Inhalt

WFB 2012
Text gilt ab: 01.07.2018
Gesamtvorschrift gilt bis: 31.12.2019

Zweiter Teil 
Förderung von Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern

9. Förderungsvoraussetzungen

1 Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern darf nur gefördert werden, wenn nachweislich ein bedeutsamer, nicht nur kurzfristiger Bedarf für diesen Wohnraum besteht. 2Mehrfamilienhäuser sind Gebäude mit mindestens drei Mietwohnungen; dabei darf an keiner Wohnung Wohnungseigentum begründet sein.

9.1 

Zur Prüfung des Wohnungsbedarfs holen die Regierungen in der Regel eine Stellungnahme der Bauortgemeinde sowie stets der nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stelle ein.

9.2 

Bei Festlegung der Belegungsstruktur (Nr. 16) ist zu berücksichtigen, dass keine hohe örtliche Konzentration von Bewohnergruppen mit besonderen sozialen Problemen oder von spezifischen Bewohnergruppen entsteht.

10. Einsatz der Fördermittel

1Die Fördermittel werden nach der Dringlichkeit des örtlichen Wohnungsbedarfs vergeben, wenn abzusehen ist, dass die verfügbaren Mittel für eine Berücksichtigung aller Anträge nicht ausreichen werden. 2Maßnahmen, die im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungs- und Entwicklungszielen stehen, sowie Maßnahmen, die Lösungen für besonderen Wohnbedarf oder besondere Wohnformen bieten, sind bevorzugt zu berücksichtigen.

11. Förderfähige Kosten

Förderfähig sind die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBl I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung.

12. Einkommensorientierte Förderung (EOF)

1Die Förderung besteht aus einer Grundförderung mit Darlehen, einem ergänzenden Zuschuss und einer Zusatzförderung mit einem laufenden Zuschuss zur Wohnkostenentlastung der begünstigten Haushalte. 2Die Grundförderung umfasst einen objektabhängigen und in der Regel einen belegungsabhängigen Darlehensteil.

13. Wirtschaftlichkeit der Maßnahme

1Zur Beurteilung der Wirtschaftlichkeit der Maßnahme ist eine Aufwands- und Ertragsberechnung nach Maßgabe des Antragsvordrucks zu erstellen. 2Soweit dabei keine besonderen Vorgaben getroffen werden, sind die Bestimmungen des Teils II der II. BV mit Ausnahme des § 8 Abs. 1 und 2 sowie der §§ 11 und 11a sinngemäß anzuwenden mit der Maßgabe, dass als Fremdkapitalkosten die Tilgungen der Fremdmittel (anstelle der Abschreibung), eine angemessene Eigenkapitalverzinsung (§ 20 Abs. 2 Satz 2 erster Halbsatz II. BV) und für Bewirtschaftungskosten (mit Ausnahme der Abschreibung) eine Pauschale von 15 € je m² Wohnfläche jährlich anzusetzen sind. 3Die Wirtschaftlichkeit soll ausgeglichen sein. 4Der Bauherr hat nachzuweisen, dass er einen etwaigen Minderertrag dauerhaft anderweitig abdecken kann.

14. Höchstzulässige Miete

14.1 

1Höchstzulässige Miete im Sinn des Art. 15 Abs. 1 Satz 1 BayWoFG ist die im Bewilligungsbescheid festgelegte Erstvermietungsmiete zuzüglich der Mieterhöhungen nach Maßgabe der Nr. 14.2. 2Zulässige Erstvermietungsmiete ist die örtliche durchschnittliche Miete für neu geschaffenen Mietwohnraum.

14.2 

1Mieterhöhungen sind gemäß §§ 558 und 559 BGB zulässig, jedoch frühestens nach Ablauf des fünften Kalenderjahres ab dem Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit und nicht um mehr als 7,5 v. H. 2Spätere Mieterhöhungen sind innerhalb des Bindungszeitraums nach jeweils drei Kalenderjahren nach Maßgabe von Satz 1 zulässig. 3Beteiligt sich eine Gemeinde an der Finanzierung mit eigenen Fördermitteln, insbesondere durch ein vergünstigtes Grundstück, kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Gemeinde zur Berücksichtigung wohnungswirtschaftlicher Belange von Satz 1 abweichende Regelungen treffen; unabdingbare mietrechtliche Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs bleiben unberührt.

15. Zumutbare Miete

1Die Bandbreite der zumutbaren Miete für Haushalte der Einkommensstufe I beträgt 3,50 € bis 6,00 € je m² Wohnfläche monatlich. 2Für Haushalte der Einkommensstufen II und III erhöht sich die zumutbare Miete jeweils um 1,00 € je m² gegenüber der nächstniedrigeren Einkommensstufe. 3Die Bewilligungsstelle legt entsprechend dem örtlichen Mietenniveau eigenverantwortlich die jeweils zumutbare Miete fest. 4Für Wohnungen, die zur Belegung mit fünf und mehr Personen geeignet sind (Große Mietwohnungen) und für Wohnungen, die nach DIN 18040-2 R für Rollstuhlfahrer geeignet sind, ist die zumutbare Miete um 0,40 € je m² Wohnfläche monatlich abzusenken. 5Die Bewilligungsstelle kann im begründeten Einzelfall von Satz 1 abweichen.

16. Belegungsbindung

16.1 

1Die Dauer der Belegungsbindung beträgt 25 oder 40 Jahre. 2Die Frist beginnt, sobald sämtliche geförderten Wohnungen der Wirtschaftseinheit (im Sinn von § 2 Abs. 2 II. BV) bezugsfertig sind. 3Für Wohnungen, die für Haushalte der Einkommensstufe I bestimmt sind und in einem Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf (Anlage zu § 3 Abs. 1 DVWoR) liegen, ist ein Benennungsrecht zu begründen und von der zuständigen Stelle entsprechend dem in Art. 5 BayWoBindG in Verbindung mit § 3 DVWoR geregelten Verfahren auszuüben; für die übrigen Wohnungen ist ein allgemeines Belegungsrecht zu begründen.

16.2 

1Die nach § 1 Abs. 3 DVWoR zuständigen Stellen informieren bei der Ausübung des Benennungsrechts und des allgemeinen Belegungsrechts in geeigneter Weise die Wohnungssuchenden über Art und Umfang der jeweils in Betracht kommenden Zusatzförderung. 2Bei der Ausübung des Benennungsrechts händigen sie dem vom Vermieter ausgewählten Wohnungssuchenden die geprüfte Einkommenserklärung im Original (Formblatt Stabau III a) mit einem Antrag auf die Zusatzförderung (Formblatt Stabau I c) aus und weisen ihn auf die für die Zusatzförderung zuständige Bewilligungsstelle hin. 3Für die eigenen Akten ist eine Kopie der geprüften Einkommenserklärung zu fertigen.

16.3 

1Werden die Darlehen nach den Nrn. 17 und 18 ohne rechtliche Verpflichtung vorzeitig vollständig zurückgezahlt, enden die Bindungen mit Ablauf des zehnten Kalenderjahres nach dem Jahr der Rückzahlung, spätestens mit Ablauf der planmäßigen Bindungsdauer. 2Im Fall einer vorzeitigen Beendigung der Bindungen gemäß Satz 1 ist der Zuschuss nach Nr. 17a unter Berücksichtigung der zehnjährigen Nachwirkungsfrist anteilig zu kürzen. 3Bei einer Rückzahlung des Darlehens nach Nr. 18 findet für die Zusatzförderung und für die Miete Nr. 19.9 Anwendung.

17. Objektabhängiges Darlehen

17.1 

1Das Darlehen beträgt bis zu 50 v. H. der Kostenobergrenze (vgl. Nr. 22.6). 2Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden. 3Die Bewilligungsstelle kann den Festbetrag im Einzelfall angemessen verringern, wenn die Wirtschaftlichkeit des Fördervorhabens das zulässt.

17.2 

1Bei besonders förderungswürdigen Vorhaben oder Wohnungen, kann das auf diese Wohnungen entfallende Darlehen im Hinblick auf den erforderlichen Mehrbedarf wie folgt erhöht werden:
Neubau
Gebäudeänderung/
-erweiterung
Für Rollstuhlfahrer
15 v. H.
15 v. H.
Zur Stärkung oder Aufwertung
innerörtlicher Lagen
10 v. H.
5 v. H.
Für besondere energetische
Maßnahmen, die die gesetzlichen
Anforderungen erheblich
überschreiten
5 v. H.
15 v. H.
2Der sich insgesamt ergebende Darlehensbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

17.3 

1Das Darlehen ist unter Berücksichtigung der in Nr. 17.1 Sätze 2 und 3 genannten Grundsätze in der wirtschaftlich erforderlichen Höhe in die Finanzierung einzusetzen. 2Der so ermittelte Fehlbetrag wird dann mit dem Bewilligungsbescheid als Festbetrag gewährt.

17.4 

1Während der Dauer der Belegungsbindung beträgt der Zinssatz 0,5 v. H. 2Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins, höchstens bis zu 7 v. H. jährlich, angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird.

17.5 

1Die ersten drei Jahre sind tilgungsfrei. 2Danach beträgt die Tilgung mindestens 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. 3Die Vereinbarung einer höheren Tilgung von höchstens 4 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen ist zulässig.

17.6 

1Es wird ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag in Höhe von 3 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben; dieser ist in den ersten drei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten. 2Wird kein belegungsabhängiges Darlehen gewährt, ermäßigt sich der einmalige Verwaltungskostenbeitrag auf 2 v. H. des Darlehensnennbetrages und ist in den ersten zwei Jahren halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten.

17a. Zuschuss

1Zu dem Förderdarlehen nach Nr. 17 wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 300 € je m² Wohnfläche gewährt. 2Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

18. Belegungsabhängiges Darlehen

18.1 

1Die Gewährung des belegungsabhängigen Darlehens setzt voraus, dass der Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der für die jeweilige Einkommensstufe zumutbaren Miete mindestens 1,00 € je m² Wohnfläche monatlich beträgt. 2Sofern ein belegungsabhängiges Darlehen gewährt wird, besteht vorbehaltlich der Nrn. 21 und 23 aufgrund der Bestimmungen im Bewilligungsbescheid ein Anspruch auf Zusatzförderung.

18.2 

1Das Darlehen ist in seiner Höhe so zu bemessen, dass unter Berücksichtigung des jeweils maßgeblichen Zinssatzes nach Nr. 18.3 Satz 1 die sich daraus ergebenden Zinserträge ausreichen, um den für die Zusatzförderung aufzubringenden Betrag zu erwirtschaften. 2Grundlage für die Berechnung ist die bei der Antragstellung mit dem Bauherrn abgestimmte Belegungsstruktur. 3Dabei ist von dem Abstand zwischen der höchstzulässigen Miete und der jeweils zumutbaren Miete auszugehen. 4Der sich errechnende Betrag ist auf volle hundert Euro aufzurunden.

18.3 

1Der Zinssatz beträgt 5,75 v. H. jährlich. 2Der Zinssatz nach Satz 1 wird für Vorhaben, die bis zum 31. Dezember 2012 bewilligt werden, auf 2,75 v. H. abgesenkt. 3Ab dem Jahr 2013 wird der Zinssatz jährlich neu festgesetzt. 4Die Zinsbindungsdauer für das Darlehen beträgt 25 oder 40 Jahre. 5Danach erfolgt eine Anpassung unter Berücksichtigung der marktüblichen Konditionen, maximal bis zu dem in Satz 1 genannten Zinssatz.

18.4 

1Nach Ablauf der Belegungsbindung kann der Zinssatz dem Kapitalmarktzins angepasst werden, soweit dadurch die Wirtschaftlichkeit der geförderten Maßnahme nicht gefährdet wird. 2Besteht nach Nr. 18.1 Satz 2 kein Anspruch auf eine Zusatzförderung, wird der Zinssatz während der Dauer der Belegungsbindung auf 0,5 v. H. gesenkt.

18.5 

1Die Tilgung beträgt 1 v. H. jährlich unter Zuwachs der ersparten Zinsen. 2Die ersten zehn Jahre sind tilgungsfrei.

19. Zusatzförderung

19.1 

Für die Festsetzung der Zusatzförderung sind die Stellen nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zuständig.

19.2 

1Grundlage für die Bemessung der Zusatzförderung ist der Unterschiedsbetrag zwischen der höchstzulässigen Miete und der zumutbaren Miete. 2Dieser Betrag bleibt für die Bindungsdauer unverändert. 3Bei der Berechnung der monatlichen Zusatzförderung ist die von der Bewilligungsstelle festgestellte Wohnfläche zugrunde zu legen.

19.3 

1Die Zusatzförderung richtet sich nach dem Gesamteinkommen des jeweiligen Haushalts (vgl. Art. 5 BayWoFG) und dessen Zuordnung in folgende Einkommensstufen:
Haushaltsgröße
Grenzen für die Einkommensstufen
Stufe I
Stufe II
Stufe III
Einpersonenhaushalt
14.000
18.300
22.600
Zweipersonenhaushalt
22.000
28.250
34.500
Zuzüglich für jede weitere haushaltsangehörige Person
4.000
6.250
8.500
Zuzüglich für jedes Kind im Sinn des Art. 11 Abs. 1 Satz 2 BayWoFG; das Gleiche gilt, wenn die Voraussetzungen des Art. 11 Abs. 1 Satz 3 BayWoFG vorliegen
1.000
1.750
2.500
2Haushalte der Einkommensstufe I erhalten den vollen Unterschiedsbetrag als Zusatzförderung. 3Bei Haushalten der Einkommensstufen II und III vermindert sich die Zusatzförderung je Stufe um 1,00 € je m² Wohnfläche monatlich oder um den noch verbleibenden Restbetrag. 4Der monatliche Gesamtbetrag der Zusatzförderung ist jeweils auf volle Euro zu runden.

19.4 

1Ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete niedriger als die höchstzulässige Miete, so ist nur die niedrigere Miete bei der Bemessung der Zusatzförderung zugrunde zu legen. 2In diesem Fall werden spätere Mieterhöhungen bei der Bemessung der Zusatzförderung bis zur höchstzulässigen Miete berücksichtigt.

19.5 

1Die Zusatzförderung wird stets entsprechend der Zuordnung des Haushalts in die jeweilige Einkommensstufe gewährt. 2Das gilt auch dann, wenn der Haushalt eine Wohnung bezieht, die für eine andere Einkommensstufe vorgesehen ist. 3In jedem Fall ist darauf zu achten, dass der nach Nr. 18.2 Sätze 2 und 3 ermittelte Betrag der jährlichen Zinserträge möglichst voll ausgeschöpft wird. 4Sofern bei der Wiederbelegung eine sich deutlich von der ursprünglich festgelegten Belegungsstruktur abweichende Bedarfssituation ergibt, ist die Belegung der Wohnungen entsprechend der aktuellen Situation vorzunehmen.

19.6 

1Der Antrag auf Zusatzförderung ist vom Mieter bei der zuständigen Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR einzureichen. 2Die Zusatzförderung kann, wenn das im Einzelfall geboten erscheint, mit befreiender Wirkung an den vermietenden Bauherrn gezahlt werden; dieser hat die Miete um den Betrag der Zusatzförderung zu kürzen.

19.7 

1Die Zusatzförderung wird für jeweils 36 Monate ab dem Beginn des Mietverhältnisses, frühestens jedoch ab dem Ersten des Monats der Antragstellung, bewilligt (Bewilligungszeitraum). 2Sie wird längstens für die Dauer der Belegungsbindung gewährt und in der Regel monatlich im Voraus ausgezahlt.

19.8 

1Der Vermieter weist den Mieter im Mietvertrag darauf hin, dass dieser
eine wesentliche Veränderung des (Haushalts-)Einkommens um mehr als 15 v. H.,
die Änderung der Zusammensetzung des Haushalts,
unverzüglich mitzuteilen hat.
2Die Zusatzförderung ist anzupassen, wenn
die Änderungen des Einkommens spätestens sechs Monate vor Ablauf des Bewilligungszeitraums eintreten und
der Haushalt aufgrund der Änderungen einer anderen Einkommensstufe nach Nr. 19.3 zuzuordnen ist.
3Endet die Belegungs- und Mietbindung infolge Aufhebung des Bewilligungsbescheides für die Grundförderung, Kündigung des Darlehens durch die Bayerische Landesbodenkreditanstalt oder Zwangsversteigerung, wird die Zusatzförderung für die Dauer des Mietverhältnisses, längstens aber bis zum Ende der Bindungsdauer weiter gewährt.

19.9 

1Die Zusatzförderung entfällt, wenn das belegungsabhängige Darlehen vor Bindungsablauf ganz oder auch nur teilweise freiwillig zurückgezahlt wird. 2Für die verbleibende Bindungsdauer ist die im Mietvertrag vereinbarte Miete auf die im Einzelfall dem Mieter nach seinem Einkommen zumutbare Miete abzusenken.

20. Zahlungs- und Abrechnungsverfahren

1Die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b DVWoR zahlt die Zusatzförderung in der Regel für jeweils einen Monat (Zahlungsabschnitt) im Voraus aus. 2Dazu erhält sie von der Regierung die für den Zahlungsabschnitt erforderlichen Abschlagszahlungen (Wertstellung jeweils zum Monatsersten) in Höhe der voraussichtlich benötigten Mittel. 3Sollten die Abschlagszahlungen zu hoch oder zu niedrig festgesetzt sein, lässt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR die Abschlagszahlungen von der Regierung umgehend anpassen. 4Jeweils zum 10. Januar eines jeden Jahres legt die zuständige Stelle nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 DVWoR der Regierung die Abrechnungen vor, aus denen für das vorausgegangene Kalenderjahr die Summe der ausbezahlten Beträge und der erhaltenen Abschlagszahlungen hervorgeht. 5Dabei sich etwa ergebende Nachforderungen werden ihnen von der Regierung erstattet, Überzahlungen sind zurückzuzahlen. 6Die Regierungen erhalten vom Staatsministerium für Wohnen, Bau und Verkehr auf Anforderung die Bewirtschaftungsbefugnis für die Mittel in Höhe der voraussichtlich benötigten Beträge.

21. Sonderregelung für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt

21.1 

1Die Bewilligungsstelle kann bei Bauvorhaben für Personenkreise mit besonderen Zugangsproblemen zum Wohnungsmarkt von den Regelungen der Nrn. 12 und 14 abweichen. 2Im Bewilligungsbescheid ist für diesen Personenkreis ein befristeter Vergabevorbehalt festzulegen; während dieses Zeitraums besteht kein Anspruch auf Zusatzförderung. 3Als höchstzulässige Miete ist die jeweils zumutbare Miete im Bewilligungsbescheid auszuweisen und im Mietvertrag zu vereinbaren.

21.2 

Während der Dauer der besonderen Belegungsbindung wird der Zinssatz für das belegungsabhängige Baudarlehen auf 0,5 v. H. gesenkt.

21.3 

Für Mieterhöhungen der zumutbaren Miete gelten auch während des befristeten Vergabevorbehalts §§ 558 bis 559b BGB.

22. Besondere technische Anforderungen

22.1 

Die Gebäudeplanung soll das zulässige Maß der baulichen Nutzung des Grundstücks ausschöpfen.

22.2 

1Die angemessene Wohnfläche beträgt höchstens:
Nr.
Wohnungstyp
Haushaltsgröße
Wohnfläche
1
Ein-Zimmer-Wohnung
eine Person
40 m²
2
Zwei-Zimmer-Wohnung
eine Person
50 m²
3
Zwei-Zimmer-Wohnung
zwei Personen
55 m²
4
Drei-Zimmer-Wohnung
zwei Personen
65 m²
5
Drei-Zimmer-Wohnung
drei oder vier Personen
75 m²
6
Vier-Zimmer-Wohnung
vier Personen
90 m²
2Für jeden weiteren Haushaltsangehörigen kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen; in diesen Fällen sind Wohnungstypen mit einer größeren Zimmerzahl zulässig. 3Wird eine Wohnung rollstuhlgerecht nach DIN 18040 Teil 2 geplant, kann die Wohnfläche bis zu 15 m² mehr betragen. 4Bei Vorhaben im Gebäudebestand kann die Bewilligungsstelle Ausnahmen zulassen. 5Die Wohnfläche einer Wohnung muss mindestens 35 m² betragen.

22.3 

1Die Individualräume (Schlafräume oder Kinderzimmer) für eine Person sollen mindestens 10 m², für zwei Personen mindestens 14 m² groß sein. 2Eine Unterschreitung von bis zu 10 v. H. ist im Einzelfall vertretbar, wenn anderweitig Stellflächen für Schränke oder Spielflächen im räumlichen Zusammenhang mit den Individualräumen vorhanden sind. 3Sofern Wohnungen neu geplant werden, soll bei Individualräumen für eine Person eine Unterschreitung der Mindestfläche in aller Regel ausscheiden. 4Die Individualräume sollen möglichst über Flure erschlossen werden und keine Durchgangsräume sein.

22.4 

1Alle Wohnungen und der Zugang zu den Wohnungen sind nach der DIN 18040-2:2011-9, Barrierefreies Bauen – Planungsgrundlagen – Teil 2: Wohnungen zu gestalten. 2Die Wohnungen einer Wohnebene müssen stufenlos erreichbar sein. 3Alle weiteren zur Wohnanlage gehörenden Wohnebenen müssen so geplant sein, dass sie zumindest durch die nachträgliche Schaffung eines Aufzugs oder einer Rampe stufenlos erreichbar sind. 4Sind die Wohnungen für Rollstuhlbenutzer bestimmt, sind die in der DIN 18040 Teil 2 mit R gekennzeichneten Anforderungen einzuhalten.

22.5 

In den Bauzeichnungen sind die sanitäre Ausstattung, die Möblierung und die Bewegungsflächen nach der DIN 18040 Teil 2 darzustellen; bei Wiederholungen genügt die einmalige Eintragung.

22.6 

1Für die Kosten der Kostengruppen 300 Bauwerk – Baukonstruktion (ohne Kosten der Garagen) und 400 Bauwerk – Technische Anlagen der DIN 276 ist die Kostenobergrenze von 1.800 € je m² Wohnfläche einzuhalten. 2Dieser Betrag ändert sich jeweils am 1. Februar, beginnend im Jahr 2015, um den Prozentsatz, um den sich der vom Landesamt für Statistik festgestellte Preisindex für Wohngebäude insgesamt in Bayern für den vorausgehenden Monat November gegenüber dem Monat November des diesem wiederum vorausgehenden Jahres erhöht oder verringert hat. 3Die Bewilligungsstellen legen jährlich eigenverantwortlich ortsbezogene Kostenobergrenzen fest.

22.7 

1Abweichend von § 8 Abs. 1 und 2 II. BV können die Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen (aus der Kostengruppe 700 der DIN 276) unter den Baunebenkosten pauschal mit 20 v. H. der Kosten der Kostengruppen 300 und 400 angesetzt werden. 2Bei einer Gebäudeänderung und -erweiterung kann ein Zuschlag von 20 v. H. angesetzt werden.

22.8 

In Wohnanlagen ab 50 Wohnungen sollen Gemeinschaftsräume mit einer Fläche von bis zu 0,5 m² je Wohnung vorgesehen werden.

22.9 

Bei Wohnungen ab fünf Personen soll ein zweites, räumlich vom Bad getrenntes WC vorgesehen werden.

22.10 

Eine Abstellfläche von mindestens 1 m² soll innerhalb der Wohnung vorgesehen werden.

22.11 

Enthalten Wohnungen Abstellräume, die Keller ersetzen, können diese bis zu 6 m² bei der Feststellung der angemessenen Wohnfläche außer Betracht bleiben

22.12 

Es soll eine Möblierung mit Standardmöbeln möglich sein.

23. Besondere Wohnformen

23.1 

1Besondere Wohnformen können nach Maßgabe des Art. 19 BayWoFG gefördert werden. 2Bei Abweichungen von Art. 4 sowie Art. 10 bis 16 BayWoFG ist den sozialen und wohnungswirtschaftlichen Umständen des Einzelfalls Rechnung zu tragen. 3Von der Sonderregelung der Nr. 21 kann Gebrauch gemacht werden; auf einen befristeten Vergabevorbehalt (vgl. Nr. 21.1 Satz 2) kann verzichtet werden. 4Dabei sind insbesondere die Ziele und Grundsätze (vgl. Art. 2, 8 BayWoFG) der Wohnraumförderung zu beachten; das gilt insbesondere bei Abweichungen von den in Art. 11 Abs. 1 BayWoFG bestimmten Einkommenshöchstgrenzen.

23.2 

1Um den besonderen Verhältnissen dieser Wohnformen gerecht zu werden, beträgt die angemessene Wohnfläche höchstens 50 m² je Person. 2Insbesondere bei Wohngemeinschaften für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderung kann ein angemessen großer Gemeinschaftsraum vorgesehen werden.

23.3 

In der Förderentscheidung wird zu bestimmen sein, ob und in welchem Umfang der Vermieter für die Möglichkeit der Nutzung eines Gemeinschaftsraums eine bestimmte Gegenleistung verlangen oder erhalten kann:
a)
Erstreckt sich die Förderentscheidung unmittelbar auch auf den Gemeinschaftsraum in der Weise, dass dieser mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert wird, kann insoweit eine höchstzulässige Miete (ohne den Betrag für die Betriebskosten) oder, unter besonderen Umständen, eine unentgeltliche Nutzungsmöglichkeit bestimmt werden.
b)
1Wird der Gemeinschaftsraum nicht mit Wohnraumförderungsmitteln gefördert, findet insoweit Art. 15 BayWoFG keine Anwendung. 2Inwieweit für die Möglichkeit einer Nutzung des Gemeinschaftsraums als Nebenleistung ein Entgelt von den Mietern erhoben werden darf, ist ggf. in der Förderentscheidung zu bestimmen. 3Eine solche Bestimmung kann nach Art. 13 Abs. 1 Satz 3 BayWoFG erforderlich sein, um zu verhindern, dass das Ziel der Förderung durch ein übermäßiges Entgelt für eine solche Nebenleistung beeinträchtigt wird.

24. Auszahlung

24.1 

1Der Bauherr hat die Auszahlung des Darlehens und des Zuschusses bei der Bewilligungsstelle zu beantragen. 2Diese prüft den Stand des Baufortschritts und die ordnungsgemäße Verwendung bisher ausgezahlter Raten und legt den Auszahlungsantrag der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt vor. 3Dabei können die folgenden vier Ratenzahlungen geleistet werden:
30 v. H. nach der Fertigstellung der Kellerdecke oder bei nichtunterkellerten Gebäuden nach der Fertigstellung der Bodenplatte oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Einrichtung der Baustelle und dem Beginn der Arbeiten,
35 v. H. nach der Fertigstellung des Rohbaus einschließlich der Dacheindeckung oder bei einer Änderung und Erweiterung von Gebäuden nach der Fertigstellung der sanitären Installation und des Innenputzes,
25 v. H. nach Erreichen der Bezugsfertigkeit und
10 v. H. nach restloser Fertigstellung und bestimmungsgemäßer Wohnungsbelegung.

24.2 

Der Zuschuss nach Nr. 17a Satz 1 kann zusammen mit der ersten Rate ausbezahlt werden.

24.3 

Zur Auszahlung der Raten müssen die im Bewilligungsschreiben der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt genannten Voraussetzungen erfüllt sein.

24.4 

Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle im Einvernehmen mit der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt von für die Auszahlung getroffenen Regelungen abweichen.

25. Verwendungsnachweis

25.1 

1Der Zuwendungsempfänger hat der Bewilligungsstelle spätestens innerhalb von sechs Monaten nach der Bezugsfertigkeit der Baumaßnahme den Nachweis über die Einnahmen und Ausgaben (Formblatt Stabau IV) als Verwendungsnachweis vorzulegen, sofern er nach den Bestimmungen des Bewilligungsbescheids zur Führung des Nachweises verpflichtet ist. 2 Die Bewilligungsstelle erstellt in der Regel eine Schlussbestätigung; eine Fertigung hat sie der Bayerischen Landesbodenkreditanstalt zuzuleiten.

25.2 

Die Bewilligungsstelle kann den Bauherrn verpflichten, als Verwendungsnachweis eine Schlussabrechnung anhand des Antragsvordrucks einzureichen, wenn sich im Rahmen des Auszahlungsverfahrens ergibt, dass das Bauvorhaben technisch oder wirtschaftlich erheblich von den im Antragsverfahren gemachten Angaben abweicht.

25.3 

Ergibt die Prüfung des Verwendungsnachweises bzw. der Schlussabrechnung Abweichungen gegenüber der Bewilligung, entscheidet die Bewilligungsstelle über eine Anpassung sowohl des objektabhängigen als auch des belegungsabhängigen Darlehens.

25.4 

Die Belege und Verträge sowie alle sonst mit der Förderung zusammenhängenden Unterlagen sind für die Dauer von zehn Jahren nach Abschluss der baulichen Maßnahme aufzubewahren.

25a. Aufwendungsorientierte Förderung (AOF)

25a.1 

1Förderfähig sind abweichend von Nr. 22.6 die Gesamtkosten im Sinn der §§ 5 bis 8 der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) vom 12. Oktober 1990 (BGBI I S. 2178) in der jeweils geltenden Fassung. 2Maßgeblich sind entsprechend §§ 4, 4a II. BV die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Bewilligung.

25a.2 

Die Förderung besteht aus einem Darlehen und einem ergänzenden Zuschuss.

25a.2.1 

1Gefördert wird im Wege der Fehlbedarfsfinanzierung mit einem Förderdarlehen zu 0,5 v. H. Zins und 1 v. H. Tilgung. 2Abweichend hiervon wird in den ersten zwei Jahren statt der Tilgung ein einmaliger Verwaltungskostenbeitrag von 2 v. H. des Darlehensnennbetrages erhoben, der jeweils halbjährlich mit je 0,5 v. H. zu entrichten ist. 3Bei Neubauten ist zunächst von einem Darlehensbetrag von 1.000 € je Quadratmeter Wohnfläche, bei Aus- und Umbaumaßnahmen von 670 € je Quadratmeter Wohnfläche auszugehen. 4Der tatsächliche Mittelbedarf errechnet sich anhand einer Aufwands- und Ertragsberechnung (Nrn. 25a.3 bis 25a.4.5).

25a.2.2 

1Zu dem Förderdarlehen wird ein ergänzender Zuschuss bis zu 300 € je m² Wohnfläche gewährt. 2Der sich insgesamt ergebende Zuschussbetrag ist auf volle hundert Euro zu runden.

25a.3 

Das Darlehen und der ergänzende Zuschuss sind in der Höhe zu bewilligen, dass unter Berücksichtigung der Gesamtkosten, der Finanzierungsmittel und der Bewirtschaftungskosten die Erträge ausreichen, um die jährlichen Aufwendungen zu decken.

25a.4.1 

Hinsichtlich des Finanzierungsplans gelten die Vorschriften der §§ 12 bis 16 II. BV entsprechend.

25a.4.2 

Bei den Fremdkapitalkosten sind die Ansätze entsprechend § 21 II. BV anzuwenden.

25a.4.3 

1Der Mindesteigenkapitaleinsatz beträgt 15 v. H. der Gesamtkosten. 2Dieses Eigenkapital ist höchstens mit dem Zinssatz zu verzinsen, der am Tag der Beantragung der Fördermittel für Bundesanleihen mit einer Laufzeit von zehn Jahren gezahlt wird. 3Liegt der Zinssatz für die Bundesanleihen bei 1 v. H. oder darunter, ist eine Mindestverzinsung von 1 v. H. p. a. anzusetzen. 4Bestehen hinsichtlich der Bonität des Bauherrn keine Bedenken, kann ausnahmsweise ein niedrigerer Eigenkapitalanteil zugelassen oder auf den Einsatz von Eigenkapital verzichtet werden. 5In diesen Fällen ist ein dem Eigenkapital nach Satz 1 entsprechender Betrag der sonstigen Finanzierungsmittel mit dem maximal für das Eigenkapital zulässigen Zinssatz in die Bedarfsberechnung einzustellen.

25a.4.4 

1Für den Ansatz der Bewirtschaftungskosten (ohne Abschreibung) ist eine Pauschale von 15 € je Quadratmeter Wohnfläche jährlich anzusetzen. 2Für Garagen oder Carports kann ein Betrag je Stellplatz von jährlich 113 € angesetzt werden.

25a.4.5 

Es kann eine Abschreibung von bis zu 1,25 % der abschreibungsfähigen Kosten (§ 25 Abs. 1 und 2 II. BV) angesetzt werden.

25a.5 

Die Wohnungen sind für die Dauer von 25 Jahren an Haushalte zu vermieten, deren Einkommen die Einkommensstufen der Tabelle in Nr. 19.3 einhält.

25a.6.1 

1Zulässige Miete ist die zumutbare Miete (Bewilligungsmiete). 2Die zumutbare Miete richtet sich nach Nr. 15.

25a.6.2 

1Zur Vermeidung einer Fehlförderung darf die festgelegte Bewilligungsmiete nach Ablauf von fünf Jahren nach Bezugsfertigkeit der Wohnungen für die Einkommensstufe I um 0,30 € je m2 monatlich, für die Einkommensstufe II um 0,35 € je m2 monatlich und für die Einkommensstufe III um 0,40 € je m2 monatlich erhöht werden. 2Nach Ablauf von jeweils weiteren fünf Jahren ist eine erneute Mieterhöhung in gleicher Höhe zulässig. 3Die ortsübliche Miete darf nicht überschritten werden.

25a.7.1 

1Spätestens sechs Monate nach Abschluss der Baumaßnahme hat der Bauherr eine Schlussabrechnung vorzulegen. 2Haben sich gegenüber dem Bewilligungszeitpunkt die Gesamtkosten erhöht, sind diese in entsprechender Anwendung der Vorschriften der II. BV auf ihre Anerkennungsfähigkeit zu prüfen. 3Insbesondere können nur solche Kostenänderungen berücksichtigt werden, deren Erhöhung auf Umständen beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. 4Wertänderungen sind nicht als Änderungen der Gesamtkosten anzusehen. 5Soweit notwendig, sind die zum Abgleich der Aufwands- und Ertragsberechnung notwendigen Fördermittel zu bewilligen.

25a.7.2 

1Hat sich gegenüber dem Zeitpunkt der Bewilligung eine Kostenminderung ergeben, sind die Fördermittel zur Vermeidung einer Überkompensation solange zu kürzen bis sich wieder ein rechnerischer Abgleich zwischen Aufwendungen und Erträgen ergibt. 2Wurden bei Bewilligung die nach Nr. 5 zulässigen Ansätze für die laufenden Aufwendungen nicht in voller Höhe angesetzt, sollen die zulässigen Ansätze in voller Höhe berücksichtigt werden. 3Beihilferechtlich erforderliche Maßnahmen nach der Schlussabrechnung bleiben unberührt (vgl. Art. 6 des Beschlusses der Europäischen Kommission vom 20. Dezember 2011 K (2011) 9380 endg.).

25a.7.3 

Für die Antragstellung, die Bewilligung und die Schlussabrechnung sind die veröffentlichten Vordrucke zu verwenden.

25a.7.4 

Die Bewilligungsstellen entscheiden über die Anerkennung der Schlussabrechnung durch Bescheid.