A.

Streitgegenstand ist die Baugenehmigung des Beklagten in der Fassung der nunmehr geltenden Bescheide vom 2. November 2023 sowie 27. Februar 2024 für den Umbau des ehemaligen Gasthauses mit Saalgebäude zu Wohnungen, mit welchen auch das gemeindliche Einvernehmen ersetzt wurde.

Der Streitgegenstand bildet sich nach § 88 VwGO aus dem klägerischen Antrag sowie dem zugrundeliegenden Lebenssachverhalt. Vorliegend begehrt die Klägerin die Aufhebung der Bescheide und rügt deren vermeintliche Rechtswidrigkeit.

Hierbei können zulässigerweise nur die Bescheide vom 2. November 2023 und 27. Februar 2024 Prüfungsgegenstand sein, da diese für sich genommen das Bauvorhaben in seiner aktuell genehmigten Gestallt vollständig erfassen.

B.

Es vermag dahinstehen, ob die Klage gegen die Bescheide vom 2. November 2023 sowie 27 Februar 2024 aufgrund eines etwaigen Fristversäumnisses gegebenenfalls unzulässig ist.

Nach § 74 Abs. 1 Satz 2 VwGO muss die Anfechtungsklage innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Verwaltungsakts erhoben werden. Ausweislich der in der Gerichtsakte befindlichen Empfangsbestätigung wurde der Klägerin die Genehmigung vom 27. Februar 2024 am 5. März 2024 zugestellt. Auf der Genehmigung vom 2. November 2023 findet sich ein Posteingangsstempel der Klägerin vom 6. November 2023. Die Einbeziehung der Genehmigungen vom 2. November 2023 sowie 27. Februar 2024 in die Klage erfolgte durch die Klägerin jedoch erstmalig in der mündlichen Verhandlung vom 2. August 2024, sodass grundsätzlich von einem Fristversäumnis und einer hiermit gegebenenfalls einhergehenden Unzulässigkeit der Klage ausgegangen werden könnte.

Dem entgegen steht allerdings die Argumentation des Bundesverwaltungsgerichts in der Entscheidung vom 11. November 2020:

„Sind die ursprünglich angefochtene Regelung und die mit der Klageänderung einbezogene Regelung jedoch nach materiellem Recht unteilbar, bedarf es für die Anfechtung der nachträglich einbezogenen Regelung ausnahmsweise keiner erneuten Einhaltung der Klagefrist.

(…)

Deshalb kann ungeachtet einer Überschreitung der Klagefrist bei der Einbeziehung des weiteren Bescheides angenommen werden, dass sich sein Abwehrwille unverändert auf die gesamte unteilbare Regelung erstreckt, so dass weder die Behörde noch etwa betroffene Dritte mit dem Eintritt der Bestandskraft des Änderungs- oder Ersetzungsbescheids rechnen können (…)“

(BVerwG, U.v. 11.11.2020 – 8 C 22/19 – beck-online Rn. 16 u. 25).

Letztlich vermag eine Entscheidung dieser Frage dahinstehen.

C.

Denn die Klage bleibt jedenfalls in der Sache ohne Erfolg und war daher abzuweisen.

Gegen die Verletzung des Einvernehmenserfordernisses nach § 36 BauGB kann die Gemeinde Rechtsschutz geltend machen. Wird das erforderliche Einvernehmen von der Bauaufsichtsbehörde nicht eingeholt, kann die Gemeinde auf Herstellung des Einvernehmens klagen. Im Falle einer bereits erteilten Baugenehmigung kann die Gemeinde Anfechtungsklage erheben (BVerwG, U.v. 14.2.1969 – 4 C 215/65 – VerwRspr 1969, 877). Streitgegenstand ist hierbei allerdings nicht der Anspruch des Bauherrn auf die beantragte Genehmigung, sondern allein die von der klagenden Gemeinde verteidigte Rechtsposition (BeckOK BauGB/Hofmeister, 62. Ed. 1.5.2024, BauGB § 36 Rn. 38). Hiermit korrespondiert eine Einschränkung der verwaltungsgerichtlichen Prüfung auf das gemeindliche Prüfprogramm bei der Entscheidung über das Einvernehmen. Die verwaltungsgerichtliche Prüfung ist damit nicht – wie beispielsweise bei der Drittanfechtungsklage des Nachbarn – auf eine etwaige Verletzung subjektiver Rechte der Gemeinde begrenzt (vgl. im Detail: BVerwG, U.v. 1.7. 2010 – 4 C 4/08 – NVwZ 2011, 61 – beck-online Rn. 32). Stattdessen entspricht die gerichtliche Prüfung dem in § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB niedergelegten Umfang der gemeindlichen Prüfung, mithin den sich aus §§ 31, 33-35 BauGB ergebenden Versagungsgründen (Jarass/Kment/Kment, 3. Aufl. 2022, BauGB § 36 Rn. 13 u. 19).

Des Weiteren kann sich die Begründetheit der gemeindlichen Klage aus einem Verstoß gegen das in § 36 Abs. 2 BauGB bzw. Art. 67 Abs. 4 BayBO vorgesehene, besondere Verfahren für die Ersetzung des Einvernehmens ergeben (BeckOK BauGB/Hofmeister, 62. Ed. 1.5.2024, BauGB § 36 Rn. 38). In diesem Zusammenhang geschützt ist die Anhörung der Gemeinde durch die nach Landesrecht zuständige Bauaufsichtsbehörde, die Einhaltung der in § 36 Abs. 2 BauGB normierten Fristen, die ausdrückliche und begründete Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens in der Genehmigung sowie die Durchführung eines (gesetzlich erforderlichen) Baugenehmigungsverfahrens als solches (vgl. allgemein: BeckOK BauGB/Hofmeister, 62. Ed. 1.5.2024, BauGB § 36 Rn. 38; vgl. zur Zuständigkeit und Anhörung: OVG Koblenz, U.v. 12.12.2001 – 8 A 11161/01 – NVwZ-RR 2002, 264 – beck-online).

Unter Zugrundelegung dieser Anforderungen an die gerichtliche Prüfung stellt sich die gemeindliche Anfechtungsklage als unbegründet dar, da weder ein Verstoß gegen das in § 36 Abs. 2 BauGB bzw. Art. 67 Abs. 4 BayBO normierte Ersetzungsverfahren, noch ein Verstoß gegen die Versagungsgründe des § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB festgestellt werden konnte.

I. Die Ersetzung des versagten Einvernehmens erfolgte formell rechtmäßig.

Weder ist die Nichteinhaltung des Ersetzungsverfahrens klägerseitig gerügt worden, noch sind der Kammer im Rahmen der Amtsermittlung Umstände bekannt geworden, welche einen Verstoß gegen die Verfahrensvorschriften begründeten.

Im Bescheid vom 2. November 2023 findet sich in Ziffer 6.1. des Tenors die Ersetzung des klägerseitig versagten Einvernehmens. Zu dem zugrundeliegenden Bauantrag verweigerte die Klägerin mit Beschluss des Bau- und Umweltausschusses des Gemeinderats vom 25. Juli 2023 das Einvernehmen. Mit Schreiben des Landratsamts vom 2. Oktober 2023 wurde der Klägerin mitgeteilt, dass das Landratsamt beabsichtigte, das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen, und der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Daraufhin teilte die Klägerin mit Schreiben vom 13. Oktober 2023 mit, dass das Einvernehmen weiterhin nicht erteilt wird. In der Begründung des Bescheids vom 2. November 2023 finden sich sowohl dieser chronologische Ablauf des Ersetzungsverfahrens als auch die Gründe, welche inhaltlich zur Ersetzung des Einvernehmens geführt haben.

Im Bescheid vom 27. Februar 2024 findet sich in Ziffer 6.1. des Tenors die Ersetzung des klägerseitig versagten Einvernehmens. Zu dem zugrundeliegenden Bauantrag verweigerte die Klägerin mit Beschluss des Bau- und Planungsausschusses des Gemeinderats vom 25. Oktober 2023 das Einvernehmen. Mit Schreiben des Landratsamts vom 22. Januar 2024 wurde der Klägerin mitgeteilt, dass das Landratsamt beabsichtigte, das gemeindliche Einvernehmen zu ersetzen, und der Klägerin Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Daraufhin teilte die Klägerin mit Schreiben vom 21. Februar 2024 mit, dass das Einvernehmen weiterhin nicht erteilt wird. In der Begründung des Bescheids vom 27. Februar 2024 finden sich sowohl dieser chronologische Ablauf des Ersetzungsverfahrens als auch die Gründe, welche inhaltlich zur Ersetzung des Einvernehmens geführt haben.

II. Die Klägerin stützt ihre Argumentation hinsichtlich der vermeintlichen Unzulässigkeit des Bauvorhabens im Wesentlichen auf einen Widerspruch der Genehmigungen gegen Buchst. B, Ziffer 3.2. der Festsetzungen des einschlägigen Bebauungsplans.

Hiernach sind nur Einzelhäuser zulässig (Satz 1 der Festsetzung). Zudem sind im maßgeblichen Gebiet „MI2“ nur „max. 8 Wohneinheiten pro Einzelhaus“ zulässig (Satz 2 der Festsetzung).

Die diesbezügliche Argumentation der Klägerseite kann nach Auffassung der Kammer nicht verfangen. Das Bauvorhaben hält die Festsetzung „nur Einzelhäuser“ ein (siehe Ziffer 1). Die Festsetzung „max. 8 Wohneinheiten pro Einzelhaus“ ist unwirksam (siehe Ziffer 2). Wenn die Festsetzung – so wohl die Argumentation des Klägervertreters – als maximal acht Wohneinheiten je „(Wohn-)Gebäude“ verstanden werden sollte, so würde das Bauvorhaben die Festsetzung ohnehin einhalten (siehe Ziffer 3).

1. Das Bauvorhaben hält die Festsetzung „nur Einzelhäuser“ ein.

Das „Einzelhaus“ stellt sich im öffentlichen Baurecht als ein Begriff des Städtebaurechts dar, welcher sich in § 22 Abs. 2 BauNVO als Unterfall der offenen Bauweise findet.

Voraussetzung eines Einzelhauses ist demnach ein Haus, welches seitliche Grenzabstände auf dem Grundstück einhält, mithin nicht der geschlossenen Bauweise zuzurechnen ist (§ 22 Abs. 2 Satz 1 BauNVO). Die Länge einer derartigen Hausform darf zudem höchstens 50 Meter betragen (§ 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO). Voraussetzung eines Einzelhauses ist des Weiteren in Abgrenzung zum Doppelhaus und zur Hausgruppe, als weitere Hausformen der offenen Bauweise, die Errichtung des Hauses auf einem (einheitlichen) Buchgrundstück. Namentlich nimmt die Rechtsprechung ein Doppelhaus bei baulichen Anlagen an, die auf benachbarten Grundstücken durch Aneinanderbauen an der gemeinsamen Grundstücksgrenze zu einer Einheit zusammengefügt werden (BVerwG, U.v. 24.2.2000 – 4 C 12/98 – NVwZ 2000, 1055 – beck-online; VGH München, B.v. 28.2.2024 – 9 ZB 23.481 – beck-online Rn. 8).

Diese (kumulativ zu erfüllenden) Voraussetzungen sind vorliegend gegeben, sodass es sich bei dem Bauvorhaben um ein Einzelhaus im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO handelt, welches die gegenständliche Festsetzung des Bebauungsplans einhält.

Denn nach den mit Genehmigungsstempeln vom 26. Oktober 2023 (Genehmigung vom 2. November 2023) sowie vom 22. Februar 2024 (Genehmigung vom 27. Februar 2024) genehmigten Plänen stellen sich das Saal- und Gaststättengebäude als ein zusammengebautes Haus dar, welches die seitlichen Grenzabstände auf dem Baugrundstück einhält. Sämtliche Teile des Bauvorhabens befinden sich auch auf dem (einheitlichen) Buchgrundstück FlNr. …, Gemarkung … Zudem überschreitet das Bauvorhaben nicht die zulässige Höchstlänge des § 22 Abs. 2 Satz 2 BauNVO von 50 Metern. Nach dem mit Genehmigungsstempel vom 26. Oktober 2023 versehenen Grundriss Erdgeschoss erstreckt sich das Bauvorhaben auf eine Gesamtlänge von 42,45 Meter (Gaststättengebäude: 20,11 Meter; Mittelbau: 2,52 Meter; Saalgebäude 19,82 Meter).

2. Die Festsetzung in Buchst. B, Ziffer 3.2., Satz 2 „max. 8 Wohneinheiten pro Einzelhaus“ ist unwirksam.

a) § 9 Abs. 1 BauGB enthält einen abschließenden Katalog für Festsetzungen, welcher durch die Vorschriften der BauNVO über die Baugebietstypen ergänzt bzw. konkretisiert wird. Der Festsetzungskatalog ist wegen der für die Grundrechtsverwirklichung wesentlichen Bedeutung der Festsetzungen abschließend. Für eine nicht in diesem Festsetzungskatalog aufgeführte Festsetzung fehlt der Gemeinde mithin die Ermächtigungsgrundlage. Darüber hinaus steht der Gemeinde kein „Festsetzungserfindungsrecht“ zu (BVerwG, U.v. 11.2.1993 – 4 C 18/91 – NJW 1993, 2695 – beck-online). Die Gemeinde darf also in einem Bebauungsplan keine anderen oder darüberhinausgehenden Festsetzungen treffen, selbst wenn diese die Bodennutzung im Sinne des Art. 74 Nr. 18 GG betreffen und damit eine städtebauliche Zielsetzung aufweisen (BVerwG, U.v. 11.2.1993 – 4 C 18/91 – NJW 1993, 2695 – beck-online). Insoweit besteht ein „Typenzwang“ für die Gemeinde, mit der Folge, dass Festsetzungen, die in § 9 BauGB i.V.m der BauNVO keine Rechtsgrundlage finden, unzulässig sind (siehe zu alledem: BeckOK BauGB/Spannowsky, 62. Ed. 1.10.2023, BauGB § 9).

Der für die streitgegenständliche Festsetzung nach der Begründung des Bebauungsplans sowie dem Sachvortrag der Klägerin herangezogene § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB erlaubt in Bebauungsplänen aus städtebaulichen Gründen „die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in Wohngebäuden“ festzusetzen.

Dem entspricht die vonseiten der Klägerin getroffene Festsetzung „max. 8 Wohneinheiten pro Einzelhaus“ nicht. Die Festsetzung geht stattdessen über den Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB hinaus und findet daher keine Rechtsgrundlage.

Unter Zugrundelegung dieser rechtlichen Anforderungen hat auch der Bayer. Verwaltungsgerichtshof eine auf § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gestützte Festsetzung für unwirksam erklärt, welche nicht auf den Begriff des „Wohngebäudes“ abstellte:

„Nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB kann aus städtebaulichen Gründen die höchstzulässige Zahl der Wohnungen in „Wohngebäuden“ festgesetzt werden. Dem wird die Festsetzung B.1.1 nicht gerecht, weil sie ihrem Wortlaut nach die Zahl der Wohnungen „je Einzelgrundstück“ bzw. „je Doppelhausgrundstück“ regelt. (…) Da auf einem Grundbuchgrundstück mehrere Einzelhäuser und/oder Doppelhäuser errichtet werden können und die Festsetzung B.1.1 auch nicht lediglich das Verhältnis von Wohnungszahl und Grundstücksfläche regelt, ist die auf die Grundstücke abstellende Festsetzung über die höchstzulässige Zahl der Wohnungen nicht durch § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gedeckt; auch ist für den Bauwilligen nicht erkennbar, wieviel „Wohnungen in Wohngebäuden“ er auf seinem Grundstück errichten darf (…). Die grundstücksbezogene Festsetzung B.1.1 lässt zudem unberücksichtigt, dass auf den „Einzel(haus) grundstücken“ oder „Doppelhausgrundstücken“ im allgemeinen Wohngebiet nicht nur Wohngebäude errichtet werden können (vgl. § 4 Abs. 2 und 3 BauNVO). Für andere als Wohngebäude kommt aber eine Beschränkung der Zahl der Wohnungen auf Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB nicht in Betracht (…).“ (VGH München, U.v. 28.2.2018 – 9 N 14.2266 – beck-online Rn. 57)

b) Die Unwirksamkeit der Festsetzung mangels tauglicher Rechtsgrundlage ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass die Begriffe „Wohngebäude“ und „Einzelhaus“ im öffentlichen Baurecht einen unterschiedlichen Inhalt aufweisen.

Entgegen dem städtebaulichen Begriff des Einzelhauses als Unterform der offenen Bauweise im Sinne des § 22 Abs. 2 BauNVO stellt sich das „Gebäude“ mangels städtebaulicher Definition als ein bauordnungsrechtlicher Begriff dar.

Nach der Definition des Art. 2 Abs. 2 BayBO sind Gebäude selbstständig benutzbare, überdeckte bauliche Anlagen, die von Menschen betreten werden können. Entgegen dem Begriff des Einzelhauses kommt es daher für den Begriff des Gebäudes auf eine Selbstständigkeit der baulichen Anlage und damit auf eine Abgrenzung zu anderen Anlagen sowie auf eine selbstständige Nutzbarkeit an.

Das OVG Greifswald führt zu der Unterscheidung von Einzelhaus und Gebäude zutreffend aus:

„Die beiden Objekte sind jedoch Einzelhäuser im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 BauNVO. Hierfür reicht aus, dass es sich um Gesamtbaukörper von höchstens 50 m Länge handelt, die die seitlichen Grenzabstände einhalten. Dabei kann jeder Baukörper aus mehreren selbstständig benutzbaren baulichen Anlagen bestehen; (…)“

(OVG Greifswald, B.v. 16.04.2012 – 3 L 156/08 – NordÖR 2012, 452, 453 – beck-online).

Vergleichbare Aussagen finden sich ebenso in der Kommentarliteratur:

„Ein solchermaßen auf einem Grundstück stehendes „Gesamtgebäude“ ist somit auch dann ein Einzelhaus iSv § 22, wenn es baulich aus mehreren Gebäuden im engeren Sinne besteht. Einzelhaus kann also ein Einfamilienhaus, ein mehrgeschossiger Wohnblock oder ein Hochhaus sein, soweit nur die nach § 22 Abs. 2 Satz 2 höchstzulässige Seitenlänge von 50 m nicht überschritten wird (…)“

(BeckOK/BauNVO/Hornmann § 22 BauNVO, Rn. 33 – beck-online)

Dass die Klägerin nicht befugt war, die Zahl der Wohnungen für „Einzelhäuser“ zu beschränken, zeigt sich gerade in dem vorliegenden Fall, in welchem sich das Bauvorhaben als ein Einzelhaus im Sinne des Städtebaurechts darstellt, welches jedoch aus zwei Wohngebäuden besteht. Die Klägerin hat sich damit gerade – über den Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB hinausgehend und damit ohne Ermächtigungsgrundlage – die Befugnis zu eigen gemacht, für Bauvorhaben eine Höchstzahl an Wohnungen zu definieren, welche aus mehreren Gebäuden bestehen (können).

Dass es sich bei dem Bauvorhaben um zwei Wohngebäude handelt, ergibt sich aus den genehmigten Plänen vom 26. Oktober 2023 sowie 22. Februar 2024.

Namentlich weisen das Gaststättengebäude mit dem Mittelbau einerseits und das Saalgebäude andererseits eine bauliche Trennung auf. So findet sich in sämtlichen dargestellten Geschossen (Erdgeschoss, 1. und 2. Obergeschoss sowie Dachgeschoss) eine vollständig geschlossene (Brand-)Wand zwischen dem Mittelbau und dem Saalgebäude. Zudem gehören sämtliche Räume im 1. und 2. Obergeschoss sowie im Dachgeschoss des Mittelbaus zu Wohneinheiten des Gaststättengebäudes (1. Obergeschoss: Schlafzimmer und Dachterrasse von W5; 2. Obergeschoss: Esszimmer und Balkon von W8; Dachgeschoss: Dachterrasse von W10). Auch aus dem im Erdgeschoss des Mittelbaus befindlichen Elektro- und Heizungsraum, welcher nach der Baubeschreibung der Versorgung des gesamten Bauvorhabens dient, ergibt sich nichts anderes. So finden sich (insbesondere in innerstädtischen Gebieten) häufig einheitliche Heizungsanlagen für die Versorgung einer Vielzahl von Treppenaufgängen, manchmal gar für ganze Straßenzüge.

Zudem ist das Saalgebäude auch selbstständig nutzbar. Die fünf dort befindlichen Wohneinheiten sind abgegrenzt. Die Wohneinheiten sind durch zwei Eingänge im Erdgeschoss (ein Eingang für die W13 und ein Eingang für die W11, W12, W14 und W15) selbstständig begehbar, ohne dass die Nutzer der Wohneinheiten hierfür den Mittelbau oder das Gaststättengebäude betreten müssten.

c) Auch die Argumentation der Klägerseite, im geltenden Mischgebiet seien auch andere Gebäude als Wohngebäude zulässig und die Klägerin habe ein Interesse daran, der schleichender Umwandlung des Baugebietstypus entgegenzuwirken, kann nicht verfangen.

Denn zwar ist zutreffend, dass nach der Begründung des „Entwurfs eines Gesetzes über das Baugesetzbuch“ die Vorschrift des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB gerade auch eingeführt wurde, um der schleichenden Umwandlung gemischtgenutzter Baugebiete der BauNVO (seinerzeit nur Mischgebiet und Dorfgebiet) durch ein Übermaß an neu entstehender Wohnbebauung entgegenzuwirken. So wird dort unter anderem wie folgt ausgeführt:

„Die städtebauliche Notwendigkeit für solche Festsetzungen kann sich insbesondere in solchen Gebieten ergeben, in denen durch Begrenzung der Zahl der zulässigen Wohnungen unerwünschte Umstrukturierungen der städtebaulichen Eigenart des Gebiets verhindert werden sollen, andererseits jedoch Beschränkungen hinsichtlich des zulässigen Maßes der Nutzung unverhältnismäßig wären. Solche Festsetzungen können namentlich in Baugebieten in Betracht kommen, die Fremdenverkehrsaufgaben erfüllen, und in Dorfgebieten, wenn es durch Einrichtung einer größeren Zahl von Wohnungen in Gebäuden – unter Einhaltung des zulässigen Bauvolumens – und auf diese Weise durch ein Überhandnehmen von Wohnungen zu Beeinträchtigungen der städtebaulichen Funktion des Gebietes kommen würde.“

(BT-Drs. 10/4630, Seite 72)

Allerdings kann der Gefahr der schleichenden Umwandlung des Baugebiets auch mit der Festsetzung einer maximalen Zahl von Wohnungen in „Wohngebäuden“ (nicht in „Einzelhäusern“) entgegengewirkt werden. Die ober- und höchstgerichtliche Rechtsprechung hat namentlich festgestellt, dass derartige Festsetzungen sich auch auf gemischtgenutzte Gebäude erstrecken (können), soweit dies vom Plangeber gewollt und die Wohnnutzung in den betroffenen Gebäuden nicht vollständig untergeordnet ist (BVerwG, U.v. 8.10.1998 – 4 C 1/97 – NVwZ 1999, 415 – beck-online; VGH München, U.v. 13.4. 2006 – 1 N 04.3519 – KommJur 2007 Heft 02, 69 – beck-online).

Für die – über den Wortlaut des § 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB hinausgehende und daher unwirksame – Festsetzung der Klägerin besteht daher in der konkreten Gestalt auch kein praktisches Bedürfnis.

3. Wenn die Festsetzung – so wohl die Argumentation des Klägervertreters – als maximal acht Wohneinheiten pro „(Wohn-)Gebäude“ verstanden werden sollte, so würde das Bauvorhaben die Festsetzung einhalten.

Hierbei ist zu betonen, dass die Kammer die Auffassung, dass die Festsetzungen in den Sätzen 1 und 2 des Buchst. B, Ziffer 3.2. hinsichtlich des Begriffs des „Einzelhauses“ unterschiedlich auszulegen seien, nicht teilt.

Ungeachtet dessen, dass es sich bei einem solchen Normverständnis um eine für den Adressaten nicht nachvollziehbare (und auch aus der Begründung des Bebauungsplans nicht ableitbare) Unterscheidung handelt und daher die Festsetzung bereits hinsichtlich seiner Bestimmtheit erheblichen Zweifel begegnet, wäre die Festsetzung bei einem derartigen Verständnis eingehalten.

Denn nach den mit Genehmigungsstempeln vom 26. Oktober 2023 (Genehmigung vom 2. November 2023) sowie vom 22. Februar 2024 (Genehmigung vom 27. Februar 2024) genehmigten Plänen befinden sich im Gaststättengebäude acht Wohneinheiten (Wohneinheiten W1 bis W10, wobei die Einheiten W3 und W9 nicht mehr existieren) und im Saalgebäude fünf Wohneinheiten (Wohneinheiten W11 bis W15). Eine festgesetzte Höchstzahl von acht Wohneinheiten je (Wohn-)Gebäude würde das Bauvorhaben demnach ohnehin einhalten.

III.

Ebenfalls nicht zu verfangen vermag die Begründung der Klägerin, die erteilten Befreiungen hinsichtlich der Dachform und der Dachneigung seien rechtswidrig.

Nach § 31 Abs. 2 BauGB können von den Festsetzungen eines Bebauungsplans Befreiungen erteilt werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, ein Befreiungsgrund der Ziffern 1 bis 3 vorliegt und wenn die Abweichung auch unter Würdigung nachbarlicher Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar ist.

Das Landratsamt hat sich in den Bescheiden vom 2. September 2021, 16. Februar 2023 sowie 2. November 2023, in denen Befreiungen erteilt worden sind, jeweils mit den Voraussetzungen des § 31 Abs. 2 BauGB auseinandergesetzt und das der Bauaufsichtsbehörde eingeräumte Ermessen pflichtgemäß ausgeübt. Ermessensfehler sind der Kammer – bei der nach § 114 VwGO eingeschränkten Prüfdichte von behördlichen Ermessensentscheidungen – nicht ersichtlich.

Die Erteilung der Befreiungen dient sowohl den Wohnbedürfnissens der Bevölkerung (Befreiungsgrund des § 31 Abs. 2 Nr. 1 BauGB) als auch dem Erhalt des bestehenden Daches (Befreiungsgrund des § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB). Die im Tenor der Bescheide vom 2. September 2021, 16. Februar 2023 sowie 2. November 2023 erteilten Befreiungen entsprechen hinsichtlich der Dachneigung und der Dachform auch jeweils den genehmigten Plänen.

Dass durch die Erteilung der Befreiungen die Grundzüge der Planung berührt sein könnten, ist für die Kammer nicht erkennbar. Namentlich ordnet der Bebauungsplan die Festsetzung mit der Auflistung unter Buchst. C. den örtlichen Bauvorschriften im Sinne des Art. 81 Abs. 1 BayBO zu. Die Art der baulichen Nutzung, bei deren Dispens die Grundzüge der Planung regelmäßig berührt sind, ist durch die Befreiungen gerade nicht betroffen. Auch die Begründung des Bebauungsplans legt nicht nahe, dass die Klägerin die Dachform und Dachneigung mit gehörigem (städtebaulichen) Gewicht bei der Planung versehen haben wollte. So wird die Dachneigung überhaupt nicht und die Dachform nur knapp unter Ziffer 6.1. der Begründung des Bebauungsplans angesprochen. Vielmehr ist der Beigeladenen zuzugeben, dass nach der Begründung des Bebauungsplans unter Ziffer 6.1. Ausnahmen von den Festsetzungen gerade für historische, ortsbildprägende und denkmalgeschützte Gebäude ermöglicht werden sollten.

IV.

Die klägerseitig angeführte Stellplatzproblematik stellt keinen Aspekt dar, welchen die Klägerin im Rahmen des versagten Einvernehmens zulässig rügen könnte.

Denn wie eingangs dargelegt, korrespondiert die gerichtliche Prüfungsdichte mit dem in § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB niedergelegten Umfang der gemeindlichen Prüfung bei der Entscheidung über das Einvernehmen, mithin mit den sich aus §§ 31, 33-35 BauGB ergebenden Versagungsgründen.

Die vonseiten der Klägerin angeführten Einwände zu dem Stellplatzbedarf des Bauvorhabens stellen jedoch keine Frage der §§ 31, 33-35 BauGB oder des Bauplanungsrechts im Allgemeinen dar. Einen etwaigen Verstoß gegen ihre Stellplatzsatzung kann die Klägerin nach § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB stattdessen nicht rügen, da es sich bei der Satzung um eine örtliche Bauvorschrift nach Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO handelt, welche dem Bereich des Bauordnungsrechts zuzurechnen ist.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO, nach welchem die untere Bauaufsichtsbehörde Abweichungen von örtlichen Bauvorschriften im Einvernehmen mit der Gemeinde zulässt. Denn vorliegend erteilte das Landratsamt keine Abweichung von der gemeindlichen Stellplatzsatzung, sondern hat die Satzung lediglich angewendet. Der als „Anlage 6 zur Baubeschreibung“ bezeichnete Stellplatznachweis zur Genehmigung vom 27. Februar 2024, welcher bei Anwendung der gemeindlichen Stellplatzsatzung für das Bauvorhaben auf einen Bedarf von 32 Kfz-Stellplätzen kommt und für den Nachweis eine fiktive Anrechnung von 21 Kfz-Stellplätzen sowie eine tatsächliche Errichtung von 14 Kfz-Stellplätzen ausgeht, spricht ebenfalls für eine Anwendung der Stellplatzsatzung durch das Landratsamt und nicht für die Erteilung einer Abweichung im Sinne des Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO. Es sind der Kammer auch keine anderen Umstände erkennbar, welche für eine Abweichungsentscheidung nach Art. 63 Abs. 3 Satz 2 BayBO (gegebenenfalls in Form eines „versteckten Dispenses“) sprechen könnten.

D.

Nach alledem war die Klage als unbegründet abzuweisen, da weder ein Verstoß gegen das in § 36 Abs. 2 BauGB bzw. Art. 67 Abs. 4 BayBO normierte Ersetzungsverfahren, noch ein Verstoß gegen die Versagungsgründe des § 36 Abs. 2 Satz 1 BauGB festgestellt werden konnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Kosten der Beigeladenen trägt die Klägerin, da sich die Beigeladene durch die Antragstellung einem Kostenrisiko ausgesetzt hat, §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.