Die Kläger wenden sich gegen eine der Beigeladenen vom Beklagten erteilte Baugenehmigung für die Nutzungsänderung eines Einfamilienhauses in zwei Wohnungen und zwei Ferienwohnungen.

Die Beigeladene ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. … (…) der Gemarkung … (nachfolgend wird auf die Bezeichnung der Gemarkung verzichtet; alle erwähnten Flurnummern beziehen sich auf die Gemarkung …). Das Grundstück grenzt in nördlicher Richtung an das Grundstück FlNr. …, in östlicher Richtung an das Grundstück FlNr. …, in südlicher Richtung an die Grundstücke FlNrn. … und … (L.straße) und in westlicher Richtung an das Grundstück FlNr. … an. Es wird über das Zufahrtsgrundstück FlNr. … angefahren. Südlich des Zufahrtsgrundstücks liegt das Grundstück FlNr. …, welches im Eigentum der Kläger steht.

Das Grundstück ist mit einem zweistöckigen Wohngebäude bebaut. Der Hauseingang befindet sich an der Nordseite des Gebäudes. An der Ostseite ist ein Kellerabgang vorhanden. Das Gebäude verfügt an der südlichen Hauswand im östlichen Teil im ersten Obergeschoss über einen Balkon. Im Bereich dieses Balkons ist die südliche Hauswand um 1,1 m zurückversetzt. Der Balkon erstreckt sich über eine Länge von 7,4 m und ragt 1,5 m aus der Hauswand heraus. Das Gebäude weist eine Länge von 12,5 m und eine Breite von 9,6 m an der westlichen Hauswand bzw. von 8,5 m an der östlichen Hauswand auf. Der Schnittpunkt der nördlichen Hauswand mit der Dachhaut ist auf einer Höhe von 7,03 m; die Höhe des Daches beträgt ab diesem Punkt 3,36 m. Diese Maße gelten auch für den westlichen Teil der südlichen Hauswand. Hinsichtlich des zurückversetzten, östlichen Teils der südlichen Hauswand liegt der Schnittpunkt mit der Dachhaut - gemessen ab einer Terrasse mit einer Höhe von 30 cm - auf einer Höhe von 7,5 m. Die Höhe des Daches beträgt in diesem Bereich ab dem Schnittpunkt 2,59 m. Die Umwehrung des Balkons liegt - wiederum gemessen ab der Terrasse - auf einer Höhe von circa 4,3 m.

Die Kläger sind Eigentümer des Grundstücks FlNr. … Das Grundstück grenzt in nördlicher Richtung an das Zufahrtsgrundstück FlNr. … an.

Das Grundstück ist mit einem Wohngebäude und Nebengebäuden bebaut. Das Wohngebäude befindet sich südöstlich des Baugrundstücks. Auf dem klägerischen Grundstück ist ein Garten vorhanden, welcher an das Zufahrtsgrundstück FlNr. … und an die L.straße angrenzt sowie gegenüber dem Gebäude auf dem Baugrundstück situiert ist.

Das Grundstück FlNr. … steht zu 9/60 im Miteigentum der Kläger. Der Anteil der Beigeladenen an diesem Grundstück beträgt 1/5. Dieser Miteigentumsanteil ist im Grundbuch für die Gemarkung … auf Blatt … dem Grundstück FlNr. … zugeordnet, welches im Alleineigentum der Beigeladenen steht. Die übrigen Anteile verteilen sich auf die Eigentümer der Grundstücke FlNrn. … und … Das Grundstück FlNr. … steht zur Hälfte im Eigentum der beigeladenen Bauherrin. Dieser Miteigentumsanteil ist im Grundbuch ebenso dem Grundstück FlNr. … zugeordnet. Im Übrigen steht das Grundstück im Eigentum der Eigentümer des Grundstücks FlNr. … Sowohl die klägerischen Grundstücke als auch das Vorhabengrundstück liegen im unbeplanten Innenbereich. In nordöstlicher und östlicher Richtung dieser Grundstücke befindet sich überwiegend Wohnbebauung. Auf dem Grundstück FlNr. … befindet sich eine denkmalgeschützte Fachwerkscheune. In südlicher Richtung schließt sich ein Gastronomiebetrieb an. In nordwestlicher Richtung auf den Grundstücken FlNr. … und … ist eine Hofstelle mit denkmalgeschützter Fachwerkscheune situiert. In westlicher und südwestlicher Richtung befinden sich landwirtschaftlich genutzte Gebäude sowie Wohnbebauung.

Mit Antrag vom 28. November 2017 - bei der Gemeinde am 18. Januar 2018 und bei dem Beklagten am 9. März 2018 eingegangen - begehrte die Beigeladene eine Baugenehmigung für das bereits umgesetzte und sich im Betrieb befindliche Vorhaben „Umbau und Nutzungsänderung eines Einfamilienwohnhauses in zwei Wohnungen und zwei Ferienwohnungen“.

Den genehmigten Bauplänen zufolge sollen sich im Erdgeschoss („Wohnung 1“) und Dachgeschoss („Wohnung 2“) jeweils Wohnungen befinden. Im ersten Obergeschoss des Gebäudes sollen zwei Ferienwohnungen errichtet werden. Diese teilen sich in den westlichen („Ferienwohnung 1“) und östlichen („Ferienwohnung 2“) Teil des Gebäudes auf. Gemäß den Grundrissen soll sich die Wohnung 1 über 82,41 qm erstrecken und über zwei Schlafräume verfügen. Die Wohnung 2 soll auf einer Fläche von 64,99 qm ebenfalls zwei Schlafräume beinhalten. Die zwei Ferienwohnungen sollen Flächen von 34,26 qm (Ferienwohnung 1) bzw. 44,30 qm (Ferienwohnung 2) aufweisen. Beide Wohnungen sollen jeweils über zwei Schlafräume verfügen. Die Schlafräume in der Ferienwohnung 1 sollen 7,95 qm und 12,81 qm und die Schlafräume in der Ferienwohnung 2 12,93 qm und 9,93 qm groß sein.

In den Bauvorlagen befindet sich ein - mehrmals überarbeiteter - zeichnerischer Stellplatznachweis, nach welchem sechs Stellplätze errichtet werden sollen. Vier Stellplätze sollen demnach südlich vor dem Gebäude auf dem Grundstück FlNr. … und zwei Stellplätze östlich des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. … nachgewiesen werden. Drei der vier südlichen Stellplätze („Stellplätze 1 bis 3“ - von westlicher Richtung aus gezählt) sind dabei parallel zueinander, in nordsüdlicher Richtung und jeweils leicht nördlich versetzt voneinander geplant. Der vierte Stellplatz („Stellplatz 4“) ist rechtwinklig, in ostwestlicher Richtung an den Stellplatz 3 angeordnet. Die östlichen Stellplätze („Stellplätze 5 und 6“ - von westlicher Richtung aus gezählt) sind leicht versetzt hinter dem Gebäude auf etwa gleicher Höhe mit der Kellertreppe eingezeichnet. Die Stellplätze 3 bis 6 sollen jeweils Ausmaße von 5 m Länge und 2,5 m Breite aufweisen. Der Stellplatz 1 wird mit einer Länge von 6 m und einer Breite von 2,5 m angegeben. Der Stellplatz 2 wird mit einer Länge von 6,5 m und einer Breite von 2,5 m geplant. Der jeweilige Abstand der südöstlichen Ecke der Stellplätze 1 bis 3 zum klägerischen Grundstück soll 4,52 m betragen.

Der beigefügten Abstandsflächenberechnung ist zu entnehmen, dass die Abstandsflächen in nördlicher Richtung zum Grundstück FlNr. …, in östlicher Richtung zum Grundstück FlNr. … und in westlicher Richtung zum Grundstück FlNr. … nicht eingehalten würden. Hinsichtlich der Grundstücke FlNrn. … und … wurde eine Abstandsflächenübernahme des jeweiligen Eigentümers vorgelegt. In südlicher Richtung zum Grundstück FlNr. … seien die Abstandsflächen gewahrt. Hier wurde ein Maß von 7,03 H (im westlichen Teil) bzw. 7,5 H (im östlichen, zurückversetzten Teil) angegeben. Der Planersteller wendete an dieser Wand das 16-Meter-Privileg nach Art. 6 Abs. 6 BayBO a.F. an und berechnete so ein Maß von 3,51 H bzw. 3,75 H.

Gemäß der beigefügten Betriebsbeschreibung vom 30. November 2018 solle mit den Ferienwohnungen das bestehende Angebot an Übernachtungsmöglichkeiten der Beigeladenen erweitert werden. Diese betreibe bisher auf dem Nachbargrundstück FlNr. … einen Pferdehof und biete dort Reitkurse und Reiterferien - teilweise mit Beherbergung - an. Neben den Gästen des Pferdehofs werde versucht, auch Messegäste, Urlauber und Monteure zu erreichen, um eine bessere Auslastung erzielen und die laufenden Betriebskosten decken zu können. Hinsichtlich der Geräuschbelastung wurde im Formblatt Betriebsbeschreibung vom 8. Januar 2018 angegeben, dass Geräusche bei der An- und Abfahrt der Gäste mittels deren Pkws in der Zeit von 6 Uhr bis 19 Uhr zu erwarten seien. Die Geräuschquelle liege im südlichen Bereich des Grundstücks.

Die Gemeinde verweigerte ihr Einvernehmen zu dem Vorhaben. Gemäß deren Stellungnahme befinde sich das Vorhaben im unbeplanten Innenbereich, wobei die Umgebung einem Mischgebiet entspreche. Für das Vorhaben gelte die gemeindliche Stellplatzsatzung. Die Zufahrt sei gemäß Art. 4 Abs. 2 Nr. 1 BayBO gesichert. Das Einvernehmen sei nicht erteilt worden, da hinsichtlich der Befahrbarkeit und der Länge der Stellplätze Bedenken bestünden. Hierzu wurde auf eine Mail der Kläger samt Lichtbildern Bezug genommen.

Am 13. Mai 2019 ging beim Beklagten eine von der Beigeladenen beauftragte schallimmissionsschutztechnische Untersuchung des Bauvorhabens des Ingenieurbüros … … vom 2. Mai 2019 ein. Hierbei wurden die den Ferienwohnungen zugewiesenen Stellplätze Nrn. 1 und 2 untersucht und die an den Immissionsorten einwirkenden Schallimmissionen ermittelt. Als Immissionsort wurde unter anderem das klägerische Wohngebäude auf dem Grundstück FlNr. … bestimmt. Als Berechnungsaufpunkt wurde die Westfassade vom Erd- bis Dachgeschoss festgelegt. Hinsichtlich der Schutzwürdigkeit wurde von einem Mischgebiet ausgegangen. Da eine Vorbelastung durch bestehende Anlagen nicht bekannt sei, wurden für die Beurteilung der Schallimmissionssituation der zu betrachtenden Stellplätze gegenüber den Immissionsrichtwerten der TA Lärm für ein Mischgebiet um 6 dB(A) reduzierte Immissionsrichtwertanteile (54 dB(A) bzw. 39 dB(A)) zugrunde gelegt. Hinsichtlich der Frequentierung der Stellplätze wurde von tagsüber acht Bewegungen und nachts (ungünstigste Nachtstunde) von einer Bewegung ausgegangen.

Die Untersuchung kam zu dem Ergebnis, dass die schallimmissionsschutztechnischen Anforderungen der mit dem Betrieb der zwei Stellplätze einhergehenden Geräuschimmissionen hinsichtlich des klägerischen Wohngebäudes eingehalten würden. Auch das Spitzenpegelkriterium werde erfüllt. Konkret wurde für das klägerische Wohngebäude ein Beurteilungspegel von 30 dB(A) (tags) bzw. 33 dB(A) (nachts) berechnet. Der Spitzenpegel wurde bei einem zulässigen Wert von 90 dB(A) bzw. 65 dB(A) mit jeweils 65 dB(A) angegeben. Bei der Berechnung wurde hinsichtlich der Oberfläche der Fahrgassen der Stellplätze wassergebundene Decken (Kies) zugrunde gelegt. Ein Zuschlag für die Parkplatzart erfolgte nicht.

Mittels mehrerer Schreiben und Mails an die Gemeinde und an den Beklagten trugen die Kläger ihre Bedenken gegen das Bauvorhaben vor. In den Wohnungen im Erd-, Ober- und Dachgeschoss seien durchgängig osteuropäische Monteure und Bauarbeiter untergebracht. Aus der Betriebsbeschreibung ergebe sich zwar, dass die Ferienwohnungen auch an Messegäste, Urlauber und Monteure vermietet werden sollen. In den letzten zwei Jahren seien jedoch sämtliche Wohnungen zu circa 95% an ausländische Gäste bzw. Monteure vermietet worden. In Summe könnten beide Ferienwohnungen mit bis zu zehn Personen belegt werden. Insgesamt sei es möglich bis zu 20 Personen in dem Gebäude unterzubringen. Die Wohnungen im Erd- und Dachgeschoss seien daher genau wie die anderen Ferienwohnungen zu behandeln. Der Beigeladenen sei auch vorgeschlagen worden, die Stellplätze hinter das Gebäude auf das Grundstück FlNr. … zu verlegen, um die problematische Parksituation zu entschärfen. Für die Nachbarn komme es aufgrund dieser Nutzung zu einer enormen Geräuschbelästigung. Es komme zur Nachtzeit zu einem lauten An- und Abreiseverkehr. Die Gäste führen regelmäßig zwischen 4 Uhr und 6 Uhr ab und kämen auch am Wochenende erst nach 22 Uhr wieder an. Die Gäste würden sich auch sehr lange auf der Terrasse aufhalten und laute Gespräche führen. Die geplanten Stellplätze seien so nicht umsetzbar. Auf dem Abstandsflächen- und Stellplatzplan seien die Kellertreppe, die Terrasse, der Eingangsbereich mit Treppe und der Stellplatz Nr. 3 falsch dargestellt bzw. nicht vorhanden. Der Stellplatz Nr. 3 liege näher zum Grundstück FlNr. … als im Plan dargestellt, da es zwischen den Stellplätzen Nrn. 2 und 3 eine Verengung gebe. Die maximale Durchfahrtsbreite des Privatwegs (FlNr. …) liege an dieser Stelle somit nur noch bei 4,1 m. Es sei unklar, wie es möglich sein solle, dass die Stellplätze Nrn. 5 und 6 und die Kellertreppe nebeneinanderliegen und trotzdem ein Fluchtweg von mindestens einem Meter Breite gewährleistet sein könne. Es sei außerdem kein ausreichender Wendekreis vorhanden. Es könne auch nicht sichergestellt werden, dass die den Ferienwohnungen zugewiesenen Stellplätze auch wirklich von diesen genutzt werden. Die vorgegebene Parkordnung werde nicht eingehalten. Hierdurch komme es zu einem Ausweichen auf die anderen Stellplätze. Es komme auch vor, dass sieben Fahrzeuge vorhanden seien, obwohl es nur sechs Stellplätze gebe. Dies führe zu Behinderungen der Ein- und Ausfahrt. Das regelmäßige Umparken zwischen den verschiedenen Stellplätzen führe auch zu einer näheren Emissionsquelle als im Immissionsgutachten angegeben worden sei. Die Emissionsquelle im Gutachten sei generell falsch. Es sei darin auch nicht berücksichtigt worden, dass beim Abfahren und Ankommen von Fahrzeugen zur Nachtzeit, das Schließen der Autotüren eine höhere Belastung darstelle als das reine Motorengeräusch. Sehr oft seien die Fahrzeuge mit vier Personen besetzt. Bei vier Fahrzeugen mit im Durschnitt drei Insassen werde der nächtliche Spitzenwert von 65 dB(A) durch das Zuschlagen von Autotüren innerhalb von ein bis zwei Stunden (zwischen 4 Uhr und 6 Uhr) 12-mal überschritten. In einer fachtechnischen Stellungnahme zu Schallimmissionen heiße es, dass als mittlerer Maximalpegel beim Schließen der Autotür mit einer mittl. Lt von 72 dB(A) in 7,5 m Entfernung zu rechnen sei. Diese 7,5 m entsprächen circa der Entfernung des klägerischen Schlafzimmers zu den beiden am nächsten liegenden Stellplätzen. Die Abstandsflächen des Bestandsgebäudes könnten zudem nicht eingehalten werden.

Zur Untermauerung der Einwände wurden diverse Skizzen, Lichtbilder und Pläne sowie Lärm- und Störungsdokumentationen durch die Kläger vorgelegt.

Mit Schreiben vom 28. Juli 2019 teilten die Kläger gegenüber dem Beklagten mit, dass sie eigene lärmtechnische Untersuchungen der Stellplätze vorgenommen hätten. Mittels eines Schallpegelmessgeräts seien die Abfahrten von Fahrzeugen aufgezeichnet worden. Die Kläger gaben hierzu Werte von 53,2, 52,7 und 51,9 dB(A) an. Demnach seien die Werte tatsächlich höher als in der theoretischen schallimmissionsschutztechnischen Untersuchung des Ingenieurbüros vom 2. Mai 2019.

Mit Schreiben vom 21. Oktober 2019 an die Kläger ging der Beklagte auf die klägerseits vorgetragenen Einwände gegenüber dem Bauvorhaben ein. Es wurde darin klargestellt, dass der Bauherr mit seiner Antragstellung den Antragsgegenstand vorgebe. Es könne daher nur die beantragte Nutzung geprüft werden. Dem Bauherrn könne auch kein künftiger Rechtsverstoß unterstellt werden. Verhaltensbezogener Lärm könne keinen Eingang in die Prüfung des öffentlichen Baurechts finden. Bei einem ordnungsgemäßen Betrieb der Ferienwohnungen würden die zulässigen Lärmwerte gemäß TA Lärm eingehalten werden. Der Stellplatznachweis müsse seitens der Beigeladenen nochmals überarbeitet und das vorgelegte Gutachten entsprechend aktualisiert werden. Die Bedenken bezüglich der Abstandsflächen hätten sich mittlerweile erledigt. Die Abstandsflächen würden nach den vorgelegten Unterlagen eingehalten. Dies gelte auch unter Berücksichtigung der Terrasse, da es nach der Rechtsprechung zulässig sei, die Hälfte des Privatwegs in Anspruch zu nehmen.

Mit Schreiben vom 28. November 2019 teilte der Architekt der Beigeladenen gegenüber dem Beklagten mit, dass die derzeit vorhandenen und markierten Stellplätze nicht mit dem eingereichten Stellplatznachweis übereinstimmen. Die Realisierung der geplanten Stellplätze sei jedoch problemlos möglich. Die Beigeladene sei gebeten worden, die Stellplätze gemäß des eingereichten Stellplatznachweises zu markieren.

Diesbezüglich fand am 16. Januar 2020 eine Baukontrolle statt. Es wurde festgestellt, dass die Stellplätze Nrn. 1 bis 4 entsprechend der BayBO inklusive Zufahrt angelegt seien. Die Stellplätze seien nicht beschildert und die Stellplätze Nrn. 5 und 6 seien nicht ordnungsgemäß gekennzeichnet.

Nach nochmaliger Aufforderung durch den Beklagten verweigerte die Gemeinde die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens zu dem Vorhaben mittels einstimmigen Beschlusses des Bau- und Umweltausschusses vom 3. März 2020. Zur Begründung wurde vorgetragen, dass man sich der Forderung der Nachbarn, dass die Stellplätze auf das Grundstück FlNr. … verlagert werden, anschließe.

Diesbezüglich wurde der Gemeinde mit Schreiben vom 24. April 2020 durch den Beklagten noch einmal Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Es wurde darauf hingewiesen, dass sowohl die erforderliche Breite als auch die erforderliche Länge durch die Stellplätze eingehalten würden. Die Fahrgassenbreite von 4 m sei ebenfalls erfüllt. Der Umfang der Prüfung werde durch die Antragstellung vorgegeben. Sofern kein Widerspruch zu den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, die im vereinfachten Verfahren zu prüfen seien, vorliege, habe die Beigeladene einen Anspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Eine Forderung von Umplanungen erfolge ohne rechtliche Grundlage.

Die Gemeinde hielt hierauf an ihrem gefassten Beschluss fest.

Im Laufe des Genehmigungsverfahrens wurden neben den Klägern auch durch verschiedene Nachbarn Einwände gegen das Vorhaben erhoben. Im Wesentlichen trugen die Nachbarn vor, dass sich ein Beherbergungsbetrieb nicht in die Umgebung einfüge. Die erforderliche Anzahl an Stellplätzen sei nicht vorhanden. Südlich des Gebäudes könnten nur drei statt vier Stellplätze realisiert werden. Der Stellplatz Nr. 1 könne nicht auf dem Baugrundstück nachgewiesen werden, sondern liege teilweise auf dem Grundstück FlNr. … Hier fehle eine amtliche Grenzmarkierung. Die östlichen Stellplätze würden den Zugang zu dem Grundstück FlNr. … versperren. Die Stellplätze seien nicht markiert. Es müsse viel rangiert werden, um die Stellplätze Nrn. 5 und 6 nutzen zu können. Die Stellplätze seien nicht breit genug, da Transporter breiter als 2,5 m seien. Auf dem Baugrundstück sei kein Platz für Freizeitaktivitäten der Gäste vorhanden. Dies begründe einen Verstoß gegen Art. 4 BayBO. Denkmalschutzrechtliche Belange seien nicht berücksichtigt worden, obwohl die Scheunen auf den Grundstücken FlNr. … und … Baudenkmäler darstellen würden. Die Transporter der Monteure würden die Zufahrt behindern. Die Gäste des streitgegenständlichen Vorhabens würden die L.straße samt Gehweg zuparken. Das Vorhaben löse eine Mehrbelastung des Privatwegs aus. Durch das Vorhaben komme es zu einer Lärmbelastung. Die Ferienwohnungen könnten in drei Einheiten abgegrenzt werden. Dies sei dadurch belegt, dass der Balkon mit Hilfe von Trennwänden in drei Bereiche untergliedert werden könne. Es sei Art. 5 BayBO verletzt, da der Rettungsweg durch die Stellplätze versperrt werde. Das Vorhaben verstoße gegen Brandschutzvorschriften.

Bei Baukontrollen durch den Beklagten wurde festgestellt, dass die in den genehmigten Plänen dargestellten Stellplätze den Gegebenheiten vor Ort entsprächen und dass die Stellplätze mit Nummern versehen worden seien. Eine Kennzeichnung, welche eine Zuteilung zu den Ferienwohnungen deutlich mache, sei nicht erfolgt.

Mit Bescheid vom 18. Mai 2020 erteilte der Beklagte die beantragte Baugenehmigung für das Vorhaben „Änderung; Umbau und Nutzungsänderung eines Einfamilienwohnhauses in 2 Wohnungen und 2 Ferienwohnungen“ und ersetzte das erforderliche Einvernehmen der Gemeinde.

Im Bescheid sind folgende Auflagen enthalten:

1. Die Betriebsbeschreibungen vom 30. November 2018 und 8. Januar 2018 sind Bestandteil dieses Bescheids.

2. Das Schallschutzgutachten der Fa. … vom 2. Mai 2019 - Nr. 14587.1 - ist Bestandteil dieses Bescheids. Die dort genannten Ausgangsdaten usw. sind zu beachten.

3. Stellplatz 1 und Stellplatz 2 sind (entsprechend dem vorgelegten Schallschutzgutachten) bis zwei Wochen nach Bestandskraft des Bescheids mittels Beschilderung für die ausschließliche Benutzung durch die Ferienwohnungen zu kennzeichnen. Stellplatz 3 bis 6 sind durch Beschilderung den Wohnungen zuzuordnen.

4. Die Stellplätze 5 und 6 sind bis zwei Wochen nach Bestandskraft des Bescheids vor Ort ordnungsgemäß zu markieren (wie bei den übrigen Stellplätzen bereits erfolgt).

5. Bis zur Bezugsfertigkeit der genehmigten Baumaßnahme müssen 6 angelegte Stellplätze (oder Garagenplätze) nachgewiesen werden (Art. 47 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 2 BayBO).

Im Bescheid sind u.a. folgende Hinweise enthalten:

1. Die Genehmigung erfolgt bei den Ferienwohnungen nur für die beantragte Nutzung.

Ferienwohnungen sind dafür bestimmt, nicht auf Häuslichkeit angelegt zu sein und einem ständig wechselnden Nutzerkreis angeboten zu werden.

Die beantragten Wohnungen dürfen im Gegensatz dazu nicht vergleichbar einer Ferienwohnung - ständig wechselnd - genutzt werden.

2. Der Schwimmteich auf der FlNr. … wurde nicht für die gewerbliche Nutzung im Zuge der Nutzungsänderung mit beantragt. Die gewerbliche Nutzung des Schwimmteichs ist daher nicht mit dieser Baugenehmigung mit genehmigt.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen angeführt, dass sich die Zulässigkeit der Ferienwohnungen nach § 13a BauNVO richte. Hinsichtlich der Gebietsart sei von einem Mischgebiet auszugehen. In einem Mischgebiet seien Ferienwohnungen allgemein zulässig. Die Bedenken der Nachbarn, die zwei genehmigten Wohnungen könnten ebenfalls als Ferienwohnungen genutzt werden, könnten im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nicht berücksichtigt werden, da der Antragsteller durch seinen Antrag den Gegenstand des Verfahrens vorgebe. Im Umkehrschluss existiere folglich nur eine Genehmigung für zwei Ferienwohnungen. Die anderen beiden Wohnungen müssten zum Wohnen genutzt werden. Bauplanungsrechtlich sei sogar die Nutzung des gesamten Gebäudes als Ferienwohnungen im Mischgebiet zulässig. Dies führe jedoch zu immissionsschutzrechtlichen Auswirkungen.

Die Erschließung sei gesichert. Das Grundstück FlNr. … grenze mit einer Breite von circa 3 m direkt an die öffentliche L.straße und auf einer Länge von circa 20 m an dem privaten Zufahrtsgrundstück FlNr. … an. Die Beigeladene verfüge an dem Zufahrtsgrundstück über einen Miteigentumsanteil. Dies reiche für eine rechtliche Sicherung nicht aus, jedoch sei im Grundbuch der Miteigentumsanteil direkt dem Grundstück FlNr. … zugeordnet. Die Grundstücke gelten daher als rechtlich vereinigt. Demnach sei sowohl die Zufahrt als auch die Kanal- und Wasserleitungen zum Baugrundstück von einer öffentlichen Verkehrsfläche aus gesichert. Die Stellplätze auf dem Grundstück FlNr. … seien ebenfalls erschlossen, da sie über das Zufahrtsgrundstück angefahren werden könnten. Das Grundstück FlNr. … sei im Grundbuch gleichfalls dem Grundstück FlNr. … zugeordnet.

Hinsichtlich der Stellplätze Nrn. 1 und 2, welche den Ferienwohnungen zugeordnet seien, sei ein Schallschutzgutachten vorgelegt worden. Dieses sei zum Bestandteil der Baugenehmigung erklärt worden und sei entsprechend zu beachten. Gemäß des Gutachtens würden die vorgeschriebenen Werte - auch zur Nachtzeit - sowie das Spitzenpegelkriterium erfüllt. Durch entsprechende Auflagen werde verhindert, dass es zu einer Durchmischung der Stellplätze komme. Bei den übrigen Stellplätzen handele es sich nicht um eine gewerbliche Nutzung. Das Wohnen sei im Mischgebiet allgemein zulässig und als gebietsverträglich hinzunehmen. Personenbezogene bzw. verhaltensbezogene Umwelteinflüsse (Lärm durch spielende Kinder, Telefongespräche, laufende Fahrzeugmotoren) dürften nicht individuell in die Prüfung des Bauantrags für eine objektbezogene Nutzungsänderung einfließen. Wie intensiv der Außenbereich der Anlage durch die Gäste bzw. Bewohner genutzt werde, entziehe sich dem öffentlich-rechtlichen Prüfungsumfang des Art. 59 BayBO.

Der vorgelegte Stellplatznachweis der Beigeladenen sei bautechnisch geprüft worden. Die Größe und die Ausführung seien ausreichend. Dies sei auch im Rahmen eines Ortstermins bestätigt worden. Die Markierung und die Beschilderung der Stellplätze seien durch entsprechende Auflagen geregelt worden. Durch die in der Baugenehmigung vorhandenen Auflagen sei gewährleistet, dass auch für die Zukunft die erforderliche Zahl an Stellplätzen gefordert werden könne. Da der Nachweis der Stellplätze auf den Grundstücken FlNrn. … und … erbracht worden sei, könne von der Beigeladenen nicht verlangt werden, diese auf dem Grundstück FlNr. … herzustellen. Der Einwand, dass sich der Stellplatz Nr. 1 nicht auf dem Baugrundstück befinde, habe durch Nachmessen des Grundrisses und des amtlichen Katasters nicht bestätigt werden können.

Die Abstandsflächen des Gebäudes seien eingehalten. Obwohl das Gebäude äußerlich nicht verändert werde, sei die Einhaltung der Abstandsflächen überprüft worden. Die Überschreitung der Abstandsflächen auf die Grundstücke FlNrn. … und … seien durch Abstandsflächenübernahmen geheilt worden. Ob die Terrasse ein natürliches Gelände darstelle, könne dahinstehen, da selbst bei einer Berücksichtigung bei der Wandhöhe lediglich ein Unterschied von 0,15 m bestehe. Nach der Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs dürfe die Beigeladene die Hälfte des Zufahrtsgrundstücks für ihre Abstandsflächen nutzen. Hiernach hätte die Beigeladene 1,50 m des Weges zur Verfügung.

Die denkmalschutzrechtlichen Belange hinsichtlich der geschützten Scheune seien berücksichtigt worden, indem die Untere Denkmalschutzbehörde beteiligt worden sei. Diese habe keine Einwände erhoben.

Die Prüfung der brandschutzrechtlichen Vorschriften sei im vereinfachten Genehmigungsverfahren nicht vorgesehen. Ein Nachbarschutz sei bei diesen Vorschriften nicht gegeben.

Hinsichtlich der vorgetragenen Störungen und Schädigungen des Eigentums der Nachbarn seien diese auf den Zivilrechtsweg zu verweisen. Im Baugenehmigungsverfahren würden nur öffentlich-rechtliche Vorschriften geprüft. Eine Baugenehmigung ergehe unbeschadet der privaten Rechte Dritter.

Der Einwand, dass den Gästen zu wenig Garten- und Freizeitfläche zur Verfügung stehe, sei nicht überprüft worden, da dies nicht zum Prüfungsumfang des Art. 59 BayBO zähle.

Der Schwimmteich auf dem Grundstück FlNr. … weise ein Volumen von weniger als 100 m³ auf und sei nur zur privaten Nutzung vorgesehen, was auch durch ein Schild („Betreten verboten“) kenntlich gemacht sei. Dies sei bei einer Baukontrolle festgestellt worden. Es lägen daher keine Anhaltspunkte vor, welche die Annahme einer erstreckten Nutzungsänderung auf den Schwimmteich in gewerbliche Nutzung rechtfertigen würden.

Bei einer Baukontrolle sei festgestellt worden, dass das Kellergeschoss des Gebäudes nicht zu Aufenthaltszwecken - wie von den Nachbarn vorgetragen - genutzt werde. Diesbezüglich sei auch keine Baugenehmigung erteilt worden und es bestehe folglich keine Berechtigung zur dortigen Unterbringung von Personen. Bei festgestellten Zuwiderhandlungen stünden bauaufsichtliche Maßnahmen zur Verfügung.

Hinsichtlich der Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens verhalte es sich so, dass das Bauvorhaben aus Sicht des Beklagten zulässig und daher die Baugenehmigung zu erteilen sei. Der Einwand der Gemeinde, dass die Befahrbarkeit der Stellplätze und deren Länge nicht ausreichend seien, könne seitens des Beklagten nicht geteilt werden. Eine bautechnische Prüfung sei zu dem Ergebnis gekommen, dass der Stellplatznachweis den gesetzlichen Vorschriften entspreche. Insbesondere seien die erforderlichen Maße eingehalten (2,5 m Breite, 5 m Länge, 4 m Fahrgassenbreite). Soweit die Gemeinde die Errichtung der Stellplätze auf dem Grundstück FlNr. … präferiere, sei dem entgegenzuhalten, dass dies nicht der Antragsgegenstand sei und die Stellplätze - aus Sicht des Beklagten - durch die Beigeladene bereits anderweitig nachgewiesen worden seien.

Mit Schriftsatz vom 17. Juni 2020 - bei Gericht am 18. Juni 2020 persönlich abgegeben - erhoben die Kläger sowohl als Eigentümer des Grundstücks FlNr. … (AN 3 K 20.01168) als auch als Miteigentümer des Grundstücks FlNr. … (AN 3 K 21.00225) Klage gegen die Baugenehmigung.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass die vier Parkplätze südlich des Hauses nicht nachgewiesen werden könnten. Der Parkplatz Nr. 4 habe von dem südöstlichen Grenzpunkt des Grundstücks FlNr. … einen Abstand von 8,8 m. Dies seien 1,2 m mehr, als im Architektenplan angegeben. Dort sei ein Abstand von 7,6 m vorgegeben worden. Die diesbezüglich vorhandene Aussage im streitgegenständlichen Bescheid, wonach der Stellplatz Nr. 1 auf dem Baugrundstück liege, sei daher falsch. Die Fläche des Stellplatzes Nr. 1, welche auf dem Grundstück FlNr. … liege, müsse daher dinglich gesichert werden, wenn es sich um unterschiedliche Eigentümer handele. Der Stellplatz Nr. 1 könne im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nur anerkannt werden, wenn die Sicherung erfolgt sei. Diesbezüglich wurden mehrere Planskizzen und Lichtbilder vorgelegt. Die Beigeladene habe bei der Überprüfung der Stellplätze durch den Beklagten den Grenzverlauf mittels falsch markierter Grenzsteine manipuliert. Hierzu wurde eine Präsentation mit Lichtbildern und Skizzen vorgelegt, aus welcher sich die Verschiebung der Grenze und eine wissentliche Überbauung ergebe.

Durch die sechs Stellplätze und den durch die Nutzungsänderung entstandenen Be- und Entladebereich komme es hinsichtlich der Lärmbelästigung zu einer spürbaren Beeinträchtigung, da sich das klägerische Schlafzimmer in einer Entfernung von 7,5 m befinde. Diesbezüglich wurden mehrere Lichtbilder von der Parksituation vorgelegt. Das Lärmschutzgutachten sei außerdem fehlerhaft, da in diesem alle Stellplätze zu berücksichtigen gewesen wären. Es würden alle Wohnungen gewerblich genutzt. Die Beigeladene habe zwar eine private Nutzung von zwei Wohnungen beantragt, jedoch würden diese tatsächlich an Unternehmen vermietet, welche dort ihre Monteure unterbringen würden. Jedenfalls seien von Anfang an auswärtige, meist osteuropäische Bauarbeiter in den Wohnungen untergebracht worden. Diese Personen würden meist nur wenige Wochen, allenfalls Monate in dem Gebäude wohnen. Es handele sich seit Beginn faktisch um einen Beherbergungsbetrieb. Auf den Stellplätzen entlang des Privatwegs seien permanent wechselnde Kleinlaster und Transporter mit osteuropäischen Kennzeichen geparkt. An den Briefkästen und Klingelschildern seien keine Namen angebracht. Es handele sich bei den Bewohnern um osteuropäische Bauarbeiter, welche täglich sehr früh zu ihrer Arbeitsstätte aufbrächen und abends teils sehr spät zurückkehrten. Typische Feriengäste seien auf dem Vorhabengrundstück noch nicht gesehen worden. Durch diese Nutzung seien die Kläger in rücksichtsloser Weise in ihrer Wohnnutzung beeinträchtigt. Diesbezüglich wurde eine Präsentation mit Lichtbildern und Skizzen vorgelegt, aus welcher die Veränderung des Zustands auf dem klägerischen Grundstück und dem Grundstück FlNr. … zwischen 2008 bis 2020 ersichtlich werde.

Hinsichtlich der Lärmbelästigung sei die Zumutbarkeitsgrenze überschritten. Die fahrenden Autos auf der L.straße sowie auf dem Privatweg würden einen kontinuierlich an- und abschwellenden Geräuschpegel erzeugen. Dies sei nicht vergleichbar mit dem Zuschlagen von Autotüren und mit Autos, die mit laufendem Motor überwiegend zu nächtlichen Ruhezeiten auf dem Privatweg zwischen dem klägerischen Wohnhaus und dem Gebäude der Beigeladenen stünden. Zudem würden auch Rollkoffer und Arbeitsausrüstung von den Stellplätzen Nrn. 1 bis 4 bis zum Hauseingang über Schotter und unebene Pflastersteine gezogen. Dies stelle bei Ankunftszeiten zwischen 21 Uhr und 24 Uhr und Abreisezeiten zwischen 4:30 Uhr und 6:30 Uhr eine sehr hohe Lärmquelle dar. Die Schallquelle würden in der Praxis nicht die Stellplätze Nrn. 1 und 2, sondern der „Be- und Entladebereich“ auf Höhe des Grundstücks FlNr. … darstellen. Mit den theoretischen Werten eines laufenden Motors auf den Stellplätzen Nrn. 1 und 2, welche am weitesten vom klägerischen Gebäude entfernt lägen, solle der Anschein erweckt werden, dass der Lärm dieser Stellplätze keine Beeinträchtigung darstelle. Es sei deshalb ein neues Lärmschutzgutachten zu erstellen. Hierzu wurde ein von den Klägern selbst angefertigtes Lärmschutzgutachten vorgelegt, welches mittels eines Schallpegelmessgeräts (Sound Level Meter) und einer Videokamera (Sony AX33) erstellt wurde. Die beiden Geräte seien dabei im Schlafzimmer des klägerischen Gebäudes mit einem Abstand von einem Meter hinter dem Fenster positioniert worden. Dabei seien mittels einer Testfahrt die maximalen Werte ermittelt worden, die von den Stellplätzen Nrn. 1 und 2 und von dem „Be- und Entladepunkt“ vor dem Gebäude der Beigeladenen ausgehen würden. Gemäß des klägerischen Gutachtens sei hinsichtlich des Motorenlärms auf den Stellplätzen Nrn. 1 und 2 ein Wert von bis zu 55 dB(A), hinsichtlich des Motorenlärms im „Be- und Entladebereich“ ein Wert von bis zu 60 dB(A) und bei dem Zuschlagen von Autotüren ein Wert von bis zu 70 dB(A) gemessen worden. Es handele sich dabei zwar nicht um ein Sachverständigengutachten, jedoch sei erkennbar, dass insbesondere das Zuschlagen von Autotüren zu einer Überschreitung der Immissionsgrenzwerte führe. Diese Lärmbeeinträchtigungen würden sich regelmäßig auch zur Nachtzeit, insbesondere in den frühen Morgenstunden vor 6 Uhr ereignen. Hierzu wurde eine DVD an das Gericht übermittelt, auf welcher die von den Klägern angefertigte Aufzeichnung der Immissionen eines simulierten Parkvorgangs auf den Stellplätzen Nrn. 1 und 2 sowie auf dem „Be- und Entladebereich“ auf Höhe des Grundstücks FlNr. … samt dem Zuschlagen der Autotür gespeichert ist. Im Übrigen sind Handyvideos und Aufnahmen der Überwachungskameras auf dem klägerischen Grundstück enthalten, auf welchen vor allem Parkvorgänge auf den Stellplätzen des Baugrundstücks zu sehen sind.

Das Lärmgutachten der Beigeladenen sei auch im Übrigen fehlerhaft. Es sei kein Zuschlag für die Parkplatzart angesetzt worden. Die Stellplätze seien mit grobem Kalkschotter als Untergrund ausgestattet. Hier entstünden stärkere Schallemissionen als auf befestigten Stellplätzen. Die Schallimmissionen, die von den Stellplätzen auf dem Grundstück FlNr. … und einem Teil der Stellplätze auf dem Grundstück FlNr. … auf das klägerische Grundstück einwirkten, seien vom Beklagten ausgeblendet worden, weil es sich angeblich um bestandsgeschützte Anlagen einer Wohnnutzung handele. Tatsächlich werde aber das gesamte Gebäude genutzt, um ständig wechselnde Saisonarbeiter unterzubringen.

Von den vier südlichen Stellplätzen gehe zudem eine erdrückende Wirkung aus. Es sei keine ungestörte Nutzung des klägerischen Garten- und Freizeitbereichs möglich. Der Untergrund der Stellplätze (grober Kalkschotter) verursache zudem vermeidbaren Lärm. Beim Anfahren und Anhalten der Fahrzeuge komme es zu einem lauten Knirschen.

Im Rahmen des zu berücksichtigenden Gebots der Rücksichtnahme sei der Beigeladenen aufzuerlegen, dass alle oder ein Teil der Stellplätze auf dem nördlichen Grundstück FlNr. … errichtet werden. Diesbezüglich wurde eine Planskizze vorgelegt.

Es sei nicht verständlich, warum Stellplätze auf einer notwendigen Zufahrt (Grundstück FlNr. …) zu dem Grundstück FlNr. … genehmigt werden. Es sei auch fraglich, wer sich bei dem Beklagten in vielen Jahren daran erinnern werde, dass bei einem potentiellen Bauantrag für das Grundstück FlNr. … die Stellplätze Nrn. 5 und 6 den Zugang verhindern würden und die Nutzung des Gebäudes auf dem Grundstück FlNr. … folglich eingeschränkt werden müsse. Hierzu wurde eine Präsentation mit Lichtbildern, Skizzen und Detailangaben vorgelegt, aus welcher sich ergebe, dass die Stellplätze Nrn. 5 und 6 den Zugang zum Hauseingang und die Zufahrt zu dem Grundstück FlNr. … versperren würden.

Die Kläger hätten den Beklagten mit Schreiben vom 22. Oktober 2021 aufgefordert, die Vorgaben der Baugenehmigung zu prüfen. Dies betreffe insbesondere die Zeiten der An- und Abfahrten der „Feriengäste“ und die Kennzeichnung der Stellplätze. Außerdem sei der Beklagte aufgefordert worden, durch eine Auskunft aus dem Melderegister zu prüfen, ob für die genehmigte Dachgeschosswohnung konkrete Personen in das Melderegister eingetragen seien, welche auch tatsächlich dort wohnten. Dieses Schreiben sei bis zum 19. Januar 2022 unbeantwortet geblieben. Hierzu wurde das entsprechende Schreiben vom 22. Oktober 2021 an den Beklagten vorgelegt, aus welchem sich ergibt, dass seitens des Klägerbevollmächtigten ein Antrag auf bauaufsichtliches Einschreiten gestellt wurde.

Die Kläger beantragen jeweils,

den Bescheid des Beklagten vom 18. Mai 2020 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klagen abzuweisen.

Zur Begründung wird im Wesentlichen vorgetragen, dass der Einwand der Kläger, dass ein Stellplatz nicht nachgewiesen werden könne, nicht zum Erfolg der Klage führe. Art. 47 Abs. 1 Satz 1 BayBO sei nicht nachbarschützend, sondern diene ausschließlich dem öffentlichen Interesse an der Entlastung öffentlicher Verkehrsflächen vom ruhenden Verkehr (mit Verweis auf Rechtsprechung). Unabhängig davon komme die Beigeladene ihrer Verpflichtung zur Herstellung von sechs Stellplätzen nach. Maßgeblich für die Feststellung des Verlaufs der Grundstücksgrenzen sei der Nachweis des Grenzverlaufs im Liegenschaftskataster, der auch vom Entwurfsverfasser als Grundlage seiner Planung herangezogen worden sei. Lediglich die Frage der Situierung der Stellplätze könne im Einzelfall im Hinblick auf das Gebot der Rücksichtnahme nachbarschützend sein. Aus § 12 Abs. 2 BauNVO folge zwar, dass die aus der bestimmungsgemäßen Nutzung von planungsrechtlich zulässigen Stellplätze und Garagen erwachsenden Störungen regelmäßig von der Nachbarschaft hinzunehmen seien, jedoch diese unter dem Blickwinkel des Rücksichtnahmegebots nicht an jeder beliebigen Stelle errichtet werden könnten (mit Verweis auf Rechtsprechung). Garagen und Stellplätzen seien in ruhigen, rückwärtigen Gartenbereichen hinter Wohnhäusern häufig rechtlich bedenklich. Dies sei jedenfalls dann der Fall, wenn sie durch die Lage, Zahl, Zuwegung und sonstigen Besonderheiten des Einzelfalls zu Beeinträchtigungen führen würden, die über das als sozialadäquat hinzunehmende Maß hinausgingen. Vorliegend sei die Zumutbarkeitsgrenze nicht überschritten. Die Zufahrt führe zwar am vorderen Bereich des Grundstücks der Kläger vorbei, jedoch sei dieser Bereich bereits durch Verkehrslärm der L.straße und des Privatweges belastet. Daher sei er nicht als schutzwürdiger ruhiger Gartenbereich anzusehen. Überdies würden von den Stellplätzen ausweislich des Schallschutzgutachtens keine unzumutbaren Lärmbeeinträchtigungen ausgehen.

Die Beigeladene stellte keinen Antrag, trägt jedoch vor, dass die im Bauplan eingezeichneten Stellplätze vom Beklagten vor Ort nachgemessen und als ordnungsgemäß befunden worden seien. Aus Rücksicht auf die Nachbarn, die die Einfahrt bis an das Ende befahren müssen, sei der unterste Stellplatz etwas in das eigene, direkt anliegende Grundstück verschoben worden, damit die reguläre Durchfahrtsbreite von 3,5 m breiter werde. Dies habe ein anderer Nachbar (Eigentümer der Grundstücke FlNrn. … und …) bei der Setzung seiner Grundstückseingrenzung ebenfalls getan. Hierdurch sei nicht gegen das Baurecht verstoßen worden, sondern es sei lediglich eine Erleichterung für das tägliche Befahren der Einfahrt geschaffen worden. Hierdurch habe die auf Höhe der Treppe der Kläger bestehende extreme Engstelle der Durchfahrt auf circa 4 m erweitert werden können. In der Praxis funktioniere das Parken ohne Probleme. Hierzu wurde ein Lichtbild vorgelegt.

Außerdem würden die zwei Wohnungen (Erdgeschoss und Dachgeschoss) zu Wohnzwecken vermietet. Entsprechende Mietverträge lägen vor. Einige Mieter hätten im Schichtdienst gearbeitet, sodass es auch nachts zu An- und Abfahrten gekommen sei. Um 4:50 Uhr sei das Zuschlagen einer Autotür durch die Zeitungszustellerin zu vernehmen. Die Gäste der Ferienwohnungen kämen aus den verschiedensten Gründen (Operationen in …, Reiturlaub, Monteure oder Besuche der Verwandtschaft) und würden meist nur wenige Tagen oder Wochen bleiben. Die Parkplätze seien gekennzeichnet und es liege im Haus ein Parkplatzplan aus. Die Baugenehmigung enthalte keine Auflage hinsichtlich des Untergrunds der Stellplätze. Die schallimmissionsschutztechnische Untersuchung sei nach den gesetzlichen Forderungen angefertigt worden. Bei dem Vorwurf der bewussten Täuschung handele es sich um eine Unterstellung.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung und auf die Gerichts- und Behördenakten Bezug genommen.