II.

Die zulässige Klage ist begründet.

1. Das FA hat zu Unrecht die von der Klägerin auf Rechnung des Erstkäufers unmittelbar an den Notar erstatteten Beurkundungsgebühren in die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer miteinbezogen. Die Klägerin hat durch die Erstattung der Notargebühren von 39.006,64 € auf Rechnung des Erstkäufers keine sonstige Leistung gem. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG für den Erwerb des Grundstücks erbracht.

a) Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer ist nach § 8 Abs. 1 GrEStG die Gegenleistung. Bei einem Grundstückskauf gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG als Gegenleistung u.a. der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Danach gehören alle Leistungen des Erwerbers zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage), die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben (Bundesfinanzhof (BFH), Urt. v. 8.3.2017 II R 38/14, BStBl II 2017, 1005). Bei einem Kauf gehören nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen zur Gegenleistung. Unter einer sonstigen Leistung versteht man alle Verpflichtungen des Käufers, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im zivilrechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind (BFH, Urt. v. 10.5.2017 II R 16/14, BStBl. II 2017, 964; BFH, Urt. v. 6.12.2017 II R 55/15, BStBl. II 2018, 406) . Die Übernahme der Verpflichtung setzt voraus, dass es sich um eine Verpflichtung des Verkäufers handelt und sich der Käufer verpflichtet, diese zu tragen. Eine vom Käufer übernommene sonstige Leistung kann auch dann vorliegen, wenn diese nicht dem Veräußerer selbst zufließt (BFH, Urt. v. 3.8.1988 II R 210/85, BStBl II 1988, 900). Leistungen des Erwerbers an Dritte, ohne dass eine Verpflichtung gegenüber dem Veräußerer vorliegt, gehören dagegen nur unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG zur Gegenleistung (Loose, in: Viskorf, GrEStG, 21. Auflage 2024, § 9 Rz. 571).

Vor Ausübung des Vorkaufrechts hat grundsätzlich zunächst der Erstkäufer die Kosten für den Abschluss und die Durchführung des Erstvertrages gem. § 448 Abs. 2 BGB zu tragen. Hierzu gehören auch die Notargebühren für den Abschluss des Kaufvertrages vom 19. Februar 2021. Die Vertragsparteien können jedoch durch Vereinbarung von der gesetzlichen Kostenverteilung abweichen, was nach dem Kaufvertrag vom 29.2.2021 aber nicht der Fall ist.

Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt der Kauf zwischen dem Vorkaufsberechtigten und dem Verpflichteten nach § 464 Abs. 2 BGB unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts sind nach h. M. Abschluss- und etwaige Durchführungskosten durch den Vorkaufsberechtigten zu tragen (BGH LM Nr. 2 zu § 505 BGB; BGH, Urt. v. 15.10.1981 III ZR 86/80, NJW 1982, 2068; BGH NJW 1983, 2024 (2025); Daum, in: Beck-Online.Großkommentar, Stand: 1.7.2024, § 464 BGB Rn. 24). Dies gilt auch soweit die Kosten durch den Erstkäufer bereits an den Notar gezahlt wurden. In diesem Fall ist der Vorkaufsberechtigte verpflichtet, dem Erstkäufer die von diesem bezahlten Notarkosten nach der Rückgriffskondiktion gem. § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 2 BGB zu ersetzen, weil sich der Vorkaufsberechtigte mit Ausübung des Vorkaufsrechts den schon beurkundeten Kaufvertrag zu Nutze gemacht hat und so die Bereicherung durch eine eigene Handlung herbeigeführt hat. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts fällt der Kaufvertrag auch nicht nachträglich oder rückwirkend weg. Der Kaufvertrag bleibt vielmehr weiterhin bestehen, so dass auch der rechtliche Grund für die Zahlung nicht weggefallen ist (Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 11. April 2012 16 U 226/10, RNotZ 2012, 443).

b) Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den Streitfall sind die Notarkosten aus dem Erstkaufvertrag vom 19.2.2021 keine sonstige Leistung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG und damit nicht Bestandteil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer. Die Klägerin hat mit der Übernahme der Notargebühren keine Verpflichtung der Verkäuferin übernommen, sondern einen Anspruch der Erstkäuferin gegen sich selbst erfüllt.

Die Übernahme der Notargebühren schuldet die Klägerin nicht der Verkäuferin, sondern der Erstkäuferin und damit einem Dritten. Mit der Zahlung an den Notar hat die Klägerin auch keine an sich der Verkäuferin obliegende Verpflichtung übernommen. Die Verkäuferin war weder beim Kauf durch die Erstkäuferin, noch beim Erwerb durch die Klägerin durch Ausübung des Vorkaufsrechts, Schuldnerin der Notarkosten. Die Notarkosten sind daher auch bei der Erstkäuferin nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Bei der unmittelbaren Zahlung der Klägerin an den Notar handelte es sich um die Leistung an einen Dritten zum Zwecke der Erfüllung des Anspruchs der Erstkäuferin gegen die Klägerin mit schuldbefreiender Wirkung (§ 362 Abs. 2 BGB). Die Klägerin hat sich auch nicht in der notariellen Urkunde vom 4.5.2021 gegenüber der Verkäuferin zur Übernahme der Notargebühren verpflichtet. Die Bestimmung in Ziffer 6 ist lediglich deklaratorischer Natur, ohne dass damit eine Verpflichtung der Klägerin gegenüber der Verkäuferin begründet werden sollte. Etwas Anderes kann auch nicht durch die im Erstkaufvertrag vom 19.2.2021 vorgesehene Bestimmung zur Kostentragung im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts gelten. Nach dem klaren Wortlaut des Kaufvertrages sind nur diejenigen Kosten durch die Verkäuferin zu tragen, die nicht durch die Vorkaufsberechtigte zu tragen und zu erstatten sind. Es entspricht nicht der Interessenlage der Parteien, dass die Verkäuferin gleichrangig neben der Vorkaufsberechtigten für die Notarkosten haften sollte.

Bei den Notarkosten handelt es sich auch um keine Leistung, die die Klägerin Dritten für den Verzicht auf das Grundstück gewährt hat (§ 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG).

c) Der Gesamtbetrag der Gegenleistung ist daher zur Berechnung der Grunderwerbsteuer um

39.006 € zu reduzieren und der Bescheid vom 17.6.2021 in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 26.4.2023 auf eine Steuerfestsetzung von 267.750 € abzuändern.

2. Die Kostenentscheidung beruht auf § 135 Abs. 1 FGO.

3. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit hinsichtlich der Kosten und über den Vollstreckungsschutz folgt aus § 151 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Abs. 3 FGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 Zivilprozessordnung.

4. Die Revision wird wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen (§ 115 Abs. 2 Nr. 1 FGO).