Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Das Amtsgericht München ist gem. §§ 43 Nr. 4 WEG, 23 Nr. 2c GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig.

Die Klagefristen des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG wurden eingehalten. Die Zustellung erfolgte demnächst im Sinne des § 167 ZPO. Die Klageschrift ging am 23.12.2019 bei Gericht ein, d.h. gem. §§ 187, 188, 193 BGB am letzten Tag der Frist des § 46 Abs. 1 S. 2 Hs 1 WEG. Das Merkmal „demnächst“ (§ 167 ZPO) ist nur erfüllt, wenn sich die der Partei zuzurechnenden Verzögerungen der Zustellung der Klage in einem hinnehmbaren Rahmen halten. Dabei wird eine der Partei zuzurechnende Zustellungsverzögerung von bis zu 14 Tagen regelmäßig hingenommen (BGH Urteil vom 10.07.2015, V ZR 2/14, BeckRS 2015, 13524; BGH NJW 2015, 3101 Rn. 15; jew. mwN).

Es gilt die Vorschusspflicht nach § 12 Abs. 1 S. 1 GKG. Das Gericht hat den Gerichtskostenvorschuss mit Schreiben vom 15.01.2020 angefordert. Die Einzahlung erfolgte am 29.01.2020, d.h. innerhalb von 14 Tagen. Die Zustellung der Klageschrift wurde mit Verfügung vom 04.02.2020 veranlasst und erfolgte am 6.02.2020. Die allein dem gerichtlichen Ablauf zuzurechnenden Verzögerungen sind bei der Berechnung der 14-Tage-Frist unbeachtlich. Die Nichtangabe des gerichtlichen Aktenzeichens ist unerheblich. Maßgeblich ist allein der rechtzeitige Eingang bei Gericht. Auf die gerichtsinterne Zuordnung von Schriftsätzen zum richtigen Verfahren haben die Parteien in der Regel keinen Einfluss, so dass dies für die Einhaltung von Fristen unerheblich ist.

Die zu TOP 14.3 und 8.4 angegriffenen Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.11.2019 sind für ungültig zu erklären, da sie ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen.

Der zu TOP 8.1.4. gefasste Beschluss ist weder nichtig, noch widerspricht er aus den innerhalb der materiellen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vorgetragenen Gründen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Der zu TOP 14.3 gefasste Beschluss widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Jeder Eigentümer hat das Recht in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Die Zahlung einer Sondervergütung wird grds. von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet. Sie kann grundsätzlich nur dann auf einzelne Wohnungseigentümer abgewälzt werden, wenn der Eigentümergemeinschaft ein entsprechender Anspruch etwa aus Verzug oder auf Grund einer schuldhaften Pflichtverletzung zusteht. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor.

Gem. § 21 Abs. 7 WEG können die Wohnungseigentümer Regelungen für einen besonderen Verwaltungsaufwand mit Stimmenmehrheit beschließen.

Da die Gewährung von Einsicht in seine Unterlagen aber nicht zu seinen Mindestpflichten nach § 27 WEG gehört, kann eine Sondervergütung hierfür grundsätzlich vertraglich vereinbart werden. Übernimmt die Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter gegenüber die Kosten, gilt für die Kostentragungspflicht der Wohnungseigentümer untereinander grundsätzlich § 16 Abs. 2 WEG. Nach § 21 Abs. 7 WEG kann jedoch mit Mehrheit beschlossen werden, dass der jeweils Einsicht nehmende oder hierzu ermächtigende Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit den Kosten hierfür belastet wird (vgl. Schmid ZWE 2014, 389).

Den Wohnungseigentümern ist im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung ein Ermessensspielraum eingeräumt. Dieser ist im Einzelfall überschritten, wenn die Höhe der Vergütung aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers nicht mehr tragbar erscheint und das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Vergütung erheblich gestört ist (vgl. Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018 Rn. 155, WEG § 26 Rn. 154a-155b). Dies ist vorliegend der Fall. Nach dem Beschlusstext ist lediglich die Anwesenheit eines Mitarbeiters der Verwaltung notwendig, wenn Akteneinsicht genommen wird. Da Akteneinsicht grundsätzlich nur während der gewöhnlichen Bürozeiten gewährt werden muss, ist nicht ersichtlich, inwiefern der Verwaltung durch die bloße Anwesenheit eines Mitarbeiters relevanter Mehraufwand entsteht. Der anwesende Mitarbeiter kann während der Zeit, in der ein Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen nimmt, die anfallende Büroarbeit erledigen. Darüber hinaus erscheint ausgeschlossen, dass jeder Mitarbeiter der Verwaltung zu einem Stundensatz von 85,00 € vergütet wird. Die Höhe der gewährten Vergütung erscheint aus Sicht eines wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers nicht mehr tragbar, das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Vergütung ist erheblich gestört. Dadurch könnten Eigentümer davon abgehalten werden, ihren Anspruch auf Belegeinsicht wahrzunehmen. Dieses Recht wird durch die erfolgte Beschlussfassung vereitelt, so dass der gefasste Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht und daher für ungültig zu erklären ist.

2. Der zu TOP 8.4 gefasste Beschluss ist ebenfalls für ungültig zu erklären, da er ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht.

Dabei kann dahinstehen, ob die Ermächtigung der Verwalterin, Fachfirmen anzuweisen, Balkonverglasungen ersatzlos zurückzubauen, eine unzulässige verbotene Eigenmacht darstellt. Jedenfalls ist der Beschluss inhaltlich nicht hinreichend bestimmt. Denn für die Eigentümer ist nicht ersichtlich, welche Fachfirma mit dem Rückbau beauftragt werden soll. Die Beklagten tragen selbst vor, dass es sich bei der beschlossenen Fassadensanierung um eine Großsanierung mit einem Kostenvolumen von rund 6,5 Millionen € handelt. Zur Vollziehung seien insgesamt 17 Einzelgewerke zu vergeben und 25 Einzelverträge zu schließen. Eine Vielzahl von Firmen ist involviert. Welche dieser Firmen den Rückbau der Balkonverglasungen vornehmen soll, ist unklar. Hinzu kommt, dass nach dem Versammlungsprotokoll an 6 Balkonen Verglasungen bestehen sollen, die Beschlussfassung sich aber lediglich auf 5 konkret benannte Einheiten und Eigentümer bezieht. Nach der Beschlussfassung sind auch weitere Balkonverglasungen ersatzlos zurück zu bauen, sollten solche bestehen. Unklar ist damit, wie viele Balkonverglasungen der insgesamt 304 Sondereigentumseinheiten zu entfernen sind und wie die beschlossene Kostenobergrenze kalkuliert wurde. Der Eigentümergemeinschaft fehlte insoweit jedenfalls eine ausreichende Entscheidungsgrundlage. Der Beschluss ist insgesamt zu unbestimmt und daher für ungültig zu erklären.

Ob das Entfernen der Balkonverglasungen zur Umsetzung der Sanierung oder aus brandschutztechnischen Gründen tatsächlich nicht erforderlich ist, bedarf keiner Entscheidung.

3. Die Klage ist jedoch in Bezug auf den zu TOP 8.1.4 gefassten Beschluss unbegründet, da die Beschlussfassung ordnungsgemäßer Verwaltung nicht widerspricht.

Im Einladungsschreiben vom 31.10.2019 wurde zu TOP 8 die „Beschlussfassung über die Durchführung der Fassadensanierung einschließlich Beauftragung der einzelnen Gewerke, Beauftragung der Fachingenieure für Leistungsphase 8 und Finanzierung dieser Maßnahme und Vergütung des Verwalters gegebenenfalls Beschlussfassung über die Entfernung der Verglasung.“ (Unterstreichung durch das Gericht) angekündigt. Daraus war für die Eigentümer ersichtlich, dass eine Beschlussfassung über eine Verwaltervergütung im Zusammenhang mit der Fassadensanierung erfolgen würde. Die erfolgte Beschlussfassung ist damit ausreichend angekündigt. Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG ist nicht feststellbar.

Auch in materieller Hinsicht entspricht die Beschlussfassung über die Gewährung einer Sondervergütung zugunsten des Verwalters ordnungsgemäßer Verwaltung, § 21 Abs. 3 WEG.

Grundsätzlich haben die Wohnungseigentümer einen weiten Ermessensspielraum, wie sie die Vergütungsstruktur konkret ausgestalten. Nur wenn im Einzelfall das Äquivalenzverhältnis von Leistung und Vergütung erheblich gestört ist, verstoßen Sondervergütungen gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung. Der Höhe nach müssen sie sich in angemessenem Rahmen halten und den voraussichtlichen zusätzlichen besonderen Zeit- und Arbeitsaufwand möglichst im Einzelfall berücksichtigen.

Da es nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 zu den Aufgaben des Verwalters gehört, die für die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen, entspricht ein Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, nach dem der Verwalter für relativ geringfügige Instandsetzungsarbeiten eine Zusatzvergütung von 5% der Bausumme erhalten soll (vgl. Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018, WEG § 26 Rn. 165).

Die Vorbereitung, Durchführung und Überwachung größerer Arbeiten gehört nicht zum „Alltagsgeschäft“ der Verwaltung, weshalb die meisten Verwalterverträge hierfür eine Sondervergütung vorsehen. Auf Basis der früher hM waren solche Vergütungsklauseln nur zulässig, soweit es um „eine besonders aufwändige Bauüberwachung“ ging und der Verwalter durch seine Tätigkeit der Gemeinschaft die Beauftragung eines Architekten ersparte. Denn die „normale“ Bauüberwachung wurde den „gesetzlichen Pflichten“ des Verwalters zugeordnet, für die keine Sondervergütungen vereinbart werden durften. Diese Differenzierung und die darauf beruhenden Gerichtsurteile zu Vergütungsklauseln bei Instandsetzungsmaßnahmen sind heute überholt. Ein Verwalter darf für bestimmte Leistungen (ob zum gesetzlichen Pflichtenprogramm gehörend oder nicht) Sondervergütungen vereinbaren. Für Instandsetzungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Das gilt auch dann, wenn die Gemeinschaft einen Sonderfachmann beauftragt haben sollte; denn auch dann hat der Verwalter im Zuge der Durchführung (größerer) Baumaßnahmen einen Zusatzaufwand (Zuarbeit an den Sonderfachmann, aber auch dessen Überwachung), der eine besondere Vergütung rechtfertigt (vgl. BeckOGK/Greiner, 1.4.2020, WEG § 26 Rn. 233 ff.).

Vorliegend handelt es sich um eine größere Baumaßnahme mit einem Volumen von ca. 6.500.000,00 €, 17 Einzelgewerken und 25 Einzelverträgen, die die Gewährung einer Sondervergütung grundsätzlich rechtfertigt.

Auch die vereinbarte Höhe von 3,57% der Bruttoschlussrechnungssumme ist nicht zu beanstanden. Eine prozentuale Anknüpfung an das Auftragsvolumen sowie eine Sondervergütung im Rahmen von etwa 1,5 bis 5% des Auftragsvolumens sind durchaus üblich und von der Rechtsprechung nicht beanstandet worden, soweit es sich - wie hier - um eine größere Baumaßnahme handelt (vgl. AG Düsseldorf Urt. v. 28.9.2016 - 291a C 49/16, BeckRS 2016, 114577).

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO. Da das Obsiegen der Kläger nicht mehr als „verhältnismäßig geringfügig“ anzusehen ist, kann den Beklagten die Kostenregelung des § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO nicht zu Gute kommen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich für die Kläger und die Streithelferin aus §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO, für die Beklagten aus § 709 S. 2 ZPO.

Der Streitwert wurde gem. §§ 63 Abs. 2, 49a Abs. 1, 39 Abs. 1 GKG festgesetzt. Für den Klageantrag zu 1. erscheint einen Streitwert von 3000 € gemäß § 3 ZPO angemessen. Für den Klageantrag zu 2. ist für die Streitwertbemessung gemäß § 49a Abs. 1 Satz 2 GKG das fünffache Klägerinteresse in Ansatz zu bringen. Ausgehend von kalkulierten Gesamtbaukosten von 8.350.300,00 € bemisst sich das Interesse der Parteien und aller Beigeladenen an der Höhe der gewährten Sondervergütung für den Verwalter, d.h. 298.105,71 €. Das fünffache Klägerinteresse, bei einem zugrundegelegten Gesamtmiteigentumsanteil von 250,90/10.000 beträgt 37.291,53 € und bildete damit die Obergrenze zu 50% des Gesamtinteresses. Den Streitwert des Klageantrages zu 3. setzt das Gericht auf 1000 € fest. Ausgehend von maximalen Bruttokosten von 8000 € beträgt das gem. § 49a Abs. 1 S. 2 GKG maßgebliche fünffache Klägerinteresse 1000,76 €.

Die Streitwerte sind gemäß § 39 Abs. 1 GKG zusammenzurechnen.