I.

Die gemäß §§ 43 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4, 44, 45 WEG, § 23 Nr. 2 c) GVG zulässige Klage erweist sich auch als begründet.

1. Die Anträge zu Ziffer 1 und 2 auf Feststellung der Nichtigkeit der Beschlüsse vom 20.08.2021 zu TOP 3 und 4 sind bereits deshalb begründet, weil der Beklagten hierfür die Beschlusskompetenz fehlte. Gemäß § 28 Abs. 2 S. 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über Vor- und Nachschüsse zur gemeinsamen Kostentragung. Ein Beschluss mit dem die Heizkostenabrechnung und die Hausgeldabrechnung für ein bestimmtes Jahr pauschal genehmigt wird, ist im Gesetz nicht vorgesehen und kann insbesondere keine Anspruchsgrundlage für Nachschüsse sein, die gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern gefordert werden. Gibt der Beschluss selbst – wie hier – keine Anhaltspunkte dafür, dass Zahlungspflichten über Vor- oder Nachschüsse beschlossen werden sollten, kommt eine „wohlwollende“ Auslegung nicht in Betracht (AG Hamburg-St. Georg Urt. v. 25.2.2022 – 980 a C 29/21 WEG = ZWE 2022, 333). Beschlüsse sind zwar auslegungsfähig, sie sind aber objektiv-normativ „aus sich heraus“ auszulegen, also ausgehend vom protokollierten Wortlaut und dem nächstliegenden Sinn der Bedeutung, ohne dass es auf die subjektiven Kenntnisse der an der Beschlussfassung Beteiligten ankommt (AG Hamburg-St. Georg aaO). Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt a. M. vom 20.4.2022 (Az. 2-13 T 15/22 = ZWE 2022, 286) steht dem nicht entgegen, da im vorliegenden Fall gerade keine Fälligstellung der Abrechnungsergebnisse oder Verpflichtungen zu Vorschusszahlungen beschlossen wurden. Auch der Hinweisbeschluss des LG München I vom 07.11.2022 – 36 S 6108/22 WEG steht diesem Ergebnis nicht entgegen, weil in dem dort entschiedenen Fall in dem weiteren Beschlusstext ausdrücklich aufgenommen war, dass durch die Genehmigung die in der Abrechnung explizit ausgewiesene Abrechnungsspitze fällig wird, und auch der Fälligkeitszeitpunkt konkret geregelt war. Für eine bloße Genehmigung der beiden pauschal zur Abstimmung gestellten Jahresabrechnungen fehlte der Beklagten daher die Beschlusskompetenz (vgl. Amtsgerichts Mettmann, Urt. v. 19.04.2021 – Az. 26 C 1/21 =BeckRS 2021, 22963; AG Hamburg-St. Georg aaO). Somit war die Nichtigkeit der beiden Beschlüsse festzustellen.

2. Der Klageantrag zu Ziffer 3 ist begründet, weil der Beschluss vom 22.12.2022 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach. Denn der ursprüngliche Kostenschlüssel basiert auf falschen Flächenanteilen des Sondereigentums und durfte deshalb trotz gegenteiliger Regelung in dem Nachtrag zur Teilungserklärung für das Abrechnungsjahr 2021 nicht mehr herangezogen werden.

2.1 Aufgrund einer Baumaßnahme entsprachen zumindest seit dem Jahr 2020 die Wohnflächen der einzelnen Wohnungen, die über die Miteigentumsanteile für die Berechnung der Heiz- und Warmwasserkosten herangezogen wurden, unstreitig nicht mehr den tatsächlichen Verhältnissen. Folgerichtig wurde in dem Nachtrag zur Teilungserklärung vom 22.07.2020 – zwar nicht die Miteigentumsanteile – aber die Wohnflächen entsprechend geändert und bestimmt, dass diese künftig – wie früher die Miteigentumsanteile – für die Kostenabrechnung maßgeblich sein sollen. Demzufolge entfallen auf die Kläger künftig geringere Grundkosten für Heizung und Warmwasser. Die Beklagte hätte dies zumindest für die Jahresabrechnung 2021 bereits berücksichtigen müssen. Tatsächlich hat sie – entsprechend dem Beschluss vom 22.12.2022 – der Jahresabrechnung 2021 (nochmal) die ursprünglichen – unstreitig falschen – Miteigentums- und Wohnflächenanteile zugrunde gelegt. Dies entspricht nicht ordnungsgemäßen Verwaltung.

2.2 Die Beklagte kann auch nicht damit gehört werden, dass der Beschluss vom 22.12.2022 lediglich die im Nachtrag zur Teilungserklärung erfolgte Regelung umsetze, wonach die neuen – also richtigen Werte – erst ab dem Wirtschaftsjahr gelten sollten, das auf den grundbuchamtlichen Vollzug des Nachtrags folgt, was das Jahr 2022 wäre. Denn die Beklagte war bei der Beschlussfassung am 22.12.2022 durch den Nachtrag zur Teilungserklärung nicht gebunden.

Denn die Regelung im Nachtrag zur Teilungserklärung zum Anwendungszeitpunkt hält einer Inhaltskontrolle nicht stand, weil sie die Kläger im Verhältnis zu anderen Miteigentümern unangemessen benachteiligt (vgl. BeckOGK/Falkner, 1.5.2023, WEG § 10 Rn. 130). Zwar ist der finanzielle Nachteil für die Kläger nicht besonders erheblich, doch verstößt die Regelung gegen Treu und Glauben, indem sie bewusst in Kauf nimmt, dass ein allseits als falsch erkannter Abrechnungsschlüssel weiterhin angewandt wird. Besonders erheblich fällt dies hier ins Gewicht, weil der grundbuchamtliche Vollzug des Nachtrags zur Teilungserklärung unstreitig am 18.01.2021 erfolgt ist und damit fast für das gesamte Wirtschaftsjahr 2021 ein unrichtiger Abrechnungsschlüssel zugrunde gelegt wird. Es kann auch davon ausgegangen werden, dass die Beteiligten bei der Errichtung des Nachtrags zur Teilungserklärung am 22.07.2020 die (begründete) Erwartung hatten, dass die Urkunde noch im selben Jahr vollzogen würde.

Zudem handelt es sich bei der zeitlichen Anwendungsregelung im Nachtrag zur Teilungserklärung um eine beschlussoffene Bestimmung. Denn es ist davon auszugehen, dass die Urkundsbeteiligten – auch aus Gründen der Praktikabilität – den Beginn der Anwendung des verbindlich festgelegten neuen Umlageschlüssels nicht beschlussfest regeln wollten. Offensichtlich handelt es sich dabei um eine untergeordnete Regelung, die der Unsicherheit über den Zeitpunkt des grundbuchamtlichen Vollzugs geschuldet ist, was ja gerade für eine praktikable Abänderungsmöglichkeit durch Beschluss der GdWE spricht (vgl. Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 10 Rn. 71).

Ferner steht der zeitlichen Anwendungsregelung im Nachtrag zur Teilungserklärung § 7 HeizkostenVO entgegen, der über § 1 Abs. 2 Nr. 3 HeizkostenVO auch im Verhältnis der Parteien gilt. Denn nach der Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 30.05.2018 – VIII ZR 220/17 = NJW 2018, 2317) sind für die Abrechnung die tatsächlichen Wohnflächen maßgebend, wenn – wie hier – die Betriebskosten ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden. Auch deshalb war die Beklagte an die zeitliche Anwendungsregelung nicht gebunden.

Demgegenüber muss das Interesse der Beklagten, ein ganzes Wirtschaftsjahr ungeteilt nach einem einheitlichen Umlageschlüssel abrechnen zu können, zurückweichen. Im Übrigen könnte dem auch dadurch Rechnung getragen werden, dass Schätzungen vorgenommen oder – was sich hier geradezu aufdrängt – das ganze Jahr 2021 bereits nach dem neuen und richtigen Schlüssel umgelegt wird, zumal es ohnehin keinen Grund gab, auf den grundbuchamtlichen Vollzug des Nachtrags zur Teilungserklärung abzustellen.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.

III.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 3 ZPO, § 49 GKG. Gemäß § 49 Satz 1 GKG ist grundsätzlich das Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft maßgeblich. Dieses beläuft sich hinsichtlich der Anträge zu Ziffer 1 und 2 jeweils auf die Gesamtabrechnungssumme von insgesamt 65.602,87 € (32.966,12 € + 32.636,55 €). Da es bei einer Nichtigkeitsklage nicht nur um einzelne Beschlusspositionen geht, ist das Gesamtinteresse maßgebend, so dass § 49 Satz 2 GKG keine Anwendung findet (vgl. LG München I Endurt. v. 13.7.2022 – 1 S 2338/22 = ZWE 2022, 362 Rn. 53). Anders ist es bei dem Antrag zu Ziffer 3. Hier ist zwar gemäß § 49 Satz 1 GKG grundsätzlich auch das Gesamtinteresse maßgebend, das sich auf 6.029,33 € beläuft, nämlich die Gesamtkosten mit flächenabhängigem Grundkostenanteil (4.089,48 € + 1939,85 €). Doch beanstanden die Kläger nicht grundsätzlich ihre Pflicht, Kosten für eine entsprechende Position zu tragen, sondern nur, dass sie beim Berechnungsfaktor Grundkosten mit einem zu hohen Flächenanteil belegt worden seien (vgl. Toussaint/Elzer, 53. Aufl. 2023, GKG § 49 Rn. 18 m.w.N.). Ihr „Angreiferinteresse“ ist daher nur die jeweilige Differenz, die sich aufgrund dem unterschiedlichen Flächenansatz ergibt. Bei den Klägern zu 3) und 4) beträgt diese Differenz 130,30 € (1.604,07 € alt – 1.473,77 € neu). Das 7,5fache dieses Betrages (§ 49 Satz 2 GVG) ergibt 977,25 €. Für die Kläger zu 1) und 2) liegt keine Vergleichsabrechnung nach den neuen (richtigen) Flächenanteilen vor, weshalb das Gericht denselben Betrag in Ansatz gebracht hat. Insgesamt beträgt der Streitwert für den Antrag zu Ziffer 3 daher 1.954,50 €. Der Gesamtstreitwert beläuft sich folglich auf 67.557,37 €.