Inhalt

OLG München, Endurteil v. 25.03.2015 – 3 U 2586/14
Titel:

Arglistige Täuschung bei Kauf eines Immobilienanteils

Normenkette:
BGB § 123 Abs. 1, §812 Abs. 1 S. 2 Alt. 1
Leitsätze:
1. Der Erwerber eines Immobilienanteils hat den Veräußerer, mit dem er künftig eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden würde, darüber aufzuklären, dass er dessen Wünschen hinsichtlich der Nutzung des Teileigentums nicht nachzukommen gedenkt. (redaktioneller Leitsatz)
2. Zur Herbeiführung der Rückauflassung durch eine GbR bedarf es keiner zusätzlichen gerichtlichen Inanspruchnahme der Gesellschafter. (redaktioneller Leitsatz)
Schlagworte:
Rückabwicklung, Kaufvertrag, arglistige Täuschung, Aufklärungspflicht, Bildung von Teileigentum, WEG, Nutzung, Rückauflassung, GbR, Klage
Vorinstanz:
LG Traunstein, Urteil vom 23.06.2014 – 3 O 4390/13
Fundstelle:
BeckRS 2016, 03495

Tenor

I.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts Traunstein vom 23.06.2014 aufgehoben.
II.
Die Beklagte wird verurteilt, den zu ihren Gunsten im Grundbuch des Amtsgerichts Traunstein, Blatt ...82, Flurstücks-Nr. ...27/3 und ...27/5, G.-Straße 4, 6, 6 a, Gebäude- und Freifläche, infolge Teilungserklärung eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohn- und Geschäftshaus mit Balkonen „G.-Straße 4, 6“ im Aufteilungsplan je mit Nr. 2 bezeichnet, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 220.000,-- € an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin zu bewilligen.
III.
Die Beklagte hat die Kosten des erstinstanziellen Verfahrens und Berufungsverfahrens zu tragen.
IV.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte kann die Vollstreckung durch die Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 40.000 Euro abwenden, es sei denn, dass die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 40.000 Euro leistet.
V.
Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe

1
I. Gegenstand des Berufungsverfahrens ist die von der Klägerin angestrebte Rückabwicklung eines Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung.
2
Das Landgericht Traunstein hat nach Einvernahme einer Zeugin die auf Löschung der Eintragung der Beklagten als Miteigentümerin zur Hälfte gerichtete Klage mit am 23.06.2014 verkündetem Endurteil (Bl. 71/77 d. A.) abgewiesen. Auf die in diesem Urteil getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird Bezug genommen, desgleichen auf die im erstinstanziellen Verfahren gewechselten Schriftsätze und die dortigen Protokollsniederschriften vom 27.01. (Bl. 36/37 d. A.) und 26.05.2014 (Bl. 58/62 d. A.).
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Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr erstinstanzielles Begehren mit dementsprechend korrigierter bzw. ergänzter Antragstellung weiter. Sie verweist zunächst auf die ihrer Ansicht nach fehlerhafte Aufklärung des Prozessstoffes durch das Landgericht Traunstein, das lediglich die Immobilienmaklerin G. M. als Zeuge einvernommen hatte. Tatsächlich habe die Klägerin erstinstanziell eine Reihe von Zeugen benannt, die darüber hätten Auskunft geben können, dass die Beklagte und die dahinterstehenden Geschäftsführer Michael und Ira R. von Anfang an beabsichtigt hätten, das Haus von der Klägerin zur Unterbringung von Asylbewerbern zu erwerben . Bei vollständiger Aufklärung des Prozessstoffes wäre als Ergebnis auch festgestellt worden, dass die Beklagte sowohl durch aktives Tun als auch durch Unterlassen die Klägerin hierüber getäuscht habe. Es liege eine Überraschungsentscheidung vor.
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Die Meinung des Erstrichters, dass eine Aufklärungspflicht nicht bestehe, sei rechtsirrig; der Erstrichter übersehe hierbei, dass die Klägerin und Beklagte im notariellen Termin vom 30.07.2013 nicht nur einen Kaufvertrag abgeschlossen, sondern zugleich eine Wohnungseigentümergemeinschaft begründet haben, woraus sich eine enge Verbindung der beiden Prozessparteien und aufgrund von Treu und Glauben ein wesentlich anderer Verhaltenskodex ergebe, als wenn die Klägerin an die Beklagte irgendein Haus weit entfernt von ihrem eigenen Haus verkauft hätte. Angesichts dessen, dass das Haus der Klägerin und der Beklagten nur ein Gemeinschaftsgrundstück mit einer Breite von ca. 4 m trenne, dürften Entscheidungen eines Miteigentümers die Interessen des anderen nicht verletzen und bestünde gerade wegen der Wohnungseigentümergemeinschaft eine absolute Aufklärungspflicht für die Beklagte gegenüber der Klägerin über ihre Absichten betreffend die Verwendung des Hausgrundstücks. Nach Aussage der Zeugin M. sei im Beurkundungstermin vom 30.07.2013 lediglich die Rede davon gewesen, dass im Haus 3 Wohnungen erstellt werden und ruhige Familien dort Unterkunft finden sollten. Die Klägerin habe auch nicht den geringsten Anhaltspunkt besessen, dass die Beklagte im Haus Asylbewerber unterbringen wollte. Daher sei die vom Erstgericht angesprochene Annahme eines Mitverschuldens der Klägerin bei Vorliegen einer Rückabwicklung nicht angebracht. Im Übrigen wird auf die Berufungsbegründung vom 03.09.2014 (Bl. 93/101 d. A.) und die weiteren Schriftsätze des Klägervertreters vom 06.11.2014 (Bl. 116/117 d. A.), 17.11.2014 (Bl. 122/125 d. A.), 01.12.2014 (Bl. 133/134 d. A.), 19.12.2014 (Bl. 138 d. A.), 29.01.2015 ( Bl. 158/159 d. A.), 09.02.2015 (Bl. 162 d. A.), 26.02.2015 (Bl. 177 d. A.) und 18.03.2015 (Bl. 178/180 d. A.) Bezug genommen.
Die Klägerin beantragte zuletzt:,
I. Das Endurteil des Landgerichts Traunstein vom 23.06.2014 - Az.: 3 O 4390/13 - wird aufgehoben.
II. Die Beklagte wird verurteilt, den zu ihren Gunsten im Grundbuch des AG Traunstein, Blatt ...82, Flurstücks-Nr. ...27/3 und ...27/5, G.-Straße 4, 6, 6 a, Gebäude- und Freifläche infolge Teilungserklärung eingetragenen 1/2 Miteigentumsanteil, verbunden mit dem Sondereigentum an dem Wohn- und Geschäftshaus mit Balkonen „G.-Straße 4, 6“ im Aufteilungsplan je mit Nr. 2 bezeichnet, Zug-um-Zug gegen Zahlung von 220.000,-- € an die Klägerin aufzulassen und die Eintragung der Klägerin im Grundbuch als Eigentümerin zu bewilligen.
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I. Die Beklagte beantragt,
die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Traunstein vom 23.06.2014 zurückzuweisen.
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Die Beklagte verteidigt das erstinstanzielle Urteil; ein Verstoß gegen die Aufklärungspflichten oder eine Verletzung des rechtlichen Gehörs liege nicht vor.
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Die Beklagte habe im Notartermin angegeben, dass beabsichtigt sei, das Objekt zu Wohnzwecken zu nutzen; dies geschehe. Vorher sei es nicht zu einem Treffen der Parteien gekommen. Auch an einer Täuschung durch Unterlassen fehle es; eine solche ergebe sich auch nicht aus dem Umstand, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft gegründet werden sollte. Der Klägerin sei es gerade nicht auf die WEG und deren einvernehmlichen Charakter angekommen, da eigentlich eine Realteilung gewollt gewesen sei. Im Übrigen bleibe bestritten, dass die Beklagte von Anbeginn die Absicht gehabt habe, das Objekt an das Landratsamt zu vermieten. Ein Geschäftsmodell „Erwerb von Häusern zur Unterbringung von Asylbewerbern“ habe es nicht gegeben und gebe es nicht. Das erstinstanzliche Urteil stelle keine Überraschungsentscheidung dar, da das Erstgericht in beiden Terminen darauf hingewiesen habe, dass es sich um eine Rechtsfrage handle, wobei es nur bei einer Aufklärungspflicht auf die Einvernahme der weiteren Zeugen ankäme, somit nach Prüfung der Rechtslage entweder mit einem Urteil oder einem weiteren Beweisbeschluss zu rechnen sei. Auf den weiteren Inhalt der Berufungserwiderung wird verwiesen. Zudem wird auf die Schriftsätze der Beklagtenvertreter vom 12.11.2014 (Bl. 118/121 d. A.), 19.11.2014 (Bl. 130/131 d. A.), 10.02.2015 (Bl. 163 d. A.), 24.02.2015 (Bl. 165/176 d. A.) und vom 19.03.2015 (Bl. 181/182 d. A.) Bezug genommen.
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Der Senat hat am 22.10.2014 mündlich verhandelt (Bl. 111/115 d. A.) und am 19.11.2014 einen Beweisbeschluss bezüglich der Einvernahme der Zeugen G. M., Ge. Me., Ba. S. und R. Mü. erlassen (Bl. 126/128 d. A.). Diese Zeugen sowie die auf Ladungsverfügung vom 04.12.2014 (Bl. 135 d. A.) weiter geladenen Zeugen Be. G. und An. H. wurden im Termin vom 07.01.2015 einvernommen. Auf die letztgenannte Sitzungsniederschrift (Bl. 140/153 d. A.) wird verwiesen. Nach Wiedereröffnung der Verhandlung gemäß Beschluss vom 28.01.2015 (Bl. 156/157 d. A.) wurde die Sach- und Rechtslage abschließend im Termin vom 25.03.2015 erklärt (Bl. 183 ff. d.
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A.) 1. Der Senat hat über den im Tatbestand des Ersturteils (Seite 2, Abs. 2) festgestellten Sachverhalt hinaus folgenden Sachverhalt festgestellt:
Die Zeugin G. M. führte mit den Gesellschaftern der Beklagten im April 2013 die erste Besichtigung durch, die zweite am 07.06.2013, wobei zwei Mitarbeiter des Landratsamts T. zugegen waren, nämlich die Zeugen Ba. S. und R. Mü., die sich nur mit ihrem Namen vorstellten, ohne Hinweis auf ihre amtliche Funktion.
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Das Landratsamt T. als die für den Abschluss von Mietverträgen für dezentrale, weniger als 50 Personen fassende Flüchtlingsunterkünfte zuständige Behörde hatte in dem Bewusstsein, dass zur damaligen Zeit die Regierung von Oberbayern aus der Not heraus, die Menschen unterzubringen, eigentlich jeden Mietpreis zu bezahlen bereit war, zur Markterkundung am 25.05. und 01.06.2013, möglicherweise aber auch schon davor, Inserate in verschiedenen Zeitungen geschaltet und zwar des Inhalts, dass das Landratsamt T. Unterbringungsmöglichkeiten für die dezentrale Unterbringung von Asylbewerbern (Hotels, Pensionen, Wohnungen, Häuser) suche. Daraufhin meldete sich auch die Familie R.; so befand sich am 24.05.2013 im Posteinlauf des Landratsamts ein Grundriss des streitgegenständlichen Objekts.
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Den Gesellschaftern der Beklagten war von der Zeugin G. M. im Vorfeld mitgeteilt worden, Vorstellung der Klägerin sei, dass es in dem zu verkaufenden Haus möglichst ruhig sein und dieses in 2 bis 3 Wohnungen aufgeteilt werden sollte. Vorgabe waren alternativ kleinere Wohnungen oder eine Familie, die sich das Haus selber herrichten würde, insgesamt möglichst wenig Nachbarn, „weil es da unten sehr eng ist“. Die Reaktion der Eheleute R. ging dahin, dass deren Vorstellung für die Verwendung des Anwesens genau den Vorstellungen der Klägerin, nämlich Aufteilen in Wohnungen, entsprach.
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Aufgrund der Besichtigung stand für die Mitarbeiter des Landratsamts T. fest, dass das Objekt in Betracht käme. Insoweit wird auf den von der Zeugin S. dem Gericht übergebenen Aktenvermerk vom 07.06.2013 verwiesen, in dem es (auszugsweise) heißt: „Nach Auskunft von Herrn und Frau R. können im Haus 30 Personen untergebracht werden. Nach meinem Eindruck bei der Besichtigung sind 30 Personen dort unterzubringen. Es sind keine Möbel vorhanden, von Herrn und Frau R. wurde angeboten, das Objekt auszustatten.“ Seitens des Landratsamts wurde den Gesellschaftern der Beklagten bedeutet, das Objekt wäre für das Landratsamt interessant. Im Mai oder Juni 2013 fragte das Landratsamt beim Bauamt der Stadt T. an, ob sich das Objekt für eine Asylbewerberunterkunft eigne und ob gegebenenfalls baurechtliche Genehmigungen hierfür erforderlich wären. Vorliegend bedurfte es weder einer Genehmigung noch einer Brandschutzprüfung, was entsprechend auf die Anfrage mitgeteilt wurde.
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Bis zum 17.07.2013 hatten der Landkreis T. und die C. C. UG, vertreten durch Frau R., sich auf einen Mietvertrag geeinigt, der am 17.07.2013 vom Mitarbeiter Re. Mä. des Landratsamts T. per E-Mail (in dieser als Kostenübernahmevertrag bezeichnet) an Frau K., Sachgebiet 14 der Regierung von Oberbayern, Flüchtlingsbetreuung und Integration, M., übersandt wurde.
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Zum 17.07.2013 wurde dem Landratsamt T. auch eine Rechnung der Fa. d. Unternehmensberatung I. R., F., vom 17.07.2013 über eine Maklervergütung von 18.564,-- €, basierend auf einer Provision in Höhe von 2 Monatsmieten á 7.800,-- € „für die Vermittlung von 300 qm Wohnraum in der G.-Straße 4 in T.“ vorgelegt. Diese Maklerrechnung wurde neben weiteren für andere Objekte von der Fa. d. Unternehmensberatung I. R. gestellten Rechnungen nach längerem Schriftverkehr nicht bezahlt.
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Zwischenzeitlich war die Zeugin G. M. bei dem Notariat Ge. Me. in T. vorstellig, um die notarielle Vertragsschließung für das zum Verkauf stehende Anwesen vorzubereiten. Sie sprach dort mit dem Notariatsmitarbeiter Herrn W., der aufgrund der bestehenden Vorgaben zum Ergebnis kam, diese ließen sich am besten rechtlich in der Weise umsetzen, dass eine Teilung nach WEG mit dem Ziel einer Quasi-Realteilung vorgenommen werde. Die hierfür erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung beschaffte die Zeugin M. im Auftrag der Klägerin, wozu der Zeuge An. H., Staatliches Bauamt in T., die Bestandspläne digitalisierte und der Maklerin aushändigte. Am 26.07.2013 übersandte die Zeugin M. Teilungserklärung und den Vertragsentwurf per E-Mail an die Beteiligten.
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Im Termin zur Beurkundung am 30.07.2013 wurde die Teilungserklärung in Anwesenheit beider Parteien ganz vorgelesen und erläutert und sehr lange über die einzelnen Sondernutzungsrechte gesprochen. Für die Beurkundung der Teilungserklärung wurden auch seitens der Kaufpartei noch Änderungen eingebracht, so etwa beim Stellplatz. Gegenüber dem vom Notariat Me. für die Teilung nach dem WEG mit dem Ziel einer Quasi-Realteilung verwendeten Formular weicht Ziffer IV § 5 insoweit ab, als dort ein zusätzlicher Satz „soweit bauliche Veränderungen aufgrund von Brandschutzauflagen erforderlich werden, wird diesen bereits jetzt zugestimmt“ hinzugefügt wurde und auch im Mustertext Abs. 3 „jeder Sondereigentümer ist zur weiteren Unterteilung seiner Sondereigentumseinheit nach den Vorschriften des WEG berechtigt“, nicht vorhanden ist. Der zweite Satz von § 5 Abs. 2 wurde erst auf Anregung einer Partei im Beurkundungstermin eingefügt. In dem Beurkundungstermin erst wurde von den Eheleuten R. angegeben, die GbR sei Käuferin, wozu zur Begründung käuferseits vorgetragen wurde, dass sie es untereinander - mit ihren Kindern -besser teilen könnten. Frau B. erkundigte sich bei der Beurkundung, was käuferseits mit dem Haus gemacht werde, worauf die Beklagten erst stutzten und dann sagten, es würde jemand drin wohnen, es würde zu Wohnzwecken verwendet, es würden Wohnungen daraus gemacht. Teilungserklärung und Kaufvertrag wurden notariell beurkundet.
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Am 13.08.2013 unterzeichnete der zuständige Beamte des Landratsamts T., am 20.08.2013 die Gesellschafterin Ira R. als Vertreterin der am 05.08.2013 erst ins Register eingetragenen C. C. UG den Mietvertrag, beinhaltend eine Vermietung zu Wohnzwecken als Wohngemeinschaft mit einer Belegung von bis zu 30 Personen, einem Beginn des Mietverhältnisses ab 01.10.2013 und einer Monatsmiete von 7.800,-- €.
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2. Dieser Sachverhalt steht zur Überzeugung des Senats fest aufgrund der glaubhaften Angaben der Zeugen G. M., Ba. S., R. Mü., Notar Ge. Me., Be. G. und An. H. Die Bekundungen der einzelnen Zeugen werden, soweit es um gemeinsame Termine, Verhandlungen und Wahrnehmungen geht, voneinander bestätigt, relevante Widersprüche ergeben sich aus einer Gegenüberstellung der Zeugenaussagen nicht. Die Aussagen werden zudem durch die bei den Akten vorhandenen Unterlagen (Kaufvertrag, Teilungserklärung) und durch die dem Gericht durch die Zeugin S. übergebenen Auszüge aus der Akte des Landratsamts T. bestätigt.
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Glaubwürdig erscheint insbesondere auch die Zeugin G. M., die von der Klägerin verdächtigt wurde, mit den Gesellschaftern der Beklagten gemeinsame Sache gemacht zu haben und erstinstanziell falsch ausgesagt zu haben (vgl. Berufungsbegründung vom 03.09.2014, insbesondere Seiten 4 und 7). Nachdem im Zuge der Beweisaufnahme festgestellt werden konnte, dass sich die Zeugen S. und Mü. bei der Besichtigung am 07.06.2013 nicht als Mitarbeiter des Landratsamts T. zu erkennen gaben, auch lediglich seitens der Behörden vor dem notariellen Vertragsschluss nur ein Besichtigungstermin (eben der vom 07.06.2013) stattfand, ist die Aussage der Zeugin M. gerade nicht als unrichtig zu qualifizieren. Die informatorische Anhörung der Gesellschafterin der Beklagten deckt sich im Übrigen auch mit dem von der Zeugin G. M. geschilderten Ablauf, soweit dieser in ihr Wissen gestellt war. Die Glaubwürdigkeit der weiter einvernommenen Zeugen (Notar und Behördenangehörige) ergibt sich aus dem vom Senat bei der Vernehmung gewonnenen Eindruck, dass es die Zeugen mit der Wahrheitspflicht ernst nahmen und auf genaue Schilderung bedacht waren sowie aus dem Umstand, dass ihnen ein persönliches Interesse am Ausgang des Verfahrens nicht unterstellt werden kann.
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Soweit die Gesellschafterin der Beklagten, die überdies bekundet hat, momentan seien von ihrer Seite aus 4 Objekte Landratsämtern zur Aufnahme von Flüchtlingen zur Verfügung gestellt, es als offen bezeichnet hat, dass sie sich vor der Beurkundung noch nicht über die Verwendungsmöglichkeit des Hauses im Klaren waren („Wir hätten das Haus allerdings auch ohne Landratsamt gekauft“), ist dies nicht glaubhaft und spricht hiergegen bereits der in der Akte des Landratsamts T. dokumentierte Geschehensablauf, insbesondere die Stellung der Provisionsrechnung vom 17.07.2013, die verdeutlicht, dass die Intention der Gesellschafter der Beklagten eindeutig auf Verwendung des Hauses als Asylbewerberunterkunft unter maximaler Inanspruchnahme der öffentlichen Mittel ausgerichtet war.
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Auch der Zeuge Mü. vom Landratsamt T. glaubte sich zu erinnern, dass das Gebäude von Seiten R. gekauft werden sollte, um es an das Landratsamt zu vermieten. In den meisten Fällen, in denen das Landratsamt Objekte für Asylanten anmietet, habe man es, so der Zeuge, mit Investoren zu tun, die diese Objekte erst ankaufen.
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III. Die zulässige Berufung ist in vollem Umfang begründet, sie führt zur Aufhebung des klageabweisenden Ersturteils.
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Aufgrund der mit Anwaltsschreiben vom 10.09.2013 (Anlage K6) vorgenommenen fristgerechten und begründeten Anfechtung des notariellen Kaufvertrags in Hinsicht auf die schuldrechtliche Vereinbarung in Ziffer II (die dingliche Einigung in Ziffer III des notariellen Vertrages wird hiervon nicht erfasst, da die Klägerin aufgrund der schuldrechtlichen Vereinbarung zur Abgabe der dinglichen Erklärung verpflichtet war, vgl. Palandt; Bearb. Ellenberger, 73. A. 2014, § 123, Rdnr. 24) ist diese als von Anfang an unwirksam anzusehen. Da der rechtliche Grund für die Eigentumsübertragung an die Beklagte in Wegfall gekommen ist, begründet dies die beantragte Rückauflassung des zugunsten der Beklagten im Grundbuch eingetragenen 1/2-Miteigentumsanteils, verbunden mit dem Sondereigentum an dem streitgegenständlichen Anwesen, an die wieder als Eigentümerin einzutragende Klägerin Zug-um-Zug gegen Rückzahlung des vereinbarten Kaufpreises von 220.000,-- € (§ 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB).
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I. Die Klägerin hat durch ihren Prozessbevollmächtigten mit Schreiben vom 10.09.2013 (Anlage K 6), der Beklagten am 11.09.2013 zugestellt, die Anfechtung des Kaufvertrags unter Angabe des Anfechtungsgrundes erklären lassen.
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Die Anfechtung erfolgte unverzüglich, nachdem die Klägerin am 06.09.2013 über die tatsächliche Nutzung des streitgegenständlichen Anwesens in Kenntnis gesetzt worden war.
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II. Der Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung im Sinne des § 123 BGB ist durch das Verhalten der vertretungsberechtigten Gesellschafter der Beklagten verwirklicht worden. Die arglistige Täuschung ist hier zum einen in der aktiven Täuschung über die beabsichtigte Verwendung des streitgegenständlichen Objekts nach erfolgtem Kauf (siehe hierzu nachfolgend a), zum anderen in der unterlassenen Aufklärung der Klägerin - gerade im Hinblick auf die zur Durchführung des Kaufvertrags erforderliche Bildung einer
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Wohnungseigentümergemeinschaft - zu sehen (hierzu mehr nachfolgend b). Im Einzelnen:
a. Für die Verwirklichung der Variante der aktiven Täuschung ist von Bedeutung, was die Eheleute R. gegenüber der die Klägerin im Stadium der Vertragsanbahnung und im Vorfeld des Vertragsabschlusses quasi als Verhandlungsgehilfin vertretenden Zeugin G. M. wohl schon zum ersten Besichtigungstermin im April 2013 erklärten. Die Gesellschafter der Beklagten haben nämlich der Zeugin G. M. - und über diese der Klägerin - ein bestimmtes Vorstellungsbild über die künftige Nutzung des Hauses vermittelt, indem sie auf den ihnen zum Ausdruck gebrachten Wunsch der Verkäuferin, es sollte eine möglichst ruhige Struktur entstehen mit möglichst wenig Nachbarn und entweder kleineren Wohnungen oder einer Familie mit Kindern, die sich das Haus herrichten würden, dahin reagierten, dieses würde dabei wohl in kleinere Wohnungen aufgeteilt und diese vermietet.Gegenüber der Verkäuferin und der Zeugin M. wurde der durch den Erstkontakt geschaffene Eindruck über die gewollte Nutzung des Hauses weiter aufrechterhalten. Abgesehen davon, dass man beim zweiten Besichtigungstermin, in dem die beiden Mitarbeiter des Landratsamts, die Zeugen S. und M. zugegen waren, es beklagtenseits tunlichst vermied, deren Identität und insbesondere Herkunft preiszugeben, da aufgrund dann zu erwartender Nachfragen eine Vereitelung des Verkaufs zu besorgen war, wurde die Klägerin weiter dadurch getäuscht, dass im Notartermin in Anwesenheit der Klägerin und Zeugin M. zum einen gegenüber dem Notar geäußert wurde, als Käuferin solle die GbR auftreten, und zwar deshalb, weil man es untereinander dann mit den Kindern usw. besser teilen könne, und dadurch, dass auf die Frage der Verkäuferin beim Notartermin, was sie mit dem Haus machen wollten, die Antwort kam, es würden Wohnungen daraus gemacht, es zu Wohnzwecken verwendet - wobei im Vorfeld immer von 2 bis 3 Wohnungen die Rede gewesen war.
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Diese Angaben erfolgten seitens der Gesellschafter der Beklagten wider besseres Wissen.
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Mag bei der Besichtigung von April 2013 die Intention der Eheleute R. zur späteren Nutzung des Anwesens noch nicht konkretisiert gewesen sein, hatte sich insoweit schon mit der Zuleitung der Grundrisse an das Landratsamt T. am 24.05.2013 und der weiteren mit den Zeugen R. Mü. und Ba. S. am 07.06.2013 vorgenommenen Besichtigung eine Konkretisierung dieses Vorstellungsbilds angebahnt, das schließlich in dem Versenden der Mietvertragstexte und vor allem auch in der Rechnungsstellung der Fa. d. Unternehmensberatung Ira R. vom 17.07.2013 für die Vermittlung von 300 qm Wohnraum in der G.-Straße 4 in T. und in der Kostenübernahmeerklärung der Regierung von Oberbayern mit selbem Datum seinen Ausdruck fand. Statt den durch die früheren Äußerungen hervorgerufenen Eindruck der künftigen Nutzung gegenüber der Verkäuferin und der von dieser beauftragten Maklerin zu revidieren, wurde durch die vorgenannten Äußerungen im Notartermin das, wie die Gesellschafter der Beklagten erkannt hatten, bei der Klägerin bestehende falsche Vorstellungsbild aufrechterhalten und sogar durch die Äußerungen mit den Kindern der Familie R. vertieft. Soweit das Landgericht damit argumentiert, in 3 Wohnungen könne man beispielsweise 3 Familien unterbringen, derzeit wohnten 3 Flüchtlingsfamilien in dem Anwesen, greift dies ersichtlich zu kurz. In dem Aktenvermerk des Landratsamts T. vom 07.06.2013 von der am selben Tage durchgeführten Besichtigung heißt es: „Nach Auskunft von Herrn und Frau R. können im Haus 30 Personen untergebracht werden. Nach meinem Eindruck bei der Besichtigung sind 30 Personen dort unterzubringen. Es sind keine Möbel vorhanden, von Herrn und Frau R. wurde angeboten, das Objekt auszustatten.“ Bei einer derartig intensiven und im Rahmen des Vertragsverhältnisses zwischen der C. C. und dem Landratsamt T. jederzeit möglichen sowie im Hinblick auf die hohe monatliche Miete von 7.800,- € einerseits, die gerichtsbekannt nach wie vor bestehende angespannte Unterbringungssituation, was aufzunehmende Flüchtlinge und Asylbewerber betrifft, andererseits auch zu erwartende Intensivierung der Belegung bestand zudem im Hinblick auf die früheren Erklärungen der Beklagten eine Aufklärungspflicht. Nach ständiger Rechtsprechung müssen Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, ungefragt offenbart werden (BGH NJW 71, 1799, 2010, 3362, Rn. 22). Für die Gesellschafter der Beklagten war es evident, dass die Klägerin auf die Mitteilung einer derart gesteigerten Nutzung mit dem Abbruch der Vertragsverhandlungen und dem Nichtabschluss des Kaufvertrags reagiert hätte. Eine aktive Täuschung in Kombination mit einer Verletzung der Aufklärungspflicht ist daher gegeben und im Sinne von § 123 Abs. 1 BGB auch relevant.
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Dabei kommt es nicht darauf an und brauchte hierüber auch kein Beweis erhoben zu werden, ob und inwieweit die von der Klägerin behaupteten vielfältigen Belästigungen durch die Bewohner des Nachbarhauses (u. a. das Ablegen großer Mengen Müll im gemeinsamen Eingangsbereich) und sonstige von der Klägerin vorgetragene Widrigkeiten (Wertverlust des eigenen Hauses, Missachtung der Klägerin durch die Nachbarn) vorliegen oder vorgelegen haben.
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b. Eine Verpflichtung zur Aufklärung und damit ein im Sinne von § 123 BGB relevantes Verschweigen fällt den Gesellschaftern der Beklagten auch unter dem Gesichtspunkt zur Last, dass die Parteien des Kaufvertrags infolge der am 30.07.2013 von der Beklagten abgegebenen Teilungserklärung in Vollzug des Kaufvertrags eine Wohnungseigentümergemeinschaft bilden sollten. Insoweit greift es gleichfalls zu kurz, wenn das Landgericht ein besonderes Vertrauensverhältnis zwischen den einzelnen Wohnungseigentümern erst ab dem Zeitpunkt, in welchem die Parteien tatsächlich Wohnungseigentümer sind, entstanden sein lassen will. Wie die Beweisaufnahme ergeben hat, war der allgemeine Duktus der Teilungserklärung durch vorangegangene Gespräche zwischen der Zeugin G. M. und dem Notariat Me. schon festgelegt, wirkten jedoch die Beklagten bei der Formulierung der Endfassung der Teilungserklärung mit und prägten auch einzelne dieser Bestimmungen zu ihrem Vorteil, was etwa die zusätzliche Verschaffung eines Stellplatzes und die Passage mit den behördlichen Auflagen anging. Mag auch nach den Angaben des Zeugen Ge. Me. ein Muster für die Teilungserklärung nach WEG verwendet worden sein, das den Rechtszustand zwischen den WEG-Eigentümern einer Realteilung annähert, waren die Parteien hinsichtlich gemeinsam genutzter Ver- und Entsorgungseinrichtungen, der gemeinsam genutzten Zufahrt und durch das gemeinsam genutzte Tor verbunden und war insbesondere durch das enge Zusammenliegen der Sondernutzungseinheiten mit wenigen Metern Abstand durchaus von Relevanz, wie intensiv von Seiten des zu veräußernden 1/2-Miteigentumsanteils mit Sondereigentum insbesondere die Nutzung der gemeinsamen Flächen sein würde und in welcher Weise sich die angestrebte intensive Nutzung des zu erwerbenden Miteigentumsanteils mit der aus dem WEG abzuleitenden Pflicht zur gemeinsamen Rücksichtnahme noch vereinbaren ließe. Die hieraus resultierende Aufklärungspflicht haben die Gesellschafter der Beklagten wissentlich verletzt. Wäre dieser Aufklärungspflicht nachgekommen worden, wäre zum einen eine Teilungserklärung nicht mit den im Beurkundungstermin gegenüber dem auf Veranlassung der Zeugin G. M. gefertigten Entwurf vorgenommenen Abänderungen entstanden, zum anderen die Übertragung des 1/2-Miteigentumsanteils mit Sondereigentum auf die Beklagte mit dem anschließenden Kaufvertrag nicht erfolgt.
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III. Soweit die Beklagten insbesondere auf die Urteile des V. Zivilsenats des BGH vom 15.01.2010 (Az.: V ZR 72/09) und vom 12.11.2010 (Az.: V ZR 78/10) hinweisen lassen, vgl. Schriftsatz ihrer weiteren Prozessbevollmächtigten vom 24.02.2015, gelangt diese Rechtsprechung aufgrund der unterschiedlichen Sachverhaltskonstellationen hier nicht zur Anwendung. Im erstgenannten Fall war Ausgangspunkt eine Wohnungseigentümergemeinschaft mit 92 Wohnungen in Berlin, mit einem Kläger, der seine beiden Eigentumswohnungen in der Anlage tage- oder wochenweise an Berlinbesucher, Geschäftsreisende und vergleichbare Mieter vermietet hatte und sich gegen einen Untersagungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft wandte, die es neben anderen ihm untersagt hatte, die Wohnungen täglich oder wöchentlich wechselnden Feriengästen zu überlassen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte von vornherein keine Bestimmung über die Nutzung der Eigentumswohnungen getroffen, so dass diese nach der Legaldefinition des § 1 Abs. 2 WEG Wohnzwecken dienten. Der der späteren BGH-Entscheidung zugrunde liegende Sachverhalt war dadurch gekennzeichnet, dass nach der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Gewerbetrieb oder ein Beruf in den Wohnungen nur mit Zustimmung des Verwalters ausgeübt werden durfte, der Beklagte seine aus 1 1/2 Zimmern bestehende Eigentumswohnung zur kurzfristigen Vermietung an bis zu 4 Feriengäste anbot.
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Vorliegend geht es jedoch um die Phase der Eingehung einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die dadurch gekennzeichnet war, dass die Klagepartei Erklärungen der Gesellschafter der Beklagten über eine sich mit dem Vorstellungsbild der Klägerin deckende zukünftige Nutzung vertraut und sich, getragen von diesem Vertrauen, gerade auf die Gesellschafter der Beklagten respektive die Beklagte als Vertragspartner eingelassen hätte. Es handelte sich hier um ein Vertragsstadium, in dem sich die Klägerin durchaus noch dafür hätte entscheiden können, von ihrer Verkaufsabsicht überhaupt Abstand zu nehmen oder an jemand anderen zu verkaufen, der eine dergestalt verdichtete Belegung des Anwesens wie die Beklagte von vornherein nicht beabsichtigt hätte. Die Vorgabe der Klägerin, der die Gesellschafter der Beklagten scheinbar zugestimmt hatten, war ja, in ihrer unmittelbaren Nachbarschaft keine Verdichtung der Bewohner der unmittelbar daneben befindlichenWohneinheit hinnehmen zu müssen.
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Dies unterscheidet den Fall von den vom BGH entschiedenen darüber hinaus auch insoweit, als dort nicht die jeweilige Anzahl der Bewohner der streitgegenständlichen Eigentumswohnung die eigentliche Problematik darstellte, sondern der ständige Wechsel in der Belegung. Im vorliegenden Fall hat die Beweisaufnahme aber dazu noch ein täuschendes Verhalten der Gesellschafter der Beklagten ergeben. Erst wenn dieses hinweggedacht würde, mit anderen Worten im Vorfeld des Vertragsschlusses die künftige Verwendung des Anwesens durch die Beklagte überhaupt nicht thematisiert worden wäre, wäre den Erwägungen in den Entscheidungen des BGH vom 15.01. und 12.11.2010 zu folgen. Diese Differenzierung lässt der Schriftsatz der Beklagtenvertreter vom 24.02.2015, der die Beweisaufnahme entweder ganz oder wesentliche Teile hiervon ausblendet, vermissen. Dass die Klägerin aufgrund der der Beklagten zuzurechnenden Täuschung schon gar nicht auf den Gedanken verfallen konnte, Fragen hinsichtlich der Person oder Herkunft der künftigen Beleger des zu verkaufenden Hauses zu stellen, bzw. gewisse Personenkreise ausdrücklich als Nutzer auszunehmen, wird - um der Klägerin wohl politisch inkorrektes Verhalten zu unterstellen - geflissentlich übergangen. Von daher forderte der Sachverhalt hier auch nicht eine Entscheidung des Senats zu der Frage, ob der Käufer einer Wohnungseigentumseinheit bei einer beabsichtigten Vermietung der Wohnung an Asylbewerber eine entsprechende Aufklärungspflicht besaß. Entschieden wurde hier über eine von der Kaufpartei verübte aktive Täuschung, mithin über eine anders gelagerte Konstellation.
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IV. Entgegen der Auffassung der Beklagten bedarf es zur Herbeiführung der Rückauflassung (und ihrer Fiktion nach § 894 ZPO im Rahmen der Urteilsvollstreckung) einer zusätzlich gegen die Gesellschafter der Beklagten gerichteten inhaltsgleichen Klage und Verurteilung nicht. Die Rechtsfähigkeit der GbR, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet, und damit auch die Fähigkeit, Rechtsträger (Grundstückseigentümer) zu sein, ist schon des längeren anerkannt. Ihre Grundbuchfähigkeit bemisst sich nach den Bestimmungen von § 899a BGB und § 47 Abs. 2 GBO. Nach § 47 Abs. 2 S. 1 GBO sind, wenn ein Recht für die GbR eingetragen werden soll, alle (nicht nur die vertretungsberechtigten) Gesellschafter im Grundbuch einzutragen. Die notwendige Eintragung der (aller) Gesellschafter der GbR dient der verfahrensrechtlich mediatisierten Identifizierung der GbR als dem eigentlichen Rechtsträger und erzeugt zudem materiell- und grundbuchrechtliche Wirkungen; die (Mit-)Eintragung der Gesellschafter in das Grundbuch bewirkt hingegen nicht, dass sie in ihrer Person eine Berechtigung oder Mitberechtigung an dem eingetragenen Recht erwerben oder innehaben - Rechtsträger ist und bleibt allein die (teil-)rechtsfähige GbR (Beck’scher Online-Kommentar zur GBO, Hrg. Hügel, Stand 1.1.2015, § 47 Rdnr. 94a).
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IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Ziff. 11, 711 ZPO.
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Die Revision war nicht zuzulassen. Die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor; es handelt sich um eine auf den Besonderheiten der Beweisaufnahme beruhende Einzelfallentscheidung.