Die zulässige Klage ist unbegründet, da die streitgegenständliche Ausübung des Vorkaufsrechts rechtmäßig ist und die Kläger insofern nicht in eigenen Rechten verletzt (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).

Maßgeblicher Zeitpunkt für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Behördenentscheidung, da es ansonsten der beklagten Gemeinde möglich wäre, die Voraussetzungen für das Vorkaufsrecht erst nachträglich zu schaffen (BayVGH, B.v. 24.4.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris Rn. 17 m.w.N.).

Die Ausübung des Vorkaufsrechtsrechts im Bescheid des Beklagten vom 6. Oktober 2021 ist sowohl formell (1.) wie materiell (2.) rechtmäßig.

1. Die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgte fristgerecht nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB innerhalb der dreimonatigen Frist, da diese erst durch Bekanntgabe des vollständigen notariellen Kaufvertrags gegenüber der Gemeinde am 17. August 2021 zu laufen begann (BayVGH, B.v. 28.7.2021 – 9 ZB 20.2276 – juris Rn. 7).

1.1 Es liegt auch kein Anhörungsmangel vor. Nach Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG ist ein Beteiligter vor Erlass eines Verwaltungsakts, der in seine Rechte eingreift, anzuhören. Dies gilt auch gegenüber dem von einem Vorkaufsrecht betroffenen Käufer schon im Hinblick auf eine eventuell bestehende Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB, auch wenn das Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer als Adressat (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) auszuüben ist (vgl. BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 5 m.w.N.; U.v. 2.10.2013 – 1 BV 11.1944 – juris Rn. 32 = NVwZ-RR 2014, 132).

Die Kläger sind ordnungsgemäß angehört worden, wie sich aus dem mittlerweile nachgereichten Anhörungsschreiben vom 24. September 2021 ergibt. Dieses ist nicht nur im Adressfeld, sondern auch in der persönlichen Anrede eindeutig an die Kläger adressiert, weshalb für sie erkennbar sein musste, dass sie und nicht der Verkäufer Gelegenheit zur Stellungnahme haben. Dass sich in der zunächst übersandten Behördenakte eine Kopie des Anhörungsschreibens an den Verkäufer befindet, ist offensichtlich ein Versehen bei der Zusammenstellung der Akte gewesen. Die Kläger haben auf das Anhörungsschreiben nicht mehr reagiert.

1.2. Der streitgegenständliche Bescheid leidet auch nicht an einem Begründungsmangel. Nach Art. 39 Abs. 1 BayVwVfG ist ein schriftlich erlassener Verwaltungsakt mit einer schriftlichen Begründung zu versehen, die nach Art. 39 Abs. 1 Satz 3 BayVwVfG bei Ermessensentscheidungen auch die wesentlichen Ermessenserwägungen enthalten soll. Die von der Klägerseite reklamierte, fehlende Benennung von Käufer- bzw. Verkäuferinteressen liegt einerseits in der Sache nicht vor und andererseits bleibt die Klägerseite bis heute schuldig, was konkret der Beklagte – über die dargestellte Begründung hinaus – hätte an weiteren Ermessenserwägungen darlegen sollen.

Das Gericht verweist insofern auf das Ende von „I.“ der Bescheidsgründe sowie auf den vierten und fünften Absatz der Bescheidsgründe unter „II.“. In Letzterem wird explizit das Interesse des Käufers am Kauf erwähnt und dargelegt, dass jedenfalls bei den Klägern kein finanzieller Schaden entsteht. Was nunmehr hier hätte weiter erwähnt werden sollen, bleibt insbesondere deswegen unklar, weil die Kläger nichts im Rahmen der Anhörung vorgetragen haben.

1.3 Es liegt auch keine fehlerhafte Beschlussfassung des Gemeinderats des Beklagten zur Ausübung des Vorkaufsrechts am 1. Oktober 2021 vor. Ein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz des Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO ist nicht gegeben. Hiernach sind die Sitzungen des Gemeinderats öffentlich, soweit nicht Rücksichten auf das Wohl der Allgemeinheit oder auf berechtigte Ansprüche Einzelner entgegenstehen. Es kann vorliegend dahinstehen, welche Fehlerfolge ein Verstoß gegen den Öffentlichkeitsgrundsatz bei einem hierauf fußenden Verwaltungsakt nach sich zieht (BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 9 m.w.N; zu einem Satzungsbeschluss über ein Vorkaufsrecht vgl. etwa BayVGH, U.v. 26.1.2009 – 2 N 08.124 – juris Rn. 8 = BayVBl. 2009, 344), denn vorliegend ist schon kein Verstoß gegen Art. 52 Abs. 2 Satz 1 GO erkennbar. Der Gemeinderat des Beklagten hat vertretbar seine Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts in nichtöffentlicher Sitzung getroffen.

Die Frage, ob das Wohl der Allgemeinheit oder berechtigte Ansprüche einzelner den Ausschluss der Öffentlichkeit rechtfertigen, unterliegt einem Beurteilungsspielraum der Gemeinde (BayVGH, B.v. 3.4.2018 – 15 ZB 17.318 – juris Rn. 9 m.w.N). Insofern entspricht es herrschender Meinung, dass der Ausschluss der Öffentlichkeit bei Beschlüssen über die Ausübung von Vorkaufsrechten vor dem Hintergrund typischerweise sensibler Vertragsdaten grundsätzlich vertretbar ist (BayVGH a.a.O.).

Im Hinblick darauf, dass nach der Geschäftsordnung des Gemeinderats (Art. 45 GO) des Beklagten nach § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 „Rechtsgeschäfte über Grundstücksangelegenheiten“ grundsätzlich in nichtöffentlicher Sitzung zu behandeln sind, ist nicht ersichtlich, inwiefern der gemeindliche Beurteilungsspielraum vorliegend ausnahmsweise überschritten wäre.

2. Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch materiell rechtmäßig. Die Vorkaufssatzung ist rechtmäßig und wirksam (2.1). Im Übrigen lagen die Voraussetzungen für die Ausübung im Einzelfall dem Tatbestand nach vor (2.2) und überprüfbare Ermessensfehler sind nicht gegeben (2.3).

2.1 Die Vorkaufssatzung des Beklagten ist formell wie materiell rechtmäßig. Maßgeblich ist hierbei die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses (BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn.17 m.w.N.).

2.1.1 Formelle Fehler im Satzungsverfahren, welche nach § 214 BauGB beachtlich wären (vgl. B/K/L BauGB Vorb. § 214 Rn. 2), sind nicht ersichtlich. Soweit zumindest ursprünglich ein Ladungsmangel behauptet wurde, wofür in der Sache nichts ersichtlich ist, wäre dieser ausweislich der Sitzungsniederschrift über den Satzungsbeschluss am 7. Mai 2021 durch vollständige Anwesenheit aller Mitglieder des Gemeinderats und rügeloses Einlassen geheilt worden (BayVGH, B.v. 10.12.2020 – 4 CE 20.2271 – juris Rn. 28 = BayVBl 2021, 273).

2.1.2 Materielle Fehler auf Tatbestandsseite sind im Hinblick auf die Satzung ebenfalls nicht zu erkennen.

Rechtsgrundlage für die Vorkaufssatzung ist vorliegend § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Hiernach kann die Gemeinde in Gebieten, in denen sie eine städtebauliche Maßnahme in Betracht zieht, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung ein Vorkaufsrecht an Grundstücken durch Satzung begründen. Tatbestandlich hat die Vorschrift damit zwei Voraussetzungen nämlich, dass eine städtebauliche Maßnahme ernsthaft in Betracht gezogen werden muss (aa) und dass ein Sicherungsbedürfnis (bb) für eine geordnete städtebauliche Entwicklung besteht (BVerwG, B.v. 15.2.2000 – 4 B 10/00 – juris Rn. 7 = NVwZ 2000, 1044; BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn.17).

aa) Eine städtebauliche Maßnahme ist jede Maßnahme, die einen städtebaulichen Bezug aufweist und der Gemeinde dazu dient, ihre städtebaulichen Planungsvorstellungen umzusetzen (BVerwG, B.v. 19.12.2018 – 4 BN 42/18 – juris Rn. 5; B.v. 15.2.2000 – 4 B 10/00 – juris Rn. 7 = NVwZ 2000, 1044). Die tatbestandlichen Anforderungen sind insoweit gering und daher weit auszulegen (BVerwG, B.v. 8.2.2022 – 4 B 25/21 – juris Rn. 4; B.v. 14.4.1994 – 4 B 70/94 – juris Rn. 5 = NJW 1994, 3178). Einer bereits formalisierten Planung bedarf es zum Erlass der Satzung noch nicht, sondern es müssen nur ernsthafte Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine ins Auge gefasste Planung auch später umgesetzt wird und dass die Planungsziele in groben Zügen erkennbar sind (BVerwG, B.v. 8.2.2022 – 4 B 25/21 – juris Rn. 4; B.v. 14.4.1994 – 4 B 70/94 – juris Rn. 5 = NJW 1994, 3178). Schon im Hinblick auf § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB bedarf es also nur eines Minimums an planerischer Konkretisierung (BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn.18 m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen hat das Gericht keinen Zweifel an den ernsthaften Absichten des Beklagten an der Umsetzung seiner Planungen, welche auch die geringen Anforderungen an den Grad der Konkretisierung deutlich erfüllen. Hier steht als zu sichernde städtebauliche Maßnahme die Ausweisung von Wohngebieten im Raum. Hierzu hat der Beklagte zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses – obwohl rechtlich noch nicht erforderlich – auch bereits eine formalisierte Planung in Form eines Aufstellungsbeschlusses für die Änderung seines Flächennutzungsplans eingeleitet (vgl. § 2 Abs. 1 Satz 2 i.V.m. § 1 Abs. 8 BauGB). Dass ein bereits in Kraft getretener Flächennutzungsplan – außerhalb des Anwendungsbereichs von § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB – eine hinreichend konkretisierte städtebauliche Maßnahme belegt, ist anerkannt (BVerwG, B.v. 30.9.2020 – 4 B 45/19 – juris Rn. 4 = ZfBR 2021, 66). Nichts Anderes gilt auch für einen bloßen Aufstellungsbeschluss hierzu. Dies gilt schon deswegen, da gerade im vorliegenden Fall der Ausweisung von Wohnbaugebieten, kaum noch ein späteres oder weiter konkretisiertes Verfahrensstadium denkbar ist, ohne dass die schon kraft Gesetzes bestehenden Vorkaufsrechte des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 und Satz 3 BauGB greifen würden. Auch im Hinblick auf die Konkretisierung bestehen keine Bedenken, denn der Beklagte war sich ausweislich der Sitzungsniederschrift sowohl dem räumlichen Umfang wie auch der inhaltlichen Planung nach im Klaren darüber, wo neue Wohngebiete ausgewiesen werden sollen. Dass in diesem Verfahrensstadium denklogisch noch keine „parzellenscharfe“ Planung für jedes Grundstück vorliegt, ist selbsterklärlich und unproblematisch. Auch besteht keine Verpflichtung der Gemeinde mit dem Änderungsbeschluss gleichzeitig auch ein Aufstellungsverfahren für einen - im Anschluss irgendwann sicherlich notwendig werdenden Bebauungsplan – zu initiieren. Eine solche Pflicht existiert schon nicht bei der Ausübung der gesetzlichen Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 und Satz 3 BauGB, obwohl diese – schon ausweislich des Vergleichs von § 24 Abs. 3 Satz 3 BauGB und § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB – strengere Voraussetzungen haben als die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 25 BauGB. Vielmehr wird selbst beim gesetzlichen Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB lediglich verlangt, dass zum Zeitpunkt der Ausübung dieses Vorkaufsrechts erkennbar ist, dass Schritte zur Umsetzung des Flächennutzungsplans erkennbar sein müssen, also im Regelfall ein Bebauungsplan alsbald aufgestellt wird (BVerwG, B.v. 25.1.2010 – 4 B 53/09 – juris Rn. 8 = NVwZ 2010, 593; BayVGH, B.v. 24.4.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris Rn. 18). Erst recht kann dies dann nicht zur Voraussetzung für einen Satzungsbeschluss für eine Vorkaufssatzung erhoben werden, die erst die rechtlichen Voraussetzungen einer zeitlich später folgenden – und weniger strengen Anforderungen unterliegenden (s.u.) – Ausübung des Vorkaufsrechts schaffen soll.

Schließlich deutet auch nichts darauf hin, dass die städtebauliche Maßnahme des Beklagten nicht ernsthaft betrieben würde. Wie nunmehr in der mündlichen Verhandlung klar wurde, hat der Beklagte seine Flächennutzungsplanung mittlerweile seit Mai 2023 auch in Kraft gesetzt, weshalb selbst ex-post absolut nichts für eine vorgeschobene Planung zum maßgeblichen Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses spricht.

bb) Das Sicherungsbedürfnis nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gibt der Gemeinde auf, die Vorkaufssatzung nicht als Mittel der allgemeinen Bodenbevorratung zu nutzen. Die Vorkaufssatzung selbst muss sich als erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB darstellen (BVerwG, B.v. 30.9.2020 – 4 B 45/19 – juris Rn. 5 = ZfBR 2021, 66; B/K/L BauGB § 25 Rn. 6). Der Geltungsbereich der Vorkaufssatzung ist daher zunächst vor allem räumlich dahingehend zu begrenzen, dass er sich grundsätzlich nur auf Flächen bezieht, die der Umsetzung der später geplanten städtebaulichen Maßnahme dienen (BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn. 21 m.w.N.). Allzu strenge Anforderungen sind im Hinblick auf die Praktikabilität und das meist frühe Verfahrensstadium allerdings nicht zu stellen (BayVGH, U.v. 17.9.2018 – 15 N 17.698 – juris Rn. 21, U.v. 3.12.2020 – 2 N 18.1181 – juris Rn. 29). Im Allgemeinen reicht es für das Sicherungsbedürfnis der Vorkaufssatzung aus, dass eine städtebauliche Maßnahme oder ein Bauleitplan leichter durchgeführt werden kann, wenn die Gemeinde das Eigentum an den Grundstücken in dem Gebiet besitzt (BayVGH, U.v. 3.12.2020 – 2 N 18.1181 – juris Rn. 29 m.w.N.). Dem Sicherungsbedürfnis der Vorkaufssatzung kann allerdings auch eine mangelnde Erforderlichkeit nach § 1 Abs. 3 BauGB der zugrundeliegenden (zu sichernden) städtebaulichen Maßnahme insbesondere von zu sichernden Bauleitplänen entgegengehalten werden (BVerwG, B.v. 26.1.2010 – 4 B 43/09 – juris Rn. 10 m.w.N. = BauR 2010, 871). Gleiches gilt für sonstige unüberwindbare Planungshindernisse. Im Hinblick auf das Verbot allgemeiner Bodenbevorratung kommt dem Verbot einer unzulässigen „Vorratsplanung“ durch Bauleitpläne erhöhte Bedeutung zu. Eine gegen den Grundsatz der Erforderlichkeit verstoßende Vorratsplanung kommt bei planfeststellungsersetzenden Bebauungsplänen etwa dann in Betracht, wenn absehbar ist, dass sich die Planung nicht innerhalb eines – an Art. 75 Abs. 4 Satz 1 BayVwVfG angelehnten – Zeitraums von 10 Jahren realisieren lässt (BVerwG, B.v. 26.1.2010 – 4 B 43/09 – juris Rn. 10 m.w.N. = BauR 2010, 871). Zeiträume zwischen 10 und 20 Jahren können aber auch bei sonstigen Bebauungsplänen herangezogen werden (BayVGH, U.v. 9.10.2012 – 15 N 11.1857 – juris Rn. 24; vgl. auch B.v. 21.7.2016 – 15 CE 16.1279 – juris Rn. 43).

Nach diesen Grundsätzen ergeben sich keine Bedenken gegen die Erforderlichkeit der Vorkaufssatzung selber oder der zugrundeliegenden Flächennutzungsplanung. Soweit die Klägerseite den zu großen Umgriff der Änderung des Flächennutzungsplans anführt, macht sie im Kern eine unzulässige Vorratsplanung geltend. Unabhängig von der Frage, ob die oben angeführte Rechtsprechung zu Bebauungsplänen überhaupt auf den hier in Frage stehenden Flächennutzungsplan anzuwenden ist, läge eine Vorratsplanung selbst bei Übertragung dieser Rechtsprechung nicht vor. Das geht schon überaus deutlich aus dem aktendkundig vorgelegten Begründungsentwurf für die 12. Änderung des Flächennutzungsplans hervor, der – je nach Prognoseparameter – einen Wohnbauflächenbedarf in den nächsten 20 Jahren in der Gemeinde zwischen 10,5 und 22 ha begründet. Der Umgriff von 14 ha ist damit keinesfalls überdimensioniert. Erst recht wird die Erforderlichkeit deutlich, wenn man die von der Beklagten vorgelegte „Warteliste“ mit Bauplatzanfragen betrachtet, welche am 28. Dezember 2021 84 Bauwerber ausweist. Ob bei – zu den angrenzenden Baugebieten – vergleichbarer Parzellierung in dem zu entwickelnden Baugebiet überhaupt 84 Bauwerber einen Bauplatz bekommen könnten, kann dahinstehen. Auch hat die Gemeinde versucht, Innenentwicklungspotentiale vorrangig auszuschöpfen, wobei sich nicht einmal die Kläger hinsichtlich ihres eigenen Grundstücks bereit erklärt hatten, dieses zu bebauen oder zu veräußern. Auch insofern ist eine Erforderlichkeit nicht anzuzweifeln.

Wieso die Klägerseite meint, dass die Ausweisung von Wohnbauflächen und Gemeinbedarfsflächen vorliegend „widersprüchlich“ und damit nicht realisierbar sein soll, ist unerklärlich. Dass noch nicht alle Details der Planung derzeit sicher abschätzbar sind, ist nach den Grundsätzen unter aa) selbstredend und unschädlich.

2.1.3 Schließlich leidet die Satzung auch nicht an einem Fehler im Rahmen des Normerlassermessens/Normsetzungsermessens bzw. Rechtsetzungsermessens.

Nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB steht der Erlass einer Vorkaufssatzung im Rechtsetzungsermessen der Gemeinde (allgemein hierzu M/D GG Art. 19 Rn. 217 f.). Weitergehende Anforderungen oder Ausformungen dieses Normerlassermessens enthält das Gesetz nicht. Insbesondere existiert keine Begründungspflicht für die Satzung (B/K/L BauGB § 25 Rn. 8; BeckOK BauGB § 25 Rn. 10). Das Normerlassermessen nach § 25 BauGB stellt auch kein Planungsermessen dar, was bedeutet, dass keine planerische Abwägung wie etwa bei der Aufstellung von Bauleitplänen nach § 1 Abs. 7 BauGB erforderlich ist (E/Z/B/K BauGB § 25 Rn. 22). Stellt das Gesetz keine anderslautenden Vorgaben – etwa wie bei Bauleitplänen durch Begründungserfordernisse oder spezielle Ermittlungsvorgaben nach § 2 Abs. 3 BauGB – auf, kann ein Ermessensfehler für den Normerlass nur aus dem Ergebnis der Ermessensbetätigung abgeleitet werden (BVerwG, U.v. 26.4.2006 – 6 C 19/05 – juris Rn. 16 = BVerwGE 125, 384). Die Grundsätze über die Ausübung von Ermessen bei Verwaltungsakten (Art. 40 BayVwVfG) sind auf das Normerlassermessen nicht übertragbar (BayVGH, U.v. 31.10.2023 – 5 N 22.2094 – juris Rn. 49). Werden keine weitergehenden gesetzlichen Anforderungen an den Erlass der Norm oder das Normerlassermessen gestellt, kommt eine Aufhebung nur dann in Betracht, wenn der Erlass der Norm schlechterdings unvertretbar oder unverhältnismäßig ist (BayVGH, a.a.O. juris Rn. 79 m.w.N.).

Hiernach ergeben sich keine Zweifel an einem rechtmäßig ausgeübten Normerlassermessen. Soweit sich die Klägerseite auf einen angeblichen Ermessensausfall beruft, liegt zum einen schon kein überprüfbarer Fehler im Ergebnis der Ermessenbetätigung vor, zum anderen ist dies auch inhaltlich falsch. Selbst ein vollständiger Abwägungsausfall betrifft nach der Rechtsprechung den sog. Abwägungsvorgang (BVerwG, U.v. 22.9.2010 – 4 CN 2/10 – juris Rn. 22 = BVerwGE 138, 12). Ein „Automatismus“ dahingehend, dass nur wegen des Ausfalls der Ermessensbetätigung ein maßgeblicher Fehler im Ergebnis der Ermessensbetätigung vorliegen muss, existiert – selbst bei komplexen Abwägungsentscheidungen – nicht (BVerwG, a.a.O; BayVGH, U.v. 27.9.2023 – 1 N 18.2026 – juris Rn. 25).

Im Übrigen hat sich der Beklagte ausweislich der gesetzlich zwar nicht vorgeschriebenen aber dennoch aufgestellten Satzungsbegründung durchaus mit Ermessensaspekten auseinandergesetzt. So hat sich der Beklagte in der Begründung zur Vorkaufssatzung mit Alternativen zum Satzungserlass auseinandergesetzt (Innenentwicklungspotentiale) und auch die Folgen des Erlasses abgewogen (etwa hinsichtlich des mangelnden Eingriffs in das Erbrecht durch die Satzung).

Irgendwelche Anhaltspunkte dafür, dass das hier maßgebliche Ergebnis des Normerlassermessens in obigem Sinne unvertretbar oder gar unverhältnismäßig wäre, sind weder vorgebracht noch ersichtlich. Insbesondere im Hinblick darauf, dass schon die tatbestandlichen Anforderungen an den Erlass der Satzung (bewusst) gering sind, sind keine Anhaltspunkte für eine Unverhältnismäßigkeit gegeben. Dies gilt auch deswegen, weil durch die Aufstellung der Vorkaufssatzung regelmäßig noch keine Grundrechtseingriffe vorgenommen werden, sondern eine Ermessensentscheidung der Exekutive erst ermöglicht wird. Im Übrigen sind die Eingriffe gering, da dem Verkäufer regelmäßig kein finanzieller Schaden entsteht und Käufern kein Eigentum, sondern nur eine Erwerbschance an einem Grundstück genommen wird.

2.2 Die tatbestandlichen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts sind erfüllt.

§ 25 Abs. 2 Satz 1 BauGB verweist hinsichtlich der materiellen Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts auf § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB und den dortigen Begriff des „Wohls der Allgemeinheit“. Auch wenn der Begriff des Wohls der Allgemeinheit letztlich die zentrale tatbestandliche Voraussetzung bei diversen Vorkaufsrechten darstellt, muss seine Auslegung stets in Bezug auf den jeweils in Anspruch genommenen Vorkaufsrechtstatbestand i.S.v. § 24 Abs. 1 und § 25 Abs. 1 BauGB erfolgen (BayVGH, B.v. 24.4.2020 – 15 ZB 19.1987 – juris Rn. 17 m.w.N.). Das „Wohl der Allgemeinheit“ ist zwar ein unbestimmter Rechtsbegriff, der aber der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegt (BayVGH, U.v. 4.6.2014 – 2 B 12.1587 – juris Rn. 24 = NVwZ-RR 2014, 772).

Im Rahmen einer Vorkaufsrechtsausübung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ist das Wohl der Allgemeinheit regelmäßig dann zu bejahen, wenn das Grundstück für eine Nutzung für öffentliche Zwecke in Betracht kommt oder schon konkret benötigt wird (BayVGH U.v. 4.6.2014 – 2 B 12.1587 – juris Rn. 24 = NVwZ-RR 2014, 772; E/Z/B/K BauGB § 25 Rn. 31). Im Hinblick darauf, dass jedoch ein konkreter Nutzungszweck – wie § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB deutlich macht – bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht vorliegen muss, reicht es für die Bejahung des Wohls der Allgemeinheit ebenso regelmäßig aus, dass die Umsetzung der in Erwägung gezogenen städtebaulichen Maßnahme durch den Erwerb des Eigentums an dem Grundstück leichter erfolgen kann (OVG Münster, U.v. 27.1.2022 – 7 A 2644/20 – juris Rn. 60 m.w.N. = BauR 2022, 612).

Entsprechend obiger Grundsätze liegt auch hier das Wohl der Allgemeinheit vor. Im Hinblick darauf, dass der Rechtsbegriff der vollen gerichtlichen Kontrolle unterliegt, kommt es auch nicht entscheidend darauf an, welche Aspekte im streitgegenständlichen Bescheid vorrangig unter dem Aspekt des „Wohls der Allgemeinheit“ subsumiert worden sind. Vielmehr ist die Ausübung hier vorliegend schon deswegen gerechtfertigt, weil sie die Realisierung der Ausweisung von Wohnbauflächen als städtebaulicher Maßnahme, an deren Ernsthaftigkeit keine Zweifel bestehen (s.o.), eindeutig fördert. Daneben ist aus dem Ergänzungsbescheid des Beklagten vom 15. November 2021 zusätzlich zu entnehmen, dass der Beklagte beabsichtigt, die auszuweisenden Wohnbauflächen vergünstigt zum Verkauf anzubieten, was ohne frühzeitigen Grundstückserwerb ebenfalls schwerer umzusetzen wäre (vgl. E/Z/B/K BauGB § 25 Rn. 33).

2.3 Die Ermessensausübung des Vorkaufsrechts in dem streitgegenständlichen Bescheid begegnet im Hinblick auf die nach § 114 Satz 1 VwGO begrenzte gerichtliche Kontrolle keinen Bedenken.

Die Ausübung des Vorkaufsrechts steht – bei Bejahung des Wohls der Allgemeinheit – nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde. Eine ermessensfehlerfreie Entscheidung nach Art. 40 BayVwVfG erfordert unter anderem das Ermitteln der Entscheidungsgesichtspunkte sowie eine Abwägung des „Für und Wider“ der betroffenen öffentlichen und privaten Belange (BayVGH, B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 13 = NVwZ-RR 2016, 491). Diese Anforderungen gelten auch für das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16). Zuständig für die Ausübung des Ermessens ist der Gemeinderat und nicht die Verwaltung (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16 m.w.N.). Eine eventuelle Heilung von Ermessensfehlern i.S.v. § 114 Satz 2 VwGO ist nur innerhalb der Ausübungsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB zulässig (BayVGH, U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 17).

Die Ausübung des Vorkaufsrechts mit streitgegenständlichem Bescheid vom 6. Oktober 2021 wird den obigen Anforderungen gerecht. Auch wenn nach obigen Maßstäben der Gemeinderat zuständiges Gemeindeorgan für die Ermessensausübung ist, ist hiermit nichts darüber ausgesagt, aus was sich die Ermessenserwägungen für das Gericht überprüfbar ergeben müssen. Der Gesetzgeber hat diese Frage durch Art. 39 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BayVwVfG dahingehend beantwortet, dass die Ermessenserwägungen Teil der Begründung und damit Teil des Bescheids sein müssen. Aus diesem Grund sind Zweifel angebracht, ob überhaupt auf die Niederschrift des Gemeinderats vom 1. Oktober 2021 abgestellt werden kann (BayVGH, B.v. 22.1.2016 – 9 ZB 15.2027 – juris Rn. 12 m.w.N. = NVwZ-RR 2016, 491).

Der streitgegenständliche Bescheid legt in seiner Begründung die wesentlichen Entscheidungselemente dar. Es werden sowohl die Interessen der Käufer am Kauf abgewogen sowie darauf hingewiesen, dass keine gleich effektiven aber milderen Mittel – insbesondere Innenentwicklungspotentiale – vorhanden sind. Das Interesse des Beklagten wurde auch deswegen als vorzugswürdig betrachtet, weil bei den Klägern kein finanzieller Schaden eintrete. Insofern sind alle Kernelemente der Ermessensausübung in der Entscheidung enthalten. Zwar behauptet die Klägerseite, ihre Belange seien nicht abgewogen worden, aber woraus sie dies schließt oder welche konkreten Belange sie in der Abwägung vermisst, bleibt unklar. Mag man im Einzelfall debattieren, ob etwa ein mit der Planung der Gemeinde „konform“ gehender und konkretisierter Bebauungswunsch des Käufers als „spezifiziertes Erwerbsinteresse“, vertiefte Auseinandersetzungen bei der Abwägung der Ausübung des Vorkaufsrechts erfordert (vgl. BayVGH, B.v. 13.9.2022 – 9 ZB 21.2817 – juris Rn. 10; U.v. 30.3.2023 – 15 B 22.1761 – juris Rn. 16), gab der vorliegende Fall jedoch keinen Anlass dazu. Zwar haben sich die Kläger mit einer „Bauvoranfrage“ vom 20. Mai 2021 an den Beklagten gewandt, wobei hier dahingestellt bleiben kann, ob diese „Bauvoranfrage“ hinreichend konkret gewesen ist. Letztlich aber blieb das Verhalten der Kläger widersprüchlich dadurch, dass sie sich mit Schreiben vom 1. Juli 2021 gegenüber den Gemeinderäten des Beklagten gegen die Ausweisung des Baugebietes wandten. Auf das Anhörungsschreiben des Beklagten vom 24. September 2021 reagierten die Kläger dann gar nicht mehr. Insofern gab es für den Beklagten auch nichts weiter in den Ermessenserwägungen abzuwägen als den regelmäßig und auch hier vorliegenden Aspekt eines (unspezifizierten) Erwerbsinteresses der Käufer, der „systembedingt“ immer bei Ausübung eines Vorkaufsrechts angesprochen ist. Eine pflichtgemäße Ermessensausübung erfordert vom Beklagten indes nicht, herum zu spekulieren, welche Intentionen die Kläger nunmehr hatten.

Selbst wenn man darüber hinaus auch auf die Ermessenserwägungen der Sitzungsniederschrift vom 1. Oktober 2021 abstellen wollte, ergeben sich keine Ermessenfehler. Auch wenn nach Meinung der Kammer primär auf die Ermessenserwägungen im Bescheid abzustellen ist (s.o.), so darf sich der Bescheid sicher nicht in Widerspruch zu den Erwägungen des für die Ermessenserwägungen zuständigen Gemeinderats setzen. Ein solcher Widerspruch ist indes auch nicht erkennbar. Vielmehr ist sich der Gemeinderat des Beklagten ausweislich der Sitzungsniederschrift auch der „Vorgeschichte“ mit den Klägern bewusst gewesen. Dass sich der Gemeinderat bewusst ist, dass mit Ausübung eines Vorkaufsrechts stets ein (unspezifiertes) Erwerbsinteresse des Käufers zunichtegemacht wird, darf vorausgesetzt werden und bedarf keiner Erwägung in der Niederschrift, da es sich um reine Förmelei handeln würde. Ebenso wurde auch eine Nichtausübung des Vorkaufsrechts von einzelnen Gemeinderatsmitgliedern angesprochen. Der Gemeinderat war sich somit seines Ermessens durchaus bewusst. Dass einzelne Gemeinderatsmitglieder ausführten, man solle das Vorkaufsrecht ausüben, um Grundstücksspekulation vorzubeugen, ist keine sachfremde Erwägung, da sich eine Gemeinde – wie oben gezeigt – auch für die vergünstigte Weitergabe von Bauland auf ein bestehendes „Wohl der Allgemeinheit“ berufen kann. In diesem Zusammenhang ist auch die im Sitzungsprotokoll enthaltene Aussage, dass das Baugebiet gar nicht mehr entwickelt werden kann, zu sehen. Die Aussage wurde ersichtlich im Zusammenhang mit einer fortschreitenden Grundstücksspekulation getroffen und betrifft nicht die Ausübung des Vorkaufsrechts über das hiesige Grundstück alleine.

2.4 Schließlich verhielt sich der Beklagte auch nicht widersprüchlich im Hinblick auf die im Bescheid verneinte Möglichkeit einer Abwendungsbefugnis nach § 27 BauGB. Eine Abwendungsbefugnis des Käufers existiert vielmehr im Rahmen eines Vorkaufsrechts nach § 25 Abs. 1 BauGB dann nicht, wenn zulässigerweise (vgl. § 25 Abs. 2 Satz 2 BauGB) noch keine Zweckbindung des Grundstücks bei Ausübung des Vorkaufsrechts existierte (vgl. VG München, U.v. 12.11.2019 – M 1 K 17.2222 – juris Rn. 74). So liegt der Fall hier, da eine konkrete Nutzung noch gar nicht anvisiert wurde.

Nach alledem ist die Klage daher abzuweisen.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 i.V.m. § 159 Satz 2 VwGO. Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.