Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück Fl.Nr. ... der Gemarkung ... (nachfolgende Fl.Nrn.-Angaben beziehen sich auf dieselbe Gemarkung) durch die Beklagte.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. ... und .... Mit bestandskräftigem Planfeststellungsbeschluss vom 17. August 2000 (Gz. ...), ergänzt am 30. September 2003, stellte die Regierung von ... auf Antrag der ... GmbH (im Folgenden: ...) – deren Gesellschafter mit denen der Klägerin identisch sind – den Plan zur Errichtung einer Monodeponie für Produktionsrückstände (Elektroofenschlacke) fest (im Folgenden: Deponie). Nach dem Planfeststellungsbeschluss darf auf den Grundstücken Fl.Nrn. ... und ... (und angrenzenden Flächen) Elektroofenschlacke deponiert und zwischengelagert werden. Am 1. Oktober 2010 wurde eine Plangenehmigung erteilt. Mit ergänzendem Planfeststellungsbeschluss vom 22. Januar 2013 stellte die Regierung von ... den Plan der ... zur Ergänzung der Erschließung der Deponie um alternative Zufahrtmöglichkeiten auch aus nördlicher Richtung antragsgemäß fest. Die Deponie wurde bislang nicht realisiert.

Der Gemeinderat der Beklagten hat in seiner Sitzung am 19. Juni 2001 den Bebauungsplan „... West“ (im Folgenden: Bebauungsplan) als Satzung beschlossen. Der Bebauungsplan wurde am 6. Juli 2001 bekannt gemacht. Den Normenkontrollantrag der ... gegen diesen Bebauungsplan hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof mit Urteil vom 4. Mai 2006 (Az. 26 N 03.1737) abgelehnt. Die 1. Änderung des Bebauungsplans wurde am 25. März 2002 bekannt gemacht, die 2. Änderung am 24. August 2009. Am 26. März 2012 machte die Beklagte die 3. Änderung des Bebauungsplans bekannt. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat die 3. Änderung des Bebauungsplans mit Urteil vom 20. Mai 2014 für unwirksam erklärt (Az. 15 N 12.1454). Die 4. Änderung des Bebauungsplans wurde am 30. Mai 2018 bekannt gemacht.

Auf den Inhalt der vorgenannten Entscheidungen des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs wird Bezug genommen.

In seiner aktuell gültigen Fassung setzt der Bebauungsplan für das Grundstück Fl.Nr. ... überwiegend eine Fläche für Landwirtschaft fest. Zudem sind im westlichen Grundstücksteil Baugrenzen vorgesehen, die von einer privaten Grünfläche umgeben sind. Östlich der Baugrenze und der privaten Grünfläche ist lediglich eine Fläche für Landwirtschaft festgesetzt. Zwischen dieser bloßen Fläche für Landwirtschaft im mittleren Grundstücksteil und dem westlichen Grundstücksteil mit den Baugrenzen und den umgebenden privaten Grünflächen ist in der Planzeichnung die Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung eingezeichnet. Im östlichen Teil des Grundstücks ist eine Ausgleichsfläche festgesetzt.

Auf den Inhalt des Bebauungsplans wird Bezug genommen.

Am 14. Februar 2018 stellte die ... beim Landratsamt ... einen Antrag auf Enteignung des im Eigentum einer Eigentümergemeinschaft stehenden Grundstücks Fl.Nr. ... durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit sowie auf vorzeitige Besitzeinweisung in das Grundstück auf Basis des bestandskräftigen Planfeststellungsbescheids. Die erste mündliche Verhandlung im Enteignungsverfahren fand am 22. Oktober 2018 statt. Am 21. Januar und 12. Februar 2019 fanden im Rathaus der Beklagten Besprechungen statt, in denen auch über einen möglichen Tausch von Grundstücken gesprochen wurde. Hieran nahm der (vormalige) 1. Bürgermeister der Beklagten jeweils teil. Zu einer Einigung kam es nicht. Mit Schreiben vom 1. Oktober 2019 wurde die Beklagte zu einer weiteren mündlichen Verhandlung im Enteignungsverfahren geladen. Am 2. Dezember 2019 fand eine weitere mündliche Verhandlung statt, an der auch der (vormalige) 1. Bürgermeister der Beklagten sowie deren Bevollmächtigter teilgenommen haben.

Auf den Inhalt der beigezogenen Akten im Enteignungsverfahren des Landratsamts ... wird ergänzend verwiesen.

Im öffentlichen Teil seiner Sitzung am 3. Dezember 2019, zu der mit Schreiben vom 26. November 2019 geladen worden ist, hat der Gemeinderat der Beklagten den Erlass einer Satzung über ein besonderes Vorkaufsrecht für das Gebiet des Bebauungsplans „...-West“ gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) (Vorkaufssatzung „...-West“) (im Folgenden: Vorkaufssatzung) beschlossen. Die Vorkaufssatzung sieht in § 1 vor, dass der Geltungsbereich der Satzung den im beigefügten Lageplan (Maßstab 1:2000; ausgefertigt am 4. Dezember 2019) rot umrandeten und schraffierten Bereich umfasst. Der Lageplan wurde zum Bestandteil der Satzung erklärt. Die Vorkaufssatzung und der Lageplan wurden am 4. Dezember 2019 durch den 1. Bürgermeister der Beklagten ausgefertigt und ausweislich des Bekanntmachungsvermerks am 18. Dezember 2019 niedergelegt. Hierauf wurde ausweislich des Bekanntmachungsvermerks durch Anschlag an allen Gemeindetafeln hingewiesen, wobei die Anschläge am 18. Dezember 2019 angeheftet und am 22. Januar 2020 wieder entfernt wurden. In dem Bekanntmachungsschreiben, das auf den 17. Dezember 2019 datiert, heißt es u.a., dass die Beklagte mit dieser Satzung ein besonderes Vorkaufsrecht für das Gebiet des Bebauungsplans „... West“ gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ausübe.

Mit E-Mail vom 19. September 2020 unterbreitete der Bevollmächtigte der Eigentümergemeinschaft des Grundstücks Fl.Nr. ... der ... den Vorschlag, das (zu enteignende) Grundstück Fl.Nr. ... gegen eine Teilfläche aus dem Grundstück Fl.Nr. ... zu tauschen.

Mit notariellem Vertrag vom 21. November 2022 (UVZ-Nr. ...) veräußerte die Beigeladene die Grundstücke Fl.Nrn. ... und ... an die Klägerin (§§ 1 und 2 des Kaufvertrags). Als Kaufpreis wurde ein Betrag von 19,50 EUR pro m² festgelegt, mithin ein Gesamtbetrag von 1.007.389,50 EUR (§ 5 des Kaufvertrags). Nach § 9 des Kaufvertrags beauftragten und bevollmächtigten die Vertragsteile den Notar, (1.) alle zum Vollzug des Vertrags erforderlichen oder zweckdienlichen Erklärungen, insbesondere Zustimmungs- und Lastenfreistellungserklärungen sowie (2.) Zeugnisse über gesetzliche Vorkaufsrechte einzuholen und entgegenzunehmen. Dabei sollte der Notar auch ermächtigt sein, auf Anforderung den Kaufvertragsinhalt mitzuteilen.

Mit Schreiben vom 7. Februar 2023 übersandte das Notariat der Beklagten eine Ausfertigung der Kaufvertragsurkunde. Diese ist bei der Verwaltungsgemeinschaft ... nach dem Eingangsstempel am 13. Februar 2023 eingegangen.

Mit Schreiben vom 4. Mai 2023 bzw. 5. Mai 2023 wurden die Klägerin sowie ihre einzelnen Gesellschafter und die Beigeladene zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts hinsichtlich der Grundstücke Fl.Nrn. ... und ... angehört. Es wurde jeweils Gelegenheit zur Stellungnahme bis 12. Mai 2023 gegeben.

Im nichtöffentlichen Teil seiner Sitzung am 9. Mai 2023 fasste der Gemeinderat der Beklagten den Beschluss, gegenüber der Beigeladenen das Vorkaufsrecht bezogen auf das Grundstück Fl.Nr. ... auszuüben (Nr. 1 des Beschlusses). Der verhältnismäßige Anteil des Kaufpreises wurde mit 648.570 EUR beziffert (Nr. 2 des Beschlusses). Die Verwaltung wurde gebeten, einen entsprechenden Vorkaufsrechtsausübungsbescheid zu erlassen unter dem Vorbehalt, dass sich aus der Anhörung der Betroffenen keine Gründe ergeben, welche die Ausübung des gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheinen lassen und, dass die Käuferin die Ausübung des Vorkaufsrechts im Sinne des § 27 BauGB nicht wirksam abwendet (Nr. 4 des Beschlusses).

Auf den weiteren Inhalt des Auszugs aus dem Sitzungsbuch der Gemeinde ... über die Sitzung vom 9. Mai 2023 wird ergänzend Bezug genommen.

Stellungnahmen der Klägerin, ihrer Gesellschafter, oder der Beigeladenen gingen nicht ein.

Mit Bescheid vom 15. Mai 2023 (Az. ...) übte die Beklagte in Ansehung des Grundstückskaufvertrags vom 21. November 2022 gegenüber der Beigeladenen das Vorkaufsrecht gemäß § 24 Abs. 1 Nr. 1, § 25 Abs. 1 Nr. 1, § 28 Abs. 2 BauGB ausschließlich bezogen auf das Grundstück Fl.Nr. ... aus (Ziff. I. des Bescheids). In Ziff. II. des Bescheids ist ausgeführt, dass sich der zu zahlende Kaufpreis nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 467 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bestimmt (verhältnismäßiger Teil des Gesamtpreises) und 648.570 EUR beträgt.

In den Gründen des Bescheids wird unter II. u.a. ausgeführt, dass sich das Grundstück im Geltungsbereich der Vorkaufssatzung sowie des Bebauungsplans befinde. Die Vorkaufsrechtsausübung hinsichtlich des westlichen Grundstückteils werde auf § 25 Abs. 1 Nr. 1 BauGB gestützt. Für den östlichen Teilbereich setze der Bebauungsplan eine Ausgleichsfläche i.S.d. § 1a Abs. 3 BauGB fest, die bislang nicht hergestellt worden sei. Hier stütze sich das Vorkaufsrecht auf § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Eine Abwägung zwischen den Interessen der bisherigen Vertragsparteien und den Interessen der vorkaufsberechtigten Gemeinde ergebe einen Vorrang der Belange der Gemeinde (II. Ziff. 2.3.2 der Bescheidsgründe).

Auf die Bescheidsgründe wird Bezug genommen.

Gegen diesen Bescheid hat die Klägerin (als Käuferin) am 30. Mai 2023 Klage erhoben und beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 15. Mai 2023 (Az. ...) aufzuheben.

Mit Beschluss vom 31. Mai 2023 wurde die Verkäuferin des Grundstücks zum Verfahren notwendig beigeladen.

Mit Schriftsatz vom 19. Juni 2023 hat die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Mit Schriftsatz vom 22. September 2023 wurde zur Klagebegründung vorgetragen, dass das Grundstück Fl.Nr. ... von der Klägerin erworben worden sei, um dieses anschließend gegen das Grundstück Fl.Nr. ... zu tauschen, welches zur Realisierung der bestandskräftig planfestgestellten Deponie der ... in Anspruch genommen werden müsse. Der Klägerin sei die Vorkaufssatzung nicht bekannt gewesen. Sie sei der festen Überzeugung gewesen, durch den Tausch der Grundstücke endlich die Deponie umsetzen zu können. Der Vorkaufsrechtsausübungsbescheid erweise sich sowohl in formeller als auch materieller Hinsicht als rechtswidrig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei bereits verfristet. Trotz des Eingangsstempels der Beklagten vom 13. Februar 2023 sei mit hoher Wahrscheinlichkeit davon auszugehen, dass das am 7. Februar 2023 oder 8. Februar 2023 versandte Schreiben bei der Beklagten spätestens am 10. Februar 2023 zugegangen sei. Aber auch für den Fall, dass der Beklagten der Beweis gelingen sollte, dass die Benachrichtigung erst am 13. Februar 2023 zugegangen sei, sei die Frist durch das Schreiben vom 15. Februar 2023 nicht gewahrt. Für die rechtzeitige Zustellung des Bescheids komme es nicht auf den Eingang bei der Beigeladenen, sondern wegen der Regelung in § 9 des Kaufvertrags auf den Eingang beim Notariat an, wo das Schreiben erst am 17. Mai 2023 eingegangen sei. Selbst wenn die Beigeladene die richtige Adressatin gewesen wäre, wäre die Frist nicht durch Einwurf in den Briefkasten der Beigeladenen am 15. Mai 2023 um 16:52 Uhr gewahrt. Am 15. Mai 2023 vormittags habe der 1. Bürgermeister der Beklagten telefonisch beim Geschäftsführer der Beigeladenen die beabsichtigte Zustellung des Dokuments angekündigt und sich nach der Anwesenheit des Geschäftsführers erkundigt. Dieser habe mitgeteilt, dass das Schriftstück bis spätestens 16:30 Uhr entgegengenommen werden könne. Eine Zustellung in diesem Zeitraum sei nicht erfolgt. Ausweislich der Verwaltungsakten habe der Bürgermeister der Beklagten das Schreiben um 16:52 Uhr in den Briefkasten der Beigeladenen geworfen. Dies werde bestritten. Bei der Rückkehr des Geschäftsführers der Beigeladenen um 19 Uhr habe dieser kein Schriftstück im Briefkasten vorgefunden. Erst am 16. Mai 2023 sei der Geschäftsführer der Beigeladenen über den Eingang des Schreibens unterrichtet worden. Der Beklagten wäre eine Zustellung des Schreibens nach § 178 Abs. 1 Nr. 2 Zivilprozessordnung (ZPO) an eine bei der Beigeladenen angestellte Person ohne weiteres möglich gewesen. Eine Ersatzzustellung im Briefkasten der Beigeladenen sei nicht zulässig gewesen. Selbst wenn das Schreiben am 15. Mai 2023 um 16:52 Uhr in den Briefkasten eingeworfen wäre, wäre es nicht mehr rechtzeitig zugegangen. Für den Zugang gelte § 130 BGB. Demnach sei das Schreiben erst am nächsten Arbeitstag, mithin verfristet, zugegangen. Weitere Gründe für die Unwirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ergäben sich daraus, dass der Gemeinderatsbeschluss in nichtöffentlicher Sitzung gefasst worden sei und der Gemeinderatsbeschluss selbst dem Bescheid nicht beigefügt gewesen sei. In dem in den vorgelegten Behördenakten übermittelten Auszug aus dem Sitzungsbuch der Beklagten finde sich kein Beschluss darüber, die Öffentlichkeit auszuschließen. Die Öffentlichkeit hätte ohnehin nicht ausgeschlossen werden können. Die materielle Rechtswidrigkeit des Vorkaufsrechtsausübungsbescheids ergebe sich bereits aus der Unwirksamkeit der Vorkaufssatzung. Diese sei fehlerhaft bekanntgemacht worden. Die Bekanntgabe der Satzung hätte nach Art. 26 Gemeindeordnung (GO) im Amtsblatt ... erfolgen müssen. Selbst wenn eine Bekanntgabe durch Niederlegung zulässig gewesen wäre, sei den Verwaltungsakten nicht zu entnehmen, dass der Anschlag an den Gemeindetafeln erst nach der Niederlegung erfolgt sei, wie es in der Geschäftsordnung des Gemeinderats der Beklagten vorgesehen sei. Im Übrigen fehle in dem Anschlag auch der Hinweis auf die Auslegungsfrist sowie die Zeiten der möglichen Einsichtnahme. Der Lageplan, der der Vorkaufssatzung beigefügt sei, sei darüber hinaus unbestimmt. In der der Bekanntmachung beigefügten Karte seien die Flurnummern durch die schlechte Qualität und geringe Größe der Karte nicht zu erkennen. Die Vorkaufssatzung sei ferner materiell unwirksam. Sie könne nicht auf den Bebauungsplan gestützt werden. Die Festsetzungen des Bebauungsplans stünden ausweislich des Urteils des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs (Az. 26 N 03. 1737) unter dem Vorbehalt, dass die Deponie nicht verwirklicht werde. Im Jahr 2019 habe die Beklagte keine Vorkaufssatzung für die Grundstücke im Umfeld der Deponie auf der Grundlage des unter dem Vorbehalt der bestandskräftigen Planfeststelllungen für die Deponie stehenden Bebauungsplans mehr erlassen können. Dies gelte umso mehr, als die 3. Änderung des Bebauungsplans für unwirksam erklärt worden sei (Az. 15 N 12.1454). Eine auf den Bebauungsplan geschützte Vorkaufssatzung könne nicht der Durchsetzung legitimer planerischer Ziele, erst Recht nicht dem Wohl der Allgemeinheit dienen. Die Festsetzungen des Bebauungsplans seien obsolet. Aussiedlerhöfe hätten sich in den vergangenen 20 Jahren im Plangebiet nicht angesiedelt. Eine Umsetzung des Bebauungsplans sei auch in Zukunft ausgeschlossen. Die Vorkaufssatzung müsse erforderlich und geeignet sein, die Durchführung des Bebauungsplans zu fördern. Die Rechtfertigung müsse sich aus Unterlagen ergeben bzw. durch den Gemeinderatsbeschluss dokumentiert sein, was vorliegend nicht der Fall sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch Gründe des Allgemeinwohls nach § 25 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB gerechtfertigt. Das Grundstück werde bereits entsprechend den Festsetzungen im Bebauungsplan genutzt. Darüber hinaus habe der Gemeinderat in unzulässiger Weise einen Teil der ihm obliegenden Ermessensentscheidung auf die Verwaltung übertragen. Bei dem Beschluss des Gemeinderats am 9. Mai 2023 hätten schon deswegen nicht sämtliche entscheidungserheblichen Tatsachen berücksichtigt werden können, weil die Beklagte das von ihr selbst gesetzte – ohnehin viel zu kurze – Ende der Anhörungsfrist gar nicht abgewartet und damit in Unkenntnis der Hintergründe und Bedenken der Kaufvertragsparteien über die Ausübung des Vorkaufsrechts entschieden habe. Der Beschluss selbst, die Bereitstellung des Kaufpreises und die Beantragung einer Auflassungsvormerkung seien unbedingt gefasst worden. Der in der Beschlussvorlage enthaltene „Vorbehalt“ könne diesen Rechtsfehler nicht heilen, denn auch hierüber hätte der Gemeinderat erneut entscheiden müssen. Die ohnehin unzulässig verkürzte Anhörung sei damit zur Farce gemacht worden. Das zur Entscheidung berufene Organ habe am 9. Mai 2023 ohne Kenntnis der in der Abwägung zu berücksichtigenden Interessen der Vertragsparteien entschieden. Der Ausübung des Vorkaufsrechts seien auch sachfremde Erwägungen zugrunde gelegt worden. Der Beklagten sei es beim Erlass der Vorkaufssatzung sowie der Ausübung des Vorkaufsrechts offensichtlich um die Verhinderung der Deponie gegangen. Die Beklagte verhalte sich auch treuwidrig, da sie in Person des früheren Bürgermeisters im Enteignungsverfahren auf eine gütliche Einigung durch Grundstückstausch hingewirkt habe.

Auf den weiteren Inhalt des Klagebegründungsschriftsatzes wird ergänzend verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 18. Oktober 2023 führte die Beigeladene aus, dass der streitgegenständliche Bescheid rechtswidrig sei. Die Vorkaufssatzung sei bereits unwirksam, da sie nicht wirksam bekannt gemacht worden sei. Die Beklagte habe sich bei der Niederlegung der falschen Bekanntgabeform bedient. Selbst wenn man die Art der Bekanntmachung für zulässig erachten wollte, läge im konkreten Fall dennoch eine fehlerhafte Bekanntmachung vor. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass die Anschläge erst nach Niederlegung erfolgt seien. Weiterhin sei der Text des öffentlichen Anschlags objektiv falsch und irreführend. Mit der Satzung selbst werde kein Vorkaufsrecht ausgeübt. Zudem müsse der Anschlag auch die Auslegungsfrist sowie die Einsichtszeiten genau bezeichnen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch Gründe des Allgemeinwohls gerechtfertigt. Das streitgegenständliche Grundstück sei – mit Ausnahme des als Ausgleichfläche ausgewiesenen Bereichs an der Ostgrenze – komplett als landwirtschaftliche Fläche gemäß § 9 Nr. 18a BauGB festgesetzt. Es werde derzeit landwirtschaftlich als Ackerfläche genutzt. Die Ausübung des Vorkaufsrechts entspreche nicht dem Wohl der Allgemeinheit, wenn das Grundstück bereits entsprechend den gemeindlichen Planungsvorstellungen genutzt werde. Ob der Bebauungsplan neben einer Nutzung der Fläche zur Landbewirtschaftung auch eine Bebauung mit Aussiedlerhöfen zulasse, oder nicht, sei ohne Belang, da die derzeitige Nutzung jedenfalls unstreitig in Einklang mit den Zielvorstellungen des Bebauungsplans stehe. Weiterhin wäre das gesetzliche Vorkaufsrecht auch auf die Grundstücksteile beschränkt, deren Erwerb durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt sei. Das Vorkaufsrecht sei ermessensfehlerhaft ausgeübt worden. Wesentlichen Bestandteil der Ermittlungspflicht bilde die Anhörungspflicht nach Art. 28 Abs. 1 Bayerisches Verwaltungsverfahrensgesetz (BayVwVfG). Vorliegend seien der Klägerin und der Beigeladenen jeweils eine Frist zur Stellungnahme bis 12. Mai 2023 gesetzt worden. Gleichwohl sei die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits drei Tage vor Ablauf der Stellungnahmefrist beschlossen worden. Zu diesem Zeitpunkt sei dem Gemeinderat eine ordnungsgemäße Ausübung des Ermessens nicht möglich gewesen. Dass der Gemeinderat der Beklagten seine Willensbildung bereits final abgeschlossen gehabt habe, zeige sich daran, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts ohne jeden Vorbehalt beschlossen worden sei. Die Einschränkung in Ziff. 4 des Beschlusses, wonach der Erlass des Bescheids unter den Vorbehalt gestellt worden sei, dass sich aus der Anhörung der Betroffenen „keine Gründe ergäben, welche die Ausübung des jeweils gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheinen ließen“, könne das Ermessensdefizit nicht beseitigen. Die Entscheidung, ob sich nach der Beschlussfassung Gründe ergeben hätten, hätte vom Gemeinderat und nicht von der Verwaltung getroffen werden müssen. Das Vorkaufsrecht sei auch verspätet ausgeübt worden. Es seien nicht die Vorschriften des Bayerischen Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetzes (VwZVG), sondern die des BGB anwendbar. Der Bescheid sei erst um 16:52 Uhr in den Firmenbriefkasten eingelegt worden. Ein Zugang sei damit erst am darauffolgenden Tag erfolgt.

Auf den weiteren Inhalt des Schriftsatzes der Beigeladenen wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 26. Januar 2024 wurde von der Beklagten zur Klageerwiderung vorgetragen, dass sich ein treuwidriges Verhalten der Beklagten nicht herleiten lasse. Weder kenne die Beklagte die gesellschaftsrechtlichen Zusammenhänge der Klägerin einerseits und der ... andererseits, noch sei die Beklagte Beteiligte im Enteignungsverfahren. Der Gedanke eines Ringtauschs sei erst in einer Sitzung am 2. Oktober 2020 formuliert worden, an welchem die Beklagte nicht beteiligt gewesen sei. Die Vorkaufssatzung sei wirksam. Ihr liege der Bebauungsplan zugrunde, der nicht obsolet geworden sei. Die Vorkaufssatzung sei rechtsfehlerfrei im Wege einer Ersatzverkündung bekanntgemacht worden. Trotz der offenkundigen Falschbezeichnung in der Bekanntmachung sei der Hinweiszweck erreicht. Eine Niederlegung zeitgleich mit dem Anschlag an den Gemeindetafeln genüge. Die Vorkaufssatzung sei auch hinreichend bestimmt. Der der Bekanntmachung beigefügte, stark verkleinerte Lageplan habe lediglich Hinweisfunktion. Der der niedergelegten Satzung beigefügte Lageplan lasse den Geltungsbereich hinreichend erkennen. Er sei deckungsgleich mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans in der aktuellen Fassung. Die auf die wirksame Vorkaufssatzung gestützte Ausübung des Vorkaufsrechts begegne keinen rechtlichen Bedenken. Die 3-Monats-Frist sei eingehalten worden. Den Erfordernissen des Art. 28 Abs. 2 BayVwVfG an eine Anhörung sei Genüge getan. Eine solche könne ohnehin nachgeholt werden. Die Entscheidung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts habe als Grundstücksangelegenheit in nichtöffentlichen Sitzung behandelt werden können. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Mit den für die Ausübung des Vorkaufsrechts streitenden Gründen habe sich die Gemeinde sowohl bei ihrer Beschlussfassung als auch im Ausübungsbescheid ausführlich befasst. Das Grundstück Fl.Nr. ... sei im Bebauungsplan nicht nur als Ackerfläche festgesetzt worden. Vielmehr sei hier die Errichtung einer Aussiedlerhofstelle vorgesehen. Das Grundstück sei die letzte Fläche, die noch für Aussiedlungsvorhaben zur Verfügung stehe. Es bestünden darüber hinaus keine Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagte ihr Ermessen fehlerhaft ausgeübt haben könnte. Der Gemeinderat habe seinen Beschluss lediglich unter eine Bedingung gestellt, die nicht eingetreten sei. Die Einstellung von öffentlichen und privaten Belangen in die Ermessensentscheidung lasse sich im vorliegenden Fall aus Ziff. 2.3.2 des Bescheids sowie dem zugrundeliegenden Gemeinderatsbeschluss entnehmen.

Auf den weiteren Inhalt des Klageerwiderungsschriftsatzes wird ergänzend verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 4. April 2024 führte die Beigeladene weiter aus, dass die Vorkaufssatzung nicht wirksam ausgefertigt worden sei. Der Lageplan hätte für eine ausreichende Konkretisierung als Anlage anders bezeichnet werden müssen, um die erforderliche „gedankliche Schnur“ zum Textteil der Vorkaufssatzung herzustellen. Dies sei jedoch nicht der Fall. Vielmehr werde in der Karte selbst angeführt, dass diese dem „konsolidierendem Bebauungsplan ...-West“ entstamme. Der Bebauungsplan stelle jedoch eine separate Satzung dar. Die Zusammengehörigkeit des Textteils und der Anlage stünden nicht zweifelsfrei fest. Zudem seien Satzungen nach der Beschlussfassung durch den Gemeinderat auszufertigen und zwar genau mit dem Inhalt, der mit dem vorherigen Satzungsbeschluss übereinstimme. Dies könne hier nicht der Fall sein, da der Gemeinderat bei seiner Beschlussfassung am 3. Dezember 2019 nicht gewusst haben könne, wann die Satzung durch den 1. Bürgermeister ausgefertigt werden würde. Es liege auf der Hand, dass der Zusatz in § 1, wonach der Lageplan am 4. Dezember 2019 ausgefertigt worden sei, im Nachgang zur Beschlussfassung eigenmächtig ergänzt worden sei. Somit stimme der Norminhalt, wie er vom Gemeinderat beschlossen worden sei, nicht mit der ausgefertigten Satzung überein. Auch die Bekanntmachung der Vorkaufssatzung sei nicht wirksam. Entgegen der Ansicht der Beklagten sei der Hinweiszweck mit der Bekanntmachung nicht erreicht worden, da ein „aliud“ bekanntgemacht worden sei. Die Schaffung eines Vorkaufsrechts sei etwas völlig anderes als dessen Ausübung. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die gegenwärtige Nutzung entspreche sowohl den in der Begründung zum Bebauungsplan ausgeführten Planungsabsichten und -zielen der Beklagten als auch der getroffenen Festsetzung als landwirtschaftliche Fläche gemäß § 9 Nr. 18a BauGB. Für einen priorisierenden planerischen Vorrang von Aussiedlerhöfen gebe es im Bebauungsplan keine Stütze. Hierzu hätte die Beklagte den Bereich über ein Sondergebiet Landwirtschaft nach § 11 Baunutzungsverordnung (BauNVO) zur gezielten Ausweisung derartiger landwirtschaftlicher Betriebe festsetzen müssen. Nicht hingegen könne die Beklagte eine von mehreren potentiell plankonformen Nutzungen singulär herauspicken, um diese dann nunmehr zum (vorgeblich) alleinigen planerischen Ziel der Gemeinde erheben zu wollen. Bestritten werde zudem, dass das vorkaufsbehangene Grundstück Fl.Nr. ... die letzte Fläche sei, die noch für Aussiedlungsvorhaben zur Verfügung stünde. Die Anhörung sei fehlerhaft gewesen, darüber hinaus leide der Bescheid an einem Ermessensdefizit. Hier sei in der Sache der Verwaltung als vollziehende Stelle die Entscheidung bzw. die Prüfung übertragen worden, ob der Bescheid rechtskonform und ermessensfehlerfrei erlassen werden könne. Eine solche Befugnis komme der Verwaltung im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung nicht zu. Um überhaupt prüfen zu können, ob die Ausübung des gemeindlichen Ermessens als rechtswidrig erscheine, bedürfe es einer Gewichtung bzw. Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange.

Mit Bescheiden vom 15. Mai 2024 (Az. ...) ergänzte die Beklagte den Bescheid vom 15. Mai 2023.

Auf den Bescheidsinhalt wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 17. Mai 2024 übersandte die Beklagte weitere Verwaltungsvorgänge und teilte mit, dass zu den Gemeinderatssitzungen am 9. Mai 2023 sowie am 19. März 2024 jeweils von vornherein zu einer nichtöffentlichen Sitzung geladen worden sei. Eine andere Entscheidung des Gemeinderats dazu sei nicht ergangen. Im Übrigen habe die Beklagte die Satzung in ihrem § 1 geändert und dazu einen Lageplan im Maßstab 1:2000 beigefügt. Sie habe der Satzung Rückwirkung zum ursprünglichen Inkrafttretensdatum beigelegt. Zweifel an der Bestimmtheit der ursprünglichen Vorkaufssatzung seien damit ausgeräumt. Zugleich habe die Beklagte der Satzung eine Begründung beigegeben. Alle Unterlagen seien als Entwurf schon der jeweiligen Sitzungsvorlage beigefügt worden und ausweislich der Beschlussbuchauszüge auch so beschlossen worden. Nach ihrer Ausfertigung sei die Änderungssatzung ortsüblich bekannt gemacht worden. Gleichzeitig habe die Beklagte auch die Ursprungsfassung vorsorglich erneut bekannt gemacht. Die beiden Bekanntmachungen seien jeweils am 29. Februar 2024 an die Amtstafeln angeheftet und am 2. April 2024 abgenommen worden. In der nichtöffentlichen Gemeinderatssitzung am 19. März 2024 habe sich die Beklagte mit den im Klageverfahren vorgetragenen Argumenten nochmals ausführlich auseinandergesetzt. Damit sei ein etwaiger Anhörungsmangel in zulässiger Weise geheilt worden Die Beklagte habe sich bei dieser Gelegenheit auch mit den vorgetragenen Argumenten inhaltlich auseinandergesetzt und ihre Ermessenserwägungen im ursprünglichen Vorkaufsrechtsausübungsbescheid ergänzt.

Auf den weiteren Inhalt des Schriftsatzes vom 17. Mai 2024 wird verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 20. Juni 2024 führte die Klägerin aus, dass die Änderungssatzung nur aus dem Verweis auf den beigefügten neuen Lageplan und der Regelung zu Rückwirkung bestehe. Sie sei damit nur im Zusammenhang mit einer gültigen Ausgangssatzung wirksam. Die Vorkaufssatzung und die Änderungssatzung seien formell rechtswidrig. Es werde bestritten, dass zu den maßgeblichen Gemeinderatssitzungen sämtliche Mitglieder des Gemeinderats fristgerecht geladen worden seien. Auch sei der Tagesordnungspunkt in der Ladung zur Sitzung am 27. Februar 2024 nicht konkret genug bezeichnet gewesen. Die Änderungssatzung sei – wie auch die ursprüngliche Vorkaufssatzung – mangels ordnungsgemäßer Bekanntgabe unwirksam. Die Art und Weise und die Form der Bekanntmachung seien weitgehend unverändert. Der Lageplan zur Änderungssatzung sei nicht mitausgefertigt worden. Die Zusammengehörigkeit von Satzungstext und Lageplan könne nicht festgestellt werden. Zu allen hier relevanten Gemeinderatssitzungen fehlten die Sitzungsniederschriften, aus denen rechtserhebliche Gesichtspunkte, wie die Anwesenheit von Ratsmitgliedern, eventuellen Rügen und der Verlauf der Diskussion hervorgingen. Die jeweils einstimmigen Abstimmungsergebnisse und die Tatsache, dass der Gemeinderat von der Verwaltung vor keiner dieser Sitzungen umfassend informiert worden sei, begründeten kein Vertrauen in die Richtigkeit der vorgelegten Dokumente. Nach Beschluss der Änderungssatzung komme es auf deren Bestimmtheit an. Es fehle weiterhin an einer eindeutig erkennbaren Festlegung des räumlichen Geltungsbereichs. Der im Original übersandte Lageplan zur 1. Änderungssatzung unterscheide sich in mehreren Punkten von dem Lageplan, der als Anlage zum Schriftsatz vom 17. Mai 2024 übersandt worden sei. Es erscheine naheliegend, dass dieser Plan nachträglich zur Vorlage bei Gericht angefertigt worden sei und dem Gemeinderatsbeschluss vom 27. Februar 2023 nicht zugrunde gelegen habe. Die Zahl der aufgedeckten „Abweichungen“ in den Unterlagen erschüttere das Vertrauen in die Rechtsmäßigkeit der Verwaltung der Beklagten. Den Gemeinderäten sei nur die 1. Änderung, nicht aber die Ausgangssatzung aus 2019 übermittelt worden. Die Gemeinderäte hätten daher nicht konkret vor Augen gehabt, was genau nunmehr zur Beschlussfassung gestellt worden sei. Bei Inkrafttreten der Änderungssatzung sei die Ausgangssatzung nicht wirksam gewesen. Laut dem damaligen Bekanntmachungstext im Jahr 2019 sei die Ausgangssatzung frühestens am 19. Dezember 2019 in Kraft getreten. Mit ihrer 1. Änderungssatzung wolle die Beklagte jedoch nunmehr diese rückwirkend mit Wirkung zum 18. Dezember 2019 ändern. Zu diesem Zeitpunkt habe es noch gar keine wirksame Ausgangssatzung gegeben, sodass eine Änderung zu diesem Zeitpunkt denklogisch ausgeschlossen sei. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Vorkaufssatzung am 3. Dezember 2019 sei Herr ... Gemeinderat gewesen, der auch Miteigentümer an dem enteignungsbetroffenen Grundstück Fl.Nr. ... sei. Als Enteignungsbetroffener ergebe sich aus der Ausübung des Vorkaufsrechts über das Tauschgrundstück ein unmittelbarer Vor- oder Nachteil im Sinne des Art. 49 Abs. 1 GO für das Gemeinderatsmitglied. Die Vorkaufssatzung sei auch materiell rechtswidrig, weil die Umsetzung der städtebaulichen Maßnahmen nicht ernsthaft geplant sei. Dies ergebe sich daraus, dass die Vorkaufsrechtssatzung erst 17 Jahre nach Inkrafttreten des Bebauungsplans beschlossen worden sei, dass ein zeitlicher Zusammenhang mit der Einleitung des Enteignungsverfahrens bestehe und dass es seit Inkrafttreten des Bebauungsplans und der Vorkaufssatzung keine Interessenten für die Errichtung von Aussiedlerhöfen gegeben habe bzw. gebe. Die Beklagte habe die Notwendigkeit zur Sicherung durch Vorkaufsrecht erst zu dem Zeitpunkt gesehen, als das Tauschgrundstück für die Realisierung der Deponie im Gespräch gewesen sei. Es bestünde kein Sicherungsbedürfnis für die Beklagte und es habe keine Alternativenprüfung stattgefunden. Auch stelle der Bebauungsplan keine Grundlage für den Erlass der Vorkaufssatzung dar. In der Legende des Lageplans vom 28. Februar 2024 zur 1. Änderung der Vorkaufssatzung tauche ein „Konsolidierender Bebauungsplans ... West“ auf, der am 4. November 2019 gefasst worden sein solle. Dieser Bebauungsplan sei der Klägerin nicht bekannt. Wenn darunter ein Bebauungsplan zu verstehen sei, der die dort genannten verschiedenen Versionen des Bebauungsplans zusammenführe, bedürfe dieses eines eigenen Bebauungsplanverfahrens mit erneuter Abwägung. Dieser „Konsolidierende Bebauungsplan“ werde als Grundlage der Vorkaufsrechtssatzung benannt. Damit sei in diesem Rechtsstreit auch die Rechtsmäßigkeit dieser Satzung insgesamt inzident zu überprüfen. Der Ausübungsbeschluss vom 19. März 2024 sei ebenfalls bereits formell rechtswidrig. Eine Heilung sei nur innerhalb der Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zulässig, wenn es sich bei dem Beschluss vom 19. März 2024 tatsächlich nur um eine bloße Ergänzung handeln würde. Bereits dem Ausübungsbeschluss vom 9. Mai 2023 hätten keine (ausreichenden) Gründe für die Ausübung des Vorkaufsrechts zugrunde gelegen. Die Schriftsätze der Klägerin und der Beigeladenen mitsamt den hierin enthaltenen, umfassenden Stellungnahmen zur Sach- und Rechtslage seien dem Gremium nicht zur Verfügung gestellt worden. Der in der Beschlussvorlage befindliche Sachvortrag umfasse nicht einmal ansatzweise die von der Klägerin und der Beigeladenen vorgebrachten tatsächlichen und rechtlichen Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts. Darüber hinaus sei der Sachvortag in der Beschlussvorlage auch inhaltlich falsch. Eine Heilung einer fehlerhaften oder unterbliebenen Anhörung könne nur durch eine auch in der Substanz vollwertige Gelegenheit zur Stellungnahme im Sinn des Art. 28 BayVwVfG bewirkt werden. Eine Heilung erfordere daher, dass sämtliche vorgebrachten Tatsachen von der organzuständigen Erstbehörde, die die Entscheidungskompetenz trage, zur Kenntnis genommen und berücksichtigt worden seien. Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen für das Vorkaufsrecht erfüllt seien, beurteile sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung; der Prüfung der Rechtmäßigkeit der Ermessensentscheidung sei daher der Verwaltungsakt zugrunde zu legen. Nach § 114 Satz 2 VwGO sei eine Ergänzung der im Verwaltungsverfahren angegebenen Ermessenserwägungen im Verwaltungsprozess möglich. Eine solche Ergänzung setze voraus, dass die Gemeinde überhaupt an solche Erwägungen anknüpfen könne. Eine neue „Richtung“ oder ein Austausch der Gründe für den Vorkauf sei auch auf Grundlage dieser Regelung nicht zulässig. Für eine rechtmäßige Ermessensausübung und ein rechtmäßiges Ergebnis müsse die Verwaltung den Rat jedoch vollumfänglich ins Bild setzen. Dies sei weder bei der Beschlussfassung am 9. Mai 2023 noch am 19. März 2024 geschehen. Die Beklagte habe dem Gemeinderat den Sachverhalt zur Beschlussfassung in 2023 nicht und in 2024 nur in unzutreffender bzw. unvollständiger Weise zur Kenntnis gegeben. Die Beschlussvorlage vom 9. Mai 2023 enthalte keine Ermessenserwägungen bzw. Gegenüberstellung eines Für und Wider. Die Beschlussvorlage für die Sitzung vom 19. März 2024 enthalte im Hinblick auf die Ermessenausübung auch keine ergänzenden Gesichtspunkte, die diesen Mangel heilen könnten. Damit liege weiterhin ein Ermessensausfall, zumindest ein erhebliches Ermessensdefizit vor, da der Gemeinderat durch die Verwaltung gar nicht in die Lage versetzt worden sei, zu erkennen, dass es entgegenstehende Belange von Klägerin und Beigeladener gebe, die abzuwägen gewesen wären. In der Bescheidsergänzung vom 15. Mai 2024 würden keine ergänzenden Ermessenserwägungen vorgetragen, in denen die – spätestens jetzt bekannten – Belange der Klägerin und der Beigeladenen abgewogen würden; die Darstellung erschöpfe sich in der Wiedergabe von Rechtsauffassungen des Prozessbevollmächtigten.

Auf die weiteren Ausführungen im Schriftsatz vom 20. Juni 2024 wird Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 28. Juni 2024 verteidigte die Beklagte die formelle und materielle Wirksamkeit der Änderungssatzung. Insbesondere sei der Lageplan ausgefertigt worden. Der festgestellte Unterschied im Beschrieb des Lageplans liege freilich vor. Der der Einladung zur Sitzung am 27. Februar 2024 beigefügte – inhaltlich vollständig identische – Lageplan trage den Vermerk „Lageplan zur Satzung“. Gerade im Hinblick auf die von der Beklagten und der Beigeladenen erhobenen Rügen habe es die Verwaltung als angezeigt angesehen, die erforderliche „gedankliche Schnur“ zwischen der beschlossenen Satzung und dem ebenfalls beschlossenen Lageplan durch Erweiterung des Vermerks herzustellen. Der Ausfertigungsakt wie auch die Anbringung des Vermerks bedürften keines Gemeinderatsbeschlusses. Die ursprüngliche Vorkaufssatzung sei am 18. Dezember 2019 in Kraft getreten, weshalb sich die Änderungssatzung folgerichtig auf dieses Datum beziehe. Bei dem „konsolidierenden Bebauungsplan“ handle es sich nur um eine Arbeitsbezeichnung der Verwaltung. Das Planungsbüro sei gebeten worden, zum Zwecke der besseren Übersichtlichkeit eine „konsolidierte Fassung“ der Bebauungsplanung herzustellen, aus der ersichtlich sei, welche Festsetzungen nach den diversen Bebauungsplanänderungen heute aktuell (noch) gälten. Um eine Rechtsnorm handle es sich dabei nicht.

Das Vorkaufsrecht sei auch wirksam ausgeübt worden. Anhörungsmängel seien geheilt worden. Es sei nicht erforderlich, dem Gemeinderat den gesamten Schriftverkehr aus dem Klageverfahren vorzulegen. Die Enteignungsverhandlung am 2. Dezember 2019 habe nichts mit der Ausübung des Vorkaufsrechts zu tun. Die Erwägungen in der Bescheidsergänzung vom 15. Mai 2024 seien nicht sachfremd gewesen. Sie stellten auch keine Ersetzung der ursprünglich angegebenen Gründe dar. Der angegriffene Verwaltungsakt werde in seinem Wesen nicht geändert.

Auf den weiteren Inhalt des Schriftsatzes vom 28. Juni 2024 wird ergänzend verwiesen.

Am 4. Juli 2024 wurde in der Sache mündlich verhandelt. Auf das dabei gefertigte Protokoll wird ergänzend verwiesen, ebenso wegen der weiteren Einzelheiten auf die Gerichtsakte sowie die vorgelegten Behördenakten und die beigezogene Akte des Landratsamts ... im Enteignungsverfahren.