Der Kläger wendet sich gegen eine ihm gegenüber verfügte Anordnung der Beseitigung von Dachgauben.

Er ist Landwirt und Eigentümer der Grundstücke FlNrn. … Gem. … Das Grundstück ist mit einem Rinderstall bebaut, darüber befindet sich eine Tenne. Seit dem Bezug eines neuen Liegeboxenlaufstalls steht das Gebäude leer.

Unter dem 3. Mai 2018 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung zum Teil-Ausbau einer bestehenden Scheune mit zwei Wohneinheiten. Im Ober- und Dachgeschoss des bestehenden Gebäudes sollten zwei Wohneinheiten entstehen. Im Obergeschoss sollten zudem sechs bodentiefe Fenster errichtet werden; im Dachgeschoss waren zwei Dachgauben geplant. Mittig des bestehenden Gebäudes sollte eine Außentreppe errichtet werden, die zu einem durchgehenden Balkon im Obergeschoss und den Eingangstüren der beiden Wohneinheiten führen sollte. Mit Schreiben vom 9. Juli 2018 teilte das Landratsamt dem Kläger mit, dass das Vorhaben nicht genehmigungsfähig sei. Es handle sich um eine Nutzungsänderung, die nicht gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zulässig sei. Durch die bodentiefen Fenster und Türen werde der der Charakter des ehemaligen landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes zu stark verändert. Die Zahl der bodentiefen Fenster und Türen sei zu reduzieren und durch kleinere Fenster zu ersetzen. Die Errichtung von Dachgauben, Dacheinschnitten/Loggien und Balkonen sei ebenfalls unzulässig. Der Zugang zu den Wohnungen müsse anstelle einer Außentreppe im Inneren des Gebäudes geplant werden.

Sodann plante der Kläger um. Auf die Dachgauben und die bodentiefen Fenster wurde verzichtet. Die Außentreppe sollte linksseitig des Gebäudes errichtet werden. Unter dem 10. Dezember 2018 stellte der Kläger einen neuen Bauantrag für das geänderte Vorhaben. Mit Bescheid vom 28. Februar 2019 genehmigte das Landratsamt das Vorhaben auf Grundlage von § 35 Abs. 2, Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB.

Im Rahmen einer Baukontrolle am 20. Februar 2020 stellte das Landratsamt fest, dass an dem bestehenden Gebäude zwei Dachgauben und zehn bodentiefe Fenster eingebaut worden waren. Die Fassade war verputzt und nicht mit Holz verkleidet worden. Nach den Feststellungen seien nicht die mit Bescheid vom 28. Februar 2019 genehmigten, sondern die unter dem 3. Mai 2018 beantragten Pläne umgesetzt worden. Die weiteren Arbeiten wurden mündlich eingestellt. Mit Bescheid vom 20. Februar 2020 wurde die mündlich angeordnete Baueinstellung bestätigt und verfügt, dass die weiteren Bauarbeiten im Gebäude und am Balkon eingestellt bleiben. Dagegen hat die Klagepartei am … März 2020 Klage erhoben (M 1 K 20.1263); nach Klagerücknahme wurde das Verfahren am 5. Juni 2020 eingestellt.

Mit Schreiben vom 20. Februar 2020 teilte das Landratsamt dem Kläger mit, dass die Abweichung von dem genehmigten Bauplan genehmigungspflichtig sei. Die planabweichende Bauausführung sei nicht genehmigungsfähig, wie das Landratsamt dem Kläger bereits am 9. Juli 2018 mitgeteilt habe. Rechtmäßige Zustände seien nur dadurch herzustellen, dass die Gauben und bodentiefen Fenster zurückgebaut würden. Zudem sei die genehmigte Holzverschalung anzubringen. Die Bauausführung sei insgesamt an den genehmigten Eingabeplan anzupassen. Es sei beabsichtigt, die Beseitigung der Gauben und bodentiefen Fenster anzuordnen. Dem Kläger wurde Gelegenheit zur Stellungnahme bis 20. März 2020 gegeben. Unter dem 5. März 2020 nahm das Landratsamt erneut eine Baukontrolle vor und stellte fest, dass der Zustand unverändert war.

Mit streitgegenständlichem Bescheid vom 8. April 2020 verpflichtete das Landratsamt den Kläger, die beiden errichteten Dachgauben bis spätestens vier Wochen nach Unanfechtbarkeit des Bescheids vollständig und ersatzlos zurückzubauen (1.) sowie die bodentiefen Fenster in der Südfassade der Scheune bis spätestens vier Wochen nach Unanfechtbarkeit des Bescheids vollständig zu beseitigen und die Bauausführung an den genehmigten Eingabeplan vom 28. Februar 2019 anzupassen, insbesondere durch Anbringung der Holzverschalung (2.). Zwangsgelder für Nichtbefolgung der Ziffer 1 (3.) und der Ziffer 2 (4.) wurden angedroht. Die Beseitigung stütze sich auf Art. 76 Satz 1 BayBO. Sie könne angeordnet werden, weil die genannten Baumaßnahmen abweichend von der Baugenehmigung und somit im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften durchgeführt worden seien. Die Maßnahmen seien auch nicht nachträglich genehmigungsfähig. Das Grundstück liege im Außenbereich. Eine Privilegierung liege nicht vor. Die als Wohnungen ausgebauten Räume im Obergeschoss seien in der Vergangenheit landwirtschaftlich genutzt worden. Bei dem Einbau von zwei Wohnungen in die bestehende Tenne handle es sich um eine Nutzungsänderung im Sinne des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Voraussetzung sei, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz diene. Bauliche Änderungen dürften nur begleitenden Charakter haben. Von den die äußere Gestalt bestimmenden Gebäudeteilen müssten zumindest wesentliche Teile erhalten bleiben. Eine weitere Voraussetzung sei, dass die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibe. Das Gebäude müsse in seiner Kubatur erhalten bleiben, mehr als nur unwesentliche Änderungen kämen nicht in Betracht. Der Einbau der bodentiefen Fenster und Türen sei unzulässig, weil der Charakter des ehemaligen landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäudes zu stark verändert werde. Die Errichtung der Dachgauben sei unzulässig. Das Vorhaben stelle durch die Dachgauben eine nicht erlaubte Kombination aus § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB und § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB dar. Als sonstiges Vorhaben widerspreche es den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der das Grundstück als landwirtschaftliche Nutzfläche ausweise. Zudem sei die Verfestigung einer Splittersiedlung zu befürchten; ebenso entstehe ein rechtserheblicher Bezugsfall. Die Beseitigung werde nach pflichtgemäßem Ermessen angeordnet. Eine nachträgliche Genehmigung als milderes Mittel komme mangels Genehmigungsfähigkeit nicht in Betracht. Bei einer Duldung oder nachträglichen Genehmigung sei mit zahlreichen Bezugsfällen zu rechnen. Es würde ein rechtswidriger Zustand legalisiert. Das Belassen der Anlagen verleite zur Nachahmung. Die Anordnung sei auch verhältnismäßig.

Am … Mai 2020 hat die Klagepartei Klage erhoben und beantragt,

den Bescheid des Landratsamtes R. vom 08.04.2020 – Az.: … aufzuheben.

Der Bescheid sei rechtswidrig. Es könnten auf andere Weise als durch Beseitigung rechtmäßige Zustände hergestellt werden, nämlich durch eine nachträgliche Genehmigung. Die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b BauGB, wonach die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleiben müsse, lägen vor. Der teilweise Umbau betreffe im Verhältnis zur gesamten Hofstelle einen insgesamt nur sehr geringen Gebäudeteil. Das betroffene Gebäude bleibe in seinen Ausmaßen (Länge, Breite etc.) und damit in seiner Kubatur unverändert. Die Errichtung von Dachgauben sei eine unwesentliche bzw. geringfügige Veränderung. Sie nähmen einen nur geringen Teil des Dachs oberhalb der Südfassade in Anspruch und träten von hier aus kaum in Erscheinung. Zudem seien sie im Hinblick auf eine zweckmäßige Verwendung der Bausubstanz durch Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken erforderlich. Darüber hinaus seien ähnliche bzw. sogar massivere Dachan- bzw. Dachaufbauten im Gemeindegebiet keineswegs wesensfremd. Das Vorhaben habe daher keine Bezugsfallwirkung. Hinsichtlich der bodentiefen Fenster könne nicht unberücksichtigt bleiben, dass sich die Anforderungen an die Belichtung von Wohnraum verändert hätten und der Einbau von tendenziell größeren Fenstern alles andere als unüblich sei. Ungeachtet dessen habe das Landratsamt im Rahmen der erteilten Baugenehmigung zutreffend die Errichtung eines Balkons unmittelbar vor den hier streitgegenständlichen Fenstern an der Südfassade der Scheune unter dem Gesichtspunkt der Wahrung der äußeren Gestalt des Gebäudes als zulässig angesehen. Für einen außenstehenden Betrachter werde der Unterschied daher schon optisch nicht wahrnehmbar sein, weil die untere Hälfte der Fenster von dem genehmigten Balkon verdeckt werde. Auch das Fehlen einer Holzverschalung stelle nur eine unwesentliche Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes dar. Sie sei weder bisher durchgängig am Anwesen des Klägers vorhanden noch sei sie es bei anderen Hofstellen in Außenbereichslagen der Gemeinde. Im Übrigen sei die Verpflichtung zur Anpassung der Bauausführung durch Anbringung einer Holzverschalung entsprechend der genehmigten Eingabepläne vom 28. Februar 2019 nicht von Art. 76 Satz 1 BayBO gedeckt, weil nach dieser Vorschrift keine Baumaßnahmen gefordert werden könnten.

Der Beklagtenvertreter beantragt,

die Klage abzuweisen.

Das Landratsamt habe die Maßnahmen zu Recht auf Grundlage von Art. 76 Satz 1 BayBO angeordnet. Ergänzend zum Bescheid sei auszuführen, dass der Kläger sich nicht auf § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB berufen könne. Die Baugenehmigung vom 28. Februar 2019 habe die Möglichkeiten der Vorschrift ausgereizt. Die tatsächliche Bauausführung habe zur Folge, dass die äußere Gestalt des Gebäudes nicht im Wesentlichen gewahrt bleibe. Die Norm lasse eine Nutzungsänderung (ehemaliger) landwirtschaftlicher Gebäude zu, eine damit verbundene bauliche Änderung dürfe ausschließlich begleitenden Charakter haben und müsse sich der im Vordergrund stehenden Nutzungsänderung unterordnen. Im vorliegenden Fall dominiere erkennbar die Änderung des Bestands durch die tatsächliche Bauausführung. Infolge der ausgeführten Dachgauben und der bodentiefen Fenster verliere sich der Eindruck eines ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes und es entstehe der Eindruck eines Neubaus, ähnlich einem Doppelhaus. Tatsächlich stelle sich der Mittelteil der ehemaligen Scheune als Fremdkörper zwischen dem Betriebsleiterwohngebäude und dem noch vorhandenen Scheunenteil dar. Eine derartige Umgestaltung eines ehemaligen landwirtschaftlichen Gebäudes sei mit dem Regelungszweck des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht vereinbar.

Unter dem 1. Februar 2021 stellte der Kläger einen Tekturantrag. Die errichteten bodentiefen Fenster im Obergeschoss sollten bestehen bleiben und eine vertikale Holzverschalung vor den Fenstern angebracht werden. Der errichtete Balkon sollte auf das mit Bescheid vom 28. Februar 2019 genehmigte Maß gekürzt werden. Die Dachgauben sind ausdrücklich nicht Bestandteil des Tekturantrags. Mit Bescheid vom 25. Februar 2021 genehmigte das Landratsamt das Vorhaben (A.) und beauflagte (B.), dass die in der Plandarstellung enthaltene Gestaltung der Fassade vollständig umgesetzt werden müsse. Das Vorhaben werde nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB beurteilt.

Am 27. Februar 2024 wurde mündlich verhandelt. Die Parteien erklärten den Rechtsstreit im Hinblick auf Ziffer 2 und Ziffer 4 des streitgegenständlichen Bescheids übereinstimmend für erledigt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichts- und Behördenakten sowie der Niederschrift über die mündliche Verhandlung verwiesen.