Die Klägerin wendet sich gegen die Ablehnung ihres Bauantrags durch das Landratsamt Neuburg-Schrobenhausen (Landratsamt) mit Bescheid vom 14. September 2020 und beantragt die Verpflichtung, ihr die Baugenehmigung zu erteilen.

Die Klägerin ist Eigentümerin des Grundstücks Fl.Nr. 615/17 und Fl.Nr. 615/12 (Schrobenhausen). Das Grundstück Fl.Nr. 615/12 ist mit einem Mehrfamilienhaus mit 7 Wohneinheiten, Tiefgarage und Stellplätzen, 2 Vollgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss bebaut. Das Grundstück Fl.Nr. 615/17 wurde aufgrund einer Teilungserklärung vom 12. März 2020 nachträglich aus der FlNr.615/12 mit einer Größe von 268 m² im Süden herausgemessen; es grenzt im Süden an die Alte Straße an, während die verbleibende Fl.Nr. 615/12 über die O. Straße im Norden erschlossen wird.

Die Klägerin beantragte am 18. März 2020 den Neubau eines Wohnhauses mit 2 PKW-Stellplätzen auf dem Grundstück Fl.Nr. 615/17 (im Folgenden: Baugrundstück) mit einer Grundfläche von 104 m² (GAZ 0,39), 2 Vollgeschossen (GFZ 0,66), einer Wandhöhe von 6,22 m und einer Firsthöhe von 7,95 m auf einer Grundstücksfläche von 268 m². Ausweislich der Teilungserklärung besteht zum Grundstück Fl.Nr. 615/12, das im Norden angrenzt, eine Abstandsflächenübernahme, die durch eine Dienstbarkeit gesichert ist.

Die beigeladene Gemeinde erteilte mit Beschluss vom 18. März 2020 ihr Einvernehmen.

Mit Bescheid vom 14. September 2020 lehnte das Landratsamt die Baugenehmigung ab. Das Vorhaben liege im unbeplanten Innenbereich (§ 34 BauGB). Im hier maßgeblichen Straßengefiert bestehe eine lockere Bebauung mit einer Erschließung von der O. Straße im Norden. Der hintere, südliche Grundstücksbereich sei nicht bebaut und diene als Ruhe- und Grünbereich. Das Vorhabengrundstück grenze im Süden an die A. Straße an. Das Bauvorhaben füge sich hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche und dem Maß der baulichen Nutzung nicht in die nähere Umgebung ein. Das für die überbaubare Grundstücksfläche in § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB maßgebliche Bauquartier seien vorliegend die Nachbargrundstücke im Westen und Osten. Diese 3 Grundstücke und ihre Bebauung sei einheitlich geprägt und dadurch gekennzeichnet, dass sich die Hauptgebäude im vorderen, zur O. Straße gerichteten Bereich befänden und der rückwärtige Bereich dieser Grundstücke ein freigehaltener Gartenbereich und unbebaut sei. Es bestehe insoweit eine rückwärtige faktische Baugrenze in dem südlich freigehaltenen Grundstücksbereich. Durchbrechungen gäbe es bisher keine. Deshalb würde das geplante Bauvorhaben wegen der Vorbildwirkung dazu geeignet sein, bodenrechtlich beachtliche Spannungen zu begründen. Es sei das erste Gebäude außerhalb der bestehenden Bauflucht an der A. Straße und habe damit für dieses Gefiert negative Vorbildwirkung. Dies gelte ebenso, wenn der Bereich der prägenden umliegenden Bebauung weiter gefasst werde und die Grundstück entlang der A. Straße miteinbezogen würden. Auch dort liege eine rückwärtige faktische Baugrenze ab der südlichen Fassade der Hauptgebäude Grundstück Fl.Nrn. 615/12 - 619 vor. Das davon abweichende Gebäude auf der Fl.Nr. 614/7 sei ein nicht prägender Ausreißer. Das Vorhaben überschreiten außerdem das Maß der baulichen Nutzung in der Umgebung hinsichtlich des Verhältnisses des Gebäudes zur umliegenden Freifläche wegen der deutlich erkennbar höheren Bebauungsdichte durch ein Wohngebäude und 2 Stellplätze auf einem etwa 268 m² großen Grundstück und einer mit dem Hauptgebäude überbauten Fläche von 104 m². Die Genehmigung des 7-Familienhauses auf Fl.Nr. 615/12 (alt) sei unter Berücksichtigung der Freiflächen, die nunmehr bebaut werden sollten, erfolgt. Insgesamt füge sich das Vorhaben nicht ein und sei nicht genehmigungsfähig.

Der Bevollmächtigte der Klägerin hat mit Schriftsatz vom 20. Oktober 2020 Klage erhoben und zuletzt beantragt,

Aufhebung des Bescheides des Landratsamtes vom 14. September 2020 und Verpflichtung, den Bauantrag der Klägerin zur Errichtung eines Einfamilienhauses mit 2 PKW-Stellplätzen zu genehmigen.

Mit weiterem Schriftsatz vom 10. Mai 2022 hat der Bevollmächtigte der Klägerin zur Begründung des Antrags vorgetragen.

Das Vorhaben füge sich sowohl nach dem Maß der baulichen Nutzung als auch nach der überbaubaren Grundstücksfläche in die nähere Umgebung ein. Die nähere Umgebung sei hier die Bebauung O. Str. 1 - 7 und 9 im Norden, die B. Str. 1, 2 und 4 im Osten, die A. Str. 1, 4 - 12 im Süden sowie die Aresinger Siedlung 14 - 16 im Westen. In diesem Geviert läge eine Bebauung ohne wesentliche Strukturunterschiede mit klaren Sichtbeziehungen und ohne Straßen mit trennender Wirkung vor. Die Verengung der näheren Umgebung auf unmittelbar angrenzende Grundstücke, wie sie im Bescheid vorgenommen worden sei, komme nicht in Betracht. Das Bauvorhaben füge sich hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung in die Umgebung ein, da hinsichtlich der Kubatur keine Bedenken ersichtlich seien. Hinsichtlich des Verhältnisses der bebauten zur unbebauten Grundstücksfläche füge sich das Vorhaben ebenfalls ein. Maßgeblich sei nicht das Verhältnis der bebauten zur unbebauten Fläche auf dem Grundstück selber, sondern - unabhängig von den Grundstücksgrenzen - die wahrnehmbare tatsächliche und äußerlich sichtbare Bebauung. Maßgeblich sei nicht die Teilung, sondern die Beziehung der vorhandenen Gebäude in der näheren Umgebung zueinander. Das Vorhaben unterscheide sich nach dem optischen Eindruck von Größe der Gebäude nach der Grundfläche, Geschosszahl und Höhe nicht entscheidend von der umliegenden Bebauung an der A. Str. 1 bzw. Aresinger Siedlung 16, 14 - 14 b. Bei diesen Grundstücken sei von außen betrachtet ein Großteil der Grundstücksfläche überbaut. Die Bebauung der Aresinger Siedlung 16 und der A. Str. 1 seien ähnlich wie die geplante Bebauung und wiesen auf der Vorder- und Rückseite des Grundstücks eine Bebauung auf. Die Aresinger Siedlung 14 - 14 b sei ein ganzer Baukörper mit einer Länge fast über das gesamte Grundstück. Diesen Umgebungsrahmen halte das verfahrensgegenständliche Vorhaben ein. Bodenrechtliche Spannungen würden nicht ausgelöst. Das Vorhaben füge sich auch hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche in die Umgebungsbebauung ein. Aus der näheren Umgebung ergebe sich insbesondere keine hintere Baugrenze, da maßgeblich die tatsächliche Straßengrenze sei und nicht der Garten. Die geplante Bebauung solle hier zur A. Straße hin ausgerichtet werden und sei keine Hinterlandsbebauung zur O. Straße im Norden. Die Bebauung der A. Str. 1 und der Aresinger Siedlung 16 seien für die geplante Bebauung ein Vorbild und keine Ausreißer.

Der Beklagte beantragte,

Klageabweisung.

Die maßgebliche Umgebung werde nicht durch die Gebäude Aresinger Siedlung 14 - 16 geprägt. Die Aresinger Siedlung werde direkt von der S. straße aus erschlossen und sei ein für sich abgeschlossener Bereich ohne verkehrliche Verbindung mit der übrigen vorhandenen Bebauung. Die Bebauung A. Str. 1 sei ein Fremdkörper im sonst schlüssigen Bebauungskonzept und sei trotz der Erschließung über die A. Straße wegen der Lage im rückwärtigen Bereich der Aresinger Siedlung 16 ein Anhängsel zum dortigen Straßengefiert und von der dortigen Bebauung geprägt. Das geplante Vorhaben füge sich hinsichtlich des „Maßes der baulichen Nutzung“ nicht ein, da bei der hier vorliegenden offenen Bebauung die Dichte nicht außer Acht bleiben könne. Die ähnlich großen Grundstücke hätten alle einen erheblichen Gartenanteil, der vorliegend nach der Verwirklichung des Vorhabens fehlen würde. Das Vorhaben würde städtebauliche Spannungen erzeugen, da die von diesem ausgehende Bezugsfallwirkung zu einer Nachverdichtung in der näheren Umgebung in den Gartenbereichen zur A. Straße hin führen könne. Hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche füge sich das Vorhaben ebenfalls nicht ein. Die nähere Umgebung, die präge, seien die Gebäude O. Str. 1, 3 und 5 südlich derer sich eine faktische Baugrenze befinde. Diese beruhe auf dem ehemals für das Gebiet vorhandenen Baulinienplan. Eine rückwärtige Baugrenze gebe es auch dann, wenn ein Grundstück zwischen zwei Straßen liege und von zwei Seiten erschlossen werden könne. Das Vorhaben verstoße gegen Bauordnungsrecht. Der Carport sei keine Grenzgarage nach Art. 6 Abs. 7 BayBO und da abstandsflächenpflichtig. Diese Abstandsflächen würden nicht eingehalten.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einnahme eines Augenscheins; auf das Protokoll vom 25. Mai 2022 wird verwiesen.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichts- und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.