Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf positive Beantwortung der Frage nach der gesicherten Erschließung ihres Vorhabens. Die Verneinung der gesicherten Erschließung im Bescheid vom 20. Juli 2022 ist vielmehr rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten, § 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO.

Der Anspruch besteht nicht, weil das Vorhaben insoweit nicht den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im Vorbescheidsverfahren zu prüfen sind, entspricht, Art. 71 Satz 1 und 4, Art. 68 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 1, Art. 59 Abs. Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BayBO.

Die nach § 34 Abs. 1 BauGB für die Zulässigkeit des Vorhabens erforderliche gesicherte Erschließung liegt nicht vor.

I. Anhand der im Akt befindlichen Luftbilder und Lagepläne geht die Kammer von der Innenbereichslage des Vorhabenstandorts aus. Auch wenn sich der Bestand auf dem Vorhabengrundstück als „Nase“ in den Außenbereich darstellt, besteht ein baulicher Zusammenhang der auf dem Vorhabengrundstück vorhandenen Gebäude mit der nördlich, nordwestlich und nordöstlich gelegenen Bebauung und damit dem Ortsteil.

II. Die gesicherte Erschließung nach § 34 Abs. 1 BauGB umfasst den hinreichenden Anschluss des Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser und die Abwasserbeseitigung (vgl. Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, BauGB, 15. Aufl. 2022, § 30 Rn. 21).

Die Erschließung ist mangels Anschluss an das öffentliche Straßennetz nicht gesichert. Die Vorhabengrundstücke liegen selbst nicht an der öffentlichen Straße an, und das bestellte Geh- und Fahrtrecht reicht für das Vorhaben nicht aus.

1. Das Landratsamt hat den Umfang der Dienstbarkeit im Rahmen der Beurteilung der Erschließung im Vorbescheidsverfahren zu Recht geprüft, und ebenso ist das Verwaltungsgericht zur Entscheidung hierüber berufen. Der Einwand der Klägerin, dass dies nicht Gegenstand des verwaltungsgerichtlichen Verfahrens sei, sondern der Zivilgerichtsbarkeit obliege, geht fehl.

a) Zwar ergeht gemäß Art. 68 Abs. 5 BayBO die Baugenehmigung – und nach Art. 71 Satz 4 BayBO insoweit auch der Vorbescheid – unbeschadet der privaten Rechte Dritter. Soweit ein Nachbargrundstück von der Zufahrt in Anspruch genommen wird, handelt es sich grundsätzlich um eine privatrechtliche Angelegenheit, die vom öffentlich-rechtlichen Verfahren nicht berührt wird. Jedoch kann der Regelung von Art. 68 Abs. 5 BayBO keine Aussage darüber entnommen werden, ob und ggf. wie sich eine bestandskräftige Baugenehmigung in zivilrechtlichen Nachbarstreitigkeiten auswirkt. Nach der Rechtsprechung des BGH kann eine Grundstücksnutzung, die gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften verstößt, ohne durch eine Baugenehmigung gedeckt zu sein, auch von der Privatrechtsordnung nicht als „ordnungsmäßig“ im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB anerkannt werden; umgekehrt stellt eine durch eine Baugenehmigung gedeckte Grundstücksnutzung auch eine ordnungsmäßige Nutzung im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, die einen Anspruch auf ein Notwegerecht begründet. Obwohl eine Baugenehmigung unbeschadet der Rechte Dritter erteilt wird, löst die Baugenehmigung, wenn sie in Bestandskraft erwächst, hinsichtlich der Entstehung des Notwegerechts somit gleichsam eine Automatik aus (BayVGH, B.v. 19.2.2007 – 1 ZB 06.3008 – juris Rn. 16; U.v. 7.12.2010 – 14 B 09.2292 – juris Rn. 17).

b) Hier hätte die Bejahung der gesicherten Erschließung privatrechtsgestaltende Wirkung, wenn sie ein Notwegerecht zu Lasten des Grundstücks FlNr. 740/3 entstehen ließe und damit die „ordnungsgemäße Benutzung“ der Vorhabengrundstücke im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz BGB feststünde. Einem Eigentümer wäre in einem Zivilprozess das Berufen auf die damit einhergehende Eigentumsverletzung abgeschnitten. Im verwaltungsgerichtlichen Verfahren ist daher zu prüfen, ob die Zufahrt ausreichend gesichert und nicht auf ein Notwegerecht angewiesen ist.

2. Das bestellte Geh- und Fahrtrecht umfasst die durch das Vorhaben vorgesehene Nutzung nicht im Sinne von § 1018 BGB und ließe insoweit ein Notwegerecht entstehen.

Um eine Eigentumsverletzung des jeweiligen Eigentümers des dienenden Grundstücks ausschließen, ist Inhalt und Umfang der durch Vertrag begründeten Grunddienstbarkeit festzustellen. Ein Notwegerecht kann nicht nur dann entstehen, wenn eine dingliche Sicherung überhaupt nicht besteht, sondern im Sinne eines ergänzenden Notwegerechts auch dann, wenn die vorhandene Sicherung für das geplante Vorhaben und seine Nutzung nicht ausreicht.

Zur Ermittlung des ursprünglichen Inhalts einer Dienstbarkeit ist in erster Linie auf Wortlaut und Sinn der Grundbucheintragung und der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung des Eingetragenen ergibt. Wirtschaftlichen und technischen Veränderungen ist bei Bestimmung des Inhalts und Umfangs jeweils Rechnung zu tragen. Ist der Inhalt des Wegerechts nach dem Wortlaut der Grundbucheintragung oder der Bewilligung ohne Einschränkung als Recht zum Gehen und Fahren beschrieben, so bedarf es eindeutiger Anhaltspunkte, um annehmen zu können, das Wegerecht sei auf die Benutzung zu einem bestimmten Zweck beschränkt. Aus der Nutzung des herrschenden Grundstücks zur Zeit der Bestellung der Dienstbarkeit kann eine solche Beschränkung nur hergeleitet werden, wenn ein unbefangener Betrachter unter Berücksichtigung des Grundbuchinhalts und aller zu seiner Auslegung verwertbaren Umstände daraus den eindeutigen Schluss auf eine entsprechende Einschränkung ziehen würde. Umstände außerhalb dieser Urkunden dürfen jedoch insoweit mit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalls für jeden erkennbar sind. Ein von der Eintragung abweichender Parteiwille darf demgegenüber bei der Auslegung nicht berücksichtigt werden. Zu den bei der Auslegung einer Grundbucheintragung zu berücksichtigenden, ohne weiteres erkennbaren Umständen gehören die tatsächlichen Verhältnisse der beteiligten Grundstücke, insbesondere die Lage und Verwendungsart des herrschenden Grundstücks. Allerdings liegen Inhalt und Umfang einer zeitlich unbegrenzten Dienstbarkeit nicht in jeder Beziehung von vornherein fest, sondern sind gewissen Veränderungen unterworfen, die sich aus der wirtschaftlichen und technischen Entwicklung ergeben. Es kommt auf den allgemeinen, der Verkehrsauffassung entsprechenden und äußerlich für jedermann ersichtlichen Charakter des betroffenen Grundstücks an sowie auf das Bedürfnis, von dem Wegerecht in diesem Rahmen Gebrauch zu machen. Dementsprechend kann der Umfang einer Dienstbarkeit mit dem Bedürfnis des herrschenden Grundstücks wachsen, wenn sich die Bedarfssteigerung in den Grenzen einer der Art nach gleichbleibenden Nutzung hält und nicht auf eine zur Zeit der Dienstbarkeitsbestellung nicht vorhersehbare oder auf eine willkürliche Benutzungsänderung zurückzuführen ist. Die (gesetzliche) Anpassung soll unter anderem verhindern, dass der Zweck der Dienstbarkeit durch die entwicklungsbedingte Veränderung der Umstände nicht beeinträchtigt oder gar unmöglich gemacht wird. Sie ist damit eine Konkretisierung des Leistungsinhalts nach § 242 BGB und wie das insoweit vergleichbare Rechtsinstitut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht von dem tatsächlichen, sondern dem hypothetischen Parteiwillen abhängig. Dabei ist der formelhaften Anknüpfung auch an den Willkürtatbestand zu entnehmen, dass in dieser Fallgestaltung an die Vorhersehbarkeit geringe Anforderungen zu stellen sind (zum Ganzen: VG München, U.v. 22.8.2006 – M 1 K 06.1697 – juris Rn. 23, nachfolgend BayVGH, B.v. 19.2.2007 – 1 ZB 06.3008 – juris Rn. 17; s. auch BGH, U.v. 27.1.1960 – V ZR 148/58 – juris Rn. 10; U.v. 11.4.2003 – V ZR 323/02 – juris Rn.10 ff. m.w.N.).

Gemessen an diesen Grundsätzen deckt das seinerzeit bestellte Geh- und Fahrtrecht die streitgegenständliche Nutzung nicht.

Zwar ist dem im Grundbuch eingetragenen Geh- und Fahrtrecht und der zugrundeliegenden Bewilligung keine ausdrückliche Beschränkung zu entnehmen. Es ist dem Wortlaut nach von Nutzungsart und -umfang unbeschränkt bestellt, eine Bezugnahme zu dem damaligen Grundstückbestand auf dem herrschenden Grundstück unterblieb. Gleichwohl ist aufgrund der damals herrschenden und allseits erkennbaren Umstände im Sinne der o.g. Grundsätze davon auszugehen, dass die bestellte Dienstbarkeit nicht jede, in Art und Umfang beliebige künftige Nutzung umfasst und auch die mit dem Vorhaben einhergehende Nutzung nicht deckt.

Ausgangspunkt ist die damalige Verwendungsart des herrschenden Grundstücks, zu der die heute beabsichtigte Nutzung keine gleichbleibende Benutzung darstellt. Sie erführe vielmehr eine willkürliche Veränderung.

a) Zusammen mit der Klagepartei geht die Kammer davon aus, dass zum Zeitpunkt der Dienstbarkeitsbestellung ein Hauptgebäude mit einem Handwerksbetrieb in Form einer Handweberei und einer Wohnung für den Betriebsinhaber vorhanden war; möglicherweise befanden sich im südlichen Bereich noch Garagen- und Lagerflächen. Diese Annahme einer Handweberei samt Wohnung gründet sich auf die Eingabepläne zur Baugenehmigung vom 17. März 1964, in denen dies als Bestand verzeichnet war; dieser sollte dann Gegenstand von Abbruch-, Um- und Anbauarbeiten sein. Der Plan datiert vom 28. August 1963 und damit in einem zeitlich relativ geringen Abstand zur Dienstbarkeitsbestellung, nämlich nur zwei Jahre später. Es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sich innerhalb dieses Zeitraums maßgebliche Veränderungen ergeben haben. Vielmehr deuten die Äußerungen der Verfahrensbeteiligten zu der Existenz der Handweberei zum Zeitpunkt der Bewilligung ebenfalls in diese Richtung.

b) Zu dieser Art der Nutzung ist das beabsichtigte reine Wohnbauvorhaben in Form des Geschosswohnungsbaus mit sechs Wohneinheiten und 18 Stellplätzen keine gleichbleibende Nutzung. Die damalige bauliche Nutzung, die den maßgeblichen Rahmen setzt, ist schwerpunktmäßig als die eines kleinen Handwerksbetriebs zu werten. Zwar war schon damals Wohnnutzung vorhanden. Diese war jedoch dem (Familien-) Betrieb zugehörig, deckte lediglich den Eigenbedarf und ordnete sich diesem flächenmäßig unter. Offenbar wird dies angesichts des Zuschnitts der damaligen Wohnung von ca. 90 m² Fläche und einer Werkstatt von ca. 205 m² (vgl. Eingabepläne der Baugenehmigung vom 17. März 1964). Hierzu stellt das Wohnbauvorhaben in seinem Zuschnitt keine gleichbleibende Nutzungsart dar, sondern stellt eine Entwicklung dar, die nicht mehr dem entspricht, was Geschäftsgrundlage der damaligen Bewilligung gewesen ist. Mit der geplanten intensivierten Wohnnutzung geht eine quantitative Mehrung des bisher nur untergeordneten Wohnens einher, die damit zu einer qualitativen Änderung der Art der Nutzung führt.

aa) Zunächst ist die Kubatur des Bestandsgebäudes mit dem heutigen Vorhaben nicht annähernd vergleichbar. Mit der Errichtung des Neubauvorhabens sollen die Bestandsgebäude abgerissen werden. Zwar vermag eine alte Dienstbarkeit auch die Nutzung durch einen Neubau nicht auszuschließen, allerdings dürften an die Vorhersehbarkeit jedenfalls höhere Ansprüche zu stellen sein, als wenn es etwa um eine bloße Änderung im Bestand geht oder um die Bebauung einer bereits damals bestehenden Freifläche. Das damalige Gebäude wies eine Geschossigkeit von E+D auf, das heutige Gebäude ist hingegen als dreigeschossiges Gebäude mit einer Bruttogrundfläche von 2184 m² geplant. Entsprechend soll die Bebauung unter größtmöglicher Ausnutzung des Grundstücks erfolgen, wobei die 18 Stellplätze in der neu zu errichtenden Tiefgarage und oberirdisch geschaffen werden sollen.

bb) Der Zuschnitt des Vorhabens geht mit einer erheblichen Steigerung der Nutzungseinheiten einher. Vormals bestanden zwei Nutzungseinheiten, nämlich die des Kleinbetriebs und die der dazugehörigen Wohneinheit für den Betriebsinhaber. Demgegenüber sind heute sechs Nutzungseinheiten in Form von Wohnungen geplant, die eher als großzügig einzuschätzende Wohnflächen von 183 m² bis 186 m² aufweisen, insgesamt also Wohnflächen von über 1100 m². Damit keine der geplanten Wohnungen in ihrer Fläche mit der damals bestehenden Wohnung im Ansatz vergleichbar. Die Dimensionierung des Vorhabens hat eine Vielzahl von Nutzern in Form von Mietern oder Wohnungseigentümern zur Folge, die ein Vielfaches an Fahrbewegungen im Vergleich zum Bewilligungszeitpunkt auf dem mit der Dienstbarkeit belasteten Grundstückteil hervorrufen. Dazu kommt, dass bei dem seinerzeit bestehenden Handwerksbetrieb gerade keine Verkaufsstätte vorhanden war und damit auch kein nennenswerter Kundenverkehr anfiel. Selbst wenn man als Maßstab den von der Klägerseite vorgetragenen erheblichen Verkehr der Druckerei zugrunde legt, ist mit einer anders gearteten und wohl auch stärkeren Verkehrsbelastung zu rechnen, weil Wohnbebauung auch zu Fahrbewegungen am Abend, in der Nacht und am Wochenende führt.

cc) Weiterer Anhaltspunkt für die erhebliche Intensivierung der Nutzung ist der Umstand, dass damals ein deutlich geringerer Stellplatzbedarf vorlag, als ihn das heutige Vorhaben auslöst. Dies gilt selbst dann, wenn man der verkehrlichen Entwicklung Rechnung trägt und die heute geltende Garagen- und Stellplatzverordnung zugrunde legt. Hiernach (vgl. Ziffer 9.1 GaStellV) dürfte der damalige Bestand einen Bedarf von fünf Stellplätzen auslösen, angesichts einer Wohnung von ca. 90 m² Fläche und einer Werkstatt von ca. 205 m² sowie vier dort Tätigen. Ähnliches dürfte für die Druckerei gelten. Dies übersteigt das geplante Bauvorhaben mit 18 Stellplätzen um mehr als das Dreifache. Auch dies spricht für ein signifikant höheres Verkehrsaufkommen auf dem Grundstücksteil, der Gegenstand des Geh- und Fahrtrechts ist.

dd) Der zeitlich nachfolgende Betrieb der Druckerei auf den Vorhabengrundstücken vermag hieran nichts zu ändern. Der Genehmigungslage oder weiteren Umständen zum Umfang des Betriebs musste daher nicht weiter nachgegangen werden. Längere widerspruchslose Duldung einer bestimmten Ausübung auf Grund wirtschaftlicher und technischer Veränderungen stellt keine rechtsgeschäftliche Änderung der Grunddienstbarkeit dar. Sie können jedoch einen Anhalt für die Auslegung ihres Inhalts und Umfangs darstellen (BGH, U.v. 27.1.1960 – V ZR 148/58 – juris LS 1). Es mag sein, dass sich die Eigentümer des dienenden Grundstücks mit dem Nachfolgebetrieb abgefunden hatten. Daraus kann jedoch keine für die Klägerin günstiger Umstand gefolgert werden. Bezogen auf die Art der Nutzung dürfte sich dieser Betrieb vielmehr am Rahmen der vorherigen Handweberei orientieren.

ee) Zwar mag nach den damaligen rechtlichen Gegebenheiten eine Bebauung ähnlich dem jetzigen Vorhaben möglich gewesen sein. Diese drängte sich angesichts der Lage des Grundstücks und der damaligen Umgebungsbebauung jedoch nicht auf. Denn es handelte sich schon damals um ein Grundstück in zweiter Reihe, das nur im Norden an Bebauung angrenzte und ansonsten von Freiflächen umgeben war. Eine verdichtete Wohnbebauung zeigt sich auf dem Lageplan jedoch als eher straßenseitig gelegen und gerade nicht in der zweiten Reihe.

c) Dies zeigt, dass der Verkehrsbedarf des Wohnbauvorhabens in der geplanten Form mit demjenigen eines Gewerbebetriebs mit untergeordneter Wohnnutzung weder in quantitativer noch in qualitativer Hinsicht vergleichbar ist. Die Bedarfssteigerung beruht damit auch nicht allein auf einer naturgemäßen Fortentwicklung der technischen oder wirtschaftlichen Verhältnisse, sondern wesentlich auf einer andersartigen Nutzung und zugleich auf einer Intensivierung der Nutzung. Eine in diesen Dimensionen veränderte Bebauung war für die damaligen Grundstückseigentümer bei Bewilligung des Geh- und Fahrtrechts nicht vorhersehbar. Somit sichert die damalige Bewilligung den heutigen Bedarf nicht ab, und das Vorhaben bedarf mit Blick auf seine Erschließung einer Neuregelung.

Vor diesem Hintergrund kann offenbleiben, ob die zwischen den Beteiligten ebenfalls streitige Erschließung hinsichtlich des Kanalleitungsrechts gegeben ist.

III. Infolge ihres Unterliegens trägt die Klägerin die Kosten des Verfahrens (§ 154 Abs. 1 VwGO). Die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen zu 1 und 2 sind gemäß § 162 Abs. 3 VwGO billigerweise erstattungsfähig, weil diese sich durch Stellung der Klageabweisungsanträge ihrerseits einem Kostenrisiko ausgesetzt haben (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO). Da der Beigeladene zu 3 keinen Antrag stellte, trägt er seine außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V.m. §§ 708 ff. ZPO.