Die Klägerinnen - eine Erbengemeinschaft - wenden sich gegen die Anordnung zur Beseitigung eines Wohnhauses (M 11 K 18.1331) und begehren eine nachträgliche Baugenehmigung (M 11 K 18.5288).

Mit Bescheid vom … Dezember 1960 erteilte das Landratsamt Bad Tölz-Wolfratshausen (im Folgenden: Landratsamt) dem früheren Eigentümer des Grundstücks Fl.Nr. 1467 der Gemarkung … eine Baugenehmigung zur Errichtung eines Badehauses mit Hallenbad und Außenschwimmbecken. Nach den genehmigten Eingabeplänen handelt es sich um ein erdgeschossiges Gebäude mit zwei Gebäudeflügeln, die rechtwinklig - nördlich bzw. südöstlich - um ein Außenschwimmbecken angeordnet sind. Der genehmigte Grundrissplan sieht im nördlichen Gebäudeflügel eine Badehalle mit Hallenbecken vor und im nordöstlichen Gebäudeeck einen Saunabereich mit Tauchbecken, Umkleideraum, Bad und WC. Der südöstliche Gebäudeflügel umfasst Räumlichkeiten, die in den Planunterlagen als „Halle“, „Garderobe - Windfang“, „Ankleideraum“, „Herr“ und „Dame“ bezeichnet werden. Der Bauplatz liegt abseits zusammenhängender Bebauung im Landschaftsschutzgebiet H. ...

Im Frühjahr 2017 stellte das Landratsamt fest, dass zwischenzeitlich anstelle des genehmigten Badehauses ein Wohnhaus mit angebautem Carport errichtet wurde.

Im Rahmen der Anhörung ließen die Klägerinnen als zwischenzeitliche Eigentümerinnen (Erbengemeinschaft) des Grundstücks Fl.Nr. 1467 durch ein Planungsbüro im Mai/ Juni 2017 vortragen, dass der Bau des ehemaligen Badehauses nach den damaligen Eingabeplänen durchgeführt worden sei. Nach einem Brandfall im Januar 1999 sei das Gebäude komplett abgebrochen und mit einem vorerst räumlich reduzierten Bauvolumen wiederaufgebaut worden. Der Wiederaufbau des südöstlichen Gebäudeflügels sei auf einen späteren Zeitpunkt verschoben worden, da der damalige Bauherr und Eigentümer Herr W. S. ... einziger Nutzer des Schwimmbeckens gewesen sei. Somit sei die Wohnnutzung früherer Zeiten entfallen, als dieser „Wohnflügel“ als Bademeisterwohnung genutzt worden sei. Die Fundamente des vormaligen Wohnflügels seien derzeit mit einer Abdeckung versehen. Die Nutzung zum Einfamilienhaus sei auch aufgrund eines bauphysikalischen Konstruktionsfehlers beim Wiederaufbau erfolgt, da trotz Rückbau und Wiedereinbringen der Wärmedämmung im Deckenbereich, aufgrund der starken Luftfeuchtigkeit bei wassergefülltem Becken, eine ständige Durchfeuchtung der Deckenkonstruktion haben hingenommen werden müssen. Die Wohnnutzung durch die Familie der Enkelin des Bauherrn sei erst kürzlich aufgenommen worden, sodass die Abwasserbeseitigung noch über die ursprüngliche Dreikammerausfaulgrube erfolge. Ein entsprechender Bauantrag für eine geordnete Abwasserentsorgung wurde angekündigt. Weiter nahm mit Schreiben vom 15. November 2018 und vom 21. Dezember 2018 der Bevollmächtigte der Klägerinnen ausführlich Stellung.

Mit Bescheid vom … Februar 2018 wurde den Klägerinnen jeweils auferlegt, das als Wohngebäude wiedererrichtete ehemalige Badehaus inklusive des zusätzlich angebauten Carports, des Kellerabgangs mit Überdachung und der Terrasse mit Unterbau innerhalb von 3 Monaten nach Eintritt der Bestandskraft und Eintritt der Duldungspflicht der derzeitigen Bewohner zu beseitigen (Ziff. I). Für den Fall der Zuwiderhandlung wurden jeweils Zwangsgelder i. H. v. 10.000,- EUR angedroht (Ziff. III). Den Bewohnern des Gebäudes wurde die Duldung der Beseitigung unter Zwangsgeldandrohung aufgegeben (Ziff. II und IV). Zur Begründung der auf Art. 76 Satz 1 BayBO gestützten Anordnung wurde im Wesentlichen ausgeführt, dass das Vorhaben ohne die erforderliche bauaufsichtliche Genehmigung errichtet worden sei und rechtmäßige Zustände nur durch die vollständige Beseitigung der Anlagen hergestellt werden könnten. Eine nachträgliche Genehmigung komme nicht in Betracht. Es handele sich um ein sonstiges Vorhaben im Außenbereich, das in mehrfacher Hinsicht öffentliche Belange beeinträchtige. Es widerspreche den Festsetzungen des Flächennutzungsplans, der eine Grünfläche festsetze. Darüber hinaus beeinträchtige das Vorhaben insbesondere die Belange des Naturschutzes, da es innerhalb des Landschaftsschutzgebiets „H. ...“ liege. Neben einer Beeinträchtigung der natürlichen Eigenart der Landschaft und ihres Erholungswertes lasse das Vorhaben insbesondere auch die Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung befürchten. Eine Heranziehung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB scheitere bereits an der nicht gleichartigen Nutzung des Gebäudes. Auf einen Bestandsschutz aufgrund einer zu irgendeinem Zeitpunkt vorherrschenden gleichartigen Nutzung könnten sich die Eigentümerinnen nicht berufen. Der Bestandsschutz des Badehauses sei aufgrund des rechtswidrigen Wiederaufbaus im Jahr 1999 und der unzulässigen Umnutzung in ein Wohngebäude erloschen. Eingehend auf den Vortrag des Klägerbevollmächtigten im Rahmen der Anhörung wurde weiter ausgeführt, dass es sich bei den vermeintlichen „Betten“ im Grundrissplan um Ruheräume mit Liegen handele und auch das Nichtvorhandensein einer Küche/ Kochnische der Annahme einer Wohnnutzung im Sinne des Baurechts entgegen stehe. Ebenso lasse die Formulierung der Flächenaufstellung der Antragsunterlagen aus dem Jahr 1959 nicht auf eine Wohn- oder Doppelfunktion des Vorgängerbaus als Wohn- und Badehaus schließen, zumal diese Unterlagen kein Bestandteil der Genehmigung seien. Soweit vorgetragen worden sei, dass eine Nutzung zu Wohnzwecken bereits nach der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1960 stattgefunden habe, sei durch den Brandfall ein nicht genehmigtes Wohnhaus zerstört worden und der Bestandsschutz des Gebäudes damit bereits zu diesem Zeitpunkt erloschen. Die Nutzung des Vorgängergebäudes zu Wohnzwecken habe einer baurechtlichen Genehmigung bedurft, die bereits zum Zeitpunkt der Umnutzung nicht habe erteilt werden können. Die Umnutzung sei daher sowohl formell als auch materiell rechtswidrig erfolgt, sodass die Nutzung als Wohngebäude keinen Bestandsschutz genieße. Auch der Ersatzbau selbst genieße aufgrund der fehlenden baurechtlichen Genehmigung keinen Bestandsschutz. Selbst bei Annahme einer zumindest materiell zulässigen Wiedererrichtung des durch den Brandfall zerstörten Badehauses könnten sich die Klägerinnen nicht auf Bestandsschutz berufen, da sie einen solchen Schutz spätestens durch die heute eindeutig rechtswidrig vorliegende Wohnnutzung des gesamten Gebäudes verwirkt hätten. Im Übrigen besitze das Gebäude keine ordnungsgemäße Abwasserentsorgungsanlage, sodass keine ordnungsgemäße Erschließung vorliege. Die Anordnung sei ermessensgerecht, insbesondere sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit beachtet. Die Anordnung stelle für die Klägerinnen keine unangemessene Härte dar. Es entstehe keine übermäßige finanzielle Belastung und auch die gesetzte Frist für die Beseitigung sei angemessen. Der Bescheid wurden den Klägerinnen jeweils am 2. März 2018 zugestellt.

Hiergegen ließen die Klägerinnen durch ihren Bevollmächtigten am 19. März 2018 Klage (M 11 K 18.1331) erheben und beantragen,

den Bescheid des Landratsamts vom … Februar 2018 hinsichtlich der Baubeseitigung des Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 1467 der Gemarkung … aufzuheben.

Unter dem 11. Juni 2018 beantragten die Klägerinnen in Erbengemeinschaft eine Baugenehmigung für die „Nachlegalisierung eines Wohnhauses“. In der eingereichten Baubeschreibung und den Eingabeplänen wird im Wesentlichen auf den „Bestand“ verwiesen. Im Lageplan ist vermerkt, dass zur ordnungsgemäßen Abwasserbeseitigung die bestehende Abwasserbehandlungsanlage nach den anerkannten Regeln der Technik nachgebessert werden solle. Mit Beschluss des Bauausschusses vom 13. August 2018 erteilte die Beigeladene das gemeindliche Einvernehmen unter der Bedingung u. a. des Vorliegens der Voraussetzungen des § 35 BauGB und des Nachholens der kanalmäßigen Erschließung.

Nach Anhörung der Klägerseite lehnte das Landratsamt die beantragte Baugenehmigung mit Bescheid vom … September 2018 ab, wobei die Begründung im Wesentlichen den Ausführungen des Bescheids vom … Februar 2018 entspricht. Der Bescheid wurde den Klägerinnen jeweils am 4. Oktober 2018 zugestellt.

Daraufhin ließen die Klägerinnen durch ihren Bevollmächtigten am 25. Oktober 2018 Klage (M 11 K 18.5288) erheben und zuletzt beantragen,

den Bescheid des Landratsamts vom … September 2018 aufzuheben und den Beklagten zu verpflichten, den Antrag vom 11. Juli 2018 hinsichtlich der Nachlegalisierung eines Wohnhauses auf dem Grundstück Fl.Nr. 1467 der Gemarkung … zu genehmigen;

hilfsweise, den Beklagten unter Aufhebung des streitgegenständlichen Bescheids vom … September 2018 zu verpflichten, über den Antrag der Klägerinnen auf Baugenehmigung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts neu zu entscheiden.

Zur Begründung der Klagen wurde im Wesentlichen vorgetragen, dass nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB ein Anspruch auf Wiedererrichtung des durch Brand untergegangenen Wohn- und Schwimmgebäudes bestanden habe und das Gebäude somit materiellrechtlich Bestandsschutz genieße. Das Landratsamt gehe zu Unrecht davon aus, dass eine nachträgliche Genehmigung gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB mangels gleichartiger Nutzung und ordnungsgemäßer Abwasserentsorgung ausscheide. Insoweit wurde zunächst der Vortrag im Rahmen der Anhörung wiederholt. Der Planzeichnung sei ein mit „Herrn“ und „Damen“ bestimmter Raum zu entnehmen, welcher offensichtlich jeweils 2 Betten aufweise. Ferner seien in der dem damaligen Bauantrag beigefügten Nutzflächenbeschreibung unter „nutzbaren Wohnflächen“ neben der Halle mit einer Fläche von 79,85 m² weitere Flächen im EG von 151,39 m² aufgeführt. Nach der Errichtung des Gebäudes im Jahr 1960 sei das Badehaus tatsächlich bewohnt worden, vorübergehend von Gästen und Mitgliedern der Familie, teilweise auch längerfristig. Auch im wiederaufgebauten Gebäude sei eine Wohnnutzung integriert gewesen. Somit stehe fest, dass sich das Gebäude mit einer Doppelfunktion - als Badehaus und auch als Wohngebäude - darstelle und es sei insofern von Anfang an eine Wohnnutzung genehmigt gewesen. Der Vortrag betreffend die Baubeschreibung vom 1. Dezember 1959 wurde vertieft. Zum Sachverhalt wurde klargestellt, dass die Wiedererrichtung nicht durch den früheren Eigentümer und Vater der Klägerinnen erfolgt sei. Der als „Schwimmhalle“ bezeichnete Bauteil sei 1998/1999 mit einer Grundfläche von ca. 82 m² wiedererrichtet worden und habe ein Schwimmbecken von 4 × 6 m aufgewiesen. Das größere Außenschwimmbecken sei zu einem späteren Zeitpunkt verfüllt und begrünt worden. Der östliche Gebäudeflügel mit einem Teil der Wohnräume sei nicht wiederaufgebaut worden. Stattdessen sei zu einem Zeitpunkt der Raum mit Schwimmbecken aufgelassen und einer wohnwirtschaftlichen Nutzung zugeführt worden. Die Wohnflächenberechnung zum Bauantrag 1960 weise als Größe der Wohnräume 151,39 m² netto und als Größe der Halle 79,85 m² netto aus. Der nicht wieder errichtete Bauteil habe eine Größe von ca. 80 m² Wohn- bzw. Nutzfläche aufgewiesen. Der vorhandene bauliche Bestand weise dabei eine Wohnfläche auf, die der Wohnfläche des ursprünglich genehmigten Bauvorhabens entspreche. Das Landratsamt behaupte zu Unrecht, dass das Vorgängergebäude als Badehaus ohne Wohnnutzung genehmigt worden sei, wobei die „Betten“ als „Liegen“ interpretiert worden seien. Diese Beurteilung widerspreche der eindeutigen Wortwahl und der Tatsache, dass Liegen zur Schwimmbadnutzung im Regelfall im Schwimmbad aufgestellt würden. Weiter wurde vorgetragen, dass noch eine detailliertere Flächenaufstellung aufgefunden worden sei (Anlage K 3 im Verfahren M 11 K 18.1331). Eine Einbauküche sei im Flur-/ Dielenbereich vorhanden gewesen, der auch als Essraum gedient habe. Da die Bauaufsichtsbehörde nach früherer Rechtslage verpflichtet gewesen sei, eine Bauabnahme vorzunehmen, werde davon ausgegangen, dass dies auch bei dem ursprünglich hergestellten Badehaus erfolgt und die wohnwirtschaftliche Nutzung offensichtlich gewesen sei. Auch sei die Baubeschreibung zu berücksichtigen, da sie Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens und Grundlage der Baugenehmigung sei. In einem Bereich von ca. 160 m² sei demnach bereits 1960 eine Wohnnutzung genehmigt worden. Dabei sei zu beachten, dass die Sanitär- und Nebenräume nicht nur der Schwimmhalle gedient hätten, sondern zugleich auch der wohnwirtschaftlichen Nutzung. Die gegenwärtige Nutzung entspreche der genannten Größenordnung. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB erfordere nicht ein „nutzungsidentisches“ Gebäude als Ersatzbau, sondern lediglich ein „gleichartiges“ Gebäude. Dies schließe ein, dass der Ersatzbau hinsichtlich der Zuordnung der Wohnräume gegenüber dem ursprünglichen Bestand wesentlich abweichen könne. Weiter sei die Voraussetzung einer „alsbaldigen Neuerrichtung“ nach dem Brandfall im Jahr 1999 gegeben, auch wenn die Neuerrichtung ohne erforderliche Baugenehmigung erfolgt sei. Obwohl der Brandfall und im Grundsatz auch die Neuerrichtung dem Landratsamt habe bekannt sein müssen, habe dieses eine Bauantragstellung nicht gefordert. Nach dem Gesetzeswortlaut reiche allein das tatsächliche Vorgehen. Aufgrund des Vorliegens der Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB genieße das Vorhaben zumindest materiellen Bestandsschutz, sodass eine Beseitigungsanordnung ausscheide. Durch die rechtswidrige Wohnnutzung des Gesamtgebäudes werde der Bestandsschutz nur verwirkt, wenn es sich bei den im Jahr 1960 genehmigten Gebäude nicht um ein solches mit Wohnnutzung gehandelt habe. Soweit im Inneren des Gebäudes zwischenzeitlich bauliche Veränderungen gegenüber dem ursprünglichen Ersatzbau vorgenommen worden seien, hätten diese gemäß Art. 57 Abs. 1 Nr. 11 a) und b) BayBO verfahrensfrei durchgeführt werden können. Hinsichtlich der Umnutzung der Schwimmhalle in einen allgemeinen Wohnraum greife Art. 57 Abs. 4 BayBO, da es sich um die Umwandlung einer von bereits im Weiteren der Wohnnutzung dienenden Nutzung handele. Hinzu komme, dass bei familiärem Bedarf gemäß § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 5 BauGB sogar eine bauliche Erweiterung des Bestandsgebäudes zulässig sei. Zur Erschließungsproblematik wurde vorgetragen, dass in Zusammenhang mit der Errichtung des Badehauses eine Entwässerungsplanung gefordert worden sei. Der Planzeichnung (Anlage K 4 im Verfahren M 11 K 18.1331) könne entnommen werden, dass die Anschlussleitungen von Küche, Bad und sonstigen Sanitärbereichen an eine teilbiologische Kleinkläranlage anzuschließen seien. Sofern diese Art der Entwässerung nicht mehr heutigen Ansprüchen entspreche, könnten Nachbesserungen erfolgen, sodass eine allein hierauf gestützte Beseitigungsverfügung unverhältnismäßig sei. Schließlich seien die Ermessensabwägungen der verfügten Beseitigungsanordnung nicht geeignet und ausreichend, um eine ordnungsgemäße Ermessensausübung erkennen zu lassen. Es handele sich vorliegend um einen atypischen Sachverhalt. Da nur plakativ erklärt werde, dass die Abbruchverpflichtung keine übermäßige finanzielle Belastung für die Klägerinnen darstelle, liege ein Ermessensausfall vor. Das Landratsamt habe ohne eigene Erkundungen oder aufgrund der Vermutung der finanziellen Ausstattung der Klägerinnen Aussagen getroffen. Jede Beseitigungsanordnung hinsichtlich wohnwirtschaftlich verwendbarer Anlagen stelle einen erheblichen finanziellen Eingriff dar.

Der Beklagte beantragt,

die Klagen abzuweisen.

Hinsichtlich der begehrten Baugenehmigung sei die Klage bereits unzulässig, da die Bauantragsunterlagen mangelhaft seien. Jedenfalls seien beide Klagen unbegründet. Nach Aktenlage werde davon ausgegangen, dass der aktuelle Baubestand zu einem Zeitpunkt nach 2012 als vollständiger Neubau mit Holzständerwerk auf den betonierten Kellerwänden errichtet worden und nicht mit dem 1999 wieder errichteten Gebäude einer Schwimmhalle identisch sei. Neben dem Vortrag der Klägerseite würden die Angaben des Planungsbüros im Rahmen des Anhörungsverfahrens nahelegen, dass ein Wiederaufbau der Schwimmhalle 1999 und die Nutzung dieses Baubestands durch Herrn W. S. ... erfolgt sei. Pläne zu dem damals errichteten Gebäude und dessen Nutzung seien von Klägerseite nicht vorgelegt worden. Die von Klägerseite vorgelegte „Planung von 1998“ (Anlage K 2 im Verfahren M 11 K 18.1331) sei hinsichtlich des Datums unlesbar und insofern nicht nachvollziehbar, als der Brandfall vom Januar 1999 datiere. Auch bleibe offen, wo innerhalb des 1999 wiedergeschaffenen Baubestands ein Nutzung zu Wohnzwecken durch Gäste, Besucher oder Familienmitglieder stattgefunden haben soll. Ein weiterer Widerspruch ergebe sich daraus, dass seitens des Planungsbüros im Rahmen der Anhörung auf eine Nutzung des südöstlichen Flügels als Bademeisterwohnung Bezug genommen werde, was sich mit der vorgetragenen sonstigen Wohnnutzung nicht in Einklang bringen lasse. Die Pläne mit Datum vom 1. Februar 2012 würden einen vollständigen Neubau eines Wohnhauses mit Holzständerwerk auf den betonierten Kellerwänden zeigen. Es sei nicht ersichtlich, dass nach 2012 nur die geschädigte Dachkonstruktion habe verändert werden sollen. Die reine Wohnnutzung sei nach den Angaben des Planungsbüros erst „kürzlich“ aufgenommen worden. Die Ausführungen der streitgegenständlichen Bescheide zur bauplanungsrechtlichen Unzulässigkeit nach § 35 BauGB wurden vertieft. Bei einer Errichtung nach 2012 fehle es bereits an einer „alsbaldigen“ Neuerrichtung i. S. v. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 BauGB. Zur fehlenden „Gleichartigkeit“ der Gebäude wurde ergänzend vorgetragen, dass der flächenmäßig weit überwiegende Teil der genehmigten Anlage (Außen- und Innenschwimmbecken, Halle, Tauchbad, Sauna, Umkleide, Ankleideraum) erkennbar allein der Entspannung und temporären Erholung gedient habe, jedoch nicht der auf Dauer angelegten Häuslichkeit des in unmittelbarer Nähe wohnenden Bauherrn. Die übrigen Räume seien erkennbar zugeordnete Funktionsräume. Unabhängig davon habe der „Nichtwohnteil“ ein solches Übergewicht, dass von einem einheitlichen Wohngebäude ersichtlich nicht gesprochen werden könne. Schließlich sei das Vorhaben wegen fehlender kanal- und wegemäßiger Erschließung nach § 35 Abs. 2 BauGB unzulässig und scheitere hieran auch in bauordnungsrechtlicher Hinsicht.

Mit Schriftsätzen vom 15. Juli 2019 vertiefte der Klägerbevollmächtigte das bisherige Vorbringen in beiden Klageverfahren. Insbesondere wurde ausgeführt, dass das Schwimmbecken im Jahr 2012 aufgrund von Feuchtigkeitsschäden aufgelassen und als allgemeiner Wohnraum genutzt worden sei. Diese Nutzungsänderung bewege sich im Rahmen des Nutzungsspektrums einer Wohnnutzung. Ein Raum mit Wasserbecken sei Bestandteil der Gesamtwohnnutzung. Auf etwaige formale Mängel des Bauantrags habe das Landratsamt nicht hingewiesen. Sowohl der Anschluss an einen Abwasserkanal als auch eine rechtliche Sicherung der verkehrlichen Zufahrtsmöglichkeit seien herstellbar.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakten, die vorgelegten Behördenakten sowie auf die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 2. Juli 2020 Bezug genommen.