Die zulässige Klage erweist sich als begründet.

I.

Dem Kläger steht ein Anspruch auf Beseitigung der im Grundbuch eingetragenen Auflassungsvormerkung nach § 886 BGB zu, da sich der Kläger als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks hinsichtlich des durch die Auflassungsvormerkung gesicherten Anspruchs auf Eigentumsverschaffung der Beklagten erfolgreich auf die Einrede der Verjährung nach § 214 Abs. 1 BGB berufen kann. Der Hemmungstatbestand des § 205 BGB greift zugunsten der Beklagten vorliegend ebensowenig wie der erhobene Einwand der unzulässigen Rechtsausübung nach § 242 BGB.

1. Der Beklagten steht nach § 433 I S. 1 BGB ein schuldrechtlicher Anspruch auf Verschaffung des Eigentums am streitgegenständlichen Grundstück aus dem notariellen Kaufvertrag zwischen den Parteien vom 20.08.2004 zu, der hinsichtlich der erforderlichen Einigung zur Übertragung des Eigentums (Auflassung) gem. § 873 I BGB bereits erfüllt ist. Soweit die Eintragung der Auflassung in das Grundbuch aussteht, ist der Anspruch auf Eigentumsverschaffung dinglich durch die Auflassungsvormerkung gem. § 885 BGB gesichert. Der so gesicherte Anspruch unterliegt gemäß § 196 BGB einer 10-jährige Verjährungsfrist, die gemäß § 200 S. 1 BGB mit Entstehung des Anspruchs beginnt. Entstanden ist der Anspruch, sobald er im Wege der Klage geltend gemacht werden kann. Voraussetzung ist daher grundsätzlich die Fälligkeit des Anspruchs. Bereits entstanden in diesem Sinne gilt, obwohl im Einzelfall noch nicht fällig, auch ein Anspruch aus einem gegenseitigen Vertrag, der mit der ausstehenden Gegenleistung synallagmatisch verknüpft ist und dem daher – wie vorliegend – die Einrede des nicht erfüllten Vertrages entgegengehalten werden kann (vgl. Palandt-Ellenberger, 80. Auflage, § 199 BGB Rn 3; BGH, Urteil vom 19.05.2006 – V ZR 40/05, NJW 2006, 2773). Damit begann vorliegend die Verjährungsfrist mit Abschluss des Kaufvertrages am 20.08.2004 zu laufen, so dass mit Ablauf des 20.08.2014 Verjährung eingetreten ist. Der Kläger hat die Einrede auch wirksam mit Schreiben vom 05.08.2021 erhoben.

2. Die Verjährung war vorliegend auch nicht gem. § 205 BGB gehemmt. Aus der notariellen Urkunde vom 20.08.2004 ergibt sich kein vorübergehendes vertraglich vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht, wie dort vorausgesetzt.

Nach § 205 BGB ist die Verjährung gehemmt, solange der Schuldner aufgrund einer Vereinbarung mit dem Gläubiger vorübergehend zur Verweigerung der Leistung berechtigt ist. Diese Regelung hat der Gesetzgeber mit dem Gesetz zur Modernisierung des Schuldrechts vom 26.11.2001 abweichend von § 202 BGB alte Fassung einschränkend gefasst. Dem lag die Erwägung zugrunde, die Verjährungshemmung ausschließlich auf vereinbarte vorübergehende Leistungsverweigerungsrechte zu beschränken. Ausgehend davon findet § 205 BGB nur Anwendung, wenn ein Hindernis nicht nur in seinen Wirkungen, sondern auch in Entstehung und Entstehungsvoraussetzungen zumindest einem Stillhalteabkommen (Pactum de non petendo) gleichsteht. Entscheidend ist daher, ob der Parteiwille die Grundlage des Leistungsverweigerungsrechts bildet. Eine entsprechende Anwendung des § 205 BGB auf Fallgestaltungen, in denen diese Wertungsgrundlage nicht gegeben ist, scheidet aus. Dies gilt insbesondere für gesetzliche Leistungsverweigerungsrechte oder solche, die zwar vertraglich vereinbart diesen aber lediglich nachgebildet sind (vgl. BGH, Urteil vom 13.11.2019 – IV ZR 317/17, NJW 2020, 395 Rdnr. 29; BGH, Urteil vom 14.12.2017 – IX ZR 118/17, NZI 2018, 154, Rndr. 14 ff.).

Vorliegend haben die Parteien im notariellen Kaufvertrag unter Abschnitt II 2. Absatz vereinbart, dass der Notar angewiesen wird, den Antrag auf Vollzug der Auflassung beim Grundbuchamt erst zu stellen, wenn der Verkäufer dem schriftlich zustimmt oder bestätigt hat oder in anderer Weise nachgewiesen ist, dass der geschuldete Kaufpreis bezahlt ist. Mit dieser „Vorlagesperre“-Klausel sollte der Kläger bis zur Zahlung des Kaufpreises dahingehend gesichert sein, dass er trotz bereits wirksam erklärter Auflassung sein Eigentumsrecht am Grundstück nicht ohne Erfüllung seines synallagmatisch mit seiner Pflicht zur Eigentumsverschaffung verknüpften Anspruchs auf die Kaufpreiszahlung verliert (vgl. BGH, Beschluss vom 26.09.2019 – V ZB 41/19, DNotZ 2020, 522, 525). Entgegen der Auffassung der Beklagten wird damit nicht die Regelung des § 320 BGB in ihr Gegenteil verkehrt, sondern vielmehr dem gesetzlich in § 320 verbürgten Leistungsverweigerungsrecht des Klägers hinsichtlich seiner im Gegenseitigkeitsverhältnis stehenden Erfüllungspflicht gerade Geltung verschafft. Denn in Absatz 1 des 2. Abschnitts des Kaufvertrages haben die Parteien nicht nur übereinstimmend die Auflassung erklärt, sondern auch bereits die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch bewilligt und beantragt. Damit hat der Kläger bereits alles zur Erfüllung seiner Verpflichtung zur Eigentumsverschaffung getan und den Eintritt des Eigentumsübergangs bereits „aus der Hand gegeben“, ohne dass die Beklagte die ihr obliegende Zug um Zug zu erfüllende Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises erfüllt hat. Er liefe daher Gefahr, sein Eigentum am Grundstück zu verlieren, obwohl die Beklagte als Käuferin die ihr obliegende Gegenleistung nicht erbracht hat. Die Klausel soll daher als Schutzvorschrift einen vorleistenden Eigentumsübergang zu Lasten des Klägers als Verkäufer verhindern und bildet damit das dem Kläger zustehende Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB lediglich vertraglich nach. Die Eigentumsumschreibung soll erst möglich sein, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt ist. Dass darüber hinausgehend der Kläger auch lediglich durch bloße Zustimmung ohne Nachweis der Kaufpreiszahlung den Vollzugsauftrag auslösen kann, führt nicht dazu, dass die Regelung als eigenständiges vertraglich vereinbartes Leistungsverweigerungsrecht im Sinne eines über das gesetzliche Leistungsverweigerungsrecht hinausgehendes Stillhalteabkommen anzusehen. Dadurch wird lediglich klargestellt, dass der Kläger auf sein Leistungsverweigerungsrecht auch verzichten kann, wenn er ohne entsprechenden Nachweis die Eigentumsumschreibung anstößt.

3. Die Geltendmachung der Verjährungseinrede ist vorliegend auch nicht treuwidrig im Sinne einer unzulässigen Rechtsausübung gemäß § 242 BGB. Zwar hat der Kläger die Einrede tatsächlich erst 7 Jahre nach Ablauf der Verjährungsfrist erhoben. Neben einem erforderlichen Zeitmoment ist aber das ebenso nötige Umstandsmoment nicht gegeben. Nach Abschnitt IX der vertraglichen Regelung war vorgesehen, dass der Kläger den noch ausstehenden Restkaufpreis für den Erwerb eines Ersatzobjekts verwendet und dies bei Aufforderung zur Zahlung an die Beklagte gemäß der in Abschnitt VIII Ziffer 6 vereinbarten „Fälligkeitskündigung“ glaubhaft macht. Soweit die Beklagte vorträgt, dass eine solche Ersatzbeschaffung ausschließlich aus Gründen unterblieben sei, die allein der Disposition des Klägers unterliegen würden, sind zureichende Anhaltspunkte hierfür auch nach entsprechendem Hinweis im Termin beklagtenseits weder vorgetragen noch ersichtlich. Insbesondere ist schon nicht ersichtlich, inwiefern es überhaupt Ankaufgelegenheiten für ein ungefähr gleich großes Anwesen im Umkreis von ca. 30 km – auch vermittelt durch Unterstützung der Beklagten – gegeben hatte, die der Kläger schuldhaft nicht wahrgenommen haben soll. Insofern kommt es auf die Frage, ob ein solcher Ankauf unter Verwendung der Restkaufpreissumme von 216.000 € von vornherein unter den damaligen Marktverhältnissen überhaupt möglich gewesen wäre – was der Kläger verneint – gar nicht an. Desweiteren ist hier zu berücksichtigen, dass die Beklagte schon nicht darauf vertrauen konnte, der Kläger würde angesichts der beklagtenseits selbst vorgetragenen zwischenzeitlichen Unmöglichkeit einer Ersatzbeschaffung auf die ihm offensichtlich vertraglich – ab 01.09.2007 gegen Entgelt – zugestandene Nutzungsmöglichkeit des Objekts verzichten, wenn er die Fälligkeit des Kaufpreises trotzdem herbeiführt. Die für die Beklagte (aber auch den Kläger) dauerhaft unbefriedigende Pattsituation hat ihren Ursprung gerade nicht in einem schuldhaften Fehlverhalten des Klägers, sondern in der vertraglich ungenügend geregelten Folge einer unterbleibenden Beschaffung eines Ersatzobjekts. Zudem erscheint die Beklagte insoweit auch nicht schutzwürdig, als sie zwar nicht verpflichtet war, den Kaufpreis vor Eintritt der Fälligkeit zu entrichten, es ihr aber unbenommen war, in unverjährter Zeit die (noch nicht fällige) Kaufpreiszahlung vorzunehmen, um mit deren Nachweis die Voraussetzungen für die notarielle Übermittlung des Umschreibungsauftrag an das Grundbuchamt zu schaffen und so die Eintragung herbeizuführen.

II.

Die Kostenentscheidung ergeht nach § 91 I S. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 1 ZPO.

Der Streitwert war in Höhe eines Viertels des Kaufwertes des Grundstücks zum Zeitpunkt der Einreichung der Klage gem §§ 3, 4 Abs. 1 ZPO zu bestimmen (vgl. BGH, Beschluss vom 02.02.2017 – V ZR 49/15, BeckRS 2017, 10202). Diesen legt die Beklagte unter Zuhilfenahme der für E. veröffentlichten durchschnittlichen Grundstückspreise (vgl. Anlage B 2) bezogen auf die Grundstücksgröße von 1.200 m² mit 166.900 € nachvollziehbar dar.