Die zulässige Klage ist begründet.

I.

Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung der Baugenehmigung entsprechend seinem Antrag vom 16. November 2020 für die Nutzungsänderung einer Gewerbeeinheit in Wohnfläche und Ausbau dieser Wohnfläche auf dem Grundstück FlNr. 555/6 Gem. …, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Dem Vorhaben stehen keine Vorschriften entgegen, die im vereinfachten Genehmigungsverfahren gemäß Art. 59 BayBO zu prüfen sind. Insbesondere entspricht das Bauvorhaben den planungsrechtlichen Vorgaben nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO, §§ 29 bis 38 BauGB.

1. Das Vorhaben ist als Innenbereichsvorhaben nach § 34 Abs. 1 BauGB zulässig.

a) Das Vorhaben ist nach der Art der baulichen Nutzung nicht nach § 30 Abs. 1 BauGB an den Vorgaben des Bebauungsplans „…straße“ vom 22. Januar 1991 zu messen, weil dessen hier einschlägige Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung funktionslos geworden ist.

Die Beigeladene hat für das Plangebiet, in dem das Vorhabengrundstück liegt, ein Mischgebiet festgesetzt. Diese Festsetzung ist, wie der Augenschein ergeben hat, funktionslos geworden und kann dem Vorhaben nicht entgegengehalten werden.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (U.v. 29.4.1977 – IV C 39.75 – juris Rn. 35) tritt eine bauplanerische Festsetzung wegen Funktionslosigkeit außer Kraft, wenn und soweit – erstens – die Verhältnisse, auf die sie sich bezieht, in der tatsächlichen Entwicklung einen Zustand erreicht haben, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt. Hinzutreten muss als zweite Voraussetzung eine bestimmte Offenkundigkeit des Mangels. Die zur Funktionslosigkeit führende Abweichung zwischen der planerischen Festsetzung und der tatsächlichen Situation muss in ihrer Erkennbarkeit einen Grad erreicht haben, der einem dennoch in die Fortgeltung der Festsetzung gesetzten Vertrauen die Schutzwürdigkeit nimmt. Dabei wird eine Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit gesprochen werden (vgl. BVerwG, B.v. 17.2.1997 – 4 B 16.97 – juris Rn. 4; v. 28.4.2004 – 4 C 10/03 – juris RN. 15).

Diese – lediglich in seltenen Ausnahmefällen – anzunehmenden Voraussetzungen der Funktionslosigkeit sind hier bei der Mischgebietsfestsetzung erfüllt.

aa) Ein Mischgebiet als Baugebietstyp ist gemäß § 6 Abs. 1 BauNVO dadurch gekennzeichnet, dass es sowohl dem Wohnen als auch der Unterbringung von Gewerbegebieten dient, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Dabei stehen die beiden Hauptnutzungsarten als gleichwertige Funktionen nebeneinander. Dieses gleichwertige Nebeneinander bedeutet, dass keine der Nutzungsarten ein deutliches Übergewicht über die andere gewinnen darf. In der sowohl qualitativ als auch quantitativ zu verstehenden Durchmischung von Wohnen und nicht wesentlich störendem Gewerbe liegt die normativ bestimmte besondere Funktion des Mischgebiets. Hierfür kommt es darauf an, in welchem Verhältnis die dem Wohnen und die gewerblichen Zwecken dienenden Anlagen im Baugebiet nach Anzahl und Umfang zueinander stehen, wobei nicht erforderlich ist, dass die beiden Nutzungen zu genau oder annähernd gleichen – wie auch immer rechnerisch zu bestimmenden – Anteilen im Gebiet vertreten sind. Allerdings wird die Bandbreite der typischen Eigenart des Mischgebiets auch nicht erst dann verlassen, wenn eine der beiden Hauptnutzungsarten als eigenständige Nutzung völlig verdrängt wird. Um ein „Umkippen“ des Gebietes zu verhindern und seine Eigenart zu wahren, ist es erforderlich, dass im jeweiligen Gebiet eine der beiden Hauptnutzungsarten nicht nach Anzahl und/oder Umfang beherrschend und in diesem Sinn „übergewichtig“ in Erscheinung tritt. Die Störung des Mischverhältnisses kann sich dabei aus einem übermäßig großen Anteil einer Nutzungsart an der Grundfläche des Baugebietes, aber auch aus anderen Umständen, z.B. einem Missverhältnis nach Geschossflächen oder der Zahl der eigenständigen gewerblichen Betriebe im Verhältnis zu den vorhandenen Wohngebäuden oder aus mehreren Merkmalen zusammen ergeben. Es kommt also auf die tatsächlichen Umstände im Einzelfall an (vgl. BVerwG, U.v. 4.5.1988 – 4 C 34.86 – juris Rn. 18f.).

bb) Der Augenschein hat zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass der Umgriff des festgesetztes Mischgebiets weit überwiegend wohngenutzt ist und die vorhandenen gewerblichen Nutzungseinheiten in ihrer Zahl, vor allem aber in ihrem wahrnehmbaren Umfang dem Wohnen deutlich untergeordnet sind. Das erforderliche Mischungsverhältnis für ein Mischgebiet besteht damit nicht. Die diesbezüglichen Einschätzungen der Klage- und der Beklagtenpartei wurden damit bestätigt.

Der maßgebliche Umgriff des Mischgebiets, die der Bebauungsplans „…straße“ festsetzt, besteht heute aus dreizehn Grundstücken. Diese wiederum verfügen zum größeren Teil über mehrere Nutzungseinheiten in Form von Mehrfamilienhäusern. Ganz überwiegend ist Wohnnutzung vorhaben, lediglich vier kleine gewerbliche Nutzungseinheiten …betrieb des Klägers, Backshop mit Metzgerei, IT-Firma, Sanitärfirma) sind anzutreffen, ferner als weitere Nicht-Wohnnutzung eine Heilpraktikerpraxis und ein Innenarchitekturbüro. Es liegt damit schon eine verhältnismäßig geringe Anzahl gewerblicher Nutzungseinheiten vor. Entscheidend ist jedoch deren dem Wohnen völlig untergeordneter Umfang. Allein bei Betrachtung der jeweiligen Grundstücke mit gewerblicher Nutzung wird offenbar, dass in keinem der Fälle ausschließlich Gewerbe ausgeübt wird. Vielmehr tritt die gewerbliche Nutzung auf dem jeweiligen Grundstück der ebenfalls vorhandenen Wohnnutzung hinzu, die ihrerseits von ihrem Umfang, insbesondere von der beanspruchten Geschossfläche, das jeweilige Gewerbe deutlich dominiert. Nicht einmal bei dem flächenmäßig wohl größten Betrieb, der Metzgerei mit Backshop, ist das Grundstück hälftig gewerblich geprägt, vielmehr befinden sich im hinteren Gebäudeteil sowie auf den oberen Etagen erkennbar Wohnnutzung. Bei den anderen Betrieben ist die gewerbliche Nutzung flächenmäßig noch geringfügiger und teils überhaupt erst aus nächster Nähe erkennbar. Im gesamten Gebiet bleiben die Gewerbeeinheiten vereinzelt und dem dominierenden Wohnen untergeordnet. Die Mischgebietsfestsetzung hat ganz offenkundig ihre städtebauliche Steuerungsfunktion verloren. Der Wandel der Art der Nutzung hat auch einen Grad erreicht, dass ein Vertrauen in die Festsetzung nicht mehr schutzwürdig ist. Es besteht vielmehr die Gebietsprägung eines allgemeinen Wohngebiets, weil vorwiegend Wohnen anzutreffen ist (§ 4 Abs. 1 BauNVO) und in dem die vorgefundene Nicht-Wohnnutzung jedenfalls überwiegend gemäß § 4 Abs. 2 Nr. 2, § 13 BauNVO zulässig ist.

Aus der vorgefundenen Situation ergibt sich weiter, dass auf absehbare Zeit nicht mit der Schaffung von ausreichend gewerblichen Nutzungen zu rechnen ist, damit ein ausgeglichenes Verhältnis zwischen Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen im Sinne eines Mischgebiets entstünde. Insbesondere ist davon auszugehen, dass die vorgefundene und das Gebiet prägende Wohnnutzung auch künftig Bestand hat. Es ist weder vorgetragen noch ansatzweise ersichtlich, dass es sich dabei um ungenehmigte Nutzungen handelt, die bauaufsichtlich aufgegriffen werden könnten. Dieser Befund, dass die tatsächliche Entwicklung einen Zustand erreicht hat, der eine Verwirklichung der Festsetzung auf unabsehbare Zeit ausschließt, gilt umso mehr, als im Umgriff keine nennenswerten unbebauten Flächen vorhanden sind, deren – unterstellte – gewerbliche Nutzung zu einem Mischgebietsverhältnis führen würde.

c) Das Vorhaben fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung – Wohnen – in seine Umgebung ein, § 34 Abs. 1, Abs. 2 BauGB, § 4 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO. Das Vorhaben ist auch im Übrigen planungsrechtlich zulässig. Die weiteren Vorgaben, sei es des Bebauungsplans im Übrigen oder der weiteren Einfügensmerkmerkmale gemäß § 34 Abs. 1 BauGB, sind ersichtlich eingehalten.

2. Das Vorhaben ist auch mit den weiteren zu prüfenden Vorschriften vereinbar. Insbesondere sind die Anforderungen der gemeindlichen Stellplatzsatzung (vgl. Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c, Art. 81 Abs. 1 Nr. 4 BayBO), mit den in den Bauvorlagen dargestellten sechs Stellplätzen erfüllt (vgl. zu der erforderlichen Anzahl § 3 Abs. 1 Stellplatzsatzung i.V.m. Nr. 1.2 und 8.1 der Anlage: zwei Stellplätze je Wohnung und 1 Stellplatz je 50 m² betrieblicher Nutzfläche).

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Die Beigeladene trägt keine Kosten, weil sie keinen Antrag gestellt hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), gleichzeitig entspricht es der Billigkeit, dass sie ihre außergerichtlichen Kosten gemäß § 162 Abs. 3 VwGO selbst trägt. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung folgt aus § 167 VwGO, §§ 708 ff. ZPO.