1. Über die Klage konnte nach Anhörung der Beteiligten gemäß § 84 VwGO ohne mündliche Verhandlung durch Gerichtsbescheid entschieden werden, da die Sache keine besonderen Schwierigkeiten tatsächlicher oder rechtlicher Art aufweist und der Sachverhalt geklärt ist.

2. Die Klage bleibt ohne Erfolg.

a) Es bestehen Zweifel an der Zulässigkeit der Klage der Klägerin zu 2.. Diese war nicht Adressatin der vier Bescheide der Beklagten vom 12. Juli 2022, 13. September 2022 und 24. November 2022. Sowohl im Adressfeld als auch im Bescheid selbst ist lediglich der Kläger zu 1. als Steuerschuldner genannt. Die Bescheide enthalten zudem den Satz „Dieser Bescheid ergeht an den vorgenannten Steuerschuldner als Miteigentümer“. Weiterhin wird die Klägerin zu 2. unter „weitere Miteigentümer“ aufgeführt. Erst im Rahmen des Widerspruchsverfahrens wurde auch die Klägerin zu 2. Als Adressatin des Widerspruchsbescheids genannt, obwohl nur der Kläger zu 1. Widerspruch erhoben hat. Da die Klägerin zu 2. aber nicht Adressatin der ergangenen Ausgangsbescheide war, stellt sich die Frage ihrer Klagebefugnis, da eine Rechtsverletzung nicht möglich erscheint.

b) Die Zulässigkeit der Klage der Klägerin zu 2. kann jedoch dahinstehen, da die Klage jedenfalls unbegründet ist. Der angefochtene Bescheid vom 12. Juli 2022 in der Gestalt der Änderungsbescheide vom 13. September 2022 und 24. November 2022 sowie der Bescheid vom 24. November 2022 – jeweils – in der Gestalt des Widerspruchsbescheids vom 25. Juli 2024 sind rechtmäßig und verletzen die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Das Innehaben einer weiteren Wohnung für den persönlichen Lebensbedarf (Zweitwohnung) neben der Hauptwohnung ist ein besonderer Aufwand, der gewöhnlich die Verwendung von finanziellen Mitteln erfordert und in der Regel wirtschaftliche Leistungsfähigkeit zum Ausdruck bringt. Das nach dem Aufwandsbegriff im Sinn des Art. 105 Abs. 2a GG gebotene Innehaben einer weiteren Wohnung für die persönliche Lebensführung setzt eine dahingehende Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung voraus (vgl. BVerwG, U.v. 10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303). Demzufolge liegt eine steuerbare Zweitwohnung dann nicht vor, wenn sie nach dem Verwendungszweck nicht der persönlichen Lebensführung dient, sondern der reinen Geld- oder Vermögensanlage in der Form des Immobiliarbesitzes (vgl. BVerwG, U.v. 26.7.1979 – 7 C 12.77 – juris; U.v. 10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303). Die Antragsgegnerin nimmt insoweit zutreffend an, dass für die im Ausgangspunkt subjektive Bestimmung des Verwendungszwecks der Zweitwohnung nicht die – unüberprüfbare – innere Absicht des Zweitwohnungsinhabers maßgeblich ist, sondern dass diese innere Tatsache nur auf der Grundlage objektiver, nach außen in Erscheinung tretender, verfestigter und von Dritten nachprüfbarer Umstände im jeweiligen Einzelfall zu beurteilen ist (vgl. BVerwG, U.v. 10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303; U.v. 15.10.2014 – 9 C 5.13 – juris).

Eine Gemeinde darf an das Innehaben einer Zweitwohnung bei bestehendem Nutzungsrecht und der offen gehaltenen Nutzungsmöglichkeit grundsätzlich zunächst die Vermutung knüpfen, dass die Wohnung zumindest auch für Zwecke der persönlichen Lebensführung vorgehalten wird. Es ist gerade der Leerstand der Zweitwohnung trotz rechtlich bestehender Nutzungsmöglichkeit, der in der Regel auf die der Besteuerung zugrundeliegende Leistungsfähigkeit des Wohnungsinhabers schließen lässt (vgl. BVerwG, U.v. 27.10.2004 – 10 C 2.04 – juris; U.v. 15.10.2014 – 9 C 5.13 – juris). Dies gilt, solange der Zweitwohnungsinhaber keine objektiven Umstände vorträgt, die diese Vermutung erschüttern. Hierfür genügt einerseits nicht die bloße Behauptung, die Zweitwohnung nicht zu nutzen und auch künftig nicht zum Wohnen nutzen zu wollen. Andererseits steht der fehlende vertragliche Ausschluss einer objektiven Eigennutzungsmöglichkeit allein der Annahme einer reinen Kapitalanlage nicht entgegen (vgl. BVerwG, U.v. 26.9.2001 – 9 C 1.01 – BVerwGE 115, 165). Auch in einem solchen Fall muss dem Wohnungsinhaber der Nachweis gestattet sein, dass seine Wohnung entgegen einer möglicherweise zunächst begründeten Vermutung nicht der persönlichen Lebensführung dient (vgl. BVerfG, Kammerbeschluss v. 29.6.1995 – 1 BvR 1800/94, 1 BvR 2480/94 – NVwZ 1996, 57; BVerwG, U.v. 10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303). Dieser Nachweis kann nicht nur dadurch geführt werden, dass die Wohnung mehr oder weniger regelmäßig vermietet wird. Die Kapitalanlageabsicht kann sich auch aus anderen Umständen ergeben. Es kommt deshalb auf eine umfassende Würdigung aller objektiven Umstände des Einzelfalles an (vgl. BVerwG, U.v.10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303; U.v. 27.10.2004 – 10 C 2.04 – juris). Die von einem Zweitwohnungsinhaber vorgetragene Absicht, die Wohnung nur aus Kapitalanlagegründen vorzuhalten, erfordert einerseits eine in die Zukunft gerichtete Beurteilung. Andererseits können aber die Verhältnisse vergangener Veranlagungszeiträume wichtige Anhaltspunkte bieten und die behaupteten Tatsachen plausibilisieren (vgl. BVerwG, U.v.10.10.1995 – 8 C 40.93 – BVerwGE 99, 303). Dabei dürfen die Anforderungen an die Darlegung der Kapitalanlageabsicht nicht überspannt werden, denn die Erhebung einer Aufwandsteuer stellt keine Sanktion für fehlende Vermietung oder eine unwirtschaftliche Kapitalanlage dar, sondern eine Besteuerung eines bestimmten, persönlichen Wohnzwecken dienenden Aufwands.

Die bloße Behauptung eines Zweitwohnungsinhabers, die Wohnung weder selbst noch für seine Familie nutzen und auch künftig nicht zum Wohnen nutzen zu wollen, reicht als bloße Äußerung einer subjektiven Vorstellung grundsätzlich nicht aus, die Vermutung des Vorhaltens für die persönliche Lebensführung zu erschüttern (vgl. BVerwG, U.v. 15.10.2024 – 9 C 6.13 – juris). Dabei kann ein mehrjähriger Leerstand, der durch Verbrauchsabrechnungen für Strom, Wasser oder Heizung nachgewiesen wird, einen solchen objektiven Anhaltspunkt darstellen, der einen wichtigen Anhaltspunkt auch für das Verhalten in der Zukunft bietet (vgl. BVerwG, U.v. 15.10.2024 – 9 C 6.13 – juris). Ein (einzelner) ganzjähriger Leerstand ohne das Hinzutreten weiterer objektiver Umstände reicht jedoch nicht zur Widerlegung der Vermutung aus, die Wohnung werde zu Zwecken der persönlichen Lebensführung vorhgehalten (vgl. BayVGH, U.v. 22.6.2007 – 4 BV 06.2954 – BayVBl 2007, 724; U.v. 27.6.2013 – 4 B 12.2270 – juris). Fügen sich hingegen mehrere, objektiv nachprüfbare Umstände zu einer in sich widerspruchsfreien Gesamtschau, kann diese Vermutung bei einem nachgewiesenen Leerstand erschüttert werden.

Ein weiterer, objektiv nachprüfbarer Umstand, der im Rahmen einer Gesamtschau zu berücksichtigen ist, ist eine bestehende Verkaufsabsicht (vgl. auch BVerwG, U.v. 15.10.2014 – 9 C 5.13 – juris). Diese wurde vorliegend von den Klägern zwar pauschal vorgetragen, aber nicht weiter detailliert. Verkaufsanzeigen in Tageszeitungen oder Online-Portalen wurden ebenso wenig vorgelegt wie ein Maklervertrag, obwohl die Beklagte und auch die Widerspruchsbehörde dazu mehrfach aufforderten. Dies ist insbesondere deshalb erforderlich, weil der Leerstand von Anfang 2017 bis Anfang 2023 andauerte. Ein Maklervertrag wurde erst am 26. April 2022 abgeschlossen und die Wohnung innerhalb von weniger als einem Jahr verkauft. Für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2017 bis zum 26. April 2022 wurden der Leerstand und auch die Verkaufsabsichten hingegen nicht hinreichend dargelegt. Benannt wurden lediglich drei Kaufinteressenten mit Namen und Kontakttelefonnummer. Weitere Ausführungen oder gar zeitliche Angaben, wann diese Verkaufsverhandlungen liefen, erfolgten zunächst nicht. In der letzten Stellungnahme der Kläger im gerichtlichen Verfahren (vgl. Schriftsatz vom 4.4.2025) werden weiterhin nur vage Zeitangaben getätigt. So heißt es nun, dass im Jahr 2019 die Wohnung zwei namentlich benannten Interessenten und im späten Frühjahr 2020 einem dritten namentlich benannten Interessenten angeboten worden sei. Hinsichtlich des weiteren Jahre von 2020 bis 2022 wird lediglich auf die Corona-Pandemie sowie sinkende Kaufpreise verwiesen. Für den Nachweis der bestehenden Verkaufsabsicht ist jedoch der Zweitwohnungsinhaber darlegungs- und beweispflichtig. Es ist weder Aufgabe der Behörde noch des Gerichts die genannten Kaufinteressenten zu kontaktieren und selbst weiter zu ermitteln, solange kein schlüssiger Vortrag von Seiten des Zweitwohnungsinhabers vorliegt. Die Behörde ist zwar nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 3 a) cc) ccc) KAG i.V.m. § 88 Abs. 1 Satz 1 AO grundsätzlich verpflichtet, den Sachverhalt von Amts wegen zu ermitteln. Die Ermittlungspflicht bestimmt sich jedoch nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 3 a) cc) ccc) KAG i.V.m. § 88 Abs. 2 Satz 1 AO hinsichtlich Art und Umfang der Ermittlungen nach den Umständen des Einzelfalls sowie nach den Grundsätzen der Gleichmäßigkeit, Gesetzmäßigkeit und Verhältnismäßigkeit. Nach Art. 13 Abs. 1 Nr. 3 a) cc) ccc) KAG i.V.m. § 88 Abs. 2 Satz 2 AO kann die Behörde bei der Entscheidung über Art und Umfang der Ermittlungen allgemeine Erfahrungen sowie die Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit berücksichtigen. Den Steuerschuldner trifft daher auch eine Mitwirkungspflicht durch Darlegung eines schlüssigen Sachverhalts, um unwirtschaftliche Ermittlungen möglichst zu vermeiden. Gerade im Rahmen einer Massenverwaltung, wie die der Steuerverwaltung, sind umfangreiche eigenständige Ermittlungstätigkeiten der Behörde wie die von den Klägern genannte Kontaktierung der Kaufinteressenten, deren Namen und Kontaktdaten bis heute nicht vollständig übermittelt worden, in der Regel nicht wirtschaftlich. Eine substantiierte Darlegung der Verkaufsabsichten erfolgte auch jetzt durch den weiteren Schriftsatz vom 4. April 2025 nicht, dies obwohl sowohl die beteiligten Behörden als auch das Gericht im Eilverfahren mehrfach darauf hingewiesen haben. Zwar werden nun zu den privaten Verkaufsabsichten „Daten“ benannt, die sich jedoch auf die Nennung von Jahreszahlen beschränken. Weiterhin wird nur pauschal auf die Corona Pandemie und sinkende Kaufpreise verwiesen. Anders als im Verfahren des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. U.v. 15.10.2014 – 9 C 5.13 – juris; vorgehend BayVGH, U.v. 27.6.2013 – 4 B 13.592 – juris und VG München, U.v. 19.4.2012 – M 10 K 11.4145 – juris), wo der Leerstand und die fehlenden Verkaufsbemühungen in dieser Zeit bedingt waren durch einen Rechtsstreit der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend Baumängel, fehlt im vorliegenden Fall gerade ein schlüssiger Vortrag des Zweitwohnungsinhabers hinsichtlich des über fünf Jahre andauernden Leerstands und der in dieser Zeit getätigten Verkaufsbemühungen oder sonstigen Gründe.

Nach Würdigung aller nachprüfbarer Gesamtumstände des vorliegenden Einzelfalls kann daher die Vermutung, dass die Kläger die Wohnung zur persönlichen Lebensführung vorhielten, vorliegend im Klageverfahren nicht erschüttert werden. Mit Vorlage des Maklervertrags vom 26. April 2022 hat die Beklagte den Bescheid für das Jahr 2022 (Bescheid vom 12.7.2022 in der Fassung vom 13.9.2022) mit Bescheid vom 24. November 2022 abgeändert und auf den Zeitraum vom 1. Januar 2022 bis 30. April 2022 beschränkt und diesen neuen, objektiven Umstand berücksichtigt.

3. Die Kostentragung ergibt sich aus § 84 Abs. 1 Satz 3, § 154 Abs. 1, § 159 Satz 2 VwGO. Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 11, § 711 ZPO.