Die zulässige Klage ist dem Grunde nach begründet.

A.

Das Gericht ist funktionell zuständig. Die Voraussetzungen für eine Verweisung an eine Kammer für Handelssachen lagen nicht vor. Insoweit darf auf den gerichtlichen Hinweis vom 19.03.2024 (Bl. 86 d. A.) verwiesen werden. Überdies enthält die Klageerwiderung eine Rücknahme des Verweisungsantrags.

B.

Die Voraussetzungen für den Erlass eines Grundurteils nach § 304 Abs. 1 ZPO liegen vor. Die Beklagten bestreiten den klägerischen Anspruch dem Grunde und der Höhe nach. Entscheidungsreife besteht derzeit noch nicht. Zur Schadenshöhe muss noch umfassend Beweis erhoben werden. Im Einzelnen:

Die Klägerin kann von der Beklagten zu 1) gemäß § 280 Abs. 1 bzw. §§ 282, 241 Abs. 2 BGB, 249 Abs. 1, § 535 BGB dem Grunde nach Schadensersatz verlangen. Die Beklagte zu 2) haftet als Komplementärin der Beklagten zu 1) für deren Verbindlichkeiten neben ihr gesamtschuldnerisch, §§ 161 Abs. 2, 128 HGB.

I. Der Anspruch ist nicht schon deswegen ausgeschlossen, weil aufgrund des Auszugs der Klägerin am 16.06.2021 eine einvernehmliche Beendigung des Mietvertrags vorläge. Die von der Beklagten zu 1) am 28.09.2020 erklärte fristlose Kündigung kann nicht kurzerhand in ein Angebot zur Vertragsaufhebung umgedeutet werden (Geldmacher in: Fritz/Geldmacher/Leo, Gewerberaummietrecht, 5. Aufl. 2024 § 7 Rn. 86). Liegen die Kündigungsgründe vor, wird das Vertragsverhältnis durch die Kündigungserklärung grundsätzlich auch gegen den Willen des Erklärungsempfängers beendet; liegen sie nicht vor, bleibt es bestehen. Schweigen auf die unwirksame Kündigung, Schlüsselrückgabe sowie Räumung und Herausgabe des Mietobjekts lassen deshalb grundsätzlich keine eindeutigen Rückschlüsse auf den Willen des Erklärungsempfängers zu. Das Schweigen wird regelmäßig als schlichte Hinnahme der für richtig erachteten Rechtslage nach der Kündigungserklärung zu werten sein und kann nur ganz ausnahmsweise als (konkludente) Zustimmung zur Beendigung des Vertragsverhältnisses gedeutet werden (Geldmacher, a. a. O.). Ein Aufhebungsvertrag kommt nicht zustande, wenn der Mieter die Kündigung des Vermieters als unberechtigt zurückweist, auch wenn er in der Folgezeit zum ursprünglich angenommenen Kündigungszeitpunkt auszieht (Leonhard in Guhling/Günter, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, Vorbem. zu § 535 BGB Rn. 582). So liegt der Fall aber hier, schließlich ist der Auszug während des Räumungsverfahrens erfolgt, in welchem die Klägerin dem Räumungsbegehren der Beklagten zu 1) wiederholt entgegengetreten ist.

II. Der Anspruch ist noch nicht verjährt. Der Anspruch verjährt nach den §§ 195, 199 BGB, nicht jedoch in der kurzen Frist des § 548 Abs. 2 BGB (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 249, beckonline; Fleindl in Bub/Dreier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 5. Aufl. 2019, Kapitel IV. Rn. 43 a. E.). Damit geht die Verjährungseinrede ins Leere.

III. Eine Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) liegt in Form der unwirksamen Kündigung vom 28.09.2020 vor.

Ein Vermieter verletzt seine Vertragspflichten, wenn er dem Mieter den Mietgebrauch durch eine wegen fehlender materieller Gründe unwirksame Kündigung streitig macht (statt vieler: Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 573 Rn. 219). Dies ist hier der Fall. Die Abweisung der unter dem Az. 34 O 4505/21 erhobenen Räumungsklage führt zur Feststellung, dass dem Kläger im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung jenes Rechtsstreits kein Räumungsanspruch zustand (BeckOK MietR/Bruns, 37. Ed. 1.5.2024, BGB § 542 Rn. 294, beck-online) und impliziert damit, dass die Kündigung vom 28.09.2020 unwirksam war. Zudem ist dies zwischen den Parteien unstreitig. Im Hinblick auf die Unbegründetheit dieser Kündigung wird überdies ergänzend auf die Entscheidungsgründe des als Anlage K7 vorgelegten Endurteils vom 29.10.2021 Bezug genommen.

IV. Aufgrund der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) wird das Vertretenmüssen vermutet, § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Beklagten zu 1) ist nicht gelungen, diese Vermutung zu widerlegen. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Kündigende; deshalb ist er auch dann zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er sich über die Rechtslage irrt (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 108, beckonline). Dabei verkennt das Gericht nicht, dass die Beklagte zu 1) im Räumungsrechtsstreit anwaltlich vertreten war. Dies entlastet die Beklagte zu 1) aber ebensowenig wie ihr Vortrag, sie habe die Kündigung für plausibel halten dürfen.

An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums sind nach der Rechtsprechung des BGH grundsätzlich strenge Maßstäbe anzulegen. Der Schuldner muss die Rechtslage unter Einbeziehung der höchstrichterlichen Rechtsprechung sorgfältig prüfen. Entschuldigt ist ein Rechtsirrtum nur dann, wenn der Irrende bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt mit einer anderen Beurteilung durch die Gerichte nicht zu rechnen brauchte. Bei einer zweifelhaften Rechtsfrage handelt bereits fahrlässig, wer sich erkennbar in einem Grenzbereich des rechtlich Zulässigen bewegt, in dem er eine von der eigenen Einschätzung abweichende Beurteilung der rechtlichen Zulässigkeit des fraglichen Verhaltens in Betracht ziehen muss. Der Schuldner darf nicht das Risiko einer zweifelhaften Rechtslage dem Gläubiger zuschieben (BGH NZM 2015, 538 Rn. 63, beckonline; BGH, Urteil vom 16. Dezember 1986 – KZR 36/85 RN 19 –, juris).

Vorliegend musste die Beklagte zu 1) ernstlich damit rechnen, dass das Gericht – wie später auch geschehen (Anlage K7) – einen Schriftformverstoß verneinen und die Räumungsklage abweisen würde. Für die Annahme eines unverschuldeten Rechtsirrtums ist daher kein Raum.

V. Der geltend gemachte Schaden ist auch ursächlich auf die unwirksame Kündigung der Beklagten zu 1) zurückzuführen.

1.) Die Ursächlichkeit kann fehlen, wenn ein zu Unrecht gekündigter Mieter ohnehin vorhatte, das Mietverhältnis zu beenden (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 108, beck-online). Das haben die Beklagten so aber weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt. Soweit der Beklagtenvertreter in seinem nachgelassenen Schriftsatz vom 05.06.2024 argwöhnt, der Zeitraum von 7 Wochen zwischen der Zustellung der Kündigungserklärung am 30.09.2020 und dem Abschluss des Neumietvertrags am 18.11.2020 sei so kurz, dass die Klägerin bereits vor Zugang der Kündigung nach Ersatzflächen gesucht haben müsse, berührt dies die Kausalität nicht. Im Übrigen handelt es sich hier um eine bloße Spekulation der Beklagten, für welches es keine hinreichenden tatsächlichen Anhaltspunkte gibt. Der besagte Zeitraum vom 7 Wochen lässt keinen Rückschluss darauf zu, ob die Klägerin bereits vor dem 30.09.2020 nach Ersatzflächen suchte und erst nicht darauf, ob sie ohnehin vorhatte, das Mietverhältnis zu beenden. Insgesamt handelt es sich bei dem diesbezüglichen Vortrag der Beklagten im Schriftsatz vom 05.06.2024 um Vortrag, der 1. an der Sache vorbeigeht und 2. einen Ausforschungsbeweis enthält. Der Vortrag ist damit unerheblich, in eine Beweisaufnahme war nicht einzutreten.

2.) Eine überholende Kausalität aufgrund einer vom Nebenintervenienten geäußerten Rechtsansicht liegt nicht vor. Es kann hier schon keine Rede davon sein, dass eine zwischenzeitliche Fehlbeurteilung der Rechtslage durch den Nebenintervenienten völlig unabhängig von der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) erfolgte und dass der Abschluss des Neumietvertrags völlig unabhängig von der Pflichtverletzung der Beklagten zu 1) erfolgte. Zudem beschränken sich sie Beklagten darauf, schlicht apodiktisch zu behaupten, dass ausschließlich eine zwischenzeitliche Fehlbeurteilung der Rechtslage durch den Nebenintervenienten zum Vertragsschluss geführt habe, sie bieten insoweit keinerlei Beweis an.

3.) Der Zurechnungszusammenhang ist nicht unterbrochen.

a) Der Zurechnungszusammenhang zwischen einem schädigenden Ereignis und dem Schaden bei eigenen selbstschädigenden Handlungen des Geschädigten bleibt bestehen, wenn die Handlung durch das haftungsbegründende Ereignis herausgefordert wurde oder für sie ein rechtfertigender Anlass im Sinne einer nicht als ungewöhnlich oder gänzlich unangemessen zu bewertenden Entschließung bestand. Er fehlt, wenn der Geschädigte selbst in völlig ungewöhnlicher oder unsachgemäßer Weise in den schadensträchtigen Geschehensablauf eingreift und eine weitere Ursache setzt, die den Schaden endgültig herbeiführt (BGH NJW 2017, 1600 Rn. 11, beckonline)

b) Vorliegend hat die Beklagten zu 1) in Gestalt der Kündigungserklärung vom 28.09.2020 ernsthaft zum Ausdruck gebracht, dass sie die Räumung des Mietobjekts durch die Klägerin anstrebt. Die Klägerin musste vernünftigerweise zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigungserklärung damit rechnen, dass die Beklagte zu 1) Räumungsklage erheben würde, wie dies ja letztlich auch geschehen ist. Es mag im Vergleich zu anderen bei dem erkennenden Gericht geführten Räumungsrechtsstreiten ein seltenes Vorgehen sein, dass die Klägerin noch vor der Erhebung der Räumungsklage Ersatzräume anmietete. Dieses Vorgehen ist jedoch, wie sogleich noch ausführlicher beim fehlenden Mitverschulden gezeigt wird, nicht völlig ungewöhnlich, unsachgemäß oder gar gänzlich unangemessen, schließlich konnte die Klägerin den Ausgang des Räumungsrechtsstreits nicht sicher vorhersehen. Letztlich bleibt es dabei, dass der Abschluss des Neumietvertrags von der Beklagten zu 1) herausgefordert wurde.

VI. Zum Grund eines Schadensersatzanspruchs gehört die Feststellung, dass ein aus dem geltend gemachten Haftungsgrund resultierender Schaden entstanden sein kann, so dass es zumindest wahrscheinlich ist, dass der Anspruch in irgendeiner rechnerischen Höhe besteht (BGH NJW 2004, 2526, beckonline). Dies ist hier der Fall. Vorliegend hat die Klägerin triftige Anhaltspunkte dafür vorgetragen, dass durch den Auszug ihrer Praxis aus dem Anwesen N… und den Neubezug der Praxis im Anwesen … mit hoher Wahrscheinlichkeit ein Schaden entstanden ist. Dies ergibt sich u. a. bereits daraus, dass die Klägerin nach der Praxisverlegung für ihre Praxisflächen statt zuletzt 3.805,50 nettokalt je Kalendermonat nunmehr 7.280,00 € nettokalt je Kalendermonat zu zahlen hatte.

VII. Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht wegen Mitverschuldens gemäß § 254 Abs. 1 BGB ganz oder teilweise entfallen.

1.) Entschließt sich der Mieter wegen einer unwirksamen Kündigung zum Auszug, so muss er sich ein Mitverschulden entgegenhalten lassen, wenn er die Unwirksamkeit der Kündigung erkennen und sich hiergegen in zumutbarer Weise zur Wehr setzen konnte. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters dann ganz oder teilweise entfallen (§ 254 BGB), wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren (BGH Beschl. v. 13.4.2010 – VIII ZR 180/09, BeckRS 2010, 20022 Rn. 11, beckonline). Dabei kommt es vor allem auf das Gewicht der geltend gemachten Kündigungsgründe an: Je mehr sie für eine Wirksamkeit der Kündigung sprechen, umso weniger kann dem Mieter zugemutet werden, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder es auf einen Rechtsstreit ankommen zu lassen. Ist die Kündigung offensichtlich unwirksam, kann ein Schadensersatzanspruch des Mieters auch ganz entfallen (Bub/Treier MietR-HdB, Kapitel IV. Beendigung des Mietverhältnisses Rn. 44, beckonline). Was der Mietpartei an Gegenwehr zumutbar ist, kann nicht ohne Berücksichtigung der damit für sie unter Umständen verbundenen Nachteile beurteilt werden. Je gewichtiger die Gründe sind, die für die Wirksamkeit einer umstrittenen Kündigung sprechen, desto weniger kann dem gekündigten Mieter zugemutet werden, sich auf eine Auseinandersetzung mit dem Vermieter einzulassen oder es auf einen Prozess ankommen zu lassen. Von Bedeutung ist in diesem Zusammenhang auch, ob und in welcher Höhe er sich Ersatzansprüchen des Vermieters aussetzt, wenn er der Kündigung entgegentritt (BGH NJW 1984, 1028, beckonline). Dem Mieter fällt bei einer Kündigung des Vermieters regelmäßig auch dann kein Mitverschulden zur Last, wenn er freiwillig räumt. In der unrechtmäßigen Kündigung oder Räumungsaufforderung liegt nämlich eine schwere Vertragsverletzung, die den Mieter zur fristlosen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB berechtigen würde. Überdies kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter nicht darauf berufen, dass das Mietverhältnis infolge der Unwirksamkeit der Kündigung fortbesteht. Nur wenn das Fehlen eines Kündigungsgrundes (evident) auf der Hand liegt oder wenn dem Mieter aus anderen Umständen des konkreten Einzelfalles zumutbar ist, sich gegen die Kündigung zu wehren, kann eine Ersatzpflicht des Vermieters für Kündigungsfolgeschäden aus dem Gesichtspunkt mitwirkenden Verschuldens des Mieters ganz oder teilweise entfallen (Schmidt-Futterer/Streyl, 16. Aufl. 2024, BGB § 542 Rn. 109, beck-online)

2.) Gemessen an diesem rechtlichen Maßstab liegt der Klägerin nach einer Gesamtabwägung der besonderen Umstände des Einzelfalls kein Mitverschulden zur Last.

a) Das Fehlen eines Kündigungsgrundes war hier mitnichten evident. Es ist der Beklagten zudem gemäß § 242 BGB verwehrt, sich hierauf zu berufen. Es ist in höchstem Maße widersprüchlich und treuwidrig, wenn die Beklagtenpartei sinngemäß vortragen lässt, sie selbst habe als Immobiliengesellschaft das Fehlen eines Kündigungsgrundes nicht erkennen können bzw. umgekehrt aufgrund der einschlägigen höchstrichterlichen und obergerichtlichen Rechtsprechung von einem Schriftformverstoß ausgehen dürfen, während sie andererseits der Klägerin, die als Ärztin juristische Laiin ist, vorwirft, sie habe das Fehlen des Kündigungsgrundes als auf der Hand liegend erkennen können.

b) Für die Klägerin war ein Abwarten des Räumungsrechtsstreits auch nicht risikolos. Zutreffend weist der Klägervertreter darauf hin, dass im Fall einer Verurteilung zur Räumung die Beklagte zu 1) gemäß § 711 S. 1 Hs. 2 ZPO Sicherheit leisten und dadurch die vorläufige Vollstreckbarkeit des Räumungsurteils hätte herstellen können. Auch die Erhebung einer negativen Feststellungsklage hätte der Klägerin kaum weitergeholfen. Das diesbezügliche Feststellungsinteresse wäre mit Erhebung der Räumungsklage durch die Beklagte zu 1) wieder entfallen (MüKoBGB/Bieber, 9. Aufl. 2023, BGB § 542 Rn. 26, beckonline). Überdies wären hierbei auf Seiten der Klägerin – jedenfalls zunächst – nicht unerhebliche Kosten angefallen. Die Beklagte zu 1) kann aber nicht von der Klägerin verlangen, dass sie als Mieterin zur Beseitigung einer Pflichtwidrigkeit der Vermieterin einen kostspieligen Zivilprozess anstrengt. Es geht nicht an, dass die Vermieterseite auf diese Weise das Risiko ihres Verhaltens faktisch der Mieterseite überstülpt.

c) In wirtschaftlicher Hinsicht befand sich die Klägerin in einer Drucksituation. Aufgrund der zum 31.03.2020 ausgesprochenen Kündigung musste die Klägerin damit rechnen, dass die Beklagte zu 1) – wie letztlich auch geschehen – kurz vor oder nach Ablauf dieses Datums Räumungsklage erheben würde. Zur Überzeugung des Gerichts kann dahinstehen, ob die Klägerin – was die Beklagten neuerdings bestreiten – über eine Kassenzulassung verfügt oder nicht. Es kann aus Sicht des Gerichts als gesichert angesehen werden, dass bereits die vorläufige Vollstreckung eines Räumungsurteils den Praxisbetrieb der Klägerin vollständig zum Erliegen gebracht und hierdurch nicht nur die wirtschaftliche Existenz der Klägerin, sondern auch jene ihrer Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in hohem Maße gefährdet hätte. Die Kündigung wurde der Klägerin am 30.09.2020 und damit mitten in der sog. 2. Welle der Covid19-Pandemie zugestellt. Zum damaligen Zeitpunkt waren Impfstoffe noch nicht zugelassen, das Ende der Pandemie war nicht absehbar. Es bestanden damals erhebliche Unsicherheiten auch und gerade in wirtschaftlicher Hinsicht, welche auch den Markt für Gewerbeimmobilien betrafen. Vor diesem Hintergrund konnte die Klägerin nicht vorhersehen, ob sie in absehbarer Zeit geeignetere Ersatzflächen finden würde und ob sich der zeitliche Mehraufwand für eine weitere Suche nach Ersatzflächen lohnen würde. Letztlich hat die Klägerin hier aus kaufmännischer Vorsicht gehandelt, was nicht zu beanstanden ist.

Nach alledem war wie erkannt zu entscheiden.