Der Kläger wendet sich gegen eine der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung zum Neubau eines Hotels.

1. Der Kläger und die Beigeladene sind Teileigentümer des ca. 30.360 m² großen Grundstücks Fl.Nr. …3/1 der Gemarkung W., F … Str. … und …a in W. (Baugrundstück). Das Baugrundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „B …weg“ i.d.F. der 3. Änderung vom 20. November 2013. Der Bebauungsplan enthält u.a. eine zeichnerische Festsetzung, welche eine ca. 400 m lange, private Verkehrsfläche zwischen dem Anschluss an die F … Straße im nordöstlichen Teil des Baugrundstücks und dem Standort des Bauvorhabens der Beigeladenen im westlichen Teil des Baugrundstücks vorsieht.

Bei dem Baugrundstück handelt sich um eine Teilfläche des sog. …geländes, welche mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Januar 2012 von der Beklagten an die Gesellschafter der „… … … … GbR“ verkauft wurde. Die Gesellschafter vereinbarten am 25. Oktober 2012 eine notariell beurkundete „Teilungserklärung nach § 8 WEG samt Gemeinschaftsordnung“ (URNr. …5/2012), aufgrund derer das Grundstück mit den darauf vorhandenen Gebäuden in insgesamt 21 Sondereigentums- und Abrechnungseinheiten aufgeteilt wurde. Mit weiterer notarieller Urkunde vom 25. Oktober 2012 (URNr. …6/2012) nahmen die Gesellschafter eine Auseinandersetzung vor, aufgrund derer die Miteigentumsanteile bestimmt und dem Kläger u.a. die Sondereigentumseinheiten 8a und 8b (Sektkellerei) und 14a (Atelierhaus) sowie der Gesellschaft „… … GbR“ u.a. die Sondereigentumseinheiten 14b, 14c und 14d sowie die Sondernutzungseinheit 07 (Standort des Bauvorhabens) übertragen wurden. Die Beigeladene ist als Gesamtrechtsnachfolgerin der Gesellschaft „… … … … GbR“ Sondereigentümerin von deren früheren Sondereigentumseinheiten. Mit Urkunde von 11. November 2013 (URNr. …13) i.V.m. URNr. …14 vom 6. Juni 2014 wurde das Haus 07 (Hotel) gem. § 8 WEG in Sondereigentum unteraufgeteilt.

Die vorhandene Zufahrt hat entlang des geplanten Hotels eine tatsächliche Breite von ca. 6,50 m bis ca. 8,00 m. Ein 3,00 m breiter Streifen dieser Zufahrt, der entlang der Sondereigentumseinheiten des Klägers verläuft, steht diesem als Sondernutzungsfläche zur Verfügung; der übrige Teil ist als Gemeinschaftsfläche gekennzeichnet.

Mit Bauantrag vom 12. Mai 2017 beantragte die Beigeladene die Erteilung einer Baugenehmigung für den „Neubau eines Parkdecks und eines Hotels“ auf dem Baugrundstück. Das Hotel soll über verschiedene Ebenen, 55 Zimmer und integrierte Parkmöglichkeiten verfügen. Auf die zugehörigen Eingabepläne wird Bezug genommen.

Mit Urkunde vom 14. Februar 2018 (URNr. …2018) wurde eine weitere Unteraufteilung in Bezug auf das Hotel - Haus 07 vorgenommen.

2. Mit Bescheid vom 11. Dezember 2018 erteilte die Beklagte der Beigeladenen nach Einholung fachlicher Stellungnahmen die beantragte Baugenehmigung unter mehreren Abweichungen von der Stellplatzsatzung der Beklagten und zahlreichen Nebenbestimmungen, auf die im Einzelnen Bezug genommen wird. Ein Abdruck des Bescheids wurde der Bevollmächtigten des Klägers am 13. Dezember 2018 zugestellt.

3. Der Kläger ließ über seine Bevollmächtigte am 11. Januar 2019 Klage erheben und sinngemäß beantragen,

die der Beigeladenen erteilte Baugenehmigung der Beklagten vom 11. Dezember 2018 aufzuheben.

Zur Begründung wurde im Wesentlichen ausgeführt: Die Klage sei zulässig, insbesondere sei der Kläger klagebefugt. Sollte die Baugenehmigung bestandskräftig werden, drohe dem Kläger im Fall einer unzureichenden wegemäßigen Erschließung automatisch eine unmittelbar gegenständliche Inanspruchnahme seines Eigentums und damit eine Verletzung von Art. 14 Abs. 1 GG. Er werde dann zivilrechtlich gezwungen, ein Notwegerecht nach § 917 BGB an seinem Eigentum zu dulden. Den Eintritt der Bestandskraft könne der Kläger nicht auf dem Zivilrechtsweg (§ 43 WEG) verhindern. Die Besonderheit des vorliegenden Rechtsstreits („notwegerhebliche“ Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung) führe dazu, dass der Kläger als Sondereigentümer ausnahmsweise öffentlich-rechtlichen Nachbarschutz auch gegen eine Baugenehmigung in Anspruch nehmen könne, die einem anderen Sondereigentümer desselben Grundstücks erteilt worden sei. Andernfalls sei eine Verkürzung seiner Rechtsschutzmöglichkeiten zu befürchten. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs habe ein Grundstückseigentümer ein Abwehrrecht gegen eine dem Nachbarn erteilte Baugenehmigung, wenn dadurch in sein durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Eigentumsrecht eingegriffen werde, weil die Baugenehmigung infolge fehlender Erschließung im Hinblick auf die Duldung eines Notwegerechts nach § 917 Abs. 1 BGB eine unmittelbare Rechtsverschlechterung bewirke. Diese Entscheidungen lägen auf der Linie der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der eine Grundstücksnutzung, die nach den Vorgaben des öffentlichen Rechts unzulässig und nicht durch eine Baugenehmigung gedeckt sei, auch von der Privatrechtsordnung nicht als ordnungsgemäß im Sinne von § 917 Abs. 1 Satz 1 BGB anerkannt werden könne. Umgekehrt wirke eine rechtswidrige, aber bestandskräftige Baugenehmigung dergestalt auf das Zivilrecht ein, dass sie die Ordnungsmäßigkeit der Nutzung eines Grundstücks im Sinne von § 917 BGB bestimme. Die Baugenehmigung stelle nämlich verbindlich fest, dass das Bauvorhaben mit dem Baurecht übereinstimme. Auch im Fall der Rechtswidrigkeit der Baugenehmigung schneide sie dem Grundstückseigentümer, der sich im Zivilprozessrecht gegen die Inanspruchnahme seines Grundstücks auf der Grundlage von § 917 BGB zu Wehr setze, den Vortrag ab, die Benutzung des Baugrundstücks sei schon deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie dem öffentlichen Baurecht widerspreche. Obwohl die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter ergehe, löse sie in Richtung auf die Entstehung eines Notwegerechts gleichsam eine Automatik aus. Deshalb habe sie aus der Sicht des betroffenen Nachbarn insoweit unmittelbare Eingriffsqualität. Hieraus resultiere auch eine Ausnahme von dem Grundsatz, dass das Erfordernis der gesicherten Erschließung nur den öffentlichen Interessen diene und keine nachbarschützende Funktion habe. Die Klagebefugnis scheitere auch nicht daran, dass der Kläger als Sondereigentümer öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche gegen eine Baugenehmigung geltend mache, die der Beigeladenen als Sondereigentümerin auf demselben Grundstück erteilt worden sei. Zwar seien öffentlich-rechtliche Nachbarschutzansprüche gegen ein Vorhaben eines anderen Miteigentümers grundsätzlich im Wege einer gegen diesen gerichteten Klage vor den Wohnungseigentumsgerichten geltend zu machen. Da hier jedoch der Ausnahmefall einer notwegerheblichen Rechtswidrigkeit gegeben sei, stehe dem Kläger wie jedem „richtigen“ Nachbarn ein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht gegen die Baugenehmigung zu. Hierfür spreche auch, dass der Kläger und die Beigeladene dem weit auszulegenden zivilrechtlichen Nachbarbegriff im Sinne des § 917 BGB unterfielen. Das Notwegerecht könne nach der zivilgerichtlichen Rechtsprechung nicht nur am Volleigentum, sondern auch an einem Sondereigentum bzw. Sondernutzungsrecht entstehen. Die Beigeladene könne daher bei bestandskräftiger Baugenehmigung auch ein Notwegerecht am Eigentum des Klägers erwerben. Für die Zulässigkeit der Klage spreche auch der Grundsatz der Einheit der Rechtsordnung. Es würde einen Wertungswiderspruch bedeuten, einen Zustand, für den öffentlich-rechtlich eine Legitimationsgrundlage nicht vorhanden sei, zivilrechtlich als „ordnungsgemäß“ zu qualifizieren. Die rechtswidrige - aber bestandskräftige - öffentlich-rechtliche Baugenehmigung würde zu einer rechtmäßigen zivilrechtlichen Nutzung im Sinne des § 917 BGB führen. Ohne Anfechtungsmöglichkeit des Klägers würde auch die Rechtsweggarantie des Art. 19 Abs. 4 GG in unzulässiger Weise verkürzt. Die Möglichkeit zivilgerichtlichen Rechtsschutzes nach §§ 15 und 43 WEG möge im Regelfall ausreichend sein, nicht jedoch in der vorliegenden Ausnahmekonstellation. Hierfür spreche auch die Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts und des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofs, wonach die Anfechtungsklage eines „richtigen“ Nachbarn im vorliegenden Fall zulässig sei. Es sei kein Grund ersichtlich, weshalb der Kläger prozessual schlechter gestellt werden sollte als ein „richtiger“ Nachbar.

Die Klage sei auch begründet. Die angegriffene Baugenehmigung sei rechtswidrig und verletze den Kläger in seinen Rechten. Insbesondere sei die nach § 30 Abs. 1 BauGB erforderliche Erschließung nicht gesichert. Zwar sei das Baugrundstück an das öffentliche Straßen- und Wegenetz angeschlossen und damit grundsätzlich wegemäßig erschlossen. Das geplante Hotel auf einer Teilfläche des …geländes könne aber von der F … Straße aus nicht verkehrssicher über Straßen erreicht werden, die öffentlich gewidmet seien oder im Gemeinschaftseigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft stünden und damit von der Beigeladenen rechtlich gesichert genutzt werden könnten. Das geplante Hotel könne nur dann verkehrssicher erreicht werden, wenn es über das Eigentum (Sondereigentum bzw. Sondernutzungsfläche) des Klägers angefahren werde. Die Baugenehmigung sei auch deshalb rechtswidrig, weil im geplanten Hotel eine sog. Großgarage errichtet werden solle, ohne dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen für Zu- und Abfahrten nach § 2 Abs. 3 GaStellV gesichert eingehalten werden könnten. Die angefochtene Baugenehmigung enthalte keinen Hinweis auf diese Vorschrift. Die Zu- und Abfahrt zur geplanten Garage im Hotel der Beigeladenen sei verkehrsrechtlich nicht gesichert. Die Garageneinfahrt des geplanten Hotels solle in einem Abstand von 6,50 m zum im Sondereigentum des Klägers stehenden Bestandsgebäude errichtet werden. Für die dazwischenliegende Verkehrsfläche sei teilweise - über eine Breite von 3,00 m - ein vertragliches Sondernutzungsrecht und damit ein alleiniges Gebrauchs- und Nutzungsrecht des Klägers vereinbart worden; der Mitgebrauch der Beigeladenen sei insoweit ausgeschlossen. Wenn aber die Beigeladene nur eine Zu- und Abfahrtsbreite von 3,50 m nutzen dürfe, werde die Bestimmung des § 2 Abs. 3 GaStellV nicht eingehalten. Der tatsächliche Halbmesser (Radius) des inneren Fahrbahnrandes für die Zu- und Abfahrten der Garage betrage maximal 3,50 m (anstelle der geforderten 5,00 m). Nach den vertraglichen Vereinbarungen sei der Kläger derzeit nicht verpflichtet, verkehrssichere Zu- und Abfahrten der zu errichtenden Mittelgarage über sein Sondernutzungsrecht zu dulden. Auch die Zu- und Abfahrt von Versorgungsfahrzeugen (Müllabfuhr, Feuerwehr, Rettungsfahrzeuge) sei bei einer Fahrbahnbreite von maximal 3,50 m nicht gesichert. Eine bestandskräftige Baugenehmigung löse in Richtung der Duldung eines Notwegerechts weitreichende Folgen aus. An den Nachweis der gesicherten Erschließung seien deshalb strenge Anforderungen zu stellen. Die - mangels gesicherter Erschließung - rechtswidrige Baugenehmigung verletze den Kläger in seinem Recht aus Art. 14 GG. Die Beigeladene müsse zur wegemäßigen Erschließung ein Notwegerecht über das Sondereigentum des Klägers in Anspruch nehmen. In dieser Situation sei nach der zivilgerichtlichen Rechtsprechung § 917 BGB zumindest entsprechend heranzuziehen. Neben der fehlenden Erschließung führe das Vorhaben - nicht zuletzt aufgrund der Kombination mit der im Verfahren W 5 K 18.1454 streitgegenständlichen Baugenehmigung für das Bürogebäude - zu einer erdrückenden Wirkung gegenüber den Sondernutzungseinheiten 08a, 08b und 14a des Klägers, so dass es sich auch aus diesem Grunde als rechtswidrig erweise.

4. Die Beklagte beantragte, ohne dies - gesondert von den Verfahren W 5 S 19.186 und W 5 K 18.1454 - schriftsätzlich zu begründen,

die Klage abzuweisen.

5. Die Bevollmächtigte der Beigeladenen beantragte,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung führte sie im Wesentlichen aus: Die Klage sei mangels Klagebefugnis unzulässig. Der baurechtliche Nachbarbegriff werde zwar nicht definiert. Im Hinblick auf die Grundstücksbezogenheit baurechtlicher Regelungen werde aber überwiegend davon ausgegangen, dass der Begriff des Nachbarn nur den Grundstückseigentümer oder die Inhaber eigentumsähnlicher Rechtspositionen umfasse, also Erbbau- und Nießbrauchsberechtigte sowie Wohnungseigentümer. In der Rechtsprechung sei jedoch geklärt, dass dem einzelnen Sondereigentümer sowohl für eine Klage auf bauaufsichtliches Einschreiten gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch für eine Anfechtungsklage gegen eine der Wohnungseigentümergemeinschaft erteilte Baugenehmigung, mit der bauliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum gestattet würden, die Klagebefugnis fehle. Das Sondereigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz schließe öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche innerhalb der Gemeinschaft der Miteigentümer desselben Grundstücks aus. Erteile die Bauaufsichtsbehörde für das gemeinschaftliche Eigentum eine Baugenehmigung, könne der einzelne Sondereigentümer aufgrund der ihm nach dem Wohnungseigentumsgesetz eingeräumten Rechtsstellung nicht selbst im Verhältnis zur Behörde geltend machen, dadurch werde in sein Sondereigentum eingegriffen. Insoweit fehle es an der für die öffentlich-rechtliche Nachbarklage kennzeichnenden Dreiecksbeziehung. Dasselbe gelte für Miteigentümer desselben Grundstücks. Dies folge aus der Ausgestaltung, die das Sondereigentum im WEG gefunden habe. Soweit die Regelungen der §§ 15, 43 WEG eingriffen, sei für eine verwaltungsgerichtliche Nachbarklage des Sondereigentümers kein Raum. Abwehrrechte seien daher grundsätzlich ausschließlich vor den Wohnungseigentumsgerichten geltend zu machen. Der Sondereigentümer werde durch eine für das gemeinschaftliche Eigentum erteilte Baugenehmigung - selbst wenn diese unanfechtbar geworden sei - nicht in seinen Möglichkeiten gehindert, im Verfahren nach § 43 WEG gegenüber der Eigentümergemeinschaft bzw. einem anderen Miteigentümer geltend zu machen, ihm gegenüber dürfe diese Genehmigung nicht ausgenutzt werden. Eine Verletzung von Art. 19 Abs. 4 GG oder Art. 103 Abs. 1 GG liege nicht vor. Die Klage sei jedenfalls unbegründet. Die Einwendungen der Klägerseite griffen nicht durch. Es bestünden u.a. keine Bedenken an einer gesicherten Erschließung nach § 30 Abs. 1 BauGB. Dass das Baugrundstück in jeder Hinsicht ausreichend erschlossen sei, stehe außer Frage. Die innere Erschließung eines Baugrundstücks sei nicht Gegenstand der bauplanungsrechtlichen Erschließung. Ein Verstoß gegen das Gebot der Rücksichtnahme komme nicht in Betracht, da dieses ausschließlich Schutzwirkung gegenüber einem Nachbarn im baurechtlichen Sinne entfalten könne. Auch liege kein Fall einer erdrückenden Wirkung vor. Den Stellplatzerfordernissen sei Rechnung getragen worden.

6. Mit Beschluss vom 15. April 2019 lehnte das Bayerische Verwaltungsgericht Würzburg den Antrag des Klägers auf Anordnung der aufschiebenden Wirkung seiner im Verfahren W 5 K 18.1454 erhobenen Klage ab (W 5 S 19.186). Mit Bescheid vom 19. Juni 2019 erteilte die Beklagte der Beigeladenen die Baugenehmigung für den „Neubau eines Bürogebäudes - 1. Planänderung“ auf dem Baugrundstück. Der Bayerische Verwaltungsgerichtshof hat die gegen den Beschluss des Verwaltungsgerichts erhobene Beschwerde mit Beschluss vom 30. September 2019 zurückgewiesen (9 CS 19.967). Auf die jeweiligen Gründe wird Bezug genommen.

Im weiteren Verfahrensgang erneuerte die Klägerseite ihr Vorbringen. Die vorbezeichneten gerichtlichen Entscheidungen im einstweiligen Rechtsschutz seien unrichtig gewesen. Die Beigeladene trat dem entgegen.

In der mündlichen Verhandlung am 8. Oktober 2020 wurde die Sach- und Rechtslage ausführlich erörtert.

7. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und Behördenakten verwiesen. Die Akten zu den Verfahren W 5 S 19.186 und W 5 K 18.1454 wurden beigezogen.