Die Klägerin wendet sich gegen einen Bescheid, mit dem sie zur Vorausleistung auf den Kostenerstattungsbetrag für ökologische Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen herangezogen wird.

Die Klägerin ist Eigentümerin der Grundstücke Fl.Nrn. C/1, C/2 und B der Gemarkung …. Sie erwarb die Grundstücke mit notariellem Kaufvertrag vom 8. Oktober 2020 von der Beklagten. In § 7 des Kaufvertrages ist u.a. geregelt, dass die Beklagte der Klägerin das Eigentum zu verschaffen habe, frei von im Grundbuch eingetragenen Belastungen, von Besitzrechten Dritter und von Rückständen an Steuern und sonstigen öffentlichen Abgaben, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart sei.

Die Grundstücke befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 1/1 „… – 1. Änderung“, Stadtteil, vom 6. März 2020. Der Bebauungsplan enthält unter Ziff. 6.7 textliche Festsetzungen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich mit konkreten Beschreibungen zu den Maßnahmen und der Entwicklungszeit unter Bezugnahme auf die Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen nach §§ 135a – 135c BauGB vom 23. März 2001. Durch die Bebauung entstehe gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleichsbedarf von insgesamt 23.034 m². Dem Gewerbegebiet würden 10.326 m² der im Geltungsbereich des Bebauungsplans festgesetzten und zeichnerisch ausgewiesenen „Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft“ zugeordnet. Außerhalb des Geltungsbereichs würden der Gewerbegebietsfläche zudem 10.865 m² aus der Ausgleichsfläche Fl.Nr. A der Gemarkung … zugeordnet. Die Zuordnung erfolge als Sammelzuordnung. Der festgesetzten Straßenverkehrsfläche würden 576 m² aus der Ausgleichsfläche Fl.Nr. A der Gemarkung … zugeordnet. Den Wirtschaftswegen würden 1.267 m² aus der Ausgleichsfläche Fl.Nr. A der Gemarkung … zugeordnet.

Mit Schreiben vom 11. Februar 2021 übersandte die Beklagte der Klägerin einen Ablösevertrag, mit dem der Kostenerstattungsbetrag endgültig abgegolten sein solle. Mit Schreiben vom 18. März 2021 verweigerte die Klägerin ihre Unterschrift und sandte die Verträge wieder an die Beklagte zurück.

Mit Bescheid vom 24. Juni 2022 setzte die Beklagte für das Buchgrundstück, bestehend aus den Fl.Nrn. C/1 (13.140 m²), C/2 (6.316 m²) und B (3.437 m²), in,, gemäß §§ 135a – 135c BauGB i.V.m. der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen vom 23. März 2001 eine Vorausleistung auf den Kostenerstattungsbetrag für die Herstellung der im Bebauungsplan 1/1 „… – 1. Änderung“ festgesetzten Flächen zum ökologischen Ausgleich in Höhe von 56.174,10 EUR fest. Zur Begründung wird ausgeführt, dass die Klägerin Eigentümerin der o.g. Grundstücke sei. Nach den Festsetzungen des Bebauungsplanes seien als Maßnahme für den Naturschutz Flächen zum ökologischen Ausgleich vorgesehen worden. Für die Herstellung dieser Ausgleichsflächen fielen Kostenerstattungsbeträge an. Das Angebot, den Kostenerstattungsbetrag mittels Vertrag abzulösen, sei von der Klägerin ausgeschlagen worden. Die Beklagte mache demnach von ihrem Recht zur Erhebung der Vorausleistung auf Kostenerstattungsbeträge nach § 135c Nr. 4 und Nr. 5 BauGB i.V.m. § 5 der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen Gebrauch. Die Beklagte sei zur Deckung ihres Aufwandes für Maßnahmen zum Ausgleich einschließlich der Bereitstellung der hierfür erforderlichen Flächen zur Erhebung eines Kostenerstattungsbetrages berechtigt. Das Buchgrundstück der Klägerin liege im Geltungsbereich des Bebauungsplans 1/1 „… – 1. Änderung“. Die Beitragspflicht ergebe sich für Grundstücke, sobald diese baulich oder gewerblich genutzt werden dürften. Der Beitrag bemesse sich nach der tatsächlichen Höhe der Kosten, die für die Durchführung von allen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen aufzuwenden seien. Da die Kostenerstattungsplicht noch nicht in vollem Umfang entstanden sei, könne eine Vorausleistung in Höhe des voraussichtlichen tatsächlichen Kostenerstattungsbetrags erhoben werden. Die Vorausleistung sei mit der endgültigen Beitragsschuld zu verrechnen. Nachforderungen blieben vorbehalten, falls die Vorausleistung sich als zu niedrig erweisen sollte. Beitragspflichtig sei, wer im Zeitpunkt der Bekanntgabe des Bescheids Eigentümer der Grundstücke sei. Der Umfang der erstattungsfähigen Kosten ermittle sich anhand der tatsächlichen Kosten. Der ermittelte Kostenerstattungsbetrag für die nach Bebauungsplan festgesetzten ökologischen Ausgleichsflächen sei auf die Grundstücke, auf denen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten seien, zu verteilen, die innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes lägen. Die Verteilung bemesse sich anhand der zulässigen Grundflächenzahl.

Die Klägerin erhob mit Schreiben vom 5. Juli 2021 Widerspruch gegen den Vorausleistungsbescheid. § 135a Abs. 2 BauGB regle, dass, soweit Maßnahmen zum Ausgleich für den Naturschutz an anderer Stelle als auf den betroffenen Flächen des Vorhabenträgers oder Eigentümer der Grundstücke durchzuführen seien, diese wie im vorliegenden Fall von der Gemeinde auf Kosten der Vorhabenträger oder der Eigentümer der Grundstücke durchgeführt werden sollten. Da es im Jahr 2016 noch keinen Vorhabenträger gegeben habe, hätten die Maßnahmen nur zu Lasten des damaligen Eigentümers der Grundstücke, nämlich der Beklagten, durchgeführt werden können. Diese damals im Rahmen des Bebauungsplanes 1 entstandenen Kosten würden daher zu Lasten der Beklagten gehen und hätten im geänderten Bebauungsplan 1/1 aus dem Jahr 2019 nicht wieder zu Lasten der Klägerin aufleben können. Zudem ruhe der Betrag der Kosten gem. § 135a Abs. 3 Satz 4 BauGB seit Bestandskraft des Bebauungsplanes als öffentliche Last auf den streitgegenständlichen Grundstücken. Im Kaufvertrag vom 8. Oktober 2020 habe die Beklagte als Verkäuferin der Flächen in § 7 Abs. 1 in Kenntnis dieser von ihr selbst geschaffenen Rechtslage die Verpflichtung übernommen, der Käuferin „das Eigentum frei von Rückständen an Steuern und sonstigen öffentlichen Lasten“ zu verschaffen, „soweit in der Urkunde nicht ausdrücklich etwas anderes vereinbart sei“. Eine davon abweichende ausdrückliche Regelung finde sich in der Urkunde nicht. Damit fehle dem Vorausleistungsbescheid vom 24. Juni 2021 die rechtliche Grundlage.

Mit Widerspruchsbescheid des Landratsamtes … vom 13. Dezember 2021 wurde dem Widerspruch „nicht abgeholfen“. Der Widerspruch sei im Hinblick auf die Rechtmäßigkeit der Erhebung des Kostenerstattungsbetrages unbegründet. Sowohl im Bebauungsplan 1 „…“ vom 4. August 2017 als auch im Bebauungsplan 1/1 „… – 1. Änderung“ vom 6. März 2020 sei ein deckungsgleicher Ausgleichsbedarf mit einer Fläche von insgesamt 23.034 m² festgesetzt worden. Der Bedarf für eine Anwendung der §§ 135a – 135c BauGB trete immer dann ein, wenn der Ausgleich nicht durch die vom Eingriff Begünstigten selbst vorgenommen werde oder durchgeführt werden könne, sondern an deren Stelle die Kommune in Vorleistung getreten sei und stellvertretend für den Verursacher des Eingriffs gehandelt habe. Dadurch entstehe ein Anspruch auf Kostenerstattung durch den Begünstigten an die Beklagte. Der Kostenerstattungsbetrag diene in erster Linie nicht dem Ausgleich eines Vorteils, sondern der Refinanzierung einer Maßnahme, die einen Eingriff in Natur und Landschaft durch eine bauliche oder gewerbliche Grundstücksnutzung kompensieren solle. Demnach sei der Vorhabenträger, da dieser die Umweltgüter schädige, zum Ersatz sowie zur Wiedergutmachung durch Ersatzmaßnahmen verpflichtet. Mit der im Bebauungsplan vorgenommenen Zuordnungsfestsetzung von Ausgleichsmaßnahmen, mit der Herstellung der Maßnahmen zum Ausgleich und mit der Nutzbarkeit des begünstigten Grundstücks seien die Voraussetzungen für einen gemeindlichen Kostenerstattungsbetrag gegen den Vorhabenträger oder den Eigentümer geschaffen. Die Erstattungsplicht durch den Verursacher bei Sammelausgleichsmaßnahmen seitens der Gemeinde entstehe andererseits aber erst mit der Herstellung der Maßnahmen. Voraussetzung für das Entstehen der Erstattungspflicht sei, dass der entstandene Aufwand feststellbar sei. Dies setze die Beendigung der technischen Arbeiten voraus und den Eingang der letzten im Anschluss an die Durchführung der Maßnahmen erteilten Rechnungen. Diese Ersatzmaßnahmen seien hier u.a. durch die Anpflanzung eines Waldes, eines extensiven Gras-Krautsamens, eines Waldmantels sowie die Pflanzung von Einzelbäumen und Gestaltung von Gehölzflächen verwirklicht worden. Da die Beitragsforderung erst entstehe, wenn die erstattungsfähigen gemeindlichen Aufwendungen feststünden, habe der Kostenerstattungsbetrag auch nicht als öffentliche Last auf den vertragsgegenständlichen Grundstücken zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages ruhen können. Nach § 5 der Satzung zur Erhebung von Kostenerstattungsbeträgen könne die Beklagte für Grundstücke, für die eine Kostenerstattungspflicht noch nicht oder nicht in vollem Umfang entstanden sei, Vorauszahlungen bis zur Höhe des voraussichtlichen Kostenerstattungsbetrages anfordern, sobald die Grundstücke, auf denen Eingriffe zu erwarten seien, baulich oder gewerblich genutzt werden dürften. Gemäß § 134 i.V.m. § 133 BauGB sei Beitragsschuldner der Eigentümer des erschlossenen Grundstücks in dem Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheides.

Die Klägerin ließ am 4. Januar 2022 beim Bayerischen Verwaltungsgericht Augsburg Klage erheben. Für sie ist zuletzt beantragt,

den Vorausleistungsbescheid der Beklagten vom 24. Juni 2021 in der Fassung des Widerspruchsbescheides des Landratsamtes … vom 13. Dezember 2021 aufzuheben, soweit das Verfahren nicht übereinstimmend für erledigt erklärt worden ist.

Zur Begründung werde auf das bisherige Vorbringen im Widerspruchsverfahren verwiesen. Ergänzend wurde vorgetragen, dass die Klägerin weder im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes 1 „…“ noch im Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes 1/1 „… – 1. Änderung“ Verursacher bzw. Begünstigter der Maßnahmen gewesen sei. Daher habe die Beklagte auch nicht „stellvertretend für den Verursacher des Eingriffs“ handeln können. Die Bebauungspläne seien nicht für die Klägerin aufgestellt worden, sondern allenfalls Anlass für diese gewesen, sich zum Erwerb der Flächen zu entscheiden. Als Vorhabenträger i.S.d. § 135a Abs. 2 BauGB könne somit allenfalls die Beklagte in Frage kommen, die die Kosten im Interesse einer späteren Vermarktung der Flächen aufgewendet habe. Die Kosten für die ökologischen Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen seien bereits lange vor Erwerb der Grundstücke durch die Klägerin entstanden, nicht für die Klägerin aufgewendet und längst vor deren Erwerb ausgeglichen worden. Dazu, wann die technischen Arbeiten beendet und abrechenbar gewesen seien und damit die endgültige Herstellung im Rechtssinne abgeschlossen gewesen seien, habe sich die Beklagte nicht geäußert. Der bereits im Jahr 2016, spätestens jedoch im Jahr 2019 entstandene Kostenbetrag habe als öffentliche Last auf den von der Klägerin im Oktober 2020 erworbenen Grundstücksflächen geruht. Insoweit gelte das zur Verschaffung lastenfreien Eigentums im Kaufvertrag Ausgeführte. Eine davon abweichende Vereinbarung sei nicht getroffen worden.

Die Beklagte trat der Klage mit Schriftsatz vom 1. Februar 2022 entgegen. Für sie ist beantragt,

die Klage abzuweisen.

Ökologische Ausgleichsmaßnahmen würden auf dem in § 135a Abs. 1 BauGB normierten Verursacherprinzip beruhen. Die Gemeinde solle zunächst die Verantwortung übernehmen, und zwar „anstelle und auf Kosten“ des Verursachers. Die Kosten könnten frühestens geltend gemacht werden, wenn die Grundstücke baulich und gewerblich genutzt werden könnten. Der Zeitpunkt des Entstehens der Erstattungspflicht sei der Herstellungszeitpunkt des Ausgleichs durch die Gemeinde. Die Ersatzmaßnahmen seien durch Anpflanzung eines Waldes, eines extensiven Gras-Krautsaumes, eines Waldmantels sowie durch Pflanzung von Einzelbäumen und Gestaltung von Gehölzflächen verwirklicht worden. Eine Abrechnung sei erst nach Vorliegen von Unternehmerrechnungen für die Herstellungsarbeiten möglich gewesen. Die endgültige Herstellung sei erst nach Eingang der letzten Unternehmerrechnung abgeschlossen. Erst dann könne die Beitragsforderung entstehen. Zum Zeitpunkt des Kaufvertrags habe die Beitragsforderung noch nicht vorgelegen und somit auch nicht als öffentliche Last auf dem Grundstück liegen können. Im Übrigen sei die Klägerin mehrmals darüber informiert worden, dass Beiträge für ökologische Ausgleichsmaßnahmen noch abgerechnet würden.

Mit Bescheid vom 5. Oktober 2022 wurde der Bescheid vom 24. Juni 2021 in Höhe von 245,38 EUR teilweise aufgehoben. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass auf den klägerischen Grundstücken eine Fläche von 100 m² im Bebauungsplan als Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen festgesetzt sei. Für diese Fläche habe kein ökologischer Ausgleich zu erfolgen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die vorgelegten Behördenakten sowie das Protokoll über die mündliche Verhandlung vom 12. Oktober 2022 verwiesen.