Der Kläger wendet sich gegen eine den Beigeladenen durch den Beklagten erteilte Baugenehmigung hinsichtlich der Erweiterung des Zweifamilienhauses auf dem Grundstück der Beigeladenen mittels Anbaus eines Esszimmers im Erdgeschoss und eines Balkons im Obergeschoss.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks FlNr. … (…) der Gemarkung … (nachfolgend wird auf die Angabe der Gemarkung verzichtet; alle erwähnten Flurnummern beziehen sich auf die Gemarkung …). Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude bebaut und grenzt in nördlicher Richtung an die Grundstücke FlNrn. …, … und … an. Das Wohngebäude auf dem klägerischen Grundstück weist eine ostwestliche Firstrichtung auf und ist in einem Abstand von circa 5 m zur nördlichen Grundstücksgrenze errichtet.

Die Beigeladenen sind Eigentümer des Grundstücks FlNr. … (…). Das Grundstück grenzt in südlicher Richtung an das klägerische Grundstück und in westlicher Richtung an das Grundstück FlNr. … (…) an. Das Grundstück der Beigeladenen ist mit einem Wohngebäude mit nordsüdlicher Firstrichtung bebaut. In Richtung des klägerischen Grundstücks verfügt das Gebäude über eine nachträglich errichtete Kellergeschosswohnung, die - ab der natürlichen Geländeoberfläche gemessen - eine Wandhöhe von 3 m aufweist und mit einer Tiefe von 4 m aus dem Bestandsgebäude hervortritt. Die Breite des Anbaus von 7,99 m entspricht dabei der Breite des übrigen Gebäudes. Der Anbau weist im von Westen nach Osten abfallenden Gelände - gemessen ab der nachträglich künstlich geschaffenen Geländeoberkante - eine (sichtbare Höhe) von circa 1,2 m und 1,8 m auf. Auf diesem Anbau ist eine Freiterrasse vorhanden, die mit einer umlaufenden Einfriedung durch einen Holzlattenzaun versehen ist.

Das klägerische Grundstück und das Grundstück der Beigeladenen liegen im unbeplanten Innenbereich.

Die Beigeladenen begehrten mit Antrag vom 2. Juni 2021 die Erteilung einer Baugenehmigung für das Vorhaben „Erweiterung des Zweifamilienhauses mit Anbau von Esszimmer im Erdgeschoss und Balkon im Obergeschoss“ auf dem Grundstück der Beigeladenen.

Ausweislich der eingereichten Unterlagen soll das Bestandsgebäude im Bereich über der aus dem Gelände herausragenden Kellergeschosswohnung um ein Esszimmer mit circa 15 qm erweitert werden, welches vom Erdgeschoss des Bestandsgebäudes aus betreten werden können soll. Über dem Esszimmer soll ein Balkon entstehen, welcher über ein im Obergeschoss befindliches Kinderzimmer zugänglich sein soll. Der Anbau soll eine Breite von 4,5 m sowie eine Tiefe von 4 m aufweisen und im östlichen Teil der derzeit dort vorhandenen Terrasse über der Kellergeschosswohnung bündig mit der östlichen Fassade des Bestandsgebäudes errichtet werden. Die Gesamthöhe des Anbaus soll - gemessen ab der natürlichen Geländeoberfläche -5,9 m betragen. Der auf dem Anbau entstehende Balkon soll eine 1,2 m hohe Absturzsicherung als Umwehrung erhalten.

Dem eingereichten Abstandsflächenplan ist zu entnehmen, dass die Abstandsflächen nicht auf dem Grundstück der Beigeladenen zum Liegen kommen, sondern sich zum Teil auf das klägerische Grundstück erstrecken. Die durch das Vorhaben ausgelöste Abstandsfläche wird mit einer Breite von 7,99 m und einer Tiefe von 3 m angegeben, wobei zur Berechnung der Abstandsfläche auf die Höhe des Anbaus von 5,9 m abgestellt wurde. Das klägerische Grundstück wird dabei im Bereich der Grenze zwischen den Grundstücken auf einer Breite von 7,99 m mit einer Tiefe von 1 m (westlich) bis 1,2 m (östlich) für die Abstandsflächen des Vorhabens in Anspruch genommen.

Dem Bauantrag wurde eine undatierte Abstandsflächenübernahmeerklärung des Klägers beigelegt, welche dieser im Vorfeld der geplanten Erweiterung der Kellergeschosswohnung im Wohngebäude der Beigeladenen abgab. Die Erklärung trägt einen Eingangsstempel des Landratsamts … vom 30. April 1997. Als Bauherr ist der Beigeladene zu 1) eingetragen. Die Erklärung besteht aus drei Seiten. Auf der ersten Seite ist unter der Ziffer 1 eine Darstellung der Abstandsflächen im Maßstab 1:1000 abgebildet; die dritte Seite enthält die gleiche Darstellung im Maßstab 1:200. Hierbei ist jeweils grafisch eine Abstandsfläche mit einer Breite von 7,99 m und einer Tiefe von 3 m dargestellt, wobei die Abstandsfläche mit einer Tiefe von 1 m (westlich) und 1,2 m (östlich) auf das klägerische Grundstück ragt. Das die Abstandsfläche auslösende Vorhaben ist grafisch vom Bestandsgebäude abgesetzt und mit einer Tiefe von 4 m dargestellt. Die letzte Seite der Erklärung enthält im oberen Bereich handschriftliche Ergänzungen. Auf der linken Seite ist der Name und die Anschrift der Beigeladenen vermerkt und auf der rechten Seite ist Folgendes zu lesen: „Erweiterung der Einliegerwohnung; Ihr Zeichen: …“. Auf der zweiten Seite unter der Ziffer 2 „Beschreibung“ heißt es wörtlich:

„ …, beabsichtigt, auf dem Grundstück FlNr. … an der Grenze zum Nachbargrundstück FlNr. … ein Gebäude zu errichten. Das geplante Gebäude ist im Lageplan rot eingezeichnet. Es wird an der der Nachbargrenze zugewandten Seite 7,99 m lang und verläuft mit einem minimalen Abstand von 2,00 m und einem maximalen Abstand von … zur Grenze des Nachbargrundstücks. Dieses Gebäude erfordert zur Grundstücksgrenze gegenüber dem Nachbargrundstück auf seiner ganzen diesem zugewandten Länge gemäß Art. 6, 7 Bayer. Bauordnung eine Abstandsfläche mit einer Tiefe von 3,00 m. Auf dem Grundstück kann (nur) eine Abstandsflächentiefe von 2,00 m eingehalten werden.“

Auf Seite 2 unter Ziffer 3 Buchst. b steht geschrieben, dass sich der verfügungsberechtigte Eigentümer des Grundstücks FlNr. … gegenüber dem Bauwerber verpflichte, die unter Ziffer 1 dargestellte und unter Ziffer 2 beschriebene Abstandsfläche auf dem Grundstück FlNr. … zu dulden, soweit sie auf diesem zu liegen komme, also mit einer Tiefe von 1,00 m. Dem verfügungsberechtigten Eigentümer des Grundstücks FlNr. … sei weiter bekannt, dass diese Fläche nicht überbaut werden dürfe sowie ein Gebäude auf seinem Grundstück die zusätzlich erforderliche Abstandsfläche einzuhalten habe und dass die Zustimmung für und gegen den Rechtsnachfolger gelte.

Mit Beschluss vom 27. Juli 2021 erteilte die Standortgemeinde das erforderliche gemeindliche Einvernehmen zu dem Vorhaben.

Mit Bescheid des Beklagten vom 16. September 2021 - dem Kläger am 22. September 2021 zugestellt - wurde die begehrte Baugenehmigung für das Vorhaben „Erweiterung des Zweifamilienhauses mit Anbau von Esszimmer im Erdgeschoss und Balkon im Obergeschoss“ erteilt.

Der Kläger hat am 22. Oktober 2021 Klage gegen diese Baugenehmigung erhoben.

Zur Begründung wird in tatsächlicher Hinsicht vorgetragen, dass der Anbau auf dem Grundstück der Beigeladenen zur Herstellung einer Souterrainwohnung mit Terrasse erinnerlich vor rund 24 Jahren von den Beigeladenen errichtet worden sei. Für dieses Vorhaben habe der Kläger im Jahr 1997 eine Abstandsflächenübernahmeerklärung abgegeben. Die Beigeladenen seien damals auf den Kläger zugekommen und hätten diesen gebeten, die Abstandsfläche an der gemeinsamen Grenze auf Länge des geplanten Vorhabens von 1 m zu übernehmen. Darüber, dass künftig auf dieses Vorhaben aufgesetzt und weitere Anbauten hätten errichtet werden sollen oder können, sei damals nicht gesprochen worden. Es sei nur und alleine um den Kelleranbau gegangen. Der Kläger habe die Zustimmung mit dem Wissen und der ausschließlichen Absicht erteilt, dieses Vorhaben beschränkt auf den Kelleranbau zu ermöglichen und durch einen Anbau, der nicht oder nur unwesentlich aus dem Erdreich herausstehe, nicht erheblich auf seinem Grundstück beeinträchtigt zu sein. Dass es seinerzeit ausschließlich um den vor rund 24 Jahren errichteten Anbau gegangen sei, ergebe sich aus der damals eingereichten Eingabeplanung und vor allem aus der handschriftlichen Ergänzung des Bauherren „Erweiterung der Einliegerwohnung Ihr Zeichen …“. Sodann sei 24 Jahre lang auf dieser Gebäudeseite durch die Beigeladenen nicht weiter an- oder ausgebaut worden.

In rechtlicher Hinsicht wird im Wesentlichen vorgetragen, dass das genehmigte Vorhaben gegen das Abstandsflächenrecht verstoße. Der Abstand des geplanten Bauvorhabens zu der gemeinsamen Grundstücksgrenze betrage nur rund 2,5 m. Die erforderliche Mindestabstandsfläche werde demnach nicht eingehalten. Dieser Verstoß werde auch nicht durch die im Jahr 1997 durch den Kläger abgegebene Abstandsflächenübernahmeerklärung geheilt. Die diesbezügliche Rechtsauffassung des Beklagten sei grob fehlerhaft. So habe die Eintragung in das Baulastenverzeichnis keine rechtsbegründende, sondern lediglich deklaratorische Bedeutung. Es bestehe - im Gegensatz zu Eintragungen im Grundbuch - demnach lediglich die tatsächliche Vermutung der Richtigkeit seiner Eintragungen, welche jedoch widerlegt werden könne. Dieser Anscheinsbeweis sei vorliegend aufgrund der Umstände des Lebenssachverhalts widerlegt (wird weiter ausgeführt). Im Übrigen hätte die Genehmigungsbehörde bei der Prüfung des Inhalts der Erklärung zu dem Ergebnis kommen müssen, dass sich der Kläger auf Bitten der Nachbarn, einen sich aus der Genehmigungsplanung ergebenden Kelleranbau durch eine Abstandsflächenübernahme überhaupt erst zu ermöglichen, nicht bewusst dazu entschließe, die Abstandsfläche auf seinem Grund in dem Umfang zu übernehmen, später auch weitere Anbaumaßnahmen als Aufsatz auf die damals genehmigte Maßnahme zu ermöglichen.

Es sei auch das Gebot der Rücksichtnahme verletzt. Das Heranrücken des von der Geländeoberkante bis zum Giebel rund 8 m hohen Nachbargebäudes über sodann ein weiteres Geschoss mit einem Abstand von zum Teil weniger als 2,5 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze und einem weiteren Balkon auf Höhe des 1. Obergeschosses führe auf dem klägerischen Grundstück mit dem dort rund 4 m entfernten eigenen Gebäude und sechs Fenstern auf dieser Nordseite zu einer unerträglichen erdrückenden Situation und schränke Belichtung und Belüftung auf dieser Grundstücksseite unzumutbar ein.

Der Kläger beantragt,

Der Baugenehmigungsbescheid vom 16. September 2021, Az. …, dem Kläger zugestellt am 22. September 2021, wird aufgehoben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass die zulässige Klage unbegründet sei, da der Kläger durch die erteilte Baugenehmigung nicht in seinen Rechten verletzt werde. Dabei sei zunächst zu erkennen, dass es in Bayern kein Baulastenverzeichnis gebe. Im Übrigen seien die Vorschriften des Abstandsflächenrechts nicht verletzt, da der Kläger im Jahr 1997 eine Abstandsflächenübernahmeerklärung abgegeben habe. Nach Ansicht des Beklagten habe diese Erklärung auch heute noch Gültigkeit. Zum einen verfange das Argument der Klagepartei, dass die Abstandsflächenübernahmeerklärung ausschließlich für das damalige Bauvorhaben erklärt worden sei, nicht. Das damalige Vorhaben möge vielleicht Anlass der Übernahmeerklärung gewesen sein, zum Inhalt der erklärten Abstandsflächenübernahme sei es jedoch nicht geworden. Eine Verknüpfung zwischen Bauantrag und Übernahmeerklärung sei nicht gegeben. Eindeutiger Inhalt sei lediglich die Lage und Tiefe der Abstandsflächen, die auf dem Grundstück des Klägers liegen dürfen. Das handschriftlich eingetragene Aktenzeichen des Bauantrags ändere hieran nichts. Zum anderen müsse denklogisch die Abstandsflächenübernahmeerklärung auch weiterhin Geltung besitzen, sofern das Vorhaben nicht in abstandsflächenrelevanter Weise geändert worden sei. Sie erlösche lediglich, wenn die Baugenehmigung abgelehnt, von ihr nicht Gebrauch gemacht werde oder das Bauwerk nicht mehr bestehe, was hier nicht zutreffe (mit Verweis auf Hahn in Busse/Kraus BayBO Art. 6 Rn. 130). Im vorliegenden Fall liege eben keine abstandsflächenrelevante Änderung vor. Durch die BayBO-Novelle habe sich das Abstandsflächenrecht dahingehend geändert, dass nunmehr vor allen Außenwänden lediglich 0,4 H, jedoch mindestens 3 m, gelte. Die Abstandsflächen des hier in Streit stehenden Vorhabens lägen innerhalb der erklärten Abstandsflächenübernahmeerklärung. Mithin gälten die Abstandsflächen als eingehalten bzw. es ergebe sich durch das neue Vorhaben keine abstandsflächenrechtliche Änderung zulasten des Klägers.

Höchst hilfsweise werde darauf hingewiesen, dass wohl auch eine Abweichung erteilt werden könnte. Aufgrund des eher kleinen, recht langgezogenen Grundstücks sei dieses baulich bereits fast voll ausgenutzt. Einzig sinnvoll sei die hier streitgegenständliche Aufstockung auf der Südseite, um Wohnraum zu schaffen. Eine sogenannte Atypik sei nach Ansicht des Beklagten gegeben. Des Weiteren müssten die Interessen des Klägers als Nachbarn hinter den Interessen der Bauherren zurücktreten. Zum einen, da - unterstellt, die Abstandsflächenübernahmeerklärung hätte nur Geltung für das damalige Bauvorhaben - der Kläger verpflichtet sei, die Fläche der Abstandsflächenübernahmeerklärung freizuhalten, sie für ihn somit keinen Nutzen mehr habe. Zum anderen liege das streitgegenständliche Vorhaben auf der Nordseite des klägerischen Grundstücks, womit eine Verschattung oder Ähnliches ausgeschlossen werden könne. Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme sei nicht ersichtlich und nur pauschal behauptet worden.

Die Beigeladenen beantragen,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass es im vorliegenden Verfahren darauf ankomme, ob das streitgegenständliche Vorhaben die durch die Abstandsflächenübernahmeerklärung gesetzten Grenzen überschreite (mit Verweis auf BayVGH, B.v. 8.10.2003 - 25 ZB 01.1249). Insofern falle auf, dass die Erklärung sich auf eine bauliche Anlage auf dem Grundstück der Beigeladenen beziehe, welche in ihrer Höhe nicht beschrieben worden sei. Im Hinblick auf die Distanz zur Grenze von weniger als 3 m werde das Mindestabstandsmaß von 3 m durch die anteilige Abstandsflächenübernahmeerklärung verwirklicht. Die jetzt vorgesehene Änderung werfe die Beurteilung der Abstandsfläche nicht völlig neu auf, sondern stelle lediglich eine partielle Erhöhung des Bauwerks dar, welche keine Abstandsflächen auslöse, die über das einzuhaltende Mindestmaß hinausgehen würden. Die durch die Abstandsflächenübernahmeerklärung gesetzten Grenzen würden demnach nicht überschritten. Ergänzend sei darauf zu verweisen, dass durch die Abstandsflächenübernahmeerklärung nur ein Zustand geschaffen werde, der im Hinblick auf das Gebäude … bereits gelte. Auch dieses Gebäude weise nach Süden hin nicht den einzuhaltenden Abstand von 3 m auf. Die Bebauung der Grundstücke … und … erfolge demnach in planungsrechtlicher Weise dergestalt, dass nach Süden hin ein verkürzter Abstand gelte.

Hierauf trägt der Kläger erwidernd vor, dass der Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs aus dem Jahr 2002 ein Sachverhalt zugrunde gelegen habe, in dem sich die Auslegung der Abstandsflächenübernahmeerklärung mangels eines Lageplans auf die textliche Fassung der Urkunde zu beschränken gehabt habe. Gerade in diesem Punkt weiche der streitgegenständliche Sachverhalt ab. Die streitgegenständliche Abstandsflächenübernahmeerklärung ergebe sich aus dem darstellenden Lageplan mit der Beschreibung und der handschriftlichen Klarstellung „Erweiterung der Einliegerwohnung“. Insoweit sei zum Zeitpunkt der Abgabe der Übernahmeerklärung im Jahr 1997 festgestanden, dass der Kläger die Abstandsflächenübernahme nur und ausschließlich zu dem Zweck erklärt gehabt habe, die Erweiterung der damals vorhandenen Einliegerwohnung zu ermöglichen. Insoweit sei bei der Auslegung der streitbefangenen Erklärung neben dem Urkundentext und dem Lageplan auch der niedergeschriebene Zusatz zu berücksichtigen, der verdeutliche, dass die Parteien seinerzeit bei Abgabe dieser streitgegenständlichen Erklärung beiderseits davon ausgegangen seien, dass die Übernahme nur für die Erweiterung der schon bestehenden Einliegerwohnung Geltung haben solle. Die Verpflichtung zur Einhaltung der Abstandsflächen werde auch nicht dadurch beschränkt oder beseitigt, dass auf Nachbargrundstücken zum Kläger angeblich der vorgeschriebene Grenzabstand nicht eingehalten worden sein möge. Dies werde im Übrigen bestritten.

Die Beigeladenen führten diesbezüglich aus, dass der Inhalt der Abstandsflächenübernahmeerklärung nicht dagegen spreche, dass sich die Übernahme auch auf Änderungen an dem dadurch ermöglichten Gebäude beziehe, die die Abstandsflächenfrage nicht völlig neu aufwürfen. Der Eintrag „Erweiterung der Einliegerwohnung“ auf dem am 30. April 1997 vom Landratsamt gestempelten Plan bezeichne lediglich das Bauvorhaben und begrenze nicht die Abstandsflächenübernahme. Der dort wiedergegebene Plan zeige lediglich eine Gebäudegrundfläche und die in einer bestimmten Breite auf das Grundstück des Klägers ragende Fläche. Die Erklärung spreche somit insgesamt dafür, dass spätere Änderungen an dem Gebäude möglich seien.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Behörden- und Gerichtsakte Bezug genommen.