Die Klägerin wendet sich als Gemeinde gegen die Baugenehmigung zur Nutzungsänderung eines Wohn-/Austragshauses im Außenbereich zu drei Wohneinheiten für insgesamt 19 Personen, die der Beklagte unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens mit dem angefochtenen Bescheid den Beigeladenen erteilt hat.

Auf dem hier verfahrensgegenständlichen Grundstück FlNr. ..., das vormals Teil des Nachbargrundstücks FlNr. ... war, wurde mit Baugenehmigung vom 14. Januar 1976 ein Wohn-/Austragshaus mit 413,68 m² im Zusammenhang mit der Hofstelle genehmigt. Nach übereinstimmender Auskunft in der mündlichen Verhandlung wohnte dort bis zum Jahre 2008 der Vater des Eigentümers der FlNr. ..., bevor er in ein Pflegeheim kam und dort verstarb. Im Jahre 2017 erfolgte der Verkauf an die jetzigen Eigentümer der FlNr. ....

Ausweislich der Planunterlagen befand sich auf der Hofstelle auf FlNr. ... ein Wohnhaus, auf dem Lageplan vom 20. Februar 1975 als altes Wohnhaus bezeichnet (Bl. 186 Gerichtsakte - GA).

Die drei landwirtschaftlichen Wirtschaftsgebäude auf der Hofstelle FlNr. ... wurden (zum Teil nach Neuerrichtung) mit Nutzungsänderungsgenehmigungen vom 7. September 2004 und 3. Januar 2019 in Lagerhallen für Bilderrahmen, für Gartenmöbel und für Bauelemente/Fenster umgenutzt. Keine Nutzungsänderung beantragt wurde für das Wohnhaus, den südlichen Anbau der Lagerhalle für Fenster und Gartenmöbel sowie für einen untergeordneten nördlichen und südlichen Teil der Lagerhalle für Bilderrahmen im Osten. Zur Verdeutlichung wird auf den vom Beklagten vorgelegten Auszug aus dem Liegenschaftskataster mit den darin vorgenommenen Einzeichnungen (Bl. 174 GA) Bezug genommen.

Das Wohnhaus auf FlNr. ... wird nicht mehr von einem Mitglied der Eigentümerfamilie bewohnt. Der jetzige Eigentümer Josef B. ist mit Hauptwohnsitz unter einer anderen Adresse gemeldet und ausweislich der Bauantragsunterlagen dort auch erreichbar. Nach Angaben der Beteiligten wohnte dort zuletzt die Mutter des jetzigen Eigentümers bis zu ihrem Tode. Nach Angaben der Klägerseite und bestätigt durch einen von diesen vorgelegten Auszug aus dem Melderegister, waren die letzten Familienmitglieder die dort wohnten Kreszenz B. bis Dezember 1996 und Peter Andreas B. bis Anfang 2008 (Bl. 151 GA). Ausweislich seiner Angaben gegenüber dem Landratsamt und den Beigeladenen, niedergelegt in einem von diesen vorgelegten Protokoll, nutzt der jetzige Eigentümer Josef B. das Wohnhaus für die im Zusammenhang mit dem Betrieb anfallenden Büroarbeiten. Ausweislich dieses Protokolls über das Gespräch mit dem nach der mündlichen Verhandlung des Gerichts erschienenen Eigentümer der FlNr. ... gab dieser an, eine Nebenerwerbslandwirtschaft mit eigenen Maschinen auf nördlich angrenzenden selbstgenutzten Flächen (Ackergras/Heu) zu betreiben. Außerdem habe bis zum 23. Dezember 2019 ein Hofverkauf von Eiern und Kartoffeln (Automat) stattgefunden. Er sei ab nachmittags auf dem Hof, habe einen Sachkundenachweis für Pflanzenschutz und sei Mitglied der Berufsgenossenschaft. Vorgelegt wurden in diesem Zusammenhang Bilder der landwirtschaftlichen Maschinen (u.a. drei Traktoren, ein Erntewagen, ein Pflug). Auf die Fotos und den Vermerk zum Treffen mit Herrn Josef B. (Bl. 127 f. GA, Anlage BE 4 f.) wird verwiesen.

Die Beigeladenen beantragten am 27. Dezember 2017 zuletzt die Erteilung einer bauaufsichtlichen Genehmigung zur Nutzungsänderung des Wohnhauses-/Austragshauses zu einem Wohnheim mit drei Einheiten, FlNr. ..., im Bestand. In drei Wohneinheiten sollten insgesamt 19 vollmöblierte, verschieden große Zimmer geschaffen werden. Für jede Wohneinheit sei ein Aufenthaltsraum mit vollausgestatteter Küchenzeile sowie gemeinschaftliche Sanitäreinrichtungen, getrennt nach Geschlechtern, geplant. In einem Bereich, der aktuell noch Wiese ist, sollen zehn Stellplätze entstehen. Ursprünglich war eine Nutzungsänderung in drei gewerbliche Ferienwohnungen geplant gewesen.

Mit Beschluss des Gemeinderats vom 18. Januar 2018 verweigerte die Klägerin das gemeindliche Einvernehmen zu der ursprünglichen Planung, da drei gewerbliche Ferienwohnungen die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. f BauGB nicht einhielten.

In der Folgezeit legten die Beigeladenen auf Anforderung des Landratsamts eine Betriebsbeschreibung, datiert vom 28. März 2018, über die Nutzungsänderung von einem Wohn-/Austragshaus zu einem Wohnheim mit drei Einheiten vor (Bl. 45 Behördenakte - BA). Danach solle das Wohnheim zur kurz- bis mittelfristigen Unterbringung von Personen dienen, die in der Region München-Nord, voraussichtlich insbesondere mit Bezug zum Flughafen und dem Universitäts- und Forschungsstandort Garching, einer Beschäftigung nachgingen. Es würden drei in sich abgeschlossene Wohnbereiche zum Wohnen in wohngemeinschaftlicher Form zur Verfügung gestellt, die jeweils über unterschiedlich viele Einzel-Schlafzimmer für eine Person verfügten sowie über einen gemeinschaftlichen Wohnbereich mit integrierter Essküche und gemeinschaftlichen, nach Geschlecht getrennten Sanitäranlagen. Im Keller gäbe es einen Wasch- und Trockenraum sowie Lagervorrichtungen. Die Schlafzimmer seien vollumfänglich möbliert und böten aufgrund ihrer angenehmen Größe jedem Bewohner die Möglichkeit der unabhängigen Gestaltung seines häuslichen Wirkungskreises sowie der eigenständigen Haushaltsführung. Die gemeinschaftlichen Wohnbereiche und Essküchen seien vollständig, einschließlich Küchenutensilien und Geschirr, mit abschließbaren Küchenschränken und mehreren Kühlschränken, Sofas und Gemeinschaftsfernsehen, Elektrogeräten, Esstisch- und Stühlen ausgestattet. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer der Bewohner betrage in der Regel ungefähr sechs Monate entsprechend der Zeitspanne die man benötige, um neu in München eine längerfristige Wohnmöglichkeit zu finden; dies entspräche auch der Dauer eines Universitätssemesters. Längere Belegungen seien im Einzelfall möglich. Der Betreiber des Wohnheims reinige die gemeinschaftlichen Wohn-Essbereiche und die Sanitärbereiche täglich. Die Schlafzimmer würden zweiwöchentlich vom Betreiber gereinigt. Ein Wäscheservice für Handtücher und Bettwäsche sei optional. Im Übrigen versorgten sich die Bewohner selber. Eine konkrete Mietanfrage betreffe einen großen Arbeitgeber am Flughafen, der für seine Arbeitskräfte ein Wohnheim suche und aktuell viele einzelne individuelle Wohnungen angemietet habe.

Nach erneuter Beteiligung lehnte der Gemeinderat der Klägerin mit Beschluss vom 20. September 2018 (Bl. 70 BA) erneut die Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens ab. Es bleibe bei der Verweigerung des gemeindlichen Einvernehmens, da die Umformulierung des Bauantragbetreffs nicht zu einem anderen baurechtlichen Ergebnis führen könne. Aufgrund der vorliegenden Unterlagen könne der Gemeinderat zu keinem anderen Ergebnis kommen.

Mit Datum vom 19. Oktober 2018 gaben die Beigeladenen als Eigentümer des Grundstücks FlNr. ... eine Verpflichtungserklärung ab, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen. Eine entsprechende Erklärung des Voreigentümers für die Hofstelle lag beim Gerichtstermin ebenfalls vor.

Mit Bescheid vom 31. Oktober 2018 erteilte das Landratsamt den Beigeladenen die beantragte Baugenehmigung unter Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens gemäß Art. 67 BayBO. Das Vorhaben sei als sonstiges Vorhaben nach § 35 Abs. 2 i.V.m. Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB zulässig. Deshalb sei das gemeindliche Einvernehmen rechtswidrig versagt worden. Planungsrechtliche Ablehnungsgründe lägen nicht vor. Es handle sich um ein Außenbereichsvorhaben nach § 35 Abs. 2 BauGB, das die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB erfülle. U.a. stehe bzw. stand das Gebäude im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle, § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchst. e BauGB. Die grundbuchmäßige Eigenständigkeit des Baugrundstücks sei dafür unbeachtlich. Auch die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Nr. 1 Buchst. f BauGB seien erfüllt. Da nicht mehr als drei Einheiten entstehen, könne offenbleiben, ob die beantragten drei Einheiten Wohneinheiten im Sinne der Vorschrift seien. Die Zahl der Schlafzimmer sei nicht entscheidungsrelevant, da diese mangels eigener Sanitär- und Kochgelegenheiten nicht als eigenständige Wohneinheiten anzusehen seien.

Mit am 28. November 2018 eingegangenen Schriftsatz erhob die Bevollmächtigte der Klägerin Klage und beantragte,

Aufhebung des Bescheids vom 31. Oktober 2018, zugestellt am 6. November 2018.

Zur Begründung wurde mit Schriftsätzen vom 14. Januar 2019 und 6. Februar 2020 vorgetragen, dass das Vorhaben dem Bauplanungsrecht widerspräche und deshalb das rechtmäßig verweigerte Einvernehmen zu Unrecht ersetzt worden sei. Fraglich sei bereits, ob § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB anwendbar sei, da die Privilegierung den Strukturwandel in der Landwirtschaft erleichtern solle und hier nicht der Landwirt, sondern ein Immobilienunternehmen nach Erwerb des einzelnen Gebäudes den Antrag gestellt habe. Es handle sich bei der Errichtung eines Beherbergungsbetriebs für bis zu 19 Personen nicht mehr um eine zweckgemäße Verwendung der vorhandenen Bausubstanz, § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. a BauGB, da die Nutzung des Außenbereichs um ein Vielfaches intensiviert würde. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. f BauGB sei nicht einschlägig, da es sich bei der geplanten Nutzungsänderung nicht um eine Wohnnutzung handele. Wenn eine Wohnnutzung vorläge, seien die Voraussetzungen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. f BauGB nicht eingehalten, da dann mehr als drei Wohneinheiten je Hofstelle entstünden; im ehemaligen Wirtschaftsgebäude auf FlNr. ... befinde sich bereits eine nach Aufgabe der Landwirtschaft entprivilegierte Wohnnutzung mit der Folge, dass maximal zwei weitere Wohneinheiten entstehen dürften. Der landwirtschaftliche Betrieb auf FlNr. ... sei ausweislich einer Anhörung zu einer Nutzungsuntersagung durch das Landratsamt aus dem Jahre 2017 bereits 2013 aufgegeben worden; das Schreiben des Landratsamts vom 16. November 2017 sei beigefügt (Bl. 149 GA). Es genüge nicht, einige Hühner zu halten. Die Erteilung des Einvernehmens sei bei einer echten, reduzierten Wohnnutzung möglich.

Der Beklagte beantragte,

Klageabweisung.

Mit Schreiben vom 4. Dezember 2019 und vom 3. April 2020 wurde unter Bezugnahme auf den verfahrensgegenständlichen Bescheid ausgeführt, dass die Klägerin nach Mitteilung vom 2. August 2018 über die Änderung des Antragsgegenstands erneut zur Entscheidung über das bauplanungsrechtliche Einvernehmen aufgefordert worden sei. Außerdem sei sie zur beabsichtigten Ersetzung des gemeindlichen Einvernehmens angehört worden. Das Vorhaben der Beigeladenen sei bauplanungsrechtlich zulässig, da die erleichterten Voraussetzungen für ein sonstiges Vorhaben gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB vorlägen. Das verfahrensgegenständliche Gebäude sei im Zusammenhang mit dem privilegierten landwirtschaftlichen Betrieb auf FlNr. ... (Wohn- und Austragshaus) errichtet worden, diente einem landwirtschaftlichen Betrieb und habe bisher keine Änderung der Nutzung erfahren. Das Vorhaben diene der zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz. Umbauarbeiten seien nur in geringem Umfang erforderlich (Fenster und Türen, Außentreppe). Die Zahl der nutzenden Personen sei unerheblich. Vielmehr sei auf die vorhandene, sehr großzügig bemessene Nutz- und Wohnfläche des Gebäudes abzustellen. Eine bauliche Vergrößerung werde nicht vorgenommen. Die verfahrensgegenständliche Nutzung sei kein Beherbergungsbetrieb. Der Genehmigungsentscheidung sei die Betriebsbeschreibung vom 28. März 2018 zugrunde gelegt worden. Die Ausstattungsmerkmale ermöglichten eine Wohnnutzung im Sinne einer auf Dauer angelegte Häuslichkeit und der Eigengestaltung der Haushaltsführung des häuslichen Wirkungskreises. Die privaten Zimmer der Bewohner seien wohnartig dementsprechend ausgestattet worden. Es sei den Bewohnern nach dem Betriebskonzept auch nicht verwehrt, weitere persönliche Einrichtungsgegenstände in den Zimmern unterzubringen und den eigenen Wohnbereich privat zu gestalten. Es handle sich nicht lediglich um eine Schlafstätte. Vielmehr gäbe es Rückzugsmöglichkeiten in die Privatsphäre wie in einer Wohngemeinschaft. Das der Hofstelle zugehörige privilegierte Wohnhaus auf dem Grundstück FlNr. ... stehe der Privilegierung nicht gem. § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. f BauGB entgegen, da zusätzlich drei Wohneinheiten erlaubt seien. Das Gebäude stehe auch in einem räumlich funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle, da es ungeachtet der unterschiedlichen Flurstücke zu den übrigen Gebäuden der Hofstelle eine Betriebseinheit bildet bzw. gebildet hat. Eine Verpflichtungserklärung des Inhabers des landwirtschaftlichen Betriebs, Herrn Josef B., liege ebenfalls vor. Dieser betreibe eine Nebenerwerbslandwirtschaft und erledige im Betriebsleiterwohnhaus der Hofstelle die Büroarbeiten für den landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb. Die Hofstelle müsse nicht fortbestehen. Ein Wohnheim sei Wohnnutzung und die Erschließung sei gesichert.

Der Bevollmächtigte der Beigeladenen beantragte,

Klageabweisung.

Die Hofstelle sei bis heute nicht aufgegeben worden. Maßgeblich für die Anwendbarkeit des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB sei die bei Aufgabe der Hofstelle zuletzt ausgeübte und insoweit auch genehmigte Nutzung. Dies sei ein Altenteilerhaus gewesen.

Es sei gesetzgeberisch nicht gewollt, dass solche Gebäude, für die ergänzend eine weitere Nutzung, hier Wohnhaus und Altenteilerhaus genehmigt sei und die bis zuletzt landwirtschaftlich privilegiert genutzt worden seien, hinsichtlich ihrer Weiterverwendung schlechter gestellt seien, als nur landwirtschaftlich privilegierte Gebäude.

Am 18. Dezember 2019 wurde ein Augenschein mit anschließender mündlicher Verhandlung durchgeführt; auf das Protokoll wird Bezug genommen.

Die Beteiligten erklärten sich mit einer Entscheidung im schriftlichen Verfahren einverstanden. Unter Berücksichtigung der pandemiebedingten Verzögerungen erklären sich die Beteiligten mit einer Entscheidung durch Gerichtsbescheid der Kammer einverstanden.

Wegen der Einzelheiten wird auf die Gerichtsakte und die beigezogene Behördenakte Bezug genommen.