1. Der Senat entscheidet über die Berufung ohne mündliche Verhandlung, da die Beteiligten darauf verzichtet haben, § 125 Abs. 1 Satz 1 VwGO i.V. mit § 101 Abs. 2 VwGO.

2. Die Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Verpflichtungsklage auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheids (Art. 71 BayBO) im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Dem Kläger fehlt bei der hier gebotenen Auslegung seines Vorbescheidantrags - vgl. im Folgenden a) - das Rechtsschutzinteresse für die erhobene Verpflichtungsklage, die deshalb bereits unzulässig ist, s.u. b).

a) Die vom Wortlaut nicht eindeutige Fragestellung des Klägers im Vorbescheidantrag bedarf der Auslegung durch den Senat.

aa) Der Senat geht nicht davon aus, dass vom Kläger aufgrund des weit gefassten Wortlauts seines Bauvorbescheidantrags vom 19. Januar 2016 abstrakt und allgemein sowie ohne Rücksicht auf den vorhandenen bzw. auf den genehmigten Baubestand danach gefragt wird, ob auf dem Baugrundstück (FlNr. …42) - sei es im Altbestand der beiden vorhandenen Häuser im Osten (derzeit Bäckerei) und im Westen (derzeit Einzelhandelsgebäude mit zwei separaten Läden), sei es (ggf. unter Abriss bzw. Teilabriss des vorgenannten Altbestands) in Form eines Neubaus mit unbekannter Größe resp. unbekannter Verkaufsfläche - Einzelhandelsbetriebe in unbekannter Anzahl und unbekannter Größe mit den angegebenen Sortimenten bauplanungsrechtlich zulässig sind bzw. ob eine Befreiung von der Einzelhandelsbeschränkung im Bebauungsplans … … für ein derart unkonkretes bzw. einschränkungsloses Vorhaben erteilt bzw. in Aussicht gestellt wird. Ansonsten hätte der Vorbescheidantrag schon keinen prüfresp. bescheidungsfähigen Inhalt: Ein Vorbescheid enthält eine bindende Feststellung der Bauaufsichtsbehörde darüber, dass einem Bauvorhaben hinsichtlich der zur Entscheidung gestellten Fragen öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Hierfür ist erforderlich, dass die zur Vorabentscheidung gestellte Frage so (bestimmt) gefasst wird, dass sie von der Baugenehmigungsbehörde mit entsprechender Bindungswirkung beantwortet werden kann. Dem Antrag muss sowohl das Vorhaben, dessen Zulässigkeit geprüft werden soll, als auch der Umfang, in dem die Prüfung begehrt wird, hinreichend bestimmt entnommen werden können. Es ist nicht Aufgabe der Baugenehmigungsbehörden, aus mehreren in Betracht kommenden Bebauungsmöglichkeiten eine prüf- und genehmigungsfähige Variante herauszusuchen bzw. zu ermitteln. Es obliegt ausschließlich dem Antragsteller, durch die Formulierung einer entsprechenden konkreten / bestimmten Frage das behördliche Prüfprogramm festzulegen. Fehlt es an einer solchen Frageformulierung, ist der Vorbescheidantrag zu unbestimmt und nicht geeignet einen Anspruch auf Entscheidung zu begründen (vgl. BayVGH, U.v. 22.5.2006 - 1 B 04.3531 - BayVBl 2007, 760 = juris Rn. 23; U.v. 10.12.2007 - 1 BV 04.843 - BayVBl 2008, 376 = juris Rn. 28 ff.; B.v. 14.5.2007 - 1 ZB 06.225 - juris Rn. 13; B.v. 26.2.2008 - 14 ZB 07.149 - juris Rn. 3; B.v. 2.12.2010 - 15 ZB 08.1428 - BayVBl 2011, 271 = juris Rn. 12; B.v. 11.1.2011 - 15 ZB 08.1565 - juris Rn. 13 f.; VGH BW, U.v. 15.3.1994 - 8 S 2571/93 - BauR 1995, 73 = juris Rn. 26; König in Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 71 Rn. 8; Decker in Simon Busse, BayBO, Stand: Juli 2020, Art. 71 Rn. 34, 35; Molodovsky in Molodovsky/Famers/Waldmann, BayBO, Stand: Mai 2020; Art. 71 Rn. 32). Speziell bei d e n hier im Antrag thematisierten Einzelhandelsvorhaben (vgl. die Verwendung des Plurals „Einzelhandelsbetriebe“ im Beiblatt zum Bauvorbescheidantrag) kommt es für den anzuwendenden bauplanungsrechtlichen Maßstab entscheidend darauf an, in welcher Größenordnung - insbesondere auf welcher Verkaufsfläche - Einzelhandel betrieben werden soll. Denn soweit die Festsetzung eines Gewerbegebiets gem. § 8 BauNVO im Bebauungsplan … … … … … … … … gültig sein sollte, wäre dies - unabhängig von der beantragten Befreiung von der Einzelhandelsbeschränkung gem. § 3 Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans - bauplanungsrechtlich nur dann zulässig, wenn kein (großflächiger) Einzelhandelsbetrieb entsteht, der gem. § 11 Abs. 3 BauNVO als kern- bzw. sondergebietsspezifisch einzustufen ist (vgl. Stock in König/Roeser/Stock, BauNVO, 4. Aufl. 2019, § 11 Rn. 31; BVerwG, B.v. 14.10.2019 - 4 B 27.19 - NVwZ 2020, 322 = juris Rn. 11; BayVGH, B.v. 7.2.2020 - 15 CS 19.2013 - juris Rn. 28, 40 ff.). Hierfür bedarf es aber näherer Angaben, zumal sich die Frage der Großflächigkeit nach der Verkaufsfläche richtet (vgl. BVerwG, U.v. 24.11.2005 - 4 C 10.04 - BVerwGE 124, 364 = juris Rn. 23; U.v. 11.10.2007 - 4 C 7.07 - BVerwGE 129, 307 = juris Rn. 23; Stock a.a.O. § 11 Rn. 54 ff.) und Auswirkungen i.S. von § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO maßgeblich u.a. auch von der anzusetzenden Geschossfläche abhängig sind (vgl. § 11 Abs. 3 Satz 3 und Satz 4 BauNVO; vgl. auch BVerwG, B.v. 14.10.2019 a.a.O. juris Rn. 14 ff.). Ferner kann die Frage der Anzahl der geplanten Betriebe und deren räumliche und funktionelle Zuordnung am Maßstab bauplanungsrechtlicher Zulässigkeitsvoraussetzungen nicht unbestimmt bleiben, da bei der Verwirklichung mehrerer Betriebe auf dem Baugrundstück auch ein Einkaufszentrum i.S. von § 11 Abs. 3 BauNVO, das in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässig ist (vgl. Stock a.a.O. § 11 Rn. 39), entstehen könnte. Auch im Fall der von der Klägerseite angenommenen Unwirksamkeit des Bebauungsplans … … kommt es im Rahmen der dann an § 34 BauGB zu messenden bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit auf die u.a. an der Verkaufsfläche zu messende Größenordnung des zu betreibenden Einzelhandels an. Denn ohne die Angabe von Parametern zur Größenordnung des Vorhabens lässt sich ein dortiger Warenumsatz und damit auch ein eventueller Kaufkraftabfluss aus anderen Stadtgebieten nicht sicher prognostizieren, wobei z.B. die Verkaufsfläche ein nicht unwesentliches Hilfsmittel, im Einzelfall sogar ggf. ausschlaggebendes Kriterium für die Beantwortung der Frage ist, ob von dem Vorhaben schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet der Beklagten (hier insbes. für die Innenstadt der Beklagten) oder in anderen Gemeinden zu erwarten sind, § 34 Abs. 3 BauGB (vgl. BVerwG, U.v. 11.10.2007 - 4 C 7.07 - BVerwGE 129, 307 = juris Rn. 23 ff.; U.v. 17.12.2009 - 4 C 1.08 - BVerwGE 136, 18 = juris Rn. 17; BayVGH, U.v. 18.4.2013 - 2 B 13.423 - juris Rn. 32; OVG NW, B.v. 17.1.2020 - 10 A 50/19 - juris Rn. 5 ff.; Spieß in Jäde/Dirnberger, BauGB/BauNVO, 9. Aufl. 2018, § 34 BauGB Rn. 89). Dasselbe gilt für die Anzahl der beabsichtigten Einzelhandelsbetriebe.

bb) Der Senat geht aufgrund der Umstände des vorliegenden Einzelfalls nicht davon aus, dass der Bauvorbescheidantrag in einem vorgenannten weiten Sinne zu verstehen ist und deshalb schon nicht inhaltlich prüffähig wäre. Bei Ungenauigkeiten der Antragsformulierung kann sich nach den Umständen des Einzelfalls durch Auslegung ein prüffähiger Inhalt eines Vorbescheids ermitteln lassen (Decker in Simon/Busse, BayBO, Art. 71 Rn. 36 m.w.N.; BayVGH, U.v. 22.5.2006 - 1 B 04.3531 - BayVBl 2007, 760 = juris Rn. 23).

Mit den im Beiblatt als Anlage zum Vorbescheidantrag vom 19. Januar 2016 unter Verwendung des Plurals angesprochenen „Einzelhandelsbetrieben“ sind nach der Überzeugung des Senats die beiden bestandskräftig genehmigten, voneinander getrennten Einzelhandelsläden im östlichen Baukomplex auf dem Baugrundstück gemeint, die in den mit Bescheid vom 7. September 2012 (B-2012-192) genehmigten Bauvorlagen als „Verkauf 1“ und Verkauf 2“ dargestellt sind. Nach dem Verständnis des objektiven Empfängerhorizonts will der Kläger mithin mit seinem Antrag vom 19. Januar 2016 - insofern hinreichend konkret und bestimmt - klären bzw. feststellen lassen, dass in dem mit Baugenehmigungsbescheid vom 7. September 2012 (B-2012-192) genehmigten Baubestand im östlichen Gebäude auf dem Baugrundstück des Klägers - also im Einzelhandelsgebäude mit zwei voneinander abgetrennten Ladengeschäften mit einer Verkaufsfläche von zum einen 419,34 m² („Verkauf 1“, älterer nordöstlicher Gebäudetrakt) und zum andern 698,94 m² („Verkauf 2“, neuerer südwestlicher Gebäudetrakt) - zwei Einzelhandelsbetriebe jeweils mit den Sortimenten Textilien (Oberbekleidung und / oder Wäsche, Sportbekleidung), Parfümerie / Kosmetik sowie Haushaltswaren / Geschenkartikel bauplanungsrechtlich zulässig sind bzw. ob hierfür eine Befreiung von § 3 Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans erteilt wird. Der Kläger hat über seine Bevollmächtigten mit Schriftsatz vom 16. Oktober 2020 zudem bestätigen lassen, dass genau dies seine tatsächliche Intention gewesen sei, weil er in der Sortimentsauswahl für seine bestehenden Gebäude mit den beiden Einzelhandelsbetrieben habe freier sein und nicht auf die im Bebauungsplan angegebenen Sortimente habe beschränkt sein wollen.

b) In dieser Auslegung fehlt dem Kläger für seine Verpflichtungsklage das in jeder Lage eines gerichtlichen Prozesses von Amts wegen zu prüfende Rechtsschutzinteresse. Denn er darf in den bestehenden (bestandsgeschützten) Ladengeschäften im östlichen Gebäudekomplex seines Grundstücks aufgrund der Weite der (erst im Laufe des Berufungsverfahrens vorgelegten) bestandskräftigen Baugenehmigung aus dem Jahr 2012 bereits heute die vom Vorbescheidantrag umfassten Sortimente vertreiben. Es ist damit nicht ersichtlich, dass er seine Rechtsstellung durch den Erhalt des beantragten Bauvorbescheids verbessern könnte. Die Inanspruchnahme des Gerichts stellt sich als für die subjektive Rechtsstellung des Klägers zurzeit nutzlos dar (vgl. BVerwG, B.v. 11.3.1992 - 5 B 32.92 - Buchholz 310 § 40 VwGO Nr. 254 = juris Rn. 4 m.w.N.; vgl. auch VG Schleswig, U.v. 4.6.2013 - 2 A 29/12 - juris Rn. 19 ff.; Rennert in Eyermann, VwGO, 15. Aufl. 2019, Vorb. §§ 40-53 Rn. 11, 16 ff.).

Weder im Text des Tenors noch in den Nebenbestimmungen des Genehmigungsbescheids vom 7. September 2012 findet sich für das Vorhaben „Neubau eines Einzelhandelsbetriebes - Energetische Sanierung vom Bestand“ (B-2012-192) eine begrenzende Definition des konkret zu betreibenden Einzelhandels oder eine Beschränkung auf bestimmte feilzubietende Warenarten / Sortimente. In den von der Beklagten vorgelegten Bauakten B-2012-192 ist auch keine Betriebsbeschreibung und insbesondere keine mit Genehmigungsstempel versehene Betriebsbeschreibung enthalten, die die zum Verkauf berechtigten Sortimente benennt oder Sortimente, die nicht verkauft werden sollen, ausschließt. Weder aus den Gründen des Baugenehmigungsbescheids vom 7. September 2012 noch aus den dort in Bezug genommenen Unterlagen (vgl. König in Schwarzer/König, BayBO, 4. Aufl. 2012, Art. 68 Rn. 34 m.w.N.) ergibt sich, dass die Baugenehmigung hinsichtlich der Einzelhandelsnutzung in den beiden Ladengeschäften auf bestimmte Sortimente beschränkt sein sollte. Der Bebauungsplan … … wird im Bescheid aus dem Jahr 2012 ausschließlich im Zusammenhang mit der Befreiungserteilung von den Festsetzungen zu den Baugrenzen, nicht aber hinsichtlich der Einzelhandelsbeschränkungen in § 3 Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen thematisiert. Im Übrigen ist nach der Regelungssystematik des § 3 Nr. 1.1 der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Einzelhandel grundsätzlich ausgeschlossen; auch hinsichtlich Einzelhandelsbetrieben mit den in Satz 2 aufgezählten Sortimenten soll nach der Festsetzung im Wege einer Ausnahmeerteilung im Einzelfall entschieden werden, § 31 Abs. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 9 BauNVO. Aber auch eine solche Ausnahme war Gegenstand weder des Tenors noch der Begründung des Bescheids vom 7. September 2012. Die Beschränkungen gem. der Festsetzung des Bebauungsplans zum Einzelhandelsausschluss sind mithin nicht Inhalt der Baugenehmigung vom 7. September 2012 geworden. Der vorliegende Rechtsstreit dürfte - was der Senat mangels Entscheidungserheblichkeit nicht abschließend klären muss - auf einem Rechtsirrtum beider Parteien hinsichtlich der Reichweite der für das Vorhaben „Neubau eines Einzelhandelsbetriebes - Energetische Sanierung vom Bestand“ erteilen (bestandskräftigen) Baugenehmigung vom 7. September 2012 (B-2012-192) beruhen. Einzelhandel über die beiden voneinander getrennten Ladeneinheiten im östlichen Gebäudekomplex auf dem Baugrundstück wurde - in Widerspruch zu den Festsetzungen des Bebauungsplans, aber mittlerweile bestandskräftig - in der Baugenehmigung aus dem Jahr 2012 aber tatsächlich ohne jede Einschränkung hinsichtlich der Sortimente gestattet. Der Nutzen eines Vorbescheids mit dem Antragsinhalt gemäß der Auslegung des Senats ist nicht ersichtlich, weil bereits nach der bestandskräftigen Genehmigungslage der Verkauf jeglicher handelbaren Sortimente über die beiden (getrennten) Ladengeschäfte gestattet ist, da die Baugenehmigung vom 7. September 2012 bereits umfänglich das abdeckt, was laut Antrag vom 19. Januar 2016 Inhalt der Feststellung durch den begehrten Vorbescheid sein soll. Kann der Kläger aber bereits jetzt die Baugenehmigung vom 7. September 2012 sogar über das Maß hinaus ausnutzen, das Gegenstand des streitgegenständlichen Bauvorbescheidantrags in der Auslegung des Senats sein soll, ist die Verpflichtungsklage mangels Rechtsschutzinteresses unzulässig und die Berufung deshalb unbegründet.

3. Die Berufung war daher mit der Kostenfolge des § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit stützt sich auf § 167 VwGO i.V. mit § 708 ff. ZPO.

4. Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 Abs. 2 VwGO).