Der Kläger begehrt die Erteilung einer Baugenehmigung.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. … der Gemarkung, das - erschlossen über das Vorderliegergrundstück Fl.Nr. … der Gemarkung … - an der …-straße liegt. Der Kläger plant die Errichtung eines Einfamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf diesem Grundstück.

Das Grundstück liegt nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans.

Mit Schreiben vom 13. Januar 2022 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. … Nach den eingereichten Plänen ist auf dem Vorhabengrundstück ein Einfamilienhaus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und Dachgeschoss mit einer Grundfläche von 198,996 qm und einer Geschossfläche von 202,192 qm vorgesehen. Die Firsthöhe soll 8,80 m betragen.

Mit Bescheid vom 16. März 2022 (Aktenzeichen …) lehnte die Beklagte den Antrag auf Erteilung der Baugenehmigung ab. Zur Begründung wurde ausgeführt, dass der Bau planungsrechtlich nicht zulässig sei. Das beantragte Bauvorhaben füge sich mit seiner Anordnung in zweiter Reihe nicht im Sinne des § 34 Baugesetzbuch (BauGB) in die bauliche Umgebung ein, da die Anforderungen an die überbaubare Grundstücksfläche nicht eingehalten werden würden. Als nähere Umgebung sei das Geviert zwischen der … Straße im Norden, der … Straße im Westen, der … Straße im Osten sowie der … Straße im Süden anzusehen. Das Geviert werde geprägt durch straßenbegleitende eingeschossige Wohnbebauung mit steilem Dach. Die Häuser entlang der östlichen Straßenseite der … Straße würden zumeist einen Abstand von rund 5,00 m zur … Straße aufweisen. Die Gebäude entlang der westlichen Straßenseite der … Straße würden ebenfalls einen Abstand von rund 5,00 m zur … Straße besitzen. Die maximale Bebauungstiefe in diesem Geviert betrage 24,5 m, die beantragte Bebauungstiefe von rund 38,80 m überschreite diesen vorgegebenen Rahmen. Ebenfalls halte der beantragte Hauptbaukörper die vorhandene faktische rückwärtige Baugrenze nicht ein und überschreite diese bei weitem. Innerhalb des Geviertes befinde sich zudem kein einziges Hauptgebäude in zweiter Reihe, sondern ausschließlich Nebengebäude. Damit sei das Vorhaben aufgrund der Vorbildwirkung geeignet, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen. Im Übrigen wird auf die Gründe zum Bescheid Bezug genommen.

Mit Schriftsatz vom 13. April 2022 hat der Kläger Klage erheben lassen und beantragt

I. Der Ablehnungsbescheid der Stadt Augsburg vom 16. März 2022 (Aktenzeichen …) wird aufgehoben.

II. Die Beklagte wird verpflichtet, die am 13. Januar 2022 beantragte Baugenehmigung zum Neubau eines Einfamilienhauses mit zwei Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr., Gemarkung, zu erteilen.

Zur Begründung wird in den Schreiben vom 13. April 2022 und 1. August 2022 vorgebracht, die Ablehnung der begehrten Baugenehmigung sei rechtswidrig und würde den Kläger in seinen Rechten verletzen, § 113 Abs. 5 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO). Der Kläger habe einen Anspruch auf Erteilung der beantragten Baugenehmigung, da das Vorhaben nach Art. 59 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a Bayerische Bauordnung (BayBO) i.V.m. §§ 29 ff. BauGB zulässig sei.

Maßgeblicher Beurteilungsrahmen für das Vorhaben im Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB sei die Eigenart der näheren Umgebung insoweit, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken und als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägen oder beeinflussen könne. Demnach sei nicht nur die unmittelbare Nachbarschaft zu berücksichtigen, sondern auch die Bebauung der Umgebung insoweit, als auch diese noch prägend auf das Baugrundstück wirke. Die Reichweite der wechselseitigen Prägung sei eine Frage des Einzelfalls und bestimme sich nach der städtebaulichen Situation, die Grenzen der näheren Umgebung könnten sich nicht schematisch festlegen lassen. In der Regel gelte bei einem inmitten eines Wohngebiets gelegenen Vorhaben als Bereich gegenseitiger Prägung das Straßengeviert und die gegenüberliegende Straßenseite. Der Grenzverlauf sei nicht davon abhängig, dass die unterschiedliche Bebauung durch eine künstliche oder natürliche Trennlinie (Straße, Schienenstrang, Gewässerlauf, Geländekante etc.) entkoppelt sei. Eine solche Linie habe bei beidseitig andersartiger Siedlungsstruktur nicht stets eine trennende Funktion; umgekehrt führe ihr Fehlen nicht dazu, dass benachbarte Bebauungen stets als miteinander verzahnt anzusehen seien. Ob eine Straße ein trennendes oder verbindendes Element sei und ob die Bebauung jenseits der Straße noch prägend für die Bebauung diesseits einer Straße und umgekehrt sei, sei nicht allein nach optischem Eindruck zu beurteilen, wenn die Bebauung beidseitig der Straße unterschiedliche Nutzungen aufweise und der Eindruck der Gleichartigkeit nur dadurch entstehe, dass die unterschiedlichen Nutzungsarten von außen nicht ohne weiteres erkennbar seien.

Die nähere Umgebung sei für jedes der in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB aufgeführten Zulässigkeitsmerkmale gesondert zu ermitteln, weil die prägende Wirkung unterschiedlich weit reichen könne. Mit der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, sei die konkrete Größe der Grundfläche der baulichen Anlage und ihre räumliche Lage innerhalb der vorhandenen Bebauung gemeint, also der Standort i.S.d. § 23 BauNVO. Zwar sei die Reichweite der näheren Umgebung hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche grundsätzlich auf diejenigen Grundstücke beschränkt, die durch die gleiche Erschließungsstraße erschlossen seien und in der Regel auf der gleichen Straßenseite lägen. Allerdings könne im Einzelfall - auch in klar gegliederten Quartieren - nicht nach der jeweiligen Erschließungsstraße zu differenzieren sein, wenn sich die rückwärtigen Bereiche gegenseitig prägen. Dies könne insbesondere dann der Fall sein, wenn die maßgebliche Umgebung derartig unterschiedliche Bebauungstiefen aufweise, dass diese geradezu ineinander „verzahnt“ wirken (vgl. VG München, U.v. 26.10.2015 - M 8 K 14.3339 - Juris Rn. 43). Ein Teil der Rechtsprechung gehe zwar davon aus, dass im Regelfall das jeweilige Straßengeviert die nähere Umgebung bildet (OVG MV, U.v. 20.3.2019 - 3 LB 284/15 - Juris Rn. 24 ff.). Es sei dabei aber nicht von vornherein ausgeschlossen, dass von einer Bebauung jenseits der das Geviert umgebenden Straßen ein Einfluss auf das Baugrundstück ausgehe (vgl. BVerwG, U.v. 21.11.1980 - 4 C 30.78 - DVBl. 1981, 100).

Demnach stelle das Gebiet, das durch die … Straße und die … Straße sowie die … Straße und die … Straße begrenzt werde, die maßgebliche nähere Umgebung dar. Die Grundstücke zwischen der … Straße und der … Straße hätten jeweils einheitlich geprägte Bebauungskomplexe mit voneinander nicht unterscheidbaren Bau- und Nutzungsstrukturen, der Bereich stelle sich als einheitliches Wohngebiet dar.

Das streitgegenständliche Vorhaben füge sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche ein und halte den sich durch die nähere Umgebung ergebenden Rahmen ein. Es ergebe sich keine entgegenstehende Baugrenze oder Bebauungstiefe. Ob eine straßenseitige Bebauung zulässig sei, hänge im Wesentlichen davon ab, in welchem Umfang die den Maßstab bildenden umliegenden Grundstücke eine straßennahe Bebauung aufweisen. Für die Annahme einer faktischen Baugrenze müssten wegen der einschränkenden Wirkung auf das Grundeigentum hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen. Die aus der tatsächlich vorhandenen Bebauung entstehende Baugrenze zu einer nicht überbaubaren Grundstücksfläche dürfe kein bloßes „Zufallsprodukt“ ohne eigenen städtebaulichen Aussagewert sein. Bei einer unterschiedlichen Bebauung ohne gemeinsame vordere oder hintere Gebäudeflucht könne eine faktische Baugrenze nicht angenommen werden. Die Bebauungstiefe beschreibe die überbaubare Grundstücksfläche anders als die faktische Baugrenze durch ein festes Maß der maximalen Entfernung von der Erschließungsstraße und sei regelmäßig von dieser aus zu bemessen.

In der maßgeblichen näheren Umgebung bestehe keine Bebauung, aus der sich eine verfestigte städtebauliche Ordnung im Hinblick auf die faktisch überbaubare Grundstücksfläche ergebe. Eine faktische Baugrenze oder Bebauungstiefe sei nicht vorhanden. Die Gebäude in der maßgeblichen näheren Umgebung wiesen zwar eine relativ einheitliche vordere, aber keine gemeinsame rückwärtige Gebäudeflucht auf. Entlang der … Straße, … Straße und … Straße sei eine einheitliche Gebäudeflucht wegen erheblicher Vor- und Rücksprünge der Gebäude nicht erkennbar. Eine definierbare und formulierbare Regel lasse sich aus der Umgebungsbebauung nicht ableiten, vielmehr zeichne sich die tatsächlich vorhandene Bebauung dadurch aus, dass eine einheitliche Struktur nicht ablesbar sei. Außerdem seien in der näheren Umgebung Referenzobjekte für eine Hinterliegerbebauung gegeben, beispielsweise die Grundstücke Fl.Nr. … (Bebauungstiefe von ca. 39 m) sowie Fl.Nrn. … und … Der geplante Baukörper halte den Rahmen für die zulässige überbaubare Grundstücksfläche ein. Auch im Hinblick auf Maß und Art der baulichen Nutzung füge sich das Vorhaben in die durch Wohnnutzung geprägte nähere Umgebung ein.

Selbst bei Annahme einer Abweichung vom bestehenden Rahmen würde sich das Vorhaben dennoch i.S.d. § 34 BauGB einfügen. Würde das Vorhaben kein Vorbild hinsichtlich der jeweiligen Kriterien des Einfügens finden, sei auf 2. Stufe zu prüfen, ob es sich gleichwohl einfüge. Auch Vorhaben, die den aus ihrer Umgebung ableitbaren Rahmen überschreiten oder unterschreiten würden, könnten sich einfügen. Beim Kriterium des Einfügens gehe es weniger um „Einheitlichkeit“ als um „Harmonie“. Maßgeblich sei daher, dass keine nur durch eine Bauleitplanung zu bewältigenden bodenrechtlichen Spannungen entstünden. Im Verhältnis zur Umgebung würde das gegenständliche Vorhaben keine bewältigungsbedürftigen Spannungen begründen oder erhöhen. Die abstrakte und nur entfernt gegebene Möglichkeit, dass ein Vorhaben Konflikte im Hinblick auf die zukünftige Nutzung benachbarter Grundstücke auslöse, schließe die Zulässigkeit des Vorhabens nicht aus.

Die Beklagte beantragt mit Schriftsatz vom 19. Juli 2022:

Die Klage wird abgewiesen.

Zur Begründung führt die Beklagte aus, dass sich das streitgegenständliche Bauvorhaben nicht in die nähere Umgebung einfüge.

Der Bereich der prägenden näheren Umgebung im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei bezüglich der überbaubaren Grundstücksflächen je nach konkreter Größe der Grundfläche und dem Standort des Vorhabens zu bestimmen. Ob eine rückwärtige Bebauung zulässig sei, hinge im Wesentlichen davon ab, in welchem Umfang die den Maßstab bildenden umliegenden Grundstücke eine rückwärtige Bebauung aufweisen. Die überbaubare Grundstücksfläche sei in § 23 Baunutzungsverordnung (BauNVO) konkretisiert und könne auch durch Festsetzung der Bebauungstiefe gemäß § 23 Abs. 4 BauNVO bestimmt werden. Diese sei von der tatsächlichen Straßengrenze aus zu ermitteln. Demnach sei die Reichweite der näheren Umgebung auf diejenigen Grundstücke beschränkt, die durch die gleiche Erschließungsstraße erschlossen seien und in der Regel auch auf der gleichen Straßenseite lägen. Eine im Bebauungsplan festgesetzte rückwärtige Baugrenze könne aufgrund ihres Charakters als zeichnerische Festsetzung nur für die Grundstücksflächen zwischen ihr und der vorderen Baugrenze oder Baulinie bzw. bis zur Erschließungsstraße (Verkehrsfläche) hin orientierten Grundstücksgrenze selbst eine Aussage treffen. Für die Grundstücke an der gegenüberliegenden Seite der Erschließungsstraße wären im Bebauungsplan separate Festsetzungen zur überbaubaren Grundstücksfläche zu treffen. Auch eine faktische Baugrenze betreffe jeweils nur Grundstücke entlang einer Straßenseite und regle den Bereich zwischen ihr und der Erschließungsstraße. Diese Überlegung sei zudem auf die faktische Bebauungstiefe übertragbar, da § 23 Abs. 4 Satz 2 BauNVO auf die „tatsächliche Straßengrenze“ abstelle, also auf die Seite der Erschließungsstraße, an welche das Baugrundstück angrenze. Zum anderen verweise § 23 Abs. 4 Satz 1 BauNVO auf § 23 Abs. 3 BauNVO, die BauNVO erachte die Festsetzung einer Bebauungstiefe demnach als Surrogat für eine rückwärtige Baugrenze. Prägend für eine faktische Baugrenze oder faktische Bebauungstiefe könnten daher im Regelfall nur Gebäude entlang einer Straßenseite sein. Ein Rückgriff auf die gegenüberliegende Straßenseite oder auf Gebäude entlang anderer Straßen (auch im Geviert) verbiete sich.

Somit sei die östlich bebaute Seite der … Straße prägender Maßstab für das Baugrundstück. Die Bebauung auf dem Grundstück Fl.Nr. … könne aufgrund der Zugehörigkeit zu einem anderen Geviert und dem Anliegen an einer völlig anderen Erschließungsstraße nicht als prägender Bezugsfall herangezogen werden. Insofern fehle auch die Sichtbeziehung, die ein weiteres Indiz für eine prägende Wirkung sein könne.

Der sich daraus ergebende Rahmen sei nicht eingehalten. Die prägende Bebauung östlich der … Straße weise eine vordere faktische Baugrenze von ca. 5 m zur Verkehrsfläche auf sowie darüber hinaus eine rückwärtige faktische Baugrenze.

Für die Annahme einer faktischen Baugrenze müssten wegen der einschränkenden Wirkung auf das Grundeigentum hinreichende Anhaltspunkte für eine städtebaulich verfestigte Situation bestehen. Bei einer höchst unterschiedlichen Bebauung ohne gemeinsame vordere oder hintere Gebäudeflucht könne von einer faktischen vorderen bzw. rückwärtigen Baugrenze nicht gesprochen werden. Dies sei vorliegend jedoch nicht der Fall, da ausweislich des Lageplans im maßgeblichen prägenden Bereich auf der Ostseite der … Straße jenseits von einer Bebauungstiefe von ca. 24,5 m (Fl.Nr. …) durchgehend keine Hauptgebäude zu finden seien. Dies genüge für die Annahme einer Baugrenze. Eine rückwärtige Bebauung mit einem Hauptgebäude oder einem Anbau an ein bestehendes Gebäude sei bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn im hinteren Bereich der umliegenden Grundstücke nur Nebenanlagen vorhanden seien. Unschädlich sei, dass die jeweiligen Bebauungstiefen der Hauptgebäude in teilweise unterschiedlichem Ausmaß in den rückwärtigen Bereich hineinragen würden. Es werde nicht vom Vorliegen einer faktischen hinteren Baulinie nach § 23 Abs. 2 Satz 1 BauNVO ausgegangen, sondern lediglich von einer faktischen hinteren Baugrenze, welche die äußersten Grenzen festlege, vgl. § 23 Abs. 3 Satz 1 BauNVO. Im rückwärtigen Bereich sei hinsichtlich der Hauptbaukörper eine Grenze erkennbar, die den bebauten Bereich von unbebaubaren Flächen abteile. Dies sei Ausdruck einer verfestigten städtebaulichen Situation, aus der sich eine klare Gliederung zwischen straßenseitig bebautem Streifen und sich anschließendem gärtnerisch genutzten Freiflächen ablesen lasse. Eine einheitliche rückwärtige Gebäudeflucht sei für eine Baugrenze nicht erforderlich, es sei gerade kennzeichnend, dass bauliche Anlagen und Teile solcher Anlagen diese zwar nicht überschreiten dürfen, ein Zurückbleiben hinter der Baugrenze jedoch zulässig sei.

Selbst wenn man das gesamte Geviert sowie die gegenüberliegende Straßenseite zur prägenden Umgebung zählen würde, würde sich das Vorhaben nicht einfügen. Die Bebauung innerhalb des Gevierts weise eine maximale Bebauungstiefe von ca. 25,5 m auf, auf der gegenüberliegenden Straßenseite von ca. 30 m. Die streitgegenständliche Bebauung habe demgegenüber eine Bebauungstiefe von ca. 38,8 m und überrage selbst diese Tiefen deutlich.

Am 15. September 2022 wurde in der Sache mündlich verhandelt.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die vorgelegte Behördenakte sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 15. September 2022 Bezug genommen.