Die Klägerin begehrt als frühere Eigentümerin eines Grundstücks, das mittlerweile im Eigentum der Beigeladenen steht, die Feststellung, dass sie einen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung hatte.

Die Klägerin ist die Nachfolgegesellschaft der früheren Eigentümerin des Grundstücks FlNr. … Gem. …, …straße 26 (im Folgenden: Baugrundstück). Das Baugrundstück ist derzeit mit einem Wohn- und Geschäftshaus bebaut (EG +1. - 3. OG + ausgebautes Dachgeschoss). Dieses Bestandsgebäude ist nach Westen, Süden und Osten nicht mit der benachbarten Bebauung verbunden. Richtung Norden, zu dem Anwesen …-Straße 1 besteht ein von der …-Straße aus gesehen eingeschossig erscheinender Verbindungsbau. Die Wandhöhe des Bestandsgebäudes beträgt nach den im Bauantragsverfahren vorgelegten Plänen an der Nordost-Fassade zwischen ca.14,0 m im Süden und ca.15,2 m im Norden (Maßentnahme aus dem Plan „Grundrisse, Schnitte B-B, Ansicht Nord-Ost“ vom 23. August 2018). Der Abstand des Bestandsgebäudes zur gemeinsamen Grundstücksgrenze mit dem nordöstlich angrenzenden Grundstück FlNr. … Gem. … * (* …straße 24) beträgt an der breitesten Stelle ca. 3,30 m, an der engsten Stelle ca. 2,5 m. Der Abstand des Bestandsgebäudes …straße 24 zur gemeinsamen Grundstücksgrenze beträgt ca. 9 m an der engsten Stelle und ca. 9,50 m an der breitesten Stelle (Maßentnahme aus dem amtlichen Lageplan).

Das Anwesen …straße 26 ist Bestandteil des Ensembles „Altstadt …“. Das benachbarte Gebäude …straße 24 ist als Einzelbaudenkmal in die Denkmalliste eingetragen. Bei diesem handelt es sich um ein freistehendes Gebäude mit Erdgeschoss und zwei Obergeschossen sowie einem ausgebauten Dachgeschoss. Ausweislich des Beschriebs in der Denkmalliste (* …*) handelt es sich um ein Mietshaus als dreigeschossiger Walmdachbau in reduzierten Formen des Klassizismus von … …, 1829 f..

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin verkaufte mit Kaufvertrag vom 2. September 2016 (Urkunde des Notars … … vom 2. September 2016 - URNr. … …*) das Baugrundstück an die „…straße 26 … GmbH“. In Ziffer IX. enthält der Kaufvertrag folgende Regelung:

„BEDINGTE KAUFPREISERHÖHUNGEN

Der Verkäufer und auch der Käufer werden das Klageverfahren vor dem Bayer. Verwaltungsgericht in München gegen den Ablehnungs-Vorbescheid der … …, Az: …, auf ihre Kosten - je zu ½ - gemeinsam weiter betreiben.“

Alternativ wird der Verkäufer zusammen mit dem Käufer noch eine Baugenehmigung zur Aufstockung der vorhandenen Gebäude um ein weiteres Stockwerk zur Schaffung einer weiteren Geschoßfläche (hier und nachfolgend jeweils im Sinne des § 20 Abs. 3 BauNVO) mit mindestens 400 m² bei der … … beantragen; anfallende Kosten tragen Verkäufer und Käufer je zu ½.

Für den Fall, dass bis spätestens zum 31.12.2018

- bezüglich der auf dem Vertragsgrundbesitz aufstehenden Gebäude eine Abbruchgenehmigung durch die … … erteilt wurde, und 10

- auf Antrag ein Bauvorbescheid erteilt wurde, wonach eine Neubebauung mit einer Geschossfläche von insgesamt mindestens 2000 m² zulässig ist, und 11 nicht binnen sechs Wochen nach der Bekanntgabe des jeweiligen Bescheids durch die Baubehörde i.S.d. BayVwVfG ein förmlicher Rechtsbehelf gegen die oder einen der Bescheide eingelegt wurde, erhöht sich der Kaufpreis um 1.900.000 € (i.W. eine Million neunhunderttausend Euro) auf dann insgesamt 9.200.000 € (i.W. neun Millionen zweihunderttausend Euro). Klargestellt wird hierzu, dass den Käufer keine Kaufpreisnachzahlungspflicht trifft, sofern der Vorbescheid nur eine geringere Geschossfläche als 2000 m² zulässt.

Klargestellt wird ferner, dass es für die vorstehende Kaufpreiserhöhung genügt, dass die Bescheide bis zum 31. Dezember 2018 erteilt wurden, auch wenn die vorstehende Sechs-Wochen-Frist erst nach dem 31. Dezember 2018 abläuft.

Für den Fall, dass zwar keine Abbruchgenehmigung für die vorhandenen Gebäude, aber eine Baugenehmigung zur Aufstockung der vorhandenen Gebäude mit einer weiteren Geschoßfläche von mindestens 400 m² (vierhundert Quadratmeter) bis spätestens zum 31. Dezember 2018 erteilt wurde und nicht binnen 6 Wochen nach der Bekanntgabe der Baugenehmigung durch die Baubehörde i.S.d. BayVwVfG ein förmlicher Rechtsbehelf gegen die Baugenehmigung eingelegt wurde, erhöht sich der Kaufpreis um 1.200.000 € (i. W. eine Million zweihunderttausend Euro) auf dann insgesamt 8.500.000 € (i.W. acht Millionen fünfhunderttausend Euro). Klargestellt wird hierzu, dass den Käufer keine Kaufpreisnachzahlungspflicht trifft, sofern die Baugenehmigung zur Aufstockung nur eine geringere weitere Geschossfläche als 400 m² zulässt. Klargestellt wird ferner, dass es für vorstehende Kaufpreiserhöhung genügt, dass die Baugenehmigung bis zum 31. Dezember 2018 erteilt wurde, auch wenn die vorstehende Sechs-Wochen-Frist erst nach dem 31. Dezember 2018 abläuft.

Der entsprechende Kaufpreiserhöhungsbetrag ist, das Vorliegen der Kaufpreisfälligkeitsvoraussetzungen nach vorstehendem Abschn. VIII. vorausgesetzt, innerhalb von vier Wochen fällig, sobald die jeweiligen Bedingungen eingetreten sind.

Klargestellt wird, dass die vorstehend getroffenen Kaufpreisanpassungsvereinbarungen dann erlöschen, sollte bis spätestens zum 31. Dezember 2018 weder eine entsprechende Abbruchgenehmigung noch eine entsprechende Baugenehmigung zur Aufstockung der vorhandenen Gebäude erteilt worden sein.

…“

Mit Bescheid vom 18. November 2016 übte die Beklagte ihr Vorkaufsrecht in Bezug auf den vorgenannten Kaufvertrag zugunsten der Beigeladenen aus. In einem Nachtrag zum Kaufvertrag vom 2. September 2016 traf die Beigeladene mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin Vereinbarungen zum Vollzug des Kaufvertrags (Urkunde des Notars … … vom 10. August 2017 URNr. … …*). Dabei wurde in Ziff. III a) klargestellt, dass die Vereinbarungen in Abschnitt IX. der Vorurkunde hinsichtlich bedingter Kaufpreiserhöhungen auch zwischen der Beigeladenen als Käufer und dem Verkäufer gelten. Am 21. März 2018 wurde die Beigeladene als Eigentümerin des Baugrundstücks in das Grundbuch eingetragen.

Am 30. August 2018 (Eingangsdatum) reichte die Klägerin einen Bauantrag bei der Beklagten ein (Pl.Nr. …*). Der Bauantrag sieht die Erweiterung des Bestandsgebäudes auf dem Baugrundstück durch eine Kniestockerhöhung des Hauptgebäudes und Errichtung eines Anbaus als grenzständige Verbindung zum Anwesen …-Straße 1 vor. Insgesamt sind 11 Wohneinheiten vorgesehen. Durch die Erhöhung des Kniestocks am Hauptgebäude um 85 cm soll das Dachgeschoss besser nutzbar werden und dadurch zwei Wohneinheiten aufnehmen. Daneben soll ein fünfgeschossiger Verbindungsbau mit einer Wandhöhe von 13,77 m an der Südwest-Seite und einem Flachdach entstehen. Durch die Erweiterungen des Baukörpers ergibt sich nach den Angaben der dem Antrag beigegebenen Geschossflächenberechnung eine Mehrung der Geschossfläche um 404,70 m².

Mit Bescheid vom 23. November 2018 lehnte die Beklagte den Bauantrag vom 30. August 2018 nach Pl.Nr. … ab. Die geplante Änderung bedürfe einer Erlaubnis nach Art. 6 Abs. 1 DSchG. Diese sei zu versagen, da das Anwesen innerhalb des Ensembles „Altstadt …“ eine bauliche Anlage mit besonderem Aussagewert für das Ensemble darstelle. Das Gebäude gehöre zur Erstbebauung der …straße mit freistehenden, klassizistischen Wohnhäusern und könne in die 2. Hälfte der 1830er bis Anfang der 1840er Jahre datiert werden. Es sei in der äußeren Kubatur mit Ausnahme des umgebauten Daches bis heute aus der Bauzeit überliefert und stehe in unmittelbarem Zusammenhang zu den benachbarten Bauten der Erstbebauung an der …straße. Im Verlauf der …straße sei dieser Abschnitt der am besten erhaltene Teil, der noch die klassizistische Stadterweiterung außerhalb der ehemaligen Stadtbefestigung zeige. Dem Gebäude komme daher für das Straßenbild innerhalb des Ensembles eine hohe Bedeutung zu. Es nehme jetzt eine städtebaulich prominente Ecksituation ein. Gewichtige Gründe des Denkmalschutzes würden für die unveränderte Beibehaltung des bisherigen Zustands sprechen. Durch die Erhöhung der Wandhöhen werde das Gebäude noch wesentlich dominanter gegenüber dem Einzelbaudenkmal …straße 24, das bereits jetzt ca. 1 m niedriger sei als das Gebäude auf dem Baugrundstück. Mit der Erhöhung der Wandhöhen würde das Einzelbaudenkmal …straße 24 optisch stark bedrängt. Auch wegen des fünf-geschossigen Anbaus zum Nachbargebäude gehe ein Zeugniswert für das Ensemble „Altstadt …“ verloren. Wesentliches Merkmal des streitgegenständlichen Gebäudes sei seine Konzeption als freistehendes Gebäude mit Pavillonabständen zu den Nachbargebäuden. Durch die Freistellung sei es als aus der Phase der Erstbebauung der …straße stammend erkennbar und dokumentiere diese zusammen mit den umliegenden freistehenden Häusern. Durch die bauliche Verbindung mit dem Bestandsgebäude …-Straße 1 gehe dieser Zeugniswert verloren. Auch bei einer Abwägung der öffentlichen und privaten Belange überwiege das Interesse an der unveränderten Beibehaltung des Gebäudes.

Auch die beantragte Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen zu FlNr. … könne nicht erteilt werden, weil hier das Gegenseitigkeitsverhältnis verlassen würde. Die Abstandsflächen, die durch das Bauvorhaben auf das Grundstück FlNr. … fielen, seien erheblich größer als die Abstandsflächen, die von diesem Nachbargebäude auf das Antragsgrundstück fielen.

Mit Schriftsatz vom 11. Dezember 2018, eingegangen beim Bayerischen Verwaltungsgericht München am 13. Dezember 2018, erhob die Klägerin Klage gegen die Beklagte und beantragte zunächst, den Bescheid der Beklagten vom 23. November 2018 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, den Bauantrag vom 30. August 2018 nach Pl.Nr. … zu genehmigen. Die Klägerin könne auch als Nichteigentümerin einen Bauantrag für das streitgegenständliche Grundstück stellen, da die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt werde. Die Ablehnung der beantragten Baugenehmigung sei rechtswidrig, da weder Gründe des Denkmalschutzes noch die Nichteinhaltung der Abstandsflächen die Ablehnung rechtfertigen könnten. Die Erhöhung des Gebäudes sei denkmalschutzrechtlich zulässig. Das Vorhaben liege am Rande des Ensembles „Altstadt …“. Es sei selbst kein Baudenkmal, die Aufstockung könne nicht geeignet sein, sich auf das Erscheinungsbild des Ensembles auszuwirken. Deshalb bedürfe es schon keiner denkmalschutzrechtlichen Genehmigung. Die Anhebung des Kniestocks um 85 cm sei so gering, dass nur eine unwesentliche Veränderung der Kubatur des Gebäudes damit einhergehe. Das Gebäude bleibe in seiner Bau- und Grundstücksstruktur erhalten. Selbst wenn man von einer Erlaubnispflicht ausgehe, seien keine Gründe ersichtlich, die für die Beibehaltung des bisherigen Zustandes sprächen und so viel Gewicht hätten, dass sie die für das Vorhaben streitenden öffentlichen und privaten Belange überwiegen könnten. Umliegende Gebäude, insbesondere …straße 15 sowie die Gebäude …straße 25 und 21, hätten einen ähnlich verlängerten Dachabstand. Die Aufstockung wirke sich auch nicht auf den Bestand oder das Erscheinungsbild des Baudenkmals …straße 24 aus. Die geplante Aufstockung könne dieses Gebäude nicht optisch stark bedrängen, zumal das Gebäude im Abstand von ca. 5 m neben dem von der Beklagten vor wenigen Jahren genehmigten Gebäude …straße 20 stehe, das das Baudenkmal deutlich überrage. Auch die Errichtung des Anbaus sei denkmalschutzrechtlich zulässig. Im betroffenen Geviert herrsche faktisch schon eine geschlossene Bauweise vor und das streitgegenständliche Bestandsgebäude stehe in sehr geringer Entfernung von nur ca. 3 m zum Anwesen …-Straße 1. Der geplante fünfgeschossige Glasanbau füge sich filigran in die Baulücke zwischen den beiden Gebäuden ein und erhalte den optischen Eindruck des Pavillonhauses aufrecht. Die Klägerin habe auch einen Anspruch auf Abweichung von der Einhaltung der Abstandsflächen. Es seien im maßgeblichen Geviert überwiegend Gebäude zu finden, die zumindest an eine, weitgehend an zwei seitlichen Grundstücksgrenzen angebaut seien, weshalb auf dem Baugrundstück sogar ein Grenzanbau an die nordöstliche Grundstücksgrenze zum Gebäude …straße 24 planungsrechtlich unbedenklich sei. Es bestünden atypische Verhältnisse, da in dem Bereich die erforderlichen Abstandsflächen regelmäßig nicht auf eigenem Grundstück eingehalten werden könnten. Der Dachgeschossausbau zur Schaffung von Wohnraum diene dem öffentlichen Interesse und sei deshalb ein gewichtiger öffentlicher Belang im Rahmen der Abwägung über die Erteilung der Abweichung.

Im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 21. September 2020 erklärte die Bevollmächtigte der Beigeladenen, dass das Bestandsgebäude saniert und vermietet worden sei. Die Beigeladene beabsichtige nicht, die Baugenehmigung zu verwirklichen. In der Verhandlung wurde die Frage der Zulässigkeit der Verpflichtungsklage in Bezug auf ein Rechtsschutzinteresse der Klägerin erörtert. Das Gericht wies dabei darauf hin, dass angesichts der Erklärung der Beigeladenen, dass sie die Baugenehmigung nicht verwirklichen wolle, und des Erlöschens der im Kaufvertrag vereinbarten Nachzahlungspflicht am 31. Dezember 2018 kein Rechtsschutzinteresse an der beantragten Verpflichtung erkennbar sei. Die Parteien erklärten in der mündlichen Verhandlung ihr Einverständnis mit einer Entscheidung ohne mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren.

Mit Schriftsatz vom 15. Oktober 2020 stellte die Klägerin ihren Antrag aus der Klageschrift „vom 11. Dezember 2020“ (richtig wohl 11. Dezember 2018) wie folgt um:

Es wird festgestellt, dass die Klägerin einen Anspruch auf die mit Bescheid vom 23. November 2018 versagte Baugenehmigung hatte.

Der Fortsetzungsfeststellungsantrag sei zulässig, da die Klägerin ein berechtigtes Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit der Ablehnung der beantragten Baugenehmigung habe. Es bestehe ein Interesse an der Feststellung der Rechtswidrigkeit, da diese für die Geltendmachung von Amtshaftungsansprüchen erheblich sei und ein entsprechender Prozess der Klägerin nicht offensichtlich aussichtslos sei. Aufgrund der rechtswidrigen Verweigerung der Baugenehmigung stehe der Klägerin ein Anspruch auf Amtshaftung zu, da sich bei Erteilung der Baugenehmigung ein Anspruch auf Kaufpreiserhöhung in Höhe von 1.200.000 EUR gegenüber der Beigeladenen aufgrund Ziff. IX des Kaufvertrags vom 2. September 2016 ergeben hätte. Der angestrebte Amtshaftungsprozess sei nicht offensichtlich aussichtslos. Eine offensichtliche Aussichtslosigkeit könne nur angenommen werden, wenn der geltend gemachte Anspruch unter keinem denkbaren rechtlichen Gesichtspunkt bestehe und dies sich ohne eine ins Einzelne gehende Würdigung aufdränge. Eine Prüfung der Erfolgsaussichten des Haftungsprozesses dürfe nicht vorweggenommen werden. Der Nachzahlungsanspruch aus dem Kaufvertrag sei durch die rechtswidrige Ablehnung durch die Beklagte vereitelt worden. Sie habe sich dadurch schadensersatzpflichtig gemacht. Die Prüfung von Einreden oder Einwendungen falle nicht in die Prüfungskompetenz des Verwaltungsgerichts.

Für die Erteilung einer Abweichung hinsichtlich der Abstandsflächenvorschriften bestehe nur ein tatbestandlich intendiertes Ermessen der Beklagten. Die Abweichung sei in der Regel zuzulassen, wenn keine besonderen Umstände dem entgegenstünden. Hier bestehe eine atypische Situation, da es sich um die Veränderung historischer Bausubstanz in einem dicht bebauten innerstädtischen Bereich handle und nur eine minimale Dachaufstockung ausgeführt werden solle. Nachbarschaftliche Interessen würden nicht gegen eine solche Abweichung sprechen, insbesondere habe das erkennende Gericht im vorangegangenen Verfahren (Az. M 8 K 15.5727) ausgeführt, dass im maßgeblichen Geviert überwiegend Gebäude zu finden seien, die zumindest an eine, weitestgehend an zwei seitliche Grundstücksgrenzen angebaut sein, weshalb ein Grenzanbau an die nordöstliche Grundstücksgrenze des Gebäudes …straße 24 planungsrechtlich unbedenklich sei. Das Gericht habe auch erklärt, dass hinsichtlich des bestehenden Gebäudeabstands zur …straße 24 eine Grenzbebauung nicht rücksichtslos sei. Angesichts des Zwecks des Abstandsflächenrechts könne die minimale Erhöhung des Kniestocks bei einem Abstand der beiden Baukörper von mehr als 10 m zu keiner ins Gewicht fallenden Verschlechterung der Verhältnisse führen. Eine merkliche Auswirkung auf Belichtung und Belüftung des Gebäudes …straße 24 entstehe nicht. Das Interesse des Bauherrn an einer Modernisierung und dem maßvollen Ausbau vorhandener Bausubstanz und auch die Schaffung von Wohnraum seien als gewichtige private und öffentliche Belange zu berücksichtigen. Erwägungen des Denkmalschutzes könnten keine andere Einschätzung begründen, da die Erhöhung keine Auswirkungen auf das Einzeldenkmal …straße 24 haben könne.

Mit Schriftsatz vom 29. Oktober 2020 beantragt die Beklagte,

die Klage abzuweisen.

Die Fortsetzungsfeststellungsklage sei unzulässig. Es fehle bereits an einem erledigenden Ereignis und der Zulässigkeit der ursprünglichen Verpflichtungsklage. Die Ablehnung der Baugenehmigung habe sich nicht erledigt. Vielmehr sei die Klägerin mit ihrer Klage auf Verpflichtung zur Erteilung einer Baugenehmigung deshalb erfolglos, weil ihr das Rechtsschutzbedürfnis mangels Umsetzbarkeit fehle und ein solches sich auch nicht aus der Nachzahlungsklausel des Kaufvertrags ableiten lasse. Die Regelung der Nachzahlungspflicht unterbreche den Kausalzusammenhang mit einer etwaigen Baugenehmigung, da sie die zusätzliche Bedingung aufweise, dass kein förmlicher Rechtsbehelf erhoben worden sei. Sie könne so zu verstehen sein, dass nur eindeutige Fallkonstellationen, also eine positive Entscheidung innerhalb einer bestimmten Zeit bedacht werden sollten. Auch ein Feststellungsinteresse sei zu verneinen. Es bestehe kein Kausalzusammenhang zwischen der Baugenehmigung und der Geltendmachung von Amtshaftungsansprüchen, da das Hinzudenken der Baugenehmigung nicht zwingend zur Kaufpreisnachzahlung führe. Ein Amtshaftungsprozess sei aussichtslos. Hinzu komme, dass die Abstandsflächenabweichung eine Ermessensentscheidung sei. Die Klage scheitere deshalb jedenfalls in materieller Hinsicht.

Die Beigeladene hat keinen Klageantrag gestellt.

Zum weiteren Vorbringen der Parteien und zu den übrigen Einzelheiten wird auf die beigezogenen Behördenakten und die Gerichtsakte, insbesondere auf die Niederschrift über den Augenschein und die mündliche Verhandlung vom 21. September 2020 Bezug genommen.