Der zulässige Normenkontrollantrag hat Erfolg. Der am 9. Juli 2019 als Satzung beschlossene und erneut am 12. November 2021 mit Rückwirkung zum 25. Juli 2019 bekanntgemachte Bebauungsplan ist unwirksam.

1. Der Antrag ist zulässig, insbesondere ist die Antragstellerin antragsbefugt. Gemäß § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO ist im Normenkontrollverfahren jede natürliche oder juristische Person antragsbefugt, die geltend macht, durch die Rechtsvorschrift oder deren Anwendung in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Der Antragsteller muss hinreichend substantiiert Tatsachen vortragen, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird. Eine solche Rechtsverletzung kommt regelmäßig in Betracht, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet liegenden Grundstücks gegen bauplanerische Festsetzungen wendet, die unmittelbar sein Grundstück betreffen. Denn bei den Festsetzungen eines Bebauungsplans handelt es sich um Inhalts- und Schrankenbestimmungen im Sinn des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Diese muss der Eigentümer nur hinnehmen, wenn der Bebauungsplan rechtmäßig ist (vgl. BVerwG, U.v. 16.6.2011 - 4 CN 1.10 - BVerwGE 140, 41; B.v. 20.9.2005 - 4 BN 46.05 - BauR 2006, 352).

Damit ist die Antragsbefugnis der Antragstellerin als Eigentümerin eines Grundstücks gegeben, für das der Bebauungsplan Art und Maß der baulichen Nutzung festsetzt.

2. Der Antrag ist auch begründet. Zwar ist der Bebauungsplan weder wegen eines Ausfertigungsmangels unwirksam (2.1) noch fehlt es an der städtebaulichen Erforderlichkeit der Planung (2.2). Der Bebauungsplan ist jedoch unwirksam, weil seine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung teilweise nicht der Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 1, § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO entsprechen. Die textliche Festsetzung Nr. I.2.2 zum Maß der baulichen Nutzung, wonach für Garagen und Nebengebäude Überschreitungen bis zu 50 v. H. möglich sind, ist unvollständig, da sie keine Regelung in Bezug auf die Zufahrten enthält. Sie steht daher in einem nicht durch Auslegung ausräumbaren Widerspruch zu § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO (2.3). Dies führt zur Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans (2.4).

2.1 Der Bebauungsplan ist nicht aufgrund eines von Amts wegen zu prüfenden, gegen Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO verstoßenden Ausfertigungsmangels unwirksam. Bebauungspläne sind Satzungen (§ 10 Abs. 1 BauGB) und als solche nach Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO auszufertigen. Durch die Ausfertigung wird die Satzung als Originalurkunde hergestellt, die den Willen des Normgebers nach außen wahrnehmbar macht. Zudem wird bestätigt und sichergestellt, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des Gemeinderats übereinstimmt. In der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs ist anerkannt, dass für den hier vorliegenden Fall, dass eine Satzung aus einem Textteil und einer oder mehreren Planzeichnungen besteht, diese entweder körperlich untrennbar miteinander verbunden sein müssen oder grundsätzlich alle Teile gesondert auszufertigen sind. Die Ausfertigung allein des Textteils oder allein der Planzeichnung genügt in einem solchen Fall nur dann, wenn durch eindeutige Angaben oder auf andere Weise jeder Zweifel an der Zugehörigkeit aller Planteile zu der beschlossenen Satzung ausgeschlossen wird (vgl. BayVGH, U.v. 10.10.2019 - 2 N 17.1002 - juris Rn. 26; U.v. 10.10.2018 - 2 N 16.1285 - juris Rn. 20; U.v. 28.4.2017 - 15 N 15.967 - juris Rn. 34). Ansonsten würde die Funktion des Ausfertigungsvermerks, nämlich sicherzustellen, dass alle Einzelteile des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des beschließenden Gremiums im Zeitpunkt der Beschlussfassung übereinstimmen, verfehlt. Zudem ist nicht gewährleistet, dass sich die Betroffenen verlässlich Kenntnis vom Inhalt der als Satzung beschlossenen Rechtsnorm verschaffen können. Denn bei Bebauungsplänen ist die beim Normerlass übliche Verkündung bzw. Bekanntmachung nach § 10 Abs. 3 Satz 1 BauGB eingeschränkt, weil es insoweit ausreicht, den Beschluss des Bebauungsplans durch die Gemeinde ortsüblich bekannt zu machen und es im Übrigen genügt, den Bebauungsplan mit der Begründung und der zusammenfassenden Erklärung (§ 10 Abs. 4 BauGB) zu jedermanns Einsicht bereit zu halten, auf Verlangen über den Inhalt Auskunft zu geben und in der Bekanntmachung darauf hinzuweisen, wo der Bebauungsplan eingesehen werden kann (§ 10 Abs. 3 Sätze 2 und 3 BauGB). Da nur die Einsicht in die ausgefertigte Originalurkunde die rechtsstaatlich gebotene Publizität gewährleistet, sind an die Anforderungen an die Ausfertigung jedenfalls bei Bebauungsplänen eher strenge Maßstäbe anzulegen (vgl. BayVGH, U.v. 28.4.2017 - 15 N 15.967 - juris Rn. 39).

Der verfahrensgegenständliche Bebauungsplan entspricht diesen Anforderungen. Er wurde am 11. November 2021 zur Heilung eines Verfahrensmangels durch den 1. Bürgermeister erneut ausgefertigt. Dabei wurden sämtliche Bestandteile des Bebauungsplans mit Ösen verklammert und damit eine hinreichende körperliche Verbindung geschaffen, da eine Entnahme oder das Auswechseln von Einzelblättern ohne Substanzzerstörung nicht mehr möglich wäre. Der Antragsgegner hat damit den Anforderungen von Art. 26 Abs. 2 Satz 1 GO genügt.

2.2 Der Bebauungsplan entspricht dem Gebot der städtebaulichen Erforderlichkeit (§ 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Gemäß § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB haben die Gemeinden die Bauleitpläne aufzustellen, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Was in diesem Sinn erforderlich ist, bestimmt sich nach der planerischen Konzeption der Gemeinde. Der Gesetzgeber ermächtigt die Gemeinden, diejenige Städtebaupolitik zu betreiben, die ihren städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen entspricht. Nicht erforderlich sind danach Pläne, die nicht dem wahren Willen der Gemeinde entsprechen, bei denen also zwischen Planungswillen und Planungsinhalt eine Diskrepanz besteht, sowie Pläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baugesetzbuches nicht bestimmt sind. § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB ist ferner verletzt, wenn ein Bebauungsplan aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen auf Dauer oder auf unabsehbare Zeit der Vollzugsfähigkeit entbehrt. In dieser Auslegung wird der Bauleitplanung eine erste, wenn auch strikt bindende Schranke gesetzt, die lediglich grobe und einigermaßen offensichtliche Missgriffe ausschließt. Die Frage der Angemessenheit und Verhältnismäßigkeit planerischer Festsetzungen unterliegt der Abwägungskontrolle und darf nicht zum Maßstab der städtebaulichen Rechtfertigung gemacht werden. Die Gemeinde betreibt bereits dann städtebauliche Planung, wenn sie sich im Rahmen ihrer durch Planungsziele konkretisierten eigenen städtebaulichen Entwicklungs- und Ordnungsvorstellungen hält und den Festsetzungen in Bezug auf diese Ziele Förderpotential zukommt (vgl. BVerwG, B.v. 25.7.2017 - 4 BN 2.17 - juris Rn. 3; U.v. 10.9.2015 - 4 CN 8.14 - BVerwGE 153, 16; U.v. 5.5.2015 - 4 CN 4.14 - NVwZ 2015, 1537; U.v. 27.3.2013 - 4 C 13.11 - BVerwGE 146, 137; U.v. 26.3.2009 - 4 C 21.07 - BVerwGE 133, 310).

Nach diesen Maßgaben liegt ein Verstoß gegen § 1 Abs. 3 Satz 1 BauGB nicht vor. Städtebauliches Ziel des Antragsgegners ist es, die bestehenden Nutzungen im Bereich um die Karwendelbahn in ihrem Bestand bauplanungsrechtlich zu sichern, für den Bestand Erweiterungsmöglichkeiten in angemessenem Maße zu schaffen und der Antragstellerin die Möglichkeit einzuräumen, den bisher von ihr selbst betriebenen Spielplatz für ihre Kunden beizubehalten. Damit sollen unerwünschte Nutzungen und die Zersiedelung der Landschaft verhindert werden (s. Nr. 3 der Begründung des Bebauungsplans). Mit der Planung, die Art und maximales Maß der Nutzung festsetzt, soll die Entwicklung des Gebiets geregelt, gleichzeitig begrenzt und zu einem Abschluss gebracht werden. Soweit die Antragstellerin rügt, dass der Schutz vor Zersiedelung der Landschaft angesichts der vereinzelt nördlich und südlich an das Plangebiet angrenzenden Bauten ins Leere gehe, da insoweit bereits eine Zersiedelung eingetreten sei, ist dem entgegenzuhalten, dass der Antragsgegner unter Berücksichtigung der planerischen Ausgangslage zum Ausdruck gebracht hat, dass innerhalb des Planbereichs auch künftig keine Bebauung von Gewicht vorhanden sein soll. Dieses Ziel orientiert sich an den bestehenden Darstellungen des Flächennutzungsplans.

Auch liegt keine reine Negativ- oder Verhinderungsplanung vor. Eine unzulässige Negativplanung liegt nicht schon dann vor, wenn ihr Hauptzweck in der Verhinderung bestimmter städtebaulich relevanter Nutzungen besteht. Eine Verhinderungsplanung ist nur dann unzulässig, wenn sie nicht dem planerischen Willen der Gemeinde entspricht, sondern nur vorgeschoben ist, um eine andere Nutzung zu verhindern (vgl. BVerwG, B.v. 18.1.2012 - 4 BN 25.11 - juris Rn. 4; B.v. 27.1.1999 - 4 B 129.98 - BayVBl 1999, 410). Konkrete Umstände, die eine unzulässige Verhinderungsplanung belegen, liegen nicht vor. Die mit der Festsetzung eines Sondergebiets bezweckte Sicherung des Bestandes des Seilbahnstandorts und dem damit verbundenen Angebot an Freizeit- und Erholungsaktivitäten stellt ein positives Planungsziel dar, das nicht nur vorgeschoben ist, um die Entwicklung der bestehenden Nutzung bzw. des Vorhabens der Antragstellerin zu verhindern. Die Bauleitplanung wirkt nur insoweit negativ, als sie in dem Plangebiet keine (weiteren) Gebäude, beispielsweise für Fremdenverkehr/Übernachtung, zulässt. Das Planungsziel des Antragsgegners widerspricht damit zwar dem Interesse der Antragstellerin. Es handelt sich dabei aber um eine regelmäßige Folge der Festsetzung einer bestimmten Nutzung, die andere Nutzungen ausschließt. Eine unzulässige Verhinderungsplanung kann auch nicht deshalb angenommen werden, weil der Antragsgegner als Auslöser für die Planung die Absicht der Antragstellerin, Ferienwohnungen bauen zu wollen, zugrunde gelegt hat. Denn die Gemeinden können solche Vorgänge zum Anlass nehmen, um ihre städtebaulichen und gestalterischen Vorstellungen in Bebauungsplänen festzuschreiben (vgl. BVerwG, U.v. 19.2.2004 - 4 CN 16.03 - BVerwGE 120, 138). Die Gemeinde darf immer dann planen, wenn es - wie hier - dafür Gründe der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung gibt. Es ist zulässig, dass eine Gemeinde mit der Bauleitplanung auch städtebauliche Ziele verfolgt, die mehr auf Bewahrung als auf Veränderung der vorhandenen Situation zielen (vgl. BVerwG, B.v. 15.3.2012 - 4 BN 9.12 - BauR 2012, 1067).

Die Bauleitplanung beruht entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht auf sachfremden Erwägungen. Die Planungsziele sind im Wege planerischer Festsetzung erreichbar. Die Antragstellerin beanstandet in diesem Zusammenhang, dass die Maßnahmen, die ausweislich der Begründung des Aufstellungsbeschlusses allein der Aufrechterhaltung des Bahnbestands dienen und wieder für geordnete Verhältnisse bei der Karwendelbahn sorgen sollen, kein städtebauliches Ziel darstellen würden. Da der Antragsgegner ausweislich der Begründung des Bebauungsplans wirtschaftliche bzw. unternehmensbezogene Belange zum tragenden Element der Planung gemacht habe, hätte er die Belange der Wirtschaft (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a BauGB) berücksichtigen müssen. Für die planungsrechtlich erheblichen Wirtschaftsbelange des § 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a BauGB habe es jedoch an der erforderlichen städtebaulichen Stoßrichtung und Relevanz gefehlt, vielmehr bestünde sogar das Risiko von Schwierigkeiten für die Antragstellerin bei der Beschaffung betriebsbezogener Finanzierungen. Dem ist entgegenzuhalten, dass etwaige Auswirkungen der Planung auf die Belange der Wirtschaft als abwägungsbeachtliche Belange zu ermitteln und in die Abwägung einzubeziehen sind (vgl. Söfker/Runkel in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 1 Rn. 157).

2.3 Der Bebauungsplan ist jedoch unwirksam, weil seine Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung teilweise nicht der Ermächtigungsgrundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 3 Nr. 1, § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO entsprechen.

Der Bebauungsplan begrenzt das zulässige Nutzungsmaß durch Festsetzung der zulässigen Größe der Grundfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 Alternative 2, § 19 BauNVO), durch Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse (§ 16 Abs. 2 Nr. 3, § 20 BauNVO) und durch Festsetzung der maximal zulässigen Wandhöhe (§ 16 Abs. 2 Nr. 4, § 18 BauNVO). Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baufenster nach § 23 BauNVO bestimmt. Ergänzend zu den unter Nr. I.2.1 der textlichen Festsetzungen getroffenen Regelungen ist im Textteil unter Nr. I.2.2 bestimmt, dass für Garagen und Nebengebäude Überschreitungen bis zu 50 v. H. möglich sind (§ 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO). Die letztere Regelung steht in einem nicht durch Auslegung ausräumbaren Widerspruch zu § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO. Nach dieser (zwingenden) Vorschrift, die der Gemeinde das mit einer Baurechtsausweisung verbundene Maß der Versiegelung des Bodens vor Augen führen soll, sind bei der Ermittlung der Grundflächen u.a. die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten (Nr. 1) mitzurechnen. Trifft die Gemeinde eine Festsetzung mit der Aussage, welche Anlagen mitzurechnen sind, dann muss die Festsetzung den Vorgaben der Baunutzungsverordnung entsprechen (stRspr des Senats vgl. BayVGH, U.v. 22.9.2015 - 1 B 14.1652 - NVwZ-RR 2016, 135; U.v. 10.8.2006 - 1 N 04.1371 u.a. - NVwZ-RR 2007, 447; U.v. 13.4.2006 - 1 N 04.3519 - NVwZ-RR 2007, 79). Etwas Anderes gilt nur für Festsetzungen im Bebauungsplan, die sich nicht auf die Baugebiete beziehen, sondern auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 4 und 22 BauGB Flächen für Stellplätze und Garagen mit ihren Einfahrten zum Gegenstand haben (vgl. Söfker in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand Mai 2021, § 19 Rn. 19a).

Die Regelung in der textlichen Festsetzung Nr. I.2.2 ist unvollständig, da sie zwar die Garagen und Nebengebäude, nicht aber die Zufahrten aufführt. Zwar ermöglicht die Überschreitungsregelung des § 19 Abs. 4 Satz 2 BauNVO für die in § 19 Abs. 4 Satz 1 BauNVO genannten Anlagen eine Modifizierung, die in Bebauungsplänen nach § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO einen weiteren Spielraum ermöglichen. Für die Anwendung der zulässigen Überschreitung nach Satz 2 oder 3 der Vorschrift ist jedoch die Ermittlung der in Satz 1 bezeichneten Anlagen und die Zuordnung zu ihnen erforderlich. Sofern beabsichtigt ist, dass eine Überschreitungsmöglichkeit für Zufahrten ausgeschlossen sein soll, muss die Gemeinde auch das festlegen. Eine Auslegung der Festsetzung Nr. I.2.2 dahingehend, dass eine Überschreitungsmöglichkeit für Zufahrten zu Garagen ausgeschlossen wird und damit die gesetzliche Regelung des § 19 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauNVO gilt mit der Folge, dass die Flächen der Zufahrten mitzurechnen sind, kommt vorliegend nicht in Betracht. Anhaltspunkte hierfür ergeben sich weder aus der Begründung des Bebauungsplans noch konnten vom Planfertiger in der mündlichen Verhandlung städtebauliche Gründe für eine Herausnahme aus der Überschreitungsmöglichkeit genannt werden. Es kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass Zufahrten zu Garagen nach dem Bebauungsplan von vornherein ausgeschlossen sind, weil die festgesetzten Sondergebiete unmittelbar an die festgesetzten privaten Verkehrsflächen angrenzen und es daher einer gesonderten Zufahrt nicht bedarf. Dies trifft bereits für die bestehenden drei Garagen innerhalb des Sondergebiets 1 (Talstation) ersichtlich nicht zu. Aber auch für die anderen Sondergebiete sind im Bestand und bei künftigen Neuerrichtungen Garagen mit längeren Zufahrten (s. beispielsweise Sondergebiet 4, Vereinsheim) innerhalb oder außerhalb der Baugrenze (textliche Festsetzung Nr. I.5) zulässig, da es an der Ausweisung von Bauräumen für die Garagen im Bebauungsplan fehlt. Die Unvollständigkeit der textlichen Festsetzung Nr. I.2.2 hat die Unwirksamkeit der Grundflächenfestsetzung zur Folge und damit die Unwirksamkeit aller Festsetzungen zum Nutzungsmaß. Denn nach § 16 Abs. 3 BauNVO ist eine wirksame Begrenzung der zulässigen Grundfläche zwingender Mindestbestandteil von Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung.

2.4 Die Unwirksamkeit der Festsetzungen zum Nutzungsmaß bewirkt die Gesamtunwirksamkeit des Bebauungsplans. Die Unwirksamkeit eines Teils eines Bebauungsplans hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die restlichen Festsetzungen auch ohne den ungültigen Teil noch eine sinnvolle städtebauliche Ordnung im Sinn des § 1 Abs. 3 BauGB bewirken können und mit der gebotenen Sicherheit anzunehmen ist, dass die Gemeinde auch einen Bebauungsplan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, B.v. 6.11.2007 - 4 BN 44.07 - juris Rn. 3; BayVGH, U.v. 5.2.2016 - 1 N 11.766 - juris Rn. 16). Eine Teilunwirksamkeit scheidet im vorliegenden Fall jedenfalls deshalb aus, da der Antragsgegner einen Bebauungsplan ohne Festsetzungen zum Maß der Nutzung angesichts seines Planungswillens nicht beschlossen hätte. Ausweislich der Begründung diente dieser dazu, durch die Maßfestsetzungen den Bestand zu sichern, das zulässige Maß der baulichen Nutzung zu beschränken und die Einbindung der geplanten Baukörper in die vorhandenen Baustrukturen sowie in die landschaftliche und topographische Situation zu sichern (s. Nr. 4.2 der Begründung des Bebauungsplans). Diese Zielsetzung wäre ohne die Festsetzungen zur maximal zulässigen Grundfläche nicht zu erreichen gewesen, da diese dazu dient, ein absolutes Maß festzusetzen, das nicht nur von der Größe des Baufensters abhängig ist. Es ist daher nicht anzunehmen, dass der Antragsgegner den Bebauungsplan ohne diese Regelungen erlassen hätte. Denn ohne die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung hätte er das verfolgte städtebauliche Ziel nicht erreichen können.

2.5 Die weiteren, von der Antragstellerin problematisierten Aspekte der Planung sind daher nicht mehr entscheidungserheblich. Gleichwohl weist der Senat im Hinblick auf ein ergänzendes Bebauungsplanverfahren auf die folgenden Gesichtspunkte hin:

2.5.1 Bei der Aufstellung der Bauleitpläne sind die Belange, die für die Abwägung von Bedeutung sind (Abwägungsmaterial), zu ermitteln und bewerten (§ 2 Abs. 3 BauGB). Denn die Berücksichtigung aller bedeutsamen Belange in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB setzt deren ordnungsgemäße Ermittlung und zutreffende Bewertung voraus (vgl. BVerwG, B.v. 12.6.2018 - 4 B 71.17 - ZfBR 2018, 601). Nach den beim Ortstermin getroffenen Feststellungen liegt der von der Antragstellerin gerügte Ermittlungs- und Bewertungsfehler nicht vor.

Der Antragsgegner hat das Baurecht auf den einzelnen Grundstücken zutreffend ermittelt. Insbesondere ist er zu Recht davon ausgegangen, dass der Bereich des festgesetzten Sondergebiets nicht als Fläche im Zusammenhang bebauter Ortsteile im Sinn von § 34 BauGB zu werten ist.

Die Kriterien für die Abgrenzung des Bebauungszusammenhangs im Sinn von § 34 Abs. 1 BauGB zum Außenbereich (§ 35 BauGB) sind obergerichtlich geklärt. Danach ist ausschlaggebend für das Bestehen eines Bebauungszusammenhangs, inwieweit die aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche (noch) diesem Zusammenhang angehört. Der Bebauungszusammenhang endet regelmäßig am letzten Baukörper. Örtliche Besonderheiten können es im Einzelfall aber ausnahmsweise rechtfertigen, ihm noch bis zu einem Geländehindernis, einer Erhebung oder einem Einschnitt ein oder mehrere unbebaute Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen. Maßgeblich ist dabei, ob diese besonderen topografischen oder geografischen Umstände den Eindruck der Geschlossenheit bzw. Zugehörigkeit einer Fläche zum Bebauungszusammenhang vermitteln. Ebenso wie ein Bebauungszusammenhang nicht unmittelbar mit dem letzten Baukörper zu enden braucht, verbietet sich umgekehrt die Annahme, dass notwendigerweise das letzte Grundstück in seinem gesamten Umfang vom Zusammenhang erfasst wird. Wie weit der Bebauungszusammenhang im Einzelfall reicht, kann stets nur das Ergebnis einer Bewertung des konkreten Sachverhalts sein (vgl. BVerwG, B.v. 8.12.2015 - 4 B 28.15 - ZfBR 2016, 67 m.w.N.). Maßgeblich ist grundsätzlich die tatsächlich vorhandene Bebauung. „Bebauung“ im Sinn von § 34 Abs. 1 BauGB ist indes nicht jede beliebige Anlage. Den Bebauungszusammenhang selbst herstellen oder zu seiner Entwicklung beitragen können nur Bauwerke, die optisch wahrnehmbar sind und ein gewisses Gewicht haben, so dass sie geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen. Baulichkeiten, die nur vorübergehend genutzt werden oder in einem weiteren Sinn „Nebenanlagen“ zu einer landwirtschaftlichen, (klein-)gärtnerischen oder sonstigen Hauptnutzung sind, sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellen (vgl. BVerwG, B.v. 5.4.2017 - 4 B 46.16 - ZfBR 2017, 471; U.v. 30.6.2015 - 4 C 5.14 - BVerwGE 152, 275).

Gemessen an diesen Maßgaben geht der Senat vorliegend nach den örtlichen Gegebenheiten, von denen er sich beim Augenschein einen umfassenden Eindruck verschafft hat, davon aus, dass das Betriebsgebäude der Talstation als ganzjährige Betriebsstätte mit dem dafür erforderlichen Personal aufgrund seiner Größe und Gestalt sowie des darin vorhandenen Büroraums und des Kioskes mit Bestuhlung ein den städtebaulichen Charakter der Umgebung mitbestimmende Baulichkeit darstellt (vgl. BVerwG, B.v. 27.3.2018 - 4 B 4.18 - juris Rn. 8; B.v. 11.7.2002 - 4 B 30.02 - ZfBR 2002, 808). Gleiches gilt auch für das westlich der Talstation liegende Wohngebäude, in dem sich Ferienwohnungen befinden. Ausgehend davon ist jedoch ein Bebauungszusammenhang mit der südlich gelegenen Wohnbebauung angesichts der deutlichen Entfernung sowie der topographischen Verhältnisse nicht gegeben. Das Gelände fällt südlich der Parkplatzfläche an der Talstation schluchtartig ab, die deutlich tieferliegenden Parkplätze auf den Grundstücken FlNr. 2836/4 und 2836/10 sowie die im Anschluss daran befindliche Wohnbebauung sind aufgrund des hohen Baumbewuchses von der Parkplatzfläche aus nur zu erahnen. Auch von dem kleinen Wohngebäude, auf dem Grundstück FlNr. 1601 aus wird die Entfernung der nach einer großen Freifläche weit entfernt und deutlich tiefer liegenden Wohngebäude deutlich. In umgekehrter Richtung kann das Wohngebäude mit den Ferienwohnungen von der unteren Parkplatzfläche ebenfalls nur schemenhaft erkannt werden. In Richtung Norden ist der Abstand zu der vorhandenen Wohnbebauung zwar geringer. Allerdings fällt an der Nordseite des Plangebiets das Gelände von Osten nach Westen deutlich ab. Sichtbar ist eine Böschung, die bis zu 4 m hoch ist. Auch vom unteren Ende des an der Nordseite gelegenen Parkplatzes aus fällt das Gelände nach Süden zum Gebäude der Talstation und zum Wohnhaus mit den Ferienwohnungen deutlich ab. In der Zusammenschau der topographischen Gegebenheiten sowie des bestehenden Abstands zwischen dem Gebäude der Talstation sowie dem Wohngebäude mit den Ferienwohnungen und dem westlichen Wohngebäude auf dem benachbarten Grundstück kann nach dem Eindruck des Senats vor Ort auch nach Norden hin kein Bebauungszusammenhang mehr bejaht werden. Der gerichtliche Augenschein hat zudem ergeben, dass die vorhandenen Parkplatzflächen im Bereich der Talstation sowie auf den weiter unten liegenden Flächen unabhängig davon, ob sie selbst aufgrund der vorstehend geschilderten topographischen Besonderheiten dem Gebäude der Talstation bzw. dem Wohngebäude zugeordnet werden können, optisch als unbebauter Bereich wirken und damit der Regelfall vorliegt, wonach Parkplätze nicht geeignet sind, an der Entstehung eines Bebauungszusammenhangs mitzuwirken (vgl. BVerwG, U.v. 19.4.2012 - 4 C 10.11 - BauR 2012, 1626; B.v. 10.7.2000 - 4 B 39.00 - BauR 2000, 1851; BayVGH, B.v. 27.9.2021 - 1 ZB 19.1905 - juris Rn. 9; B.v. 17.9.2021 - 1 ZB 20.16 - juris Rn. 7; U.v. 17.5.2019, 1 B 17.2077 - juris Rn. 17).

2.5.2 Auch die gerügten Widersprüche zwischen dem Plan und dem Satzungstext liegen nicht vor. Die Nutzungsschablonen für die Sondergebiete enthalten Überschriften zu den Nutzungsarten der Sondergebiete, die in den textlichen Festsetzungen im Einzelnen mit den zulässigen Nutzungen beschrieben werden. Eine etwaige Bezeichnung, die sich an der ursprünglichen Nutzung orientiert, kann der Antragsgegner im ergänzenden Verfahren bereinigen.

Schließlich ist bereits nicht erkennbar, dass die Festsetzungen zur Parkplatznutzung widersprüchlich sind. Die Festsetzung durch Planzeichen A.3 „private Parkplatzfläche mögl. Nachtnutzung“ sieht eine durchgehende Nutzung von 0:00 Uhr bis 24:00 Uhr vor.

Der Antragsgegner trägt gemäß § 154 Abs. 1 VwGO als unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung beruht auf § 167 VwGO i.V. mit §§ 708 ff. ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht vorliegen.

Gemäß § 47 Abs. 5 Satz 2 Halbs. 2 VwGO hat der Antragsgegner die Entscheidung in Nummer I der Urteilsformel nach Eintritt der Rechtskraft dieses Urteils in derselben Weise zu veröffentlichen wie den angegriffenen Bebauungsplan (§ 10 Abs. 3 BauGB).