I.

Die Klage hat keinen Erfolg. Sie ist zulässig, aber unbegründet.

Der Bescheid vom 27. Mai 2020 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, da sie keinen Anspruch auf den beantragten Vorbescheid hat (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO).

Nach Art. 71 Satz 1 BayBO ist auf Antrag des Bauherrn vor Einreichung des Bauantrags zu einzelnen Fragen des Bauvorhabens ein Vorbescheid zu erteilen. Für die Durchführung des Verfahrens zum Erlass eines Vorbescheids gelten grundsätzlich die gleichen Vorschriften und Grundsätze wie für das Baugenehmigungsverfahren, vgl. Art. 71 Satz 4 BayBO. Den Bauvorhaben stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegen, die im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind (Art. 71 Satz 4 i.V.m. Art. 68 Abs. 1 Satz 1 BayBO).

Die mit den Fragen 2 und 4 abgefragten Vorhaben sind bauplanungsrechtlich unzulässig (nachfolgend 1.). Einer positiven Beantwortung der Frage 3 steht entgegen, dass die eingereichten Bauvorlagen unvollständig sind (nachfolgend 2.). Schließlich hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf den beantragten Vorbescheid hinsichtlich der Frage 1 (nachfolgend 3.).

1. Das nördliche Doppelhaus (Frage 2) und die Tiefgarage (Frage 4) befinden sich weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch im unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB (nachfolgend a)). Sie liegen daher im Außenbereich und beeinträchtigen dort öffentliche Belange (nachfolgend b)).

a) Das nördliche Doppelhaus und die Tiefgarage liegen nicht (bzw. nicht vollständig) innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils nach § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Die Anwendung des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB setzt einen im Zusammenhang bebauten Ortsteil voraus. Ein Bebauungszusammenhang ist gegeben, soweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Wie eng die Aufeinanderfolge von Baulichkeiten sein muss, um sich als zusammenhängende Bebauung darzustellen, ist nicht nach geografisch-mathematischen Maßstäben, sondern aufgrund einer umfassenden Würdigung der tatsächlichen örtlichen Gegebenheiten einzelfallbezogen zu entscheiden. Zu berücksichtigen sind dabei nur äußerlich erkennbare Umstände, d.h. mit dem Auge wahrnehmbare Gegebenheiten der vorhandenen Bebauung und der übrigen Geländeverhältnisse (BVerwG, U.v. 6.12.1967 – IV C 94.66 – juris Rn. 26; U.v. 12.10.1990 – 4 C 40/87 – juris Rn. 22; U.v. 19. 4.2012 − 4 C 10/11 – juris Rn. 11; U.v. 30.6.2015 – 4 C 5/14 – BVerwGE 152, 275 = juris Rn. 16; B.v. 8.10.2015 – 4 B 28.15 – juris Rn. 5 m.w.N.). Örtliche Besonderheiten können es im Einzelfall rechtfertigen, den Bebauungszusammenhang nicht – wie allerdings regelmäßig – am letzten Baukörper enden zu lassen, sondern ausnahmsweise noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt (Damm, Böschung, Fluss, o. Ä.) reichende Flächen einzubeziehen. Maßgeblich ist dabei, ob die besonderen topografischen oder geografischen Umstände den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln, was stets eine Einzelfallbetrachtung und Bewertung des konkreten Sachverhalts erfordert (stRspr des BVerwG, z.B. B.v. 8.10.2015 – 4 B 28/15 – juris Rn. 6).

Diese Maßstäbe zugrunde gelegt befindet sich das nördliche Doppelhaus vollständig und die Tiefgarage zumindest teilweise im Außenbereich. Der Augenschein hat ergeben, dass die Grenze zum Außenbereich etwa auf der Höhe der Abbruchkante des ehemaligen Gebäudes auf dem Vorhabengrundstück und weiter in Richtung Osten entlang der nördlichen Außenwände der Gebäude auf den Fl.Nrn. 9/1 und 9/3 verläuft. Westlich des Vorhabengrundstücks verläuft die Grenze entlang der östlichen Außenwände der Gebäude auf den Fl.Nrn. 12 und 10/2 in Richtung Norden. Die jenseits dieser Grenze liegende Fläche, in welcher das nördliche Doppelhaus und teilweise die Tiefgarage situiert sind, gehört dagegen zum Außenbereich. Das Gelände auf dem Vorhabengrundstück ist im südlichen Bereich bis zur hinteren Abbruchkante des ehemaligen Bestandsgebäudes relativ eben; mit der Abbruchkante steigt das Gelände in Richtung Norden dagegen sehr steil an. Aufgrund dieser topographischen Besonderheit besteht im Hangbereich kein Bebauungszusammenhang zwischen der jeweils östlich bzw. westlich des Vorhabengrundstücks gelegenen Bebauung. Die vorliegende Situation schließt auch eine Grenzziehung entlang der jeweiligen Außenwände der Gebäude auf den Grundstücken Fl.Nrn. 12 und 9/3 aus. Eine hintere faktische Baugrenze wird entgegen der klägerischen Ansicht durch die nördlichen Außenwände dieser Gebäude nicht gebildet. Der Hang unterbricht als topografische Besonderheit einen sonst aufgrund der räumlichen Nähe etwaig gegebenen Bebauungszusammenhang.

b) Das nördliche Doppelhaus und die Tiefgarage müssen sich deshalb an § 35 BauGB messen lassen, wobei § 35 Abs. 2 und 3 BauGB maßgeblich sind, weil die Vorhaben weder nach § 35 Abs. 1 BauGB privilegiert noch nach § 35 Abs. 4 BauGB teilprivilegiert sind. Sie sind planungsrechtlich unzulässig, weil sie öffentliche Belange beeinträchtigen.

Es kommt vorliegend nicht darauf an, dass der Flächennutzungsplan für den Bereich der Vorhabenstandorte eine Baulandfläche darstellt. Dies führt – wie das Landratsamt richtig ausführt – lediglich dazu, dass den Vorhaben der Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht entgegengehalten werden kann. Die Vorhaben beeinträchtigen aber jedenfalls weitere öffentliche Belange.

Durch die Vorhaben wird die natürliche Eigenart der Landschaft nach § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB beeinträchtigt. Für die Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft kommt es maßgeblich darauf an, ob das Vorhaben die naturgemäße Nutzungsweise der Landschaft beeinträchtigt und deshalb an diesem Ort wesensfremd erscheint. Dies ist hier der Fall. Eine Bebauung mit einem nicht nur unerheblich kleinen Doppelhaus bzw. einer Tiefgarage ist der bislang unbebauten Fläche wesensfremd. Wie der Augenschein gezeigt hat, hat die im Steilhang vorhandene Grünfläche ihre typische Außenbereichsfunktion noch nicht verloren.

Die Vorhaben beeinträchtigen weiter den öffentlichen Belang des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB. Die Verwirklichung der Vorhaben ließe ein Ausufern der Bebauung in den Außenbereich hinein befürchten. Die Anschlussbebauung von der bebauten Ortslage aus in den Außenbereich hinein ist in der Regel ein Vorgang der – siedlungsstrukturell unerwünschten – Zersiedlung, wenn das Vorhaben konkret geeignet ist, Nachfolgebebauung nach sich zu ziehen. Hierfür reicht es aus, dass bei einer Zulassung des Vorhabens weitere ähnliche Vorhaben in der Splittersiedlung nicht verhindert werden könnten (BVerwG, U.v. 27.8.1998 – 4 C 13/97 – juris Rn. 12; B.v. 7.6.2016 – 4 B 47.14 – juris Rn. 17). Die Neuerrichtung eines Gebäudes mit Wohnnutzung sowie einer Tiefgarage an dem Vorhabenstandort könnte durchaus Bezugsfälle auf den Freiflächen in Richtung Osten auslösen, zumal dort grundsätzlich geeignete Flächen zur Bebauung in ähnlich attraktiver Hanglage vorzufinden sind.

2. Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf positive Verbescheidung der teilweise versagten Frage 3 hinsichtlich der Wand- und Firsthöhe des südlichen Doppelhauses, weil bereits die Bauvorlagen unvollständig sind.

Nach § 7 Abs. 3 Nr. 4 BauVorlV muss der Lageplan die vorhandenen baulichen Anlagen auf dem Baugrundstück und den benachbarten Grundstücken mit Angabe ihrer Nutzung, First- und Außenwandhöhe, Dachform und der Art der Außenwände und der Bedachung enthalten, soweit dies zur Beurteilung des Bauvorhabens erforderlich ist. Diese Anforderungen gelten gem. § 5 BauVorlV grundsätzlich auch im Vorbescheidsverfahren.

Der verfahrensgegenständliche Lageplan erfüllt diese Voraussetzungen nicht. Der dem Vorbescheidsantrag beigefügte Lageplan stellt auf den Nachbargrundstücken insbesondere keine Wand- und Firsthöhen dar. Auch in anderen in der Behördenakte befindlichen Unterlagen finden sich keine Angaben zu den Wand- und Firsthöhen der umliegenden Bebauung.

Zur Beurteilung der Frage, ob das südliche Doppelhaus sich in die Eigenart der näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB einfügt, sind diese Angaben jedoch erforderlich. Wenngleich es für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung in die nähere Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB nicht auf die zentimetergenaue Einhaltung eines von der Umgebungsbebauung vorgegebenen Rahmens ankommt, ist es für diese Prüfung dennoch erforderlich, den vorhandenen Rahmen zunächst exakt zu bestimmen. Der so gefundene Rahmen ist Grundlage für die rechtliche Beurteilung, ob sich das hinzutretende Bauvorhaben nach dem Maß der baulichen Nutzung in seine nähere Umgebung einfügt. Die Wand- und Firsthöhen zählen dabei zu den Maßfaktoren, die in einer Zusammenschau mit weiteren äußerlich wahrnehmbaren Merkmalen, wie die Geschossigkeit und die Grundfläche, den Rahmen für das Einfügen nach dem Maß der baulichen Nutzung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB vorgeben. Angaben zu Wand- und Firsthöhen der Umgebungsbebauung sind daher zwingend erforderlich. Diese können auch nicht anderweitig ermittelt werden. Während die Geschossigkeit eines Gebäudes augenscheinlich festgestellt werden kann, ist eine exakte Bestimmung der Wand- und Firsthöhen im Rahmen eines Augenscheins nicht möglich. Eine Schätzung der Wand- und Firsthöhen ist ebenfalls nicht angezeigt, da dadurch der Rahmen, an dem sich das hinzutretende Vorhaben messen lassen muss, nicht exakt bestimmt werden kann. Die Wand- und Firsthöhen der umliegenden Bebauung sind daher in einem Fall, wie dem vorliegenden, von dem Bauherrn nach § 7 Abs. 3 Nr. 4 BauVorlV darzustellen.

3. Schließlich besteht aus den unter I.1. und I.2 dargelegten Gründen auch kein Anspruch auf den Vorbescheid hinsichtlich der Frage 1, die die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit sowohl des südlichen als auch des nördlichen Doppelhauses betrifft.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Der unterliegende Teil trägt die Kosten des Verfahrens. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst, da sie keine Anträge gestellt und sich daher keinem Prozesskostenrisiko ausgesetzt hat, §§ 154 Abs. 3, 162 Abs. 3 VwGO.

III.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.