Die zulässige Klage ist begründet.

I. Die Klage ist zulässig.

Die sachliche Zuständigkeit folgt aus § 23 Nr. 2 c GVG, die örtliche Zuständigkeit aus § 43 Nr. 4 WEG a.F.. Die Frist des § 46 WEG a.F. wurde eingehalten, nachdem die Eigentümerversammlung am 06.05.2020 stattgefunden hatte und die Klage am 08.06.2020 (Montag) bei Gericht eingegangen ist.

Zwar ist im Klageantrag vom 08.06.2020 das Datum der Eigentümerversammlung nur unvollständig mit „5.2020“ angegeben. Aufgrund der Gesamtumstände und insbesondere aus der Klagebegründung ergibt sich aber unzweifelhaft, dass es sich dabei um ein Schreibversehen handelt und die Eigentümerversammlung vom 06.05.2020 gemeint war.

Mit Schriftsatz vom 20.11.2020 konkretisierte der Kläger die Klage dann weitergehend, dass sie sich nur gegen den Beschluss unter TOP 2 richtet. Auch dies erklärt sich insoweit von selbst, als unter TOP 1 kein Beschluss gefasst wurde, so dass auch diesbezüglich von einem Schreibversehen auszugehen ist. Da mit der Klage vom 08.06.2020 die Anfechtungsfrist hinsichtlich der Beschlussanfechtung von TOP 2 bereits gewahrt wurde, ist die Klage auch nicht verfristet.

II. Die Klage ist begründet.

Der unter TOP 2 der Eigentümerversammlung vom 06.05.2020 gefasste Beschluss ist für unwirksam zu erklären, da er unter Verletzung des Kernbereichs der Rechte der Eigentümer auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung aus § 23 Abs. 1 WEG a.F. zustande gekommen ist.

Zur Überzeugung des Gerichts steht fest, dass die Versammlung am 06.05.2020 in den Geschäftsräumen der Verwaltung dergestalt durchgeführt wurde, dass allein der Geschäftsführer der Verwalterin anwesend war, zugleich als Versammlungsleiter und als Vertreter der Wohnungseigentümer. Dass die übrigen Unterschriften im Nachgang geleistet wurden, erscheint dem Gericht nachvollziehbar (vgl. Anlage B 4).

Durch die sogenannte „Ein-Mann-Versammlung“ wurden den Wohnungseigentümern unentziehbare Mitwirkungsrechte entzogen, indem sie an der persönlichen Teilnahme und Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung vom 06.05.2020 gehindert wurden.

Von einer solchen Behinderung ist auszugehen, nachdem die Wohnungseigentümer in der Einladung zur Eigentümerversammlung darauf hingewiesen worden waren, dass in Zeiten der Corona-Virus-Pandemie und dem damit einhergehenden Versammlungsverbot kein Eigentümer zur Eigentümerversammlung persönlich erscheinen dürfe. Hierin ist eine klare Aufforderung an die Eigentümer zu sehen, der Versammlung fernzubleiben und der Hausverwaltung Stimmrechtsvollmacht zu erteilen. Für die Hausverwaltung stand nach dem Einladungsschreiben auch nicht zur Diskussion, dass einer oder wenige Eigentümer zur Eigentümerversammlung erscheinen können oder dass bei Interesse mehrerer Eigentümer eine andere Lösung gefunden wird. Damit stellt sich die Einladung im Ergebnis als „Ausladung“ dar. Jedenfalls durften und mussten die Wohnungseigentümer die Einladung allein dahin verstehen, dass ihnen die persönliche Teilnahme an der Eigentümerversammlung verwehrt wird.

Diese Form der Einladung verletzte die Wohnungseigentümer im Kernbereich ihrer Rechte, nämlich dem Recht auf Teilnahme an der Eigentümerversammlung und Ausübung des Stimmrechts. Zwar konnten die Wohnungseigentümer schriftlich ihr Stimmrecht ausüben. Eine Auseinandersetzung und Diskussion über die verschiedenen Beschlussanträge konnte indes nicht stattfinden. Genau dies stellt aber den Wesensgehalt einer Eigentümerversammlung als dem Willensbildungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne von § 23 Abs. 1 WEG a.F. dar.

Diese eklatante Einschränkung der Teilnahme- und Stimmrechte der Wohnungseigentümer im Rahmen einer Eigentümerversammlung war hier auch nicht ausnahmsweise im Hinblick auf die derzeitige Corona-Pandemie gerechtfertigt.

Zum einen hätte am 06.05.2020 § 3 der 3. BayIfSMV entsprechend (Gültigkeit vom 04.05.2020 bis 10.05.2020) eine Versammlung mit höchstens 50 Teilnehmern stattfinden können, sofern die Versammlung unter freiem Himmel stattgefunden hätte. Dies wäre bei einer außerordentlichen Eigentümerversammlung mit nur einem Beschlussantrag wetterunabhängig möglich gewesen.

Zum anderen war bereits zu diesem Zeitpunkt abzusehen, dass die Corona-Einschränkungen in den folgenden Wochen abgemildert werden würden. Damit hätte die Versammlung einfach um wenige Wochen nach hinten verschoben und das Gericht im Bezugsrechtsstreit hierüber in Kenntnis gesetzt werden können.

Schließlich ändert auch die Tatsache, dass den Eigentümern durch Erteilung einer Vollmacht an die Hausverwaltung eine „indirekte Teilnahme“ an der Eigentümerversammlung über einen Vertreter ermöglicht wurde, nichts an der vorgenommenen Beurteilung, da gerade die Möglichkeit der persönlichen Teilnahme an Eigentümerversammlungen zum Kernbereich des Wohnungseigentums zählt. Da die Wohnungseigentümer ein Recht auf Anwesenheit in der Wohnungseigentümerversammlung haben, können Sie grundsätzlich nicht gezwungen werden, sich in einer Eigentümerversammlung vertreten zu lassen.

Nach Ansicht des Gerichts führt der Verstoß gegen § 23 Abs. 1 WEG a.F. aber nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Denn es besteht ein grundsätzliches Bedürfnis der Eigentümer, trotz Corona-Pandemie und Versammlungsverboten ihre WEG-Angelegenheiten durch Beschlussfassung zu regeln. Der Verweis auf das Umlaufverfahren genügt hierbei nicht, weil hierzu nach alter Rechtslage Einstimmigkeit erforderlich war. Diesem berechtigten Anliegen der Eigentümer auf angemessene Selbstverwaltung trotz Corona-Pandemie auf der einen Seite und dem berechtigten Anliegen einzelner Eigentümer, dass Mehrheitsbeschlüsse nur nach ordnungsgemäßer Durchführung einer Eigentümerversammlung mit entsprechenden Diskussions- und Abstimmungsmöglichkeiten wirksam gefasst werden können, wird nur dadurch Rechnung getragen, dass die Beschlüsse einer sogenannten „Ein-Mann-Versammlung“ nicht als nichtig angesehen werden, sondern nur als anfechtbar. Denn wenn alle Eigentümer mit dem Ergebnis einverstanden sind und kein Eigentümer die in einer solchen Versammlung gefassten Beschlüsse anficht, besteht kein Grund, warum die gefassten Beschlüsse nicht in Bestandskraft erwachsen sollten. Ficht ein Eigentümer, wie hier geschehen, die gefassten Beschlüsse jedoch an, so sind diese selbstverständlich aufgrund des Verstoßes gegen § 23 Abs. 1 WEG für ungültig zu erklären.

Aus diesen Gründen kann dahinstehen, ob die Ladungsfrist eingehalten wurde und ob der Beschluss den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.