe das öffentliche Interesse an der Unterbringung von geflüchteten Menschen. Diese bauplanungsrechtlich tragenden Erwägungen seien in die Abwägung eingestellt, gegen die Planungshoheit der Klägerin abgewogen und im Ergebnis für überwiegend befunden worden.

6. Die Beigeladene stellte keinen Antrag und enthielt sich einer Stellungnahme.

7. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die einschlägigen Gerichts- und Behördenvorgänge sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung am 9. Oktober 2025 Bezug genommen.