Die Klage ist zulässig, in der Sache jedoch unbegründet. Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Auflassung des streitgegenständlichen Grundstücks.

A.

Die Klage ist zulässig. Das Landgericht Memmingen ist insbesondere sachlich gemäß §§ 23, 71 GVG und örtlich gemäß § 24 ZPO zuständig.

Die Klage wurde auch wirksam erhoben. Es lag entgegen den Ausführungen des Beklagten eine qualifizierte Signatur nach § 130a Abs. 3 Alt. 1 ZPO vor.

B.

Die Klage ist jedoch unbegründet. Die Klägerin kann sich vorliegend nicht auf den vertraglich vereinbarten Rückauflassungsanspruch berufen, da dies treuwidrig ist, § 242 BGB.

I. Umfang der vertraglichen Vereinbarung

Zwischen den Parteien wurde in § 11 des notariellen Vertrags vom 19.05.2016 vereinbart, dass sich der Beklagte verpflichtet, binnen 5 Jahren, mithin bis 19.05.2021, ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 des Vertrags zu errichten. Zwangsläufig ist Voraussetzung für die Erfüllung dieser Verpflichtung, dass dem Beklagten die Errichtung eines solchen Gebäudes aber auch genehmigt wird, sonst wäre ein Fall der Unmöglichkeit nach § 275 BGB gegeben.

Die Pläne der Anlage 3 des notariellen Kaufvertrags bildeten damit die Grundlage des vom Kläger zu errichtenden Gebäudes. Diese Pläne enthalten zum einen optische Abbildungen bezüglich der Ansicht, zum anderen auf Seite 2 aber auch konkrete Angaben zu den Maßen der Gewerbehalle. Gemäß dem „Schnitt Höhen“ auf Seite 2 sollte die Halle eine Firsthöhe von 9,32 m, eine Wandhöhe von 8 m und eine Dachneigung von 10 Grad haben. Als Nullpunkt für die Höhenmessung dient laut diesen Plänen aus Sicht des Gerichts eindeutig die Geländeoberfläche. Wie in den Plänen ersichtlich ist, steht die Halle auf der Geländeoberfläche, die durch den waagrechten Strich gekennzeichnet ist. Ausgehend von dort erfolgen die Höhenangaben zur First- und Wandhöhe. Dies bestätigte auch der für den Beklagten damals tätige Architekt (…), der als Zeuge einvernommen wurde. Er gab glaubhaft an, dass, wenn es keine konkreten Vorgaben zu einem Nullpunkt gibt, die Höhe des Gebäudes immer vom Schnittpunkt des Geländes, also der Oberkante des Geländes aus, gemessen wird. Der Kläger sollte also gemäß notariellem Kaufvertrag mit der Bauverpflichtung eine Gewerbehalle bauen, die von der Erdoberfläche eine Fristhöhe von 9,32 m und eine Wandhöhe von 8 m hat.

Das Gericht teilt nicht die Ansicht der Klägerin, dass mit den Höhenangaben in den Plänen lediglich die Höhe des Gebäudes gemeint ist, aber nicht, wie hoch das Gebäude über die Erdoberfläche ragen darf. Die Ansicht der Klägerin, es sei mit den Plänen vereinbar und entspreche der vertraglichen Vereinbarung, wenn sie dem Kläger die Errichtung einer Halle gemäß der Kubatur und Statik der Anlage K3 genehmigt, die jedoch in den Boden versenkt werden müsste, um eine maximale Firsthöhe von 5,85 m nicht zu überschreiten und dennoch die Wandhöhe von 8 m haben zu können, hält das Gericht für nicht vertretbar. Die Pläne der Anlage K3 sind nach Auffassung des Gerichts eindeutig. Als Nullpunkt und Ausgangspunkt für die First- und Wandhöhe ist eindeutig die Erdoberfläche angeben.

II. Geltendmachung des Rückkaufrechts

Die Geltendmachung des Rückkaufrechts ist treuwidrig gemäß § 242 BGB und damit unwirksam.

Der Grundsatz von Treu und Glauben bildet eine allen Rechten und Rechtspositionen immanente Schranke. Aus ihm ergibt sich als praktisch wichtigste Funktion des § 242 das Verbot der unzulässigen Rechtsausübung in seinen vielfältigen Erscheinungsformen (Grüneberg, in Grüneberg, BGB, 81. Auflage 2022, § 242 Rn. 16). Die Rechtsausübung kann unzulässig sein, wenn dem Berechtigten eine Verletzung eigener Pflichten zur Last liegt. Es gibt aber keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat (BGH NJW 10, 289). Rechtsverstöße begründen unter den im Gesetz vorgesehenen Voraussetzungen Schadensersatzansprüche und geben dem andren Teil die Befugnisse aus §§ 273, 320, führen aber nur ausnahmsweise zu einem Wegfall des Gläubigeranspruchs. Anders liegt es dann, wenn sich der eine Teil von einem Vertrag lossagen oder distanzieren will, aber der Grund, auf den er sich dazu stützt, auf seinem eigenen pflichtwidrigen Verhalten gegenüber dem anderen Teil beruht. Eine Berufung auf den eigenen Anspruch ist dem Gläubiger ferner dann nach Treu und Glauben verwehrt, wenn der Anspruch auf einem erheblichen Verstoß des Gläubigers gegen Pflichten beruht, die in einem inneren Zusammenhang mit seinem Anspruch stehen (BGH NJW-RR 2005, 743).

Ausgehend von diesen Grundsätzen ist der Klägerin eine Berufung auf den vertraglichen Rückauflassungsanspruch aus § 11 des notariellen Vertrags gemäß § 242 BGB verwehrt. Voraussetzung für diesen Anspruch ist nämlich, dass der Kläger nicht innerhalb der Frist ein bezugsfertiges Gewerbegebäude nach den Plänen der Anlage 3 des Vertrags errichtet hat. Genau dies wurde dem Beklagten jedoch durch die Klägerin verwehrt. Am 08.01.18 reichte der Beklagte nämlich bei der Klägerin einen Antrag auf Erteilung eines Bauvorbescheids entsprechend den Plänen der Anlage 3 des notariellen Kaufvertrags mit einer Firsthöhe von 9,32 m ein. Hierauf kam es zu einer Besprechung zwischen dem 1. Bürgermeister der Klägerin, dem Beklagten und weiteren Gemeinderäten, in welchem dem Beklagten mitgeteilt wurde, dass die Halle nur mit einer Firsthöhe von maximal 5,85 m und einer Dachneigung von maximal 15° genehmigt werde (Protokoll Anlage K9). Die Halle mit einer Firsthöhe von 9,32 m, wie sie in der Anlage K3 Gegenstand des notariellen Kaufvertrags wurde, würde hingegen auf Grund der Höhe nicht genehmigt werden. Damit hat sich die Klägerin über ihre eigenen vertraglichen Pflichten hinweggesetzt und die Vorarbeiten des Klägers, der mit seinem Architekten (…) bereits Pläne entsprechend der Anlage K3 ausgearbeitet hatte, zunichte gemacht. Insofern ist auch nachvollziehbar, dass der Kläger seinen Antrag auf den Bauvorbescheid wieder zurückgenommen hat. Die Halle, die er geplant hatte, konnte er schließlich nicht mehr so errichten. Der Zeuge (…) gab im Rahmen seiner Vernehmung glaubhaft an, dass entgegen der ursprünglichen Planung, wonach die Halle vollständig in Holzständerbauweise errichtet werden sollte, dies bei der von der Gemeinde maximal zugelassenen Firsthöhe von 5,85 m nicht mehr möglich war. Denn hierzu musste die Halle teilweise im Erdreich versenkt werden mit der Folge, dass nur noch ein Bau möglich war. Dies war auch mit erheblichen Mehrkosten verbunden.

An diesem Pflichtverstoß ändert auch nichts, dass sich die Parteien bei dem Gespräch Anfang 2018 letztlich auf eine maximale Hallenhöhe von 5,85 m geeinigt haben. Denn eine mündliche Einigung kann eine Vereinbarung aus einem notariellen Vertrag nicht abändern oder beseitigen. Zudem blieb dem Beklagten damals auch keine andere Wahl als zuzustimmen, da er ja auf die Mitwirkung der Gemeinde beim Baugenehmigungsverfahren angewiesen war. Die Gemeinde hat dem Beklagten aber klar zu verstehen gegeben, dass nur eine Halle mit einer Firsthöhe von maximal 5,85 m genehmigt werde.

Es wirkt sich auch nicht zum Nachteil des Beklagten aus, dass seine auf Grund der geänderten Firsthöhe notwendig gewordene Umplanung am 26.02.2018 vorlag und ab diesem Tag dann hätte bei der Gemeinde eingereicht werden können. Dabei kann es dahinstehen, ob der Beklagte das Recht hat, in Ansehung eines sich im Aufstellungsverfahren befindlichen Bebauungsplanes, der das eigene Bauvorhaben auf Grund bestimmter Vorgaben möglicherweise einschränkt, mit der Einreichung des Bauantrags noch abzuwarten und auf Grund dessen die Frist des Bauzwangs aus dem notariellen Vertrag zu überschreiten. Denn die Klägerin hat durch ihre einseitigen Änderungen bei der Hallenhöhe und das sich Hinwegsetzen über die vertraglichen Vereinbarungen ihre eigenen Pflichten zur Genehmigung einer Halle entsprechend den Plänen der Anlage 3 des notariellen Kaufvertrags derart verletzt, dass sie sich gemäß § 242 BGB auch nicht mehr auf den vertraglichen Rückauflassungsanspruch berufen kann, der dann entsteht, wenn nicht innerhalb der Frist eine Halle entsprechend den Plänen der Anlage 3 des Kaufvertrags errichtet wird. Genau dies war nämlich nicht mehr möglich.

Die Klage war demnach abzuweisen.

III. Nebenforderungen

Nachdem die Klage in der Hauptsache keinen Erfolg hat, hat die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

C.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in § 709 ZPO.