Die Klägerin, ein Wohnungsunternehmen in der Rechtsform einer GmbH, wendet sich als Käuferin der Grundstücke H* …straße 5 und H* …platz 3/ M* …straße 11, …, gegen die Ausübung von gemeindlichen Vorkaufsrechten zugunsten der Beigeladenen zu 1. mit streitgegenständlichen Bescheiden der Beklagten jeweils vom 27. September 2019.

Das Grundstück H* …straße 5 (Fl.Nr. … Gem. … …*) liegt im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung „J* …platz“ der Beklagten vom 5. Juli 2017, in Kraft getreten am 21. Juli 2017 (vgl. Amtsblatt der … … Nr. …, S. 270 f.), die Grundstücke H* …platz 3 (Fl.Nr. … Gem. …*) und M* …straße 11 (Fl.Nr. … Gem. …*) befinden sich im Geltungsbereich der Erhaltungssatzung H* …platz/H* …straße der Beklagten vom 23. Januar 2019, in Kraft getreten am 31. Januar 2019 (vgl. Amtsblatt der … … Nr., S. 24 f). Beide Erhaltungssatzungen, deren Gültigkeitsdauer jeweils fünf Jahre beträgt (vgl. § 5 Abs. 2 der jeweiligen Erhaltungssatzung), dienen dem Schutz der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.

Am 25. Juli 2019 schlossen die Beigeladene zu 2. und die Klägerin einen notariellen Grundstückskaufvertrag sowie einen Kaufvertrag über Wohnungs- und Teileigentum (UR-Nr. …2019, Behördenakte H* …straße 5, Band I, im Folgenden: BA H.-Str. I Bl. 4 ff. sowie Behördenakte H* …platz 3, Band I, im Folgenden: BA H.-Pl. I Bl. 5 ff.) über insgesamt 20 überwiegend wohnwirtschaftlich genutzte Gebäude, darunter das Grundstück H* …straße 5 (Teilkaufgegenstand 6, § 1 Abs. 1 Buchst. f) des Kaufvertrags) zu einem Teilkaufpreis von … € (§ 3 Abs. 1 des Kaufvertrags) und das Grundstück „H* …platz 3“ (Teilkaufgegenstand 7, § 1 Abs. 1 Buchst. g) des Kaufvertrags) zu einem Teilkaufpreis von … € (§ 3 Abs. 1 des Kaufvertrags). Das Grundstück H* …platz 3 bildet mit dem Grundstück M* …straße 11 ein Buchgrundstück (vgl. BA H.-Pl. I, Blatt 232; vgl. zum Antrag auf Grundstücksvereinigung BA H.-Pl. II Bl. 300).

Das ca. 1.063 m² große Grundstück H* …straße 5 ist mit einem Vorder- und einem Rückgebäude mit insgesamt 35 Wohneinheiten und einer Gewerbefläche bebaut. Auf den insgesamt 2.221 m² großen Grundstücken H* …platz 3/M* …straße 11 sind zwei Wohngebäude (insgesamt 58 Wohneinheiten) vorhanden.

Der notarielle Kaufvertrag enthält in § 11 verschiedene Vereinbarungen zum Mieterschutz, in § 12 ein zeitlich befristetes und zahlenmäßig begrenztes Belegungsrecht zugunsten der Beigeladenen zu 2. Auf die entsprechenden Bestimmungen des Kaufvertrags, insbesondere zum Mieterschutz wird verwiesen.

Mit einem bei der Beklagten am 31. Juli 2019 eingegangenen Schreiben (BA H.-Str. I Bl. 4; BA H.-Pl. I Bl. 5; GA Bl. 113) vom 26. Juli 2019 übersandte der beurkundende Notar (entsprechend § 15 des Kaufvertrags) eine Abschrift des Kaufvertrags vom 25. Juli 2019.

Mit Schreiben vom 5. August 2019 (betreffend H* …straße 5) und 6. August 2019 (betreffend H* …platz 3/M* …straße 11) wies die Beklagte die Beigeladene zu 2. sowie die Klägerin auf das grundsätzliche Bestehen eines Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 Baugesetzbuch (BauGB), die Frist zu dessen Ausübung (§ 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB) und die Möglichkeit zur Abgabe einer geeigneten Abwendungserklärung durch die Erwerberin (§ 27 Abs. 1 BauGB) hin. Den Schreiben an die Klägerin waren ein Infoblatt über die „Praxis der Vorkaufsrechte“ sowie jeweils ein Exemplar einer solchen Abwendungserklärung/-vereinbarung „zur Information“ beigefügt (BA H.-Str. I Bl. 264 ff.; BA H.-Pl. I Bl. 262 ff. + II Bl. 268 ff.).

Unter dem 23. und dem 29. August 2019 gab das Sozialreferat der Beklagten - Amt für Wohnen und Migration, Wohnraumerhalt, Fachbereich Technik - nach einer Ortseinsicht jeweils (positive) städtebauliche Beurteilungen zu den Anwesen ab (BA H.-Str. II Bl. 312 ff.; BA H.-Pl. II Bl. 360 ff.). Die Grundstücke befänden sich in zentral guter Lage. Die Gebäude auf dem Grundstück H* …straße 5 seien 1956 (Vordergebäude) bzw. 1958 (Rückgebäude) genehmigt worden, besäßen zumindest augenscheinlich eine solide Bausubstanz und hinterließen einen insgesamt gepflegten Gesamteindruck. Größerer Instandhaltungs- oder Instandsetzungsbedarf stehe nicht an. Entsprechend der Bauzeit der Gebäude und den seinerzeit gängigen Standards seien Modernisierungsmaßnahmen angezeigt, es bestehe Aufwertungspotential. Einzelne Wohneinheiten seien sukzessive modernisiert worden, insbesondere im Rückgebäude. Dem stehe allgemein der Ausstattungsstandard der Wohnungen im Vordergebäude nach. Die Aufstellung zu den Mieteinnahmen der insgesamt 35 vermieteten Wohnungen ergebe eine durchschnittliche Nettomiete von 13,36 € je Quadratmeter Wohnfläche.; im Zuge der freiwilligen Haushaltsbefragung zu den aktuellen Mieten seien 22 der 35 Haushalte erfasst worden. Die durchschnittliche Nettomiete von 22 Haushalten betrage 13,61 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die ortsübliche Vergleichsnettomiete nach dem Mietspiegel für … 2019 für vergleichbaren Wohnraum liege innerhalb einer Spanne von rund 13,50 € bis rund 16,00 € (Altbauten sowie neuerer Wohnraum mit Wohnungsgrößen von rund 30 m² und 70 m²; nicht: Neubauten/Erstbezug). Der aktuelle VDI Marktbericht Wohnimmobilien - Mietobjekte (Stand Juli 2019) weise für Wohnraum (3 Zimmer, 70 m² Wohnfläche) bezogen auf den mittleren Wohnwert in … eine durchschnittliche Nettomiete (= Marktmiete) von rund 14,70 € bis rund 17,70 € sowie, bezogen auf guten Wohnwert, von rund 17,00 € bis rund 19,00 € je Quadratmeter Wohnfläche aus. Für den Stadtbezirk „…“ liege laut letztem IVD-Bericht die Nettomiete bezogen auf guten Wohnwert bei rund 18,60 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Das um 1956 in Massivbauweise errichtete Anwesen H* …platz 3/M* …straße 11 befinde sich in einem relativ guten Erhaltungszustand. Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen seien in den letzten Jahren regelmäßig durchgeführt worden. Nach Aussage seien die Wohnungen nach Mieterwechseln vollständig modernisiert worden. In einem Fünftel der Wohnungen bestehe noch Modernisierungsbedarf bei der Elektroinstallation, Ausstattung der Bäder und den Bodenoberflächen. Die Aufstellung zu den Mieteinnahmen der insgesamt 58 vermieteten Wohnungen ergebe eine durchschnittliche Nettomiete von 14,29 € je Quadratmeter Wohnfläche; im Zuge der freiwilligen Haushaltsbefragung zu den aktuellen Mieten seien 26 der 58 Haushalte erfasst worden. Die durchschnittliche Nettomiete von 26 Haushalten betrage 14,17 € je Quadratmeter Wohnfläche. Die ortsübliche Vergleichsnettomiete nach dem Mietspiegel für … 2019 für vergleichbaren Wohnraum liege innerhalb einer Spanne von rund 13,50 € bis rund 15,80 € (Altbauten sowie neuerer Wohnraum mit Wohnungsgrößen von rund 35 m², 55 m², 75 m² und 90 m²; nicht: Neubauten/Erstbezug). Der aktuelle VDI Marktbericht Wohnimmobilien - Mietobjekte (Stand Juli 2019) weise für Wohnraum (3 Zimmer, 70 m² Wohnfläche) bezogen auf den mittleren Wohnwert in … eine durchschnittliche Nettomiete (= Marktmiete) von rund 14,70 € bis rund 17,70 € sowie, bezogen auf guten Wohnwert, von rund 17,00 € bis rund 19,00 € je Quadratmeter Wohnfläche aus. Für den Stadtbezirk „…-West“ liege laut letztem IVD-Bericht die Nettomiete bezogen auf guten Wohnwert bei rund 17,40 € je Quadratmeter Wohnfläche.

Insgesamt seien die Anwesen H* …straße 5 und H* …platz 3/M* …straße 11 aufgrund der Lage, städtebaulichen Struktur, Bauart, Wohnungsgrößen sowie dem Gesamtzustand für die Bevölkerung des Satzungsgebietes als Wohnmöglichkeiten geeignet. Die Ziele der Erhaltungssatzungen zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung aus städtebaulichen Gründen seien gewahrt.

Mit Vermerken vom 27. August 2019 (betr. H* …straße 5, vgl. BA H-Str. II Bl. 333 ff.) sowie 29. August 2019 (betr. H* …platz 3/M* …straße 11, vgl. BA H.-Pl. II Bl. 376 ff.) nahm das Bewertungsamt der Beklagten zu den Objekten Stellung. Danach werde der vorläufige Verkehrswert für das Grundstück H* …straße 5 mit … € (rd. 17,5% über dem festgestellten Ertragswert), derjenige der Grundstücke H* …platz 3/M* …straße 11 mit … € (rd. 13% unter dem festgestellten Ertragswert) ermittelt. Die Objekte wiesen alle einen durchschnittlichen Reparatur- und Instandhaltungsstau an den Gebäuden und einen leicht unterdurchschnittlichen Mietertrag als der durchschnittlichen Mietspiegelmiete auf. Auf den Inhalt beider Stellungnahmen wird Bezug genommen.

Mit Schreiben vom … September 2019, per Telefax und per E-Mail bei der Beklagten eingegangen am selben Tag (BA H.-Str. II Bl. 396 ff.; BA H.-Pl. III Bl. 534 ff.), im Original am 23. September 2019, übermittelte die Klägerin je eine Erklärung über die Abwendung des gemeindlichen Vorkaufsrechts für die Grundstücke H* …straße 5 und H* …platz 3/M* …straße 11 (BA H.-Str. II Bl. 405 ff.; BA H.-Pl. III Bl. 545 ff). Die Erklärungen sehen u.a. Verpflichtungen der Klägerin vor, eine Modernisierung der Wohnungen zu unterlassen, die über den in der … … allgemein üblichen Wohnstandard hinausgeht (Ziffer 2.2.1. unter Verweis auf die den Erklärungen beigefügte Richtlinien „Infoblatt zum allgemein üblichen Standard“), auf den vollständigen oder teilweisen Rückbau (Abbruch) der Wohnungen sowie auf die Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen den Grundbesitz betreffend ohne die Genehmigung der … … zu verzichten (Ziffer 2.2.2.) und eine Aufteilung der Wohnungen in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder eine ähnliche Aufteilung in Verbindung mit Sondernutzungsrechten zu unterlassen (Ziffer 2.3.1.). Ferner enthalten die Abwendungserklärungen eine Verpflichtung (Ziffer 2.4.1.), die Wohnungen, die zum Zeitpunkt des Zugangs der Abwendungserklärung bereits mit Bescheinigung des Sozialamtes vermietet seien, nur an solche Mieterinnen und Mieter neu zu vermieten, die die Einkommensobergrenzen des jeweils aktuellen Stadtratsbeschlusses zu „Wohnen in …“ (…) für das … Modell Miete nicht überschritten (= Förderberechtigung). Unter Ziffer 2.5. finden sich Regelungen zur Miethöhe/Mieterhöhungen mit der Verpflichtung der Klägerin „für einen Zeitraum von zwei Jahren ab Zugang dieser Abwendungserklärung (längstens bis zum 15.9.2021), nachfolgend „Ausschlussfrist“ genannt) auf Mieterhöhungen in zum Zeitpunkt des Zugangs dieser Abwendungserklärung bestehenden Mietverträgen für Wohnungen (nachfolgend: „Bestandsmietverträge“ genannt) gleich aus welchem Rechtsgrund gänzlich zu verzichten“.

Als pdf-Anhänge einer (einfachen) E-Mail übersandte die Beigeladene zu 1. der Beklagten am 27. September 2019, 11:38 Uhr (BA H.-Str. II Bl. 458 ff.; BA H.-Pl. III Bl. 608 ff.) jeweils eine „Verpflichtungserklärung zwischen der … … (…) und der … … GmbH“ für das Objekt H* …straße 5 und H* …platz 3/M* …straße 11. Die in den Behördenakten enthaltenen Ausdrucke der als pdf-Dokumente übersandten Erklärungen enthalten - ohne Datumsangabe - für die Beigeladene zu 1. über der Unterschriftenzeile „Geschäftsführung … … GmbH“ die Unterschrift einer Person, soweit erkennbar K* … D* … Auf den Inhalt der Erklärungen wird Bezug genommen. Ebenfalls am 27. September 2019 erging eine „Dringliche Anordnung des Oberbürgermeisters“ gem. Art. 37 Abs. 3 Satz 1 der Gemeindeordnung (- GO -, vgl. BA H-Str. II Bl. 467 ff. sowie BA H.Pl. III Bl. 622 ff.) u.a. mit dem Inhalt, die Vorkaufsrechte bezüglich der genannten Grundstücke jeweils zugunsten der Beigeladenen zu 1. auszuüben (vgl. Ziffer 1.). Sofern die Käuferseite die Abwendungserklärung zur Sicherung der Satzungsziele abgebe (auch nach Ablauf der gesetzlichen Frist), werde auf die Ausübung des Vorkaufsrechts verzichtet bzw. ein zwischenzeitlich erlassender Ausübungsbescheid (vor dessen Bestandskraft) widerrufen (Ziffer 2.). Die … werde angewiesen, die Verpflichtungserklärung unverzüglich abzugeben (Ziffer 3). Zur Begründung wurde angeführt, eine Entscheidung müsse im Wege der Dringlichen Anordnung getroffen werden, weil die gesetzliche Frist für die Ausübung der Vorkaufsrechte am 30. September 2019 ablaufe, die Vollversammlung des Stadtrats jedoch erst am 2. Oktober 2019 stattfinde. Der Kommunalausschuss habe der Ausübung des Vorkaufsrechts in seiner Sitzung am 19. September 2019 entsprechend vorberatend zugestimmt.

Mit streitgegenständlichen Bescheiden vom 27. September 2019 übte die Beklagte daraufhin die Vorkaufsrechte nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB für das Grundstück H* …straße 5 (Az. …2019, BA H.-Str. III Bl. 576 ff.) sowie für die Grundstücke H* …platz 3/M* …straße 11 (Az. … …2019, BA H.-Pl. III Bl. 669 ff.) gegenüber der Beigeladenen zu 2. jeweils zugunsten der Beigeladenen zu 1. aus (vgl. jeweils Ziffer 1 der Bescheide), legte fest, dass die Beigeladene zu 1. den Verpflichtungen aus der von ihr jeweils abgegebenen Verpflichtungserklärung ab dem Zeitpunkt des Eigentumserwerbs an dem/n verkauften Grundstück/en nachkomme (jeweils Ziffer 2 der Bescheide), behielt sich jeweils den Widerruf der Vorkaufsrechtsausübung für den Fall der Abgabe einer geeigneten Abwendungserklärung durch die Käuferin innerhalb der Frist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB, spätestens bis zur Bestandskraft des jeweiligen Bescheids vor (jeweils Ziffer 3 der Bescheide) und verfügte, dass sich der von der Beigeladenen zu 1. jeweils zu zahlende Kaufpreis nach den Bedingungen der zu Grunde liegenden Urkunde des Notars vom 25. Juli 2019, UR-Nr. …2019, bestimme (jeweils Ziffer 4 der Bescheide). Die Bescheide wurden der Beigeladenen zu 2. am 30. September 2019 per Boten (vgl. BA H.-Str. III Bl. 610 ff.; BA H.-Pl. III Bl. 706 f.; 714), der Klägerin (jeweils zwei Ausfertigungen) am 7. Oktober 2019 per Postzustellungsurkunde zugestellt (BA H.-Str. III Bl. 625 f., BA H.-Pl. III Bl. 741 f.).

Zur Begründung wurde größtenteils gleichlautend ausgeführt, die Ausübung der Vorkaufsrechte erfolge zum Wohl der Allgemeinheit. Es solle damit gewährleistet werden, dass geeigneter preisgünstiger Mietwohnraum für die gebietstypische Bevölkerung im Geltungsbereich der Erhaltungssatzungen bestehen bleibe. Die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung werde durch den Verkauf der Anwesen und die damit verfolgten Zwecke gefährdet. Das Ausübungsinteresse überwiege das Interesse der Käuferin am Erwerb der gegenständlichen Anwesen. Die Wohnungen in den Anwesen seien aufgrund der Lage, städtebaulichen Struktur, Bauart, Wohnungsgrößen, Grundrissaufteilung als für die - in ihrer Zusammensetzung - schützenswerte Bevölkerung in besonderer Art geeignet und damit als erhaltenswert im Sinne der Satzungen einzustufen. Bei der guten zentralen Lage der Anwesen sei zu erwarten, dass die Erwerberin das - im Einzelnen näher dargelegte - Aufwertungspotential der Häuser im Sinne einer nahliegenden ökonomischen Verwertung auch nutze. Bei einer umfangreichen Modernisierung und der Umlage der Modernisierungskosten - allein oder in Verbindung mit einer Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) - gingen die Wohnungen dort für die gebietstypische, angestammte Bewohnerschaft in den Satzungsgebieten verloren. Wirtschaftliche und sonstige Nutzungsvorstellungen der Erwerberseite trügen - schon im Vorfeld baulicher Aufwertungsmaßnahmen - zur Vertreibung des „Milieus“ bei. Es bestünde eine konkrete Verdrängungsgefahr aufgrund des möglichen Mietsteigerungspotentials im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete für den jeweiligen Stadtbezirk. Im Falle der notwenigen Suche nach neuem Wohnraum sei innerhalb des jeweiligen Satzungsgebiets von einem höheren Mietzins auszugehen. Die Gründe seien auch in die vorzunehmende Ermessensentscheidung einbezogen worden. Dem öffentlichen Interesse an der Ausübung der Vorkaufsrechte stehe das gegenläufige Interesse der Käuferin am Erwerb der gegenständlichen Anwesen gegenüber, das Ausübungsinteresse überwiege die Interessen der Käuferin, von der keine entgegenstehenden Umstände oder Interessen vorgebracht worden seien, die eine anderweitige Entscheidung rechtfertigten. Nach Abwägung aller in die Ermessensentscheidung einzustellenden Umstände und Interessen erfolge die Ausübung der Vorkaufsrechte zugunsten der Beigeladenen zu 1., die in der Lage sei, die Grundstücke entsprechend den Zielen der jeweiligen Erhaltungssatzung zu verwenden und sich hierzu durch Verpflichtungserklärungen verpflichtet habe. Die Beigeladene zu 1. verfüge über knapp 100-jährige Erfahrung im Bereich „Vermieten in …“ und genieße hervorragenden Ruf. Sie gewährleiste damit die pflichtgemäße Wahrung der städtebaulichen Ziele der Erhaltungssatzung. Die Käuferin habe zwar Abwendungserklärungen abgegeben, diese stimmten jedoch nicht mit den Zielen der Erhaltungssatzungen überein, so dass diese vom Kommunalreferat nicht hätten angenommen werden können. Wegen der Einzelheiten wird auf die streitgegenständlichen Bescheide verwiesen.

Am 2. Oktober 2019 wurden die dringlichen Anordnungen des Oberbürgermeisters vom 27. September 2019 der Vollversammlung des Stadtrates bekannt gegeben und dort weitere Beschlüsse zu Finanzierungsfragen gefasst (BA H.-Str. II Bl. 522; BA H.-Pl. III Bl. 722 ff.).

Mit Schreiben vom 8. Oktober 2019, eingegangen bei der Beklagten am 10. Oktober 2019, übersandte die Beigeladene zu 1. die bereits am 27. September 2019 vorab per E-Mail übermittelten Verpflichtungserklärungen im Original (BA H.-Str. III Bl. 631 ff.; BA H.-Pl. III Bl. 615 ff.).

Mit Schriftsatz vom … Oktober 2019, vorab per Telefax bei Gericht eingegangen am selben Tag, im Original am 31. Oktober 2019, ließ die Klägerin durch ihren Bevollmächtigten Klage erheben. Sie beantragt,

Zur Begründung wurde unter Vertiefung des Vorbringens in den Verwaltungsverfahren im Wesentlichen ausgeführt, die Ausübung der Vorkaufsrechte sei nicht durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Die Ziele der Erhaltungssatzungen würden durch den Erwerb der Klägerin nicht gefährdet, da diese für die Grundstücke fristgerecht wirksame Abwendungserklärungen abgegeben habe. Diese trügen den Satzungszielen ausreichend Rechnung und gingen sogar über diese hinaus. Eine einseitige Abwendungserklärung genüge den gesetzlichen Vorgaben; einer gesonderten Annahme durch die Gemeinde bedürfe es nicht. Die Verwendung der Grundstücke sei ausreichend bestimmt, die Klägerin subjektiv und objektiv in der Lage, die Grundstücke sofort entsprechend der Vorgaben zu nutzen. Sie blicke auf eine nahezu 100-jährige Geschichte zurück und lege als bestandshaltendes Wohnungsunternehmen großen Wert auf die Pflege ihrer Bestände und ein ausgewogenes, nachhaltiges Unternehmenswachstum. Erwirtschaftete und nicht an die Stiftung ausgeschüttete Gewinne verblieben im Unternehmen und würden für Investitionen in Neubau- und Bestandserwerbe genutzt. Kerngeschäft der Klägerin sei die langfristige und effiziente Bewirtschaftung des gesamten eigenen Immobilienbestands an insgesamt 35 Standorten in ganz Deutschland. Alleinige Gesellschafterin der Klägerin sei seit 1976 die Stiftung …, eine rechtsfähige öffentliche Stiftung des bürgerlichen Rechts, die mit den Überschüssen, die die Klägerin erwirtschafte, dem Stiftungszweck gemäß gemeinnützige und mildtätige soziale Projekte wie die Behindertenarbeit oder die Kinder- und Seniorenhilfe fördere. Die Ausübungsbescheide seien jedenfalls auch ermessensfehlerhaft, da die Beklagte ihre Entscheidung im Wesentlichen auf Erwägungen stütze, denen aufgrund der Abwendungserklärungen der Klägerin keine Bedeutung mehr zukomme. Die Klägerin habe sich gegenüber der Beklagten verpflichtet, eine Modernisierung der Wohnungen zu unterlassen, die über den in der … … allgemein üblichen Wohnstandard hinausgehe (Ziffer 2.2.1.), sowie auf den vollständigen Rückbau der Wohnungen sowie auf die Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen den Grundbesitz betreffend ohne die Genehmigung der Beklagten zu verzichten (Ziffer 2.2.2.). Es bestehe keine Gefahr einer „Umwandlung in attraktiven oder repräsentativen Wohnraum“ oder einer „Luxusmodernisierung“. Die von der Klägerin vorgesehene Verpflichtung hinsichtlich Modernisierungsmaßnahmen und Rückbau entspreche gerade dem, was die Beklagte ursprünglich von der Klägerin gefordert habe. Die in den streitgegenständlichen Bescheiden dargestellten Risiken für die angestammte Wohnbevölkerung mit Blick auf eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz seien vor dem Hintergrund der abgegebenen Abwendungserklärungen (vgl. dort Ziffern 2.3.1. und 2.3.2.) ebenfalls nicht haltbar. Zudem habe sich die Klägerin auch im Kaufvertrag zu einem Aufteilungsverbot nach dem WEG verpflichtet (siehe § 11.1. lit. a des Kaufvertrags). Durch Ziffer 2.4.1. der Abwendungserklärungen sei sichergestellt, dass diejenigen Wohnungen, die aktuell an „einkommensschwache“ Haushalte vermietet seien, auch in Zukunft an solche vermietet würden. Die aktuell vorgefundene Bewohnerstruktur werde dadurch erhalten. Demgegenüber gehe die Beklagte fälschlicherweise davon aus, die Satzungsziele könnten nur erreicht werden, wenn eine Neuvermietung nur noch an Mieter erfolge, die bestimmte Einkommensgrenzen nicht überschritten. Damit entferne sie sich sachwidrig von den Erhaltungszielen, da die aktuelle Bewohnerstruktur dann gerade nicht erhalten, sondern verändert würde. Ferner habe sich die Klägerin in Ziffer 2.5. verpflichtet, für einen Zeitraum von zwei Jahren ab Zugang der jeweiligen Abwendungserklärungen bei der Beklagten, längstens bis zum 15. September 2021, auf Mieterhöhungen bei zum Zeitpunkt des Zugangs der Abwendungserklärungen bestehenden Mietverhältnissen gänzlich zu verzichten. Auch diese Verpflichtung sei von den Satzungszielen selbst nicht gedeckt, die Klägerin habe die Verpflichtung jedoch vor dem Hintergrund ihrer sozialen Verantwortung als Wohnbauunternehmen abgegeben. Die Beklagte habe bei der Abwägung schließlich auch nicht berücksichtigt, dass die Klägerin auch im Kaufvertrag (§ 11) eine umfassende Sozialcharta zum Schutz der Mieter vereinbart habe. Insbesondere die Ansicht der Beklagten, sie habe bei der Neuvermietung zur Erreichung der Ziele der Erhaltungssatzung einen Anspruch auf einen „Mietendeckel“ in Höhe von 11,50 € Nettokaltmiete pro m² sei sachwidrig. Eine Rechtsgrundlage hierfür sei nicht ersichtlich, insbesondere nicht in § 172 BauGB, der nicht dem Schutz einzelner Mieter und insbesondere auch nicht einem „verkappten“ Mieterschutz diene. Zwar könne sich die zuständige Behörde im Bereich von Erhaltungssatzungen an sog. „Mietobergrenzen“ bei der Prognose einer Verdrängungsgefahr und der Frage der Genehmigungsfähigkeit von Einzelmaßnahmen nach § 172 Abs. 1 Satz Nr. 2 BauGB orientieren. Der von der Beklagten im Rahmen der Abwendungsvereinbarung geforderte „Mietendeckel“ stelle jedoch keine nach diesen Grundsätzen zulässige Mietobergrenze dar und könne dort gerade nicht verlangt werden. Von der abwendungsberechtigten Klägerin könne hinsichtlich der Verpflichtungserklärung nicht mehr gefordert werden, als der gesetzliche Rahmen vorgebe. Im Katalog des § 172 Abs. 1 BauGB seien Mietobergrenzen nicht enthalten. Damit würde mit der von der Beklagten geforderten Abwendungsvereinbarung die Zielsetzung der Erhaltungsatzungen und die des § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB überschritten. Ferner habe der Bundesgesetzgeber mit dem Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung vom 21. April 2015 (BGBl. I S. 610, sog. „Mietpreisbremse“) von seiner Gesetzgebungskompetenz beim sozialen Mietrecht Gebrauch gemacht (vgl. Art. 74 Abs. 1 Nr. 1 GG). Eine Gesetzgebungskompetenz des Landesgesetzgebers sei damit gesperrt. Hätte die Beklagte zur Einhaltung der Erhaltungssatzungen einen Anspruch, konkrete Mietpreisobergrenzen von der Klägerin im Rahmen von Abwendungsvereinbarungen zu verlangen, könnte sie so die im bürgerlich-rechtlichen Mietpreisrecht vorgesehenen Rechte der Mietvertragsparteien und deren Begrenzungen aushebeln. Neue Vermieter in Erhaltungssatzungsgebieten würden sich zwei gegenläufigen, öffentlich-rechtlichen Regelungen bei der Neuvermietung ausgesetzt sehen („Mietspreisbremse“ nach BGB vs. „Mietendeckel“ gemäß Abwendungsvereinbarung nach dem Muster der Beklagten). Dies bedeute eine unzulässige Verzahnung des Städtebaurechts und des sozialen Mietrechts. Wenn bereits der Landesgesetzgeber keine Kompetenz zur Regelung einer Mietobergrenze habe, könne dies erst Recht nicht durch die Beklagte als Satzungsgeberin einer städtebaulichen Maßnahme geschehen. Darüber hinaus sei zu berücksichtigen, dass der von der Beklagten geforderte „Mietendeckel“ in Höhe von 11,50 € Nettokaltmiete pro m² die von den Bestandsmietern gezahlte Durchschnittsmiete weit unterschreite. Durch den geforderten Mietendeckel würde gerade nicht - wie es Ziel der Erhaltungssatzungen sei - der status quo erhalten, sondern vielmehr eine Herabsenkung der Mieten zu einer Veränderung der Wohnbevölkerungsstruktur führen. Ferner fehle es an einer fundierten wissenschaftlichen Analyse zur Herleitung der Obergrenze von 11,50 € Nettokaltmiete pro m², insbesondere vor dem Hintergrund, dass die durchschnittliche Nettokaltmiete in … nach dem Mietspiegel 2019 bereits bei 11,69 € Nettokaltmiete pro m² betrage. Die Befürchtung der Beklagten vor negativen städtebaulichen Auswirkungen infolge „aufwertungsbedingter Umstrukturierungsprozesse“ sei inhaltlich nicht nachvollziehbar und die Erwägungen hierzu pauschal und nicht plausibel. Die Ausführungen in den Ermessenserwägungen, von Käuferseite seien keine entgegenstehenden Umstände oder Interessen vorgebracht worden, entsprächen nicht den Tatsachen. Die Begründung, die Beigeladene zu 1. könne auf eine knapp 100-jährige Erfahrung im Bereich „Vermieten in …“ zurückgreifen, genieße einen hervorragenden Ruf gehe und gewährleiste „damit“ die pflichtgemäße Wahrung der Ziele der Erhaltungssatzung, gehe fehl. Die Gewährleistung der Satzungsziele habe nichts mit der Unternehmensgeschichte zu tun. Andernfalls hätte die Beklagte an dieser Stelle auch das Unternehmensprofil der Klägerin berücksichtigen müssen. Offen bleibe überdies, wann und ob die Beigeladenen zu 1. ihre Verpflichtungserklärungen überhaupt unterzeichnet habe. Schließlich habe die Beklagte auch nicht die noch bestehende Dauer der Erhaltungssatzungen berücksichtigt. Die wesentlichen Verpflichtungen der Klägerin knüpften an die Geltungsdauer der Satzungen an und gölten sogar für eine etwaige Verlängerung. Auch die Geltungsdauer der überobligatorischen Verpflichtungen der Klägerin (Ziffern 2.4. und 2.5. der Abwendungserklärungen) seien mehr als auskömmlich. Auf die Klagebegründung vom 30. Oktober 2019 einschließlich der dazu vorgelegten Anlagen wird im Übrigen verwiesen. Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Ausübung der Vorkaufsrechte sei durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. Damit würde laufenden Gentrifizierungsprozessen entgegengewirkt, die bereits zur partiellen Verdrängung der Wohnbevölkerung in den Erhaltungssatzungsgebieten „J* …platz“ und „H* …platz/H* …straße“ geführt hätten. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige den Vorkauf bereits dann, wenn der gemeindliche Grunderwerb die Ziele und Zwecke der Maßnahme fördere, also ihre Durchführung erleichtere oder unterstütze. Werde das Vorkaufsrecht mit dieser Zweckrichtung ausgeübt, müsse der Frage einer etwaigen Beeinträchtigung des Ziels der Maßnahme nicht nachgegangen werden. Dies bedeute, dass die Beklagte das Vorkaufsrecht auch dann hätte ausüben können, wenn sich die Klägerin „erhaltungssatzungskonform“ verhalten hätte, was jedoch nicht der Fall gewesen sei. Die Klägerin übersehe, dass ihre „Abwendungserklärung“ vom … September 2019 nur den Bestandsmietern in den Objekten diene, jedoch für den Milieuschutz in den beiden Erhaltungssatzungsgebieten, der durch eine Mieterhöhung, sei sie nicht so gering, konterkariert werde, keinen Beitrag leiste. Aus der Verweigerung der von der Beklagten geforderten (Eingangs-)Miete habe die Beklagte schließen müssen, dass die Klägerin entschlossen sei, nach Ablauf von zwei Jahren spätestens die mietrechtlichen Möglichkeiten zur Mieterhöhung zu nutzen. Damit hätte die Klägerin jedoch die Verdrängungsgefahr verschärft, da sie die bereits sehr hohe und über den Mietbelastungsquoten liegenden Mieten nochmals gesteigert hätte. Auf diese Weise wären auch die Bestandsmieter in den Objekten verdrängungsgefährdet. Die Zulässigkeit sog. Mietbelastungsobergrenzen sei vom Bundesverwaltungsgericht bestätigt worden. Danach könnten sog. Höchstbelastungswerte als Anhaltspunkte für die Gefahr einer Verdrängung für die Wohnbevölkerung herangezogen werden. Auf die Klageerwiderung vom 16. März 2020 wird im Übrigen Bezug genommen.

In ihrer Replik vom 27. April 2020, auf die verwiesen wird, nahmen die Bevollmächtigten der Klägerin im Wesentlichen unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrags zur Klageerwiderung Stellung. Diese verdeutliche - neben den Ausübungsbescheiden -, dass die Beklagte die umfassenden Verpflichtungen der Klägerin aus deren Abwendungserklärungen nicht berücksichtige und sachfremde Erwägungen anstelle. Der Beklagten gehe es primär nicht um die Verhinderung einer aufwertungsbedingten Verdrängung des Milieus, sondern um Implementierung einer vom Einzelfall losgelösten Mietobergrenze und um eine allgemeine Mieterhöhungsbeschränkung, für die es keine Rechtsgrundlage gebe. Die Klägerin könne die behaupteten, im Satzungserlassverfahren von der Beklagten angestellten Untersuchungen und mitgeteilten Angaben zur Untersuchung des Aufwertungs- und Verdrängungspotentials weder bewerten noch nachprüfen; diese seien für den Rechtsstreit auch unerheblich. Die Klägerin habe mit ihrer Klage weder die Erhaltungssatzungen noch die deren Erlass rechtfertigenden Umstände angegriffen, sondern wende sich gegen die rechtswidrige Ausübung der Vorkaufsrechte. Die allgemeinen Ausführungen der Beklagten zu den Anforderungen des Allgemeinwohls seien unpassend und beschrieben die Situation, in der der abwendungsberechtigte Käufer keine Abwendungserklärung abgegeben habe. Sei eine wirksame Abwendungserklärung abgegeben worden, seien die Ausübungsbescheide rechtswidrig. Die Beklagte habe sich aber offenbar weder mit den von der Klägerin offerierten Abwendungsvereinbarungen noch mit den abgegebenen Abwendungserklärungen inhaltlich auseinandergesetzt. Damit gehe sie von einem unzutreffenden oder unvollständig ermittelten Sachverhalt aus. Die Behauptung, jede Mieterhöhung gefährde das vorhandene Milieu, sei pauschal, unsubstantiiert und werde bestritten. Auch aus der Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 18. Juni 1997 - 4 C 2.97 -, in der sich das Bundesverwaltungsgericht mit der Orientierung an „Mietobergrenzen“ zur Bewertung der Genehmigungsfähigkeit einer konkreten Einzelbaumaßnahme nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB und der Prognose einer hierdurch begründeten Verdrängungsgefahr befasst habe, lasse sich keineswegs ableiten, dass die Beklagte die Einhaltung eines allgemeinen „Mietendeckels“ bei der Neuvermietung im Wege einer Abwendungserklärung verlangen oder voraussetzen könne.

Hierzu wiederum nahm der Bevollmächtige der Beklagten mit Schriftsatz vom 23. November 2020 erneut Stellung, legte unter Verweis auf die Klageerwiderung nochmals dar, wie die Eingangsmiete von 11,50 € pro m² von der Beklagten ermittelt worden sei und führte im Wesentlichen unter Vertiefung des bisherigen Vorbringens Folgendes aus: Die Beklagte habe in ihrer Klageerwiderung die Interdependenz zwischen dem Einkommensanteil, der an Wohnkosten aufgewandt werden müsse, und Mieterhöhungen dargelegt. Diese gelte zwischenzeitlich nicht nur für Haushalte mit niedrigem Einkommen, sondern auch für Haushalte mit mittlerem und ggf. auch höherem Einkommen, die deshalb auch konkret verdrängungsgefährdet seien. Der hierdurch ausgelöste Gentrifizierungsprozess solle in den Erhaltungssatzungsgebieten „J* …platz“ und „H* …platz/H* …straße“ durch das gesetzliche Instrumentarium verhindert, zumindest verzögert werden, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung in den genannten Gebieten zu erhalten, die noch dem städtebaulichen Ziel der „… Mischung“ entspreche. Es gehe mithin nicht um „Mieterschutz“, sondern um Milieuschutz. Die von der Klägerin angeführten „Leistungen“ seien nicht entscheidend, da diese nur auf den Mieterbestand abstellten, nicht jedoch die von der Gentrifizierung bedrohten Bevölkerungskreise unterstützten. Der von der Klägerin in der Replik erneut verwendete Begriff „Mietendeckel“ sei irreführend. Die von der Beklagten angewendete Mietobergrenze sei weder ein „Mietendeckel“ noch eine „Mietpreisbremse“, weshalb die Ausführungen der Klägerseite insoweit nicht entscheidungserheblich seien. Die Mietobergrenze beschreibe die Mietbelastungsquote, bei deren Überschreitung der Gentrifizierungsprozess in Gang gesetzt bzw. beschleunigt werde. Die Klägerin könne nicht bestreiten, dass nur ein bestimmter Einkommensanteil für die zu zahlende Miete den konkret bewohnten Wohnraum erhalte. Werde dieser Anteil überschritten, ohne dass sich gleichzeitig das Einkommen erhöhe, könne und müsse die Mieterhöhung über „Einsparungen“ kompensiert werden, die nur in einem sehr begrenzten Ausmaß möglich seien. Konsequenz sei, dass die von der Mieterhöhung betroffenen Mieter die angestammte Wohnung verlassen müssten und „billigeren Wohnraum“ suchten, was wiederum die Infrastruktur in den Gebieten „störe“, die für die verdrängte Wohnbevölkerung geschaffen worden sei. Die von der Klägerin angebotenen „Abwendungserklärungen“ vom … September 2019 trügen nichts zum Milieuschutz in den Erhaltungssatzungsgebieten bei, der durch eine Mieterhöhung, sei sie noch so gering, konterkariert werde. Dass die Klägerin in der Replik nunmehr versichere, „ungerechtfertigte Mieterhöhungen niemals vornehmen“ zu wollen, sei nicht glaubwürdig und würde am Problem nichts ändern. Die Beigeladene zu 1. habe die unterzeichneten Verpflichtungserklärungen mit E-Mail vom 27. September 2019, 11:38 Uhr, übermittelt. Die Erklärungen seien noch am 27. September 2019 von der Beklagten unterzeichnet und erst anschließend die Bescheide erlassen worden.

Mit Schriftsatz vom *. Dezember 2020 nahm der Bevollmächtigte der Klägerin zur Duplik des Vertreters der Beklagten Stellung. Die Darstellung der Beklagten, dass die Abwendungserklärungen der Klägerin ausschließlich Bestandsmieter schützten, sei falsch. Die entscheidenden Verpflichtungen aus den Abwendungserklärungen differenzierten gerade nicht zwischen Bestandsmietern oder neuen Mietern und böten ausreichend Gewähr dafür, dass die Satzungsziele gewahrt würden. Sie vermieden eine aufwertungsbedingte Verdrängung des Milieus durch Mietsteigerungen infolge von Modernisierungsmaßnahmen und WEG-Teilung. Der Vortrag der Beklagten fördere weitere Ermessensfehler, sogar einen Ermessensnichtgebrauch zu Tage. Die Beklagte habe schließlich bis heute keine beidseitig unterzeichneten und mit Datum versehenen Verpflichtungserklärungen der Beigeladenen zu 1. vorgelegt. Es werde vorsorglich mit Nichtwissen bestritten, dass die unterzeichneten Verpflichtungserklärungen mit der E-Mail vom 27. September 2019 tatsächlich mit versandt worden seien. Selbst wenn man eine rechtzeitige Unterzeichnung der Verpflichtungserklärungen unterstelle, seien diese unwirksam, da diese offensichtlich nur von einer Person unterzeichnet worden seien. Die Beigeladene zu 1.werde jedoch - wie aus dem beigelegten Handelsregisterauszug ersichtlich - durch zwei Geschäftsführer oder einen Geschäftsführer gemeinsam mit einem Prokuristen vertreten, da mehrere Geschäftsführer bestellt seien.

Die Beigeladenen stellten keinen Antrag.

Zur Frage der Vertretung der Beigeladenen zu 1. führten die Vertreter der Beklagten in der mündlichen Verhandlung am 7. Dezember 2020 aus, im Zeitraum Mitte 2018 bis September 2019 sei 9-mal eine Verpflichtungserklärung der Beigeladenen zu 1. im Rahmen der Vorkaufsrechtsausübung an die Beklagte übermittelt worden. Dies sei - je nach zeitlichen Vorgaben - entweder durch schriftliches Original oder eine

E-Mail mit pdf-Anhang erfolgt. Die Verpflichtungserklärungen seien jedenfalls in fünf Fällen jeweils nur von Herrn Dr. D* … von der Beigeladenen zu 1. unterzeichnet gewesen. Der Prokurist der Beigeladenen zu 1., Herr S* …, erklärte, dass er Herrn Dr. D* … in den beiden streitgegenständlichen Fällen bevollmächtigt habe, die Verpflichtungserklärung auch in seinem - Herrn S* …s - Namen abzugeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird auf die Gerichtsakte sowie die von der Beklagten vorgelegten Behördenakten Bezug genommen.