Die Klägerin wendet sich gegen die Ausübung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts hinsichtlich eines Grundstücks, das sie vom Freistaat Bayern erwerben möchte.

Die Klägerin ist eine Gesellschaft Bürgerlichen Rechts (GbR) und schloss am 23. Juni 2020 einen notariellen Kaufvertrag (UR-Nr. …) zum Erwerb des unbebauten Grundstückes mit der FlNr. …, vereinigt mit FlNr. … und weiteren aus diesem Grundstück herausgemessenen Grundstücken, jeweils Gemarkung …, mit dem beigeladenen Freistaat Bayern als Verkäufer. Der Kaufpreis betrug 65.749,20 EUR bei 4981 qm.

Dieses Grundstück unterfällt dem räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes „…“ in der Fassung der zweiten Änderung der Beklagten, der Gemeinde …, die Teil der Verwaltungsgemeinschaft … ist. Der Bebauungsplan wurde in dieser Fassung im Rahmen eines vereinfachten Verfahrens nach § 13 BauGB am 25. April 2018 vom Gemeinderat als Satzung beschlossen, am 27. April 2018 ausgefertigt und am 22. Juni 2018 ortsüblich bekanntgemacht. Darin ist zunächst ausgeführt, dass die zweite Änderung den rechtsgültigen Bebauungsplan „… - 1. Änderung“ vollständig ersetzen soll. Für die genannten Grundstücke ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung jeweils ein Gewerbegebiet im Sinne des § 8 BauNVO festgesetzt. Das Maß der baulichen Nutzung ist mit einer Grundflächenzahl von 0,8, einer maximalen Traufhöhe von 12 m und einer maximalen Firsthöhe von 15 m beschrieben. Des Weiteren sind u.a. Baugrenzen festgesetzt sowie hinsichtlich der Bauweise, dass die zulässigen Hausformen eine Länge von 50 m überschreiten dürfen.

Des Weiteren ist das Grundstück FlNr. … von der Satzung der Gemeinde … über die Begründung eines besonderen Vorkaufsrechts (Vorkaufssatzung) vom 28. Februar 2019 erfasst. Deren Zweck ist laut ihrem § 1, dass „auf den von der Satzung betroffenen Flächen die Durchführung von städtebaulichen Maßnahmen gem. § 1 Abs. 3 BauGB ermöglicht werden [soll]. Die Satzung dient der Sicherstellung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in diesem Geltungsbereich. Sie soll insbesondere ortsansässigen Unternehmen die Ansiedlung und eine weitere gewerbliche Entwicklung im Gemeindegebiet ermöglichen. Gem. § 1a Abs. 2 BauGB soll durch diese Satzung Flächenverbrauch gesenkt werden.“ Nach § 3 steht „im Geltungsbereich dieser Satzung der Gemeinde … ein Vorkaufsrecht an unbebauten Grundstücken nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB zu“.

Nach dem Abschluss des genannten Kaufvertrags vom 23. Juni 2020 (UR-Nr. …*) fragte die beurkundende Notarin bei der Beklagten mit Schreiben vom 4. Juli 2020, dort eingegangen am 8. Juli 2020, an, ob dieser ein Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch zustehe. Die Beklagte antwortete am 9. Juli 2020 per Vermerk, dass ein Vorkaufsrecht an der FlNr. … bestehe und um die Übersendung einer Abschrift des diesbezüglichen Kaufvertrags gebeten werde. Die Notarin übersandte ausweislich der Behördenakten der Beklagten mit Eingang bei dieser am 20. Juli 2020 u.a. den Kaufvertrag UR-Nr. … Die Verwaltungsgemeinschaft … erklärte insoweit als Behörde der Gemeinde … gegenüber dem Freistaat Bayern als Verkäufer mit Bescheid vom 11. August 2020, zugestellt am 13. August 2020, die Ausübung ihres gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Zur Begründung führte die Verwaltungsgemeinschaft aus, dass das verkaufte Grundstück FlNr. … unbebaut sei und im Geltungsbereich des Bebauungsplans „…“ sowie im Geltungsbereich der Vorkaufssatzung der Gemeinde … liege. Die Ausübung des Vorkaufsrechts gründe sich daher auf § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB. Die Vorkaufssatzung diene der Sicherstellung einer geordneten, zielgerichteten Entwicklung in ihrem Geltungsbereich und solle der Gemeinde … ermöglichen, auf den Flächen insbesondere ortsansässige Unternehmen anzusiedeln und die weitere gewerbliche Entwicklung zu ermöglichen. Dazu solle sie Flächen erwerben können, um diese dann zum Zwecke der Bebauung mit gewerblichen Objekten an Interessenten mit einer Bebauungsverpflichtung samt Wiederkaufsrecht weiterzuveräußern. So solle auch gemäß § 1a Abs. 2 BauGB Fläche gespart, die Neuausweisung ohne vollständige Entwicklung der bisher vorhandenen Flächen und mögliche Spekulation unterbunden werden. Dies zugrunde gelegt, entspreche die Ausübung des Vorkaufsrechts auch dem Wohl der Allgemeinheit im Sinne des § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Der Gemeinde sei wichtig, dass das neue Gewerbegebiet zeitnah durch Bauwillige tatsächlich bebaut werde. Dies könne nur dann gewährleistet werden, wenn dem Käufer eine Bauverpflichtung auferlegt werde. Aus der Sicht … sei dieses Vorgehen unerlässlich sowie zweckmäßig und geeignet, um den vorhandenen Bedarf nach Gewerbegrundstücken vor Ort zu befriedigen und das Gewerbegebiet zielgerichtet und zeitnah zu entwickeln.

An die Klägerin wurde mit Schreiben der Verwaltungsgemeinschaft … vom 12. August 2020, zugestellt am 13. August 2020, ein Abdruck dieses Bescheides übersandt.

Am 11. September 2020 erhob die Klägerin durch ihren Prozessbevollmächtigten Klage zum Verwaltungsgericht Ansbach gegen den Bescheid vom 11. August 2020 und kündigte an, zunächst eine außergerichtliche Verständigung mit der Beklagten herbeiführen zu wollen; die Klage erfolge zur Fristwahrung.

Mit Schreiben vom 18. September 2020 beantragte die Klägerin bei der Verwaltungsgemeinschaft … die Frist zur Abwendung des Vorkaufsrechts aus § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB um weitere zwei Monate zu verlängern. Die Voraussetzungen für eine Verlängerung lägen vor, da die Klägerin in der Lage sei, das Grundstück binnen angemessener Frist entsprechend den baurechtlichen Vorschriften bzw. entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes zu nutzen. Um eine konkrete Verpflichtungserklärung abgeben zu können, wozu sie bereit sei, benötige sie jedoch weitere Informationen über die städtebaulichen Ziele. Die bereits im Bescheid der Beklagten vom 11. August 2020 genannten Ziele würden durch die Klägerin verwirklicht. Die Gesellschafter der Klägerin als GbR, Herr … … und seine beiden Töchter, seien ebenfalls Gesellschafter und Geschäftsführer der …, einem ortsansässigen Unternehmen, das seit mehreren Jahrzehnten in … tätig sei. Die Klägerin wolle das Grundstück bebauen und der GmbH für deren Gewerbebetrieb langfristig zur Verfügung stellen. Dazu sei die Errichtung eines Verwaltungsgebäudes oder einer Halle geplant, in die nicht erheblich störende Teile des bestehenden Betriebs dauerhaft verlegt werden sollen. Mit Bescheid vom 13. Oktober 2020 verlängerte die Verwaltungsgemeinschaft … als Behörde der Gemeinde … die Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts bis zum 20. November 2020.

Mit am 20. November 2020 bei der Prozessbevollmächtigten der beklagten Gemeinde … eingegangenem Schreiben erklärten die Bevollmächtigten der Klägerin, die Ausübung des Vorkaufsrechts abwenden zu wollen. Dazu verpflichte sich die Klägerin im Sinne des § 27 Abs. 1 BauGB zur Umsetzung der baurechtlichen Vorschriften bzw. der Ziele und Zwecke der Gemeinde … Im Einzelnen verpflichte sie sich, die von der Beklagten planungsrechtlich durch den Bebauungsplan „…“ in Gestalt der zweiten Änderung vorgegebene Bebauung zu errichten. Hilfsweise für den Fall, dass vorstehende Verpflichtung im Hinblick auf die baurechtlichen Vorschriften bzw. Ziele und Zwecke der Gemeinde … zu unbestimmt sein sollte, verpflichte sie sich als ortsansässiges Unternehmen das Grundstück der Art der baulichen Nutzung nach gemäß den Darstellungen im Bebauungsplan gewerblich zu nutzen und hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung die Grundflächenzahl von 0,8 und die maximale Traufhöhe von 12 m sowie die maximale Firsthöhe von 15 m zu beachten. Weiter erkläre die Klägerin, dass sie zu einer Bebauung des Grundstücks gemäß der vorstehenden Bauleitplanung bereit und in der Lage sei. Da sie in der Rechtsform einer GbR auftrete, hafteten ihre Gesellschafter persönlich und unbeschränkt für die Verpflichtungen der Gesellschaft. Zudem werde die … der Klägerin finanziell bis zu einem Betrag von 300.000,00 EUR beistehen, sollte es zu einem unerwarteten finanziellen Engpass kommen. Schließlich verpflichte sich die Klägerin, innerhalb von zwölf Monaten nach dem grundbuchrechtlichen Vollzug des Eigentumserwerbs einen den genannten Vorgaben entsprechenden Bauantrag zu stellen und bis zum Ablauf von drei Jahren nach Bestandskraft desselben das genehmigte Vorhaben umzusetzen. Wenngleich für die Abwendung des Vorkaufsrechts nicht erforderlich, sei die Käuferin grundsätzlich bereit, zu der oben genannten Verpflichtung einen öffentlich-rechtlichen Vertrag abzuschließen.

Nach der Abwendungserklärung der Klägerin führten diese Verhandlungen über eine Abwendungsvereinbarung mit der Beklagten, die letztlich erfolglos blieben.

Zur Begründung ihrer Klage führt die Klägerin nunmehr aus, dass sie die Frist zur Abwendung des Vorkaufsrechts eingehalten habe, da sie rechtzeitig deren Verlängerung um zwei Monate gemäß § 27 Abs. 1 Satz 3 BauGB beantragt habe und die Voraussetzungen für eine Verlängerung vorlägen. Sie habe glaubhaft gemacht, dass sie in der Lage sei, die in § 27 Abs. 1 Satz 1 BauGB genannten Voraussetzungen zu erfüllen, woraufhin die Verwaltungsgemeinschaft … die Frist bis zum 20. November 2020 verlängert habe. Am 20. November 2020 sei die Abwendungserklärung der Klägerin der anwaltlichen Vertreterin der Gemeinde über das besondere persönliche Anwaltspostfach übermittelt sowie nachweislich am selben Tag in den Briefkasten der Gemeinde eingeworfen worden.

Die Klägerin beantragt,

den Bescheid der Beklagten vom 11. August 2020 über die Ausübung des Vorkaufsrechts für das Grundstück FlNr. …, Gemarkung … (…), Kaufvertrag vom 23. Juni 2020, URNr. … aufzuheben.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung trägt sie in der mündlichen Verhandlung vor, dass aus ihrer Sicht mit dem Vorkaufsrecht die Durchsetzung eines Bauzwangs verbunden sei und eine zeitnahe Bebauung sichergestellt werden solle. Die Beklagte wünsche sich eine Fertigstellung innerhalb von drei Jahren und eine Mindestbebauung von einem Viertel der Fläche. Sie wolle nicht, dass das Grundstück nur gehalten werde oder nur ein Lagerplatz dort entstehe, da ein solcher bereits auf dem benachbarten Grundstück, welches ebenfalls der Klägerin gehöre, bestehe. Dieser wirke auf die Bevölkerung wie ein Schrottplatz und schrecke andere Unternehmen ab. Im Gemeinderatsbeschluss zur Vorkaufsrechtssatzung sei ausgeführt, dass keine Flächen brachliegen, sondern die Bauflächen geschlossen werden sollen. Schließlich müsse eine Abwendungsbefugnis konkreter gefasst sein, als nur zu erklären, dass eine Bebauung entsprechend des Bebauungsplanes stattfinde.

Der beigeladene Freistaat Bayern stellt keinen Antrag.

In der mündlichen Verhandlung gab der Gesellschafter der Klägerin, Herr … … an, dass weitere Gesellschafter seine Frau und seine beiden Töchter seien. Weiterhin gebe es in seinem Firmenkonglomerat die …, die … und die … …, die allesamt ihren Sitz in … hätten. Die Klägerin, die …GbR, halte einen Teil der Grundstücke dieser Unternehmen und verpachte sie weiter. Die Verpachtung des klagegegenständlichen Grundstücks solle vermutlich an die … erfolgen. Diese halte Fahrzeuge und Maschinen sowie Grundstücke für den Sand- und Kiesabbau und vermiete ihr Inventar an die …, die insbesondere im Bereich Erdarbeiten, Erdaushub und Humusherstellung tätig sei. Auf dem streitgegenständlichen Grundstück solle eine Halle und ein Gebäude für Verwaltung entstehen, er könne aber heute noch nicht die Größe sagen und was genau in der Halle vorgesehen sei und auch nicht den Standort benennen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die beigezogenen Verwaltungsakten der Beklagten und die Gerichtsakte Bezug genommen. Für den Verlauf der mündlichen Verhandlung am 21. Oktober 2021 wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.