Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zur Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und integrierten Garagen.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks mit der Flurnummer (FlNr.) … der Gemarkung … mit der Anschrift …, … Das Grundstück ist im Süden und Osten grenzständig mit einem dreigeschossigen Wohngebäude mit den Abmessungen von circa 12,5 m x 9,5 m bei 12,20 m Höhe bebaut. Unmittelbar südlich an dieses schließt sich das Vorhabengrundstück der Beigeladenen - der … GmbH - mit der FlNr. … an (* …*), welches derzeit mit einem direkt an das klägerische Gebäude angrenzenden einstöckigen, durch eine …kirche genutzten Gebäude bebaut ist (Baugenehmigungen vom 26. März 1969 als „Tanzunterrichtsraum“ und vom 21. Mai 1970 als „Erweiterung des Tanzunterrichtsraumes“). In der südlichen Außenwand des Wohnhauses des Klägers sind laut einer Baugenehmigung aus dem Jahre 1903 im Parterre zwei Fensteröffnungen und ein Eingang, im 1. Stock und in der Dachwohnung je drei Fensteröffnungen, davon je eine von einem Aufenthaltsraum aus, vorhanden. Die übrigen Fensteröffnungen befinden sich im Treppenhaus. Ein Bebauungsplan existiert für das Gebiet nicht.

Das Vorhabengrundstück und das Grundstück des Klägers waren vormals unter einer Flurnummer vereint, die jedoch mit Genehmigungsbescheid der Stadt … vom 25. Juni 1970 geteilt wurde (nach § 19 Bundesbaugesetz vom 23. Juni 1960).

Die Beigeladene beabsichtigt, auf dem Vorhabengrundstück unter Abriss des bestehenden einstöckigen Gebäudes ein Mehrfamilienhaus zu errichten. Hierzu reichte sie nach mehrmaligen Anpassungen zuvor eingereichter Bauanträge bei der Beklagten am 5. März 2020 einen Bauantrag vom 3. März 2020 zum „Neubau eines Mehrfamilienhaues mit sechs Wohneinheiten und neun Stellplätzen“ ein. Im Bauantragsformular ist angekreuzt, dass das Bauvorhaben einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO bedarf. Im Laufe des Genehmigungsverfahrens übersandte das von den Beigeladenen beauftragte Architekturbüro (* …*) einen weiteren Antrag auf Abweichung von der BayBO. Es sei im Vorfeld Rücksprache zwischen dem Bauherren und der Stadt … erfolgt. Die Stadt empfehle aus stadtplanerischer Sicht, an das Nachbargebäude mit der Hausnummer * profilgleich anzubauen und die Traufhöhe mit aufzunehmen. Durch die volle Einzeichnung der Abstandsflächen an der südlichen Seite könnten diese nicht komplett auf dem eigenen Grundstück eingehalten werden (Verweis auf FlNr. …*). In einem weiteren, älteren Abweichungsantrag vom 8. Oktober 2019, allerdings ohne Eingangsstempel der Beklagten, wurde noch eine Abweichung hinsichtlich der westlichen und nördlichen Seite beantragt. Gemäß den eingereichten Planzeichnungen handelt es sich bei dem Vorhabengebäude um ein dreigeschossiges, 17,99 m langes, an der Nordseite 9,85 m, an der Südseite 12,35 m breites sowie an der Grenze zum Kläger 12,47 m hohes (Firsthöhe) Wohngebäude, das traufseitig Richtung … straße steht. Die nördliche Außenwand schließt unmittelbar an die südliche Außenwand des klägerischen Wohnhauses auf der FlNr. … an, wobei dessen Traufhöhe mit 8 m eingezeichnet ist. An der Nordgrenze zum Kläger hin ist schließlich eine geringfügige Geländeabsenkung geplant.

Ausschnitte aus den Planzeichnungen:

Quelle: Bauakte …, Az. … mit Bauantragsmappe der Stadt …

OSTANSICHT, Quelle Bauakte …, Az. … mit Bauantragsmappe der Stadt … Mit Bescheid vom 27. Oktober 2020 genehmigte die Stadt … der Beigeladenen die Errichtung eines Mehrfamilienhauses mit sechs Wohnungen und integrierten Garagen unter Einhaltung der Auflagen in Ziffer I. Nr. 1-19. Unter Ziffer II wurde eine Abweichung von Art. 6 Abs. 1 und 2 BayBO hinsichtlich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Süden zum Grundstück 1215/6 hin gewährt. Weiter wurde in Ziffer III eine Abweichung von Art. 6 Abs. 1 und 2 BayBO hinsichtlich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Westen zum Grundstück FlNr. … genehmigt.

Zur Begründung wurde ausgeführt, dass ein direkter Anbau an das bestehende Gebäude im Norden erfolge. Das Gebäude … (Gebäude des Klägers) und das eingeschossige Nachbargebäude hätten ursprünglich auf einem Grundstück gelegen, das im Jahr 1970 geteilt worden sei. Hierdurch sei die vorhandene beidseitige Grenzbebauung entstanden. Das eingeschossige Gebäude solle beseitigt werden. Gemäß Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO sei eine Abstandsfläche nicht erforderlich vor Außenwänden, die an Grundstücksgrenzen errichtet werden, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden müsse oder dürfe. Das Baugrundstück liege im nicht beplanten Innenbereich nach § 34 BauGB. Hier sei die planungsrechtliche Rechtfertigung der Grenzbebauung auch dann gegeben, wenn die tatsächlich vorhandene Bebauung aus Gebäuden mit und ohne Grenzabstand regellos erscheine, was hier der Fall sei. Aus der Eigenart der näheren Umgebung erschließe sich, dass der beantragte Neubau an die Grundstücksgrenze gebaut werden dürfe, weswegen eine Abweichungserteilung nicht erforderlich sei. Diese Erwägung gelte auch für die Errichtung des Vorhabengebäudes direkt auf der Grenze zur öffentlichen Fläche im Osten. Hinsichtlich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Süden zum Grundstück FlNr. … hin seien die Voraussetzungen zur Gewährung einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO erfüllt. Was die Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Westen zum Grundstück FlNr. … anbelange, seien die Voraussetzungen zur Gewährung einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO ebenfalls gegeben.

Hinsichtlich des Wegfalls von Fenstern in der südlichen Grenzwand des Gebäudes … werde darauf verwiesen, dass dieses und das abzubrechende eingeschossige Gebäude sich ursprünglich auf einem Grundstück befunden hätten, das im Jahre 1970 geteilt worden sei. Die bestehende Grenzwand des Gebäudes … sei damals nicht als Brandwand ausgebildet worden, was aber nicht in der Verantwortung der Beigeladenen liege. Nach geltender Rechtsprechung müsse bei einem Grenzanbau der Verlust von Fenstern hingenommen werden. Nach den vorliegenden Unterlagen seien von dem Wegfall der Fenster jeweils ein Aufenthaltsraum im Ober- und im Dachgeschoss betroffen. Deren Belichtung wäre voraussichtlich nicht mehr ausreichend gemäß Art. 45 Abs. 2 BayBO, könnte jedoch durch Erweiterung der vorhandenen Fensterfläche in der Ostwand wiederhergestellt werden. Das Interesse des Bauherrn, an die Grenze in gleicher Weise anzubauen wie der betroffene Nachbar, überwiege bei dieser Sachlage das Interesse des Nachbarn am Fortbestand der Fenster in der Grenzwand.

Weiter handele es sich bei dem Gebäude … um eines mindestens der Gebäudeklasse 3. Das Treppenhaus sei deshalb notwendiger Treppenraum gemäß Art. 33 BayBO. Das Treppenhaus verfüge derzeit über zwei Fenster im Ober- bzw. Dachgeschoss in der Südwand sowie über zwei Fenster und eine Tür an den Treppenabsätzen. Durch den Anbau des beantragten Gebäudes entfalle das unmittelbar ins Freie führende Fenster im Dachgeschoss. Aus brandschutzrechtlichen Gründen sei deshalb gemäß Art. 33 Abs. 8 Satz 2 Nr. 2 BayBO eine Öffnung zur Rauchableitung an der obersten Stelle erforderlich. Der Aufwand zu deren Herstellung werde als zumutbar erachtet.

Gegen diesen Bescheid erhob der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten am 26. November 2020 Klage zum Verwaltungsgericht Ansbach. Zur Begründung führt er aus, dass sich das Vorhaben nicht in die nähere Umgebung nach § 34 Abs. 1 BauGB einfüge. Insbesondere werde die vorliegend anzutreffende offene Bauweise mit Einzelhäusern in der näheren Umgebung durch den Anbau des gegenständlichen Mehrfamilienhauses an das klägerische Wohnhaus nicht eingehalten, da die seitlichen Abstandsflächen nicht eingehalten würden. Und selbst falls im Rahmen einer offenen Bauweise auch eine Doppelhausbebauung zulässig wäre, so sei das geplante Vorhaben nicht als Doppelhaushälfte zum bereits bestehenden Einzelhaus des Klägers zu sehen, sondern als gänzlich anderer Haustyp mit unterschiedlichen Gebäudeabmessungen und Höhenentwicklungen. Für die Annahme eines Doppelhauses müsse an den inneren Grenzen qualitativ und quantitativ in wechselseitig verträglicher und abgestimmter Weise so aneinandergebaut werden, dass das gebildete Gesamtgebäude als bauliche Einheit erscheine. Weiter würden die Abstandsflächen nicht eingehalten, da die Anwendung des Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO ausgeschlossen sei. Doch nicht nur die Abstandsflächen nach Norden, sondern auch die nach Westen würden zum klägerischen Grundstück nicht eingehalten. Die hierfür gewährte Abweichung durch die Beklagte sei rechtswidrig, da es an der nötigen Atypik mangele. Das Baugrundstück weise gerade keine atypische Form auf und könnte auch mit einem freistehenden Haus problemlos bebaut werden. Die weitere Begründung der Beklagten, dass durch den Neubau die städtebauliche Situation im Vergleich zum Bestandsgebäude verbessert würde, trage nicht, da städtebauliche Wunschvorstellungen keinen Grund darstellten, eine Abweichung von den Abstandsflächen zu erteilen. Offenbar sei der Beklagten daran gelegen gewesen, den Anbau zu ermöglichen, den sie selbst vorgeschlagen habe. Anders als die Beklagte meine, sei dem Kläger die Berufung auf die Einhaltung der Abstandsflächen auch nicht entsprechend § 242 BGB verwehrt, weil, selbst wenn man von einer faktischen Nichteinhaltung der Abstandsflächen auch durch den Kläger ausginge, die wechselseitigen Abweichungen etwa gleichgewichtig sein müssten. Dies sei hier aber gerade nicht der Fall, da im Falle der Realisierung des Bauvorhabens alle Fenster in der südlichen Gebäudefront des Klägers geschlossen werden müssten sowie der Brandschutz nicht mehr gewährleistet sei. Auch im Übrigen sei das Bauvorhaben rücksichtslos. Auf der einen Seite könne ein Nachbar zwar nicht verlangen, dass der Bauherr einen die Belichtung und Belüftung gewährleistenden Grenzabstand einhalte, wenn er selbst sein Grundstück zum Äußersten ausgenutzt habe. Jedoch fehle es hieran, da die Grenzbebauung erst nachträglich durch eine Grundstücksteilung entstanden sei. Außerdem sei dem Bauherren auch bei Einhaltung der Abstandsflächen noch eine Nutzung des eigenen Grundstückes möglich. Weiter sei von Bedeutung, ob die Fensteröffnungen mit Einverständnis des jeweiligen Nachbarn errichtet worden seien. Das Baugrundstück sei vor 1970 Teil des klägerischen Grundstücks gewesen und dessen Wohngebäude davor errichtet worden. Daher sei von einem Einverständnis mit dem Bau der Fenster ohne Brandwand seitens des Vorbesitzers des Grundstücks auszugehen. Schließlich handele es sich auch um notwendige Fenster, die Bestandsschutz genössen. Auch sei die notwendige Entrauchung durch den Anbau nicht mehr gesichert, sodass weitere Fenster und Entrauchungsanlagen mit erheblichem Kostenaufwand eingebaut werden müssten. Hinsichtlich des Teilungsbescheides aus dem Jahre 1970 habe die Beklagte weiter vergessen, Auflagen zur Übernahme der Abstandsflächen des klägerischen Wohnhauses ebenso wie zum notwendigen Brandschutz aufzunehmen, womit dieser Bescheid rechtswidrig sei. Nunmehr stütze sich die Beklagte aber gerade auf diesen rechtswidrigen Bescheid. Dazu trete, dass für den Kläger durch den Anbau teure Umbaumaßnahmen ausgelöst würden und die Nutzung seines Gebäudes erheblich eingeschränkt würde.

Der Kläger beantragt,

den Baugenehmigungsbescheid der Beklagten vom 27. Oktober 2020 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führt sie aus, dass sich das beantragte Gebäude in Wandhöhe, Tiefe, Dachform und Dachneigung insbesondere an das Gebäude … anpasse und sich auch hinsichtlich des Maßes der Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die Eigenart der näheren Umgebung einfüge. Hierbei werde die Traufhöhe des angrenzenden Gebäudes in der … aufgegriffen und sich hinsichtlich der Tiefe am klägerischen Gebäude orientiert, wobei das Vorhabengebäude an der Grenze leicht zurückspringe. Hinsichtlich der Abstandsflächen nach Norden finde Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO Anwendung, nachdem Abstandsflächen vor Außenwänden nicht erforderlich seien, wenn nach planungsrechtlichen Vorschriften an die Grenze gebaut werden müsse oder dürfe. Im Rahmen der nach Art. 6 Abs. 1 Satz 3 BayBO gebotenen Ermessensentscheidung seien die beiderseitigen Interessen des Bauherren und des Nachbarn gegeneinander abzuwägen. Es entspreche ständiger Rechtsprechung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes, dass mit dem Verlust von Fenstern an einer Grenzwand gerechnet werden müsse, wenn beidseitig in etwa deckungsgleich an die Grenze angebaut werde wie hier. Der Kläger nutze mit seinem Grenzbau sein Grundstück intensiv aus und sorge nicht unter Wahrung gesetzlich vorgeschriebener Grenzabstände selbst für ausreichende Belichtung, Belüftung und Besonnung seines Bauwerkes. Aus diesem Grund könne er aus Billigkeitsgründen nicht die Einhaltung von Grenzabständen verlangen. Die Realisierung des Vorhabens rufe auch keine absolut unhaltbaren Zustände im klägerischen Anwesen hervor. Den Umstand der schlechteren Belichtungssituation in mehreren Räumen des Klägers habe die Beklagte zugrunde gelegt und abgewogen, ebenso wie die durch den Grenzanbau erforderliche Brandwand und deren Kosten. Die vorgetragene Reduzierung des Lichteinfalls und die Kosten einer Brandwand begründeten jedoch keinen qualifizierten Missstand und es sei dem Kläger zumutbar, durch eine Vergrößerung der Fenster im Osten die Belichtungssituation im ersten und zweiten Obergeschoss zu verbessern. Im Erdgeschoss ändere sich die Belichtungssituation sowieso nicht. Auch im Übrigen sei das Vorhaben nicht rücksichtslos. Die Voraussetzungen der Gewährung einer Abweichung nach Art. 63 Abs. 1 BayBO hinsichtlich der Nichteinhaltung der Abstandsflächen nach Westen zum Kläger seien gegeben gewesen, da anderenfalls eine städtebaulich sinnvolle Bebauung des Grundstücks verhindert worden wäre. Die Abweichung sei aufgrund des besonderen Zuschnitts des Grundstücks, der sich durch die Teilung im Jahr 1970 ergeben habe, erforderlich gewesen. Belichtung und Belüftung würden durch die Abweichung nicht beeinträchtigt, im Erdgeschoss verbessere sich die Situation sogar, da die Gebäudetiefe verringert und die überbaute Fläche reduziert werde.

Die Beigeladene äußerte sich nicht.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird auf die Gerichtsakte und die beigezogenen Behördenakten, hinsichtlich des Verlaufs der mündlichen Verhandlung mit Augenscheinseinnahme am 20. Mai 2022 wird auf das Sitzungsprotokoll sowie die gefertigten Lichtbilder verwiesen.