Inhalt

BayModR
Text gilt ab: 31.12.2019
Gesamtvorschrift gilt bis: 31.12.2021

I. Förderung, Darlehensbedingungen

1. Art der Förderung

1.1 

Gefördert werden die Modernisierung und Erneuerung (Instandsetzung) von Gebäuden mit mindestens drei Mietwohnungen (dabei darf an keiner Wohnung Wohnungseigentum begründet sein) im Rahmen der sozialen Wohnraumförderung und von Pflegeplätzen in stationären Pflegeeinrichtungen.

1.2 

Die BayernLabo reicht Darlehen mit 30-jähriger Laufzeit und zehnjähriger Zinsverbilligung auf Grundlage des KfW-Programms „Energieeffizient Sanieren“ aus. Die BayernLabo verbilligt das ohnehin schon günstige Darlehen der KfW Bankengruppe zusätzlich.

1.3 

Liegen die Voraussetzungen für eine Förderung des in Nr. 1.2 genannten KfWProgramms nicht vor, kann die BayernLabo für die aus der Anlage ersichtlichen Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zinsgünstige Darlehen ohne Mitwirkung der KfW ausreichen. In diesem Teilprogramm besteht die Wahlmöglichkeit zwischen einer zehnjährigen oder 20-jährigen Zinsfestschreibung.

1.4 

Der aktuelle Zinssatz für die Darlehen nach den Nrn. 1.2 und 1.3 – nominal und effektiv – kann bei der örtlich zuständigen Bewilligungsstelle und bei der BayernLabo (www.bayernlabo.de) erfragt werden. Die BayernLabo kann die Darlehen nur mit dem Zinssatz anbieten, der aufgrund der Kapitalmarktzinsentwicklung zum Zeitpunkt ihres Darlehensangebotes maßgeblich ist.

1.5 

Die Darlehen sind nach zwei tilgungsfreien Jahren mit zunächst jährlich mindestens 1,5 v. H. zuzüglich ersparter Zinsen zu tilgen.

1.6 

Der Auszahlungskurs beträgt 100 v.H.

2. Ziele der Förderung

Ziele der Förderung sind:
Erhöhung des Gebrauchswerts von Wohnraum,
Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse,
Anpassung von Wohnraum an die Bedürfnisse älterer Menschen,
Energie- und Wassereinsparung,
CO2-Minderung infolge einer Modernisierung,
Erhaltung und Wiederherstellung der städtebaulichen Funktion älterer Wohnviertel,
Sicherstellung einer sozialverträglichen Miete nach der Modernisierung,
Bestimmung des berechtigten Personenkreises durch ein allgemeines Belegungsrecht.

3. Förderfähige Maßnahmen

Die einzelnen förderfähigen Maßnahmen und die dabei zu beachtenden technischen Mindestanforderungen für Darlehen nach dem Programmteil Nr. 1.2 sind im KfW-Merkblatt zum Programm „Energieeffizient Sanieren“ geregelt. Dieses kann bei den Bewilligungsstellen oder direkt im Internet unter www.kfw.de bezogen werden. Für Darlehen nach dem Programmteil Nr. 1.3 sind die einzelnen förderfähigen Maßnahmen in der Anlage aufgeführt.

4. Allgemeine Fördervoraussetzungen

Ergänzend zu den sonstigen Fördervoraussetzungen und Darlehensbedingungen der KfW gilt Folgendes:

4.1 

Das Gebäude soll am 31. Dezember des Jahres der Antragstellung mindestens 15 Jahre alt sein. Die Bewilligungsstelle kann in begründeten Fällen davon abweichen; dabei sind die Vorgaben der KfW zum Mindestalter des Gebäudes zu beachten. Das Gebäude muss mindestens drei Mietwohnungen oder bei stationären Pflegeeinrichtungen mindestens acht Pflegeplätze umfassen.

4.2 

Maßnahmen mit förderfähigen Kosten von im Durchschnitt weniger als 5.000 Euro je Wohnung eines Gebäudes werden nicht gefördert. Wird eine Maßnahme in Abschnitten durchgeführt, gilt diese Grenze für die Kosten der Gesamtmaßnahme. Die Bewilligungsstelle kann in geeigneten Fällen Ausnahmen von Satz 1 zulassen.

4.3 

Die Wohnungen müssen nach der Modernisierung heute allgemein üblichen Wohnbedürfnissen entsprechen. Eine Förderung ist jedoch auch zulässig, wenn diese Voraussetzung erst später im Rahmen eines Gesamtkonzepts erfüllt wird, das die Modernisierung sämtlicher Wohnungen des Gebäudes und die Durchführung der erforderlichen Maßnahmen in einem zeitlichen Zusammenhang vorsieht.

4.4 

Die Maßnahmen müssen nach öffentlich-rechtlichen und zivilrechtlichen, insbesondere mietrechtlichen Vorschriften zulässig sein.

4.5 

Die Maßnahmen müssen nach Maßgabe der Nr. 9 eine sozialverträgliche Mieterhöhung erwarten lassen.

4.6 

Mit der Ausführung der Maßnahmen darf erst nach der Erteilung des Bewilligungsbescheids begonnen werden. Die Bewilligungsstelle kann auf Antrag ausnahmsweise einem vorzeitigen Baubeginn – gegebenenfalls für Teilmaßnahmen – zustimmen, wenn sie einen ausreichenden Mittelrahmen hat oder für eine absehbare Zukunft erwarten kann und die Förderungsvoraussetzungen vorbehaltlich einer abschließenden Prüfung erfüllt sind. Die Zustimmung ist schriftlich zu erteilen und mit dem Hinweis zu versehen, dass sie keinen Rechtsanspruch auf Förderung begründet.

4.7 

Die Kosten von Modernisierungs- und Erneuerungsmaßnahmen sind bis zu 60 v. H. vergleichbarer Neubaukosten förderfähig. Im begründeten Einzelfall kann die Bewilligungsstelle höhere förderfähige Kosten anerkennen, aber nicht mehr als 75 v. H. vergleichbarer Neubaukosten.

5. Umfang der Förderung

5.1 

Gefördert wird mit Darlehen und einem ergänzenden Zuschuss nach Nr. 5.2. Die Förderhöhe beträgt bis zu 100 v. H. der förderfähigen Kosten. Die im KfW-Programm „Energieeffizient Sanieren“ maßgeblichen Darlehenshöchstbeträge je Wohnung/Wohnplatz gelten auch für Darlehen nach Nr. 1.2.

5.2 

Der ergänzende Zuschuss beträgt bis zu 100 Euro je m2 Wohnfläche.

6. Sicherung der Darlehen und Weitergabe von Verpflichtungen

6.1 

Die Darlehen müssen durch ein Grundpfandrecht an einer Rangstelle gesichert werden, die noch ausreichende Gewähr bietet. Sofern es sich bei den im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Grundpfandrechten um Grundschulden handelt, muss sichergestellt werden, dass ein Aufrücken des Grundpfandrechts für die Darlehen entsprechend der Tilgung der im Rang vorgehenden oder gleichstehenden Darlehen erfolgt.

6.2 

Die dingliche Sicherheit kann durch die Bürgschaft einer Gebietskörperschaft oder eines Kreditinstituts ersetzt werden.

6.3 

Im Fall einer Veräußerung muss der jeweilige Eigentümer oder sonstige Verfügungsberechtigte seine Verpflichtungen aus der Förderung auf den Rechtsnachfolger übertragen.

7. Belegungsbindung für Mietwohnungen

7.1 

Für neu zu vermietende Wohnungen besteht für die Dauer von zehn oder 20 Jahren ‑ vom Tage der Fertigstellung der Modernisierung an gerechnet ‑ ein allgemeines Belegungsrecht für Haushalte, deren Gesamteinkommen die Einkommensgrenze des Art. 11 Abs. 1 Bayerisches Wohnraumförderungsgesetz (BayWoFG) nicht übersteigt. Der Verfügungsberechtigte ist zu verpflichten, die geförderten Wohnungen bei Freiwerden (Mieterwechsel) nach seinem Ermessen nur solchen Personen zu Wohnzwecken und zum zulässigen Mietpreis neu zu überlassen, die ihm einen entsprechenden Wohnberechtigungsschein der Kreisverwaltungsbehörde aushändigen. Dieser Wohnberechtigungsschein ist vom Verfügungsberechtigten zwei Jahre über das Ende der Belegungsbindung hinaus aufzubewahren und der Kreisverwaltungsbehörde auf Verlangen vorzulegen.

7.2 

Die Belegungsdauer verkürzt sich nicht, wenn das Darlehen vorzeitig ganz oder teilweise zurückgezahlt wird, gleichgültig ob dies freiwillig ohne rechtliche Verpflichtung oder aufgrund Darlehenskündigung geschieht.

7.3 

Etwa bereits bestehende Bindungen nach anderen Vorschriften, insbesondere dem Bayerischen Wohnungsbindungsgesetz (BayWoBindG) werden von dieser Belegungsbindung nicht berührt. Besteht eine solche Bindung, beginnt die Frist der Belegungsbindung nach Nr. 7.1 Satz 1 erst nach dem Auslauf der bestehenden Belegungsbindung.

8.  Zuwendungsempfänger

8.1 

Zuwendungsempfänger sind Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von Mietwohngebäuden.

8.2 

Zuwendungsempfänger sind auch Eigentümer, Erbbauberechtigte und Nießbraucher von stationären Pflegeeinrichtungen. Eine Zuwendung an ein Unternehmen kommt nur in Betracht, soweit die Voraussetzungen nach Art. 2 Abs. 1 Buchst. a oder Art. 2 Abs. 1 Buchst. c des Beschlusses 2012/21/EU in der am 31. Januar 2012 geltenden Fassung erfüllt sind. In diesem Beschluss ist die Anwendung von Art. 106 Abs. 2 des Vertrags über die Arbeitsweise der Europäischen Union auf staatliche Beihilfen geregelt, die bestimmten, mit der Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse betrauten Unternehmen als Ausgleich gewährt werden. Danach dürfen je Betrauungsakt (Förderfall) Ausgleichsleistungen von nicht mehr als 15 Millionen Euro pro Jahr für die Erbringung von Dienstleistungen von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse bewilligt werden (Art. 2 Abs. 1 Buchst. a des Beschlusses 2012/21/EU) oder, unabhängig von diesem Schwellenwert, diese Ausgleichsleistungen je Betrauungsakt (Förderfall) für die Erbringung von einer Dienstleistung von allgemeinem wirtschaftlichem Interesse zur Deckung des sozialen Bedarfs im Hinblick auf Langzeitpflege erfolgen (Art. 2 Abs. 1 Buchst. c des Beschlusses 2012/21/EU).

9. Miete nach der Modernisierung

9.1 

Bei nicht preisgebundenen Wohnungen richten sich Mieterhöhungen nach § 558 oder § 559 BGB. Der Vermieter hat aufgrund § 535 BGB die der Mieterhöhung zugrunde zu legenden Kosten eigenverantwortlich auf den privatrechtlich zulässigen, mietumlagefähigen Teil der Modernisierungskosten zu beschränken, sofern bei derselben Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung (Erneuerung) zusammentreffen. Bei Abschluss von Mietverträgen nach einer Modernisierung hat der Vermieter in entsprechender Anwendung des § 559a BGB die Miete so zu gestalten, dass die Zinsverbilligung dem Mieter wirtschaftlich zugutekommt. In entsprechender Anwendung des § 559b BGB ist die Berechnung dem Mieter schriftlich nachzuweisen.

9.2 

Die Miete preisgebundener Wohnungen darf unter Berücksichtigung der Modernisierungskosten die im Zuständigkeitsbereich der Bewilligungsstelle nach § 11 Abs. 7 Satz 1 der Zweiten Berechnungsverordnung ‑ II. BV ‑ durchschnittlich erhobenen Kostenmieten für im Wohnwert vergleichbaren, preisgebundenen Mietwohnraum in Mehrfamilienhäusern nicht übersteigen.

9.3 

Bei preisgebundenen Wohnungen soll die Bewilligungsstelle nach § 11 Abs. 7 Satz 1 II. BV eine Zustimmung zeitgleich mit dem Bewilligungsbescheid erteilen. Dabei ist zu beachten, dass sich – unabhängig von den förderungsfähigen Kosten – die Zustimmung auf den privatrechtlich zulässigen, mietumlagefähigen Teil der Modernisierungskosten beschränken muss, sofern bei derselben Maßnahme Modernisierung und Instandsetzung (Erneuerung) zusammentreffen (vgl. Nr. 9.1 Satz 2).

9.4 

Die Sozialverträglichkeit der Mieterhöhung ist für die Dauer der Belegungsbindung nach Nr. 7 sicherzustellen. Hierfür kommen insbesondere Aufwandsverzichte des Vermieters in Betracht.

10. Kumulierungsausschluss

Eine Förderung nach diesen Richtlinien ist ausgeschlossen, wenn für dieselbe bauliche Maßnahme zugleich Fördermittel der KfW in Anspruch genommen werden. Dies gilt nicht, wenn durch eine Kostentrennung eine Doppelförderung ausgeschlossen ist und deshalb die anderen Mittel die Förderung nur ergänzen (z.B. Städtebauförderungsmittel, Mittel der Denkmalpflege).