Der Kläger begehrt die Erteilung eines Vorbescheides für das Bauvorhaben „Abriss und Neubau des Kopfbaus mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnen im 1. Obergeschoss bis 4. Obergeschoss“ auf dem Anwesen …, FlNr. …, Gemarkung … Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke FlNrn. …, …und …, jeweils Gemarkung … (Anwesen … … bis ...). Die Grundstücke liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes. Für die Nutzung der Grundstücke wurden in der Vergangenheit unter anderem folgende Baugenehmigungen erteilt:

- Bescheid des Landratsamts … vom 23. Juni 1972 für den Neubau von zwei Lagerhallen

- „Ergänzungsbescheid“ des Landratsamts … vom 28. Mai 1974, dessen Gegenstand ein zusätzlicher Innenausbau der Lagerhallen war. Diese sollten nach einer Baubeschreibung vom September 1973 dem Lagern und Ausstellen von Möbeln dienen.

- Bauaufsichtliche Genehmigung des Landratsamts …vom 4. Juli 1978 für den Neubau eines unmittelbar an die nördliche der beiden Hallen anschließenden Wohn- und Geschäftshauses, das in drei Geschossen (UG, 1. und 2. OG) der Ausstellung und dem Verkauf von Möbeln sowie einer Büronutzung (drei Büros) dienen sollte. Das dritte Obergeschoss war für eine Wohnnutzung (zwei Wohnungen) vorgesehen.

- Baugenehmigung der Bauordnungsbehörde der Beklagten vom 18. September 1986 für u.a. die Erweiterung eines Schaufensteranbaus.

- Vorbescheid vom 11. Februar 2013 für das Vorhaben Umbau, Erweiterung und Nutzungsänderung eines Möbelhauses zu Bürogebäude und Einkaufsmarkt mit Parkhaus; die Nutzungsänderung von Möbelhaus hin zu Lebensmittelverkaufsraum zu 800 m² und zu Getränkeverkaufsraum zu 275 m² mit den zugehörigen Funktionsräumen wird nach Art und Maß der baulichen Nutzung nach Maßgabe des Antrags vom 15. Mai 2008 i.d.F. des Antrags vom 2. November 2012 unter Berücksichtigung des aktualisierten Planes vom 24. September 2012 für zulässig erklärt. Die Geltungsdauer dieses Vorbescheides wurde mehrfach verlängert zuletzt mit Bescheid vom 21. Dezember 2020 bis zum 17. Oktober 2022 unter dem Aktenzeichen V2-2020-12.

- Mit Bescheid vom 3. Februar 2016 wurde eine unbefristete Genehmigung zur Teilnutzungsänderung von Möbelhaus in Flüchtlingsunterkunft im 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss des Kopfbaus mit Errichtung einer notwendigen Außentreppe erteilt. Im Bescheid wurde eine Ausnahme nach § 8 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO wegen der Errichtung einer Anlage für soziale Zwecke in einem Gewerbegebiet gewährt; es wurde Befreiung gemäß § 246 Abs. 10 BauGB erteilt. Die Nutzung als Asylbewerberunterkunft wurde im Februar 2019 beendet.

Mit Antrag vom 29. Mai 2020 stellte der Kläger bei der Beklagten den Antrag auf Erlass eines Vorbescheides für das Vorhaben „Abriss und Neubau des Kopfbaus im EG und Wohnen im 1. OG - 4. OG“ auf dem Grundstück FlNr. …, Gemarkung … Als Vorbescheidsfrage wurde angegeben:

„Fügt sich das geplante Gebäude gem. § 34 BauGB in der näheren Umgebung ein, sowie ist die Art und das Maß der baulichen Nutzung des im Plan dargestellten Vorhaben unter Berücksichtigung der folgenden Punkte zulässig

- Der hintere Lagerbereich bleibt Bestand.

- Die Stellplätze können auf dem Grundstück errichtet werden. Die genaue Position soll später im Bauantrag geklärt werden.

- Der Nachweis über die gesunden Wohnverhältnisse soll später im Bauantrag nachgewiesen werden.“

Der Betriebsbeschreibung vom 7. August 2020 ist zu entnehmen, dass bezüglich des Neubaus im EG Läden/Speisewirtschaften dienend der Versorgung des Gebiets, Büroflächen bzw. nicht störende Handwerksbetriebe angedacht sind.

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2020 teilte die Beklagte dem Kläger mit, dass das streitgegenständliche Vorhaben unzulässig sei. Die Eigenart der näheren Umgebung sei als faktisches Gewerbegebiet zu qualifizieren. Das Baugebiet sei dem Gewerbe vorbehalten und diene nicht dem Wohnen, da es dem Gebietscharakter und dem Schutz des Wohnens vor störenden Betrieben widerspräche. Die für Teilflächen des Bestandes genehmigte Nutzungsänderung als Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge ändere an der Qualifizierung der näheren Umgebung als Gewerbegebiet nichts. Die planungsrechtliche Zulässigkeit sei zu verneinen.

Eine für das Erdgeschoss geplante gewerbliche Nutzung entsprechend dem Nutzungskatalog des § 8 BauNVO wäre hingegen zulässig.

Die gewerbliche Bezugsumgebung sei geprägt von überwiegende IIgeschossigen, in Teilbereichen maximal III-/IV.geschossigen Baukörpern. Für den Neubau eines IVgeschossigen Kopfbaus mit rückversetztem Penthousegeschoss wäre hinsichtlich der Kubatur ein Einfügen zu bejahen.

Mit Schriftsatz vom 13. November 2020, eingegangen bei Gericht am 16. November 2020, ließ der Kläger durch seinen Prozessbevollmächtigten Untätigkeitsklage erheben.

Mit Bescheid vom 14. Dezember 2020 verneinte die Beklagte die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des streitgegenständlichen Vorhabens. Zur Begründung wurde die Argumentation aus der planungsrechtlichen Stellungnahme wiederholt.

Mit Schriftsatz vom 30. Dezember 2020 stellte der Klägerbevollmächtigte die Klage zu einer Verpflichtungsklage unter Einbeziehung des ablehnenden Bescheides um.

Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, dass sich die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 BauGB richte. Das streitgegenständliche Vorhaben füge sich neben der Art auch nach dem Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Es seien jedenfalls die westlich gelegenen Wohnhäuser bis zur Straße … und auch noch die westlich hiervon angrenzenden Wohnhäuser in die nähere Umgebung einzubeziehen. Der Bereich erstrecke sich im Süden bis einschließlich der Halle „Holzbau“. In diesem Areal befänden sich nicht nur Wohnhäuser, sondern weiter gewerbliche Betriebe wie z.B. eine Zimmerei und ein Reifenhandel. Damit sei dieser Bebauungskomplex, der unmittelbar angrenze, nicht einheitlich geprägt, weshalb auch keine verschiedenen Bau- und Nutzungsstrukturen aufeinanderstießen. Die örtliche Situation stelle sich so dar, dass in westlicher und südwestlicher Richtung Handwerksbetriebe und eine Reihe von Wohnhäusern vorzufinden seien. Die …straße sei eher keine natürliche Trennlinie, weshalb die Autobahnmeisterei in die nähere Umgebung einzubeziehen sei. In östlicher Richtung befände sich in unmittelbarer Nähe, vermutlich auf dem Gelände des Bauhofs der Gemeinde, ein Wohnhaus mit dem äußeren Anschein nach drei Wohnungen. Der Wertstoffhof, der durch das Bayerische Rote Kreuz betrieben werde, nehme nur einen geringfügigen Teil des Geländes des Bauhofs ein. Von Bedeutung sei, dass die sich in westlicher Richtung befindende bauliche Nutzung bis zur Straße …und auch noch darüber hinaus die sich zwischen der Straße … und der … in südwestlicher Richtung befindende gewerbliche Nutzung der Grundstücke zur näheren Umgebung zähle. Hinsichtlich der Art der Nutzung in Bezug auf die Wohnnutzung bestehe eine wechselseitige Prägung zur Nutzung der Gebäude in der westlichen Angrenzung und des genutzten Wohngebäudes auf der gegenüberliegenden Seite der …in östlicher Richtung. Nicht unbedeutend sei auch die mehrjährige wohnungsähnliche Nutzung auf dem Grundstück des Klägers. Ohne jeden Zweifel sei die wechselseitige Prägung bei der gewerblichen Nutzung gegeben.

Bei dem Maß der baulichen Nutzung könne für die wechselseitige Prägung die der … …straße gegenüberliegenden Nutzung einbezogen werden. Der …straße sei nicht zwingend eine trennende Wirkung für das Maß der baulichen Nutzung zuzusprechen. Sollte bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung die maßgebliche Umgebung räumlich enger zu sehen sein, wäre dies nicht entscheidungserheblich, da auch das Baugrundstück des Klägers selbst zur näheren Umgebung gehöre. Die auf ihm verwirklichte Nutzung präge in die nähere Umgebung mit. Dies gelte auch für Fälle der Änderung einer baulichen Anlage. Zuvor erteilte Baugenehmigungen blieben nicht ohne Weiteres gegenstandslos. Ein Änderungsvorhaben füge sich im Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung regelmäßig schon dann in die Eigenart der näheren Umgebung ein, wenn das Gebäude in seinen Ausmaßen unverändert bleibe. Die überbaute Grundstücksfläche der Grundstücke des Klägers sei erheblich und auch für die Beurteilung der Eigenart der näheren Umgebung zumindest bedeutsam. Keines der aufgeführten Gebäude stelle sich als Fremdkörper dar. Der auf einer nur geringfügigen Fläche betriebene Wertstoffhof könne bei der Betrachtung der näheren Umgebung hinsichtlich sämtlicher Kriterien des § 34 außer Betracht bleiben. Das Vorhaben des Klägers sei nach § 6 BauNVO zu beurteilen. Die allgemeine Zulässigkeit liege hiernach vor.

Der Bebauungsplan Nr. …habe nach einer Mitteilung des Stadtplanungsamtes den Verfahrensstand 2007 (Aufstellungsbeschluss).

Der Kläger beantragt zuletzt,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheids vom 14. Dezember 2020 zu verpflichten, den Vorbescheid für das Vorhaben Abriss und Neubau des Kopfbaus mit Gewerbe im EG und Wohnen im 1. OG bis 4. OG gemäß der im Antrag gestellten Fragen zu erteilen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung wurde unter anderem ausgeführt, dass zur maßgeblichen näheren Umgebung zunächst das Baugrundstück und die weiteren klägerischen Grundstücke zählten. Die genehmigte Nutzung sei - abgesehen von der Wohnnutzung im dritten Obergeschoss des Kopfbaus - eine rein gewerbliche. Daran habe die zuletzt genehmigte und ausgeführte Teilnutzung des Kopfbaus als Anlage für soziale Zwecke mit wohnähnlichem Charakter nichts geändert. Eine Nutzungsänderung als Gemeinschaftsunterkunft für Flüchtlinge unter Erteilung einer Befreiung nach § 246 Abs. 10 BauGB ziehe keine Änderung des Gebietscharakters nach sich. Bei der …straße handle es sich um eine gewidmete Ortsstraße. Östlich und jenseits der …straße grenzten die Gebäude bzw. Flächen des Bauhofes … und die des Wertstoffhofes … an. Diese stadteigene Fläche an der …str. ... bis ... sei hinsichtlich der Art der Nutzung als gewerblich zu qualifizieren. Die Gesamtfläche des Areals östlich der …straße, bestehen aus dem Grundstück FlNr. …, betrage 10.340 m².

Durch den Außendienst der Bauordnungsbehörde sei am 26. Februar 2021 eine Ortseinsicht durchgeführt worden. Am Anwesen …str. ... sei ein Briefkasten und ein Klingelschild mit Namen im Eingangsbereich der …str. …angebracht. Auf dem Briefkasten stehe „Bauhof und …, Eingang nächste Tür“. Bei dem Gebäude mit der vermeintlichen Wohnnutzung handele es sich um ein zweigeschossiges Backsteingebäude mit einem flachen Satteldach. Es sei als Teil des Vorhabens Errichtung eines Bauhofes mit Bescheid der Gemeinde … vom 6. Februar 1970 als Verwaltungsgebäude genehmigt. Eine Baugenehmigung für eine Wohnnutzung oder eine Nutzung i.S.d. § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO liege nicht vor. Die Autobahn bilde in einem Abstand von ca. 40 m zur südlichen Grenze des jetzigen Bestandsgebäudes eine räumliche Zäsur und schließe die jenseits der Autobahn liegenden Flächen aus der Betrachtung aus.

Südwestlich der Baugrundstücke des Klägers sei benachbart eine gewerbliche Nutzung anzutreffen. Auf dem Grundstück mit der FlNr. … - am Ende der Straße … - befinde sich ein ca. 45 m x 25 m großes Hallengebäude, das im Lageplan zur Klagebegründung mit „Halle Holzbau“ beschrieben sei. Dieses Grundstück, zu dem auch das Anwesen Holzstatt 9 mit einem rückwärtigen langgestreckten Hallengebäude gehöre, habe einen Flächenumgriff von 6.338 m². Zwischen der Halle Holzbau und den Baugrundstücken des Klägers liege ein unbebautes Flurstück mit der FlNr. … und mit einer Fläche von 2.199 m². Südlich an das Grundstück mit der FlNr. … schlössen sich die unbebauten Flurstücke …(mit 9.107 m²) und … (mit 3.418 m²) an. Am westlichen Ende der Kehre der Straße … befänden sich zwei Lager- oder Werkhallen. Sie gehörten möglicherweise einem Autohändler mit Reparaturbetrieb/Reifenservice. Westlich dieser Gebäude befinde sich ein Wohngebäude. Ob auch das Anwesen … Str. … wohngenutzt werde, sei nicht bekannt. Nördlich der Baugrundstücke befinde sich auf der gegenüberliegenden Straßenseite der …straße das Areal der Autobahndirektion … Ob diese Bebauung auf der gegenüberliegenden Seite der …straße einzubeziehen sei, könne offenbleiben. Der vorstehend beschriebene Flächenumgriff sei groß genug, um ein eigenes faktisches Gewerbegebiet zu bilden. Es handle sich nicht um eine Baulücke. Für die unmittelbar an das Baugrundstück FlNr. …westlich angrenzende Bebauung beiderseits der Straße…sei trotz der räumlichen Nähe eine gegenseitige Prägung zu verneinen. Das Gebiet sei ein eigenes Baugebiet. Die Bestandsgebäude zeigten einen deutlich wahrnehmbaren optischen Kontrast zum Baugrundstück, nämlich hinsichtlich Bebauung, Grundstücksgröße, Gebäudetypologie und Bauweise. Es träfen andersartige, optisch deutlich abgesetzte Bau- und Nutzungsstrukturen aufeinander. Ein durchgehender gewerblicher Gebäuderiegel auf den Grundstücken des Klägers stehe einer im Wesentlichen kleinteiligen Bebauung in offener Bauweise mit gemischter Nutzungsstruktur aus Wohngebäuden und das Wohnen nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben gegenüber. Der Umgriff des faktischen Gewerbegebiets ergebe sich aus der Karte Umgriff Gewerbegebiet. Es könne offenbleiben, ob sich das beschriebene faktische Gewerbegebiet weiter nach Westen erstrecke. Es könne auch nach Süden um die unbebauten Grundstücke bis zur Autobahn erweitert werden. Unter Zugrundelegung eines faktischen Gewerbegebietes nach § 8 BauNVO sei die planungsrechtliche Zulässigkeit für eine Wohnnutzung vom 1. Obergeschoss bis zum 4. Obergeschoss zu verneinen. Das Gericht habe im Verfahren AN 9 K 11.02368 offengelassen, ob wegen der westlich und nordwestlich sich anschließenden Wohnbebauung ein Mischgebiet oder wegen der sich westlich und südwestlich anschließenden Gewerbebetriebe ein Gewerbegebiet anzunehmen sei. Die Gebietseinstufung sei nicht entscheidungserheblich gewesen.

Mit Beschluss vom 20. April 2021 wurde der Rechtsstreit auf die Einzelrichterin übertragen.

Mit Schriftsatz vom 27. Mai 2021 wies der Klägerbevollmächtigte darauf hin, dass es in diesem Verfahren ausschließlich um das Grundstück FlNr. …, Gemarkung … gehe und nicht um die südlich anschließenden Grundstücke. Das Anwesen …straße …werde zu Wohnzwecken genutzt; in einem Vergnügungsstättenkonzept werde das Gebäude durch die Beklagte als „Wohngebäude“ bezeichnet. Das Grundstück FlNr. … Gemarkung …, befinde sich in einem Mischgebiet. So werde das Anwesen … im BebauungsplanentwurfNr. … vom Dezember 2004 mit Mischgebiet bezeichnet und parzelliert für Doppel- bzw. Reihenhäuser. Der Rahmenplan zum Bebauungsplan Nr. … vom Oktober 2006 zeige die Einordnung des Kopfbaus als Mischgebiet.

Mit Schriftsatz vom 14. Juni 2021 teilte die Beklagte mit, dass sich im Gebäude …straße ... zwei vom Bürgeramt … der Beklagten vermietete Wohnungen befänden. Die Wohnung im 1. Obergeschoss werde seit 1974 vermietet, die Wohnung im Erdgeschoss seit 1995.

Das Grundstück und die nähere Umgebung wurden am 16. Juni 2021 in Augenschein genommen.

Im Übrigen wird Bezug genommen auf die Gerichtsakte sowie die beigezogenen Behördenakten. Weiterhin wird Bezug genommen auf die Gerichtsakten in den Verfahren AN 9 K 20.02463 und AN 9 K 21.00082. Hinsichtlich des Verlaufs des Augenscheines und der mündlichen Verhandlung wird auf die Niederschrift Bezug genommen.