Inhalt

AG München, Endurteil v. 30.12.2016 – 453 C 22061/15
Titel:

Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in der Mietwohnung auch bei zu erwartender sehr hoher Mietsteigerung (hier: 245%)

Normenkette:
BGB § 555c Abs. 1, § 555d Abs. 3
Leitsätze:
1. Die Modernisierungsankündigung des Vermieters genügt den Anforderungen, wenn die Eingriffe ungefähr und stichwortartig in Aussicht gestellt werden sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive beschrieben werden. Dem Vermieter soll hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden werden, sodass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richtet sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme. (redaktioneller Leitsatz)
2. Die beim Mieter im Hinblick auf die Moderniesierung vorliegenden Härtegründe sind von ihm innerhalb der gesetzlichen Frist vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen. (redaktioneller Leitsatz)
3. Kann sich der Mieter infolge der Modernisierungsmaßnahmen maximal 10 Tage nicht in der Wohnung aufhalten, bewegt sich die Dauer im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs. Die Zumutbarkeit der Maßnahmen ist dann grundsätzlich zu bejahen, zumal die Kosten für eine Ersatzunterkunft während der Baumaßnahmen vom Vermieter zu tragen sind. (redaktioneller Leitsatz)
4. Der Vermieter braucht nach Treu und Glauben nicht schon deshalb von der Durchsetzung von Rechten abzusehen, weil die Rechtsausübung den Mieter hart treffen würde (hier: zu erwartende Mieterhöhung von 245%); stets müssen Umstände hinzukommen, die die Rechtsausübung im Einzelfall als eine grob unbillig, mit der Gerechtigkeit nicht zu vereinbarende Benachteiligung des Mieters erscheinen lassen. Eine Mieterhöhung von 245% als für den Mieter im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen ist durchaus beachtlich. Stellen die vorgenommenen Maßnahmen jedoch keine Luxusmodernisierungen dar, hat der Mieter die zu erwartenden Nachteile unter Abwägung der Eigentümerinteressen an Veränderungen und Verbesserungen seines Mietshauses hinzunehmen, um nicht den grundrechtlich verankerten Eigentumsschutz nach Art. 14 Abs. 1 GG auszuhebeln. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Duldungspflicht, Mieter, Wohnung, Modernisierungsankündigung, Modernisierungsmaßnahmen, Mietvertrag, Mieterhöhung, Härtegründe, Treu und Glauben
Fundstellen:
ZMR 2017, 985
LSK 2016, 125475

Tenor

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen außerhalb ihrer Wohnung im Anwesen F.-straße ..., 3. OG links, M. zu dulden:
(1) Balkonanbau: Anbringen von übereinanderliegenden Balkonen in Stahlbauweise mit einer dreiseitigen Brüstung aus Streckmetall, die außen noch mit Eichenholz verkleidet wird, und einem Holzbelag vor allen Wohnungen mit Fenstern zum Hof vom 1. OG bis zum 4. OG links jeweils vor der Küche und in den Wohnungen rechts jeweils vor dem Eckzimmer;
(2) Errichtung eines Außenaufzuges: Errichtung eines gläsernen Außenaufzugsturms für einen Personenaufzug für 4 Personen, in der Nordostecke des Hofes, der auf der nordwestlichen Hofseite des Gebäudes und auf der südwestlichen Hofseite des Gebäudes unmittelbar an das Gebäude anschließen soll und dessen genaue Lage und Aussehen sich exemplarisch aus dem Grundrissplan des 3. OG (Anlage K2) ergibt, mit einem Halt für die Aufzugskabinen auf jeder Etage mit Zugang aus den einzelnen Stockwerken jeweils im Bereich des bisherigen Treppenhausfensters, das zu einer Tür vergrößert wird.
2. Die Beklagte wird verurteilt, die Durchführung folgender Maßnahmen im Bereich der Wohnung im Anwesen F.-straße ..., 3. OG links, M. zu dulden:
(1) Balkonanbau: Anbringung eines Balkons vor der Küche an der im Grundrissplan (Anlage K2) gekennzeichneter Stelle mit einer Grundfläche von 2, 6 m² in Stahlbauweise mit einer dreiseitigen Brüstung aus Streckmetall, die voraussichtlich außen noch mit Eichenholz verkleidet werden wird, und einem Holzbelag; Vergrößerung der bisherigen Küchenfensteröffnung zu einer Öffnung mit Balkontüre;
(2) Anschluss an die Zentralheizung: Entfernen der vorhandenen Gaseinzelöfen; Anbringen von insgesamt 9 Zwei-Kammer-Plattenheizkörpern jeweils mit Thermostatventil und Heizkostenerfassungsgerät in den Zimmern 1 bis 4, in der Küche, im Bad und im WC an den jeweils in der Planskizze (Anlage K3) gekennzeichneten Stellen und Verlegung neuer gedämmter Unterputzleitungen (Vorlauf, Rücklauf, Zirkulation, Warmwasser) und Unterputzleitungen für Kaltwasser, deren Lage in der Planskizze (Anlage K3) rot bzw. blau eingezeichnet ist und die in die betroffenen Wände eingelegt werden, die hierfür geschlitzt und anschließend wieder neu verputzt und gestrichen werden; Anschluss der Wohnungen an die im Keller eingebaute Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung auf Fernwärmebasis;
(3) Fensteraustausch: Austausch aller vorhandenen Bestandsfenster gegen dreifach isolierverglaste Holzfenster mit einem Ug-Wert der Isolierverglasung von 1,3 W/m²K: Ausstemmen der vorhandenen Fensterstöcke aus den Fensterlaibungen, Einsetzen und Einschäumen der neuen Fensterstöcke samt der neuen Fenster mit anschließenden erforderlichen Putz- und Malerarbeiten an den Fensteröffnungen, thermische Entkoppelung der Fensterstöcke vom Mauerwerk mittels eines Dichtbandes.
(4) Elektroarbeiten: Entfernen der vorhandenen zweiadrigen Stromleitungen in allen Räumen, Unterputzverlegen von dreiadrigen Stromleitungen in allen Räumen mit einer ausreichenden Zahl an Auslässen und Steckdosen, Anbringen eines neuen Sicherungskastens und eines Fehlstrom-Schutzschalters, Schlitzen der Wände und Decken in allen Räumen, Einlegen der neuen Stromleitungen und anschließend Verputzen und Streichen der betroffenen Wände und Decken in allen Räumen, Anschluss des Stromleitungsnetzes in der Wohnung an die vorhandene Stromsteigleitung im Treppenhaus.
3. Der Beklagten wird für jeden Fall der Zuwiderhandlung ein Ordnungsgeld bis 250.000 €, ersatzweise Ordnungshaft oder Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, für den Fall mehrfacher Zuwiderhandlung insgesamt bis zu zwei Jahren, angedroht.
4. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, in der Hauptsache gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 11.000 €, wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 9.020,00 € festgesetzt.

Tatbestand

1
Die Parteien streiten über die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung im Anwesen F.-straße ..., 3. OG links, M. und außerhalb der Wohnung in diesem Anwesen.
2
Am 28.07.1958 schlossen B1 B2, Vater der Beklagten, und R. S. einen Mietvertrag über die Wohnung im 3.OG links des Anwesens F.-straße ..., M. bestehend aus 4 Zimmern, 1 Küche, 1 Kammer, 1 Bad und 1 WC nebst Kellerabteil. Die Beklagte setzte als Erbin von B1 und M. B2 das Mietverhältnis nach dem Tode der Eltern fort. Seit 16.02.2011 ist der Kläger als Eigentümer des Anwesens im Grundbuch eingetragen. Die aktuelle Brutto-Kaltmiete beträgt derzeit 517,66 €. Die Wohnung ist u.a. ausgestattet mit zwei Gaseinzelöfen, zweiadrigen Stromleitungen und einem Stromkasten innerhalb der Wohnung sowie doppelglasigen Fenstern. Die Warmwasserversorgung erfolgt durch einen Gasdurchlauferhitzer für das Wasser der Badewanne; in der Küche und am Waschbecken im Bad ist Kaltwasserversorgung vorhanden.
3
Mit den – neben der Beklagten – weiteren übrigen Altmietern P. und H. einigte sich der Kläger über einen Auszugstermin. Die Mietverträge mit weiteren Mietparteien sind befristet und enthalten in § 16 eine Klausel, in der sie über Renovierungs- und Sanierungsarbeiten informiert werden und sich mit Modernisierungsmaßnahmen einverstanden erklären.
4
Mit Schreiben vom 15.05.2015 (Bl. 19 der Akte), zugegangen am 18.5.2015, unterrichtete der Kläger die Beklagte über folgende geplante Maßnahmen, deren Dauer und Beginn, über den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung sowie voraussichtliche künftige Betriebskosten:
Errichtung eines Außenaufzuges: Hierzu sollte ein gläserner Aufzugturm im Innenhof angebracht und in den Zwischengeschossen die Treppenfenster zu Aufzugszugängen vergrößert werden. Die Maßnahme sollte voraussichtlich sechs Wochen dauern.
Anbringen eines Balkons: Die Wohnungen rechts sollten einen Balkon erhalten, der vom Eckzimmer aus zugänglich ist. In den Wohnungen links sollte dieser an die Küche angebaut werden. Die Balkone sollten vom 1. bis 4. Stockwerk übereinander liegen. Die Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung sollten 5 Tage dauern.
Austausch der Bestandsfenster in dreifach isolierverglaste Holzfenster: Alle Bestandsfenster sollten gegen Fenster mit einem Uq-Wert von 1,3 ausgetauscht. Dies sollte voraussichtlich sieben Tage in Anspruch nehmen.
Anschluss an die Zentralheizung: Die Gaseinzelöfen sollten entfernt, neun Zwei-Kammer Plattenheizkörper mit Thermostatvenil und Heizkostenerfassungsgerät angebracht und an die Zentralheizung im Keller angeschlossen werden. Überdies sollten die Kalt- und Warmwasserrohre ausgetauscht bzw. eingebaut werden. Die Arbeiten sollten voraussichtlich zehn Tage dauern.
Austausch der Elektroleitungen: Die bisherigen zweiadrigen Elektroleitungen sollten durch dreiadrige ersetzt und ein neuer Sicherungskasten und Fehlerstrom-Schutzschalter angebracht werden. Zudem sollte eine ausreichende Zahl an Auslässen und Steckdosen unterputz verlegt werden. Die Maßnahme sollte voraussichtlich sieben Tage dauern.
5
Geplanter Baubeginn sollte jeweils der 1.9.2015 sein und sich die Miete nach Durchführung dieser Maßnahmen um € 754,67 auf € 1.267 erhöhen. In dem Schreiben, auf das für weitere Einzelheiten Bezug genommen wird, wies der Kläger die Beklagte auf die Form und die Frist des Härteinwandes nach § 555 d Abs. 3 Satz 1 BGB hin. Mit einem beigefügtem Antwortschreiben forderte der Kläger die Beklagte mit Frist zum 15.06.2015 zur Erteilung ihres Einverständnisses und zur Duldung der Maßnahmen auf. Die Beklagte widersetzte sich diesem mit Schreiben vom 26.06.2015 und teilte mit, dass sie aufgrund gesundheitlicher Beeinträchtigungen nicht in der Lage sei während der vorgesehenen Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung in den Räumen zu wohnen.
6
Der Kläger behauptet, die Maßnahmen tatsächlich geplant zu haben und diese auch beginnend ab September 2015 hätte durchführen wollen.
7
Der Kläger ist der Ansicht, die Beklagte sei nach § 555 d Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet. Er habe ihr form- und fristgerecht eine Ankündigung im Sinne des § 555 c BGB zukommen lassen. Auf den richtigen Inhalt der Ankündigung käme es insoweit nicht an. Ein Härtefall liege nicht vor, das Vorbringen des Härtefalls sei aber jedenfalls verspätet und das Berufen auf einen Härtefall aufgrund der Mieterhöhung nach § 555 d Abs. 1 2 HS. 1 BGB ausgeschlossen.
8
Der Kläger beantragt:
1. Die Beklagte wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes oder einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten verpflichtet, die Durchführung folgender Maßnahmen außerhalb ihrer Wohnung im Anwesen F.-straße ..., 3. OG links, M. zu dulden
(1) Balkonanbau: Anbringen von übereinanderliegenden Balkonen in Stahlbauweise mit einer dreiseitigen Brüstung aus Streckmetall, die außen noch mit Eichenholz verkleidet wird, und einem Holzbelag vor allen Wohnungen mit Fenstern zum Hof vom 1. OG bis zum 4. OG links jeweils vor der Küche und in den Wohnungen rechts jeweils vor dem Eckzimmer;
(2) Errichtung eines Außenaufzuges: Errichtung eines gläsernen Außenaufzugturms für einen Personenaufzug für 4 Personen, in der Nordostecke des Hofes, der auf der nordwestlichen Hofseite des Gebäudes und auf der südwestlichen Hofseite des Gebäudes unmittelbar an das Gebäude anschließen soll und dessen genaue Lage und Aussehen sich exemplarisch aus dem Grundrissplan des 3. OG (Anlage K2) ergibt, mit einem Halt für die Aufzugskabinen auf jeder Etage mit Zugang aus den einzelnen Stockwerken jeweils im Bereich des bisherigen Treppenhausfensters, das zu einer Tür vergrößert wird.
2. Die Beklagte wird bei Vermeidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes oder einer Ordnungshaft bis zu 6 Monaten verpflichtet, die Durchführung folgender Maßnahmen im Bereich der Wohnung im Anwesen F.-straße ..., 3. OG links, M. zu dulden:
(1) Balkonanbau: Anbringung eines Balkons vor der Küche an der im Grundrissplan (Anlage K2) gekennzeichneter Stelle mit einer Grundfläche von 2, 6 m² in Stahlbauweise mit einer dreiseitigen Brüstung aus Streckmetall, die voraussichtlich außen noch mit Eichenholz verkleidet werden wird, und einem Holzbelag; Vergrößerung der bisherigen Küchenfensteröffnung zu einer Öffnung mit Balkontüre.
(2) Anschluss an die Zentralheizung: Entfernen der vorhandenen Gaseinzelöfen; Anbringen von insgesamt 9 Zwei-Kammer-Plattenheizkörpern jeweils mit Thermostatventil und Heizkostenerfassungsgerät in den Zimmern 1 bis 4, in der Küche, im Bad und im WC an den jeweils in der Planskizze (Anlage K3) gekennzeichneten Stellen und Verlegung neuer gedämmter Unterputzleitungen (Vorlauf, Rücklauf, Zirkulation, Warmwasser) und Unterputzleitungen für Kaltwasser, deren Lage in der Planskizze (Anlage K3) rot bzw. blau eingezeichnet ist und die in die betroffenen Wände eingelegt werden, die hierfür geschlitzt und anschließend wieder neu verputzt und gestrichen werden; Anschluss der Wohnungen an die im Keller eingebaute Zentralheizung mit Warmwasseraufbereitung auf Fernwärmebasis;
(3) Fensteraustausch: Austausch aller vorhandenen Bestandsfenster gegen dreifach isolierverglaste Holzfenster mit einem Ug-Wert der Isolierverglasung von 1,3 W/m²K: Ausstemmen der vorhandenen Fensterstöcke aus den Fensterlaibungen, Einsetzen und Einschäumen der neuen Fensterstöcke samt der neuen Fenster mit anschließenden erforderlichen Putz- und Malerarbeiten an den Fensteröffnungen, thermische Entkoppelung der Fensterstöcke vom Mauerwerk mittels eines Dichtbandes.
(4) Elektroarbeiten: Entfernen der vorhandenen zweiadrigen Stromleitungen in allen Räumen, Unterputzverlegen von dreiadrigen Stromleitungen in allen Räumen mit einer ausreichenden Zahl an Auslässen und Steckdosen, Anbringen eines neuen Sicherungskastens und eines Fehlstrom-Schutzschalters, Schlitzen der Wände und Decken in allen Räumen, Einlegen der neuen Stromleitungen und anschließend Verputzen und Streichen der betroffenen Wände und Decken in allen Räumen, Anschluss des Stromleitungsnetzes in der Wohnun an die vorhandene Stromsteigleitung im Treppenhaus.
9
Die Beklagte beantragt
Die Klage wird abgewiesen.
10
Die Beklagte behauptet, die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen seien nur vorgeschoben, um sie zum Auszug zu bewegen, um dann den Wohnungszuschnitt ändern und weitergehende Modernisierungen durchführen zu können. Außer einer anderen Mietpartei und ihr selbst hätte niemand von den Maßnahmen mit Baubeginn ab 01.09.2015 Kenntnis gehabt. Der Anschluss an die Zentralheizung sei bei den übrigen Mietparteien auf freiwilliger Basis erfolgt.
11
Die Beklagte ist der Ansicht, die Ankündigung nach § 555 c BGB sei unvollständig und unrichtig. Überdies sei sie deshalb nicht zur Duldung nach § 555 d Abs. 1 BGB verpflichtet, da es sich nicht um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB, sondern um Luxusmodernisierungen zur Vertreibung der alten Mietparteien handle. Schließlich läge aufgrund der enormen geplanten Mieterhöhung und der Gefährdung ihrer Gesundheit durch die Durchführung der geplanten Baumaßnahmen ein Härtefall im Sinn von § 555 d Abs. 2 BGB vor.
12
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen M., R1, R2, S., H. und P. Hinsichtlich der Einzelheiten nimmt das Gericht Bezug auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Protokolle der Hauptverhandlungen.

Entscheidungsgründe

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Die zulässige Klage ist begründet.
I.
14
Die Beklagte hat die vom Kläger angekündigten Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 d BGB zu dulden.
15
1. Eine formell ordnungsgemäße Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 c BGB liegt hier.
16
a. Art und Umfang der Maßnahmen sind hinreichend im Sinne des § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB bezeichnet worden.
17
aa. Soweit eine Einordnung der Maßnahme nach § 555 b BGB erfolgt und dem Mieter die Tatsachen bekannt sind, aufgrund derer die Einordnung erfolgt, ist dies ausreichend (vgl. BGH NJW 2006, 1126). Diese Anforderungen sind hier erfüllt. Insbesondere ist hinsichtlich der Fenster die Energieeinsparung ausreichend plausibel dargelegt. Der Anschluss an die Zentralheizung ist vom Kläger als energiesparende Maßnahme nach § 555 b Nr. 1 BGB eingeordnet worden. Dabei ist für die Beklagte aufgrund der Umstände, insbesondere durch Anbringen eines Thermostatventils, hinreichend ersichtlich, dass es sich um eine energiesparende Maßnahme handelt. Der Austausch der Elektroleitungen sowie der Einbau von Aufzug und Balkonen sind als gebrauchswertsteigernde Maßnahme erkennbar.
18
bb. Die Modernisierungsankündigung muss nicht jede Einzelheit der Baumaßnahmen beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung der Maßnahme auf den Mieter bezeichnen, sondern es ist ausreichend, wenn sie geeignet ist, dem Mieter hinreichende Kenntnis darüber zu vermitteln, wie die Wohnung verändert wird und welche Auswirkung die Veränderungen auf den Mietgebrauch haben (vgl. BGH, NJW 2012, 63). Die Modernisierungsankündigung hat sich dabei am Informationsinteresse des Erklärungsempfängers zu orientieren. Sie soll den Mieter rechtzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen informieren. Dieser soll einschätzen können, ob er zur Duldung nach § 555 d Abs. 1 BGB verpflichtet ist und ob er einen Härteeinwand nach § 555 d Abs. 2 BGB geltend machen kann und will (Palandt-Weidenkaff, 76. Auflage, 2017, § 555 c Rn. 1). Es genügt daher ein ungefähres, stichwortartiges Inaussichtstellen der Eingriffe sowie die hierdurch verursachten Änderungen der Wohnung und der Gebrauchsmöglichkeiten aus der ex ante Perspektive. Dem Vermieter soll hierbei ein gewisser Planungsspielraum zugestanden werden, sodass spätere Änderungen unschädlich sind. Die Grenze ist jedoch dann erreicht, wenn die spätere Ausführung nicht mehr als von der Ankündigung erfasst betrachtet werden kann. Die Anforderungen an die Ankündigung des Vermieters richtet sich dabei nach den Umständen des Einzelfalls, der Dringlichkeit und dem Umfang der Maßnahme.
19
Vorliegende Modernisierungsankündigung genügt bezüglich aller Maßnahmen diesen Anforderungen:
(1) Hinsichtlich der Heizungskörper ist zu beachten, dass beim Austausch von Gaseinzelöfen zwar Zahl und Standort der neuen Heizkörper – wie hier erfolgt – anzugeben sind. Es ist jedoch nicht erforderlich, die Außenmaße der einzelnen Heizkörper, die eingebaut werden sollen, anzugeben (Ermann-Dickersbach, 14. Auflage, 2014, § 555 c, Rn. 5). Dies kann zwar anders sein, wenn sich die Größe auf den Gebrauch auswirken kann. Dafür sind vorliegend aber keinerlei Anhaltspunkte gegeben. Es ist daher unschädlich, dass die Angabe der Tiefe der Heizkörper fehlt, zumal die Breite der Heizkörper aus dem Plan ersichtlich ist. Schließlich ist jedenfalls klar erkennbar, in weichen Räumen Heizkörper montiert werden sollen, so dass unerheblich ist, dass Bad und Abstellkammer im Plan vertauscht wurden. Auch die zu erwartenden Maßnahmen im Bad sind aufgrund der Angaben in der Ankündigung sowie im Plan hinreichend im Sinne des § 555 c Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB erkennbar.
(2) Beim Austausch von Elektroleitungen und Heizungsrohre unterputz ist es nicht notwendig, dass dem Mieter der genaue Verlaufsort mitgeteilt wird. Oftmals wird sich dieser nämlich erst im Laufe der Bauarbeiten herausstellen. Dies gilt auch für die Angabe der genauen Stellen, an denen die Wände aufgeschlitzt werden sollen. Dieser Planungsspielraum ist mithin dem Vermieter zuzugestehen. Selbiges gilt für Anzahl und Standort der Anschlüsse und Steckdosen. Da der Sicherungskasten sowie der Fehlstromschutzschalter keine wesentlichen Änderungen der Wohnung oder ihrer Gebrauchsmöglichkeiten bewirken, ist es nicht notwendig, dass der Vermieter den genauen Standort in der Ankündigung angibt. Die genaue Angabe, wie die elektrische Lüftung montiert werden soll, ist ebenfalls nicht notwendig, da sich hieraus weder eine wesentliche Änderung der Wohnung noch deren Gebrauchsmöglichkeit ergibt.
(3) Bezüglich der Fenster erfolgte eine genaue Beschreibung, welche einzelnen Bauschritte geplant sind. Die genaue Fensterart ist für den Eingriff in die Wohnung aber unerheblich. Aus der Ankündigung ergibt sich hinreichend, dass die Größe der Fenster beibehalten werden soll, allein die Größe des Küchenfensters soll durch den Einbau einer Fenstertüre verändert werden. Nachdem die Klagepartei keine Angaben zur Schalldämmung gemacht hat, ist davon auszugehen, dass sich insoweit durch die Baumaßnahme keine Änderungen ergeben. Eine genaue Bezifferung der Energieeinsparung ist nicht erforderlich (BGH NZM 2011, 849). Hier enthält die Ankündigung die konkrete Angabe der beiden Wärmedurchgangskoeffizienten, so dass die Energieeinsparung nachvollzogen werden kann und den Anforderungen genügt.
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b. Der voraussichtliche Beginn und die Dauer der Maßnahme sind gem. § 555 c Abs. 1 S. 2 Nr. 2 BGB hinreichend dargelegt worden.
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aa. Bezüglich des voraussichtlichen Beginns der Maßnahmen ist dem Vermieter ein gewisser Spielraum zuzubilligen, innerhalb dessen gewisse Verschiebungen aufgrund Planungsschwierigkeiten zuzubilligen sind. Allein wenn es zu einer erheblichen zeitlichen Verschiebung zwischen dem angekündigten Beginn und dem tatsächlichen Baubeginn kommt, ist eine erneute Ankündigung nach § 555 c BGB notwendig. Zu beachten ist hierbei allerdings, dass bei Verzögerung aufgrund Verschludens des Mieters eine erneute Ankündigung gerade nicht notwendig ist. Denn andernfalls würde jede Verzögerung bei Beginn und Durchführung der Maßnahme den Titel entwerten und zwar selbst dann, wen die Verzögerung nur unwesentlich oder vom Vermieter nicht zu vertreten ist, etwa weil die Bauhandwerker verzögert beginnen oder ein Maßnahmebeginn durch Widerspruch von der Mieterseite hinausgezögert wird (BGH NZM 2011, 849, 850).
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Da jedenfalls aufgrund der Duldungsverweigerung der Beklagten ein Baubeginn zum 01.09.2015 nicht möglich war, kann dahinstehen, ob dieser rechtlich möglich gewesen wäre. Nachvollziehbar ist insoweit die Erklärung des Klägers, dass er nach Widerspruch der Beklagten keine Veranlassung hatte weitere ggf. kostenintensive Maßnahmen zu ergreifen.
23
bb. Die voraussichtliche Dauer der Maßnahmen wurde konkret angegeben.
24
c. Der Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung gem. § 555 c Abs. 1 S. 2 Nr. 3 BGB ist in der Ankündigung enthalten.
25
aa. Es muss ein konkreter Geldbetrag genannt werden, eine Aufschlüsselung der Berechnungsmethode und die Verteilung der Kosten muss jedoch nicht angegeben werden (LG Fulda NJW-RR 1992, S. 658). Dies ist erst Voraussetzung des Mieterhöhungsanspruchs. Schützenswerte Interessen des Mieters werden dadurch nicht beeinträchtigt. Diesem ist in erster Linie daran gelegen zu erfahren, inwiefern sich die Miete erhöht, nicht aber, wie sich der Erhöhungsbetrag errechnet. Der Gefahr, der Vermieter könne schuldhaft einen deutlich zu niedrigen Mietzins mitteilen und dadurch den Mieter zur Zustimmung bewegen, wird dadurch begegnet, dass dem Mieter in einem solchen Fall Schadenersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung zustehen können. Insoweit kann dahinstehen, ob die Kosten in ihrer Berechnung richtig waren. Denn jedenfalls liegt auch bei falschen Angaben eine ordnungsgemäße Ankündigung im Sinne des § 555 c BGB vor, solange diese vollständig ist. Dies ergibt sich schon allein daraus, dass der Mieter hinreichend über die Einwendungen aus § 559 Abs. 4 und 5 BGB gegen die Mieterhöhung geschützt ist. Eine zusätzliche Sanktion im Rahmen des § 555 c BGB bedarf es daher nicht.
26
bb. Die nach § 555 c Nr. 3 BGB erforderliche Angabe der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten ist in der Modernisierungsankündigung enthalten.
27
d. Die Ankündigung muss mindestens drei Monate vor Baubeginn erfolgen, § 555 c I 1 BGB. Daher ist ein gewisser enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Ankündigung und Baubeginn erforderlich, um einen Missbrauch durch den Vermieter auszuschließen. Eine vorsorgliche Ankündigung „ins Blaue hinein“ ist unzulässig (Schmidt/Futterer-Eisenschmid, 12. Auflage, 2015, § 555 c. Rn. 14). Abzuwägen sind hierbei das Planungsinteresse des Vermieters und das Interesse des Mieters an der Kenntnis des genauen Ausführungstermins. Regelmäßig liegt keine rechtmäßige Ankündigung vor, wenn zwischen Ankündigung und tatsächlichem Baubeginn drei bis sechs Monate vergehen. Die Einhaltung einer neuen Ankündigungsfrist von 3 Monaten bedarf es aber nicht, wenn der Vermieter auf Duldung klagt. Denn dann ist dem Mieter klar, dass die beabsichtigte Maßnahme tatsächlich stattfinden soll, jedoch durch das Verhalten des Mieters selbst gehindert verhindert wird. Dem Vermieter kann in solchen Fällen nicht vorgehalten werden, er habe die angekündigte Maßnahme nicht zeitnah durchgeführt (LG Wiesbaden, BeckRS 2012, 3248). Vorliegend konnte der Ausführungstermin bereits aufgrund des zeitnahen Widerspruchs der Beklagtenpartei nicht realisiert werden; die Frist im Fall eines Beginns Anfang September 2015 wäre aber jedenfalls gewahrt gewesen.
28
e. Zum Zeitpunkt des Ankündigungschreibens war für die Klagepartei nicht ersichtlich, dass die Beklagte ggf. während der Arbeiten Ersatzwohnraum benötigen würde, so dass diesbezüglich keine weiteren Angaben erforderlich waren.
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2. Bei den geplanten Maßnahmen handelt es sich jeweils um Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB.
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a. Der Anbau von Außenbalkonen stellt eine Modernisierungsmaßnahme gem. § 555 b Nr. 4 BGB dar. Der Gebrauchswert der Mietsache wird nachhaltig erhöht.
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Eine Gebrauchswertsteigerung erfasst jede bauliche Veränderung, die den Gebrauchswert objektiv erhöht und eine bessere oder komfortablere Nutzung ermöglicht. Ob eine Verbesserung vorliegt, ist nicht nach subjektiven Wünschen und Vorstellungen des jeweiligen Mieters, sondern objektiv nach der Verkehrsanschauung zu beurteilen (BGH NJW 2008, 1218; vgl. Palandt-Weidenkaff, a.a.O., § 555 b, Rn. 7 m.w.N.; MüKo/Artz, 7. Auflage, 2016, § 555 b Rn. 18).
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Der Bau eines Balkons im städtischen Bereich stellt dabei in der Regel eine Gebrauchswertverbesserung und nicht lediglich eine Luxusmodernisierung dar (BGH NZM 2011, 849, 851 m.w.N., LG Leipzig NJW-RR 2013, 1356; LG Wiesbaden BeckRS 2002, 14873).
33
Der Balkon wird vorliegend eine Größe von ca. 2,6 m² aufweisen und damit hinreichend Platz für den Aufenthalt von mindestens zwei Personen bieten. Er schafft mithin einen zusätzlichen Aufenthaltsraum. Auch ist das Aufstellen von Balkonmöbeln oder Pflanzen zur „Begrünung“ der Stadtwohnung möglich. Über die Küche ist er gut zugänglich, er zeigt in den ruhigen Innenhof und ist Richtung Süd-Westen ausgerichtet. Eine erhebliche Lärmbelästigung durch den Aufzug ist nicht zu erwarten. Die Position zwischen Aufzug und Seitengebäude führt nicht dazu, dass der Balkon nicht tatsächlich zum Aufenthalt genutzt werden kann, umso mehr, da der Aufzug nur im Zwischengeschoss, nicht jedoch auf Höhe des Balkons hält. Soweit die Beklagte einwendet, durch die Anbringung des Balkons käme es zu einer erheblichen Verdunkelung, wird eine mögliche Verdunkelung durch die Vorteile aufgewogen. Überdies ist eine erhebliche Verdunkelung nicht zu erwarten, wie sich aus Folgendem ergibt: Toiletten- und Küchenfenster sind Richtung Süd-Westen ausgerichtet, sodass von vornherein – anders als bei einer Nordseitenausrichtung – ein hoher Lichteinfall vorliegt. Der Balkon im 4. Stockwerk über dem Balkon der Beklagtenwohnung wird nur eine geringfügige Beschattung herbeiführen. Schließlich ist zu berücksichtigen, dass das Küchenfenster zu einer Balkontür vergrößert wird und hierdurch ein größerer Lichteinfall ermöglicht wird.
34
b. Der Aufzug ist unter Berücksichtigung der unter a. genannten Grundsätze eine Maßnahme nach § 555 b Nr. 4 BGB. Das Anbringen eines Aufzugs stellt grundsätzlich eine Erhöhung des Gebrauchswertes dar, wobei es keine Rolle spielt, ob der Fahrstuhl auf jeder Wohnungsebene oder im Zwischengeschoss hält (Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 555 b, Rn. 101 m.w.N.; BGH NJW 2006, 1126). Eine wesentliche Beeinträchtigung des Lichteinfalls in der Wohnung durch den Aufzug ist auch unter Berücksichtigung des Vortrages der Beklagten hierzu nicht ersichtlich. Das Toilettenfenster wird durch den Aufzug erhalten bleiben, lediglich eine Festverglasung wird angebracht. Da der Aufzug selbst vollständig verglast ist, wird eine Belichtung durch das Toilettenfenster weiterhin möglich bleiben. Überdies ist die Beleuchtung durch das Toiiettenfenster von untergeordneter Bedeutung für die Gesamterhellung der Wohnung. Das besagte Fenster beleuchtet im Wesentlichen den Gang zur Küche und zum mittleren Zimmer. Überdies handelt es sich bei einer Toilettentür um eine üblicherweise geschlossene Türe. Der Gang wird zudem auch über den Lichteinfall der Küche und des mittleren Zimmers erhellt. Auch der Umstand, dass aufgrund der Fenstverglasung ein natürliches Lüften durch Öffnen des Toilettenfensters nicht mehr möglich ist, ändert nichts an der Einordnung des Aufzuges als Maßnahme im Sinn des § 555 b Nr. 4 BGB. Denn eine Lüftungsmöglichkeit für eine Toilette über ein elektrisches Lüftungssystem ist ausreichend. Umso mehr, da es in einer Toilette – anders als im Badezimmer – nicht zu hoher Feuchtigkeit aufgrund der Nutzung von Dusche und Badewanne kommt.
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c. Der Anschluss an die Zentralheizung sowie der Einbau von neun Zwei-Kammer Plattenheizkörper inklusive Thermostatventil und Heizkostenerfassungsgerät stellen Maßnahmen nach § 555 b Nr. 1 BGB bzw. § 555 b Nr. 4 BGB dar. Bereits der Einbau eines Thermostatventils führt zu einer Energieeinsparung, da dem Mieter eine eigene Regulierung und damit ein effizienteres Heizverhalten ermöglicht wird (LG Berlin GE 1986, 751). Zudem handelt es sich bei dem Ersatz von Einzelöfen durch eine zentralgesteuerte Heizungsanlage um eine Wohnwertverbesserung (Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 555 b, Rn. 148; Sternel, a.a.O., Kapitel II Rd.-Nr. 309). Dies gilt hier umso mehr, als durch die Modernisierung nunmehr alle Zimmer mit einer Heizung versorgt sein werden. Dass die Beklagte nur ein geringes Heizbedürfnis hat, ist unerheblich, da die Entscheidung, ob eine Verbesserungsmaßnahme vorliegt, nach objektiven Kriterien und nicht aus der Sicht des jeweiligen Mieters zu beurteilen ist.
36
Die Behauptung der Beklagtenpartei, dass nach Mitteilung von Bevollmächtigten der Klagepartei am 25.10.2010 und in der Folgezeit der Anschluss an die Zentralheizung nur auf freiwilliger Basis erfolgen solle, ändert – auch bei Wahrunterstellung des Vortrags – nichts an der Duldungspflicht der Beklagtenpartei. Denn Anhaltspunkte dafür, dass die Klagepartei mit einer solchen Äußerung rechtsverbindlich dauerhaft auf eine Modernisierung durch Einbau einer Zentralheizung auch für die Zukunft verzichtet hätte, liegen nicht vor. Die behauptete Erklärung hat daher allenfalls Wirkung für die Vergangenheit bis zu dem Zeitpunkt, zu dem die Klagepartei durch Modernisierungsankündigung ihren geänderten Willen äußerte.
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d. Der Austausch der zweifach isolierverglasten Fenster durch dreifach isolierverglaste Fenster stellt eine Maßnahme nach § 555 b Nr. 1 BGB dar. Endenergie wird hierdurch nachhaltig eingespart. Endenergie setzt sich zusammen aus der Nutzungsenergie sowie des Energieverlustes (MüKo/Artz, a.a.O., § 555 a, Rn. 5). Bereits durch Reduzierung des Energieverlustes liegt eine Energieeinsparung im Sinne des § 555 b Nr. 1 BGB vor. Diese muss dauerhaft und messbar sein (BGH WuM 2004, 288;). Maßgeblich ist allein die Einsparung von Energie, nicht die Wirtschaftlichkeit der Maßnahme (vgl. MüKo/Artz, a.a.O., § 555 a, Rn. 5). Dass die Beklagte die von der Klagepartei vorgetragenen Ug-Werte (von etwa 3,0 W/m²K auf 1,3 bis 1,4 W/m²K) bestreitet und eine deutliche Engergieeinsparung bezweifelt, ändert daran nichts. Die genauen Ug-Werte können insoweit dahinstehen, da jedenfalls unbestritten ist, dass sich diese verringern werden.
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e. Der Austausch der zweiadrigen Elektroleitungen durch dreiadrige Elektroleitungen sowie das Anbringen von Auslässen und Steckdosen, der Anschluss an die Stromsteigleitung im Treppenhaus und das Anbringen eines Fehlstrom-Schutzschalters sowie eines Stromzählerkastens im Keller sind Maßnahmen im Sinne des § 555 b Nr. 4 BGB. Die Erstellung und Verstärkung einer neuen Elektroinstallation ist grundsätzlich eine Wohnwertverbesserung, wenn sie als Ergebnis den Anschluss weiterer moderner Haushaltsgeräte zulässt (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 555 b, Rn. 136). Durch die Verlegung von dreiadrigen Elektroleitungen soll die Wohnung der Beklagten auf das allgemeine Niveau gebracht werden. Nachdem vorliegend mit einer möglichen Erhaltungsmaßnahme eine Verbesserungsmaßnahme verbunden wird, richtet sich die Pflicht der Beklagten zur Duldung der einheitlichen Maßnahme insgesamt nach § 555 d BGB.
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3. Ein Härtefall im Sinn des § 555 d BGB liegt nicht vor.
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a. Ein Härtefall nach § 555 d Abs. 2 BGB wurde zwar ordnungsgemäß mit Schreiben vom 26.06.2015 innerhalb der Frist, die gem. § 188 Abs. 2 Alt. 1, Abs. 3 BGB am 30.6.2016 endete, geltend gemacht, §§ 555 d Abs. 3, 126 BGB.
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Die Härtegründe sind innerhalb der Frist aber vollständig darzulegen, um dem Vermieter eine schnelle und rechtssichere Kenntnis ob der Duldung der Maßnahmen durch den Mieter zu ermöglichen. Aus der Mitteilung des Mieters muss deshalb deutlich werden, wogegen er sich genau wendet. Dem Vermieter soll hierdurch ermöglicht werden, die Einwendungen des Mieters zu überprüfen und gegebenenfalls Änderungen der geplanten Art und Weise der Ausführung vorzunehmen.
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Es können daher nur die mit Schreiben vom 26.06.2015 erhobenen Einwände, nicht die nach Fristablauf behaupteten weiteren Gründe berücksichtigt werden. Der Einwand der Beklagten mit Schriftsatz vom 22.10.2015, dass sie den Umbau der Wohnung an sich aufgrund ihres gesundheitlichen Zustandes nicht verkraftet würde, ist somit verfristet. Diesbezüglich liegen auch die Voraussetzungen des § 555 d Abs. 4 Satz 1 BGB nicht vor, der Umstände auch nach Fristablauf noch als beachtlich erklärt. Denn Anhaltspunkte für das Vorliegen von Entschuldigungsgründen sind nicht ersichtlich.
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b. Die nach § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB vorzunehmende Interessensabwägung fällt zulasten der Beklagten aus.
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Zwar kommt der gesundheitlichen Unversehrtheit des Mieters eine besondere Bedeutung zu, so dass bei Vorliegen von gesundheitlichen Bedenken eine besonders intensive Prüfung der Interessensabwägung erfolgt (BVerfG WuM 1992, 104, LG Köln WuM 2002, 669). Auch ist die Dauer der Maßnahme zu berücksichtigen. Je länger die Maßnahmen andauern und je umfangreicher die Modernisierungsvorhaben sind, desto eher ist eine Härte anzunehmen. Bauliche Folgen für den Mieter, vorausgegangene Aufwendungen des Mieters, Interessen der anderen Mieter, Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes sind ebenso miteinzubeziehen. Wirtschaftliche Erwägungen aufgrund der zu erwartenden Mieterhöhung spielen jedoch gem. § 555 d Abs. 2 Satz 2 BGB bei der Abwägung keine Rolle, sondern sind allein im Rahmen der Abwägung nach § 559 Abs. 4 u. 5 BGB zu berücksichtigen.
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Auf Seite des Klägers ist vorliegend zu berücksichtigen, dass er sein Mietobjekt dem üblichen Wohnkomfort sowie den jeweiligen technischen und sonstigen nachgefragten Standards anpassen muss, um die Vermietbarkeit des Hausbesitzes langfristig zu sichern. Hier handelt es sich gerade nicht um überdurchschnittliche Ausstattungen, die regelmäßig nur von einem kleinen Interessentenkreis nachgefragt wird, sondern vielmehr um typische Modernisierungsmaßnahmen zur Anpassung des mietvertraglichen Dauerschuldverhältnisses an den Wandel des Fortschritts, die hinsichtlich der Heizung und des Elektrosystems ja geradezu als durchschnittliches Niveau nach heutigem Standard von jedem Mieter erwarten werden können.
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Der Anbau des Aufzuges ist von Vorteil für sämtliche Mieter und ist mithin gem § 555 d Abs. 2 BGB in die Abwägung einzubeziehen (vgl. auch LG Berlin GE 2011, 483).
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Auf Seite der Beklagtenpartei ist insbesondere deren behauptete und als wahr unterstellte Erkrankung zu berücksichtigen, die zur Folge hat, dass sie sich während der Baumaßnahmen innerhalb der Wohnung nicht dort aufhalten kann und vorübergehend anderweitig untergebracht werden muss. Auch fällt zu ihren Gunsten ins Gewicht, dass Balkonanbau und Aufzug jedenfalls eine gewisse Verdunkelung zur Folge haben können.
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Aber auch bei Unterstellung der von der Beklagten behaupteten Erkrankung als wahr überwiegen die Interessen der Klagepartei hinsichtlich der Maßnahmen. Denn die den Innenbereich der Wohnung betreffenden Modernisierungsmaßnahmen (Elektroinstallation, Fensteraustausch, Anschluss an Zentralheizung, Balkon) sollen jeweils gleichzeitig durchgeführt werden und 7 Tage, 7 Tage, 10 Tage bzw. 5 Tage dauern, so dass sich die Beklagte maximal 10 Tage nicht in der Wohnung aufhalten könnte. Bewegt sich die Dauer aber im Bereich sozial üblicher Ortsabwesenheiten wie im Rahmen eines Urlaubs, ist die Zumutbarkeit grundsätzlich zu bejahen (LG Berlin NJW 2016, 2584). Überdies ist die Beklagte ausreichend dadurch geschützt, da nach § 555 a Abs. 3 BGB der Kläger Kosten für eine Ersatzunterkunft während der Baumaßnahmen zu tragen hat (Schmidt-Futterer-Eisenschmid, a.a.O., § 555 a Rn. 44 f). Bei einem Zeitraum von zehn Tagen erscheint eine kurzfristige anderweitige Unterbringung somit in jedem Fall zumutbar. Die Einwände der Beklagten mit Schreiben vom 26.06.2015 beziehen sich von vornherein nur auf die innerhalb der Wohnungen durchzuführenden Arbeiten, so dass die Dauer des Aufzugseinbaus unerheblich ist. Im Übrigen wäre aber auch eine vorübergehende Unterbringung der Beklagten für eine Zeitdauer von 6 Wochen gerade noch zumutbar.
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4. Es kann offen bleiben, ob die behauptete tatsächliche Durchführung der Maßnahmen ab September 2015 im Rahmen des Duldungsanspruches als materielle Tatbestandsvoraussetzung zu prüfen ist oder ob der Einwand der Beklagten, es handele sich um fiktive Modernisierungsmaßnahmen, um die Beklagte zum Auszug zu bewegen, im Rahmen des § 242 BGB – wozu das Gericht tendiert – zu berücksichtigen ist. Denn das Gericht ist aufgrund der durchgeführten Beweisaufnahme der Überzeugung, dass sämtliche Maßnahmen beginnend ab September 2015 geplant waren.
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Die Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf einen Treuwidrigkeitseinwand nach § 242 BGB aufgrund Rechtsmissbrauchs berufen. Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn der Berechtigte kein schutzwürdiges Eigeninteresse verfolgt oder überwiegende schutzwürdige Interessen der Gegenpartei entgegenstehen und die Rechtsausübung im Einzelfall zu einem grob unbilligen, mit der Gerechtigkeit nicht mehr zu vereinbarenden Ergebnis führen würde. Es ist eine Abwägung vorzunehmen, aus der sich ein sittlich-rechtlicher Vorwurf ergibt (Jauernig, 16. Auflage 2015, § 242, Rn. 37). Weder die Fallgruppe „Fehlendes schutzwürdiges Eigeninteresse des Berechtigten“ noch „überwiegendes schutzwürdiges Interesse der Gegenpartei“ liegt hier vor.
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a. Unzulässig ist die Rechtsausübung, mit der der Berechtigte kein sachliches dauerndes Eigeninteresse verfolgt, die Rechtsausübung vielmehr nur Vorwand zur Erreichung rechts-(vertrags) fremder oder unlauterer Zwecke ist (Jauernig, a.a.O., Rn. 38). Der Einwand der Beklagten einziges Ziel der Klagepartei sei gewesen, die Beklagte durch die Modernisierungsankündigung zum Auszug zu bewegen, ist durch die durchgeführte Beweisaufnahme widerlegt. Die durchgeführte Beweisaufnahme hat auch unter Berücksichtigung aller weiterer von der Beklagten eingebrachten Umstände zur Überzeugung des Gerichts ergeben, dass sämtliche Baumaßnahmen mit Baubeginn September 2015 auch tatsächlich geplant waren.
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aa. Das Gericht ist überzeugt, dass der Kläger eine Elektroinstallation wie angekündigt mit Baubeginn September 2015 geplant hat:
(1) Der Zeuge R1 bestätigte detailreich, widerspruchsfrei und überzeugend, dass für die geplante Installation der neuen Elektroleitungen ein konkreter Auftrag für die Wohnung der Beklagten seitens der Klagepartei an ihn erfolgt sei und dieser schon lange hätten durchgeführt werden sollen. Er gab glaubhaft an, dass er dem Kläger eine Rechnung in Höhe von 380 € wegen erfolglosem Zeitaufwandes gestellt hätte, weil er anlässlich der geplanten Arbeiten bei der Beklagten viermal vergeblich gewesen und von dieser nicht in die Wohnung gelassen worden sei. Das Gericht hat aufgrund des in der Hauptverhandlung gewonnenen Eindrucks keinerlei Zweifel an der Glaubwürdigkeit des Zeugen, wobei es berücksichtigt hat, dass der Zeuge in der Vergangenheit mehrfach Aufträge vom Kläger erhalten hat.
(2) Ob entsprechende Maßnahmen in anderen Wohnung im streitgegenständlichen Anwesen durchgeführt, geplant bzw. die Mieter insoweit informiert waren, ist unerheblich, da sich die Maßnahmen auf den Bereich der Wohnung der Beklagten beschränken.
(3) Es mag sein, dass die Kalkulation der einzelnen Maßnahmen wie in der Modernisierungsankündigung angegeben, nicht den durch die Maßnahme tatsächlich später verursachten Kosten entspricht. Dies führt aber weder zur Unwirksamkeit der Ankündigung (siehe hierzu oben) noch dazu, dass aufgrund einer ungenauen Kalkulation das Gericht die Schlussfolgerung zieht, dass die Maßnahmen tatsächlich nicht geplant waren.
(4) Die Tatsache, dass der Kläger alternativ die Aufteilung der Wohnungen in Wohnungseigentum und einen anderen Zuschnitt der Wohnungen und ev. weitergehende Modernisierungen geplant hat, schließt in keiner Weise aus, dass der Kläger für den Fall, dass die Beklagte den unbefristeten Mietvertrag nicht aufgeben möchte, im Rahmen des Gesetzes zulässige Modernisierungen durchzuführen plant.
(5) Ob behördliche Genehmigungen erforderlich waren und/oder vorlagen, spielt schon deshalb keine entscheidende Rolle, da der Kläger durch sein Verhalten in der Vergangenheit gezeigt hat, dass er u.a. Baustopps unter Verstoß gegen behördliche Bauvorschriften in Kauf nimmt. Auch im Übrigen wäre dies allenfalls von untergeordneter Bedeutung.
(6) Auch die Tatsache, dass der Kläger nach Widerspruch durch die Beklagte den Duldungsanspruch prozessual unter Inkaufnahme einer umfangreichen Beweisaufnahme durchzusetzen versucht, zeigt, dass der Kläger tatsächlich und ernsthaftes Interesse hat, die Modernisierungsmaßnahmen durchzusetzen.
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bb. Das Gericht ist überzeugt, dass der Kläger Baumaßnahmen bezüglich der Heizung wie angekündigt mit Baubeginn September 2015 geplant hat:
(1) Der glaubwürdige Zeuge M. gab überzeugend, detailreich und widerspruchsfrei an, dass in der gegenständlichen Wohnung der angekündigte Anschluss an die Zentralheizung im Jahr 2015 hätte vorgenommen werden sollen und er im Juni/Juli 2015 mehrfach bei der Beklagten zur Planung der Arbeiten gewesen sei, aber vor verschlossenen Türen gestanden hätte. Das Gericht hat an der Glaubwürdigkeit des Zeugen trotz wirtschaftlicher Nähe zum Kläger aufgrund des in der mündlichen Verhandlung gewonnenen Eindrucks keinerlei Zweifel.
(2) Ob entsprechende Maßnahmen in anderen Wohnungen im streitgegenständlichen Anwesen durchgeführt, geplant bzw. die Mieter insoweit informiert waren, ist unerheblich, da unstreitig eine Zentralheizung installiert ist und sich die Maßnahmen ansonsten auf den Bereich der Wohnung der Beklagten beschränken.
(3) Das Gericht nimmt Bezug auf die oben unter aa. (3)–(6). aufgeführten Aspekte, die hier entsprechend zu berücksichtigen waren.
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cc. Das Gericht ist überzeugt, dass der Kläger den Bau eines Aufzuges wie angekündigt mit Baubeginn September 2015 geplant hat:
(1) Der glaubwürdige Zeuge H. bestätigte die für die Herstellung eines Aufzuges erforderlichen Baumaßnahmen. Zwar hat der Zeuge H. eingeräumt, dass der Aufzug weder bereits bestellt noch konkret ein Termin für den Baubeginn im September 2015 geplant war. Er begründete dies aber nachvollziehbar damit, dass ihm bekannt gewesen sei, dass es bei der Umsetzung der Maßnahme möglicherweise Schwierigkeiten mit den Mietern gegeben hätte und der Kläger deshalb noch keinen konkreten Auftrag erteilt hätte. Der glaubwürdige Zeuge gab nachvollziehbar an, dass er – je nach Prioriät und Realisierbarkeit – auch im September 2015 kurzfristig für das streitgegenständliche Anwesen bereit gestanden hätte. Seine Firma arbeite für den Kläger auf Zuruf, Einzelverträge seien nicht üblich. Nachdem er überzeugend darlegte, innerhalb weniger Tage oder Wochen einsatzbereit zu sein, ist durchaus zu erwarten gewesen, dass seine Firma am 01.09.2015 mit den Arbeiten hätte beginnen können. Das Gericht hält den Zeugen aufgrund seines Eindruckes in der mündlichen Verhandlung für glaubwürdig und hat dabei die wirtschafltliche Nähe des Zeugen zum Kläger berücksichtigt. Denn er räumte trotz der Nähe auf Nachfrage etwa ausdrücklich ein, dass kein konkreter Termin für September 2015 geplant war.
(2) Das Gericht hat die Behauptung der Beklagtenpartei als wahr unterstellt, dass die Firma R3 keine Kenntnis von dem Aufzugsvorhaben gehabt hatte. Eine Vernehmung der von der Beklagtenpartei angebotenen Zeugen W. und W1 war daher nicht notwendig. Naheliegend ist, dass die Firma aufgrund eines Versehens oder bewusst wegen des zeitnah von der Beklagten erhobenen Widerspruch von vornherein nicht in Kenntnis gesetzt wurde.
(3) Die Zeugin P. war von dem geplanten Aufzug mit Baubeginn 2015 in Kenntnis gesetzt. Auch die glaubwürdige Zeugin R2 gab ausdrücklich und glaubhaft an, dass in dem mit dem Kläger geschlossenen Mietvertrag in § 16 eine Regelung enthalten sei, wonach umfangreiche Modernisierungsarbeiten auch während des laufenden Mietverhältnisses ohne die Möglichkeit einer Mietminderung durchgeführt werden können und korrigierte hiermit ihre Aussage zu Beginn der Zeugenvernehmung, dass Modernisierungen erst nach Beendigung des Mietverhältnisses durchgeführt würden. Weitere Mieter als Zeugen mussten nicht vernommen werden. Auch die Aussage des Zeugen S., der als Untermieter von Herrn V. im streitgegenständlichen Anwesen wohnt und keine Kenntnis von einem Aufzug mit Baubeginn September 2015 hatte, ändert nichts an der Einschätzung des Gerichts.
(4) Das Gericht nimmt Bezug auf die oben unter aa. (3)–(6). aufgeführten Aspekte, die hier entsprechend zu berücksichtigen waren. Im Ergebnis mögen somit zwar gewisse Anhaltspunkte für Zweifel an der Planung eines Aufzuges mit Baubeginn 2015 im Raum stehen, dies ändert aber nichts an der Überzeugung des Gerichts. Überdies wäre – selbst bei gewissen Zweifeln – jedenfalls ein Einwand nach § 242 BGB keinesfalls gerechtfertigt.
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dd. Das Gericht ist überzeugt, dass der Kläger die Balkone wie angekündigt mit Baubeginn September 2015 geplant hat:
(1) Bezüglich des Balkons hat der glaubwürdige Zeuge H. zwar abweichend von der Modernisierungsankündigung eine andere Größe der Balkone angegeben, konnte aber konkrete Angaben zum Ort und zur Art machen. Bezüglich des Baubginns konnte er zwar einen Termin September 2015 nicht bestätigen, aber angeben, dass – im Fall der Durchführbarkeit insbesondere im Hinblick auf die Mietersituation vor Ort – auch damals kurzfristig eine Durchführung des Auftrages möglich gewesen wäre. Nachdem die Beklagte der Maßnahme widersprochen hat, bestand seitens des Klägers keine weitere Veranlassung konkrete kostenintensive Planungen vorzubereiten, so dass diese Aussage des Zeugen H. keine Zweifel des Gerichts im Rahmen einer Gesamtwürdigung an einem Baubeginn September 2015 begründet. Auch die Tatsache, dass der Zeuge von einer Holzverkleidung der Balkone, die in der Ankündigung geplant waren, nichts wusste, führt zu keiner anderen Bewertung, da es sich insoweit um kurzfristige, auch abänderbare Planungsdetails handelt. Zur Glaubwürdigkeit des Zeugen H. nimmt das Gericht Bezug auf die obigen Ausführungen.
(2) Die oben unter cc. (3) und (4) ausgeführten Erwägungen geltend entsprechend mit Ausnahme der Ausführungen zur Kenntnis der Firma R3.
(3) Das Gericht nimmt Bezug auf die oben unter aa. (3)–(6). aufgeführten Aspekte, die hier entsprechend zu berücksichtigen waren.
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ee. Das Gericht ist überzeugt, dass der Kläger den Fensteraustausch wie angekündigt mit Baubeginn September 2015 plante:
(1) Der glaubwürdige Zeuge H. gab glaubhaft an, dass ein Rahmenvertrag bezüglich der Fenster mit ihm bestehe und grundsätzlich ein Fensteraustausch in der Wohnung der Beklagten geplant sei. Ein Austausch sei bereits Anfang 2015 eingehend besprochen worden. Er konnte zwar bezüglich des Baubeginns einen Termin September 2015 nicht bestätigen, aber angeben, dass – im Fall der Durchführbarkeit insbesondere im Hinblick auf die Mietersituation vor Ort – auch damals kurzfristig eine Durchführung des Auftrages möglich gewesen wäre. Nachdem die Beklagte den Maßnahme widersprochen hat, bestand seitens des Klägers keine weitere Veranlassung konkrete kostenintensive Planungen vorzubereiten und Bestellungen der Fenster zu tätigen, so dass diese Aussage des Zeugen H. keine Zweifel des Gerichts im Rahmen einer Gesamtwürdigung an einem Baubeginn September 2015 begründet.
(2) Das Gericht nimmt Bezug auf die oben unter aa. (3)–(6). aufgeführten Aspekte, die hier entsprechend zu berücksichtigen waren.
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b. Auch liegt kein Fall „überwiegendes schutzwürdiges Interesse der Gegenpartei“, § 242 BGB, vor. Der Gläubiger braucht nicht schon deshalb von der Durchsetzung von Rechten abzusehen, weil die Rechtsausübung den Gegner hart treffen würde; stets müssen Umstände hinzukommen, die die Rechtsausübung im Einzelfall als eine grob unbillig, mit der Gerechtigkeit nicht zu vereinbarende Benachteiligung des Schuldners erscheinen lassen (Jauernig, a.a.O., Rn. 41).
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Zwar ist eine Mieterhöhung von 245 % als für die Beklagte im Raum stehende Folge der durchgeführten Maßnahmen durchaus beachtlich. Jedoch stellen die vorgenommenen Maßnahmen – wie oben ausgeführt – keine Luxusmodernisierungen dar. Überdies stellt das Gesetz in § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB sowie § 559 Abs. 4 BGB dem Mieter hinreichend Mittel zur Verfügung, um sich gegen ein vermeintliches Hinausmodernisieren durch eine Mieterhöhung effektiv zur Wehr zu setzen. Zwar mag es für den Mieter durchaus bedauerlich sein, wenn er sich aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung nicht mehr leisten kann. Jedoch ist dies unter Abwägung der Eigentümerinteressen an Veränderungen und Verbesserungen seines Mietshauses hinzunehmen, um nicht den grundrechtlich verankerten Eigentumsschutz nach Art. 14 I GG auszuhebeln.
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5. Schließlich muss berücksichtigt werden, dass – sollten die Maßnahmen tatsächlich nicht in der Form mit Baubeginn Sept 2015 geplant gewesen sein (so aber nicht, siehe oben) – die Beklagte auch in einem solchen Fall durch eine mögliche Duldungsverpflichtung nicht belastet ist. Zum Einen wäre sie im Fall sich nachträglich herausstellender schuldhafter Falschangaben durch einen etwaigen Schadensersatzanspruch aus § 280 BGB gegen den Kläger ausreichend geschützt (Berlin MM 2003, 203; Palandt, a.a.O., § 554, Rn. 54). Zum Anderen ist der Vermieter ist nach § 555 d nicht verpflichtet, die angekündigten Maßnahmen auch tatsächlich durchzuführen. Nur so kann ein gewisser Planungsspielraum sowie die Privatautonomie des Vermieters garantiert werden
III.
60
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 S. 1 ZPO.