I.

Die gemäß §§ 43 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4, 44, 45 WEG, § 23 Nr. 2 c) GVG zulässige Klage erweist sich ganz überwiegend als begründet; nur die Anfechtung des zu TOP 1.1 gefassten Beschlusses war erfolglos.

II.

1. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 1 ist begründet, weil die Eigentümerversammlung entgegen dem Beschlussinhalt nicht fristgerecht einberufen worden war. Denn die Einberufungsfrist beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG von mindestens drei Wochen und wurde unstreitig nicht eingehalten. Zwar bestimmt Nr. 13 der Gemeinschaftsordnung vom 29.09.2017, dass die Einberufungsfrist mindestens 14 Tage beträgt, doch entsprach dies der damaligen gesetzlichen Regelung in § 24 Abs. 4 Satz 2 a.F. WEG. Daher ist davon auszugehen, dass die Gemeinschaftsordnung gerade keine vom Gesetz abweichende Regelung treffen wollte. Somit setzt sich die zum Zeitpunkt der Einberufung geltende gesetzliche Regelung gegenüber der Gemeinschaftsordnung durch.

Dieser formale Mangel führt aber nicht zur Unwirksamkeit aller weiteren Beschlüsse, weil er sich auf die jeweiligen Abstimmungsergebnisse nicht ausgewirkt hat. Denn die Klägerin war unstreitig durch ihren Lebensgefährten … vertreten, der in der Versammlung ausweislich des Protokolls Anträge stellte und sich rege mit Wortbeiträgen einbrachte. Zudem fielen alle Abstimmungsergebnisse sehr eindeutig aus. Das Gericht schließt daher aus, dass die Beschlüsse bei Teilnahme der Klägerin anders ausgefallen wären.

2. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 5 ist begründet, weil der Beschluss zu unbestimmt ist. Denn allein aus dem Beschlusstext heraus lässt sich nicht feststellen, was mit „effektivste Weise“ gemeint ist. Zudem werden Entscheidungen, die die Beklagte zu treffen hat, in unzulässiger Weise auf das Steuerbüro übertragen.

3. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 6 ist begründet, weil die Beklagte nicht über die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung zu entscheiden hat, sondern gemäß § 28 Abs. 1 und 2 WEG nur Vor- und Nachschüsse beschließt. Zudem ist unstreitig die Abrechnung über die Photovoltaik-Anlage noch nicht erstellt und es fehlt die Vermögensübersicht für das Wirtschaftsjahr 2020.

4. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 7 ist begründet, weil der Beschluss zu unbestimmt ist. Denn allein aus dem Beschlusstext heraus lässt sich nicht feststellen, wie lange der Verwaltervertrag verlängert werden soll. Im Übrigen bleibt unklar, ob überhaupt beschlossen wurde, den Verwaltervertrag zu verlängern, weil im Beschlusstext nur von einem Angebot der Hausverwaltung die Rede ist.

5. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 8 ist begründet, weil der Beschluss zu unbestimmt ist. Denn allein aus dem Beschlusstext heraus lässt sich nicht feststellen, was mit „kostenreduziert“ gemeint ist. Zudem bürdet er den einzelnen Mitgliedern der Beklagten Pflichten auf, die die Beklagte durch ihre Verwalterin zu erfüllen hat.

6. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 9 ist begründet, weil das generelle Absehen von der Bestellung eines Beirats i.S.d. § 29 WEG eine Änderung der Gemeinschaftsordnung darstellt, die nur einstimmig beschlossen werden kann. Unstreitig und ausweislich des Protokolls gab es auch Gegenstimmen. Dass nur einstweilen auf die Bestellung verzichtet werden sollte, ergibt sich aus dem Beschluss selbst nicht.

Dabei hat das Gericht den unter Ziffer 7 gestellten Antrag der Klägerin zwanglos dahingehend ergänzen können, dass der Beschluss für ungültig zu erklären sei.

7. Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 11 ist begründet, weil grundsätzlich vor der Beschlussfassung mindestens drei Vergleichsangebote verschiedener Unternehmen vorliegen müssen (LG Berlin, NZM 2018, 874; LG Itzehoe, NJW-RR 2018, 1036 = NZM 2018, 574 mit Anm. Zschieschack, NZM 2018, 576; LG Dortmund, ZWE 2015, 182; LG Frankfurt a. M., ZWE 2017, 321; LG Karlsruhe, ZWE 2013, 417; Drasdo NJW-Spezial 2018, 673), was hier nicht der Fall war. Dadurch soll den Wohnungseigentümern die Möglichkeit eröffnet werden, unter Abwägung der jeweiligen Umstände Leistungen und Preise vergleichen zu können. Lediglich bei einem geringen Auftragsvolumen soll auf das Erfordernis verzichtet werden können (LG Frankfurt a. M., ZMR 2018, 788 = BeckRS 2018, 9679; Drasdo NJW-Spezial 2018, 673). Bei einem Auftragsvolumen von 4000 € netto ist das nicht mehr der Fall. Zwar ist das Erholen von Vergleichsangeboten kein Selbstzweck, doch kommt hier noch hinzu, dass sich aus dem Beschluss nicht ergibt, wie die bauliche Umsetzung in ihren wesentlichen Zügen erfolgen soll, so etwa ob die Anlage innen oder außen installiert werden soll. Diese grundlegenden Entscheidungen können aber nicht der Verwalterin oder dem ausführenden Unternehmen überlasen werden.

III.

Die Anfechtung des Beschlusses zu TOP 1.1 ist hingegen unbegründet. Denn eine Abstimmung kann auch schriftlich durchgeführt werden. Die Art und Weise, wie das Stimmrecht auszuüben ist, können die Wohnungseigentümer vereinbaren, wenn es hieran fehlt, aber auch beschließen (BGH NJW 2002, 3629 unter III. 1. b) cc)). Die Wohnungseigentümer können ihre Willenserklärungen etwa durch Zuruf, Handzeichen oder mittels Stimmkarten (BGH NJW 2012, 3372 Rn. 5) und damit öffentlich erklären. Aber auch eine geheime Wahl (vgl. AG Nürnberg ZMR 2019, 378) ist möglich, setzt aber voraus, dass es später nicht auf die Person des Abstimmenden ankommt, was etwa bei einer Abstimmung so sein kann, bei der sich an ein bestimmtes Stimmverhalten Schadenersatzansprüche knüpfen (Hügel/Elzer, 3. Aufl. 2021, WEG § 25 Rn. 50). Dies war hier nicht der Fall. Im Übrigen wurde ausweislich des Protokolls nur bei drei Beschlüssen „geheim“ abgestimmt, wobei es sich aber jeweils um eine schriftliche Abstimmung mittels Namensstimmkarten handelte. Die Klägerin kann diese Stimmkarten auch einsehen und so das Abstimmungsverhalten der einzelnen Miteigentümer feststellen.

Der Formmangel der Nichteinhaltung der Ladungsfrist hat sich auf das Abstimmungsergebnis nicht ausgewirkt (vgl. oben II. 1. zweiter Absatz).

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 91 Abs. 1, 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 Satz 2 ZPO. Das Teilunterliegen der Klägerin hinsichtlich ihres Antrags zu Ziffer 2 ist gering und löst keine höheren Kosten aus (s.u. V.).

V.

Die Streitwertfestsetzung folgt aus § 3 ZPO, § 49 GKG. Gemäß § 49 Satz 1 GKG ist das Interesse der gesamten Eigentümergemeinschaft maßgeblich. Dieses beläuft sich auf insgesamt 24.000 € (Antrag Ziffer 1: 3.000 €, Ziffer 2: 2.000 €, Ziffer 3: 3.000 €, Ziffer 4: 5.000 €, Ziffer 5: 3.000 €, Ziffer 6: 3.000 €, Ziffer 7: 2.000 €, Ziffer 8: 4.000 €).

Der Streitwert ist jedoch auf das 7,5fache Interesse der Klägerin beschränkt. Deren Interesse beläuft sich auf ihren Miteigentumsanteil von 69,100/1000 aus 24.000 €, mithin auf 1.658,40 €. Das 7,5fache hiervon ergibt den Streitwert in Höhe von 12.438 €.