Der Klägerin wendet sich als Verkäuferin gegen die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Beklagte am Grundstück FlNr. …(1) der Gemarkung … Das 5255 m² große Grundstück FlNr. …(1) der Gemarkung … steht im Eigentum der Klägerin und ist seit mehreren Jahrzehnten mit einem Kühlhaus bebaut, für das mit Bescheid vom 2. Mai 1979 vom LRA Passau die Baugenehmigung (Az. 0807-0807/79) erteilt worden war. Das Gebäude wird mittlerweile nicht mehr als Kühlhaus genutzt, sondern fungiert als Lagerhalle für diverses Inventar. Es befindet sich nach der Aktenlage im Geltungsbereich des Bebauungsplans „… Straße“, der als Nutzungsart ein Gewerbegebiet festsetzt.

Die östlich an das streitgegenständliche Grundstück angrenzenden Grundstücke (folglich unter anderem FlNr. …(2) und …(3) sowie FlNr. …(4) unterfallen bereits dem Geltungsbereich des Bebauungsplans „…“, der als Nutzungsart ein Mischgebiet vorsieht. Die Grundstücke mit den FlNrn. …(2) und …(4) sind mit einer Photovoltaikanlage sowie mit einem Supermarkt bebaut, die nach den Angaben der Beigeladenen der Firmengruppe des Herrn … (Beigeladener zu 1)) zugehörig sind. Das Grundstück FlNr. …(3) ist mit einer Trafostation bebaut, die – ebenfalls nach den Angaben der Beigeladenen – unter anderem die Anlagen auf den Grundstücken mit den FlNrn. …(2) und 2 mit Strom versorgt.

Mit Beschluss vom 29. November 2018, ausgefertigt durch den ersten Bürgermeister der Beklagten am 30. November 2018, beschloss der Gemeinderat der Beklagten den Erlass einer „Vorkaufsrechtssatzung“ folgenden Inhalts:

§ 1

Zweck der Satzung

Auf der von der Satzung betroffenen Fläche soll die Durchführung von städtebaulichen Maßnahmen ermöglicht werden. Die Satzung dient zur Sicherung einer geordneten, städtebaulichen Entwicklung in diesem Geltungsbereich. Da es sich bei der Fläche im Geltungsbereich dieser Satzung um ein Grundstück im Ortsbereich des Hauptortes … unweit von Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten handelt, möchte sich die Gemeinde R. mit dieser Satzung die Möglichkeit zur Umsetzung einer altersgerechten Bebauung der Fläche sichern. In der Gemeinde R. gibt es bis dato keine entsprechende Wohnbebauung für ältere Personengruppen oder ein Altenheim; die unter § 2 dieser Satzung angeführte Fläche wäre grundsätzlich aufgrund der zentralen Lage geeignet, um auch im Hinblick auf den demografischen Wandel der Altersstruktur in der Gesellschaft vorbereitet zu sein.

§ 2

Geltungsbereich/Satzungsgebiet

Der Geltungsbereich dieser Satzung umfasst das Flurstück …(1), Gemarkung … mit 5255 m² und ist aus dem beigefügten Lageplan, der Bestandteil dieser Satzung ist, ersichtlich.

§ 3

Besonderes Vorkaufsrecht

Der Gemeinde R. steht in dem unter § 2 genannten Bereich grundsätzlich ein besonderes Vorkaufsrecht an unbebauten und bebauten Grundstücken im Sinne des §§ 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Baugesetzbuch) zu, sofern sie für die Flächen städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht.

§ 4

Inkrafttreten

Die Satzung tritt mit der Bekanntmachung in Kraft.

Nach dem Bekanntmachungsvermerk der Satzungsurkunde erfolgte die Bekanntmachung der Satzung am 30. November 2018 durch Niederlegung im Rathaus der Beklagten, wobei darauf durch Anschlag an der Amtstafel hingewiesen worden sei. Dieser Anschlag sei am 6. März 2019 wieder abgenommen worden.

In einem Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung des Gemeinderates der Beklagten vom 29. November 2018 wird bezüglich des Beschlusses unter dem Punkt „Sachverhalt“ festgehalten, dass die Beklagte den Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB für das Flurstück …(1) der Gemarkung … plane. Aufgrund der genannten Vorschrift könne eine Gemeinde grundsätzlich in Gebieten, in denen sie städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe, zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung durch Satzung Flächen bezeichnen, an denen ihr ein Vorkaufsrecht an den Grundstücken zustehe. Sinngemäß wird erklärt, dass diese Fläche, da es sich bei dem Flurstück um ein bebautes Grundstück im Ortszentrum der Beklagten unweit von Versorgungs- und Einkaufsmöglichkeiten handele, geeignet sei, um Maßnahmen für eine altersgerechte Bebauung vorzusehen. In der Gemeinde gebe es bis dato keine entsprechende Wohnbebauung für ältere Personengruppen oder ein Altenheim. Die vorgenannte Fläche sei grundsätzlich aufgrund der zentralen Lage geeignet, um auch im Hinblick auf den demographischen Wandel der Altersstruktur in der Gesellschaft vorbereitet zu sein. Weiter wird festgehalten, dass seitens der Beklagten die Satzung bereits als dringliche Angelegenheit am 20. November 2018 durch den ersten Bürgermeister bekannt gemacht worden sei. Aus der Niederschrift ergibt sich ferner, dass in einem ersten Beschluss zunächst der Erlass der Vorkaufsrechtssatzung vom 20. November 2018 genehmigt wurde und in einem weiteren Beschluss der Erlass einer Vorkaufsrechtssatzung für das Flurstück …(1) der Gemarkung … beschlossen und der erste Bürgermeister zur Ausfertigung ermächtigt wurde. Ergänzend wurde ausgeführt, dass unabhängig von der Bekanntmachung am 20. November 2018 förmlich nach diesem zweiten Beschluss eine erneute Bekanntmachung der Satzung erfolgen solle.

Am 11. Dezember 2019 schloss die Klägerin mit dem Beigeladenen zu 1) und der B. (Beigeladene zu 2)) einen notariell beurkundeten Kaufvertrag. Die Klägerin verpflichtete sich darin zum Verkauf der Grundstücke FlNrn …(1) sowie …(3) der Gemarkung … samt des auf dem Grundstück FlNr. …(1) vorhandenen Inventars an den Beigeladenen zu 1) zu einem Kaufpreis von 234.000,00 EUR. Es wurde festgehalten, dass die Vertragsteile aufschiebend bedingt seien durch die vollständige Begleichung des Kaufpreises und der beurkundende Notar angewiesen sei, die Eigentumsbewilligung erst zu bewilligen und zu beantragen, wenn der Eingang des Kaufpreises nachgewiesen sei. Unter „Sonstiges“ wurde vereinbart, dass die Beigeladene zu 2) in den zwischen der Klägerin und der Firma … bestehenden Leasingvertrag hinsichtlich eines auf dem Grundstück befindlichen Gabelstaplers eintritt.

Mit Schreiben ebenfalls vom 11. Dezember 2019 forderte das beurkundende Notariat die Beklagte dazu auf, sich zur potentiell beabsichtigten Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts zu äußern, woraufhin die Beklagte das Notariat mit E-Mail vom 17. Dezember 2019 um Übersendung des Kaufvertrages bat. Mit Schreiben vom 18. Dezember 2019 übersandte das Notariat eine Ausfertigung des Kaufvertrages an die Beklagte. Auf diesem Schreiben vermerkte die Beklagte als Datum des Erhalts des Dokumentes den 2. Januar 2020. Mit E-Mail vom 3. Januar 2020 wandte sich die Beklagte wiederum an das Notariat und erklärte, dass bedingt durch die Schließung des Rathauses während der Feiertage die Ausfertigung des Kaufvertrages erst am 2. Januar im Rathaus in Empfang genommen werden habe können und nun zurückgesandt werde.

Mit Beschluss vom 8. Januar 2020 beschloss der Gemeinderat der Beklagten in nichtöffentlicher Sitzung die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Grundlage der vorliegenden Vorkaufsrechtssatzung für das Flurstück …(1) der Gemarkung … sowie die Ermächtigung des ersten Bürgermeisters zur Durchführung der zur Ausführung notwendigen Schritte (Beschluss 1). Außerdem wurde der Erwerb des Flurstücks …(1) Gemarkung … zum Kaufpreis in Höhe von 234.000 EUR sowie die Ermächtigung des ersten Bürgermeisters zur Durchführung der hierzu erforderlichen notariellen Schritte sowie zur Abwicklung aller im Zusammenhang mit der Umsetzung notwendigen Schritte beschlossen (Beschluss 2). Es wurde festgehalten, dass der Gemeinderat der Beklagten Kenntnis vom Inhalt des Kaufvertrags zwischen der Klägerin und der Beigeladenen zu 2) habe. Ferner beschloss der Gemeinderat der Beklagten, dass der erste Bürgermeister zur Beauftragung eines Planungsbüros für die Erstellung der notwendigen Unterlagen für eine geplante Änderung der Bebauungspläne „… Straße“ sowie „…“ in Bezug auf eine Herausnahme des Flurstücks …(1) aus dem Bebauungsplan „… Straße“ und Hinzufügung desselben zum Bebauungsplan „…“ ermächtigt werde.

Unter dem Punkt „Sachverhalt“ wurde in der Niederschrift zur Sitzung des Gemeinderats am 8. Januar 2020 festgehalten, dass die Beklagte bezüglich des betreffenden Grundstücks eine Vorkaufsrechtssatzung erlassen habe unter Bezugnahme auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB. Unter dem Punkt „Beratung“ wurde festgehalten, dass der erste Bürgermeister über den privaten Abschluss eines Kaufvertrags für das Grundstück …(1) am 11. Dezember 2019 informiert habe. Der Vertrag sei den Gemeinderatsmitgliedern vollinhaltlich bekannt gegeben worden. Er habe weiter darüber informiert, dass auf dem Gelände bereits Aktivitäten festgestellt worden seien. Deshalb sei schriftlich Kontakt mit der Verkäuferin, mithin den Beteiligten aufgenommen worden mit dem Hinweis, dass die im Kaufvertrag geregelten Eigenschaften im Falle einer Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts wie vereinbart noch vorliegen müssten. Die gemeindliche Vorkaufsrechtssatzung für das Flurstück …(1) sei den Mitgliedern ebenfalls nochmals aufgezeigt und inhaltlich bekannt gegeben worden. Die gemeindliche Vorkaufsrechtssatzung ziele auf eine Nutzung des Flurstücks für ältere Personengruppen hin. Die Gemeinde habe im Kalenderjahr 2018 die Satzung im Rahmen der Erstellung mit einem Anwalt abgestimmt. Ob die Satzung im Streitfall jedoch Bestand habe, könne im Vorfeld nicht geklärt werden, da eine Gerichtsentscheidung grundsätzlich unvorhersehbar sei. Sofern die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht aufgrund der Satzung ausüben wolle, sei dies mittels Bescheid zu tun. Diesen könnten Verkäufer und Käufer mittels Anfechtungsklage gerichtlich überprüfen lassen. Die Bescheidserstellung müsse daher unterstützt von einem Anwalt durchgeführt werden. Dies werde Kosten verursachen, sei aber hierfür dringend notwendig. Weiter habe der erste Bürgermeister darüber informiert, dass eine Komplettuntersuchung des Geländes und des Gebäudes (mit Ausnahme zweier Bestandteile) stattgefunden habe. Der Bürgermeister habe weiter darüber informiert, dass der Grundstückskäufer das Gebäude, wie aus dem Kaufvertrag hervorgehe, auch weiterhin als Lager nutzen werde. Gespräche mit einem Investor für eine Nachnutzung als Wohnfläche für Ältere hätten bislang noch nicht stattgefunden, da zunächst entschieden werden müsse, ob das Areal überhaupt gekauft werden solle. Ferner ist festgehalten, dass die Kosten für einen Abbruch der Lagerhalle, mögliche immissionsschutzrechtliche Hindernisse für eine potentielle Bauleitplanung sowie alternative Möglichkeiten eines Standortes von Wohnbebauung für ältere Personen, insbesondere in der …straße, sowie schließlich die angedachte Bebauungsplanänderung diskutiert worden seien.

Mit Schreiben vom 10. Januar 2020 hörte die Beklagte die Klägerin und den Beigeladenen zu 1) zur beabsichtigten Ausübung des Vorkaufsrechts an und räumte die Möglichkeit zur Stellungnahme bis spätestens 27. Januar 2020 ein.

Am 17. Januar 2020 erschien der Beigeladene zu 1) persönlich bei der Beklagten. Aus einem handschriftlichen Aktenvermerk der Beklagten über das Gespräch geht hervor, dass in diesem Gespräch zur geplanten Ausübung des Vorkaufsrechts Stellung genommen und diverse Einwände vorgebracht wurden. Es wurden unter anderem alternative Standorte für die geplante Wohnbebauung für ältere Personen sowie eigene geschäftliche Interessen des Beigeladenen zu 1), die er mit dem Grundstück verfolge (unter anderem bereits angelaufene Vermietung der Lagerhalle sowie Nutzung derselben als Lagerbereich für den von ihm betriebenen Supermarkt) angesprochen. Auf die Einzelheiten des Aktenvermerks wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom 24. Januar 2020 erklärte die Klägerin, dass aus ihrer Sicht kein weiterer Erläuterungsbedarf zur Prüfung des Vorkaufsrechts bestehe.

Am 20. Januar 2020 beantragte die Beklagte beim Grundbuchamt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten für das Grundstück Flurnummer …(1). Die entsprechende Eintragung erfolgte am 31. Januar 2020.

Mit Beschluss vom 30. Januar 2020 beschloss der Gemeinderat der Beklagten in öffentlicher Sitzung die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts auf Grundlage der vorliegenden Vorkaufsrechtssatzung für das Flurstück …(1) der Gemarkung … und die Ermächtigung des ersten Bürgermeisters zur Durchführung der zur Ausübung des Vorkaufsrechtes notwendigen Schritte. In einem Auszug aus der Niederschrift über die Sitzung vom 30. Januar 2020 wurde erklärt, dass die Entscheidung über die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts nach aktuell geltender Rechtsprechung öffentlich zu treffen sei. Nicht genannt werden dürften aus datenschutzrechtlichen Gründen der Name von Verkäufer und Käufer sowie der Kaufpreis. Zwischenzeitlich seien beide Parteivertreter mit Schreiben vom 10. Januar 2020 angehört worden. Lediglich der Verkäufervertreter habe mit Schreiben vom 24. Januar 2020 von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht und mitgeteilt, dass kein Erläuterungsbedarf gesehen werde. Der erste Bürgermeister habe über die Sitzung vom 8. Januar 2020 informiert und den Inhalt des Protokolls durch Verlesen preisgegeben. Im Anschluss sei die bestehende Vorkaufsrechtssatzung verlesen und dann der relevante Inhalt des Kaufvertrags (ohne Nennung des Verkäufers, des Käufers und des Kaufpreises) vorgetragen worden. Ferner beschloss der Gemeinderat die Änderung der Bebauungspläne „… Straße“ hinsichtlich der Herausnahme des Flurstücks …(1) sowie „…“ und im Parallelverfahren die Anpassung des Flächennutzungsplans für diesen Bereich.

Mit an die Klägerin und an den Beigeladenen zu 1) gerichteten Bescheiden vom 21. Februar 2020 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht an dem mit notarieller Urkunde vom 11. Dezember 2019 verkauften Grundstück Flurnummer …(1) der Gemarkung … aus. Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Wohl der Allgemeinheit die Ausübung des Vorkaufsrechts rechtfertige. Das Grundstück sei zentral mitten in dem Stadtgebiet der Beklagten in zweiter Reihe gelegen. Das Grundstück sei erschlossen und an das gemeindliche Wasserversorgungsnetz sowie das gemeindliche Abwassernetz angeschlossen. Im gesamten Gemeindegebiet sei bisher keine Wohnbebauung für ältere Personengruppen oder ein Angebot für betreutes Wohnen oder ein Altenheim realisiert. Um der demographischen Entwicklung in der Gemeinde mit der älter werdenden Bevölkerung Rechnung zu tragen, sei dies für die Zukunft jedoch unbedingt erforderlich und bauleitplanerisch geboten. Für die Errichtung einer Wohnmöglichkeit für ältere Personengruppen sei die zentrale Anbindung innerhalb einer Kommune unabdingbar. Neben kurzen Wegen zu vorhandenen Einkaufsmöglichkeiten, einer Apotheke, verschiedenen Ärzten, Cafés und Gaststätten befänden sich dort auch Bushaltestellen des ÖPNV. Gerade auch damit sei eine überregionale Vernetzung zentral und in einer zumutbaren Entfernung möglich. Aufgrund dieser zentralen Lage und mit seiner beträchtlichen Größe sei das Grundstück bestens geeignet, die erforderlichen Anforderungen zu erfüllen. Nach den gegenwärtigen Vorstellungen der Gemeinde sei beabsichtigt, auf dem Grundstück ein Wohngebäude für betreutes Wohnen zu errichten. Die von der Gemeinde vorgesehene Bebauung und Nutzung könne grundsätzlich über soziale Wohlfahrtsverbände oder durch private Einrichtungen erfolgen. Die Gemeinde könne den Betreibern diese Fläche dann zur Nutzung zur Verfügung stellen (gegebenenfalls auch über Erbbaurechte) oder verkaufen. Die Ausübung des Vorkaufsrechts liege im Ermessen der Gemeinde. In diesem Rahmen seien die Belange des Verkäufers und des Käufers zu berücksichtigen. Die privaten Interessen der Vertragsparteien seien von der Gemeinde durchaus gesehen worden. Mit Blick auf die Interessen des Verkäufers werde hierbei auch in die Betrachtung einbezogen, dass der Verkäufer neben der genannten Flurnummer auch Eigentümer der Flurnummer …(3) der Gemarkung … sei und diese ebenso an den Käufer verkauft habe. Insoweit werde auch gesehen, dass kein Interesse daran bestehe, bei Vorkaufsrechtsausübung dieses Grundstück im Eigentum zu behalten. Dem könne jedoch dadurch Rechnung getragen werden, dass bei entsprechendem Interesse des Verkäufers die Gemeinde auch dieses Grundstück erwerben würde. Auch im Hinblick auf die Belange des Käufers sei von der Gemeinde durchaus gesehen worden, dass dieser ein finanzielles und wirtschaftliches Interesse an einem Erwerb des Grundstücks und gegebenenfalls an einer Verwertung durch eine Verpachtung oder einen Verkauf habe. Bei der Abwägung der Belange des Verkäufers und des Käufers mit den öffentlichen Interessen sei jedoch zu berücksichtigen, dass sich die Vorkaufsrechtsfläche in zentraler Lage im Hauptort befinde und im Hinblick auf die Stärkung des Ortskerns der Gemeinde eine Wohnbebauung für ältere Personengruppen, auch unter Berücksichtigung des demographischen Wandels in der Gemeinde im Sinne der städtebaulichen Entwicklung sinnvoll sei. Die Schaffung von derartigem Wohnraum sei für die Gemeinde erforderlich, um den künftigen Anforderungen einer lebendigen Ortsstruktur und der Schaffung von Wohnmöglichkeit im Alter gerecht zu werden. Den so geschilderten Interessen sei Vorzug vor den privaten Belangen des Käufers und des Verkäufers einzuräumen.

Mit am 12. März 2020 beim Verwaltungsgericht Regensburg eingegangenem Telefax ihres Bevollmächtigten hat die Klägerin Klage gegen den Bescheid vom 21. Februar 2020 erheben lassen. Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass schon die Vorkaufsrechtssatzung nichtig sei. Zudem habe die Beklagte auch ihr Ermessen nicht ordnungsgemäß ausgeübt. Es liege ein Ermessensausfall vor. Dieser sei auch durch den Ergänzungsbescheid vom 4. November 2021 nicht geheilt worden. Die Gesichtspunkte, die der Beigeladene zu 1) in seiner Anhörung vor Bescheidserlass am 17. Januar 2020 bezüglich seines konkreten Interesses am Erwerb des Grundstückes bei der Beklagten kundgetan habe, seien in der Sitzung des Gemeinderats vom 30. Januar 2020 nicht mitgeteilt worden. Der Gemeinderat habe daher seine Entscheidung ohne Kenntnis wichtiger bei der Ermessensausübung zu berücksichtigender Gesichtspunkte getroffen. Somit sei eine sachgerechte Abwägung aller Umstände und somit eine ordnungsgemäße Ermessensausübung nicht möglich gewesen.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 21. Februar 2020, mit dem diese ihr Vorkaufsrecht an dem mit Urkunde des Notars … vom 11. Dezember 2019 – UR-Nr. C 1373/2019 – verkauften Grundstücks FlNr. …(1), Gemarkung … ausgeübt hat, in der Ausgangsfassung und in der durch den Ergänzungsbescheid vom 4. November 2021 modifizierten Fassung sowie weitere – bspw. an die Beigeladenenseite gerichtete – Bescheide zur Ausübung des Vorkaufsrechts am Grundstück FlNr. …(1), Gemarkung … aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass zum einen die Vorkaufsrechtssatzung inhaltlich hinreichend bestimmt sei. Darüber hinaus habe die Beklagte vorsorglich ihre Vorkaufsrechtssatzung im ergänzenden Verfahren gemäß § 214 Abs. 4 BauGB überarbeitet und rückwirkend zum 30. November 2018 in Kraft gesetzt. Nach der Rechtsprechung könnten auch in Fällen einer Vorkaufsrechtsausübung zur Heilung des Vorkaufsrechtsbescheides die maßgeblichen Satzungen mit Rückwirkung erlassen werden. Auch die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für den Erlass der Vorkaufsrechtssatzung seien vorliegend gegeben gewesen. § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB biete der Gemeinde schon in einem Stadium, das der Verfestigung der Planung weit vorausgehe, die Gelegenheit, Grundstücke zu erwerben. Die Vorschrift verfolge den Zweck, durch eine an städtebaulichen Interessen orientierte Boden-Vorratspolitik die Sicherung einer langfristig geordneten Planung und Entwicklung zu ermöglichen. Es seien daher an den Satzungserlass nur geringe tatbestandliche Voraussetzungen zu stellen. Es genüge, dass die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe. Förmlich konkretisierter Planungsabsichten bedürfe es nicht. Diese Voraussetzungen seien vorliegend erfüllt. Auch liege kein Fehler bei der Ausübung des Satzungsermessens vor. Eine Ermessensausübung, bei der die Interessen des Eigentümers und des Käufers zu berücksichtigen seien, habe erst bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zu erfolgen. Auch sei keine Verfristung der Vorkaufsrechtsausübung gegeben. Unstreitig habe die Beklagte am 20. Dezember 2019, einem Freitag, den Kaufvertrag noch nicht vom Notariat erhalten gehabt. Bei Eingang des Kaufvertrags am 23. Dezember 2019 (Montag) sei im Hinblick darauf, dass es sich beim 23. Februar 2020 um einen Sonntag gehandelt habe, bei Zustellung des Bescheids am 24. Februar 2020 die zwei-monatige Ausübungsfrist noch gewahrt gewesen. Offen sei, ob die Abschrift des Kaufvertrags am 23. Dezember 2019 bzw. später oder bereits am 21. Dezember 2019 bei der Beklagten eingegangen sei. Letztlich könne dies jedoch offenbleiben, da an Samstagen Rathäuser geschlossen seien und damit eine Kenntnisnahme durch den Empfänger nach der Verkehrsanschauung nicht zu erwarten sei. Damit hätten die Bediensteten der Beklagten erst am 23. Dezember 2019, also am Montag, vom Inhalt des Kaufvertrages Kenntnis nehmen können. Ergänzend sei noch darauf hinzuweisen, dass hinsichtlich des Zeitpunkts des Zugangs des Kaufvertrags bei der Beklagten dem Käufer bzw. der Verkäuferin die materielle Beweislast zukomme. Die Ausübung des Rechts sei auch nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen. Die Vorschrift komme beim Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht zur Anwendung. Schließlich habe die Beklagte auch beim Erlass des Vorkaufsrechtsbescheids ihr Ermessen ordnungsgemäß ausgeübt. Sie habe die privaten Belange der Vertragsparteien gesehen und diese Belange auch bewertet. Im Rahmen der Abwägung habe sie die öffentlichen Interessen jedoch höher bewertet und entsprechend entschieden. Damit habe sie die gesetzlichen Vorgaben gewahrt. Wie im Bescheid im Einzelnen dargestellt, eigne sich das Grundstück aufgrund seiner Lage in besonderer Weise für die Errichtung einer Wohnmöglichkeit für ältere Personengruppen. Es sei erwähnt, dass schon vor der Vorkaufsrechtsausübung entsprechende Diskussionen stattgefunden hätten und auch eine Besichtigung von zwei im Landkreis Passau bereits realisierten Einrichtungen für betreutes Wohnen zusammen mit Bürgermeister und Gemeinderäten stattgefunden habe, um Eindrücke für vergleichbare Einrichtungen zu sammeln. Für die Ausübung des Rechts sei es nicht erforderlich, dass der Verwendungszweck schon konkretisiert worden sei. Die Ausübung des Vorkaufsrechts sei vielmehr schon dann gerechtfertigt, wenn im Hinblick auf eine bestimmte gemeindliche Aufgabe überwiegende Vorteile für die Allgemeinheit angestrebt würden. Vorsorglich habe die Gemeinde einen Ergänzungsbescheid erlassen, mit dem sie mit der Klage gerügte Unrichtigkeiten korrigiert und verschiedene Ermessenserwägungen nachgeholt habe. Auf den miteingereichten Ergänzungsbescheid und die beschlossene Satzungsänderung wird Bezug genommen.

Die Beigeladenen beantragen jeweils wörtlich,

1. den Bescheid der Beklagten vom 21. Februar 2020 (behördliches Az.: 6103/K.Deg), der an die Klägerin gerichtet ist und in dem die Beklagte ein behauptetes Vorkaufsrecht ausübt, in der Ursprungsfassung und in der Fassung des Ergänzungsbescheids der Beklagten vom 4. November 2021, der an die … Rechtsanwälte P. mbB zugestellt und adressiert wurde, aufzuheben.

2. den Bescheid der Beklagten vom 21. Februar 2020,(behördliches Az.: 6103/B.WIN), der an den Beigeladenen zu 1) gerichtet ist und in dem die Beklagte ein behauptetes Vorkaufsrecht ausübt, in der Ursprungsfassung und in der Fassung des Ergänzungsbescheids der Beklagten vom 4. November 2021, der an die … Rechtsanwälte PartmbB zugestellt und adressiert wurde, aufzuheben.

Zur Begründung wird ausgeführt, dass bereits die Vorkaufsrechtssatzung unwirksam sei. Sie sei zunächst zu unbestimmt. Der Wortlaut lasse offen, welche Regelungsfälle erfasst seien. Es sei unklar, was mit dem Begriff „grundsätzliches Vorkaufsrecht“ gemeint sei. Der Adressat der Satzung könne nicht genau ermessen, worin Ausnahmen vom Grundsatz bestehen sollten, denn es gebe keine Ausnahmeregelungen, die diese beispielhaft aufzählten oder sonst umschrieben. Außerdem irritiere die Regelung, dass das Recht bestehe, sofern die Gemeinde für die Flächen städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe. Diese Einschränkung sei diffus, da der Normadressat sich fragen müsse, ob das Vorkaufsrecht somit unter einer weiteren Bedingung stehe. In dieser Diktion sei das Geregelte auch nicht von der Satzungsermächtigung des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB gedeckt. Ebenso sei der Hinweis auf bebaute und unbebaute Grundstücke fehlerhaft, denn zum Zeitpunkt des Satzungserlasses sei das Grundstück bereits mit dem Kühlhaus bebaut gewesen und es habe sich nur um ein einziges Grundstück gehandelt, nicht um mehrere. Zudem sei die Satzung wegen fehlender Erforderlichkeit und Rechtfertigung nichtig. Die Rechtfertigung sei nur gegeben, wenn die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht ziehe und die Satzung zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung erfolge. Eine angestrebte altersgerechte Bebauung oder Wohnbebauung für ältere Personengruppen sei in einem Gewerbegebiet jedoch weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig. Die Satzung habe ein Ziel formuliert, welches gar nicht mit der Entwicklungsabsicht der Gemeinde übereingestimmt habe. Zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Vorkaufsrechtssatzung hätten keine entsprechenden Planungen vorgelegen, die damalige Bauleitplanung habe gegen das Vorhaben gesprochen und der Zweck der Satzung sei deshalb gar nicht realisierbar gewesen. Eine Vorkaufsrechtssatzung für nur ein einzelnes Grundstück entspreche auch nicht einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Die Satzung leide überdies an einem beachtlichen Abwägungsfehler bzw. Ermessensfehler. Es sei nicht dokumentiert, dass der notwendige Rückbau des Kühlhauses ausreichend in die Ermessenserwägungen eingestellt worden sei. Nicht abgewogen worden sei auch die Bedeutung der Trafostation für dieses Grundstück. Eine Abwägung über die verschiedenen Entwicklungsmöglichkeiten des Grundstücks habe nicht stattgefunden, obwohl die Nutzung „altersgerechtes Wohnen“ nur eine Möglichkeit unter vielen gewesen sei. Namentlich die bestehende Nutzung als Gewerbegrundstück hätte in die Abwägung eingestellt werden müssen sowie die Eigentumsrechte des Grundstückseigentümers und der Nachbarn. Auch der Gesichtspunkt des Lärmschutzes und die angrenzende Gewerbenutzung andererseits seien nicht ordnungsgemäß abgewogen worden, obwohl eine gewerbliche Nutzung durch heranrückende Wohnbebauung bekanntlich beeinträchtigt werden könne. Umgekehrt sei nicht gesehen worden, dass das altersgerechte Wohnen durch die benachbarte Gewerbenutzung empfindlich gestört werden könne. Zudem sei die Ausübung des Vorkaufsrechts bereits verfristet gewesen. Es müsse als sicher angesehen werden, dass die Zusendung des Kaufvertrags nach den üblichen Postlaufzeiten bereits bis 22. Dezember 2019 erfolgt sei und somit die 2-Monatsfrist nicht eingehalten worden sei. Auch sei die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen gewesen, da das Grundstück zum Zeitpunkt der Ausübung des Rechts entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes sowohl bebaut als auch genutzt worden sei. Auch sei das Vorkaufsrecht selbst fehlerhaft ausgeübt worden. Eine Ausübung dürfe nur erfolgen, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertige. Neben der Rechtfertigung für den Erlass der Satzung bedürfe es also einer eigenständigen Begründung für die Ausübung des Vorkaufsrechts im Einzelfall. Ein Verweis allein auf die Existenz der Satzung genüge nicht. Die Ausübung sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt, wenn der Verwendungszweck bereits konkretisiert sei. Dies sei aber nicht der Fall gewesen. Die Situation habe sich ebenso wie beim Erlass der Satzung dargestellt. Es habe weder einen konkreten Bauherrn für das Projekt des Wohnens noch Klarheit darüber gegeben, wer überhaupt Bauherr oder Träger der Maßnahme sein werde. Der Aufstellungsbeschluss zur Änderung der Bebauungspläne im Parallelverfahren ändere daran nichts. Auch sei ein Ermessensfehler darin zu sehen, dass die Beklagte von dem falschen Käufer ausgegangen sei. Sie habe nicht die Interessen des Beigeladenen zu 1) berücksichtigt, der den Kaufgegenstand bereits gemietet und untervermietet und einer Nutzung entsprechend dem Bebauungsplan zugeführt gehabt habe, obwohl der Beigeladene zu 1) dies in der Anhörung mitgeteilt habe. Sie habe nicht die Belange des Supermarktes der Firmengruppe des Beigeladenen gewichtet, der für die Nahversorgung der Einzelhandelsversorgung benötigt werde und im Interesse der Allgemeinheit liege. Die pauschalen Ermessenserwägungen in der Begründung zum Bescheid zeigten, dass sich die Beklagte keine detaillierten Gedanken zu den Belangen des Beigeladenen zu 1) gemacht habe. Die Beklagte habe auch nicht hinreichend gewürdigt, dass es sich um einen 3-seitigen Vertrag handele und dass nur eines der beiden Kaufgrundstücke erworben werden sollte. Hier hätte die Klägerin detaillierte Ermessenserwägungen darüber anstellen müssen, ob die Klägerin das Grundstück Flurnummer …(3) der Gemarkung … isoliert gebrauchen könne, welche Funktion dieses Grundstück habe und welche Auswirkungen ein etwaiges Erstreckungsrecht nach § 467 Satz 2 BGB für den Beigeladenen zu 1) habe. Die Beklagte habe sich stattdessen nur darauf fokussiert, ob die Verkäuferin dieses Grundstück auch an sie veräußern wolle, aber nicht darauf, welche Nachteile dem Beigeladenen zu 1) und der Klägerin entstünden, wenn sie nur isolierte Kaufgegenstände bzw. Vertragsgegenstände aus einem einheitlich verstandenen Vertragswerk erhielten oder wenn dem Beigeladenen zu 1) aufgrund des § 467 Satz 2 BGB auch das Grundstück Flurnummer …(3) der Gemarkung … eventuell entzogen werde. Die Klage des Beigeladenen zu 1) sei bereits deswegen erfolgreich, da der Bescheid bereits deshalb rechtswidrig sei, weil es hier an einer Ermächtigungsgrundlage mangele. Das Vorkaufsrecht könne nur gegenüber dem Verkäufer ausgeübt werden nach § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB.

Mit Ergänzungsbescheid vom 4. November 2021 erklärte die Beklagte, dass hiermit die im Bescheid enthaltene unrichtige Angabe, dass die Beigeladene zu 2) Käuferin des Grundstücks sei, korrigiert werde. Es sei bei Bescheidserlass bekannt gewesen, dass der Beigeladene zu 1) der Käufer sei. Zudem wurde hinsichtlich der Ermessenserwägungen erklärt, dass der Beklagten im Rahmen ihrer Entscheidung die Interessen des Käufers (Vermietung etc.) bekannt gewesen seien. Es sei auch nachvollziehbar, dass seitens des Beigeladenen zu 1) ein erhebliches Nutzungsinteresse bestehe, welches anerkannt werde. Auch die Interessen der Klägerin seien nachvollziehbar. Jedoch sei das öffentliche Nutzungsinteresse höher zu werten und eine angegebene Alternativfläche nicht vergleichbar mit dem streitgegenständlichen Grundstück.

Für weitere Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die beigezogenen Behördenakten sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 1. Februar 2022 Bezug genommen.