Die zulässige Klage war als vollständig unbegründet abzuweisen.

Zwischen den Parteien besteht ein weiterhin wirksamer Mietvertrag vom 31.10.2013.

Durch die Kündigung als einseitige Willenserklärung des Beklagten war das Mietverhältnis nicht wirksam beendet worden. Die Kündigung war nämlich unstreitig mangels ausreichender Vollmacht des Beklagten, für die weitere Miterbin handeln zu können, unwirksam.

Aus dem Mietvertrag ergeben sich für die Vermieterseite vertragliche Hauptleistungspflichten. Der Umfang der Vermieterpflicht besteht in der Überlassung des Mietgegenstands in vertragsgemäßem Zustand und in der Erhaltung des Mietgegenstands während der gesamten Mietzeit in diesem vertragsgemäßen Zustand. Die Erhaltungspflicht ist dabei Hauptleistungspflicht des Vermieters und steht unmittelbar im Synallagma mit dem Anspruch zur Mietzahlung. Dazu gehört neben der Beseitigung von Schäden durch Reparatur (Instandsetzung) vor allem die Instandhaltung, die auf Vermeidung derartiger Schäden und Erhaltung des vertragsgemäßen, insbesondere auch verkehrssicheren Zustands zielt.

Gegenständlich ist der Kläger zugleich Vermieter und Eigentümer der Mietwohnung und somit wiederum Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Dieser hatte mit dem zwischenzeitlich verstorbenen Herrn … den gegenständlichen Mietvertrag geschlossen.

Unstreitig war diese Hauptleistungspflicht des Vermieters, hier also des Klägers, gem. § 275 Abs. 1 BGB unmöglich geworden; denn das gesamte Haus ist nicht mehr beheizbar aufgrund der Verfügung des Bezirkskaminkehrers. Daneben besteht noch ein weiterer Sanierungsbedarf, der allerdings hier im Detail dahinstehen kann.

Aufgrund der Unmöglichkeit der Hauptleistungspflicht des Vermierters entfällt gem. § 326 Abs. 1 S. 1 BGB auch der Anspruch des Klägers auf das im Synallagma stehende Mietentgelt als deren Gegenleistung.

Im Folgenden streiten die Parteien nun darüber, wer für diesen Zustand verantwortlich ist.

Beide Seiten sind neben dem Umstand, dass sie hier mietvertraglich verbunden sind, zugleich auch noch Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft.

Insoweit blockieren sich beide Parteien wechselseitig, zum einen das Mietverhältnis zu beenden und zum anderen dahingehend, die Bewohnbarkeit des Hauses bzw. der vermieteten Wohneinheit wiederherzustellen.

Der Kläger lässt in diesem Zusammenhang nichts aus und verweist stets darauf, dass die Schuld allein bei der Beklagtenseite liegen würde.

Allerdings liegen hier zwei voneinander getrennte unabhängige Rechtsbeziehungen zwischen den Parteien zugrunde, zum einen die Mietvertragsbeziehung, zum anderen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Dabei hat das eine mit dem anderen nichts zu tun. Infolge dessen ist zwischen diesen beiden Rechtsbeziehungen strickt zu trennen. Umstände in der einen Vertragsbeziehung schlagen demgemäß nicht auf die andere Rechtsbeziehung durch.

Daher übersieht der Kläger, dass er, wie oben bereits ausgeführt, als Vermieter eine Hauptleistungspflicht im Rahmen des Mietvertrages zu erfüllen hat, die streitgegenständlich für ihn unmöglich erbracht werden kann.

Der Verweis darauf, die Beklagtenseite sei aufgrund ihrer Verweigerungshaltung allein an dieser Situation schuld, hilft ihm dabei nicht weiter. Vielmehr muss der Kläger als Vermieter, um seinen synallagmatischen Anspruch auf Mietzahlung weiterhin zu erhalten, tätig werden, notfalls eben gerichtliche Maßnahmen gegen die Beklagtenseite als Mitglied der WEG herbeiführen, eben nicht in ihrer Funktion als Mieter, sondern in ihrer Funktion als Mitglied der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Der Kläger als Wohnungseigentümer muss daher nach hier vertretener Ansicht zwingend im Rahmen aller rechtlichen Möglichkeiten die Wohnungseigentumsgemeinschaft dazu bringen, dass er als Vermieter seiner Hauptleistungspflicht aus dem Mietverhältnis gerecht werden kann, insbesondere die Bewohnbarkeit seiner vermieteten Wohneinheit wiederherzustellen. Welche Maßnahmen hier zu treffen sind, obliegt dabei allein dem Kläger als Vermieter. Dieser kann jedoch nicht allein mit Verweis darauf, dass die Mieterseite in ihrer Stellung als Wohnungseigentümer im Rahmen des Wohnungseigentums entsprechende Mitwirkungshandlungen unterlässt, weiterhin Miete fordern, obwohl er selbst seiner Verpflichtung als Vermieter gegenüber dem Beklagten als Mieter nicht gerecht wird. Insoweit vermengt der Kläger die beiden Rechtsbeziehungen unzulässigerweise, die nach hier verstandener Auffassung jedoch voneinander getrennt zu betrachten sind; denn hier ist es reiner Zufall, dass die Parteien in zwei Rechtsverhältnissen gleichzeitig sind.

Bei gesonderter Betrachtung führt die Abwägung entgegen der Auffassung der Klägerseite gegenständlich dazu, dass der Kläger seiner Verpflichtung als Vermieter nicht in ausreichendem Maß nachkommt und dies gerade auf ein Verschulden des Klägers als Vermieter zurückzuführen ist Dieser unterlässt es, rechtlich gegen die Wohnungseigentumsgemeinschaft vorzugehen, um die Bewohnbarkeit, insbesondere die Beheizbarkeit, der von ihm vermieteten Wohneinheit wiederherzustellen. Dabei handelt es sich letztlich allein um seine ureigenste Vermieterpflicht. Dass der Beklagte zugleich die Funktion des Mieters in dieser Rechtsbeziehung innehat, entschuldigt den Kläger als Vermieter insoweit nicht; denn die Erhaltung und notfalls Wiederherstellung der Bewohnbarkeit des Mietobjekts obliegt allein dem Vermieter.

Aufgrund der Tatsache, dass der Vermieter allerdings gegenständlich keinerlei Maßnahme unternimmt, notfalls unter Zuhilfenahme der Gerichte, um mindestens die Beheizbarkeit seiner Wohneinheit wiederherzustellen, hat er die fehlende Bewohnbarkeit zu vertreten, so dass der im Synallagma stehende Mietzahlungsanspruch gem. § 326 Abs. 1 S. 1 BGB entfällt.

Der Kläger hat damit gegen den Beklagten keinen Mietzahlungsanspruch in der geltend gemachten Höhe für die Monate Mai bis Juli 2018.

Die Klage war daher als unbegründet zugleich mit den geltend gemachten Verzugszinsen abzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.