Die zulässige Klage ist unbegründet.

Streitgegenstand ist nach der Klarstellung durch die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 22. Mai 2023 die Aufhebung des ablehnenden Vorbescheids der Beklagten hinsichtlich der Antworten zu den Fragen 1 a, 1 b, 4, 5 a, 5 b, 5 c, 5 d und 5 e und die Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung eines positiven Vorbescheids zu den genannten Fragen. Die Beschränkung der Klage auf die Fragen 1 a, 1 b, 4, 5 a, 5 b, 5 c, 5 d und 5 e stellt keine teilweise Rücknahme der ursprünglich auf eine größere Zahl von Fragen bezogenen Klage dar, da in Frage 4 insbesondere die in den Einzelfragen 2a, 2b, 3a, 3b, 3c abgefragten Einzelaspekte des Einfügens nach dem Maß, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche enthalten sind und durch die Klarstellung eine doppelte Beantwortung vermieden wird.

1. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf positive Beantwortung der Fragen 1 a und b des Vorbescheidsantrags gem. Art. 71 Satz 4, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 1 BayBO. Zwar ist die maßgebliche nähere Umgebung nicht als Gewerbegebiet, sondern als Gemengelage anzusehen (1.1). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der geplanten Wohnnutzung lässt sich jedoch anhand der allein maßgeblichen, im Vorbescheidsverfahren eingereichten Antragsunterlagen nicht beurteilen. Vielmehr ist nach dem Vortrag der Klägerin im Klageverfahren von einem Verstoß gegen das in diesem Zusammenhang zu prüfende bauplanungsrechtliche Rücksichtnahmegebot auszugehen (1.2). Die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Einzelhandelsnutzung kann anhand der Antragsunterlagen nicht beurteilt werden (1.3).

1.1 Das erkennende Gericht hat in seinem Urteil vom 15. März 2021 (Az.: M 8 K 18.5550) zur maßgeblichen Umgebung bezogen auf das Nachbargrundstück FlNrn. … und …, Gem. … ausgeführt, dass die für die Beurteilung der zulässigen Art der Nutzung prägende Umgebung als Gemengelage anzusehen sei. Das maßgebliche Gebiet werde durch die im Geviert vorhandene Straßenrandbebauung entlang der … Straße gebildet. Es beinhalte die Straßenrandbebauung südlich der … Straße von der …straße im Westen bis zur …straße im Osten. In nördlicher Richtung werde das Gebiet durch die vielbefahrene und mehrspurige … Straße begrenzt. Nach Süden werde das maßgebliche Geviert durch die unbebauten Grundstücke mit der FlNr. … und FlNr. … abgegrenzt. Ein Strukturschnitt sei in dem so umrissenen Bereich nicht zu erkennen und die im Gebiet bestehende Wohnnutzung stelle keinen Fremdkörper dar. Das maßgebliche Gebiet könne keinem der Baugebiete der BauNVO zugeordnet werden und sei damit nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen.

Diese Beurteilung, die auch das streitgegenständliche Baugrundstück umfasste, hält das Gericht unter Berücksichtigung des Ergebnisses des Augenscheins vom 22. Mai 2023 aufrecht und macht sich die Ausführungen des genannten Urteils auch im vorliegenden Verfahren zu Eigen.

1.2 Ein Anspruch auf die positive Beantwortung der Vorbescheidsfrage 1 b besteht nicht. Die Wohnnutzung findet im maßgeblichen Gebiet gem. § 34 Abs. 1 BauGB zwar Vorbilder, die nicht als Fremdkörper ausgeschieden werden können, weshalb eine Wohnnutzung nach dem Gebietscharakter zulässig wäre. Es ist im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit aber auch das Gebot der Rücksichtnahme mit zu prüfen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Rücksichtnahmegebot im Gebot des „Einfügens“ i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB enthalten ist (BVerwG, U.v. 4.7.1980 – IV C 101.77 – juris Rn. 13; B.v.11.1.1999 – 4 B 128.98 – juris Rn. 3; BayVGH, B.v.5.12.2012 – 2 CS 12.2290 – juris Rn. 3). Bei der Prüfung, ob sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung einfügt, muss daher auch die Vereinbarkeit mit dem Rücksichtnahmegebot geprüft werden. Die Prüfung des Rücksichtnahmegebotes kann regelmäßig nicht ausgeklammert werden (vgl. VG München, U.v. 30.01.2023 – M 8 K 20.2603 – juris Rn. 26). Zumindest müsste eine solche Ausklammerung ausdrücklich erfolgen (BayVGH, U.v. 5.7.2017 – 2 B 17.824 – juris Rn. 46), was hier nicht geschehen ist.

Inhalt und Reichweite des Rücksichtnahmegebots bestimmen sich anhand der objektiven Umstände des Einzelfalls. Die Zumutbarkeitsschwelle ist durch eine Abwägung der schutzwürdigen Positionen zu bestimmen. Sowohl Vorhaben, von denen Störungen und Belastungen ausgehen, als auch Vorhaben, die sich diesen aussetzen, sind zur Einhaltung des Rücksichtnahmegebots verpflichtet (BayVGH, B.v. 4.8.2008 – 1 CS 07.2770 – juris Rn. 20; BVerwG, U.v.14.1.1993 – 4 C 19/90 – juris Ls.). Die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme kann insbesondere einen Abwehranspruch einer immissionsträchtigen Nutzung gegenüber einer heranrückenden Wohnnutzung begründen (BVerwG, U.v. 23.9.1999 – 4 C 6.98 – juris Rn. 22 ff.). Dem emittierenden Betrieb darf nicht die Möglichkeit einer zukünftigen Umstellung oder Erweiterung genommen werden (BVerwG, U.v.14.1.1993 – 4 C 19.90 – juris Ls.). Die heranrückende Wohnnutzung darf sich auch nicht „willentlich“ unzumutbaren Immissionen aussetzen, sodass die Erklärung, Immissionen hinzunehmen und auf Abwehransprüche zu verzichten, keine Auswirkung auf das öffentlich-rechtliche Rücksichtnahmegebot hat (BVerwG, U.v. 23.9.1999 – 4 C 6.98 – juris Rn. 29). Soweit ein emittierender Betrieb bereits durch eine störempfindliche umliegende Bebauung zur Rücksicht verpflichtet ist, muss in dem geplanten Vorhaben gegenüber der Vorbelastung eine zusätzliche Belastung entstehen, die die Gesamtbelastung an Rücksichtnahmepflichten erhöht (BayVGH, B.v. 4.8.2008 – 1 CS 07.2770 – juris Rn. 20; B.v. 24.4.2014 – 15 ZB 13.1167 – juris Rn- 13). Zusätzliche Belastungen können sich beispielsweise daraus ergeben, dass die geplante Wohnbebauung näher als die bisher störempfindliche Bebauung an den emittierenden Betrieb heranrückt (BayVGH, B.v. 27.5.2020 – 15 ZB 19.2305 – juris Rn. 33).

Bei Berücksichtigung dieser Vorgaben setzt die Bejahung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit der Art der baulichen Nutzung hier voraus, dass gegenüber der geplanten Nutzung die für eine Wohnnutzung als Mindeststandard anzusetzenden Immissionsrichtwerte eingehalten werden können. Die geplante Wohnnutzung auf dem Vorhabengrundstück rückt hier näher an die gewerblich genutzten Grundstücke im Süden (insbesondere Fl.Nrn. …, …) heran und ist daher sowohl selbst den von dem Gewerbegebiet im Süden ausgehenden Immissionen ausgesetzt als auch – im Falle ihrer Zulassung – geeignet, als künftiger Immissionsort mit lärmempfindlicher Nutzung eine Beschränkung der durch die gewerbliche Nutzung verursachten Emissionen zu bewirken. Eine Immissionskonfliktlage liegt aufgrund der Orientierung der Wohnungen nach Süden und der Situierung der Baukörper bis unmittelbar an die Grenze zum gewerblich genutzten Bereich im Süden mehr als nahe.

Anhand der Planunterlagen kann im vorliegenden Fall indes weder geprüft werden, ob die geplante Wohnnutzung gegenüber der in unmittelbar angrenzender Nachbarschaft ausgeübten Gewerbenutzung rücksichtslos ist, noch kann beurteilt werden, ob die Geräuschimmissionen der benachbarten Gewerbebetriebe der geplanten Wohnnutzung zumutbar sind. Die Vorbescheidsunterlagen enthalten keinerlei Untersuchungen oder Angaben zu den in Bezug auf die Wohnnutzung zu erwartenden Immissionen bzw. der Einhaltung der Vorgaben der Sechsten Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum BImSchG vom 26. August 1998 (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm – TA Lärm, GMBl. 1998 S. 503). Eine Verpflichtung der Beklagten zur Erteilung des Vorbescheids kommt daher allein schon mangels hinreichender Antragsunterlagen nicht in Betracht.

Auch wenn es für die Entscheidung über die Vorbescheidsfrage auf die im behördlichen Verfahren vorgelegten Unterlagen ankommt, ergibt sich – unabhängig von den unzureichenden Nachweisen zur Prüfung des Rücksichtnahmegebotes – aus der im Klageverfahren vorgelegten schalltechnischen Untersuchung vom 29. Juni 2022, dass die mit dem Vorbescheid geplante Nutzung voraussichtlich unzumutbaren Immissionen ausgesetzt sein wird. Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass die geplante Wohnnutzung einem Gewerbelärm-Beurteilungspegel bis zu 65/50 dB(A) tags/nachts ausgesetzt wäre und damit die für ein Mischgebiet vorgesehenen Immissionsrichtwerte um bis zu 5 dB(A) überschritten werden (vgl. S. 22 der Untersuchung). Zwar werden in der Untersuchung Maßnahmen vorgeschlagen, die zu einer Einhaltung der Immissionsrichtwerte führen könnten. Solche sind indes nicht Inhalt der Vorbescheidsplanung bzw. widersprechen den eingereichten Planunterlagen. Insbesondere ist weder die für erforderlich gehaltene Lärmschutzwand mit einer Höhe von 12,45 m in den Plänen dargestellt noch ermöglichen die in den Plänen dargestellten Wohnungsgrundrisse den für erforderlich gehaltenen Ausschluss von lüftungstechnisch notwendigen (öffenbaren) Fenstern (vgl. Seite 24 der Untersuchung).

1.3 Ein Anspruch auf positive Beantwortung der Vorbescheidsfrage 1 c zur bauplanungsrechtlich zulässigen Nutzung des Erdgeschosses als großflächiger Einzelhandel besteht nicht, da die Frage anhand der eingereichten Unterlagen nicht beantwortet werden kann.

Es kann dahinstehen, ob die geplante Nutzungsart im maßgeblichen Gebiet ein Vorbild findet, da die Angaben im Vorbescheidsantrag eine Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach der Art der baulichen Nutzung nicht zulassen. Es kann anhand der Bauvorlagen nicht festgestellt werden, ob sich das Vorhaben in die maßgebliche Umgebung einfügt, da die Einhaltung des Rücksichtnahmegebots nicht prüfbar ist.

Im Rahmen der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit gem. § 34 Abs. 1 BauGB ist entscheidend, ob das Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung den Rahmen der Umgebungsbebauung einhält. Bei der Charakterisierung und Bewertung der vorhandenen Nutzungen ist, auch bei der Beurteilung der Zulässigkeit nach § 34 Abs. 1 BauGB, auf die in der BauNVO typisierten Nutzungsarten abzustellen. Ein solcher Nutzungstyp ist auch der großflächige Einzelhandelbetrieb (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO). Großflächigkeit wird ab einer Verkaufsfläche von 800 m² angenommen (BVerwG, U.v. 24.11.2005 – 4 C 10.04 – juris Rn. 18). Die im Erdgeschoss geplante Nutzung stellt einen großflächigen Einzelhandel dar, da die geplante Verkaufsfläche 1.300 m² beträgt. Nach der Vermutung des § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO gehen von dem Einzelhandel damit nicht nur unwesentliche Auswirkungen i.S.v. § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO aus.

In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass das Rücksichtnahmegebot im Gebot des „Einfügens“ i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB enthalten ist (BVerwG, U.v. 4.7.1980 – IV C 101.77 – juris Rn. 13; B.v.11.1.1999 – 4 B 128/98 – juris Rn. 3; BayVGH, B.v.5.12.2012 – 2 CS 12.2290 – juris Rn. 3). Bei der Prüfung, ob sich ein Vorhaben nach der Art der baulichen Nutzung einfügt, muss daher auch die Vereinbarkeit mit dem Rücksichtnahmegebot geprüft werden (vgl. 1.2).

Der erforderlichen Prüfung des Rücksichtnahmegebots steht vorliegend entgegen, dass der Vorbescheidsantrag weder Aussagen über die Art des Einzelhandels enthält noch eine Betriebsbeschreibung beigefügt ist. Die Auswirkungen des Vorhabens lassen sich aus diesem Grund in den wesentlichen Punkten nicht abschätzen. Die Vorlage einer Betriebsbeschreibung wäre gem. Art. 71 Satz 4, Art. 64 Abs. 2 Satz 1 BayBO i.V.m. § 5, § 3 Nr. 3 Bauvorlagenverordnung (BauVorlV) erforderlich gewesen. Gerade von einem Vorhaben von dem – zumindest indiziell (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) – keine nur unwesentlichen Auswirkungen ausgehen, ist es unerlässlich, die typischen Auswirkungen im Hinblick auf Betriebsvorgänge, das Verkehrsaufkommen (hierzu BVerwG, B.v. 20.4.2000 – 4 B 25.00 – juris), die Behinderung des Verkehrs und die übrigen Auswirkungen in den Blick zu nehmen. Es ist offensichtlich, dass ein Vorhaben dieser Art und dieses Umfangs eingehender Untersuchungen im Hinblick auf dessen Auswirkungen bedarf. Vorliegend sind schon die Mindestanforderungen, die hier zumindest in einer ausführlichen Betriebsbeschreibung und einer Auswirkungsanalyse liegen, nicht erfüllt. Es fehlt schon an einer Festlegung auf die Art des geplanten Einzelhandels, obwohl je nach Art des Einzelhandels völlig unterschiedliche Auswirkungen etwa auf den Kundenverkehr und die Anlieferung zu erwarten sind.

2. Ein Anspruch auf positive Beantwortung der Frage 4 zur bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche besteht nicht, da der geplante Baukörper nach dem Maß der baulichen Nutzung in der maßgeblichen Umgebung ohne Vorbild ist und sich deshalb nicht nach § 34 Abs. 1 BauGB in die nähere Umgebung einfügt.

2.1 Die maßgebliche Umgebung zur Beurteilung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung ist hier in gleicher Weise abzugrenzen wie bei der Beurteilung der zulässigen Art der baulichen Nutzung. Insoweit kann auf die Ausführungen unter 1.1 verwiesen werden. Nachdem die Grenzen der maßgeblichen Umgebung bei der Beurteilung des Maßes der baulichen Nutzung in der Regel sogar enger zu ziehen sind als bei der Nutzungsart (vgl. BVerwG, B.v. 13.5.2014 – 4 B 38.13 – juris Rn. 7; BayVGH, B.v. 16.12.2009 – 1 CS 09.1774 – juris Rn. 21 m.w.N.; U.v. 12.12.2013 – 2 B 13.1995 – juris Rn.15; B.v. 14.2.2018 – 1 CS 17.2496 – juris Rn. 13), kommt insbesondere eine Einbeziehung der Baukörper …str. 46, 50 und 70 nicht in Betracht. Diese sind aufgrund ihrer Entfernung und der Zugehörigkeit zu einem anders strukturierten Gebiet nicht mehr als für das Baugrundstück prägend anzusehen. Sie gehören dem durch ausschließlich gewerbliche Nutzung und großflächige Gewerbebauten geprägten Gebiet südlich der FlNrn. … und … an, das mit der kleinteiligeren und gemischt genutzten Bebauung nördlich der genannten Flurnummern strukturell nicht in Zusammenhang steht.

2.2 Der geplante Baukörper überschreitet das in der maßgeblichen Umgebung vorhandene Maß deutlich und fügt sich deshalb nicht gem. § 34 Abs. 1 BauGB in die Umgebung ein. Bei der Beurteilung ist zu beachten, dass bei der Frage des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung stets der Gesamtbaukörper in den Blick zu nehmen ist. Die Aufteilung in einzelne Bauteile, wie sie in den nicht mehr zu behandelnden Fragen 2 a bis c abgefragt werden sollte, ist nicht möglich. Ebenso kann beim Vergleich des Baukörpers mit den Baukörpern der Umgebung nicht auf einzelne Maßkriterien wie die Gebäudehöhe oder die Grundfläche getrennt abgestellt werden, weil Gebäude ihre Umgebung nicht durch einzelne Maßbestimmungsfaktoren im Sinne des § 16 Abs. 2 BauNVO prägen, sondern ihre optische maßstabsbildende Wirkung durch ihr gesamtes Erscheinungsbild erzielen (vgl. BVerwG, U.v. 23.3.1994 – 4 C 18.92 – juris Rn. 7; B.v. 3.4.2014 – 4 B 12.14 – juris Rn. 3; U.v. 8.12.2016 – 4 C 7.15 – juris Rn. 17, 20; B.v. 25.7.2018 – 4 B 35.18 – juris Rn. 4).

Bei Beachtung dieser Maßgaben lässt sich in der Umgebung kein mit dem geplanten Baukörper vergleichbarer Baukörper finden. Das gilt insbesondere für die geplante Geschossigkeit. Ein Baukörper mit sieben Geschossen lässt sich in der maßgeblichen Umgebung nicht finden. Schon aufgrund der deutlichen Überschreitung dieses auch isoliert einzuhaltenden Maßkriteriums (vgl. BayVGH, B.v. 22.2.23 – 2 ZB 21.2361 – juris Rn. 4), im Vergleich zur maximal fünfgeschossigen Umgebungsbebauung, kommt ein „Einfügen“ i.S.v. § 34 Abs. 1 BauGB nicht in Betracht. Gleiches gilt für die geplante Gesamthöhe des Gebäudes. Auch diese findet in der Umgebung keine Entsprechung.

2.3 Nachdem der geplante Baukörper sich nach dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die Umgebung einfügt und daher bauplanungsrechtlich unzulässig ist, bedarf es keiner Entscheidung dazu, ob dieser nach der Bauweise oder der überbaubaren Grundstücksfläche bauplanungsrechtlich zulässig ist (vgl. BayVGH, U.v. 14.12.2016 – 2 B 16.1574 – juris Rn. 42). Eine abstrakte Beantwortung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit einer geschlossenen Bauweise oder der Bebaubarkeit des gesamten Baugrundstücks mit baulichen Anlagen ist weder der Fragestellung zu entnehmen noch ist eine solche abstrakte Beantwortung wegen des in diesem Zusammenhang zu prüfenden Rücksichtnahmegebotes bei Realisierung eines Grenzgebäudes möglich.

3. Für eine positive Entscheidung zu den Fragen 5 a, 5 b, 5 c, 5 d und 5 e (Abweichungen von den Abstandsflächenvorschriften) fehlt der Klägerin angesichts der bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit des Baukörpers ein Sachbescheidungsinteresse (vgl. BayVGH, U.v. 14.12.2016 – 2 B 16.1574 – juris Rn. 42; VG München, U. 16.1.2023 – M 8 K 19.6194 – juris Rn. 48). Ein Anspruch auf Erteilung einer Abweichung gem. Art. 63 BayBO bestünde – sofern eine solche überhaupt erforderlich sein sollte – im Fall der Überschreitung des nach Art. 34 Abs. 1 BauGB zulässigen Maßes der baulichen Nutzung ohnehin nicht. Die Beklagte hat die genannten Fragen deshalb zu Recht verneint.

4. Die Klägerin hat als unterlegene Partei gem. § 154 Abs. 1 VwGO die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung folgt aus § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. Zivilprozessordnung (ZPO).